山西某住宅小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告

1、山西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XX小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX市XX工程造價(jià)咨詢有限公司二O一一年十月山西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XX小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制負(fù)責(zé)人：編制人:編制單位：XX市XX工程造價(jià)咨詢有限公司2011年10月目錄 TOC o 1-5 h z 第一章 總 論 11.1、項(xiàng)目概況11.2、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)、原則和研究范圍 31.3、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo): 61.4、項(xiàng)目建設(shè)單位概況： 71.5、項(xiàng)目實(shí)施背景81.6、結(jié)論及建議14第二章項(xiàng)目投資環(huán)境分析 152.1、XX縣的區(qū)域概況152.2、XX縣城總體規(guī)劃概述 22第三章 市場分析343.1、項(xiàng)目建設(shè)的

2、背景343.2、XX縣房地產(chǎn)市場概況383.3、XX新區(qū)房地產(chǎn)市場概況383.4、市場競爭分析393.5、目標(biāo)市場定位 40第四章工程建設(shè)條件分析 414 . 1、氣象條件414.2、工程地質(zhì)條件424.3、公用設(shè)施條件 44第五章工程建設(shè)方案455.1、地塊特征分析455.2、項(xiàng)目SWOT分析465.3、建筑設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 47第六章節(jié)能方案分析556.1、 節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范： 576.2、 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 576.3、 節(jié)能措施和耗能指標(biāo)分析 58第七章環(huán)境和生態(tài)影響分析 627.1、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀： 647.2、生態(tài)環(huán)境影響分析： 647.3、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施： 667

3、.4、地質(zhì)災(zāi)害影響分析： 727.5、特殊環(huán)境影響： 737.6、環(huán)境影響評價(jià)： 73第八章投資估算及資金籌措738.1、投資估算編制依據(jù)： 738.2、投資估算范圍： 748.3、投資估算：758.4、資金籌措：75第九章項(xiàng)目組織管理789.1、 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)：789.2、 項(xiàng)目監(jiān)理：79第十章項(xiàng)目建議實(shí)施進(jìn)度 8010.1、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度綜述：8010.2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃： 80第十一章 項(xiàng)目招投標(biāo)管理 8111.1、編制依據(jù)：8111.2、項(xiàng)目招標(biāo)表：82第十二章財(cái)務(wù)分析8412.1、 編制依據(jù)8412.2、 財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 8512.3、 基本參數(shù)8612.4、 銷售收入及財(cái)務(wù)贏利性

4、分析8612.5、 財(cái)務(wù)分析結(jié)論： 87第十三章風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)8713.1、主要風(fēng)險(xiǎn)8713.2、風(fēng)險(xiǎn)控制89第十四章結(jié)論與建議89結(jié)論89建議：90一期工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一期工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XXXX工程造價(jià)咨詢有限公司 山西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XX小區(qū)一期項(xiàng)目投資估算表序號工程項(xiàng)目建筑面積單位工程單方造價(jià)（元）單方 造價(jià) （元）總額（萬元）土建工程水衛(wèi)消防工程采暖通風(fēng)工程電氣工程獨(dú)棟別墅800016001504510519001520花園洋房2300015001504510518004140-一一11層板式住宅3890018001805010521358305.15會所1085

5、418003008015023302528.98小計(jì)8075416494.13二二二工程建設(shè)其它費(fèi)用1102.54三三基本預(yù)備費(fèi)1407.73四合計(jì)19004.4工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表序號費(fèi)用名稱計(jì)費(fèi)基數(shù)費(fèi)率（標(biāo)準(zhǔn)）總額（萬元）備注與 建 設(shè) 項(xiàng) 目1建設(shè)管理費(fèi)1.2 %197.932可行性研究費(fèi)19.043勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建設(shè)安裝工程費(fèi)296.344招標(biāo)代理費(fèi)差額定率累進(jìn)法33.8有 關(guān) 的 費(fèi) 用5工程監(jiān)理費(fèi)用建設(shè)安裝工程費(fèi)施工監(jiān)理服務(wù)收費(fèi)基價(jià)X1 0.85208.086勞動安全衛(wèi)生評價(jià)費(fèi)建設(shè)工程費(fèi)0.1 %16.467場地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)建設(shè)工程費(fèi)0.8 %131.958工程保險(xiǎn)費(fèi)建設(shè)工程費(fèi)0

