2015年亳州華榮南部新區(qū)項目發(fā)展企劃案72p

1、( Planning Report) 12/22/2015(企劃報告) 2015年12月22日合肥豐匯置業(yè)咨詢有限公司FENGHUI CONSULTING CO.,LTD合肥市政務區(qū)安德大廈B座13樓電話：0551-6560 7500 亳州華榮南部新區(qū)項目發(fā)展企劃案項目成功運營開發(fā)，我們必須明白三個重要的前提：Q1：亳州究竟適不適合投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)？Q2：我們的營銷目標是什么？Q3：項目的產(chǎn)品如何打造？養(yǎng)老地產(chǎn)，朝陽產(chǎn)業(yè)投資巨大、收益緩慢富人的生意 2011年金馬獲獎電影桃姐中，黃秋生飾演的養(yǎng)老院老板如此說：養(yǎng)老院“真的很好賺”，甚至養(yǎng)老院“早晚要多過便利店”。 在商業(yè)地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)之后，養(yǎng)老地產(chǎn)

2、儼然成為另一片藍海，從萬科、保利等行業(yè)龍頭企業(yè)，到區(qū)域性開發(fā)商，再到一些保險公司和醫(yī)療機構(gòu)，大大小小的企業(yè)都在涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。 然而，這塊誘人的蛋糕，吃起來卻未必好消化。業(yè)內(nèi)公認，養(yǎng)老地產(chǎn)“掙錢不太爽快”，投入巨大，卻收益緩慢。 目前來看，除了普通住宅和商業(yè)，國內(nèi)在其他創(chuàng)新物業(yè)的開發(fā)回報上并不理想，客群的梳理、產(chǎn)品的成熟都需要時間來實現(xiàn)，一個行業(yè)發(fā)展成熟在中國需要10年左右的周期，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛走過一半的路程。 地處天津郊區(qū)的云山鎮(zhèn)高端養(yǎng)老社區(qū)，最低一檔需要繳納50萬元的會員費，除此以外，會員還要每年繳納3萬到3.5萬元的服務費。如行動不便的老人需要特別護理，還要每天另加100元到150元的護理費。

3、（2000個會員開盤當年僅銷售50多個） 泰康在北京昌平打造的“泰康之家旗艦社區(qū)”，入駐資格與泰康推出的壽險產(chǎn)品“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”掛鉤，改產(chǎn)品繳費地點為200萬元，繳費方式氛圍一次性躉繳和十年期期繳，每年20萬元。 由此可見，目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)主要針對高端老年人群。選擇進入高端養(yǎng)老市場相對風險小，回報高，養(yǎng)老地產(chǎn)的前期投入要比普通住宅高，要去做大量的適老化設計以及建設眾多相關配套。如果不掙高端的錢，中低端市場根本無法保證收回成本。 此外，不同于醫(yī)院，養(yǎng)老機構(gòu)的醫(yī)療糾紛更難處理，這對企業(yè)來講是一個相當大的負擔。房企從防范自身風險角度，自然要選擇身體比較健康、經(jīng)濟實力相對較強的老人為客戶。

4、這類健康且經(jīng)濟實力較強”的老人，顯然僅僅是老齡群體的極小部分。 中國目前的老年人與國外的老年人不同。一個群體沒有消費能力，一個群體是有非常大的消費能力。所以，中國是養(yǎng)老院，而國外是銀發(fā)中心。我們當今社會的老年人多是成為“社會負擔和家庭負擔”的群體。也就是說，目前中國社會的老年人多是將自己全部貢獻給自己的子女或者是國家,自己沒有多少儲蓄與財產(chǎn)。而國外的老年人則是一個強大的消費群體，他們是屬于社會比較富裕的人群。我司認為北京、上海、廣州等超大型城市是有可能的，但在亳州這樣三四線城市可能還屬于一個設想，因為城市的市場需求太小，開發(fā)不能形成規(guī)模效應。 本項目暫不適宜建設純養(yǎng)老社區(qū)，原因如下： 第一，公

5、共配套不支持在城市郊區(qū)開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)。老年人還不是社會主流消費群，所以老年人的社會服務配套還是要依賴城市的大眾公共配套，而社會的大眾公共配套主要分布在城市中心區(qū)，如果將養(yǎng)老社區(qū)建在郊區(qū)的話，就等于硬性剝奪了他們與朋友聊天和已經(jīng)習慣的、最簡單的日常的“城市消費”，實際上就等于被關了“禁閉”。就是具有較強消費能力和行動自理能力的老年人不會離開“城市的氛圍”； 第二，老年人到了生活不能自理的時候也不愿意離開“城市氛圍”。例如香港的老人院就說明了這樣的問題。香港城市中心區(qū)的老人院的設施配套比郊區(qū)的老人院的設施配套要差的多，價格也比較貴。按道理來說，老人們應該喜歡住在郊區(qū)老人院生活，但事實上不是這樣的。老

