瑞民雅居商住小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告

1、- - 本資料來(lái)自 -第一部分 項(xiàng)目總論項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目名稱：瑞民雅居商住小區(qū)1.2 建設(shè)單位：公主嶺市瑞民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1.3 項(xiàng)目地點(diǎn)： 本項(xiàng)目選址于公主嶺市公主大街 1835 號(hào)。1.4 項(xiàng)目單位基本情況： 公主嶺市瑞民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于 2011 年 3 月 2 日，是一家民營(yíng)企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋工程建筑勞 務(wù)分包等項(xiàng)目。公司設(shè)有辦公室、工程部、開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)部等 部門?，F(xiàn)有員工 20 人，其中：高級(jí)工程師 2人，工程師 7人。經(jīng)營(yíng)辦公地址：公主嶺市公主大街1835 號(hào)（三中對(duì)面） 。公司注冊(cè)資本：壹仟萬(wàn)元人民幣。1.5 項(xiàng)目概況：1.5.1 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模開(kāi)

2、發(fā)土地面積 50498 平方米，總建筑面積 83943 平方米， 擬建筑多層住宅樓 20 棟，商網(wǎng) 1 棟，其中：住宅面積 68282 川，商網(wǎng)面積15661川，建筑密度 33.98%，建筑容積率1.66 萬(wàn)米/ha,公共綠地達(dá)到25%，擁有2000平方米健身活動(dòng)場(chǎng)所的花園式高檔住宅小區(qū)。1.5.2進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期為 26個(gè)月，其中一期工程：2011年 8月動(dòng)工，至2012年10月竣工。二期工程：2012年5月動(dòng)工， 至2013年10月竣工1.5.3投資規(guī)模與資金籌措）項(xiàng)目估算總投資項(xiàng)目估算總投資15000萬(wàn)元。）資金籌措根據(jù)項(xiàng)目資金籌措方案，本項(xiàng)目所需建設(shè)資金由項(xiàng)目申報(bào)單位通過(guò)自有

3、資金、商品房預(yù)售或銀行按揭貸款等辦法籌集。1.5.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表1-1。表1-1主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序 號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)指標(biāo)值備注1總用地面積m2504982總建筑面積m2839432.1住宅m682822.2商業(yè)m156614容積率1.66總建筑面積/總用 地面積5住宅戶數(shù)戶1000建筑密度%33.98綠地率%25估算總投資萬(wàn)元15000預(yù)計(jì)銷售收入萬(wàn)元20000利潤(rùn)總額萬(wàn)元5000所得稅萬(wàn)元1000凈利潤(rùn)萬(wàn)元4000投資利潤(rùn)率%33.33投資利稅率%5.33投資回收期年2建設(shè)工期月261.6研究工作依據(jù)1）公主嶺市總體規(guī)劃 2006 20152）公主嶺市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)

4、展“十一五”規(guī)劃3） 投資項(xiàng)目可行性研究指南（2002）；4） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（2000）；5）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （第三版）6）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范；7）公主嶺城市拆遷管理?xiàng)l例；8） 城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定；9）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范；10）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；11） 建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)；12）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范；13）民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 ；14）其他相關(guān)文件。1.7 項(xiàng)目提出的背景及理由 本項(xiàng)目地塊系公主嶺市瑞民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司從公主 嶺市瑞民油脂有限責(zé)任公司原廠區(qū)改造獲得， 地塊原系工業(yè)用 地。根據(jù)公主嶺市城鄉(xiāng)規(guī)劃局規(guī)劃局和有

5、關(guān)部門批準(zhǔn)了擬建項(xiàng) 目。項(xiàng)目提出的理由是：合理利用土地資源，改善舊城區(qū)環(huán) 境；完善小區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)；滿足中、低收入工薪 階層及農(nóng)民進(jìn)城缺房要求。項(xiàng)目地塊分析 本項(xiàng)目基地位于于公主嶺市公主大街，屬于城市主干道， 道路四通八達(dá)，交通便捷。項(xiàng)目地位離各種公共設(shè)施近，方便 就醫(yī)、上學(xué)和出行等活動(dòng)。 項(xiàng)目地西邊 100米為公主嶺市三中， 東側(cè) 800 米為公主嶺市響鈴公園， 是縣城主要的休閑地帶， 這 些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。 該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條 件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性， 是一處商業(yè)和居住開(kāi)發(fā)價(jià)值極高 的地塊。開(kāi)發(fā)土地面積 50498 平方米，總建筑面積 83943 平方米。 規(guī)劃主

6、要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：建筑總面積： 83943m2 其中：商業(yè)用房面積 15661m2 住宅面積 68282 m22.1 項(xiàng)目規(guī)劃方案規(guī)劃依據(jù)：1城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50180-932吉林省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定規(guī)劃基地地形圖及界點(diǎn)坐標(biāo)公主嶺市規(guī)劃局提供的規(guī)劃條件2.1.2 選址概況及規(guī)劃定性：1 工程地址、地震情況 根據(jù)嶺東工業(yè)集中區(qū)已經(jīng)建設(shè)的地質(zhì)勘探報(bào)告分析，地 下水屬于上層地表滯水類型， 水位隨季節(jié)變化， 地下水對(duì)混凝 土無(wú)侵蝕性。根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50011-2001)要求，公主嶺市的抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 0.05g 。2、氣候條件 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)屬于

7、溫帶大陸性季風(fēng)氣候，其特點(diǎn)是春季干 旱多風(fēng)，夏季炎熱多雨，秋季涼爽干燥，冬季嚴(yán)寒下雪。具體 氣象條件如下：1 、全年主導(dǎo)風(fēng)向：西南風(fēng)2、全年靜風(fēng)頻率： 16%3、極端最低氣溫：-37.7 C4、極端最高氣溫：36 C5、 年平均氣溫：6C6、年平均降水量： 610mm7、最大凍土層： 1.48m 8、最大風(fēng)速： 34.5m/s 9、平均風(fēng)速 :3.3m/s 10、年日照時(shí)數(shù)： 2536 小時(shí) 11、無(wú)霜期： 134 天3、社會(huì)環(huán)境條件公主嶺市位于吉林省中西部， 地處松遼平原腹地， 毗鄰省 城長(zhǎng)春，是一個(gè)計(jì)劃由省單列的縣級(jí)市。全市幅員面積 4028 平方公里，公主嶺市轄 29 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 405