6、.8 %。13.209城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)80754 m220 元/ m2161.5110城市消防設(shè)施配套費(fèi)80754 m3元/m24.23小計(jì)1102.54第九章項(xiàng)目組織管理根據(jù)國辦發(fā)（1999）16號文件精神，本建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)實(shí) 行法人責(zé)任制、施工招標(biāo)制、工程監(jiān)理，建設(shè)單位與設(shè)計(jì)、 施工、監(jiān)理等單位之間實(shí)行合同管理制，以加強(qiáng)工程管理， 確保工程高質(zhì)量地順利進(jìn)行。9.1、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)：1、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)該項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目法人制，立項(xiàng)后正式成立項(xiàng)目法人，以 有利于項(xiàng)目合同管理，有利于投資控制，有利于保證工程質(zhì) 量，有利于工程順利進(jìn)行，根據(jù)該項(xiàng)目的規(guī)模等特點(diǎn)，由項(xiàng) 目法定代表人任總經(jīng)理項(xiàng)目法人，下設(shè)合同管理

7、部、計(jì)劃財(cái) 務(wù)部、技術(shù)工程部、綜合協(xié)調(diào)部四個(gè)部分，各部門之間必需 明確職責(zé)、分工，認(rèn)真履行各自職責(zé)，并相互密切配合，保 證工程高質(zhì)量順利進(jìn)行。2、管理部門職責(zé)（1 ）、合同管理部（招標(biāo)部）在籌建期負(fù)責(zé)工程的招標(biāo)工作，保證合理確定工期，合理標(biāo) 價(jià)定標(biāo)。通過招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位，包 括對設(shè)備、材料的采購也要實(shí)行招標(biāo)，招標(biāo)活動要嚴(yán)格按照 國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行， 體現(xiàn)公開、公正和擇優(yōu)、誠信的原則 在建設(shè)期負(fù)責(zé)合同管理，工程的設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備材料采購和工程監(jiān)理都要依法訂立合同，各類合同都要有明確的質(zhì)量 要求，履行擔(dān)保和違約處罰條款。（2 ）、計(jì)劃財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資計(jì)劃安排及財(cái)務(wù)管理。根據(jù)

8、經(jīng)批準(zhǔn)的總 概算和工期，合理安排投資計(jì)劃，階段計(jì)劃投資的安排要與 總體計(jì)劃要求相適應(yīng)，保證按期完工，嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)財(cái) 務(wù)、管理的各項(xiàng)制度以保證資金籌措到位、力爭達(dá)到控制建 設(shè)成本，保證資金使用效益的目的。（3 ）、技術(shù)工程部負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場工程質(zhì)量的監(jiān)控并處理施工中的各類技 術(shù)問題、進(jìn)行質(zhì)量檢查及安全措施檢查，組織階段驗(yàn)收和竣 工驗(yàn)收，并負(fù)責(zé)技術(shù)檔案匯總存檔。（4 ）、綜合協(xié)調(diào)部負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的治安及建設(shè)單位與施工單位之間、施工 單位和監(jiān)理單位之間的協(xié)調(diào)工作，積極做好工程前期、施工 期、竣工階段的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，保證工程順利完成。9.2、項(xiàng)目監(jiān)理：建設(shè)單位應(yīng)聘用有資質(zhì)、信譽(yù)高、業(yè)績好的單位負(fù)責(zé)現(xiàn) 場

9、監(jiān)理；監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理合同，嚴(yán)格履行監(jiān)理職責(zé)，組 織項(xiàng)目監(jiān)理班子，并派駐監(jiān)理人員；現(xiàn)場監(jiān)理人員應(yīng)有相應(yīng) 的資質(zhì)和較高的職業(yè)素質(zhì)，對工程的進(jìn)度、質(zhì)量、投資進(jìn)行控制，確保工程即定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。第十章項(xiàng)目建議實(shí)施進(jìn)度10.1、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度綜述：山西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX小區(qū)一期建設(shè)工程， 開工建設(shè)前必須完成可行性研究、設(shè)計(jì)等前期工作；從開工 建設(shè)到完工，需要完成土建主體工程、建筑裝修和水、電、 采暖設(shè)施安裝以及其它配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作，經(jīng)驗(yàn)收合 格后方可投入使用。該建設(shè)工程應(yīng)按我國的基本建設(shè)程序，在保證工程質(zhì)量 的前提下，盡量加快工程進(jìn)度，根據(jù)工程規(guī)模和復(fù)雜程度， 整個(gè)工程的建設(shè)工期，本工程

