市居住地項目策劃可行性研究報告

1、珠海新香洲梅華北5號居住地項目可行性研究報告南光恒豐企業(yè)治理(珠海)有限公司二零一三年五月十日一、項目概況1.1、項目背景本地塊屬于政府置換調(diào)整項目，位于珠海新香洲梅花西路北側(cè)、紅山路西側(cè)，現(xiàn)由（澳門）宜嘉投資有限公司（占股98%）、浙江華澤投資進展有限公司（占股2%）共同持有，該地塊股東同意將本項目一次性轉(zhuǎn)讓。1.2、項目差不多屬性1.2.1、項目規(guī)劃指標(biāo)用地性質(zhì)：住宅、商業(yè) 容積率：2.91規(guī)劃用地面積：20693.28 建筑密度：20%規(guī)劃計容積率建筑規(guī)模：60275.01 綠地率：35%配套公建：120 停車位：1.0車位/100建筑面積套型限制：90戶型70% 1.2.2、項目項目地

2、理位置本案香洲新香洲吉大本案香洲新香洲吉大項目四至項目地貌狀況該項目位于梅華西路以北、紅山路以西，地塊方正；地塊平坦無附屬建筑物，地勢較低，積水。 1.2.3、優(yōu)勢：項目位于中心城區(qū)，地理位置優(yōu)越；周邊配套成熟、生活便利；地塊方正、平坦；不近主干道，噪音較少。劣勢：項目四周均有高層建筑物，日照受阻礙；地塊規(guī)模不大，不宜打造大型社區(qū)。機會：珠海都市競爭力提升；區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量減少；珠海市區(qū)地塊稀缺，新盤少。威脅：整個經(jīng)濟形勢不明朗，調(diào)控從緊；本項目入市時周邊競爭項目逐步成熟。二、珠海市宏觀經(jīng)濟形勢2.1、珠海地區(qū)生產(chǎn)總值12年珠海完成地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1503.81億元，同比增長7.2%，相比前

3、年增幅放緩了4.1個百分點。珠海區(qū)域生產(chǎn)總值自07至12年持續(xù)增長，但增長波動較大， 10年以來增長速度急速放緩。受人民幣大幅升值及樓市調(diào)控阻礙，國內(nèi)出口貿(mào)易受到較大沖擊，股市和房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，繼08年、09年受金融危機阻礙，12年GDP再次低于10%的增長幅度。2.2、三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不變，第三產(chǎn)業(yè)貢獻率提高12年第一、二、三產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻率分不為1.3%，50.5%和48.2%，與前年相比，第三產(chǎn)業(yè)貢獻率大幅提高，增長結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。第一產(chǎn)業(yè)在珠海市全市總量中比重最小，12年產(chǎn)業(yè)總量38.84億元，同比增長3.0%。第二產(chǎn)業(yè)是珠海的支柱產(chǎn)業(yè)，占生產(chǎn)總值的52.9%。受人民幣升值出口

4、受阻及房地產(chǎn)市場調(diào)控阻礙，12年產(chǎn)業(yè)總量796.28億元，同比增幅急速放緩，僅為1.3%。第三產(chǎn)業(yè)對珠海經(jīng)濟貢獻率較高，12年總量668.7億元，同比增長15.5%。2.3、全社會固定資產(chǎn)投資情況珠海全社會固定資產(chǎn)投資逐年呈遞增的趨勢；房地產(chǎn)投資一直占據(jù)固定投資比例達30-40%；受房地產(chǎn)調(diào)控及市場反彈阻礙，房地產(chǎn)投資增幅起伏較大，11年大幅投資，12年則負(fù)增長，隨著存量逐漸被消化，可能13年則會有一定的增幅。2.4、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入快速增長12年珠海市居民消費價格總指數(shù)累計上漲3.2%，漲幅比去年下降2.2個百分點。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次突破3萬元，同比增長14.8%，增幅相比去年