8、個(gè)村， 3215 屯，16 萬(wàn) 農(nóng)戶?？?cè)丝?103 萬(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口 67.3 萬(wàn)，占人口總數(shù) 65.3%。 農(nóng)村勞動(dòng)力 16.8 萬(wàn)人。耕地面積 330 萬(wàn)畝。 公主嶺東靠長(zhǎng)春， 南通沈陽(yáng)，北連哈爾濱，地處東三省的中心地帶，京哈雙軌鐵 路、高速鐵路、 102 國(guó)道和哈大高速公路橫跨市區(qū)，乘車半小 時(shí)就到省城長(zhǎng)春， 2 小時(shí)直通沈陽(yáng)， 5 小時(shí)可達(dá)大連；程控電 話與國(guó)際國(guó)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)， 并開(kāi)通了分組交換設(shè)備和數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)。 是 國(guó)家首批確定的重點(diǎn)商品糧基地、 玉米出口基地和畜牧業(yè)發(fā)展 基地，是全國(guó)縣級(jí)綜合改革試點(diǎn)市、 吉林省農(nóng)村發(fā)展與改革實(shí) 驗(yàn)區(qū)、省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。2 規(guī)劃定性：地塊主要用于新建住宅功

9、能小區(qū)，新建筑多層住宅樓 20 棟，商網(wǎng) 1棟，建筑占地面積 50498 平方米，總建筑面積 83943 平方米。2.1.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)宗旨及目標(biāo)：立足項(xiàng)目用地環(huán)境， 本著以人為本的思想， 著重體現(xiàn)規(guī)劃 的超前性與合理性。從建筑空間布局，立面形象，內(nèi)部空間的 使用，景觀的連貫性等因素綜合考慮規(guī)劃功能的劃分， 營(yíng)造一 種自然、 生態(tài)、 和諧的生活形態(tài)， 為城市創(chuàng)造出新的景觀形象。 強(qiáng)調(diào)空間的豐富性及尺度的適宜性。 突顯健康、 美好生活理念， 增設(shè)健康、休閑、娛樂(lè)等配套設(shè)施，人們可以享受健康充實(shí)的 閑暇生活。通過(guò)生活和交通一體的生活環(huán)境的再創(chuàng)造， 人們可以享受 到傳統(tǒng)中國(guó)式的有魅力的人際關(guān)系。 同時(shí)

10、， 也可以隨時(shí)感受到 嶺城的歷史文化。2.1.4 規(guī)劃構(gòu)思及特點(diǎn)：1 規(guī)劃概述功能：項(xiàng)目要功能是居民商住小區(qū)， 該區(qū)面臨城市主干道， 設(shè)計(jì)上注意空間豐富變化， 文化品位較高， 努力創(chuàng)造一個(gè)舒適 的內(nèi)部休閑購(gòu)物空間環(huán)境， 豐富城市生活場(chǎng)所， 形成一組城市 地標(biāo)性建筑群體。設(shè)計(jì)理念： 以內(nèi)街和周邊建筑物組織建筑之間的關(guān)系并控 制空間形態(tài)。設(shè)計(jì)中注意建筑和環(huán)境融為一體， 主要是營(yíng)造一 個(gè)休閑商業(yè)街區(qū)。提供全方位的零售、服務(wù)、餐飲、休閑和娛 樂(lè)等設(shè)施。道路交通：項(xiàng)目用地通過(guò)環(huán)路形式 (路寬6M聯(lián)系著南北側(cè)城市道路。用地南北側(cè)為綜合公共建筑組群， 其余部分地面 留作停車位，其它余坪為公共設(shè)施及綠化用地。

11、2 總平面設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)充分利用現(xiàn)有道路條件，確定地塊的南側(cè)為主出入 口， 南入口順延垂直連接公主大街引入， 在小區(qū)內(nèi)形成高效的 方形環(huán)道， 同時(shí)通過(guò)中間景觀形成的中心景觀步行帶， 將入口 及周邊的組團(tuán)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，構(gòu)成合理而豐富的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。建筑設(shè)計(jì) 住宅設(shè)計(jì)： 地塊戶型設(shè)計(jì)以生活動(dòng)線和外部環(huán)境景觀為依據(jù)進(jìn)行設(shè) 計(jì)，使用時(shí)滿足并優(yōu)化生活和觀景的要求。在起居室，臥室采 用大面積景觀窗或落地門窗， 充分利用自然光線并將室外環(huán)境 引入室內(nèi)。 設(shè)計(jì)中考慮到吉林省的氣候特點(diǎn)， 朝向以南向?yàn)橹鳎?盡量避免西曬的酷熱， 重點(diǎn)考慮每戶的通風(fēng)以及陽(yáng)臺(tái)布置， 增 加空氣對(duì)流。在住宅間距控制上按照吉林省城市規(guī)劃管理技

12、術(shù)規(guī)定 的標(biāo)準(zhǔn)，多層住宅間距按南北主朝向?yàn)槟蟼?cè)建筑高度的1.50倍控制， 并滿足日照要求。 保證住宅布局能夠滿足日照、 通風(fēng)、 消防等建筑管理要求。公共建筑設(shè)計(jì)：本小區(qū)公建按照 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB50180-93) 小區(qū)級(jí)來(lái)配置，滿足規(guī)范及規(guī)劃要求道路與交通本地塊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)由地塊環(huán)建筑群的 6 米寬小區(qū)內(nèi)環(huán)道路連 接各個(gè)組團(tuán)級(jí)道路而成。 各鄰里單位以 3.5 米4 米寬道路與之 聯(lián)系。枝狀盡端步行道伸入每一個(gè)住宅組團(tuán)，直達(dá)住宅大門。 住宅后花園出口與公共綠地的步行道路連通，另成步行系統(tǒng)。 結(jié)構(gòu)清晰簡(jiǎn)潔，主入口分設(shè)南北二側(cè)， 同時(shí)可在西側(cè)增設(shè)一步 行入口，步行入口可定時(shí)開(kāi)啟以照顧西側(cè)商

13、業(yè)購(gòu)物人流的需 求。綠化系統(tǒng)總體綠化設(shè)計(jì)基礎(chǔ)理念為 “美麗的大自然并不是天然的” ， 重點(diǎn)在于利用基地本身的條件， 經(jīng)過(guò)適宜的拆分重組， 創(chuàng)造美 好的視覺(jué)景觀，發(fā)揮軟硬綠化元素組織的不同效果， 達(dá)成水天 一色，天人合一的景致， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎現(xiàn)階段小區(qū)發(fā)展所強(qiáng)調(diào)的綠 化面積的層次。植物綠化設(shè)計(jì)注重景觀的軸線感，時(shí)而開(kāi)闊， 時(shí)而隱蔽， 于建筑群體間穿梭， 創(chuàng)造具有詩(shī)情畫意的環(huán)境空間。地塊通過(guò)中心景觀高層錯(cuò)位斜向布置及底層架空處理， 形 成豐富的綠化景觀的軸線， 綠化與水景緊密結(jié)合， 豐富了景觀 的空間層次，形成優(yōu)雅、安靜、富有文化品位的休憩地。線性 空間有收有放，為住者提供優(yōu)美、高雅的游憩空間。小區(qū)植

