某地產(chǎn)物業(yè)為您服務(wù)信息網(wǎng)(8月第一期)

1、（ 8月 第一期）前言 為了提供物業(yè)信息服務(wù)，第一期物業(yè)信息開播了。希望能給各部門在工作中帶來促進作用。我們將于每月的月底向您推出每期的信息。 我們的信息網(wǎng)還不成熟，望能得到各部門的支持。同時也希望能給我們及時提供信息，使我們的信息網(wǎng)辦得更好。 謝謝！ 品質(zhì)保證部 HYPERLINK l 行業(yè)新知 行業(yè)新知 HYPERLINK l 公司絮語 企業(yè)絮語 HYPERLINK l 行業(yè)新聞 行業(yè)新聞 HYPERLINK l 企業(yè)文化 企業(yè)文化 HYPERLINK l 會心一笑 會心一笑 HYPERLINK l 生活常識 生活常識 HYPERLINK l 智力游戲 智力游戲第一版 行業(yè)新知 HYPER

2、LINK l 一 高層綜合樓的物業(yè)管理 HYPERLINK l 二 住宅智能化的星級標準 HYPERLINK l 三 物業(yè)管理十大新概念 HYPERLINK l 四 香港物業(yè)怎么管高層綜合樓的物業(yè)管理高層樓宇的出現(xiàn)，是人類有效利用土地資源的結(jié)果。近年來，各種用途的高層樓宇在全國各地迅速崛起，與此同時，高層樓宇的物業(yè)管理問題也不容忽視地擺在了人們眼前。中國當前許多高層樓宇多為出租出售混合，具有多種功能的綜合樓，以下將就高層綜合樓樓宇的物業(yè)管理問題來談一談。一、高層綜合樓的物業(yè)管理特點 1、高層綜合高度大、層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。高層綜合樓宇多包括停車場、商業(yè)、餐飲、娛樂

3、健身場所、寫字樓、酒店、公寓、常住流動人口極多。要管理好高層綜合樓，確保大樓各部分正常運作，確保物業(yè)和樓內(nèi)居民的生命財產(chǎn)安全，任務(wù)十分艱巨。 2、高層綜合樓設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點高，對物業(yè)管理隊伍的素質(zhì)要求較高。高層綜合樓一般設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、上水排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，有些較為高級的、現(xiàn)代化程度較高的大樓還設(shè)有樓宇自動化系統(tǒng)，通信自動化系統(tǒng)、辦公、保安、消防自動化系統(tǒng)。物業(yè)管理公司需要建立一支素質(zhì)較高的專業(yè)人員管理隊伍，運用先進的管理手段、方法，對大樓各系統(tǒng)進行維護、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。高層綜合樓能源、動力消耗大，管理服務(wù)人員多，管理成本高

4、，收取的物業(yè)管理費也高。二、高層綜合樓物業(yè)管理的原則 1、早期介入原則早期介入的作用有三：一是熟悉物業(yè)情況；二是參于大樓的工程管理；三是可提出整改意見。 2、統(tǒng)一管理原則首先，大樓是一個整體，各系統(tǒng)都是為整個大樓服務(wù)的，多頭管理勢必影響大樓整體的正常運行；其次，多頭管理易造成職責不清，使出現(xiàn)的問題和故障無法及時解決；第三，多頭管理會造成管理死角。因此，高層綜合樓應(yīng)堅持統(tǒng)一管理。 3、收費合理原則。這一原則最通俗的說法便是物業(yè)管理的收費要與所提供的服務(wù)相符。不論如何，物業(yè)管理隊伍都應(yīng)采取公平、合理、協(xié)調(diào)一致的原則。 4、依法管理原則。物業(yè)管理須堅持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦事的原則。

5、 5、經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益兼顧的原則。物業(yè)管理要通過科學(xué)管理、良好的服務(wù)、優(yōu)美的環(huán)境、合理的收費，樹立自身的良好形象，增強知名度，贏得用戶和住戶的信任。 6、公共服務(wù)、專項服務(wù)和特約服務(wù)并重的原則。高層綜合樓內(nèi)有許多不同性質(zhì)的住戶和用戶，各戶所需的服務(wù)也不盡相同。因此物業(yè)管理不僅要做好供電、供水、供住、用戶需要做好專項服務(wù)與特約服務(wù)，為用戶、住戶提供最大的方便。三、高層綜合樓物業(yè)管理的內(nèi)容 1、房屋建筑主體應(yīng)有的維修管理。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情況，對大樓的樓面、樓道等房屋要進行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對住戶、用戶的房屋裝修進行嚴格的監(jiān)督管理，使大樓

