-徐匯某地產(chǎn)中心-銷售手冊

1、徐匯萬科中心銷售手冊一、環(huán)境篇1.1區(qū)域概況1.1.1徐匯區(qū)總述：徐匯區(qū)位于上海市區(qū)西南部，瀕臨黃浦江，東與浦東新區(qū)隔江相望，西臨虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，南靠閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，北枕淮海中路商業(yè)街，與盧灣、長寧、閔行、靜安等行政區(qū)毗鄰。是進出松江、金山、青浦、奉賢等郊縣的主要通道，通往江、浙、贛、閩、皖諸省的陸上門戶。境內(nèi)鐵路、航道、立交、高架道路縱橫交錯，上海地鐵一號線貫通全境。（來源：徐匯區(qū)政府網(wǎng)站）據(jù)史料記載，明末文淵閣大學士、著名科學家徐光啟曾在境內(nèi)肇嘉浜和李從涇兩水會合處建有農(nóng)莊別業(yè)，從事農(nóng)業(yè)實驗，逝世后歸葬于此，其部分后裔在此定居并繁衍成族，因而習稱“徐家匯”，區(qū)名由此而得。徐匯區(qū)經(jīng)濟

2、、社會各項事業(yè)發(fā)達，具有繁華的商業(yè)商貿(mào)區(qū)、舒適的高級居住區(qū)、領(lǐng)先的科技密集區(qū)、一流的文教優(yōu)勢區(qū)等諸多城市功能，是上海西南的璀璨明珠。繁華的商業(yè)中心徐家匯集中了東方商廈、太平洋百貨、港匯廣場、匯金百貨、市百六店等一批知名商廈，商品琳瑯滿目，業(yè)態(tài)錯位競爭，成為上海國際大都市繁榮繁華的標志性區(qū)域。美羅、上實一幢幢商務樓宇吸引了微軟、?？松梨凇賱俚缺姸嗍澜缰髽I(yè)入駐，形成了萬商云集之勢。肇嘉浜路商務大道開發(fā)緊鑼密鼓，IT產(chǎn)業(yè)園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園雛形初現(xiàn)。流光溢彩的衡山路休閑街、綠意盎然的徐家匯公園、氣勢恢宏的上海體育城、“巨無霸”的思考樂書局以及柯達、永華超級影院成為市民老少皆宜的休閑、娛樂、健身

3、、求知的場所。 上海高級居住區(qū)徐匯區(qū)內(nèi)有各式花園洋房、公寓2000余幢，名列全市之最。丁香花園、復興公寓、宋慶齡故居、淮海大樓、武康大樓等采擷了古今中外建筑流派，描繪了色彩斑斕的建筑歷史風情畫卷。同時又是一部部近代上海政治、經(jīng)濟、文化、社會歷史的凝固記憶。近年來，國內(nèi)外知名開發(fā)商紛至沓來，投身于這片充滿機遇的“熱土”。中海馨園、萬科華爾茲花園、愛建園等一批生態(tài)型、智能型新興住宅小區(qū)雨后春筍般拔地而起，增添了住宅文化的現(xiàn)代氣息?！白≡谛靺R”成為上海房地產(chǎn)市場的亮點。 豐富的科技資源徐匯區(qū)內(nèi)有中科院上海分院、上?？茖W院等科研院所118所，國家級新興技術(shù)開發(fā)區(qū)漕河涇高新技術(shù)開發(fā)區(qū)也座落區(qū)內(nèi)。徐匯區(qū)努

4、力將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，逐步形成了電子信息、生物醫(yī)藥、新材料三大新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)。加快科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，形成了“三區(qū)三園建設(shè)布局，即徐家匯科技密集區(qū)、大學產(chǎn)業(yè)園、漕河涇高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、光啟園、華涇工業(yè)區(qū)、華東理工大學產(chǎn)業(yè)園。 高品質(zhì)的文化、服務資源徐匯區(qū)境內(nèi)共有上海交通大學、復旦大學楓林校區(qū)、華東理工大學、上海師范大學、上海音樂學院等高等院校10余所?；A(chǔ)教育事業(yè)發(fā)達，南洋模范中學、上海中學、位育中學享譽海內(nèi)外。區(qū)內(nèi)集中了中山醫(yī)院、兒科醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、五官科醫(yī)院等著名醫(yī)療機構(gòu)，每千人病床數(shù)達到發(fā)達國家水平。上海圖書館、上海大舞臺、上海電影制片廠、上海交響樂團、上海體育場等文化、體育設(shè)施和組織都

5、座落在徐匯區(qū)。（來源：徐匯規(guī)劃網(wǎng)）1.1.2徐匯區(qū)及南站板塊商務綜述：徐匯屬于上海六大商務板塊（南京西路CBD、陸家嘴CBD、淮海路CBD、人民廣場CBD、徐家匯CBD、虹橋CBD），是四大城市副中心（徐家匯、五角場、真如、花木）之一。徐匯區(qū)一期工程項目以90年代初的東方商廈、六百為代表；二期以97年左右竣工的港匯廣場、匯金廣場、上海實業(yè)大廈、建匯大廈、匯銀廣場、嘉匯廣場等為代表。作為上海較后起的核心商務區(qū)，徐匯區(qū)寫字樓市場處于快速發(fā)展中，其甲級寫字樓比例不斷增加，過去辦公樓產(chǎn)品標準參差不齊的現(xiàn)象有所改觀；隨著近年嘉華中心、中山萬博、嘉凱城、匯京國際廣場等幾個高品質(zhì)項目的入駐，該區(qū)域?qū)懽謽堑木C

6、合品質(zhì)有所提升。（來源：DTZ市場報告）上海南站現(xiàn)代商務區(qū)，又稱“南徐家匯國際商務區(qū)”，定位為依托大型交通樞紐的新興現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)，屬于徐家匯的核心腹地，處于內(nèi)中環(huán)區(qū)域。項目周邊徐家匯、田林、長橋等板塊是徐匯高端居住人口聚集區(qū)域，不同于其他新興商務區(qū)，本區(qū)域內(nèi)有著非常成熟的人口基礎(chǔ)。南站為徐家匯區(qū)域延伸，依托漕河涇、大學園區(qū)、新興徐匯濱江區(qū)域的連接區(qū)域，結(jié)合這些區(qū)域的優(yōu)勢資源，同時結(jié)合南站交通樞紐的人流和交通優(yōu)勢，成為整個徐匯區(qū)綜合優(yōu)勢最強的區(qū)域之一。本項目所在地塊為上海南站商務區(qū)“地王”項目，背后是三家房企大鱷萬科、九龍倉、綠地聯(lián)合拿地共同投資，其中以萬科為主導開發(fā)商。1.1.3自然條件：