14、物綠化設(shè)計(jì)注重色彩及空間感受， 時(shí)而開(kāi)闊， 時(shí)而 隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有高品質(zhì)的環(huán)境空間。2.1.5 建筑造型1 建筑風(fēng)格公主嶺市為平原地區(qū)的城市， 為適應(yīng)該地區(qū)的大環(huán)境，采 取開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)，吸納太陽(yáng)光線，又起遮蔭通風(fēng)作用，一派度假 休閑風(fēng)情。2 建筑色彩與風(fēng)貌 建筑風(fēng)格利用簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代建筑語(yǔ)言，加上色彩的處理，配 以不同的層數(shù)組合， 使建筑群體高低有序， 并且產(chǎn)生豐富的天 際輪廓線，在統(tǒng)一中追求變化，創(chuàng)造豐富建筑風(fēng)貌，更令整個(gè) 建筑外貌明艷突出。單體設(shè)計(jì)不僅考慮其本身的風(fēng)格面貌， 亦兼顧到群體的風(fēng) 格， 以便能互相融合。 雖然各單體建筑采取相互融合的手法來(lái) 處理以表達(dá)群體建筑統(tǒng)一的風(fēng)格

15、， 但又利用不同的色彩處理使 各單體有獨(dú)立的風(fēng)貌。單體主要利用大面積玻璃窗及精心設(shè)計(jì)的陽(yáng)臺(tái)， 陽(yáng)臺(tái)做適 當(dāng)處理以提供趣味性的立面元素， 并與大面積玻璃產(chǎn)生強(qiáng)烈的 虛實(shí)對(duì)比。 大面積玻璃窗及陽(yáng)臺(tái)除了帶進(jìn)大量清新空氣及陽(yáng)光 外，還仿如將室外景觀引入室內(nèi)， 成為室內(nèi)不可或缺的一部分， 使室內(nèi)空間、景觀更加豐富多彩?；诠鲙X市的溫帶氣候， 鮮明及偏冷的顏色應(yīng)為正確選 擇， 它們也幫助改善環(huán)境形態(tài)， 鮮明顏色可將照射于外墻上的 陽(yáng)光反射到其它建筑群體上，使整個(gè)建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。2.1.6 消防規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明 小區(qū)共設(shè)一個(gè)主要出入口和一個(gè)人行出入口， 滿足小區(qū)出 入口及消防間距要求， 小區(qū)道

16、路為環(huán)狀， 確保消防登高場(chǎng)地需 要。各組團(tuán)均設(shè)有給水管， 并在組團(tuán)內(nèi)形成環(huán)路，保證消防兩路供水，小區(qū)室外合理布置消火栓，消火栓間距小于 120 米。建筑單體消防設(shè)計(jì)按規(guī)范設(shè)計(jì)， 地下車庫(kù)考慮消火栓，噴 淋系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng)。2.1.7 環(huán)保環(huán)衛(wèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明 沿城市主要干道建筑物滿足退紅線要求， 除局部布置小區(qū) 地面停車場(chǎng)外，大面積綠化種植較高喬木類， 以美化環(huán)境并改 善車流、噪音及尾氣對(duì)居民的影響。小區(qū)內(nèi)主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱噪 聲傳播和加強(qiáng)防塵隔離。小區(qū)除道路、廣場(chǎng)、入口地面為硬質(zhì) 鋪地外，大面積設(shè)置草坪、花壇及小葉灌木，以利吸聲防塵。小區(qū)各街坊分設(shè)垃圾收集點(diǎn)，單體設(shè)計(jì)要求

17、垃圾袋裝化， 由專人負(fù)責(zé)運(yùn)送。2.1.8 衛(wèi)生防疫設(shè)計(jì)說(shuō)明 大樓內(nèi)水箱、水池采用不銹鋼成品，以保證水質(zhì)質(zhì)量絕大部分單2.1.9 通風(fēng)采光 設(shè)計(jì)充分考慮建筑的自然采光和通風(fēng)的要求，絕大部分單元主要房間朝南， 均能滿足其有充分的日照時(shí)間。 住宅的臥室、 客廳窗地比 1/7 ，其它部分的房間窗地比 1/8 日照對(duì)基地周圍 建筑無(wú)影響。2.2 投資估算與資金籌措開(kāi)發(fā)土地面積 50498 平方米，總建筑面積 83943 平方米， 擬建筑多層住宅樓 20 棟，商網(wǎng) 1 棟，其中：住宅面積 68282 川，商網(wǎng)面積15661川，建筑密度 33.98%，建筑容積率1.66 萬(wàn)米/ha,公共綠地達(dá)到25%，擁有

18、2000平方米健身活動(dòng)場(chǎng) 所的花園式高檔住宅小區(qū)。2.2.1 投資估算本項(xiàng)目建筑包括商業(yè)門面、 住宅、 車庫(kù)和雜屋間等四項(xiàng)內(nèi) 容。根據(jù)建筑內(nèi)容和規(guī)模，估算項(xiàng)目總投資為 15000 萬(wàn)元。具體投資估算見(jiàn)下表：投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目估算金額備注1建安費(fèi)用6710.632前期工程費(fèi)用134.2建安2%2.1圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)335.77建筑面積40兀/m2.2規(guī)劃審圖費(fèi)16.793基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)172.623.1道路、水電、綠化172.624建設(shè)費(fèi)用1103.044.1管理費(fèi)用94.734.2銷售費(fèi)用78.545間接費(fèi)用3123.245.1工程監(jiān)理費(fèi)201.31建安3%5.2招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)134.2建安2

19、%5.3工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi)13.4建安2%。5.4白蟻防治費(fèi)16.7建筑面積2兀/m5.5勞?；?0.52土地成本2.96%5.6防雷審核15.1建筑面積1.8兀/m5.7環(huán)衛(wèi)費(fèi)12.59建筑面積1.5兀/m5.8建筑規(guī)費(fèi)622.64123.3 元/ m25.9房地產(chǎn)交易費(fèi)41.95 元 /M25.10物業(yè)維修基金209.85225 元/M5.11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)201.31建安3%6土地成本1528.3合計(jì)15000222資金籌措：項(xiàng)目估算總投資15000萬(wàn)元。建設(shè)資金籌措方案采取企業(yè) 自籌資金、房屋預(yù)售和銀行貸款籌集，完全能滿足開(kāi)發(fā)的資金需求。2.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目建設(shè)期26個(gè)月，銷售期為3