5、增長1.6個百分點。受物價及房屋價格上漲阻礙，人均消費支出增加13.8%。2.5、人口規(guī)模珠海市常住人口數(shù)量及都市戶籍人口數(shù)呈逐年平穩(wěn)增長態(tài)勢，隨著珠三角各大都市間交通網(wǎng)絡(luò)的進一步通暢，以及珠海都市建設(shè)進一步升級，會吸引到更多的有識之士。2.6、小結(jié) 在全球經(jīng)濟好轉(zhuǎn)大環(huán)境下，珠海經(jīng)濟仍保持較高的增長速度，然而增幅出現(xiàn)放緩的跡象；珠海房地產(chǎn)投資在2011年的增長幅度再次達到峰值后，2012年投資增長出現(xiàn)負(fù)增長；人均收入水平提高，但受樓市調(diào)控阻礙，樓市呈現(xiàn)膠著狀態(tài)，消費信心不足?？傮w預(yù)測2013年珠海樓市接著2012年膠著態(tài)勢，上升動力不足。三、2011年-2013年房地產(chǎn)重點政策解析3.1、貨幣

6、類政策存款預(yù)備金率1921.51921.519.52020.52112月5日%2011年1月20日2月24日3月25日4月21日5月18日6月20日2012年2月24日2011-2012年存款預(yù)備金率走勢5月18日點評2011年經(jīng)濟進展過熱的趨勢一直連續(xù)至2011年上半年，國家的貨幣政策表現(xiàn)為從緊的調(diào)性。中國經(jīng)濟開始出現(xiàn)增長下滑的跡象，央行自2011年6月份開始持續(xù)下調(diào)人民幣存款預(yù)備金率，釋放出國家略微放寬貨幣政策的信號，對提升房地產(chǎn)市場的信心有一定的作用。存貸款基準(zhǔn)利率點評2011年至2012年存貸款基準(zhǔn)利率差不多保持在同一水平附近略微調(diào)整，講明國家宏觀調(diào)控政策不松動。公積金貸款利率4.10

7、4.1011-4-611-2-911-7-712-6-82011-2012年公積金貸款利率走勢4.504.304.704.90貸款%12-7-6（注：五年期以上）點評每一次存貸款利率的調(diào)整，隨之而來的也是公積金貸款利率的調(diào)整。公積金貸款利率差不多保持在4.7%上下波動，講明樓市國家宏觀調(diào)控不放松。3.2、稅收類政策1）要緊內(nèi)容對個人購買一般住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下一般住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅；對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。2）點評交易環(huán)節(jié)相

8、關(guān)稅費的調(diào)整表明國家打擊樓市投機的意圖，國家宏觀調(diào)控不放松。3.3、第二套房貸政策1）要緊內(nèi)容對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2）點評貸款利率及首付比例提高，增加了購房門檻，嚴(yán)峻壓抑投資需求。3.4、小結(jié)2013年的政策導(dǎo)向性較為明顯，將連續(xù)2012年調(diào)控從緊的基調(diào)，隨著珠海“國四條”立即出臺，將給珠海樓市帶來一定的不確定性，但調(diào)控從緊的基調(diào)可不能改變。四、珠海都市建設(shè)4.1、以后珠江口西岸核心都市在國務(wù)院審議通過和正式下發(fā)的珠江三角洲地區(qū)改革進展規(guī)劃綱要中明確提出，珠江口岸地區(qū)“以珠海市為核心”，這一上升到國家戰(zhàn)略層面的綱要讓珠海再次站在了

9、引領(lǐng)珠江西岸進展的核心位置之上。珠海被定位為“核心”，珠海作為珠江西岸核心都市，將與以佛山、江門、中山、肇慶市為節(jié)點的珠江口西岸都市一起，努力提升地區(qū)進展水平，珠?！爸榻靼逗诵亩际小边@一定位，與30年前鄧小平將珠海定位為“特區(qū)”，具有同等重要意義。4.2、珠海大交通脈絡(luò)立即成型珠海“珠?！鞍丝v六橫”道路網(wǎng)規(guī)劃各交通線路講明：道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)骨架道路網(wǎng)絡(luò)名稱備注A-縱向道路（由東至西）A1京珠高速-金鳳路-三臺石路港昌路承擔(dān)珠海東部對外聯(lián)系以及與區(qū)域內(nèi)要緊都市聯(lián)系的功能A2105國道-翠屏路-南灣大道-橫琴大橋-蓮花口岸聯(lián)系橫琴、南灣和中山主城A3太澳高速A4中山沿江快速-磨刀門東側(cè)快速路中山西部南