7、-上海植物園（位于項目東南側(cè)，距離本項目約1.4公里）：植物園位于徐匯西南部，是國內(nèi)最大的市級植物園，占地面積81.86公頃。-桂林公園（位于項目北側(cè)，距離本項目約1.9公里）：桂林公園位于上海的西南部的徐匯區(qū)桂林路128號。原址是黃金榮的家祠，1933年擴充為花園，因園內(nèi)遍植20多種桂花樹，故易名為桂林公園?；▓@占地60畝，以傳統(tǒng)的江南布置為特色-徐家匯公園（距離本項目約5公里）：公園位于徐家匯廣場東側(cè)，北起衡山路、南至肇嘉浜路、西臨天平路、東近宛平路，占地面積約7. 27萬平方米。-項目內(nèi)部景觀資源：占地近6萬平米的綠軸，定位是“開放的城市綠地公園”，擁有近1000米的林蔭步道，多個景觀小

8、品組合*(以上資料來源：徐匯官方網(wǎng)站及其他官方信息)1.1.4項目簡介：項目地處徐匯區(qū)漕河涇街道348街坊，四至范圍東至南寧路，四至范圍西至滬閔路，四至范圍南至柳州南路、南寧路，四至范圍北至賓南路。總占地面積（不含綠軸）107486.2平米。宗地用途商辦。1.2周邊市政交通條件項目由定安路將項目分成東西兩塊，北至賓南路，西鄰滬閔路，南至柳州路，東臨南寧路。 項目所處地段優(yōu)越，“五大交通體系”可快速通達全市。1.2.1 道路系統(tǒng)（主要交通干道）周邊主干道通達性：滬閔高架、柳州路、中環(huán)路、內(nèi)環(huán)路公交線路情況：滬閔路紅梅南路站：122、166、703、704、712、747、704B、徐閔線、上石線

9、、803、816、虹橋樞紐1路虹梅路滬閔路站：757、古美環(huán)線江安路桂平路站：341、703B、732、804、946、93、梅周線虹梅路顧戴路站：757、徐梅線浦北路桂江路站：804桂平路浦北路站：257、830虹梅路平南路站：757桂平路欽州南路站：93、257桂平路漕寶路站：93虹梅路漕寶路站：徐梅線、757漕寶路桂平路站：92、171、735、763、92B、198、186、滬松線漕寶路虹漕路站：92B、92、171、186、198、764、滬松線欽州南路虹漕路站：43、93、122、703B、725、723、804、830、909虹漕南路浦北路站：43、93、122、703B、725

10、、723、804、830、946虹漕路江安路站： 122、43路; 131路; 166路; 224路; 303路; 703路b線; 712路; 732路; 763路; 830路; 909路; 946路; 上嘉線; 上朱線; 徐閔夜宵專線欽州南路桂林路站：703路b線; 725路; 732路; 804路; 830路; 946路; 946路空調(diào)桂林路桂林東街站：3路; 131路; 166路; 303路; 712路; 725路; 755路; 761路; 763路桂林路桂林西街：43路; 131路; 166路; 303路; 341路; 755路; 761路; 763路; 梅周線; 上嘉線; 上朱線;

11、徐閔夜宵專線漕寶路桂林路： 92路b線; 120路; 122路; 186路; 186路空調(diào); 198路; 滬陳線; 滬松線漕寶路虹漕路：92b; 92路; 92路b線; 171路; 186路; 186路空調(diào); 198路; 763路; 滬松線欽州南路虹漕南站43路; 93路; 122路; 703路b線; 725路; 732路; 804路; 830路; 909路虹漕南路浦北路站： 93路; 122路; 703路b線; 725路; 732路; 735路; 804路; 830路; 946路; 946路空調(diào)虹漕南路江安路站：43路; 122路; 257路; 712路; 725路; 731路; 735路;

12、 755路; 803路虹梅南路：326路；731路；804路梅隴路龍州路站：50路; 157路; 326路; 720路; 729路；326路；957路華東理工大學（梅隴路）： 326路；957路；50路華東理工大學：50路; 111路; 157路; 326路; 720路; 729路; 973路華東理工大學（老滬閔路）：56路; 157路; 729路; 867路滬閔路桂林路：50路; 50路空調(diào); 166路; 218路; 326路; 704路; 704路b線; 729路; 747路; 763路; 816路; 虹橋樞紐1路空調(diào); 徐閔線。滬閔路虹漕南路：0路、 122路、 166路、703路、 7

13、04路、704路b線、 712路、 725路、 747路、803路、 816路、虹橋樞紐1路空調(diào)、上石線、徐閔線、徐閔夜宵專線、111路、156路、157路、729路、761路浦北路柳州路站725、761、755、111路、156路、157路、729路、761路華東理工大學站：111、156、157、729、867、973、326石龍路站164路 上海南站南碼頭昌里路761路 浦北路柳州路懿行路和炯路111路 長橋新村上海體育館114路 上海南站南浦大橋龍吳路站957路 外環(huán)地鐵站平江路楓林路958路 滬閔路海川路廣元西路華山路733路 長峰新村盧浦大橋770路 長華路華涇路天鑰橋路辛耕路82

14、4路 長橋新村忻康里932路 濱江路臨江路城隍廟56路 凌云路羅秀路南丹東路720路 蓮花路上海體育館714路 曹行華容路雙峰路178路 劍川路通海路龍華1.2.2其他交通情況：軌道交通：地處南站樞紐，無縫對接1號線、3號線、15（規(guī)劃）、22號線（規(guī)劃），快速通達全市。地鐵換乘通道出入口與本項目連接。城市快線：機場快線（規(guī)劃）鐵路：距離上海南站步行距離15分鐘，鐵路交通快速通達全國客運：緊鄰南站長途汽車站，快速通達長三角各個區(qū)市機場：距離虹橋機場直線距離9.2公里，距離浦東機場直線距離35公里。距虹橋機場車程僅15分鐘。*(以上資料來源：DTZ市場調(diào)研)1.3區(qū)域市場發(fā)展1.3.1長三角經(jīng)濟

15、發(fā)展長三角作為世界六大都市圈，能級并肩于倫敦、巴黎、東京等發(fā)達國家，顯示出其巨大的經(jīng)濟能級，上海作為長三角核心城市，發(fā)揮著心臟和引擎的作用。長三角-世界第六大都市圈 長三角城市圈是世界六大都市圈之一，2012年長三角GDP總量達到11萬億元，占全國的21%。 以上海為中心的長江三角洲都市圈，由蘇州、無錫、常州、揚州、南京、南通、鎮(zhèn)江、杭州、嘉興、寧波、紹興、舟山、湖州等城市與上海一起組成?？傉嫉孛娣e近10萬平方公里，人口超過7240萬。 其他五個都市圈分別為： 1紐約大都市圈。該都市圈從波士頓到華盛頓，包括波士頓、紐約、費城、巴爾的摩、華盛頓幾個大城市，共40個城市。該都市圈占地面積138萬平