6、人卻喜歡住在城市中心區(qū)的老人院。主要是因為住在城市中心區(qū)的話，子女探望老人就沒有了路遠不便探望的“借口”，老年人可以得到子女多一點的關懷與安慰； 第三，中國傳統(tǒng)文化的差異性，亳州人深受老莊思想影響，孝感天地，可以說亳州人的孝道遠高于其他城市，子女愿意贍養(yǎng)老人，并認為將父母帶在身邊方為孝道，而老人也愿意同子女一起居住，傾盡最后的能量為子女照顧小孩，享天倫之樂，這也是亳州三房、四房暢銷的重要原因。問卷調(diào)查：研究方法說明重點深度訪談項目定量問卷樣本選擇：亳州高端客群（藥商、高管、高干、高知）樣本樓盤選擇：九州通物流園、亳州中藥材物流園問卷數(shù)量：有效問卷100份樣本選擇：來訪/成交：8名（九州通4名、

7、中藥材物流園4名）專業(yè)人士：2名樣本背景資料分析： 100份有效問卷中，67人年齡在30-50歲之間，76人以上已婚，50人為三代同堂以上，約8成的人與中藥材行業(yè)相關，79人家庭年收入在30萬元以上。 從樣本背景資料來看，比較符合養(yǎng)老社區(qū)的目標客群，對本項目研究養(yǎng)老社區(qū)的可行性具有一定參考意義。養(yǎng)老態(tài)度與想法調(diào)查：養(yǎng)老態(tài)度與想法調(diào)查： 樣本分析發(fā)現(xiàn)，65%的人明確表示希望家庭養(yǎng)老，61%的人表示希望年老后與子女一同居住，即使不與子女同住的情況下，90%以上的人會選擇獨居或與老伴居住，僅有7%的人考慮去養(yǎng)老院或其他的方式居住。 在調(diào)查樣本對養(yǎng)老的態(tài)度和想法時，我們發(fā)現(xiàn)，雖然有50-60%的人暫時

8、沒打算養(yǎng)老問題，但關注老年生活質(zhì)量的比例明顯上升，46%的人希望年老后得到優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療保健服務，30%的人明確希望社區(qū)能夠完善養(yǎng)老設施、養(yǎng)老項目，提高工作人員服務質(zhì)量與態(tài)度。項目成功運營開發(fā)，我們必須明白三個重要的前提：Q2：我們的營銷目標是什么？Q1：亳州究竟適不適合投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)？暫不適合做純養(yǎng)老社區(qū)，但從項目整體開發(fā)以及延伸價值角度考慮，可以做部分養(yǎng)老產(chǎn)品，作為項目獨特亮點，彰顯企業(yè)責任感，跳出同質(zhì)化市場競爭，打造獨一無二的人居社區(qū)！孝道、家庭 、合居區(qū)位、環(huán)境、教育、配套、醫(yī)療關鍵詞四世同堂悅享生活同一屋檐下，新式兩代居居住理念提煉五優(yōu)國際社區(qū)優(yōu)秀地段：南部新區(qū)，藥市聚集優(yōu)美環(huán)境：市政公園

9、，水上樂園優(yōu)質(zhì)教育：國際學校，15年教育優(yōu)良醫(yī)療：三甲醫(yī)院，健康中心優(yōu)越配套：購物中心，商業(yè)街區(qū)核心價值提煉華榮國際城四世同堂&五優(yōu)國際社區(qū)案名及定位語建議無可逾越，終極置業(yè)！快速聚客，快速出貨銷售目標挑戰(zhàn)亳州最高價價格目標將亳州實力家族一網(wǎng)打盡推廣目標項目營銷目標項目成功的信心保障20000組藥商資源項目成功運營開發(fā)，我們必須明白三個重要的前提：Q2：我們的營銷目標是什么？打造亳州終極置業(yè)巔峰，將亳州實力家族一網(wǎng)打盡，樹立價格標桿，實現(xiàn)項目快銷利潤最大化！Q1：亳州究竟適不適合投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)？暫不適合做純養(yǎng)老社區(qū)，但從項目整體開發(fā)以及延伸價值角度考慮，可以做部分養(yǎng)老產(chǎn)品，作為項目獨特亮點，彰顯

