美國希爾頓頭島高爾夫那天20140105課件

1、Hilton Head Island & Sea Pines Plantation 美國 南卡萊羅納州1案例研究的過程與目標已經(jīng)開發(fā)成功的高爾夫密集區(qū)域案例，研究其在初開發(fā)時期的發(fā)展歷程找到區(qū)域中與本項目符合的功能區(qū)對于項目的發(fā)展方向進行正確定位啟示，尋找本項目的發(fā)展機會2Hilton Head Island: 南卡萊羅納州最南端的一顆璀璨藍寶石，世界級高爾夫旅游勝地及宜居之地面積：長達12英里寬5英里，面積大約60平方英里（153.85平方公里）；區(qū)位：位于美國南卡萊羅納州最南端，直接連接大西洋，美國東海岸第二大屏障之島；交通：島上有自己的機場，278號洲際高速貫穿海島，與島內(nèi)連接南北交通的

2、跨島百匯大橋共同形成區(qū)域環(huán)路SEA PINESSHIPYARDPLMETTO DOUNSPORT YROYALPLMETTO HALLHILTON HEAD PIANTATIONWINDMILL HARBORSPANISH WELLSWEXFORDLONG COVEINDIGO RUNSOUTH CAROLINAHILTON HEAD ISLAND美國第一個整體生態(tài)規(guī)劃的度假目的地，依靠高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動，發(fā)展成功的旅游休閑大區(qū)域；這個靴形島嶼被廣泛認為是美國最優(yōu)秀的度假目的地，每年超過250萬游客被吸引來島；3Hilton Head Island被譽為美國的高爾夫球島，擁有世界上最著名的24個經(jīng)

3、典高爾夫球場，成為島內(nèi)重要的旅游設(shè)施和資源地位：從1961年島內(nèi)第一個高爾夫誕生到今天成為高爾夫旅游目的地，希爾頓頭島贏得“高爾夫球島”的美譽；依靠高爾夫帶動區(qū)域旅游開發(fā)：島上有高爾夫領(lǐng)域極具威望的PGA美巡賽固定球場， PGA對海島開發(fā)有巨大的推動與宣傳，首年賽事參觀者數(shù)量從5000人迅速超過十萬人，首個經(jīng)典高爾夫大賽通過電視傳播到了5萬人的家庭，同年超過25萬游客來到希爾頓島；區(qū)域球場密集：島上高爾夫球場有24個，加上周邊離島的球場超過了40個，固定的球員在250萬人左右PGA：美國高爾夫職業(yè)巡回賽。 PGA是目前世界上運營規(guī)模最大、運營最為成功的高爾夫巡回賽成功關(guān)鍵要素之一：高爾夫球場4

4、Hilton Head Island由11個半封閉 (semi-private)和全封閉的Golf Resort組成，各Resort以開發(fā)高檔度假物業(yè)為經(jīng)營主體社區(qū)（Plantation）基本情況配套和物業(yè) Hilton Head Plantation 位于島嶼北邊，全島第二大社區(qū)；有4000畝以上自然蔥郁的植被作為天然屏障； 包括四個獨立股份的高爾夫球俱樂部；網(wǎng)球場、海灘公園、賽馬場和一家提供全面服務(wù)的游艇俱樂部；Indigo Run 直接連接278號高速公路區(qū)域的私人住宅和高爾夫社區(qū)；一共有1712英畝，約1400個居所； 有兩個高爾夫球場，一個面向公眾，一個只對會員；第一個高爾夫球場由名

5、家設(shè)計并獲獎；還有網(wǎng)球場、俱樂部、游泳池、游樂場和休閑步道；Long Cove 高檔住宅以完全私人，成立于1980年，包括610英畝土地以及573套獨立別墅； 有一個南卡羅萊納州甚至全國都頂尖的高爾夫球場；社區(qū)內(nèi)也有自己的碼頭為他們的業(yè)主?？坑瓮?；Palmetto Dunes 被許多人視希爾頓島最美麗的度假和住宅社區(qū)；它在度假區(qū)和居住區(qū)之間平衡的非常好； 有三英里的海岸線穿越社區(qū)，使它具有了三個很具特征的高爾夫球場； 25個網(wǎng)球場； 全島海水最深的游艇停泊港和碼頭；一個十英里的瀉湖水庫以及6英里的自行車道Palmetto Hall 島上最新的社區(qū)，提供的住宅價格合理；750英畝土地只建設(shè)552