16、方公里，占美國面積的1.5。經(jīng)濟總量占美國GDP的30%。 2北美五大湖大都市圈。該都市圈分布于五大湖沿岸，從芝加哥向東到底特律、克利夫蘭、匹茲堡，并一直延伸到加拿大的多倫多和蒙特利爾。它與紐約都市圈共同構(gòu)成了北美的制造業(yè)帶。經(jīng)濟總量占美國GDP的20%。 3東京大都市圈。一般指從千葉向西，經(jīng)過東京、橫濱、靜岡、名古屋，到京都、大阪、神戶的范圍。這個區(qū)域面積35萬平方公里，占日本全國的6。經(jīng)濟總量占日本GDP的60%。 4巴黎大都市圈。主要城市有巴黎、阿姆斯特丹、鹿特丹、海牙、安特衛(wèi)普、布魯塞爾、科隆等。這個城市帶10萬人口以上的城市有40座，總面積145萬平方公里。經(jīng)濟總量占歐洲GDP的30

17、%。 5倫敦大都市圈。 以倫敦利物浦為軸線，包括大倫敦地區(qū)、伯明翰、謝菲爾德、利物浦、曼徹斯特等大城市，以及眾多小城鎮(zhèn)。這是產(chǎn)業(yè)革命后英國主要的生產(chǎn)基地。經(jīng)濟總量占英國的50%。 上海長三角的龍頭 2012年GDP總量占長三角16個核心城市的23%，上海對整個長三角有著絕對的輻射力和影響力。 2012年，長三角核心區(qū)16城市GDP總量逼近9萬億元。 上海以2萬億元位居榜首，蘇州突破1萬億元，杭州、無錫、南京、寧波等4個城市的經(jīng)濟總量均已超過6000億元。2012年長江三角洲核心區(qū)16城市GDP占比1.3.2發(fā)展前景，區(qū)域目前經(jīng)濟運行情況及區(qū)域發(fā)展前景與目標徐匯宏觀經(jīng)濟環(huán)境現(xiàn)狀：通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展

18、方式，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟效益，堅持將現(xiàn)代服務業(yè)作為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主攻方向，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化?！笆晃濉逼谀瑢崿F(xiàn)現(xiàn)代服務業(yè)年營業(yè)收入900.8億元，年均增長21.5%；現(xiàn)代服務業(yè)增加值占全區(qū)生產(chǎn)總值的比重超過35%，年均增速快于總體經(jīng)濟增速。工業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，經(jīng)濟效益穩(wěn)步上升，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。商貿(mào)業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，徐家匯商圈的發(fā)展能級不斷提升。房地產(chǎn)市場的規(guī)范性進一步增強，對區(qū)域經(jīng)濟貢獻保持穩(wěn)定。徐匯區(qū)十二五經(jīng)濟發(fā)展目標到2020年，將徐匯區(qū)建成體現(xiàn)上?！八膫€中心”基本功能，具有突出綜合經(jīng)濟優(yōu)勢與科技創(chuàng)新優(yōu)勢、具備獨特文化影響力、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、公共服務居民普遍滿意的現(xiàn)代化國際大都市一流中心

19、城區(qū)，為上海的發(fā)展作出應有貢獻?！笆濉睍r期，突出“高端產(chǎn)業(yè)、低碳發(fā)展”的理念，創(chuàng)新驅(qū)動，轉(zhuǎn)型發(fā)展，把徐匯區(qū)建設(shè)成為服務經(jīng)濟主導、科技創(chuàng)新引領(lǐng)、教育文化繁榮、公共服務優(yōu)質(zhì)、低碳和諧宜居的現(xiàn)代化國際大都市一流中心城區(qū)。主要實現(xiàn)以下經(jīng)濟社會目標：經(jīng)濟持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展。提升區(qū)域的綜合經(jīng)濟實力，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長8%左右；區(qū)級財政收入年均增長9%左右。加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，顯著提升區(qū)域創(chuàng)新能力，基本形成現(xiàn)代服務業(yè)為主導的區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局與創(chuàng)新驅(qū)動的區(qū)域發(fā)展模式?，F(xiàn)代服務業(yè)營業(yè)收入年均增長14%；全社會研發(fā)投入相當于生產(chǎn)總值比例達到6%以上。1.3.3徐匯&南站片區(qū)十二五規(guī)劃利好一核多中心”的城市公共

20、活動中心布局徐匯區(qū)按照人口分布及城區(qū)功能布局，逐漸形成以徐家匯為城區(qū)核心，以淮海路衡山路、南站商務區(qū)、龍華綜合改造地區(qū)、濱江地區(qū)、田林地區(qū)、長橋地區(qū)、華涇地區(qū)為地區(qū)中心，形成“一核多中心”的徐匯區(qū)公共活動中心布局。結(jié)合重點區(qū)域建設(shè)，積極推進產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)項目，穩(wěn)步推進商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，加快存量資源的置換改造，通過高端商務樓宇的進一步開發(fā)建設(shè)，與商務樓宇存量資源的高效利用和品質(zhì)提升，助推現(xiàn)代服務業(yè)和現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)發(fā)展。徐匯十二五重點發(fā)展項目區(qū)域序號項目名稱主要功能徐家匯地區(qū)1徐家匯中心商業(yè)、商辦、酒店、文化休閑2光啟城（宜山路425號地塊）*商辦3筑園（宜山路407號）商辦4宛平南路88號地塊辦公樓*商辦

21、5小閘鎮(zhèn)項目商辦6輕紡市場地塊商辦樓商辦、酒店淮海-衡山地區(qū)7上海國際金融中心（淮海路3號地塊）*商辦8上海至尊衡山酒店（衡山路12號地塊）*酒店9外高橋俱樂部（衡山路85號地塊）*商辦漕河涇開發(fā)區(qū)10W19地塊商辦樓*商辦、酒店11新漕河涇國際商務中心（桂平路漕寶路）*商辦12上海普天科技產(chǎn)業(yè)基地項目二期*科研13儀電集團地塊科研14航天地塊科研濱江地區(qū)15民航四大中心項目*商辦16龍華機場1、2、3號地塊商辦17龍華地區(qū)綜合改造*商辦、文化18東航金葉苑商辦樓商辦19湖南大廈商辦20龍華路1960地塊*商辦21久事地塊科研22上海綠地中心（斜土街道107街坊）*商辦23美奐大酒店酒店楓林地