6、不因裝修而影響壽命和危及他人安全。維持大樓價值，創(chuàng)造增值潛力。 2、大樓各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對大樓的供電供水及排水、電梯、消防、中央空調(diào)、公共照明等公用設(shè)施進行維護檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，保證設(shè)備完好的運行狀態(tài)。 3、清潔衛(wèi)生的管理。清掃保潔人員應(yīng)全面負責大樓各房屋以及公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。 4、綠化管理。綠化人員應(yīng)對大樓周圍及內(nèi)部的花草樹木和景點進行養(yǎng)護和管理，為用戶、住戶創(chuàng)造優(yōu)美整潔舒適的高雅的環(huán)境。 5、停車場、車輛及交通管理。管理人員要對用戶、租戶以及外來人員的車輛進行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。

7、 6、消防及治安管理。保安人員對大樓及其范圍內(nèi)進行全天候保安值勤，設(shè)立固定保安崗位和流動巡邏崗。確保用戶、住戶人身財產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時值班監(jiān)控。做好消防器材的維護，對違法違紀行為要及時處理。 7、收費管理。要嚴格按照協(xié)議或合同當?shù)匚飪r部門核定的物業(yè)管理服務(wù)收費標準，及時、定期收取租金及管理費用，并接受用戶、住戶監(jiān)督。 8、全方位服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)對用戶、住戶提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟的服務(wù)，使用戶、住戶更為舒適便利?？砷_設(shè)常規(guī)性服務(wù)，如：機車船票代辦、辦設(shè)儲蓄所等；委托性服務(wù)，如：代住戶、用戶訂送報刊、代訂牛奶、代住戶接送兒童、雇傭保姆等；經(jīng)營性服務(wù)，如：開設(shè)餐飲、娛樂場所、開設(shè)

8、健身房等。并根據(jù)用戶、住戶需要，提供特約服務(wù)。四、當前高層綜合樓物業(yè)管理需要注意的問題 1、產(chǎn)權(quán)問題建成的樓房分層、分套或分間出售后，就把整個大樓劃分為大小不同的多個產(chǎn)權(quán)，從而出現(xiàn)了以下的特征：一是產(chǎn)權(quán)“私”有和樓宇結(jié)構(gòu)的不可分割。高層大樓的單個產(chǎn)權(quán)證書，能真正體現(xiàn)私有份額的主要是建筑平方米，而分解為單個構(gòu)件時其產(chǎn)權(quán)屬性就被淡化。如某一業(yè)主的地板可能是另一業(yè)主的天花板，一堵墻可能為兩位業(yè)主共有等。二是共有部分只能在價值上分割而難以在實物上分割。因此物業(yè)管理公司須協(xié)調(diào)好各業(yè)主的關(guān)系，并完善該類法規(guī)。 2、消防問題高層綜合樓的消防問題較為嚴重，因為，一是通道單一，易被堵塞。特別是消防通道，一般只有

9、集中的幾個，有被占用或被擅自增設(shè)鐵柵門，增大了災(zāi)害疏散的難度。二是，電梯井具有抽風效應(yīng)。高樓原本招風，再加象煙囪一樣的井道就更有助于火勢蔓延。其三是易燃的裝飾材料，只追求美觀舒適，而輕視飾材的防火性能系統(tǒng)。四是外部救災(zāi)困難。目前其中許多問題尚待解決?？尚写胧┯校阂皇潜仨毥烂芤?guī)范的消防責任制。落實任務(wù)、明確責任。二是消防人員須熟悉消防設(shè)備設(shè)施的部位和性能。對各種消防用具及報警系統(tǒng)須經(jīng)常檢查、試驗、保養(yǎng)、檢修和維護，使其處于良好的使用狀態(tài)。三是消防通道不得占用，須暢通無阻。四是對用戶住戶進行消防知識宣傳教育，使其掌握消防器材的使用方法。 3、治安問題高層綜合樓由于具有較多的公共區(qū)域，任何人都可