10、企業(yè)責任感，跳出同質(zhì)化市場競爭，打造獨一無二的人居社區(qū)！Q3：項目的產(chǎn)品應當如何打造？項目背景PART.1亳州市位于安徽西北部，總面積8522.58平方公里，轄渦陽、蒙城、利辛三縣和譙城區(qū)，全市總?cè)丝?10萬人，常住人口485萬。江西湖北譙城區(qū)：面積2167平方千米，人口165萬。 郵政編碼236800。區(qū)人民政府駐文化巷。渦陽縣：面積1933平方千米，人口154萬。 郵政編碼233600?？h人民政府駐城關鎮(zhèn)。蒙城縣：面積2060平方千米，人口134萬。 郵政編碼233500?？h人民政府駐城關鎮(zhèn)。利辛縣：面積1950平方千米，人口157萬。 郵政編碼236700。縣人民政府駐城關鎮(zhèn)。 第三產(chǎn)業(yè)

11、存在較大發(fā)展空間2014年譙城區(qū)全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值293.4億元，按可比價格計算，比上年增長9.0%，第一產(chǎn)業(yè)增加值58.5億元，增長5.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值125.9億元，增長10.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值109.0億元，同比增長9.0%。一、二、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為19.9 ：42.9 : 37.2。城市概況經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，帶來城市經(jīng)濟總量的穩(wěn)步提升；金融危機的環(huán)境下，能保持較快速的增長態(tài)勢。2014全市生產(chǎn)總值851億元，按可比價格計算，同比增長7%，增速略低于全省平均增速。GDP總量僅高于淮南、淮北、銅陵、黃山、池州五個城市，略低于宣城。在以農(nóng)業(yè)占經(jīng)濟主導地位的格局轉(zhuǎn)變?yōu)榈谌a(chǎn)業(yè)

12、異軍突起，帶動整個經(jīng)濟的良性發(fā)展的同時；也給亳州帶來新的機遇。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，以及近幾年來持續(xù)穩(wěn)步的經(jīng)濟增長，同時也給亳州這座歷史文化古城，帶來更多的內(nèi)涵。城市GDP總量排名合肥51581蕪湖23082安慶15443馬鞍山13574滁州11855阜陽11466宿州11267蚌埠11088六安10869宣城91310亳州85111淮南78912淮北74813銅陵71614黃山50715池州50416數(shù)據(jù)來源：亳州市政府統(tǒng)計年報貧富懸殊，人均可支配收入處于中下游水平，財富掌握在少數(shù)人手中，毫無疑問，藥商是這個城市財富的主人。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出/可支配收入（元）人口收入亳州市2010年-2014

13、年人口走勢（萬人）財富總量=常住人口*人均可支配收入，而亳州常住人口和人均可支配收入都是處于不斷上升階段，財富總量一直上揚，它是亳州房價上漲的基礎。根據(jù)亳州目前的規(guī)劃，亳州正處于擴張的初級階段，未來幾年內(nèi)，經(jīng)濟增加速度會明顯加快，這將使城市財富總量的變大，因此也就會導致整個城市房價的進一步上漲，甚至由于金融、供應和預期等方面的原因?qū)е挛磥韼啄陜?nèi)房價的振蕩、波動。人均可支配收入的提高，帶動、提升整個城市的消費能力，促進經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展；人們對于生活的最求也不斷提高，生活質(zhì)量、居住品質(zhì)、消費檔次躍然而升。數(shù)據(jù)來源：亳州市政府統(tǒng)計年報數(shù)據(jù)來源：亳州市政府統(tǒng)計年報城市規(guī)劃：規(guī)劃構(gòu)成“一帶一心三核”的城鎮(zhèn)