6、棟獨立，每家的面積都超=一英畝； 社區(qū)擁有兩個世界級大師設(shè)計的高爾夫錦標賽球場；同時提供兩個18洞高爾夫球場；泳池、網(wǎng)球設(shè)施和一個高檔會所；Port Royal 1000英畝海岸面積只用來建設(shè)私人海景別墅，而且是島上第二個建設(shè)的社區(qū)； 它擁有一個仍然矗立的悠久建筑群，這個建筑群包括一個宏偉巨大的南部會所；三個賽級的高爾夫球場；五星級的明星俱樂部，住宿與餐廳；Sea Pines 坐落于希爾頓頭島，是第一個建設(shè)在島上的私人社區(qū)。它提供出租別墅、房屋和公寓； 有眾多的排球場、兩個專業(yè)游艇停泊點，零售商場、餐廳和自行車道；Shipyard 經(jīng)過最近的改造，從社區(qū)可以直接進入海灘 它有幾個高爾夫球場，以

7、及遠足、網(wǎng)球、騎自行車、購物及餐飲場所，目前從27洞的高爾夫球場騎自行車，只需兩分鐘車程便可到達世界知名的皇家港的cquet俱樂部Wexford在這里居住代表著特殊的價值；這里用私人游艇和高爾夫以及網(wǎng)球運動提供了一種高雅的生活方式；深水碼頭的海港總是平靜的；525英畝的游艇碼頭和高爾夫社區(qū)坐落在這個世界最著名的度假區(qū)中；Spanish Wells 提供濱海的私密和安寧；很多在全島上面積最大和最昂貴的別墅都可以在這里找到； 這個350英畝的社區(qū)擁有半私人的9洞高爾夫球場和優(yōu)良的私人泳池；成功關(guān)鍵要素之二：高檔度假物業(yè)5Hilton Head 通過開發(fā)高爾夫球場建立核心競爭力，以吸引高端客戶；區(qū)域

8、旅游環(huán)境成熟后，大量別墅、公寓等物業(yè)開發(fā)，以滿足投資和度假需求歷年游客數(shù)10萬50萬100萬200萬300萬起飛期 成長期 成熟期60年代70年代80年代90年代至今25萬旅游者50萬旅游者150萬旅游者超過200萬旅游者游客逐步增長基礎(chǔ)設(shè)施投入最集中階段，立體交通網(wǎng)絡(luò)形成，機場建成城市等級配套基本成型出現(xiàn)了第一個社區(qū)項目開發(fā)島內(nèi)度假區(qū)開始全面開發(fā)，高爾夫球場出現(xiàn)集中建設(shè)的高峰；高爾夫體育運動發(fā)展刺激了對高爾夫社區(qū)增長要求游客快速增長基礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)投入常住人口迅猛增長對外交通配套升級為更高等級；高檔私人社區(qū)出現(xiàn)內(nèi)部交通配套完善旅游直轄市成立常住人口持續(xù)增長7Hilton Head Island開

9、發(fā)模式自60年代以來就成為美國高檔度假社區(qū)的開發(fā)模版；它開發(fā)初期的成功模式之一：Sea pines度假區(qū)控制了開發(fā)的時間節(jié)點，占據(jù)首發(fā)優(yōu)勢，并以中心驅(qū)動模式帶動地區(qū)發(fā)展沿交通干道逐步擴展開發(fā)區(qū)域：最初只有SEA PINES 度假區(qū)內(nèi)通往島外唯一道路；洲際公路us278和島嶼連接機場建設(shè)3.WINDMILL HARBOR2.SPANISH WELLS1.SEA PINES7.WEXFORD5.PLMETTO DOUNS4.PORT YROYAL10. HILTON HEAD PIANTATION9.INDIGO RUN11. PLMETTO HALLSea pines度假區(qū)是Hilton Hea