20、3個(gè)月（包括建設(shè)期）投資回收期33個(gè)月，投資凈利潤(rùn)率11.33%，故該項(xiàng)目可行3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表：3.1建筑指標(biāo)：項(xiàng)目指標(biāo)備注總用地面積50498 m2根據(jù)坐標(biāo)點(diǎn)閉合線測(cè)得建筑占地面積33577 m總建筑面積1.66%總建筑面積/總用地面積容積率1.66萬(wàn)米 /ha綠地率25%按0.5 m/人計(jì)算機(jī)動(dòng)車庫(kù)800輛按住宅 0.4輛每戶.公建50輛/萬(wàn)m非機(jī)動(dòng)車停車2100 輛按住宅 2輛每戶.公建500 輛/萬(wàn)m4項(xiàng)目存問(wèn)題及建議：4.1項(xiàng)目施工期間，應(yīng)合理安排工期，減少夜間施工，并 注意建筑垃圾的及時(shí)清理。4.2該項(xiàng)目因緊連城市主干道，施工中在確保安全的同時(shí)， 注意文明施工和環(huán)境、路面的整潔

21、及過(guò)往行人、車輛的安全。4.3項(xiàng)目要規(guī)范化運(yùn)作，細(xì)化管理。在建設(shè)期要加強(qiáng)對(duì)建 設(shè)投資管理工作，控制工程總成本支出，縮短建設(shè)周期，盡可 能避免和減少風(fēng)險(xiǎn)及不必要的資金浪費(fèi)。4.4抓緊時(shí)間進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，趕在北部名奇小區(qū)搬遷所形 成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售前銷售，可獲得較好業(yè)績(jī)。4.5實(shí)施差異戰(zhàn)略，提高項(xiàng)目品位，進(jìn)而提高人們的購(gòu)買 欲望，可以產(chǎn)生較好的社會(huì)影響。第二部分 項(xiàng)目建設(shè)的理由及必要性項(xiàng)目提出背景所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況本地塊位于公主嶺市市區(qū)內(nèi)，周邊2KM范圍內(nèi)有汽車站、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、市電視臺(tái)、公園公共休閑娛樂(lè)區(qū)等。該地塊南臨公 主大街，北靠工業(yè)大街，東連農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，西接規(guī)劃商業(yè)地帶。1.3 項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起

22、緣由 本項(xiàng)目的發(fā)起人是公主嶺市瑞民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司， 公 司成立于 2011 年。公司住址位于公主嶺市嶺東文化街 30 號(hào)， 注冊(cè)資本為人民幣 1000 萬(wàn)元。公司主要經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)、銷售。根據(jù)公主嶺市總體規(guī)劃要求， 這一項(xiàng)目將吸取國(guó)內(nèi)外房地 產(chǎn)行業(yè)先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，高起點(diǎn)策劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高水平 施工、高科技配置，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面布局、材料選配、產(chǎn)品 細(xì)節(jié)上立足于以人為本的開(kāi)發(fā)理念， 追求自然生態(tài)的社區(qū)生活 與和諧的人居環(huán)境。項(xiàng)目發(fā)展概況已調(diào)查研究項(xiàng)目及成果摸清項(xiàng)目周邊地塊擬建項(xiàng)目狀況、土地成本、建設(shè)單位、 工程建設(shè)周期、對(duì)項(xiàng)目的影響等等問(wèn)題， 對(duì)有關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目銷售 價(jià)格、銷售策略進(jìn)

23、行仔細(xì)研究， 為本項(xiàng)目大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)做好前期準(zhǔn)備。項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行項(xiàng)目初勘及初測(cè)工作， 并且已經(jīng)完 成初勘及初測(cè)，滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)所需要的條件。項(xiàng)目投資的必要性1、項(xiàng)目建設(shè)是完成公主嶺市“十二五”規(guī)劃目標(biāo)的需要 公主嶺市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃 明確 指出，要加快城市建設(shè)，突出抓好城市提質(zhì)擴(kuò)容，實(shí)現(xiàn)健康發(fā) 展。近年來(lái)， 公主嶺市市委、 市政府十分重視城市建設(shè)的發(fā)展， 對(duì)城市建設(shè)的風(fēng)格選擇、 城市定位、 功能布局和發(fā)展計(jì)劃都作 了總體規(guī)劃，并且采取了一系列措施， 逐步將規(guī)劃付諸建設(shè)之 中。近年來(lái)， 公主嶺市市委、 市政府拓開(kāi)資金渠道， 廣開(kāi)門路， 鼓勵(lì)各方資金

24、，先后開(kāi)展了舊城區(qū)改造、西城區(qū)延伸、東城區(qū) 拓展等提質(zhì)擴(kuò)容工作，取得了巨大成效。城市固定資產(chǎn)投資、 居民生活環(huán)境和質(zhì)量、城市基礎(chǔ)設(shè)施等取得新的突破。2、項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)公主嶺市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要近年來(lái)， 公主嶺市搶抓振興東北老工業(yè)基地， 經(jīng)濟(jì)社會(huì)持 續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。一方面，公主嶺市以兩園為主的聚集產(chǎn)業(yè)集群， 以公主嶺市國(guó)家科技農(nóng)業(yè)園區(qū)、 公主嶺市嶺東工業(yè)集中區(qū)、加 工產(chǎn)業(yè)集群效益初步顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)總量、財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，新 型工業(yè)化、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生工程建設(shè)取得新的進(jìn)展， 旅游 活動(dòng)和商貿(mào)往來(lái)進(jìn)一步活躍。 另一方面， 越來(lái)越多的農(nóng)村人口 進(jìn)城、農(nóng)村人口的教育等直接刺激了住房、 商業(yè)和其它行業(yè)的 的快速發(fā)

25、展。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)一是滿足人們對(duì)住房改善的需要， 同時(shí)也是城市建設(shè)和縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。3、項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)公主嶺市房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的需要 項(xiàng)目地段現(xiàn)有商業(yè)用房和居民住宅， 由于其原有布局雜亂 無(wú)章，建筑物錯(cuò)落不齊，供電、給排水設(shè)施不配套，直接影響 著居民的生活，有礙于人民群眾生活的改善和生活質(zhì)量的提 高。同時(shí)，公主嶺市正處在大開(kāi)發(fā)、 大建設(shè)、 大發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期， 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要帶動(dòng)作用， 保持房地產(chǎn) 業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可以全面促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮。因此，對(duì)該地 塊的改造性建設(shè)在社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)發(fā)展上都是很有必要的。 根 據(jù)公主嶺市城市總體規(guī)劃要求， 擬將該地塊建設(shè)成為建筑布局 合理、配套