14、體系空間結(jié)構(gòu)一帶沿渦經(jīng)濟文化產(chǎn)業(yè)帶 沿307省道、渦河布局有市域中心城市亳州市中心城區(qū)，次中心城市蒙城縣城、渦陽縣城，中心鎮(zhèn)古井、大楊、義門、高爐、岳坊、雙澗鎮(zhèn)，以及若干個一般鎮(zhèn)。是市域內(nèi)最重要的城鎮(zhèn)發(fā)展帶、產(chǎn)業(yè)帶和經(jīng)濟帶。 一心亳州市中心城區(qū)，即譙城區(qū)； 三核渦陽、蒙城、利辛三個縣城。 本案城市規(guī)劃：城市發(fā)展框架“一帶兩軸六區(qū)”西部片區(qū)渦北片區(qū)老城區(qū)城市中心區(qū)道北片區(qū)南部新區(qū)實施“南進、西拓、東跨”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，拉開城市發(fā)展框架，打造“一帶兩軸六區(qū)”的總體空間布局，初步建成安徽省特色經(jīng)濟強市。一帶：渦河景觀帶兩軸：藥都大道發(fā)展軸、希夷大道發(fā)展軸六區(qū)：老城區(qū)、城市中心區(qū)、南部片區(qū)、西部片區(qū)、

15、渦北片區(qū)、道北片區(qū)其中南部片區(qū)為未來城市發(fā)展重點方向本案城市版塊功能及主要特征與本案的關系版塊競爭關系老城板塊 城市生活中心； 房產(chǎn)開發(fā)量趨于飽和，存量較??； 居住品質(zhì)相對較低。 主城區(qū)環(huán)境擁擠，居住品質(zhì)較低，為本案提供改善性客戶、高端消費客群。次要競爭南部片區(qū) 城市生活副中心， 配套逐步完善； 項目供應量較大，且品質(zhì)較高； 品牌開發(fā)商云集，競爭激烈。 城市副中心，中高端居住區(qū)，與本案存在直接競爭關系；主要競爭渦北片區(qū) 城市基礎設施比較差，住房密度不大，生活配套較差，環(huán)境待改善。 亳州樓市洼地，區(qū)域環(huán)境將隨城市改造有所改善，與本案存在潛在競爭。 潛在競爭西部片區(qū) 該片區(qū)為省級工業(yè)園區(qū)，聚集了大

16、批企業(yè)，房地產(chǎn)以專業(yè)市場為主，住宅為配套； 片區(qū)緊鄰南部新區(qū)，將對本案存在著一定的競爭關系。潛在競爭 本案所在的南部新區(qū)概念已經(jīng)被炒熱，大批品牌開發(fā)商入駐區(qū)域，推進了區(qū)域內(nèi)項目產(chǎn)品品質(zhì)的提升。未來，區(qū)域內(nèi)項目將是本案的主要競爭對手。板塊特征：南部片區(qū)為城市生活副中心，最適宜打造中高端地產(chǎn)項目。 項目地塊位于南部新區(qū)，從地緣位置來看屬于近郊，現(xiàn)階段居住人氣不足，配套設施尚未完善。 整個項目地塊較為方正，土地狀況良好，無自然條件限制，周邊路網(wǎng)基本形成，便于開發(fā)。開發(fā)價值評估機會價值評估延伸價值評估 在政府大力發(fā)展城市建設的前提下，未來將重點打造南部新區(qū)，全面拓展城市中心區(qū)域的輻射范圍。在此背景下，

17、區(qū)域未來狀況將得到較大的改觀，相比現(xiàn)狀而言，提升空間較大。 該地塊屬于南部新區(qū)居住條件升級改造項目，具有重要的社會意義。同時會提升開發(fā)商在政府部門的信譽； 本項目肩負著是改變亳州居住現(xiàn)狀的重大使命！城市/區(qū)域規(guī)劃發(fā)展趨勢居住條件改造升級地塊開發(fā)機會符合保障推進迎合支持價值評估：隨著區(qū)域商貿(mào)、文化、環(huán)境、配套等不斷發(fā)展，項目價值將逐步提升。發(fā)展商期望穩(wěn)健運作、風險控制及現(xiàn)金流平穩(wěn)；1期快速實現(xiàn)銷售并回收投資；樹立企業(yè)品牌，為下一步開發(fā)奠定基礎；積累開發(fā)經(jīng)驗，提升企業(yè)未來的競爭力；項目整體運作模式項目整體市場占位；項目核心競爭力建立；各物業(yè)開發(fā)組織關系及承擔的角色；南部新區(qū)的發(fā)展規(guī)律，以及各物業(yè)類