10、d Island上首先開發(fā)的項目6.SHIPYARD8.LONG COVE8開發(fā)初期的成功模式之三：建設(shè)之初就堅持嚴格的生態(tài)環(huán)境保護，確保區(qū)域可持續(xù)發(fā)展Frase劃撥出1300畝土地作為環(huán)境保護區(qū)禁止開發(fā)，此外還有600畝松林嚴格保護起來，由SASAKI擔(dān)當(dāng)?shù)目傮w規(guī)劃獲得了國際榮譽和獎項； sea pines 規(guī)劃成為了Hilton head island其他社區(qū)的規(guī)劃樣板。 Fraser 關(guān)于度假社區(qū)的創(chuàng)新規(guī)劃使60年代以來美國以度假為導(dǎo)向的高檔社區(qū)都以此作開發(fā)模版；Fraser想要確保社區(qū)和環(huán)境能夠維護下去，給每一處私有房產(chǎn)、開放空間和公共空間、商業(yè)地產(chǎn)、以及森林保護區(qū)賦予堅如磐石的公約，

11、而且確保這些公約不能被違反；這些公約其中之一的“clicker”條款指出：當(dāng)sea pines在70年代中期超出某種建設(shè)強度時，這些物業(yè)的業(yè)主必須通過一個協(xié)會，接管這些共同的要素，包括環(huán)境美化、森林、道路、地基和水道。由業(yè)主評估每年用以管理和維護這些元素產(chǎn)生的基本費用。今天這些費用每年超過700萬美元。該協(xié)會的成員由由商業(yè)和住宅的代表選舉產(chǎn)生的，服務(wù)期限2-3年；在Sea Pines沒有建筑物的高度超越最高的木蘭或是櫟樹，即使是世界著名的海港小鎮(zhèn)的游艇帆船碼頭也因保護森林而重新設(shè)計過； 建筑、設(shè)計和施工的哲學(xué)是建筑應(yīng)該毫無疑問的在色彩和形式上去契合它們的自然環(huán)境。社區(qū)應(yīng)給人置身于公園的感覺，讓

12、人從鄰里環(huán)境中爭奪視線和創(chuàng)造沖擊力的不和諧建筑形態(tài)和色彩中抽離出來，得到心靈的放松；建筑藏在在生態(tài)環(huán)境中，清潔的道路透過郁郁蔥蔥的森林，松樹和硬木的垂吊物象雨傘一樣籠罩著酒店的豪華住房以及出租的度假公寓。- CHARLES FRASER10 sea pines 度假區(qū)是Hilton Head Island中與本項目類似的功能區(qū)域，它占據(jù)首發(fā)優(yōu)勢，并以中心驅(qū)動模式成功發(fā)展，以下分析它還有哪些借鑒點可以給本項目開發(fā)以啟示11Harbor TownSea pines 對希爾頓島乃至整個美國度假區(qū)發(fā)展都具有重要意義，它是島上第一個規(guī)劃建設(shè)成功的度假社區(qū)，開創(chuàng)者Fraser5 0多年來一直被認為對現(xiàn)代美

13、國度假發(fā)展模式具有革命性的創(chuàng)新，被稱做稱作美國現(xiàn)代度假島嶼之父Sea pines 度假區(qū)面積5200英畝，包括港灣小鎮(zhèn)中心（著名的紅白條紋燈塔、一個餐飲集中區(qū)、數(shù)家高檔商店以及一個游艇碼頭）三個18洞錦標賽高爾夫球場（其中有每年舉行的PGA賽所在場地-著名的Harbour Town Golf Links）數(shù)量眾多的網(wǎng)球場還有近2700棟別墅和超過1000戶公寓組成的的私家高爾夫、游艇社區(qū)環(huán)境保護和可持續(xù)發(fā)展一直是這里的標志1、可借鑒的定位啟示：sea pines 度假區(qū)對項目發(fā)展方向正確預(yù)判、定位，承擔(dān)區(qū)域高端綜合配套功能，發(fā)展島內(nèi)唯一的公共服務(wù)區(qū)12酒店和高爾夫球場最先考慮必須建設(shè)，然后開發(fā)