22、區(qū)24上海醫(yī)藥臨床研究中心二期*科研25龍華醫(yī)院國家中醫(yī)臨床研究基地科研南站地區(qū)26南徐家匯國際商辦樓*商辦、酒店27中星地塊（柳州路浦北路）*商辦、酒店28日月光商務大廈（田林街道213街坊）*商辦華涇地區(qū)29華涇商業(yè)商務中心*商業(yè)、商辦其它地區(qū)30中瑞廣場商辦樓*商辦31吳中路51號項目*商辦32匯陽廣場商辦樓（田林東路漕溪路）*商辦*(資料來源：徐匯官方網(wǎng)站)1.3.4重點發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，定位商貿(mào)服務區(qū)以濱江地區(qū)與南站地區(qū)建設(shè)為重點，對接“黃浦江發(fā)展軸”，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，為徐匯可持續(xù)發(fā)展提供支撐；南站現(xiàn)代商貿(mào)服務區(qū)（以下簡稱“南站地區(qū)”）：充分利用交通樞紐集散功能，銜接浦東地區(qū)與大虹橋地

23、區(qū)，成為徐匯產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局的重要支撐，重點發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)、商務、商貿(mào)、現(xiàn)代物流、會展等產(chǎn)業(yè)，形成吸引輻射長三角的總部經(jīng)濟集聚區(qū)。加快土地出讓和招商引資，以商貿(mào)、物流為主，建設(shè)南站商務區(qū)，利用區(qū)位優(yōu)勢，加速融入長三角一體化進程，吸引知名企業(yè)總部入駐，打造長三角民營企業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)品的展示中心。拓展公共活動功能，發(fā)展商務商業(yè)，形成有具備區(qū)域核心功能的公共活動中心?！耙粠取薄ⅰ叭鍏^(qū)”的區(qū)域綠地格局“一帶三廊”：“一帶”是指徐匯濱江景觀帶；“三廊”是指龍華港蒲匯塘沿河綠色廊道、張家塘沿河綠色廊道和淀浦河沿河綠色廊道?！叭鍏^(qū)”：“三片”是指濱江特色空間片、環(huán)外生態(tài)特色片和衡山路復興路歷史風貌片；

24、“五區(qū)”是指徐家匯片區(qū)、南站片區(qū)、楓林片區(qū)、南部社區(qū)景觀區(qū)和漕河涇片區(qū)。注重城市人文景觀塑造，加強濱江區(qū)域、南站周邊、漕河涇開發(fā)區(qū)以及楓林地區(qū)的景觀建設(shè)，使市容景觀更具吸引力。*(以上資料來源：徐匯官方網(wǎng)站)1.4 目前周邊商務配套商業(yè)：東方商廈、美羅城、六百、匯金百貨、太平洋百貨、港匯廣場、匯聯(lián)百貨、FOXTOWN酒店：（五星級酒店）上海華亭賓館、上海漕河涇萬麗酒店、上海嘉匯華美達廣場大酒店、上海衡山賓館、上海富豪環(huán)球東亞酒店、上海四季酒店等等會展：光大會展中心、虹橋國家展覽中心研發(fā)：徐匯區(qū)內(nèi)有中科院上海分院、上海科學院等科研院所118所，國家級新興技術(shù)開發(fā)區(qū)漕河涇高新技術(shù)開發(fā)區(qū)也座落區(qū)內(nèi)，

25、集中了多個世界500強企業(yè)高檔餐飲：馬丁餐廳、王品臺塑牛排、俏江南、梅園村酒家等學校：華東理工大學、上海師范大學、上海交通大學、上海市委黨校、上海工藝美術(shù)職業(yè)學院、上海市環(huán)境學校、青少年體驗教育基地、上海市經(jīng)濟管理干部學院醫(yī)院：市八院、上海遠大心胸科醫(yī)院、上海解放軍八五醫(yī)院銀行：工商銀行、民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行，上海銀行、上海農(nóng)商銀行、招商銀行桂林路支行、工商銀行桂林路支行，建設(shè)銀行、中國工商銀行龍州路支行超市、菜場、藥店、餐飲等*(以上資料來源：DTZ市場報告)二、市場篇2.1 目前本市項目所在地區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況和主要特點2.1.1 上海整體寫字樓現(xiàn)狀及發(fā)展：上海整體銷售價格增長情況；歷經(jīng)20

26、08年金融危機后，上海甲級寫字樓售價開始回升，整體走勢呈現(xiàn)快速上漲，至2012年，因金融危機因素，整體寫字樓售價開始出現(xiàn)波動，價格上漲開始維穩(wěn)，截止2013年第二季度，上海核心區(qū)甲級寫字樓的售價可達到5.5萬元/。數(shù)據(jù)來源：DTZ研究部，統(tǒng)計標準：上海核心區(qū)甲級及以上寫字樓項目銷售價格。上海整體租賃價格增長情況；受宏觀經(jīng)濟影響，近年來，上海甲級寫字樓租金市場經(jīng)歷快速增長期后進入到一個平穩(wěn)發(fā)展階段，核心區(qū)企業(yè)需求穩(wěn)定，租金平穩(wěn)發(fā)展，租金變化幅度不大，非核心區(qū)業(yè)主競爭激烈，加之未來一年內(nèi)大量新增供應的影響，租金上漲幅度受到抑制。數(shù)據(jù)來源：DTZ研究部，統(tǒng)計標準：上海核心區(qū)甲級及以上寫字樓項目租金成

27、交價。2.1.2重點在售及即將銷售項目案例、對比優(yōu)劣勢及相關(guān)說辭：2.2徐匯區(qū)住宅現(xiàn)狀及發(fā)展：徐匯區(qū)為上海傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)域之一，區(qū)域內(nèi)花園洋房、高檔樓盤林立，但徐家匯核心區(qū)新住宅項目供應乏力。從歷年徐匯區(qū)住宅成交來看，該類物業(yè)受宏觀經(jīng)濟影響較大，價格易產(chǎn)生波動，受宏觀調(diào)控及經(jīng)濟危機等大環(huán)境因素影響。數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)2.3徐匯區(qū)寫字樓現(xiàn)狀及發(fā)展：徐匯區(qū)目前的辦公物業(yè)主要分布在已成熟的徐家匯商圈及尚在形成中的徐匯濱江商圈。徐家匯商圈為較晚形成的商務區(qū)，區(qū)域內(nèi)項目較多，從早期世紀商貿(mào)廣場、嘉華中心、港匯廣場等項目的入市顯著提升了該區(qū)域?qū)懽謽堑木C合品質(zhì)，因徐家匯中心區(qū)體量與輻射有限，近年來徐家匯外擴