18、型在發(fā)展過程中的價值認同曲線；項目開發(fā)階段的市場大背景分析；亳州各物業(yè)類型的市場現(xiàn)狀及機會發(fā)掘。目前本案處于南部新區(qū)發(fā)展的加速階段：該階段有兩類地段會形成比較好的市場接受度：1、距離老城區(qū)比較近的項目；2、占據(jù)核心地段，資源配套完善的項目。隨著本案開發(fā)建設的逐步深入，區(qū)域環(huán)境、人文、商貿(mào)等價值凸顯，地塊價值將充分體現(xiàn)，本案目前重點關注1期產(chǎn)品規(guī)劃設計及項目整體市場站位。豐匯理解項目理解：在新區(qū)價值整體提升機遇下，本案既面臨激烈競爭，也擁有價值飛躍的機會。房地產(chǎn)市場研究PART.2亳州樓市告急？“穩(wěn)居”中國樓市風險前20，亳州房產(chǎn)市場正雪上加霜？ 人口輸出型城市，經(jīng)濟總量有限，土地供應充足造成供

19、應量過大。亳州作為三四線城市，外出務工占比較高，常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內(nèi)對新增住房需求相對冷淡。而經(jīng)濟總量相對有限，以及土地供應較為充裕，更使城市供應過量的市場現(xiàn)象雪上加霜，因此亳州房地產(chǎn)市場待售存量一直處于增長之中，整體供求風險較高。中國房地產(chǎn)風險前20強分布房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅-5%-5%-5%5%-15%15%-25%25%正?；菊Ｕ＿\行基本正常異常適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資15%15%-22%22-30%30-37%37%反應投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為20-25%房地產(chǎn)

20、投資額、固定資產(chǎn)投資額指標逐年走勢漲幅及比例逐年走勢圖2012年-2014年，房地產(chǎn)投資增幅減緩，但占固定資產(chǎn)投資比例逐年攀升，地產(chǎn)投資熱度較高，市場風險逐步增大。行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)來源：亳州市政府統(tǒng)計年報2014年，亳州樓市銷量同比下跌8.6%，土地市場異常冷清，全年土地成交44宗，總面積3129.5畝(208.6萬方)，同比下滑64.5%，成交總金額50.7億元。土地市場從單月來看，3月和6月土地成交最高，平均達到100平方米以上，11月次之，9月僅0.2萬方，1、2、4、7、8、10、12月份土地零成交。另據(jù)了解，3月、6月成交的商住用地多為政府用于融資性地塊，亳州建投和亳州金地建設共摘得38

21、宗，面積2698畝，占全年總成交面的86%，截止目前還沒有動工的跡象。亳州2014年月度土地成交圖示（畝）2015年上半年土地市場乏力依舊數(shù)據(jù)來源：亳州市房地產(chǎn)交易網(wǎng)8663套！2014年亳州住宅銷量同比下跌8.6% ，慘淡收場！2015年-6月份住宅累計成交4221套，較去年同期基本持平。住宅市場2014年亳州譙城區(qū)住宅備案8663套，同比下跌8.6%；成交面積90.9萬方，同比下降10.2%；成交均價4503元/平方米，同比上漲0.2%。亳州去年住宅銷量整體呈現(xiàn)“W”走勢，在2月和7月兩個月份住宅銷量突破一千套成為“波峰”，其余月份銷量下行態(tài)勢明顯，最低的5月僅備案400套。 數(shù)據(jù)來源：亳

22、州市房地產(chǎn)交易網(wǎng)板塊價格平臺供應情況區(qū)域特征政府板塊4200-5400總體體量小后期供應量相對減少依托傳統(tǒng)的中心區(qū)域，商業(yè)和生活氛圍濃厚，環(huán)境、交通和配套設施優(yōu)越，學區(qū)優(yōu)質(zhì)，但老房子星羅布局，參差不齊魏武廣場周邊4400-4790總體體量小后期供應量相對減少亳州中心城區(qū)，周邊配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，生活便利。渦北板塊3550-4300后期供應量少渦北區(qū)域，位置偏離市中心，周邊配套較差，商業(yè)氛圍缺乏南部新區(qū)3500-5000大規(guī)模開發(fā)未來開發(fā)量大大盤云集，品質(zhì)優(yōu)越南部新城，未來政務文化核心區(qū)，地域環(huán)境佳，為規(guī)劃中的核心居住區(qū)，大盤云集，品質(zhì)高，但目前整體配套不完善工業(yè)園區(qū)3000-4300總體體