10、北向公路延伸至洪灣A5江珠高速機場（以及鶴洲南）A6珠海機場-機場北路B6聯(lián)系機場、金灣中心城和斗門中心城至蓮洲A7平東路-高欄港口第二通道A8珠港大道北部直接聯(lián)系江門，同時與江珠高速銜接B-橫向道路（由南至北）B1蓮花大橋-金琴路-珠海機場-高欄港B2港珠澳大橋-洪屏路-江珠高速B3珠海大道改造成為快速聯(lián)系通道B4梅華路-中山南部-珠峰大道承擔(dān)中心城區(qū)與西區(qū)交通聯(lián)系的功能B5粵西沿海高速公路B6中山橫五線-蓮洲-江門南江門南部橫向公路延伸珠?！鞍丝v六橫”交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)筑，將使珠?！爸榻靼逗诵亩际小钡牡匚桓用黠@，同時各大交通線的建成將對其所處區(qū)域的房地產(chǎn)項目產(chǎn)生較強的推進作用。4.3、戰(zhàn)略性

11、重大項目相繼推進完成港珠澳大橋港珠澳大橋連接香港與澳門、珠海，主體工程為全長約35公里的跨海橋隧，香港的連接線12.6公里，珠海的連接線13.4公里。在香港的銜接點選在大嶼山散石灣，珠海一端登陸點選在拱北，澳門一端在東方明珠點登錄。整個工程將按6車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，設(shè)計行車時速100公里。建成通車后，開車從香港到珠海的時刻將由目前的3個多小時縮減為半個多小時。港珠澳大橋可能2015年至2016年建成通車。港珠澳大橋使珠江東西兩岸都市以及香港和澳門連接形成環(huán)形，將使港深、廣佛和珠澳三大經(jīng)濟帶形成閉合的三角型快速陸路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，從而帶動粵港澳三地的旅游、房地產(chǎn)市場，拉動投資，前景寬敞。廣珠城際軌道

12、廣珠輕軌是珠三角軌道交通網(wǎng)的主軸線之一，于2005年12月18日正式動工，工程全線總長143公里，其中廣州至珠海主線長117廣珠輕軌起于廣州南站，途經(jīng)番禺、順德、中山、珠海等各市區(qū)的沿途工業(yè)重鎮(zhèn)，建成后不僅有利于珠三角區(qū)域之間資源的整合利用，增強都市之間的配套能力，提高經(jīng)濟質(zhì)量，節(jié)約成本，促進整個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型，而且還使珠海一直以來處于交通末梢位置的局面得到完全改變。4.4、小結(jié)隨著“一橋”（港珠澳大橋）、“兩港”（海港、空港）、“三鐵”（廣珠鐵路、廣珠輕軌、粵西沿海高速鐵路）、“四高速”（京珠高速、江珠高速、太澳高速和沿海高速公路）、“八縱六橫”等重大交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，珠海的固有

13、優(yōu)勢將得到進一步發(fā)揮，珠海的進展硬環(huán)境將提升到一個新的水平，區(qū)域競爭力、輻射力將顯著增強，一小時都市圈更將使珠海作為珠三角區(qū)域中心都市的地位呼之欲出，對珠海樓市形成較強的支撐動力。五、珠海房地產(chǎn)市場進展?fàn)顩r5.1、珠海市商品住房建設(shè)規(guī)模隨著2007年樓市的升溫，市場上施工量大增，截止至2008年，市場上差不多累積有將近960萬平方米的住房施工面積，施工面積與新開工面積比進一步擴大，講明珠海房地產(chǎn)開發(fā)量充足，后續(xù)開發(fā)以消化存量為主。5.2、商品住房竣工面積、銷售面積情況除2010年竣工面積大幅下降外，2008-2012年年竣工面積均在350萬-400萬m2區(qū)間，09-12年年銷售面積均在250萬

14、m2上下，表明珠海樓市供應(yīng)、銷售兩端平穩(wěn)。5.3、主城區(qū)在售經(jīng)典樓盤銷售情況本案本案區(qū)域項目建筑面積產(chǎn)品售價(元/m2)吉大 HYPERLINK / 新光御景山120000146，160，20817000-22000(精裝)華業(yè)臨海87188177，185，21116500(精裝)格力將軍山154626157，16417000(精裝)拱北富華里23877180-1302-3房16500(精裝)前山心海州1073958可能16000(精裝)公園里18159970-1002-3房13300(精裝)花園城二期29651090-1503-4房12800(毛坯)新香洲華發(fā)四季26500088-22714