10、借故在這些公區(qū)區(qū)域滯留，而業(yè)主并不十分關(guān)心這些區(qū)域的使用。特別是用戶、住戶中許多“雞犬之聲相聞、老死不相住來”，互不關(guān)照，給大樓安全帶來不利影響。針對這些情況，保安部門更需不斷加強完善保安工作。一是必須掌握大樓各用戶、住戶的基本人員情況，掌握樓內(nèi)重點要案部位，可裝監(jiān)視器。二是定期檢查樓內(nèi)安全設(shè)施，對監(jiān)控設(shè)施經(jīng)常進行維修、保養(yǎng)、監(jiān)控室要24小時有人監(jiān)控。三是對停車場、電梯間、通風口等部位要做到安全防范。四是對大樓實行巡邏制度，特別是對各段不同用途的樓層設(shè)置相應(yīng)的保安崗。針對各業(yè)主互不熟識的現(xiàn)象，物業(yè)管理部門還可借鑒香港這一方面的成功經(jīng)驗，通過物業(yè)推動、協(xié)調(diào)在該物業(yè)中進行各類活動的業(yè)主或租客之間的

11、社會人際關(guān)系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，使房地產(chǎn)這類貴重資產(chǎn)和高價商品都得以發(fā)揮最高的效益。 HYPERLINK l 完 完住宅智能化的星級標準對于普通百姓來說，住宅智能化已不再是一個陌生的概念。無論是每平方米上萬元的豪宅，還是20003000元平方米的安居房，智能化系統(tǒng)都如同水、電、煤氣一樣越來越被認同為人們?nèi)粘Ｉ钪械谋匾鋫?。為了使不同類型、不同居住對象、不同建設(shè)標準的住宅小區(qū)，合理配置智能化系統(tǒng)建設(shè)，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室和勘察設(shè)計司制定了全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點與技術(shù)導(dǎo)則，將全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程按其功能要求、技術(shù)含量、經(jīng)濟合理性等因素綜合考慮，劃分為

12、一星級（普及型）、二星級（提高型）和三星級（超前型）三種等級。導(dǎo)則要求一星級示范小區(qū)應(yīng)具有安全防范子系統(tǒng)，包括出入口管理及周界防越報警、閉路電視監(jiān)控、對講與防盜門控、住戶報警、巡更管理；信息管理子系統(tǒng)，其中包括對安全防范實行監(jiān)控、遠程抄收與管理和IC卡、車輛出入與停車管理、供電設(shè)備、公共照明、電梯、供水等主要設(shè)備監(jiān)控管理、緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)、物業(yè)管理計算機系統(tǒng)；信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)，這包括為實現(xiàn)上述功能科學(xué)合理布線，每戶不少于兩對電話線和兩個有線電視插座、建立有線電視網(wǎng)等。二星級示范小區(qū)除應(yīng)具備一星級的全部子功能外，同時在安全防范子系統(tǒng)和信息管理子系統(tǒng)的建設(shè)方面，其功能及技術(shù)水平應(yīng)有較大提升；信

13、息傳輸通道應(yīng)采用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)作為主干網(wǎng)；物業(yè)管理計算機系統(tǒng)應(yīng)配置局域網(wǎng)，并可供住戶聯(lián)網(wǎng)使用。三星級示范小區(qū)應(yīng)具備二星級示范小區(qū)的全部功能。其中信息傳輸通道應(yīng)采用寬帶光纖用戶接入網(wǎng)作為主干網(wǎng)，實現(xiàn)交互式數(shù)字視頻業(yè)務(wù)。三星級住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)在可能的條件下，應(yīng)實現(xiàn)現(xiàn)代集成建造系統(tǒng)（HICIMS）技術(shù)，并把物業(yè)管理智能化系統(tǒng)建設(shè)納入整個住宅小區(qū)建設(shè)中，作為HICIMS工程中的一個子系統(tǒng)。同時，HICIMS系統(tǒng)要考慮物業(yè)公司對其智能化系統(tǒng)管理的運行模式，使其實現(xiàn)先進性、可擴展性和科學(xué)管理。這份導(dǎo)則同時規(guī)定，住宅智能化工程與小區(qū)建設(shè)工程要同步建設(shè)，并實行智能化工程的工業(yè)化、裝配化施工，減少現(xiàn)場加工