26、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)，該社區(qū)將引進(jìn) 國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的規(guī)劃、 建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理理念， 追求自然生態(tài) 的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境， 為該地段居民提供一個(gè)良好的 現(xiàn)代生活氛圍，與周邊環(huán)境形成一個(gè)有機(jī)整體。 該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) 建設(shè)，是公主嶺市進(jìn)行新城區(qū)改造的一個(gè)重要組成部分， 無(wú)論 從改善地段居民的居住條件， 還是從美化市容、 改善城市面貌 來(lái)講，都是很有必要的。第三部分 主要工程技術(shù)方案1 工程技術(shù)方案1.1 總平面布置1）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念（ 1）以公主嶺市總體規(guī)劃為前提，注重項(xiàng)目與周邊城市 結(jié)構(gòu)，以及居住區(qū)自身形態(tài)與周邊現(xiàn)狀之間的內(nèi)在聯(lián)系， 延續(xù) 和發(fā)展居住區(qū)富有個(gè)性的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系， 體現(xiàn)整體規(guī)劃

27、與人居 環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的原則。（ 2）將整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)成為富有層次的整體，構(gòu)筑生態(tài)型 的景觀人居環(huán)境， 并打造旅游都市的商業(yè)氣息， 豐富城市生活。（ 3）以人為本，在布局形式、景觀環(huán)境與單體設(shè)計(jì)上突 出“均好性”的原則，滿足不斷發(fā)展的動(dòng)態(tài)市場(chǎng)需求，營(yíng)造富 有人情味的溫馨家園。2）總平面布置 小區(qū)主出入口設(shè)在公主大街上，以精致的景觀綠化相輔， 提升本社區(qū)形象，使整個(gè)小區(qū)有機(jī)地聯(lián)系，融為一體。3）交通組織根據(jù)用地特點(diǎn)和小區(qū)規(guī)模， 設(shè)置兩個(gè)出入口，其中主出入 口設(shè)在公主大街， 另一個(gè)開(kāi)向旁邊次干道。 小區(qū)內(nèi)道路骨架清 晰，充分體現(xiàn)交通、居住、景觀三大功能。車行道路簡(jiǎn)明便捷，采用完全人車分流的交通組織方

28、式，小區(qū)內(nèi)部不受機(jī)動(dòng)車干擾， 為兒童、 老人等提供了安全的地面 活動(dòng)場(chǎng)所，有利于集中綠地，水體環(huán)境的營(yíng)造，大大提升了居 住環(huán)境的質(zhì)量。4）環(huán)境設(shè)計(jì)靈活運(yùn)用空間表現(xiàn)手法， 綜合設(shè)計(jì)流線、 景觀和居住空間， 在綠化景觀上營(yíng)造出豐富的空間結(jié)構(gòu)感受。 綠色空間在靠近居 住區(qū)的一側(cè)以自然流線形態(tài)為主， 運(yùn)用點(diǎn)線面的不同劃分和布 置，將小區(qū)變成綠色的空間， 為居民提供一個(gè)良好的生態(tài)環(huán)境。1.2 結(jié)構(gòu)與基礎(chǔ)1）結(jié)構(gòu)根據(jù)建筑平面布置和使用功能的要求， 多層樓建筑根據(jù)建 設(shè)高度和層數(shù)不同擬采用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)。 本項(xiàng)目建議 采用磚混結(jié)構(gòu)。2 基礎(chǔ)）建設(shè)單位未能提供相關(guān)的地質(zhì)資料， 項(xiàng)目的基礎(chǔ)類型待相 關(guān)資料

29、確定后選定。供配電1）負(fù)荷等級(jí)本工程多層建筑、 消防的用電負(fù)荷、 生活給水泵和樓道照 明等為二級(jí)負(fù)荷，其余的用電設(shè)備均為三級(jí)負(fù)荷。2）用電負(fù)荷根據(jù)小區(qū)住宅類型，原則上 6KW 戶的設(shè)計(jì)功率考慮，大戶型則按8KW/戶的設(shè)計(jì)功率考慮，公建按 80W/平方米考3）供配電系統(tǒng)供電電源： 380V/220V 電源從市政供電管網(wǎng)接入。4）住宅配電 住宅電源從戶外配電箱引入。 每幢住宅的總電源進(jìn)線斷路 器應(yīng)具有漏電保護(hù)功能。每套住宅單相進(jìn)線設(shè)置電源總斷路 器， 并采用可同時(shí)斷開(kāi)相線和中性線的開(kāi)關(guān)。 住宅進(jìn)戶線不小 于10 mm 2,分支回路線不小于 2.5 mm 2。空調(diào)電源插座、廚房 電源插座、衛(wèi)生間電源

30、插座、以及其它電源插座，設(shè)置獨(dú)立回 路及漏電保護(hù)。住宅的公共照明采用節(jié)能自息開(kāi)關(guān)。 電氣線路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配電。5）應(yīng)急照明 在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設(shè)置疏散照明及其標(biāo)志。采用蓄電池作為備用電源。6）戶外供電及照明戶外高壓電纜、低壓電纜沿電纜溝敷設(shè)， 再穿管埋地暗敷 引至用電點(diǎn)。小區(qū)戶外照明采用造型優(yōu)美的高壓鈉燈， 以襯托優(yōu)美的環(huán) 境。7）夜景燈飾照明在庭園小徑邊， 豎直安裝園林小徑燈， 與建筑、 樹(shù)木相襯，使庭園顯得幽靜、舒適；在草坪邊安裝草坪燈，能使草坪有寬 廣的氣氛，使人在草坪上散步休息時(shí)更加心曠神怡。8) 防雷接地戶外箱式變、配電均安裝一組接地裝置， 接地

31、電阻要求不 大于4Q,供變壓器中性點(diǎn)接地和避雷器接地。區(qū)內(nèi)主建筑物屬第三類防雷建筑物， 防直擊雷的措施采用 裝設(shè)在建筑物上的避雷帶組成的接閃器， 利用建筑物混凝土內(nèi) 的鋼筋做引下線和接地裝置。9) 弱電住宅的智能設(shè)計(jì)和設(shè)備選型應(yīng)考慮技術(shù)的先進(jìn)性、 設(shè)備的 標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)的開(kāi)放性、系統(tǒng)的可靠性及可擴(kuò)性。每棟樓集中設(shè)置布線箱，對(duì)有線電視、通信、網(wǎng)絡(luò)、安全 監(jiān)控等線路集中布線。電視、電話、網(wǎng)絡(luò)管線必須到戶。住宅 設(shè)有有線電視系統(tǒng)， 其設(shè)備和線路應(yīng)滿足雙向有線電視傳輸?shù)?要求。在主臥室、起居室、書房應(yīng)設(shè)有有線電視、電話插座。弱電系統(tǒng)配線采用穿管暗敷引至弱電設(shè)備和插座。給排水給水1) 給水水源本項(xiàng)目供水水