28、板塊的寫字樓呈現(xiàn)一片繁榮景象。徐匯濱江為借助世博機遇規(guī)劃的濱江商務帶，前期區(qū)域內(nèi)無商務氛圍可言，多為借助其濱江碼頭因素存在的大量汽車工廠，2010年世博后，該區(qū)域開始陸續(xù)有大體量城市綜合體入市，其中以綠地中心為代表，后期更有龍華機場等大型項目入市。商辦類物業(yè)收益相對住宅穩(wěn)定，自2010年以后，徐匯區(qū)辦公類物業(yè)的成交價格呈現(xiàn)直線上漲態(tài)勢，截止2013年上半年，成交價達4.8萬元/。數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)2.3.1 周邊已建成項目案例：*(以上資料來源：DTZ市場調(diào)研)徐匯濱江相關(guān)規(guī)劃情況*(以上資料來源：DTZ市場調(diào)研)2.4 開發(fā)商簡介本項目發(fā)展商為萬九綠合置業(yè)有限公司，由三家股東方：萬科、九龍倉

29、、綠地合資組建。萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，目前業(yè)務覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈、中西部地區(qū)以及香港、美國、新加坡海外市場在內(nèi)的64個城市和地區(qū)。2011年公司實現(xiàn)銷售面積1075萬平米，銷售金額1215億元，2012年銷售額超過1400億。銷售規(guī)模持續(xù)居全球同行業(yè)首位。 公司在發(fā)展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得投資者關(guān)系等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎項。 萬科認為，堅守價

30、值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)八次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號。 “萬科”成為行業(yè)第一個中國馳名商標。為了與中國的城市發(fā)展相配合，萬科已經(jīng)加大在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資。萬科的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務涵蓋大型購物中心、酒店、服務式公寓和寫字樓，主要分布于全國一線城市，總建筑面積逾1200萬平米，北京、上海、深圳等分公司均用于大型城市綜合體項目（在建）。萬科在中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)導地位為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務

31、開展提供了強大的號召力，聯(lián)合業(yè)界頂尖的商業(yè)資源，在布局上引領(lǐng)城市發(fā)展趨勢，與住宅協(xié)同發(fā)展，為客戶提供商住互動的全方位生活體驗。項目另兩家股東方也是實力卓著：九龍倉集團有限公司始創(chuàng)於1886年，集團實力雄厚，綜合資產(chǎn)總值達港幣3343億元，以發(fā)展中、港兩地地產(chǎn)及基建業(yè)務為策略重點。集團為會德豐有限公司的附屬公司。九龍倉125年來堅守創(chuàng)建明天為業(yè)務發(fā)展的愿景。綠地集團是世界500強企業(yè)和上海市國有控股特大型企業(yè)集團，創(chuàng)立于1992年，至今二十余年來，始終堅持“綠地，讓生活更美好”的企業(yè)宗旨，做政府所想、為市場所需，通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本經(jīng)營并舉發(fā)展，已形成目前“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉

32、發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局，在2013財富世界企業(yè)500強中位列第359位，在中國企業(yè)500強中位列第73位，在以房地產(chǎn)為主業(yè)的綜合性企業(yè)集團中排名第1位。2012年綠地集團實現(xiàn)業(yè)務經(jīng)營收入超過2450億元，利稅總額240億元，總資產(chǎn)超過2350億元。三、項目整體規(guī)劃3.1基礎(chǔ)經(jīng)濟技術(shù)指標項目地址徐匯區(qū)漕河涇街道348街坊出風口標準新風不低于1m取風，排風排煙高位2.5m總占地面積及一期占地面積9125平方米總制冷量12260KW總建筑面積及各期建筑面積一期140610平方米總制熱量8580KW總地上面積及一期地上建筑面積一期109076平方米公共區(qū)域設(shè)計溫度/濕度夏季：26，800 x800柱距840

33、0、11400外墻柱到幕墻的距離1250mm外立面及幕墻材料夾膠LOW-E中空玻璃幕墻+局部鋁板+鋁合金遮陽；外泛光照明，設(shè)擦窗機電話布線數(shù)量口3.1.2主要供應商、合作商品牌及背景簡介規(guī)劃單位背景及主要作品由世界著名的美國SOM擔綱規(guī)劃設(shè)計，SOM在高層和超高層建筑設(shè)計方面的成就得到了公認。SOM的著名建筑師G邦沙夫特設(shè)計的紐約利華公司辦公大廈(Lever House，195l1952年建，世界上第一座玻璃幕墻高層建筑)是當時新型 HYPERLINK /view/277736.htm 辦公樓的代表。SOM在60年代設(shè)計的辦公樓大都是直上直下、不加裝飾的各式高層框架，如60層的紐約大通曼哈頓銀

34、行、52層的休斯敦貝殼廣場大廈、紐約 HYPERLINK /view/190910.htm 美國鋼鐵公司等；而晚些時候芝加哥的100層 HYPERLINK /view/1781411.htm 約翰漢考克大廈(1970年)和110層 HYPERLINK /view/14486.htm 西爾斯大廈(1974年)都是非常別致的超高層建筑。SOM的其他著名作品很多，如 HYPERLINK /view/21905.htm 比利時布魯塞爾朗伯特銀行、沙特阿拉伯 HYPERLINK /view/65738.htm 吉達新國際機場以及美國許多大學校園和一些工廠實驗室等。SOM的體系包括了項目構(gòu)思、規(guī)劃、設(shè)計、

35、結(jié)構(gòu)計算等一系列工作。項目類型從城市綜合功能、商業(yè)、酒店、住宅、政府及機構(gòu)到文化、教育、醫(yī)療健康與科學以及交通、航空等各個領(lǐng)域。SOM因在美國設(shè)計并建造了諸多的知名 HYPERLINK /view/129827.htm 摩天大樓而受到尊敬。自成立以來，SOM已經(jīng)在世界上超過50個國家和地區(qū)完成了l萬多個工程項目。公司因其69年來的出色成就而贏得了廣泛的國際聲譽。1961年，由美國建筑師學會(AIA)頒發(fā)的公司獎是SOM歷史上首次獲獎，這是AIA頒發(fā)給設(shè)計事務所的最高獎項。而且，SOM是唯一一個兩次獲得該項殊榮的公司：1996年再次獲獎。多年以來，SOM已經(jīng)獲得了800多個設(shè)計獎項，遠遠多于美國