14、，示范工程在實施前還應(yīng)對未來物業(yè)智能化管理進行全面策劃，在工程實施的適當時機超前介入，做好工程竣工后物業(yè)智能化管理的一切準備工作。工程交付使用前必須經(jīng)確保物業(yè)管理智能化管理安全、準確、可靠地運轉(zhuǎn)。在示范小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計上，導(dǎo)則要求工程綜合驗收標準不得低于國家2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程綜合成果驗收量化指標體系，其中一星級驗收成果不低于指標體系的良好標準；三星級驗收成果不低于指標體系的優(yōu)秀標準。住宅小區(qū)智能化示范工程竣工交付使用前還必須進行商品住宅性能認定，三種等級的示范工程性能認定等級分別不得于商品住宅性能認定A級、AA級和AAA級。 HYPERLINK l 完 完物業(yè)管理十大新概念零干

15、擾服務(wù)汽車開到住宅區(qū)門口，門就自動開了，主人走到樓門口，樓道門也應(yīng)聲而開，路口電子屏滾動顯示著當天的天氣預(yù)報和社區(qū)內(nèi)特別通知等需要讓住戶們了解的當天信息。抄表、收費、澆花這些也全是“無人化”的。1999年出現(xiàn)在蠊田城市花園的“零干把服務(wù)”是物業(yè)管理服務(wù)的一種新突破。氛圍管理在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德營造出溫馨的服務(wù)氛圍，傳播文明、現(xiàn)代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。由中海物業(yè)首先實踐的“氛圍管理”迅速被許多住宅區(qū)接受并加以弘揚，給深圳住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化鬼力。個性化服務(wù)在萬科俊園率先采用的“個性化服務(wù)”能根據(jù)不同的住戶提供不同的服務(wù)，體現(xiàn)了物業(yè)管理“以人為

16、本”的宗旨。這些全新的服務(wù)告訴我們，我們身邊的物業(yè)管理服務(wù)能達到多么好的程度?！肮芾韴蟾妗敝莆覀兝U的管理費都用在了什么地方？所花的錢值不值？當不當？1999年3月萬科物業(yè)推出的”管理報告“制度，每季向業(yè)主細說管理費如何花銷、住宅區(qū)管理得好不好。產(chǎn)學(xué)聯(lián)手 1999年11月下旬，一群學(xué)生走上了金地物業(yè)管理的各個崗位；一批金地物業(yè)的管理骨干，則下次進了深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院建工系的考場。學(xué)生們將在金地熟悉物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識，完成理論與實踐相結(jié)合的第一步。金地物業(yè)的管理骨干在進行了系統(tǒng)的理論研修后通過嚴格的考試和考評走上新的管理崗位。 1拖N管理中海物業(yè)在管理跨度加大、規(guī)模優(yōu)勢凸現(xiàn)的情況下創(chuàng)造出的“1拖N”

17、管理架構(gòu)彌補了過去“小而全”的不足?！?拖N”即確定一個資深的小區(qū)管理處為區(qū)域管理中心，由它對周邊小區(qū)新管理處實行工作統(tǒng)一安排、分頭實施，人員統(tǒng)一高度、分片服務(wù)，財務(wù)統(tǒng)一分支、分別核算這種“4統(tǒng)4分”的管理運作，“1拖N”使管理服務(wù)趨于規(guī)范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業(yè)設(shè)備的使用率，使新小區(qū)的開辦費平均減少了2成以上。打分制員工上下班要打卡，這種管理制度透明公平，特別是數(shù)字化的量化衡量工作，是大家都喜歡的。如果我們給住戶一個衡量物業(yè)管理各個環(huán)節(jié)的打分表，很容易讓管理公司知道自己哪個環(huán)節(jié)沒有做好，也同時讓客戶了解到物業(yè)管理公司做得很好的一些工作。一卡制客戶在社區(qū)內(nèi)發(fā)生的所有費用

18、，包括水、電、有線電視、電話、物業(yè)管理費、特別服務(wù)費及維修費用等，都可以通過一張卡全部解決，特別是，這張卡還可以幫助客戶解決黨政軍銀行貸款或收取租金的功能。個別社區(qū)甚至解決了一卡進出所有戶門及社區(qū)門的問題。所謂智能化社區(qū)，應(yīng)該有這樣一些理念。噪音等約束性管理社區(qū)安靜是每一個住戶的理想，但外部交通及社會噪音，內(nèi)部住戶的噪音永遠都是每一個住戶的難題。特別是內(nèi)部社區(qū)的噪音管理。如對某些住戶的洫聲、音響聲、裝修聲、電視聲、吵鬧聲及各類游戲聲。物業(yè)管理是不是應(yīng)該有一個公平的管理公約，對其中個別住戶的違規(guī)行為進行處理以還社區(qū)一個安靜環(huán)境。同樣，對公共綠地、設(shè)備、衛(wèi)生、道路等的管理，也可以進行同樣的約束性管