10、擬從2011年9月開始前期準(zhǔn)備工作，到2013年3月底竣工，建設(shè)周期為36個(gè)月。2013 年4月開始投入使用。10.2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃：9-2 :工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表2011 年2012 年2013 年9-12 月1-3月4月5月6月7月8月9-12月1月2月3月項(xiàng)目立項(xiàng)審批方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工圖設(shè)計(jì)施工圖 設(shè)計(jì)審查施工許可拆遷及場地三通一平地卜工程地上十建工程裝修工程附屬配套工程第十一章項(xiàng)目招投標(biāo)管理11.1、編制依據(jù)：1、中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法2、 工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定（原國家計(jì)委 令第3號）3、 工程建設(shè)項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)辦法（國家發(fā)展和改 革委員會等八部委令第 2號）

11、4、 工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法（國家發(fā)展和改革委 員會等七部委令第30號）11.2、項(xiàng)目招標(biāo)表：該項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容主要包括勘察設(shè)計(jì)、建筑工程、工程管 理、管網(wǎng)及設(shè)備等，各項(xiàng)目所采用的招標(biāo)方式，見表。山西省建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案和不招標(biāo)申請表項(xiàng)目名稱XX小區(qū)一期工程建設(shè)單位山西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位負(fù)責(zé)人及電話張石崗聯(lián)系人及電話建設(shè)內(nèi)容山西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XX一期工程建設(shè)地點(diǎn)和起止年限XX縣XX鎮(zhèn)2011.9-2013.3總投資額19004.4 萬元資金來源及構(gòu)成自籌合同估算額（萬元）招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不米用全部招標(biāo)部分招標(biāo)委托招標(biāo)自行招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)招標(biāo)方式勘察設(shè)計(jì)296.3

12、4VVV建筑工程11654.89VVV安裝工程1000VVV裝修工程3839.24VVV監(jiān)理208.08VVV重要材料室外工程擬選擇的招標(biāo)公告發(fā)布媒介山西招投標(biāo)網(wǎng)( HYPERLINK )擬選擇的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)情況說明：建設(shè)單位（蓋章）2011年9月第十二章財(cái)務(wù)分析12.1、編制依據(jù)1、國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）的通知2、規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)細(xì)則3、企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則（2006 ）材工字文4、國務(wù)院令 540號（2008 ）中華人民共和國營業(yè)額暫 行條例5、國務(wù)院令 540號（2008）中華人民共和國企業(yè)所得稅 法暫行條例6、國務(wù)院令540號（2008

13、）中華人民共和國征收教育附 加費(fèi)的暫行條例7、其他相關(guān)文件及經(jīng)濟(jì)法規(guī)12.2、財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、財(cái)務(wù)價(jià)格本項(xiàng)目主要服務(wù)對象為 XX縣居民，結(jié)合 XX縣目前商 品房市場價(jià)格的發(fā)展趨勢，并考慮到該項(xiàng)目區(qū)域位置，綜合 考慮現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)價(jià)格設(shè)定為：小高層4000元/平米；洋房 5500元/平米；別墅8000元/平米。小高層價(jià)格年增長率設(shè)定為8%、洋房設(shè)定為12%、別墅設(shè)定為20%?；乜罱痤~設(shè)定為當(dāng)月簽約金額45%+上月簽約金額55%。地下車位按照7萬元/個(gè)設(shè)定，采用買房送車位的方式銷售， 車位的銷售走勢按照洋房和小高層的走勢計(jì)算。商業(yè)按照8000元/平米的價(jià)格計(jì)算，在項(xiàng)目銷售結(jié)案后銷售會所按照商業(yè)進(jìn)行銷

14、售，以便于計(jì)算其價(jià)值。最終別墅實(shí)現(xiàn)全案銷售均價(jià)10050元/平米，洋房實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)6310元/平米，小高層實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià) 4690元/平米。2、利潤及分配依據(jù)房地產(chǎn)管理辦法的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）投資利潤率應(yīng)低于 6%，所得稅為營業(yè)利潤的 25 %。12.3、基本參數(shù)1、項(xiàng)目總投資額：19004.4萬元2、項(xiàng)目建設(shè)期：2011年9月-2013年3月3、該項(xiàng)目總建筑面積 80754川，其中：住宅建筑面積 50400川，會所面積10854川，地下建筑面積 19500川，住 房276套。12.4、銷售收入及財(cái)務(wù)贏利性分析1、銷售收入估算銷售收入估算表項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格（元/卅）建筑面積（m