32、源為城市自來(lái)水。用水量正常時(shí)， 區(qū)內(nèi)用水主要是飲用、 衛(wèi)生間的生活用水和澆灑道路及綠化用水。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目日綜合生活用水定額為350L 人日，設(shè)計(jì)人數(shù)為3人/戶，用水時(shí)間按 24小時(shí)計(jì)算，時(shí)變 系數(shù)為1.6。澆灑道路及綠化用水定額為2L /川日。經(jīng)估算，項(xiàng)目日綜合生活用水量約為90m3 /日，最大時(shí)生活用水量為120m3/小時(shí)。澆灑道路及綠化用水量約為 10m3 /日。 不可預(yù)見(jiàn)用水量按上述用水量的10%計(jì)算，約為 22m3/日。項(xiàng)目最大用水量約為 152m3 /日。3）給水系統(tǒng)（ 1 ）室外給水系統(tǒng)室外給水為生活、 消防合一的低壓制。 給水從公主大街市 政給水管引入壹根 DN100

33、的給水管，在區(qū)內(nèi)連成環(huán)網(wǎng)，室外 消防用水取自室外給水管網(wǎng)。并根據(jù)消防規(guī)范設(shè)室外消火栓。（ 2）室內(nèi)給水系統(tǒng)項(xiàng)目建筑16層由市政給水管直接供水。4）消防給水（1）消防用水量室外消防栓40L/s 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2 小時(shí)室內(nèi)消火栓50L/s 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2小時(shí)自動(dòng)噴淋36Ls 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 1 小時(shí)室外消防 室外消防為生活、生產(chǎn)、消防合一的低壓制。室外消防用 水取自室外消火栓， 室外消火栓設(shè)于市政給水管引入的給水環(huán) 網(wǎng)管上，并根據(jù)消防規(guī)范布置。室內(nèi)消防室內(nèi)設(shè)消火系統(tǒng)及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋按中危險(xiǎn)級(jí)設(shè)計(jì)。設(shè)置場(chǎng)所為地下車庫(kù)、商場(chǎng)、公建。本工程集中設(shè)一處 消防泵房和消防水池。排水排水量生活排水量為約

34、120m3/日。生活污水水質(zhì)受到污染，需 經(jīng)處理后方可排放。2) 排水系統(tǒng)(1 )室外排水本項(xiàng)目排水采用雨污分流制， 雨水采用有組織排水， 設(shè)計(jì) 重現(xiàn)期為一年，雨水經(jīng)室外雨水管匯集排入市政雨水管。 室外 糞便污水經(jīng)糞池處理后排入市政污水管。(2)室內(nèi)排水 室內(nèi)雨水與污水分流排水， 排水系統(tǒng)設(shè)專用通氣立管； 生 活污水和糞便污水分流，雨水采用有組織排水。消防安全1 建筑消防設(shè)計(jì)1）建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑周邊城市道路 系統(tǒng)，為消防撲救提供有利的交通應(yīng)急條件。2）集中設(shè)置消防控制中心，可布置在管理用房首層。3）小區(qū)共設(shè)置二個(gè)應(yīng)急消防疏散出口，并通過(guò)區(qū)內(nèi)的機(jī) 動(dòng)車道相連。4）所有單體均接二

35、類建筑進(jìn)行消防設(shè)計(jì)， 耐火等級(jí)二級(jí)。2 消防給水 根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的規(guī)定，小區(qū)同時(shí)發(fā)生火災(zāi)的 次數(shù)為1次，室外消防用水量為 40L / s；室內(nèi)消防用水量為 50L/s,火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 2小時(shí)。本工程消防總用水量為 453.6m3/小時(shí)，777.6m3/次。消 防給水水源為城市自來(lái)水。電氣消防在按規(guī)范要求必須設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置的 建筑物，均設(shè)置相應(yīng)的報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)， 聯(lián)動(dòng)啟系統(tǒng)相關(guān)消防設(shè)施， 撲救火災(zāi)； 在不設(shè)消防報(bào)警控制系 統(tǒng)的建筑物內(nèi)，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)， 由建筑物消火栓按鈕直接起動(dòng) 消防泵，撲救火災(zāi)。在有些建筑物的重要場(chǎng)所和功能房間、公 共走道和樓梯間等處，均

36、按規(guī)范要求設(shè)置應(yīng)急照明。第四部分 環(huán)保、節(jié)能與安全環(huán)境保護(hù)編制依據(jù)a） 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB8978-1996；b） 大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB16297-96；c） 建筑施工場(chǎng)界噪聲限值（GB12523-1990;d）聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) （GB3096-2008 ；e） 地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GH3838-2002 ；f）地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) （GB/T14848-93）g） 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB3095-1996）環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦， 場(chǎng)址的生態(tài)環(huán)境較好。 用地靠近城市 主干道，但又不直接臨街，具有“鬧中取靜”的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。用 地周邊基本上是辦公區(qū)、 住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)， 無(wú)工業(yè)污染源和其 他危

37、險(xiǎn)品物流設(shè)施。項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響 項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響主要有以下幾個(gè)方面：1 ）污染物主要是生活污水。2）垃圾站堆存的垃圾。3）在項(xiàng)目土建施工過(guò)程，粉狀物料裝卸、運(yùn)輸、攪拌有 一定量的粉塵散逸到周圍大氣中； 物料堆放期間， 由于風(fēng)吹等 引起的揚(yáng)塵污染， 尤其是風(fēng)速較大時(shí)或裝卸、 車輛行駛較快的 情況下，粉塵的污染更為嚴(yán)重。4）施工期間，作業(yè)機(jī)械聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源， 將對(duì)附近的單位和居民的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響； 材料運(yùn)輸車輛 產(chǎn)生的高噪聲將對(duì)沿線人群的生活產(chǎn)生一定的影響。環(huán)境治理及保護(hù)方案1）廢水處理項(xiàng)目的排水采用雨、污分流排放體制。項(xiàng)目的生活污水采用化糞池處理， 經(jīng)化糞池處理的污水達(dá) 到污水排

38、入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) CJ3082 1999 的水質(zhì)標(biāo) 準(zhǔn)后，經(jīng)小區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)排入城市污水排水系統(tǒng)。2）環(huán)境空氣項(xiàng)目使用天然氣、 電作為生活能源， 廚房分組設(shè)有統(tǒng)一的 煙道，油煙廢氣從高出屋頂 1m 的排氣筒排出，住宅樓內(nèi)無(wú)其 它集中式廢氣排放源，對(duì)空氣影響小。3）噪聲 項(xiàng)目無(wú)鍋爐等集中式供熱設(shè)施，無(wú)集中式中央空調(diào)系統(tǒng)， 故無(wú)高噪聲設(shè)備，主要聲源為生活噪聲。4）項(xiàng)目建成的環(huán)境管理項(xiàng)目建成后，加強(qiáng)環(huán)境管理， 維護(hù)好項(xiàng)目區(qū)域的綠化和美 化工作，促進(jìn)環(huán)境的良好發(fā)展。5）施工過(guò)程的環(huán)境保護(hù)（1）遵循“以人為本”的環(huán)保理念，保護(hù)城區(qū)生態(tài)環(huán)境 城市環(huán)境越來(lái)越成為評(píng)價(jià)一個(gè)城市好壞的決定性因素之 一，也將影