19、理，住戶是上帝，可上帝也有犯錯誤的時候，如果讓這些上帝有規(guī)范居住的意識，則是物業(yè)管理的難題。會所安排特色會所是許多新社區(qū)成功的新招，但會所經(jīng)營往往是物業(yè)管理公司的難點之一，能把社區(qū)住戶吸引到會所里來，視會所為第二客廳，同時利用會所展開多種多樣的社區(qū)文化、體育、娛樂活動，應(yīng)該是新型物業(yè)管理公司追求的一個方向。 HYPERLINK l 完 完香港物業(yè)怎么管在香港，物業(yè)管理公司只需經(jīng)工商登記就可以承攬業(yè)務(wù)，香港政府還沒有對管理公司采取發(fā)牌制度（類似我們的資質(zhì)證書）。因此，物業(yè)管理企業(yè)在香港數(shù)量非常多。物業(yè)公司的權(quán)力來源于大廈公契或物業(yè)管理委托合同。發(fā)展商賣房時，必須起草制定大廈公契，并報政府登記備案

20、。公契中如有不平等嫌疑，政府可以拒絕備案。購房人在簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)書面承諾遵守公契。委員會成立后，業(yè)主立案法團通過招標選聘物業(yè)管理公司。香港的物業(yè)管理費用模式主要是代理人制。即管理費用成本支出酬金，酬金可以按固定數(shù)額提取，也可按比例提取。一般的提取比例是10至15。另外，物業(yè)管理費也有采用包干制的，這一點與北京市普通居住小區(qū)的收費方式相似。香港是一個市場經(jīng)濟相當發(fā)達和完善的地方，物業(yè)管理行業(yè)的競爭也相當激烈，大到管理公司的選聘，小到日常管理中材料的采購，均廣泛采用物業(yè)管理招投標機制。香港的市場經(jīng)濟發(fā)展成熟，法制健全，一切均有章可循。香港在物業(yè)管理方面的根本大法是香港建筑物業(yè)管理條例，此外

21、還有一系列條例來規(guī)范大廈及小區(qū)的物業(yè)管理，如保安及護衛(wèi)員條例、噪音管制條例第327章、空氣管制條例第435章、少額錢債條例第338章等，清楚地規(guī)定了在物業(yè)管理中業(yè)主、物業(yè)管理公司、租戶各自的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)管理中發(fā)生的任何問題，均能在法律條文上找到答案。如開發(fā)商的空置房是否要交納物業(yè)管理費的問題，在香港建筑物管理條例上就有明確的規(guī)定：開發(fā)商必須與其他業(yè)主一樣，交納管理費。而北京物業(yè)管理政策沒有這方面的明確規(guī)定，在執(zhí)行過程中五花八門，有的開發(fā)商不交任何物業(yè)管理費，有的承擔50的管理費，導(dǎo)致了業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司之間大量糾紛的產(chǎn)生。再如，對于業(yè)主欠費的處理，在香港，物業(yè)公司對欠費的業(yè)主，除采

22、取催交等方式外，還可以采取上小額法庭追討的方式，只要事實清楚、證據(jù)確鑿，小額法庭能夠當庭判決。如不執(zhí)行判決，法院可以拍賣業(yè)主房產(chǎn)用于還債。在北京，物業(yè)管理費用的官司往往需要幾個月，甚至半年才能判下來，有的物業(yè)公司由于打官司成本太高，干脆不打了；在示范效應(yīng)作用下，不交費問題越來越嚴重。另外，在水電費的收繳方式上，香港和北京的差別也很大。香港水電費的收繳都由自來水、電力公司自行收??；而在北京，許多小區(qū)的水電費收繳任務(wù)均由物業(yè)管理完成，收不上來的費用，物業(yè)公司還得墊付。由于沒有法律規(guī)定來保護物業(yè)公司的權(quán)益，物業(yè)公司得罪不起專業(yè)部門，只得忍氣吞聲；同時，這也在一定程度上損害了其他業(yè)主的權(quán)益。 HYPE

