拆遷注意事項精品課件

1、拆遷注意事項第1頁，共16頁，2022年，5月20日，14點38分，星期三拆遷補償前準備工作1、核實擬拆遷地段的土地性質 2、核實在規(guī)劃管理部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證、確定拆遷范圍后，拆遷范圍內的單位和個人有無進行下列活動：2.1 新建、改建和擴建房屋及其附屬物；2.2 改變房屋和土地用途；2.3 建立新的房屋租賃關系、分列房屋租賃戶名。 第2頁，共16頁，2022年，5月20日，14點38分，星期三拆遷補償前準備工作3、拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量及公房、私房的具體數(shù)量）；4、拆遷戶數(shù)；5、拆遷期限；6、拆遷范圍內分期實施拆遷的情況；7、拆遷補償安置資金總額的預

2、算；8、實施拆遷的方式。第3頁，共16頁，2022年，5月20日，14點38分，星期三拆遷補償安置協(xié)議主要條款一、拆遷補償協(xié)議主要條款1 、訂立協(xié)議的主體。2 、被拆除房屋的位置、性質、建筑面積。3、 補償安置方式。4、 貨幣補償金額。5、 搬遷期限。6、 違約責任。7、 爭議的處理。8、 需要約定的其他事項。注意：如當?shù)貙f(xié)議有備案要求，應報拆遷主管機關。 第4頁，共16頁，2022年，5月20日，14點38分，星期三拆遷補償安置協(xié)議-協(xié)議主體 一、被拆遷人主體類型：自然人與其它民事主體（審查民事權利能力與民事行為能力）私有房屋：協(xié)議主體為房屋所有人；公有房屋：協(xié)議主體為房屋使用權人；租賃房

3、屋：協(xié)議主體為被拆遷人、房屋承租人。二、拆遷人應當在簽約時取得拆遷許可證。 第5頁，共16頁，2022年，5月20日，14點38分，星期三拆遷補償安置協(xié)議-補償方式一、產(chǎn)權調換或貨幣補償被拆遷人可以選擇。但是要受到以下兩種條件的限制：1、拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權調換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償；2、被拆遷人與房屋承租人對解除租賃達不成一致，只能實行產(chǎn)權調換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。 第6頁，共16頁，2022年，5月20日，14點38分，星期三拆遷補償安置協(xié)議-拆遷房屋面積一、面積確定標準1、一般以房地產(chǎn)權證記載的建筑面積為準，實際面積與產(chǎn)權證不一致的，除違章建筑外，應以實際為

4、準。2、無房地產(chǎn)權證的，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。3、相關批準文件未記載建筑面積的，或者雖無批準文件但在城市規(guī)劃法實施以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質的房地產(chǎn)測繪機構實地丈量的建筑面積為準。房屋所在地的省市、自治區(qū)在城市規(guī)劃法實施以前對此作出明確規(guī)定的，從其規(guī)定。二、 面積爭議的處理1、發(fā)生房屋面積爭議的，當事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結果認定。當事人協(xié)商不一致的，以房產(chǎn)測繪機構按國家規(guī)定測繪的結果為據(jù)。 第7頁，共16頁，2022年，5月20日，14點38分，星期三拆遷補償安置協(xié)議-貨幣補償金額一、拆遷補償金的構成1、

5、拆遷補償包括拆遷房屋補償、搬遷補助費及臨時安置補助費 、其他補償費（例如營業(yè)損失）二、拆遷補償金額確定1、拆遷居住房屋，貨幣補償金額一般根據(jù)被拆除房屋的區(qū)位、建筑結構、建筑面積等因素確定。當事人對此應先行協(xié)商，協(xié)商不成的可委托評估。2、拆遷非住宅房屋的，應充分考慮拆遷和當?shù)毓ど虡I(yè)水平和就業(yè)的問題。3、拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆遷人或房屋承租人選擇貨幣補償?shù)?，可以按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計算貨幣補償款；被拆遷人或房屋承租人選擇房屋調換的，應當按照約定或行政裁決結算差價。 第8頁，共16頁，2022年，5月20日，14點38分，星期三特殊對象的補償與安置一、特殊對象的補償與安

6、置 對低收入、居住困難戶的補償安置的特殊保護拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應當優(yōu)先給予面積標準房屋調換，并可適當減免超過應安置面積部分的房價款，使之達到當?shù)刈畹妥》勘Ｕ蠘藴省?2. 拆遷宗教團體所有房屋的處理應當事先征求宗教事務管理部門意見，并與宗教團體簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷由房管部門代為經(jīng)租的宗教團體的房屋，租賃關系終止。拆遷居住房屋的，補償安置方式與標準按照政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補償或者房屋調換。 3. 拆遷公益事業(yè)房屋的處理拆遷人應當根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求