15、850-24000(精裝)五洲花城二期390924173-2883-4房15000(精裝)起云頂瀾山39000088、120、12512000(毛坯)南灣華發(fā)新城6期49100060-9017000(精裝)5.4、小結(jié)珠海市區(qū)樓市出現(xiàn)如下的特征：目前主城區(qū)在售樓盤均價在16000元/m2左右，且多按精裝標(biāo)準(zhǔn)交樓；主城區(qū)新盤差不多售罄，待售樓盤不多，后市供應(yīng)不足。六、地塊產(chǎn)品市場定位及建設(shè)進度6.1、項目所處板塊概述本項目位于新香洲中心1公里內(nèi)輻射地段。新香洲片區(qū)位于珠海市中心城區(qū)腹地，承擔(dān)著中心城區(qū)東西、南北向交通的連接，片區(qū)區(qū)域交通優(yōu)勢明顯。新香洲片區(qū)的職能定位為珠海市的行政、文化、體育中心

16、，融市級行政、體育、文化功能和居住功能為一體的都市中心區(qū)。6.2、項目所處板塊房地產(chǎn)市場概況新香洲做為珠海新的行政中心，近年來房地產(chǎn)市場進展勢頭迅猛，成為珠海中心城區(qū)新建樓盤最多的區(qū)域，是珠海住宅市場供應(yīng)量最為集中的區(qū)域。新香洲片區(qū)內(nèi)，大盤林立，樓盤的整體品質(zhì)升級速度較快，區(qū)域內(nèi)樓盤的整體價格幾乎接近東部沿海地區(qū)的樓盤售價。該片區(qū)在以仁恒星園和中珠上城為代表項目的帶動下，逐漸成長為高尚、成熟，購房者最為認(rèn)可的居住新區(qū)。6.3、項目屬性分析本項目十二小學(xué)市中級人民法院一中高中部公汽總站出入境接待大廳行政服務(wù)中心珠海特區(qū)報旺角商業(yè)中心華潤萬家珠海電視臺體育中心本項目十二小學(xué)市中級人民法院一中高中部

17、公汽總站出入境接待大廳行政服務(wù)中心珠海特區(qū)報旺角商業(yè)中心華潤萬家珠海電視臺體育中心地理位置由于本項目地處新香洲核心輻射區(qū)域，加之目前整個珠海市主城區(qū)地塊的稀缺，因此造就了本項目在地理位置上的唯一性。周邊配套本項目周邊的生活、娛樂、休閑等配套成熟、交通便捷，同時擁有相當(dāng)豐富的行政設(shè)施資源。區(qū)域素養(yǎng)由于新香洲是珠海新的行政服務(wù)中心，因此公務(wù)員、機關(guān)、事企業(yè)單位的職員構(gòu)成了本區(qū)域的主力人群，因此本區(qū)域人口的整體素養(yǎng)相對較高。6.4、項目市場定位通過對項目所處區(qū)域，及項目自身所具有的特質(zhì)進行分析，本項目適合打造高檔中型規(guī)模精品宜居社區(qū)。6.5、項目建設(shè)周期建議目前珠海主城區(qū)待售及待開發(fā)的樓盤較少，待目

18、前主城區(qū)樓盤存量慢慢被消化后，珠海主城區(qū)內(nèi)項目的供應(yīng)會逐漸減少，而市場也將會開始復(fù)蘇，因此本項目適宜目前著手開發(fā)，2015年下半年入市，本項目的建設(shè)周期為2.5-3年。七、項目開發(fā)打算及投資估算經(jīng)濟分析本項目可供銷售的物業(yè)類型要緊為住宅，兼有部分配套商業(yè)，在項目開發(fā)前期，通過對項目各項前提投入、開發(fā)投入以及銷售收益進行分析，從而對項目開發(fā)可行與否進行評判。7.1、項目開發(fā)初步規(guī)劃建設(shè)用地面積：20693.28總建筑面積：79438.1容積率：2.91建筑密度：15.3%規(guī)劃戶數(shù)：608戶其中：88戶型：456戶；113戶型：152戶計容建筑面積：60275.01其中：高層洋房：57071，4幢