36、其他設(shè)計公司。建筑設(shè)計公司背景及主要代表作品美國gp（Goettsch Partners）建筑設(shè)計有限公司是密斯范德羅在1938年所創(chuàng)建筑事務所的直系后裔。公司現(xiàn)有100名成員，其中75名專業(yè)人員包括建筑師、規(guī)劃師和室內(nèi)設(shè)計師。美國gp近幾十年來憑借在國際網(wǎng)絡(luò)中的廣泛合作，開辟并拓展了公司的發(fā)展領(lǐng)域。辦公樓、總部大樓、城市酒店、公寓綜合體、文化建筑、政府大樓、高等教育機構(gòu)、商辦和酒店綜合體以及城市規(guī)劃改造項目等，都是工作室涉及的設(shè)計范圍。美國gp建筑設(shè)計有限公司已在中國開展建筑設(shè)計業(yè)務超過10年，有著高達200萬平方米建筑面積的已完工或正在施工的工程項目，如上海陸家嘴鉆石大廈、蘇州國際大廈和建

37、屋大廈、安亭穎奕皇冠假日高爾夫度假酒店、南京國際中心、成都凱悅酒店、廣州富力君悅酒店、北京富力愛丁堡廣場和天津萬豪酒店等等。施工圖單位:同濟大學建筑設(shè)計院同濟大學建筑設(shè)計研究院成立于1958年，是全國知名的集團化管理的特大型甲級設(shè)計單位。持有國家建設(shè)部頒發(fā)的建筑、市政、橋梁、風景園林多項設(shè)計資質(zhì)，是目前國內(nèi)設(shè)計資質(zhì)涵蓋面最廣的設(shè)計單位之一。同濟院在全國及世界各地有近萬個工程案例，如上海中心、釣魚臺國賓館芳菲苑、上海新天地廣場、上海世博會主題館等。景觀單位背景及主要作品一期景觀單位為易亞源境景觀設(shè)計有限公司 YASDESIGN，在中國景觀設(shè)計業(yè)界擁有卓越的聲譽和口碑，提出源于中國的現(xiàn)代景觀設(shè)計理

38、論及實踐體系已使我們成為當代中國現(xiàn)代主義風格的領(lǐng)導者，是中國大陸最優(yōu)秀的“本土化+國際化”的景觀設(shè)計公司之一。迄今為止，設(shè)計業(yè)務已經(jīng)涵蓋了全國大多數(shù)省、市、自治區(qū)。參與重點項目：上海世紀大道砂巖廣場改造設(shè)計、世博村B、D、E三個地塊的深化設(shè)計工作，參與上海市重點項目外灘源核心區(qū)總體景觀改造，在整個國際平臺產(chǎn)生重大影響。施工單位背景及主要作品 總包單位中國建筑股份有限公司，具有房屋建筑工程施工總承包、市政公用工程總承包特級資質(zhì)，機電安裝工程一級資質(zhì)，建筑行業(yè)工程設(shè)計甲級資質(zhì)的建筑企業(yè)，在資質(zhì)方面位列全國建筑行業(yè)之首。上海漁人碼頭（一期）項目/上海市浦東新區(qū)東方金融廣場項目/上海保利廣場/上海市盧

39、灣區(qū)113號地塊住宅發(fā)展項目/大上海會德豐廣場總承包工程。電梯設(shè)備供應商品牌及背景 日立電梯，日立以過百年的研發(fā)技術(shù)進入中國，投資建立了日立海外最大的電梯公司日立電梯（中國）有限公司。經(jīng)過不斷發(fā)展，不斷推動中國都市建設(shè)事業(yè)的發(fā)展。日立電梯多年來一直致力于各類電梯、扶梯、自動人行道等的研發(fā)、制造、銷售、安裝、維修、保養(yǎng)以及進出口貿(mào)易服務，超過64個營分司遍布全國各個主要城市，并在廣州、天津、上海、成都四個地方分別成立了大型制造基地，目前年產(chǎn)能超過6萬臺，是國內(nèi)最大的電梯制造商和服務商之一?！?013年度第十屆中國藍籌地產(chǎn)年會”在北京舉行。日立電梯（中國）有限公司蟬聯(lián)上榜，與科勒（中國）、歐普照明

40、等獲得“中國藍籌地產(chǎn)最信賴伙伴”。 博鰲21世紀房地產(chǎn)論壇第12屆年會，日立電梯榮膺中國地產(chǎn)金磚獎“最佳房地產(chǎn)戰(zhàn)略供應商”品牌大獎。衛(wèi)浴設(shè)備供應商品牌及背景 未定樓宇空調(diào)供應商品牌及背景 暫定日立，3.1.3本項目的智能化設(shè)施包括哪些？是否“五A”達標？ 本項目符合智能化5A ，包括OA：辦公自動化系統(tǒng)；CA：通訊自動化系統(tǒng)；FA：消防自動化系統(tǒng)；SA：安保自動化系統(tǒng)；BA：樓宇自動控制系統(tǒng)。3.1.4項目是否有特殊設(shè)計特點或認證（如LEED認證、特殊材料使用、環(huán)保節(jié)能等）一期符合“綠建一星”認證3.1.6 項目整體容積率、綠化率及一期容積率、綠化率全區(qū)容積率4.59、綠化率20%一期容積率4

41、.5、綠化率20%3.1.7 項目土地性質(zhì)及產(chǎn)權(quán)年限及范圍 主體建筑物性質(zhì)：商業(yè)、辦公、文化；地上建筑面積：493447 平方米，地下經(jīng)營性建筑面積 40000平方米；用地使用年限：商業(yè)：40年、辦公：50年、文化：50年；用地起始時間：2013年9月12日。3.2 項目整體規(guī)劃思路3.2.1項目總體規(guī)劃思路及特色如何？以“流動的城市”和“都市綠谷”為核心概念，立足得天獨厚的地理位置優(yōu)勢和獨一無二綠帶景觀資源，充分融入人文精神和科技元素，提供形態(tài)豐富的多品類辦公產(chǎn)品以及體驗式景觀購物空間，形成24小時活力社區(qū)以及上海時尚生活新地標，打造一個面向未來的生態(tài)智慧之城。項目將發(fā)展成為一個以商務辦公為

42、主、商業(yè)服務為輔的具有長期價值且整體協(xié)調(diào)的標志性、高品質(zhì)功能區(qū)。國際著名的SOM建筑設(shè)計事務所為該項目提供了高效、合理的設(shè)計佳作。通過精心規(guī)劃，強化了現(xiàn)有街道界面、開放空間系統(tǒng)和交通節(jié)點間的聯(lián)系，形成了具有親和力、以人為本的、令人難忘的城市環(huán)境。高性能建筑融合智能化的建筑科技，充分體現(xiàn)了結(jié)合氣候與環(huán)境的考量。 項目周邊擁有無與倫比的公共交通資源。作為城市的對外交通樞紐，軌道1號線、3號線、22號線、規(guī)劃中的15號線和12號線、機場快線（規(guī)劃）5條軌道匯聚環(huán)繞項目、結(jié)合火車南站公交樞紐設(shè)施提供了發(fā)展一個以公共交通為導向綜合商務區(qū)。同時，徐匯萬科中心通過地下行人通道，地面步行網(wǎng)絡(luò)以及二層步行橋與周