23、量大后期供應量相對較大工業(yè)園區(qū)，地段、環(huán)境、配套相對較差，價格優(yōu)勢明顯依托新區(qū)資源和政府推動為賣點，整體市場呈現(xiàn)向南發(fā)展的趨勢，在城市資源和環(huán)境資源帶動下，南部新區(qū)成為市場最熱板塊。住宅板塊2014年底樓市庫存3.2萬套，預計去化周期2.5年。樓市庫存2014年亳州樓市住宅供銷比為0.76:1，整體呈現(xiàn)供小于求的局面，但隨著取得預售許可證樓盤數(shù)量的增加，許多項目雖未舉辦開盤儀式，卻已悄然銷售。自2014年10月份亳州樓市庫存突破3萬套大關以來，一直居高不下，并逐漸上漲至3.2萬套。 按照2014年亳州商品房約1.3萬套的銷售成績來算，在樓市供應不增加的前提下，需要2年半時間年才能全部去化。因此

24、，對于房企來說，千方百計的消除現(xiàn)有庫存才是當前最重要的任務，營銷花樣百出，并給出了最大的折扣和優(yōu)惠力度，“2”字頭商品房重現(xiàn)樓市，南部新區(qū)核心區(qū)“3”字頭備案價屢見不鮮。 通過對亳州樓市的調(diào)研，我們得出如下結(jié)論亳州樓市研究小結(jié)亳州樓市目前庫存量約400萬方，預計2016年新增供應150萬方，總計可售面積約550萬方，從今年的銷售情況來看，基本與2014年持平，未來樓市供求關系可能出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，銷售壓力進一步加大。從土地市場的供求情況來看，開發(fā)商普遍對市場持有觀望態(tài)度，土地市場遇冷將影響到二級市場，預計未來樓市價格戰(zhàn)將愈演愈烈，亳州樓市風險進一步加大。土地市場的寒潮，必將影響到二級市場，區(qū)域內(nèi)樓市開

25、發(fā)風險進一步加大。藍海戰(zhàn)略解讀藍海戰(zhàn)略紅海戰(zhàn)略拓展非競爭性市場空間在已經(jīng)存在的市場內(nèi)競爭規(guī)避競爭參與競爭創(chuàng)造并攫取新需求爭奪現(xiàn)有需求打破價值與成本互替定律遵循價值與成本互替定律同時追求差異化和低成本，把企業(yè)行為整合為一個體系根據(jù)差異化或低成本的戰(zhàn)略選擇，把企業(yè)行為整合為一個體系市場空間由兩種海洋組成：紅海和藍海。藍海戰(zhàn)略要求企業(yè)突破傳統(tǒng)的血腥競爭所形成的“紅?！保卣剐碌姆歉偁幮缘氖袌隹臻g,考慮的是如何創(chuàng)造需求，突破競爭。本項目的藍海戰(zhàn)略?豐匯思考個案研究PART.3普通住宅建投世紀城大型普通住宅社區(qū)區(qū)位 南部新區(qū)建筑面積 60萬戶型配比84-137 （主力戶型為三房兩廳）項目信息容積率：2.

26、48 綠化率：45% 銷售價格均價：3600元/營銷策略低價入市，少批量多批次開盤，積累較多人氣。銷售狀況現(xiàn)房在售，雙12特價房3380元/核心價值新市中心，超大社區(qū)、配套完善、教育資源以18#508室為例：建筑面積122.7，折后總價460484元，折后單價3752元/；置業(yè)顧問透露還可以申請100-200元/優(yōu)惠，現(xiàn)房在售。平層大戶豪澤儷景南部新城，公園社區(qū)區(qū)位 南部新區(qū)建筑面積121559戶型配比三室(97) 三室(142.6) 五室(354) 項目信息容積率：2.0 綠化率：45% 銷售價格均價：5200元/營銷策略別墅定標桿，花園洋房跟隨入市，體驗式營銷銷售狀況別墅售罄，電梯入戶花園

27、洋房最后20席核心價值品質(zhì)高、配套好以15#1001室為例：建筑面積142.78，折后總價750252元，折后單價5255元/；以6#402室為例： 建筑面積142.64，折后總價29484 元，折后單價5114/。平層大戶華府伊頓莊園城央公園，英倫建筑區(qū)位 南部新區(qū)建筑面積41萬戶型配比觀景洋房115-146項目信息容積率：2.4 綠化率：35.4% 銷售價格均價：5600元/營銷策略花園洋房先入市，定標桿帶動高層銷售銷售狀況1#、2#大平層少量在售核心價值湖景公園美宅、英倫建筑風格以1#204室為例：建筑面積168.94，折后總價968911元，折后單價5735元/；別墅社區(qū)華府翡翠莊園亳