15、2）銷售收入（萬元）別墅1005080008040洋房63102300014513小高層46903890018244.1會所8000108548683.2合計(jì)49480.32、利潤總額利潤總額=銷售收入-投資成本=49480.3-19004.4=30475.9 萬元3、所得稅（所得稅稅率按25 %計(jì)取）30475.9 萬元 *25 % =7618.98 萬元稅后利潤=30475.9-7618.98=22856.92 萬元項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)1.46億元毛利潤，1.098億元凈利潤。 銷售毛利率為21.31%，銷售凈利率為15.98%。自有資金毛利率為143.41%,自有資金凈利率為107.55%經(jīng)濟(jì)效

16、益評級為：優(yōu)秀據(jù)12.5、財(cái)務(wù)分析結(jié)論：通過對項(xiàng)目盈利能力進(jìn)行分析，表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。同時(shí)項(xiàng)目建設(shè)對于 XX縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和 XX新區(qū)的迅速崛起和進(jìn)一步發(fā)展具有非常重要的意義，具有明顯的社會效 益，項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析可行。第十三章 風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)13.1、主要風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場是一個(gè)充滿風(fēng)險(xiǎn)的市場，本項(xiàng)目的開發(fā)建 設(shè)，由于開發(fā)面積大，運(yùn)作周期長，投入資金規(guī)模較大，同 樣會受到各種不確定因素的制約，構(gòu)成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目可 能遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有：1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境房地產(chǎn)市場和國家及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連。近幾年， 我國的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體運(yùn)行情況良好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持了穩(wěn) 定高速的態(tài)勢，但是國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化

17、，可能會給房 地產(chǎn)市場帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。2、政策風(fēng)險(xiǎn)中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展快與慢在很大程度上受到國家 相關(guān)政策的影響，由于國內(nèi)地區(qū)房地產(chǎn)市場的不健康發(fā)展， 特別是個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，使得國家對房地產(chǎn) 市場的政策越來越謹(jǐn)慎，如銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的限制 等，勢必對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到不利影響。3、市場風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)一方面來自宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國家政策的變化， 另一方面來自項(xiàng)目定位、市場判斷、營銷策略的失誤，在外 部環(huán)境相對穩(wěn)定的情況下，市場風(fēng)險(xiǎn)是一種內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。4、資金風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的規(guī)模和建設(shè)對于資金計(jì)劃和現(xiàn)金流量有嚴(yán)格的要求，資金是否充足是決定本項(xiàng)目能否成功的重要因素。13.2、風(fēng)險(xiǎn)控制1、對于外

18、部風(fēng)險(xiǎn)，公司雖無力掌握和控制，但縱觀多 年來我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其趨勢是好的，大局相對穩(wěn)定， 特別是近幾年XX縣的房地產(chǎn)市場前景是廣闊的，項(xiàng)目的外 部風(fēng)險(xiǎn)相對可以避免。2、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)則可以完全由該公司自己控制。對于市場 風(fēng)險(xiǎn)，該公司在市場定位、市場判斷方面都采取了極其謹(jǐn)慎 的態(tài)度，在營銷策略上，公司將加大廣告力度，拓寬銷售渠 道，采取嚴(yán)格的獎懲措施，確保項(xiàng)目的銷售萬無一失。對于 資金風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)時(shí)也是非常謹(jǐn)慎的。另外，公司 還將采取一系列措施以降低風(fēng)險(xiǎn)，諸如：多方融入資金增加 資金供應(yīng)渠道；加快項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，爭取盡早回流資金以 供本項(xiàng)目使用；節(jié)約資金支出，合理調(diào)度資金等。綜上所訴，雖然房地產(chǎn)市場存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，但是通過 多方面的努力，風(fēng)險(xiǎn)是能夠避免和得到控制的。第十四章結(jié)論與建議14.1結(jié)論通過以上對本項(xiàng)目的市場、技術(shù)、財(cái)務(wù)三方面的分析來 看，得到初步結(jié)論如下：1、XX小區(qū)一期建設(shè)項(xiàng)目投資規(guī)模適度，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，市場前景廣闊。2、該項(xiàng)目所處地塊優(yōu)越，前期市場調(diào)研充分，規(guī)劃設(shè) 計(jì)起點(diǎn)高并充分考慮了市場需求，技術(shù)方案切實(shí)可行，具有 經(jīng)濟(jì)的建筑規(guī)模，建筑風(fēng)格獨(dú)特，配套及安全設(shè)施完善。3、項(xiàng)目建設(shè)單位管理、技術(shù)及資金實(shí)力雄厚，信譽(yù)良 好，資金措施方案可行，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益狀況良好。4、該項(xiàng)目建設(shè)符合 X