43、邊功能設(shè)施及其它開發(fā)項目充分結(jié)合，最大程度的利用了周邊的公交資源，為行人提供了清晰、合理、便捷的交通流線。 信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)將在的將在該項目中充分應用。無線網(wǎng)絡(luò)服務商將與開發(fā)企業(yè)合作發(fā)展前所未有的辦公、娛樂、購物體驗。建筑與人之間的信息互動讓生活工作更加愉悅。商務樓宇是本次開發(fā)的重點，甲級寫字樓和總部型辦公將吸引商務生態(tài)鏈中不同層級的企業(yè)，服務多樣的公司。地塊的高度的可達性和昭示性將塑造價值，吸引總部辦公企業(yè)紛至沓來。徐匯萬科中心將以其豐富的配套設(shè)施成為一個富有吸引力的辦公場所。從1到3期的每期建設(shè)都將配套相應的餐飲休閑設(shè)施。在3期的建設(shè)中還將形成一個大型室內(nèi)購物中心和一個室外商業(yè)群落。豐富的配套

44、設(shè)施不僅能滿足上班族的日常所需，而且也為周邊的居民提供了休閑購物的好去處。開放空間的塑造是這一項目的重要的亮點。穿越商務區(qū)的軌道交通1號線路上部的限建區(qū)將被發(fā)展成為徐匯萬科中心的中央公園。開放空間的布局與建筑組團的規(guī)劃充分結(jié)合，改善了該區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，提供了綠意盎然的辦公、休閑環(huán)境。3.2.2 項目中央綠地規(guī)劃，面積及景觀特點，設(shè)計單位及后期維護單位；中央景觀軸以貫穿始終的千米林蔭大道作為主線，通過活動空間與綠化景觀的有機結(jié)合，打造獨具吸引力的城市商務公園，綠化面積約6萬平米。3.2.3 項目內(nèi)公共設(shè)施配置及未來規(guī)劃 項目約十萬平方米的商業(yè)空間，以及獨特體驗的主題公園綠地，將輻射徐匯、閔行、松

45、江、長寧等周邊區(qū)域以致全市范圍。3.2.4 項目商業(yè)定位及運營團隊介紹，預計開業(yè)時間；商業(yè)由萬科商業(yè)團隊自營，預計開業(yè)時間一期商業(yè)為2016年初，三期商業(yè)為2018年。3.2.5項目有無會議中心、商務中心？位置？面積？包括哪些設(shè)施？一期沒有，二、三期待定。3.2.5項目整體交通動線設(shè)計及規(guī)劃？充分利用項目便利的地理位置，通過柳州路及定安路快速接入滬閔高架。三期在場地內(nèi)部設(shè)置輔道，解決內(nèi)部商業(yè)辦公交通梳理問題并減輕對城市的壓力，靠近綠軸一側(cè)設(shè)置地下輔道，以便將商業(yè)與景觀軸無縫連接。* 主要出入口位置及動線一期主要T1、T2主要出入口廣場位于定安路，T3主要出入口廣場位于南寧路* 車庫出入口數(shù)量及

46、位置主要客用車庫出口位于定安路入口廣場，南寧路設(shè)置客貨兩用車庫入口。*是否有地上車位，如有，其位置及使用原則地上設(shè)置臨時停車位。* 項目與軌道交通出入對接口設(shè)計靠近柳州路地下一層同一號線連接，地下二層同規(guī)劃15號線連接3.2.6項目整體設(shè)計思路，建筑語言及寓意；一期強調(diào)高效，此原則貫穿規(guī)劃、建筑立面及平面設(shè)計。3.2.7項目總體量及開發(fā)周期；項目整體開發(fā)進度；項目總體分三期建設(shè)，整個項目預計2013年9月開工，2018年12月全部交付。其中：一期約10萬平辦公和部分配套商業(yè)預計2016年初交付；二期約6萬平辦公及部分商業(yè)預計2016年底前交付；三期約28萬平辦公及10萬平商業(yè)街區(qū)預計2018年

47、底前陸續(xù)交付。3.3 項目建筑3.3.1本項目建筑結(jié)構(gòu)類型？結(jié)構(gòu)類型為框架-核心筒結(jié)構(gòu)，3.3.1 每層單層面積及產(chǎn)證數(shù)量一期T1標準層面積約1940平米，每層預計12個產(chǎn)證3.3.2 得房率及使用率按照目前的暫測報告，T1整體得房率約為75.79%，標準層低區(qū)約78%，高區(qū)約80%3.3.3 公共區(qū)域分攤原則大堂、豎向樓電梯等全樓公共使用部位全樓分攤；每層電梯廳、衛(wèi)生間、走道等每層分攤。3.3.4 整層購買客戶可否對通道進行封閉使用； 在滿足消防條例的前提下可進行有條件的封閉使用3.3.5 整層使用的得房率及使用率；整層使用時標準層得房率低區(qū)可達79%，高區(qū)可達81%3.3.7 可否給予客戶

48、冠名權(quán)，給予原則； 針對整棟或大宗購買客戶一事一議。 3.3.8辦公車位和商業(yè)車位是否分流，配比原則，機械車位或平面車位各多少個；一個車位有多大面積？停車場裝修標準如何？ 一期地下室車位660個,獨立產(chǎn)權(quán)，非人防，可售，車位尺寸2.4X5.5m，全部為平面車位。地面為金剛砂耐磨層。3.3.9 是否具備24小時冷凝水功能，24小時機房如何進行降溫處理方案；否。自行設(shè)置。3.3.11是否配有柴油發(fā)電機組及具體品牌、數(shù)量、功率；否。3.3.12 項目雙路供電供電所名稱；市南供電所3.3.13 項目電梯是否分區(qū)，是否具備梯控功能；各區(qū)域有幾部電梯?？康叵峦＼噲?？T1、T2客梯分高低區(qū)設(shè)置，電梯行程低區(qū)

49、為112層，高區(qū)為1,1321層，消防梯兼貨梯不分區(qū)，行程為-121層，辦公塔樓及兩座商業(yè)各有一部電梯到達地下各室（T1只到地下室一層）；T3兩部客梯及消防梯行程為-218層，另兩部為118層。3.3.14 每層是否設(shè)有茶水間，配置標準；有茶水間，有熱水爐，地面地磚、墻面防霉涂料、鋁扣板吊頂。3.3.15公共部分（走道、大堂、客梯、洗手間）是否配置空調(diào)，服務時間及標準如何，如何收費？大堂、電梯廳、洗手間等公共部分配置空調(diào)和新風；客梯配置新風、空調(diào)；地下電梯廳設(shè)空調(diào)不設(shè)獨立新風。費用包含在物業(yè)費。3.3.16標準層樓板結(jié)構(gòu)厚度是多少？標準層樓板厚度130mm。3.3.17標準層層高？標準層凈高？