14、物業(yè)，最后是海港城商業(yè)中心；sea pines 度假區(qū)建設(shè)時間：1956-1977年5200英畝（30000畝左右）3、可借鑒的配套選擇啟示：依托區(qū)域整體的開發(fā)趨勢，將配套分級，明確哪些是符合定位要求、提升區(qū)域價值必須優(yōu)先建設(shè)的，哪些需要后期考慮一個普通的18洞高爾夫球場；一個高星級的海港城酒店網(wǎng)球場海港城游艇碼頭、小型餐飲區(qū)開始建設(shè)兩個18洞錦標賽高爾夫球場海港城繼續(xù)建設(shè)港灣小鎮(zhèn)商業(yè)中心完成建設(shè)第二個游艇碼頭近2700棟別墅和超過1000戶公寓組成的的度假公寓港灣小鎮(zhèn)中心包括著名的紅白條紋燈塔、一個餐飲集中區(qū)、數(shù)家高檔商店以及游艇碼頭第13年第412年第1222年144、可借鑒的兩大開發(fā)要素

15、：一，公共配套區(qū)域-地中海風(fēng)格的海港城商業(yè)中心。燈塔、港口及眾多精品店構(gòu)建了區(qū)域標識性節(jié)點1 2 3 4 5 6 Red and white lighthouse Harbor Town Golf Links Commercial CenterHarbor Town Yacht Basin Inn at Harbor Town Private villas and vacation homesSouth Beach Village7 1 2 3 6 5 4 7 HARBOR TOWN的標志物紅白燈塔和yachts港口給sea pines 提供了絕佳的景觀資源HARBOR TOWN提供獨立擁有和

16、經(jīng)營的精品店、工藝品店、餐廳、有現(xiàn)場音樂活動，同時可以進行各種水上運動HARBOR TOWN156、可借鑒的商業(yè)分級體系：從沿街雜貨商店，到超現(xiàn)代化免稅獨立式商業(yè)，各檔次的商業(yè)、娛樂、餐飲是對全島城市功能的進一步完善和補充餐飲及娛樂 Dining & Entertainment The Sea Pines度假俱樂部 The Sea Pines Resort Beach Club 種植園俱樂部餐廳 The Lakehouse Restaurant 海港城市傳統(tǒng)酒吧 Tartan Room Bar Sundeck咖啡廳 Sundeck Caf 燈塔酒吧 The Quarterdeck 海港小鎮(zhèn)燒烤

17、屋 The Harbour Town Grill 海港小鎮(zhèn)面包屋 The Harbour Town Bakery and Caf商業(yè) Shopping位于Harbour Town商業(yè)中心（超過20家獨立擁有和經(jīng)營的商店）女士高檔時裝店 Lily Pulitzer resort wear at SM Bradford男士高檔時裝店 Tommy Bahama at Knickers藝術(shù)畫廊 beautiful Lowcountry art at the Stobart Gallery若干的專業(yè)禮品商店 several unique specialty gift stores位于Resort 的商業(yè)

18、（超過40家獨立擁有和經(jīng)營的商店）clothing shops, nature storesgift and craft galleries jewelry storesindependent art galleriesbeach and tourist-oriented T-shirt beach and tourist-oriented souvenir shops177、可借鑒的豐富的度假產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：詮釋了嶄新的休閑生活理念，在全球贏得廣泛的聲譽三大標志：harbor town golf links、糖果燈塔以及全美著名的度假社區(qū)模式123標桿度假產(chǎn)品：四個標準的高爾夫球場、幾十個網(wǎng)球場、深水港灣帆船基地、南灣海濱、十四英里長的自行車步道、行人休閑步道和馬術(shù)訓(xùn)練中心十四英里長的自行車步道、行人休閑步道Harbor Town Golf Links （美巡賽年度指定場地）南灣海濱深水港灣帆船基地harbor town golf links糖果燈塔度假社區(qū)18當(dāng)項目所在區(qū)域處于萌芽開發(fā)階段、發(fā)展方向及前景均明確的背景下，