7、，按照原性質和規(guī)模予以重建或者按照房地產(chǎn)市場價補償。 4. 拆遷公共設施的處理需要拆除交通崗亭、交通標志、交通護欄、郵筒、廢物箱、車輛站點、消防栓、人防等公共設施以及樹木綠地的，拆遷人應當重建或者給予適當補償。因房屋拆遷需要遷移管線或鋪設臨時管線的費用，由拆遷人負擔；但結合道路擴建按規(guī)劃需要就位或新建、擴建各種管線的費用，拆遷人不予負擔。 第9頁，共16頁，2022年，5月20日，14點38分，星期三特殊對象的補償與安置5. 拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理拆遷人應當與代管人訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應當經(jīng)公證機關公證，拆遷房屋有關資料應當向公證機關辦理證據(jù)保全。 6. 拆除違章

8、建筑和臨時建筑的處理拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，現(xiàn)行規(guī)定是不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。是否屬于違章建筑以及是否應無償拆除，應當有法律依據(jù)并依法確定。其中，城市規(guī)劃法實施后，未取得規(guī)劃許可證或違反規(guī)劃許可證規(guī)定進行建設的，以及臨時建筑使用期限屆滿未拆除的為違法建筑。對違法建筑依據(jù)城市規(guī)劃法及地方城市規(guī)劃實施條例規(guī)定處理。城市規(guī)劃法實施前違法建筑的認定，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)歷史情況，依據(jù)所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定處理。在拆遷公告依法發(fā)布后，或被拆遷人接到有關部門依法作出的停止建設通知后，繼續(xù)進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建

9、的部分，不予補償。 7. 拆遷爭議房屋的處理拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門依法核實同意，向公證機關辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補償資金辦理提存或者提供符合國家質量標準的安置用房、周轉用房的，便可實施拆遷。 8. 拆遷設有抵押權的房屋的處理首先要核實抵押的有效性。其次，在拆遷前，應當通知抵押權人關于拆遷房屋的相關事項。再次，經(jīng)與抵押權人、被拆遷人協(xié)商，能解除抵押合同的，可達成一致意見，將拆遷補償款交付被拆遷人。 9. 租賃期限未滿的房屋拆遷的處理被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的

10、，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調換。產(chǎn)權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。 第10頁，共16頁，2022年，5月20日，14點38分，星期三貨幣補償款一、公有房屋貨幣補償款的分配。1、拆遷人給予房屋承租人的貨幣補償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款。但下列情況除外：1.1 承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟來源，且按均分所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的。1.2承租人或同住人在取得公房承租權時額外支付較多款項的。1.3 對公房內居住的未成年人實際承擔監(jiān)護義務的 第11

11、頁，共16頁，2022年，5月20日，14點38分，星期三貨幣補償款一、私有房屋補償款的分割1、拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應當負責安置房屋使用人。二、房屋拆遷補償款之外的其他補償費的處理1、搬家補償費、設備遷移費、臨時安家補助費，應歸確因拆遷而搬家、設備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。2、獎勵費和一次性補償費，一般應當由拆遷時在被拆遷房屋內實際居住的人之間予以分割。3、設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用，應歸設備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償歸遭受實際損失的經(jīng)營人。注意：補償款應由領款人親自領取，委托他人領款的應認真

12、審查委托書的真實性和內容的準確性。第12頁，共16頁，2022年，5月20日，14點38分，星期三貨幣補償款一、被拆遷人拒絕受領補償款的處理1、拆遷補償安置爭議經(jīng)裁決后，被拆遷人如無法定理由在法定期限內不申請行政復議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領補償款的，拆遷人可以向公證機關辦理提存。第13頁，共16頁，2022年，5月20日，14點38分，星期三拆遷補償協(xié)議被拆遷房屋一、被拆遷房屋遺留問題。1、被拆遷人騰退房屋的具體時間；2、被拆遷房屋權證注銷事宜；3、被拆遷房屋的水、電、氣；電話、有線電視等遷移、轉戶或銷戶手續(xù)；4、已使用的以上費用的承擔。5、售后公房拆遷維修資金的處理因房屋拆遷等原因造成

13、公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關證明文件，到該項資金保管單位辦理住宅維修資金交割手續(xù)，其中原個人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由該項資金保管單位退還給業(yè)主，原房屋出售單位繳納三項維修資金的剩余部分，用于補貼社區(qū)公共設施維修資金的不足。 第14頁，共16頁，2022年，5月20日，14點38分，星期三拆遷補償協(xié)議生效及其它一、生效及其它1、附條件2、附期限3、管轄權4、份數(shù)第15頁，共16頁，2022年，5月20日，14點38分，星期三簽署拆遷補償安置協(xié)議注意事項一、簽訂拆遷補償安置協(xié)議，注意下列事項：1、前述三項行為增加的額外經(jīng)濟負擔不能獲

14、得補償；2、拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償；3、拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權調換；4、貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府都有詳細標準規(guī)定；5、實行房屋產(chǎn)權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照上邊第（四）項的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產(chǎn)權調換的差價；6、拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調換，由拆遷人給予貨幣補償；7、被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調換。產(chǎn)權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同；7、除前述第（6）、（7）項規(guī)定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式；9、拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行