50、首層電梯廳層高？標準層公共走道及電梯廳寬度？辦公標準層層高4.2m，梁底凈高3.7m，首層電梯廳層高9m，凈高約7m。標準層公共走道凈寬1.6米，電梯廳凈寬3米。3.3.19標準層產(chǎn)權(quán)單位的進深？外開窗的開啟方式、寬度、高度、間隔距離？標準層產(chǎn)權(quán)單位進深約11米，外幕墻落地玻璃，高度3米，豎向構(gòu)件間距1.4米，下部設(shè)開啟扇。3.3.20辦公區(qū)域相鄰產(chǎn)權(quán)單位之間隔墻材質(zhì)，辦公區(qū)域與走廊之間隔墻材質(zhì)；相鄰單位隔墻輕鋼龍骨雙層雙面石膏板，內(nèi)襯隔音棉。辦公區(qū)域與走道之前200厚砌體墻。3.3.21入戶門的材質(zhì)； 玻璃地彈簧入戶門，拉絲不銹鋼門套。3.3.22大堂、電梯廳、洗手間等公共區(qū)域的設(shè)計理念、裝

51、修標準及材質(zhì)；大堂及一樓電梯廳的地面和墻面以石材為主，標準層電梯廳、洗手間等采用品牌面磚，地下電梯廳高檔地磚，墻面磚；具體待室內(nèi)設(shè)計細化。3.3.23標準層洗手間的蹲位和座位有幾個？男洗手間小便池有幾個？洗手盆各有幾個？ T1,T2 男3個座位3個小便池2個洗手盆, 女4個座位3個洗手盆T3男2個座位3個小便池2個洗手盆, 女3個座位3個洗手盆（待定）3.3.24洗手間具體裝修標準及特點？材質(zhì)名稱、顔色質(zhì)地、品牌、是否進口？ TOTO或同檔潔具，配有電熱式洗手盆熱水。淺色墻磚，品牌顏色待定，不進口。3.3.25洗手間有無擦手紙及烘手機？品牌？數(shù)量？安裝位置？ 待細化3.3.25洗手間還有哪些配

52、套用具？用具品牌、數(shù)量、材質(zhì)及材質(zhì)來源？ 未定3.3.26本大廈采用什么玻璃幕墻？是哪種形式、品牌、廠家名稱及背景？ 單元式玻璃幕墻，品牌廠家待定3.3.27此幕墻的內(nèi)外觀效果如何？同其他形式的幕墻相比有何優(yōu)缺點？本大廈采用這種形式的考慮？ 單元式玻璃幕墻由于大部分標準板塊在工廠加工生產(chǎn)后現(xiàn)場組裝，相對于框架式幕墻工藝精細，安裝維護便捷，性能優(yōu)越，價格較高?；⌒文粔δ軌蛟龃笫覂?nèi)景觀面，并同空調(diào)機位相結(jié)合，保證辦公樓立面簡潔大氣。豎向裝飾肋能夠提供一定的遮陽效果。幕墻內(nèi)倒開啟扇巧妙設(shè)置在下部實體部分，提供室內(nèi)自然通風，且不影響玻璃立面完整性。3.3.28玻璃幕墻的材料、顔色、透光率、反射率、隔音

53、、隔熱、防曬方面性能如何？是整塊還是分段？分段的位置在哪里？ 灰藍色LOW-E中空玻璃，1.4m寬單元設(shè)置。3.3.29每一層玻璃是否有欄桿？如有，在哪個高度？可否拆除？向誰申請？ 按建筑標準，交付時距地900mm高處有欄桿，可拆除3.3.30是否配備新風系統(tǒng)？若配備，新風量（立方米/小時）供應標準？公共空間是否配備新風？設(shè)置情況怎樣？ 公共區(qū)域采用熱回收新風系統(tǒng)，大堂10m3/h.p,電梯廳20m3/h.p3.3.31報警系統(tǒng)由哪些部分組成？目前僅辦公區(qū)域設(shè)置門禁系統(tǒng)；商鋪無入侵報警系統(tǒng)；以及所有戶內(nèi)無手動緊急報警；3.3.32產(chǎn)權(quán)單位內(nèi)、走廊、衛(wèi)生間有無背景音樂？每層是否設(shè)有廣播？在哪些位

54、置？無背景音樂，有廣播，公共應急廣播3.3.33保安系統(tǒng)如何配置？是否有電子監(jiān)控系統(tǒng)？監(jiān)控系統(tǒng)品牌、組成部分（區(qū)分大堂、電梯內(nèi)外、公共走道）？晚上有沒有保安巡更？是否24小時服務？哪些地方有監(jiān)控攝像頭？有電子監(jiān)控，有保安巡更，建議24h3.3.34本項目有沒有電子門禁系統(tǒng)？有3.3.35采用那家公司的綜合布線系統(tǒng)，有什么著名項目是用這個系統(tǒng)的，它有什么先進之處？未定3.3.36電信運營商有哪些？可提供哪些服務？預留三家電信運營商機房，每戶光纖入戶并提供弱電箱。3.3.37電話布線情況？每個單元內(nèi)有幾條電話線和幾個信息口？（通常標準是多少平方一個接口）？自行申請，設(shè)計標準為810平米一個電話接口

55、3.3.38每層有無預留證券交易專線接口？可自行申請3.3.39本項目的人防設(shè)施在何處，什么時候會開放？應該如何使用？無3.3.40本項目停車場配有哪些智能化系統(tǒng)？待定3.3.41供電系統(tǒng)品牌？總?cè)萘慷嗌?？如不夠用怎么辦？戴，梁3.3.42標準室內(nèi)照明系統(tǒng)規(guī)格？辦公500lx3.3.43有無雷電保護設(shè)施？有3.4 物業(yè)管理3.4.1 物業(yè)管理公司名稱及簡介我們目標是引進上海萬科物業(yè)作為未來的項目物業(yè)服務單位。在萬科物業(yè)的發(fā)展歷程中，鐫刻了多個里程碑式的“行業(yè)第一”：1991年，萬科物業(yè)在深圳“天景花園”組織成立國內(nèi)首個“業(yè)主委員會”，之后被國家建設(shè)部在全國范圍內(nèi)推廣。萬科物業(yè)已有28個服務項目獲得“國家示范小區(qū)（大廈）”稱號，雄居行業(yè)榜首。“地上無煙頭、草綠如地毯”等嚴謹?shù)?/p>