28、州最大的別墅小區(qū)區(qū)位 南部新區(qū)建筑面積650000戶型配比240-280聯(lián)排別墅項目信息容積率2.09 綠化率35%銷售價格邊戶13000元/，中戶10000元/營銷策略贈送地下室、實景呈現(xiàn)銷售狀況別墅銷售率70%核心價值花園別墅，大面積贈送。別墅社區(qū)碧桂園高端鉆石墅，身份象征，價值典范區(qū)位 譙城區(qū)建筑面積230000戶型配比240、260、400、480雙拼項目信息容積率1.29 綠化率30.45%銷售價格13000-17000元/營銷策略實景呈現(xiàn)、大面積贈送花園銷售狀況別墅銷售率約40%核心價值至好的社區(qū)、至好的別墅個案研究小結(jié)結(jié)合亳州樓市分析與個案研究分析，我司認為，未來南部新區(qū)普通住宅

29、競爭進一步加劇，隨著推盤量的增加，市場份額進一步瓜分，個案的去化周期將延長，且不可避免的陷入價格戰(zhàn)之中；從區(qū)域內(nèi)品質(zhì)樓盤調(diào)研情況來看，電梯入戶洋房（大戶型）、雙拼別墅去化情況良好，且作為明星產(chǎn)品，先行入市，梳理標桿奠定價格基礎，并通過樣板段展示提升項目形象、品質(zhì)，成為眾多樓盤的主要營銷手段。普通住宅沒有想象中暢銷，洋房、別墅銷售情況良好！產(chǎn)品建議PART.4獨棟別墅：獨門獨院，是私密性很強的獨立住宅，房屋周圍有面積不等的綠地、院落。是別墅歷史最悠久的一種，是別墅建筑終極形式。特征：私密性強，市場價格較高，定位多為高端品質(zhì)。聯(lián)排別墅：又稱Townhouse，有天有地，每戶獨門獨院，設有車位，有地

30、下室。由幾棟小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成，幾個單元公用外墻。特征：注重項目選址，交通較方便。價位較低，為中產(chǎn)階層和新貴階層度身定做。雙拼別墅：由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。在美國直譯為兩個家庭的別墅。特征：與聯(lián)排對比，雙拼降低社區(qū)密度，增加采光面，低層小樓加上私家花園，擁有更寬闊室外空間。疊拼別墅，Townhouse的一種延伸，由多層復式住宅疊加在一起組合而成。特征：購買人群是社會上的中產(chǎn)階層。稀缺性、私密性較單體別墅差，定位多是第一居所?？紤]到本案位于南部新區(qū)，屬于中高檔住宅聚集區(qū)，本案必然要同周邊乃至全城項目搶奪市場，當前亳州市場總量有限，搶奪市場不可避免的要承擔一定風險。因此本案必須

31、拔高產(chǎn)品檔次與形象，如此方能在市場競爭中拔得頭籌。一期產(chǎn)品重點打造雙拼別墅，輔以少量獨棟別墅，拉升整體項目形象與檔次！ 產(chǎn)品建議：引領市場，做別墅、走高端、樹標桿！英倫風格別墅強調(diào)門廊的裝飾性，比較“講究門面”。 它是由意大利文藝復興風格傳入英國后派生出來的，并秉承古典主義對稱與和諧的原則，是對美國最有影響的一種風格。它的特征為：A、正立面常有古典門廊；B、廊檐下有長方形團排列，屋檐上有齒飾；C、窗戶上下成對，分割成許多小網(wǎng)格（9到12個），通常窗戶也是5列，為中央對稱；D、大門常有長方形雕花組成排列圖案，門梁上有豎向排列的長方形花紋。 別墅建筑風格建議：英倫風格(Postmedieval E

32、nglish)別墅戶型建議別墅戶型建議別墅戶型建議別墅戶型建議大平層面向客群為城市菁英，他們是事業(yè)的成功者，他們是家庭的支柱，他們敬老愛幼，遵守孝道，他們力求給予家庭成員更好的生活體驗；大平層作為一種高品質(zhì)的產(chǎn)品，既具有別墅的尺度，又有很好的居住氛圍，更能完美解決兩代人、三代人家庭合居的難題，無疑是深受這部分人的喜愛的。 產(chǎn)品建議：平層大戶型，打造兩代人最適宜的近距離！大平層戶型建議兩代居大平層戶型建議三代居大平層戶型建議四代居酒城大道希夷大道仙翁路道源路魏武大道槐花路酒店+獨棟別墅雙拼別墅雙拼別墅醫(yī)院一期產(chǎn)品建議市政公園水上樂園產(chǎn)品附加值建議醫(yī)療衛(wèi)生醫(yī)院-與國內(nèi)知名醫(yī)院合作 項目一期重點打造