19、，20層；底層商鋪： 3004（5%比例）物管用房： 80 社區(qū)用房： 120公建配套建筑(不計容)：其中：垃圾房： 60；環(huán)衛(wèi)休息室：120配電房： 100；通信設(shè)備房： 60地下室建筑面積:18923其中：車庫：14972，車位約356個；人防：3951景觀面積：12933其中：硬景：7242；軟景：5691道路面積：3621住宅全部擬定2000元/m2的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。7.2、項目開發(fā)初步打算打算2013年8月取得土地，2014年2月完成報建，2014年3月-2015年9月完成建設(shè)，2015年10月開始銷售，總開發(fā)周期33月。開發(fā)打算表2013年2014年2015年2016年5-8月9-12

20、月1-2月3-12月1-5月5-9月10-12月1-6月取得土地完成設(shè)計完成報建完成建設(shè)現(xiàn)樓銷售7.3、投資估算7.3.1、開發(fā)成本序號項目計容面積()單價(元)成本(萬元)1項目轉(zhuǎn)讓費60,2756,500 39,178 2前期工程費60,275143 861 3建安工程費60,2755,04530,4094配套設(shè)施費60,2755613,3825開發(fā)間接費60,27578 471 6不可預(yù)見費60,275175 1,054 合計開發(fā)成本60,27512,502 75,355 7.3.2、序號項目計容面積()單價(元)費用(萬元)1治理費用60,275434 2,613 2銷售費用60,27

21、5434 2,613 3財務(wù)費用60,275357 2,155 合計開發(fā)費用60,2751,225 7,381 7.3.3、當(dāng)銷售均價住宅為16,000元/、商業(yè)為25,000元/、車位16萬元/個時（一）、銷售收入項目計容面積/車位(/個)單價(元)收入(萬元)高層洋房57,07116,000 91,313 商業(yè)3,00425,000 7,509 車位356 160,000 5,704 合計60,27517399 104,526 （二）、稅費項目計容面積()單價(元)費用(萬元)營業(yè)稅及附加60,275980 5,906 土地增值稅60,275- 企業(yè)所得稅60,2751,194 7,200

22、 合計60,2752,17413,105(備注：因項目為股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目，土地持有人通過政府置換獲得土地，原獵取土地價格為25500萬元,增值稅、所得稅土地成本扣稅額為25500萬元)經(jīng)估算項目總收益為：104,526萬元項目開發(fā)成本為：75,355萬元項目開發(fā)費用為：7,381萬元項目總投資為：82,736萬元項目稅費：13,105萬元項目開發(fā)利潤：總收益-總成本-總費用-稅費 = 8,685萬元銷售凈利潤率：8685/104526 = 8.3%投資利潤率：8685/82736 = 10.5%八、資金籌措打算8.1、資金來源本項目收購及開發(fā)共需資金82,736萬元，其中用于收購39,178萬元,

23、實際項目投資額(扣除財務(wù)費用)為67,668萬元。依照分析各種融資渠道的可能性和合法性，并考慮籌資成本與籌資風(fēng)險，但由于本項目預(yù)期售價將高于珠海限價（11,285元/m2），必須現(xiàn)樓銷售，確定本項目的資金來源要緊包括自有資金、銀行貸款。結(jié)合我司外資性質(zhì)及房地產(chǎn)運作慣例，開發(fā)商的自有資金應(yīng)占總投資的50%以上，貸款額度為總投資的50%(即：33,834萬元)，現(xiàn)資本金為26265萬元，即另需自籌7,569萬元自有資金，其余資金依靠銀行貸款解決，詳見資金打算表：金額單位：萬元年度計算項1季度2季度3季度4季度合計2013年當(dāng)期投入數(shù)2819 2819 5639 投入累計數(shù)2819 5639 當(dāng)期資

24、金回籠數(shù)資金差額-4749 -1930 當(dāng)年利息2014年當(dāng)期投入數(shù)2819 5639 5639 5639 19736 投入累計數(shù)8458 14097 19736 25375 當(dāng)期資金回籠數(shù)資金差額890 6529 12168 17807 當(dāng)年利息18 131 243 356 748 2015年當(dāng)期投入數(shù)2819 2819 2819 8458 投入累計數(shù)28195 31014 33834 33834 當(dāng)期資金回籠數(shù)52263 累計資金回籠數(shù)52263 資金差額20626 23446 26265 -25998 當(dāng)年利息413 469 525 1407 2016年當(dāng)期投入數(shù)投入累計數(shù)33834 3