23、RLINK l 完 完第二版 企業(yè)絮語想想怎么搜集信息，需要哪些信息，比思考如何賺錢更重要。假如有人告訴你，有單生意錢很好賺，你聽后越快忘掉越好，世上沒有一分錢是容易賺的，要吃餡餅自己做。沒有目標等于虛度光陰，神話是謊言的翻版。庸才、蠢材和英才都是人才，所以，他們沒有固定的區(qū)別，事實如此。信用，就是你在人生銀行的存款，當你要作出承諾時，切記：千萬不要透支。 HYPERLINK l 不返回 返回第三版 行業(yè)新聞8月9日，上海市物業(yè)管理與文明小區(qū)創(chuàng)建現(xiàn)場交流會在虹口區(qū)建設(shè)新村小區(qū)召開，市委副書記龔學(xué)平到會講話，市文明辦的領(lǐng)導(dǎo)也出席了現(xiàn)場會，龔學(xué)平副書記指出：物業(yè)管理要進一步改革創(chuàng)新，要提高市民素質(zhì)

24、和城市文明程度與加強城市管理和環(huán)境建設(shè)緊密結(jié)合起來，以社區(qū)為載體，理順居委會、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會三者之間的關(guān)系，形成合力，共同建設(shè)。本月建設(shè)部出臺了全國物業(yè)管理示范小區(qū)、大廈新的驗收標準。江蘇省出臺了物業(yè)管理條例。 HYPERLINK l 不返回 返回第四版 企業(yè)文化 HYPERLINK l 五 高層次人才去向 HYPERLINK l 六 王石終于把萬科“賣”了 HYPERLINK l 七 “新住宅運動”來了高層次人才去向：上海居首廣州第二北京、上海、廣州你選擇在哪個城市工作生活？前天，來自全國16所高校的100多名博士、碩士給出答案，廣州次于上海，成為第二選擇。日前，“青春創(chuàng)業(yè)行博士、

25、碩士研究生廣州創(chuàng)業(yè)體驗活動”組委會向參加活動的研究生進行了問卷調(diào)查。調(diào)查顯示，28.6%的人希望到上海工作和生活，而想來廣州的占26.3%，北京和深圳則分別占21.3%和18.8%。對于首選城市，博士、碩士們主要考慮的因素排在前幾位的分別是：就業(yè)發(fā)展機會；城市的開放程度及現(xiàn)代化程度；社會、人文環(huán)境和生活條件。其中，有97.6%的人指出廣州與其他城市相比，政府的工作效率高或較高；認為政府引進人才措施好的占了60%；近半數(shù)人覺得羊城的創(chuàng)業(yè)環(huán)境好。值得關(guān)注的是，只有10%的人認為廣州文化氛圍好，而選擇“一般”的則占了45%，還有2.5%的人直言不諱說“差”。有幾份問卷在“廣州給你留下最深的印象”一欄

26、不約而同地寫下了“普通話普及率太低”、“普通話推廣難”等話語。不少博士、碩士承認，語言障礙令廣州的創(chuàng)業(yè)魅力“打折扣”。 HYPERLINK l 結(jié)束 完王石終于把萬科“賣”了8月10日上午，深圳市深圳證券交易所的滾動大屏幕上，代號0002的深萬科宣告“停牌”，同時發(fā)布公告說，萬科第一大股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議當日正式生效，中國華潤總公司取替深圳經(jīng)濟特區(qū)發(fā)展集團公司（即“深特發(fā)”）而成為萬科第一大股東。由此可以看出，中國地產(chǎn)公司之間的重組、并購終于邁出了第一步。 當日下午重新開盤的深萬科A股和B股一路飄紅。當天晚些時候，在深圳萬科公司總部接受本報記者專訪時，萬科公司董事長王石說，深萬科股票上揚屬意料之中

27、，但仍然會讓他和股東們高興。 中國地產(chǎn)“航母”初具雛形 好幾年了，王石一直有把萬科“賣”個好買家的想法，1997年華潤公司和萬科當時第一大股東深特發(fā)之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，在最后一刻因“深特發(fā)”的“變卦”而失敗。今年，華潤公司終于成了萬科的第一大股東。8月12日，華潤方面的一位高層人士在接受記者采訪時表示，華潤目前擁有萬科811的股份，華潤將繼續(xù)增持萬科股份，希望能夠達到30。 華潤集團是香港最具實力的中資公司之一，目前在香港聯(lián)交所擁有5家上市公司，總資產(chǎn)500億港元。今年6月19日，華潤集團宣布重組，重組后華潤公司將主營分銷、地產(chǎn)發(fā)展、科技及策略投資。 由于華潤集團下屬的“華潤北京置地”此前已控有北