39、響著城市的經(jīng)濟(jì) （如對(duì)旅游的影響） 和居民的生活。環(huán)境保護(hù)的一個(gè)重要內(nèi)容是系統(tǒng)布局方案中應(yīng)避免或減 少多余的車輛出行次數(shù)， 集中進(jìn)行車輛出行前的清潔處理， 避 免對(duì)城市景觀的破壞， 并將分散的運(yùn)輸集中起來(lái)， 實(shí)現(xiàn)運(yùn)輸活 動(dòng)集中化， 不僅有利于降低運(yùn)輸成本， 而且有助于提高運(yùn)輸效 率，節(jié)省資源，促進(jìn)廢棄物的集中處理，從而起到減少噪音、 尾氣對(duì)城市環(huán)境的污染， 降低對(duì)城市環(huán)境的破壞或影響， 盡量 滿足城市可持續(xù)發(fā)展的要求。（2）加強(qiáng)各階段環(huán)保措施，確保環(huán)保意識(shí)的貫徹 充分考慮項(xiàng)目區(qū)與居民區(qū)之間的合理距離、 污染物排放與 城市管網(wǎng)如何結(jié)合、 項(xiàng)目區(qū)周邊綠化設(shè)計(jì)等問(wèn)題， 提倡建設(shè)生 態(tài)型小區(qū)。小區(qū)建成

40、后會(huì)成為新的景觀，小區(qū)的美化、景觀、 綠化設(shè)計(jì)從美學(xué)、 景觀等方面給予更多的考慮。 小區(qū)內(nèi)種植一 些吸收二氧化碳能力較強(qiáng)的植物和滯塵植物， 站場(chǎng)外圍綠化帶 由高大樹(shù)木、 喬木和草地構(gòu)成， 場(chǎng)內(nèi)綠化帶以灌木和草地為主， 配合高度適中的喬木。（ 3）工程施工時(shí)應(yīng)避免夜間進(jìn)行，以免影響周邊居民的 休息。（ 4）材料運(yùn)輸中，應(yīng)采取封閉或遮蓋措施，避免拋灑。 道路及施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)配置灑水設(shè)備，定時(shí)灑水，減少起塵量，并定時(shí)清掃路面，防止多次揚(yáng)塵。（ 5）定期對(duì)各種施工機(jī)械、運(yùn)輸?shù)仍O(shè)備進(jìn)行維修，以減 少噪聲。（6）項(xiàng)目施工中產(chǎn)生的建筑垃圾可用于低洼處回填。6）水土保持（1）水土流失影響因素 本項(xiàng)目在工程建設(shè)過(guò)程

41、中的場(chǎng)地平整、 道路修建等作業(yè)會(huì) 不同程度的造成植被破壞和表土疏松， 遇降雨時(shí)， 易發(fā)生水土 流失。（2）水土流失防治措施 項(xiàng)目在施工過(guò)程中應(yīng)認(rèn)真貫徹實(shí)行 水土保持法及其實(shí)施 條例，嚴(yán)格按照水土保持的有關(guān)規(guī)范執(zhí)行。工程實(shí)施前， 應(yīng)請(qǐng)具有編制水土保持方案資質(zhì)證書的單位 做好水土保持方案，報(bào)水利管理部門審批。施工中，根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)臨時(shí)性松散表土做適當(dāng)壓實(shí)， 對(duì)較大坡面做防坡處理。項(xiàng)目竣工后，應(yīng)盡量種植草皮、樹(shù)木，恢復(fù)植被，有利于 防止水土流失。節(jié)能建筑節(jié)能 本項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中， 按照國(guó)家 夏熱冬冷地區(qū)居住建筑 節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （建設(shè)部）和吉林省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)部門關(guān)于節(jié)能的政策和管理規(guī)

42、定要求執(zhí)行。 項(xiàng)目的主要節(jié)能措施如下：1）主體建筑采用新型節(jié)能墻體材料。2）屋面采用隔熱架空層，以減輕夏天太陽(yáng)輻射和冬天冰 凍霜嚴(yán)寒侵入室內(nèi)，減少無(wú)功損失，節(jié)約電能。3）擬采用新型的節(jié)能門窗，改善建筑熱工性能。電氣節(jié)能 電氣節(jié)能是一項(xiàng)重要的技術(shù)政策， 又是一種能源開(kāi)發(fā)。其 主要節(jié)能措施如下：1）變壓器選用節(jié)能型產(chǎn)品； 2）采用并聯(lián)電容器進(jìn)行無(wú)功補(bǔ)償，提高用電設(shè)備的功率 因素；3）照明配電采用合理的控制方式，照明燈采用光效高的 節(jié)能燈，鎮(zhèn)流器采用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器；4）電纜導(dǎo)線布線時(shí)，盡量避免線路迂回或電能倒流，適 當(dāng)加大截面，以降低線路阻抗；5）設(shè)計(jì)時(shí)考慮穩(wěn)定電壓措施。節(jié)水措施根據(jù)給水系統(tǒng)出流的

43、實(shí)際情況， 綜合考慮到各種配水器 具位置標(biāo)高和保證安全供水等多種因素， 對(duì)給水系統(tǒng)的壓力做 出合理限定， 通過(guò)采用節(jié)水龍頭或采取減壓措施合理限定配水 點(diǎn)的水壓，防止給水系統(tǒng)超壓出流造成的“隱形”水量浪費(fèi)。盡可能采用變頻調(diào)速泵供水， 選用優(yōu)質(zhì)給水管材， 避免 因給水系統(tǒng)發(fā)生二次污染而需將受到污染的水排放和對(duì)供水 系統(tǒng)進(jìn)行清洗處理所造成的水量浪費(fèi)。在可能條件下， 充分利用各種排水如生活排水、 盥洗廢 水、雨水等優(yōu)質(zhì)排水，減少自來(lái)水耗費(fèi)。對(duì)生活用水和清洗水采用節(jié)水閥門， 并采取有效措施避 免跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。配水裝置和衛(wèi)生設(shè)備是水的最終使 用單元，其節(jié)水性能的好壞，直接影響節(jié)水的成效，因此，應(yīng)