25、3834 當(dāng)期資金回籠數(shù)26132 26132 累計資金回籠數(shù)78395 104526 資金差額-52130 -78261 當(dāng)年利息合計利息支出2155 8.2、資金來源結(jié)構(gòu)籌措資金來源籌措資金 (萬元)籌措資金比例總需資金67688100%自有資金3383450%銀行貸款3383450%在實際運作時，銀行可能會要求達到一定建設(shè)進度才發(fā)放貸款(比如：完成0結(jié)構(gòu))，為減輕資金壓力，能夠在工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。九、不確定性分析9.1、項目盈虧平衡分析考慮到市場銷售價格的變化，對本項目分析，要緊是住宅價格及項目轉(zhuǎn)讓費的變化對各種指標(biāo)的阻礙，市場行情不確定因素各種銷售價格收益分

26、析。售價售價變化幅度凈利(萬)投資利潤率投資年回報率13,730 -14%0 0.0%0.0%14,000 -13%1,027 1.2%0.9%14,500 -9%2,941 3.6%2.5%15,000 -6%4,856 5.9%4.2%15,500 -3%6,771 8.2%5.8%16,000 0%8,685 10.5%7.4%16,500 3%10,600 12.8%9.1%17,000 6%7,944 9.6%6.8%17,500 9%9,291 11.2%7.9%18,000 13%10,637 12.8%9.0%18,500 16%11,984 14.4%10.2%由上表能夠推斷

27、，當(dāng)高檔精裝（裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/m2）住宅售價為：13,730元/時，投資收益率為0，達到平衡點，即項目開發(fā)不虧不賺。然而按目前珠海樓市住宅的價格走勢以及珠海城區(qū)土地日趨減少來看，本項目高檔精裝住宅價格回落到13,730元/m2的可能性較小。地價地價變化幅度凈利(萬)投資利潤率投資年回報率6,000 -8%11,699 14.7%10.7%6,100 -6%11,096 13.8%10.0%6,200 -5%10,494 13.0%9.3%6,300 -3%9,891 12.1%8.7%6,400 -2%9,288 11.3%8.1%6,500 0%8,685 10.5%7.4%當(dāng)住宅銷售均

28、價在16000元/m2時，由上表看出股權(quán)交易價不高于6100元/m2時，投資年回報率才達到10%，按6500元/m2交易，利潤空間不算太高。十、項目交易方式分析10.1、項目股權(quán)情況地塊現(xiàn)由（澳門）宜嘉投資有限公司（占股98%）、浙江華澤投資進展有限公司（占股2%）共同持有。股東原通過法院裁定受讓位于珠海拱北迎賓南路、粵海東路較西南角用地【土地使用證號：珠國用（1995）04070100090】，受讓價格25,500萬元，因規(guī)劃調(diào)整，該地塊與新香洲梅華北5號居住地進行置換，并于2011年8月獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證【地字第2011-23號】。股東取得土地后已成立房地產(chǎn)項目公司，但土地使用權(quán)仍掛在

29、宜嘉公司及華澤公司名下，因土地性質(zhì)調(diào)整審批手續(xù)擱置，仍未取得土地證，土地使用權(quán)限時刻從2011年起算。股東有意轉(zhuǎn)讓項目，轉(zhuǎn)讓價格為39,178萬元。（營業(yè)稅稅率為5%，都市維護建設(shè)稅稅率為7%，教育費附加稅率為3%，企業(yè)所得稅稅率為25%(非居民企業(yè)10%)，印花稅稅率為0.05%，契稅稅率為4%） 項目評估結(jié)果表 金額單位：萬元賬面價值評估價值增減值資產(chǎn)合計25,50039,17813,678負(fù)債合計000所有者權(quán)益合計25,50039,17813,67810.2、可轉(zhuǎn)讓方案分析有以下三種轉(zhuǎn)讓方案可供選擇：方案一：宜嘉公司將其持有的資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓給恒豐公司，轉(zhuǎn)讓價格為39,178萬元。恒豐公司