33、醫(yī)院，尋求國內(nèi)知名醫(yī)院合作，主攻心腦血管、不孕不育、兒科等方向（針對中老年人常見疾病，現(xiàn)代青年夫妻不孕不育率攀升、兒童疾?。?，形成“大專科，小綜合”，為社區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務。產(chǎn)品附加值建議健康養(yǎng)生新安健康提供健康管理為核心的家庭醫(yī)生式服務 新安健康是由國購集團與豐匯咨詢合作投資的新型健康服務機構(gòu)，以中醫(yī)診療、保健、健身及零售與咨詢服務為主營業(yè)務，邀請省內(nèi)外中醫(yī)名家及保健機構(gòu)組成專家團隊，為大眾提供基于傳統(tǒng)醫(yī)學的體質(zhì)辨識、遠程醫(yī)療、健康咨詢、保健、理療、藥品及保健品零售、營養(yǎng)膳食、就醫(yī)指導、健康管理等一系列服務。產(chǎn)品附加值建議健康養(yǎng)生新安健康提供健康管理為核心的家庭醫(yī)生式服務 就本項目而言

34、，擬引進的三甲醫(yī)院將提供更廣泛的社會大眾服務，即使對于業(yè)主提供優(yōu)先權(quán)的服務，也難以深入的體現(xiàn)醫(yī)院對項目業(yè)主的價值，對于業(yè)主而言，可能更多的感受在于就醫(yī)的便捷性，日常就醫(yī)服務的優(yōu)越感難以體現(xiàn)。 而引進新安健康，則相當于引進了家庭醫(yī)生的概念，能夠更直接的提升項目附加值。 一是面向全體業(yè)主的服務價值，與醫(yī)院相對而言，新安健康可以為業(yè)主提供以健康管理為核心的家庭醫(yī)生式服務，為每戶家庭建立健康檔案，根據(jù)家庭成員健康情況提供診療、保健、健身、調(diào)理等服務，同時可以為患病業(yè)主提供就醫(yī)指導，直接與醫(yī)院對接，并提供用藥指導、代煎藥等服務。即在診療方面，把新安健康打造為社區(qū)診所及醫(yī)院提供的優(yōu)先就醫(yī)服務的入口，小病在

35、社區(qū)、大病優(yōu)先入院，并為患者提供就診后的護理、用藥、康復、跟蹤監(jiān)護等服務；在日常保健方面，為業(yè)主提供一對一服務，以家庭為單位建立健康檔案，以治未病為核心，實現(xiàn)“未病先防、已病防變、已變防漸、愈后防復”，并在日常保健、健身、營養(yǎng)膳食等方面提供指導；在社區(qū)生活方面，舉辦健康及養(yǎng)生講座，普及五禽戲、太極、八段錦等傳統(tǒng)健身操，傳播養(yǎng)生保健知識，提供健康指導。 二是面向老年群體的服務價值，就開發(fā)公司此前倡導的養(yǎng)老概念而言，新安健康側(cè)重于治未病以及日常的保健、養(yǎng)生、健康指導等服務，更貼合中老年人群的需求。向與子女同住的老人提供的服務，可以稱之為居家養(yǎng)老。且同時，新安健康將設立護理中心，功能上相當于“托老所

36、”。當家人外出或?qū)先巳粘Ｗo理沒有時間、不專業(yè)，可以將老人短期或不定期送至新安健康代為照顧，不僅回避了養(yǎng)老院的概念，也兼顧了業(yè)主注重的“孝敬老人”的傳統(tǒng)和聲譽。由此衍生出前期探討過的“全護公寓”“半護公寓”，同時也將名正言順的獲得更高的接受度。產(chǎn)品附加值建議健康養(yǎng)生新安健康提供健康管理為核心的家庭醫(yī)生式服務 綜上，醫(yī)院與新安健康從中醫(yī)診療、日常保健、健康管理等方面合力打造全方位的健康服務，大力提升項目附加值。新安健康一可以作為從社區(qū)到醫(yī)院的就醫(yī)入口，提供業(yè)主到醫(yī)院就醫(yī)的優(yōu)先服務；二可以作為日常健康管理服務平臺，為業(yè)主提供更全面、更直接的家庭醫(yī)生式健康服務，如果先期設立樣板先行營業(yè)，可以提高購房意向客戶的黏性，為項目營銷工作提供持續(xù)