44、根據(jù)使用場(chǎng)所的實(shí)際情況， 選擇使用適用的節(jié)水器具， 提高節(jié) 水效益。各項(xiàng)具體工程的生活、 消防給水系統(tǒng)的設(shè)備， 宜選用高 效節(jié)能的供水設(shè)備。勞動(dòng)安全3.1危害因素識(shí)別本項(xiàng)目安全危害因素主要是項(xiàng)目建設(shè)施工過(guò)程中的施工 場(chǎng)所危險(xiǎn)源、施工場(chǎng)所及周圍地段危險(xiǎn)源，意外危害發(fā)生后， 可能造成人員死亡或重傷或重大物質(zhì)損失。具體如下：1、基坑開(kāi)挖、人工挖孔樁等施工降水，造成周圍建筑物 因地基不均勻沉降而傾斜、開(kāi)裂，倒塌等意外。2、腳手架（包括落地架， 懸挑架、 爬架等）、模板和支撐、 起重塔吊、物料提升機(jī)、施工電梯安裝與運(yùn)行，人工挖孔樁 （井）、基坑（槽）施工，局部結(jié)構(gòu)工程或臨時(shí)建筑（工棚、圍墻等）失穩(wěn)，造成

45、坍塌、倒塌意外；3、高度大于 2米的作業(yè)面 （包括高空、 洞口、臨邊作業(yè)）， 因安全防護(hù)設(shè)施不符合或無(wú)防護(hù)設(shè)施、 人員未配系防護(hù)繩 （帶） 等造成人員踏空、滑倒、失穩(wěn)等意外；4、焊接、金屬切割、沖擊鉆孔等施工及各種施工電器設(shè) 備的安全保護(hù)（如：漏電、絕緣、接地保護(hù)、一機(jī)一閘）不符 合要求，造成人員觸電、局部火災(zāi)等意外；5、工程材料、構(gòu)件及設(shè)備的堆放與搬（吊）運(yùn)等發(fā)生高 空墜落、堆放散落、撞擊人員等意外。3.2安全措施方案 堅(jiān)持“安全第一、預(yù)防為主 ”和“安全責(zé)任、重于泰山 ”的原則， 嚴(yán)格貫徹執(zhí)行 安全生產(chǎn)法 和建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例 等法律法規(guī)及管理部門的相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)安全生產(chǎn)管理工作，

46、確保安全生產(chǎn)。1、實(shí)行安全生產(chǎn)責(zé)任制，與建筑承包商簽訂安全生產(chǎn)責(zé) 任書，建筑工地安全和衛(wèi)生措施的最終責(zé)任由主承包商承擔(dān)；2、施工單位應(yīng)任命有足夠資格和經(jīng)驗(yàn)的人員專職負(fù)責(zé)和 促進(jìn)安全和衛(wèi)生工作；3、對(duì)工作場(chǎng)所可能出現(xiàn)的危險(xiǎn)迅速加以防止,勞動(dòng)組織上要考慮工人的安全和健康；使用安全和衛(wèi)生的材料和產(chǎn)品；4、工作場(chǎng)所的安全，應(yīng)在建筑工地規(guī)劃和實(shí)施整潔措施， 其中包括材料和設(shè)備的妥善存放及每隔適當(dāng)時(shí)間清除廢棄物與垃圾；5、在其他辦法不能保護(hù)工人免從高處墜落的地方,安裝并保持適當(dāng)?shù)陌踩W(wǎng)或安全擋布；或應(yīng)提供并使用適當(dāng)?shù)陌踩?帶；6、對(duì)建筑機(jī)械與設(shè)備的安全視情況進(jìn)行逐類或逐件檢驗(yàn) 測(cè)試。7、每一腳手架及其組成

47、部分應(yīng)按其使用目的用適當(dāng)和優(yōu) 質(zhì)的材料制作，具有足夠的規(guī)模和強(qiáng)度，并保持完好。8、起重機(jī)械和升降附屬裝置：按規(guī)定在初次使用之前， 應(yīng)對(duì)起重機(jī)械和升降附屬裝置進(jìn)行檢驗(yàn)測(cè)試。 任何起重機(jī)械和 升降附屬裝置均應(yīng)安裝得當(dāng)， 以便在任何活動(dòng)部件與固定物體 之間保持足夠間隔， 并保證起重機(jī)械的穩(wěn)定性。 在未安置適當(dāng) 的信號(hào)設(shè)施的情況下不得使用任何起重機(jī)械。9、按國(guó)家法律或條例規(guī)定的起重機(jī)械的駕駛員和操作人 員應(yīng)符合最低年齡的規(guī)定并經(jīng)過(guò)適當(dāng)培訓(xùn)，條件合格。10、運(yùn)輸機(jī)械、 土方和材料搬運(yùn)設(shè)備 :應(yīng)提供適當(dāng)?shù)男盘?hào)和 其他指揮裝置， 以防止車輛和土方搬運(yùn)或材料轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)備運(yùn)行時(shí) 所造成的危險(xiǎn)。 車輛和設(shè)備倒退時(shí)應(yīng)采

48、取特別的預(yù)防措施確保 安全。11、采取預(yù)防措施避免車輛和土方搬運(yùn)和材料轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備陷 落到坑穴或水中。12、加強(qiáng)安全生產(chǎn)教育，牢固樹(shù)立安全生產(chǎn)意識(shí)，真正做到安全第一消防安全編制依據(jù)1.建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 ( GB50016-200)62.建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 ( GB50140-200)5編制原則消防必須貫徹 “預(yù)防為主、防消結(jié)合 ”的方針。本項(xiàng)目在同一時(shí)間內(nèi)按一處著火點(diǎn)考慮。消防措施1.區(qū)域內(nèi)設(shè)置消防栓和滅火器，消防栓滅火器數(shù)量與間距 按照公主嶺市消防部門的要求布防。2.平面布置上，要考慮設(shè)置消防通道、消防龍頭。電器、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。地毯、窗簾盡量采用阻燃材料制成的。設(shè)計(jì)時(shí)留

49、出消防通道出口。施工時(shí)，施工單位要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求施工隊(duì)，不得擅 自更改施工圖。建成后，要建立安全巡視制度，制定安全規(guī)章，對(duì)職工 進(jìn)行安全教育。注意火警預(yù)防。設(shè)計(jì)好項(xiàng)目平面圖，規(guī)劃好消防設(shè)施， 圖中標(biāo)明每一消防箱和消防龍頭的位置。消防方式本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災(zāi)，冷卻水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消防系統(tǒng)。消防器材 本項(xiàng)目配備一定數(shù)量手提式干粉滅火器。消防外協(xié)消防外援由建設(shè)方與當(dāng)?shù)叵啦块T協(xié)商解決。第五部分 投資估算與資金籌措1 投資估算1.1 編制依據(jù)1）吉林省建筑工程概算定額（ 1999 年）；2）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （第三版）；3）國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 投資估算方法（ 2000 年 10 月）；4）國(guó)家現(xiàn)行的政策法規(guī)及建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)；5）現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格信息資料。估算范圍 本項(xiàng)目建