28、京華遠房地產(chǎn)公司70的股權(quán)，自此，中國華潤公司已將國內(nèi)兩大著名地產(chǎn)品牌萬科和華遠都納入旗下，兩大地產(chǎn)公司目前的房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)量，再加上華潤公司本身在內(nèi)地一些城市及香港市場的房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)量，使華潤公司建立中國住宅市場地產(chǎn)航母的設(shè)想已初具雛形。 華潤方面的這位高層人士在接受采訪時也透露說，華潤集團可能會成立一個類似“華潤中國置地”的房地產(chǎn)公司，收購萬科第一大股權(quán)僅是建立地產(chǎn)航母的第一步，在條件成熟的情況下，華潤還將繼續(xù)收購國內(nèi)的房地產(chǎn)公司。 國內(nèi)地產(chǎn)市場將面臨重新整合 當下的中國房地產(chǎn)市場，從南到北，都處于一種供需兩旺的局面，大大小小的房地產(chǎn)公司多達數(shù)萬家。有業(yè)內(nèi)人士分析說，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，就

29、如早些年的電視機行業(yè)，魚龍混雜，但是隨著市場的進一步發(fā)展和逐漸成熟，市場進行了重組，大吃小，小吃大，最終形成了幾大品牌的電視機企業(yè)。中國的房地產(chǎn)市場也正處于這么一個發(fā)展和成熟時期，各種性質(zhì)和規(guī)模的地產(chǎn)公司之間并購、重組將是一種趨勢。王石分析說，以后的房地產(chǎn)市場中，就是大公司做大的項目，小一些的公司做小的項目，市場是會越來越分化的。 中國地產(chǎn)企業(yè)希望吸引國際資本 王石一直把萬科定位在“新興企業(yè)”，而新興企業(yè)的一個特點，即是它發(fā)展到一定規(guī)模就會進入一個相對穩(wěn)定的平臺，很難突破向前發(fā)展。而對一個“玩錢玩地”的房地產(chǎn)公司來說，錢和地更是發(fā)展的根本。 王石告訴記者，萬科就是希望通過這次股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，打開國

30、際市場的融資渠道。當然，王石也認為香港股市上地產(chǎn)板塊并不看好，換句話說，香港地產(chǎn)板塊的籌資能力并不是很強，但是，通過香港市場，可以逐漸打開國際資本市場。 王石透露說，今年年底，明年年初，他將不僅僅代表萬科，而且可能以更高決策層面的身份到歐美一些國家去“推銷”中國的住宅市場的概念，吸引國外的資本。 萬科的做法多少代表了中國的一些房地產(chǎn)企業(yè)的想法，能夠吸引到國外的資本將是中國一些地產(chǎn)企業(yè)努力的方向。 地產(chǎn)大品牌聯(lián)手百姓買房更有信心 華潤、萬科、華遠，這三個品牌可以說在國內(nèi)都是比較有信譽的，而三大品牌聯(lián)手開發(fā)中國住宅市場，對眾多購房者來說，也許會使他們更有信心，三大公司開發(fā)的住宅產(chǎn)品，似乎也更具市場

31、競爭力，畢竟，這三大公司的聯(lián)手是建立在市場機制下的完全市場化的行為，這種市場化的聯(lián)手會使他們開發(fā)的住宅產(chǎn)品更適合市場需求。 而三大品牌的聯(lián)手，也將加速一些資金和實力都較弱的公司被市場淘汰的過程。畢竟，市場是殘酷的，但是，房地產(chǎn)商們的“肉搏戰(zhàn)”結(jié)果，就是使住宅這個產(chǎn)品日臻完善，從這個角度來講，殘酷的市場競爭對購房者是件好事。 HYPERLINK l 結(jié)束 完“新住宅運動”來了年月在“半秘密”狀態(tài)下成立的中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)（簡稱中城房網(wǎng)），因為集結(jié)了萬科、萬通、華遠、中國海外、合生創(chuàng)展等家業(yè)內(nèi)著名的發(fā)展商，其舉動為業(yè)界和媒體密切關(guān)注。日前，“中城房網(wǎng)”推出了“新住宅運動”，給中國房地產(chǎn)業(yè)

32、帶來了強有力的沖擊和震蕩。本報綜合報道：夏日驕陽似火，“新住宅運動”也被炒得火熱。來自全國家房地產(chǎn)知名企業(yè)及國內(nèi)知識界多名高手會聚上海共商未來大計，更是讓“新住宅運動”賺足了“眼球”。眼下真正能滿足大眾需求的住宅應(yīng)當是高品質(zhì)低價位，并且應(yīng)當成為今后市場的主流?！靶伦≌\動”的創(chuàng)造者們正是看準了這一市場定位，無疑，這將會打開市場空間，博得消費者的青睞。房企自救運動回顧中國近年房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，時到如今，房地產(chǎn)商們的利潤已是所剩無幾。據(jù)了解，目前僅僅能保持在，暴利時代一去不復(fù)返。隨著國家房地產(chǎn)利好政策的不斷出臺，市場空間越來越大，然而面對全國幾萬家開發(fā)商共同來分食這一塊“蛋糕”，落到每家碗里的則是

33、少之又少，加之消費者的居住品位的提高，開發(fā)商們再想輕易地從他們口袋里掏錢真是難上加難。一些開發(fā)商嘆息“現(xiàn)在靠賣房子掙錢真不易”，一些不合市場潮流的積壓樓盤更是難以解套。面對如此境況，一向追求利潤最大化的開發(fā)商們怎會等閑視之，于是締結(jié)聯(lián)盟，打造航空母艦，尋找新的市場切入點，為自己殺出一條生路“新住宅運動”由此而生。一位房地產(chǎn)界的專家說，“新住宅運動”并無多么玄妙，實際上是房地產(chǎn)界的一次自救運動。作為中城房網(wǎng)的首輪主席，王石對提出“新住宅運動”的解釋是：在長期的住宅開發(fā)中，我們深感于中國住宅市場的巨大矛盾：從需求方面看，中國擁有世界上最大的住宅市場需求，但從供給方面看，中國的住宅產(chǎn)業(yè)卻缺乏活力、缺

34、少精品，甚至無法滿足人們當下的基本居住需求，更談不上前瞻性的創(chuàng)造。全國大量的空置房里沉沒了寶貴的資源，浪費了許多寶貴的機會成本。另一方面，中國的房地產(chǎn)行業(yè)仍然比較幼稚。從年代初期開始，直到年代中期以后才出現(xiàn)比較像樣的項目。在香港，新鴻基、和黃等十大發(fā)展商占有了商品房市場的八成份額，而廣州、深圳、上海等房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟的城市，前十位的發(fā)展商加起來，市場占有率也沒有超過。在這樣背景下，“新住宅運動”可謂水到渠成?！斑\動”如何成功按照王石的說法，“新住宅運動”下一步是關(guān)鍵，參與各方將依托中城房網(wǎng)，通過集體采購、共同融資、聯(lián)合開發(fā)等手段，不斷推出創(chuàng)新的、符合市場需求的、有生命力的住宅作品。有關(guān)專家認

35、為，建造低價位高品質(zhì)的住宅必須從建造成本上入手，而從王石的話中不難看出，降低建設(shè)成本的方式將是通過聯(lián)盟這一大優(yōu)勢，重新配置人力、資本等資源，達到資源利用最優(yōu)化。目前購房者既想住好房又不想多掏錢，對開發(fā)商來說只能從開發(fā)成本上下功夫，中城房網(wǎng)的集體采購、共同融資、聯(lián)合開發(fā)等手段則是降低成本最行之有效的辦法。集體采購可使建筑材料的購買價格明顯下降；聯(lián)合開發(fā)則會使設(shè)計成本降低，從而可讓購房者住上物美價廉的住宅。據(jù)了解，目前加入中城房網(wǎng)的網(wǎng)員已達家，尚有一些企業(yè)正在籌備之中。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的一位專家認為，“新住宅運動”的興起將會使整個房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，很有可能會導(dǎo)致許多中小企業(yè)消亡，當然最后得實惠的是消費者?！靶伦≌\動”將促使整個房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，并很有可能導(dǎo)致許多中小企業(yè)的消亡。 HYPERLINK l 結(jié)束 完第五版 會心一笑自作聰明 羅曼斯摸摸自