30、在三個月內(nèi)以現(xiàn)金方式支付。方案二：宜嘉公司在珠海成立項目公司,將其擁有的項目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給恒豐公司，轉(zhuǎn)讓價格為39,178萬元。恒豐公司在三個月內(nèi)以現(xiàn)金方式支付。方案三：恒豐公司在澳門直接收購宜嘉公司100%股權(quán),轉(zhuǎn)讓價格為39,178萬元。恒豐公司在三個月內(nèi)以現(xiàn)金方式支付。(1)方案一方案一屬于外資資產(chǎn)并購?fù)赓Y公司項目資產(chǎn)，按照稅法的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方宜嘉公司應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅及教育費附加、印花稅和企業(yè)所得稅等。受讓方應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的印花稅和契稅。由于增值額/扣除項目金額49.450%,故增值稅稅率為30。轉(zhuǎn)讓方屬非居民企業(yè)，按10%資本收益計提所得稅。方案一相關(guān)稅負(fù)表 （單位：

31、萬元）稅負(fù)計算公式金額轉(zhuǎn)讓方稅負(fù)受讓方稅負(fù)轉(zhuǎn)讓收入a39,178土地成本b25,500開發(fā)成本及費用c0增值額d=a-e13,678扣除項目金額e=b+c+f+g+h+k27,675營業(yè)稅f=a*5%1,9591,959都市維護建設(shè)稅g=f*7%137137教育費附加h=f*3%5959土地增值稅i=d*30%4,1034,103企業(yè)所得稅j=(a-e-i)*10%740740印花稅k=a*0.05%202020契稅l=a*4%1,5671,567稅負(fù)總計7,0181,587(2)方案二方案二屬于外資境外并購項目公司股權(quán)。轉(zhuǎn)讓方不需繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅，需繳納股息所得稅。受讓方不用繳納

32、契稅。但轉(zhuǎn)讓雙方都需要繳納印花稅。交易中，轉(zhuǎn)讓方屬非居民企業(yè)，按10%資本收益計提所得稅。 方案二相關(guān)稅負(fù)表 （單位：萬元）稅負(fù)計算公式金額轉(zhuǎn)讓方稅負(fù)受讓方稅負(fù)轉(zhuǎn)讓收入a39,178轉(zhuǎn)讓成本b25,500企業(yè)所得稅c=(a-b)*10%1,3681,368印花稅d=a*0.05%202020稅負(fù)總計1,38820(3)方案三方案三屬于外資境外并購項目公司外資股東公司股權(quán)。轉(zhuǎn)讓方不需繳納營業(yè)稅、土地增值稅、股息所得稅和契稅，受讓方不用繳納契稅。但轉(zhuǎn)讓雙方都需要繳納印花稅。 方案三相關(guān)稅負(fù)表 （單位：萬元）稅負(fù)計算公式金額轉(zhuǎn)讓方稅負(fù)受讓方稅負(fù)轉(zhuǎn)讓收入a39,178轉(zhuǎn)讓成本b25,500印花稅c=a

33、*0.05%202020稅負(fù)總計2020關(guān)于這三種方案，從轉(zhuǎn)讓雙方的角度考慮，各方應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)如表所示： 轉(zhuǎn)讓方需承擔(dān)的稅負(fù)比較表 （單位：萬元）方案一方案二方案三營業(yè)稅1,959都市維護建設(shè)稅137教育費附加59土地增值稅4,103企業(yè)所得稅7401,368印花稅202020契稅稅負(fù)總計7,0181,38820 受讓方需承擔(dān)的稅負(fù)比較表 （單位：萬元）方案一方案二方案三營業(yè)稅都市維護建設(shè)稅教育費附加土地增值稅企業(yè)所得稅印花稅202020契稅1,567稅負(fù)總計1,587202010.3、方案選擇分析對三種交易方案阻礙因素分析如下：（1）稅收因素從稅收成本考慮，方案三的總轉(zhuǎn)讓交易稅收成本是最小的，符合企業(yè)的最大利益，但方案二、三轉(zhuǎn)讓價款都不能夠列入項目的成本，在以后項目清算時，還應(yīng)繳納相應(yīng)的、客觀的企業(yè)所得稅和土地增值稅。方案一要繳納巨額的稅費，但轉(zhuǎn)讓價款可列入為項目成本，能夠減少以后的企業(yè)所得稅和土地增值稅的計征。（2）可操作性因素。兩種方案中，方案二、三的可操作性較差，方案一相對較好。2007年，商務(wù)部和外管局聯(lián)合下發(fā)關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知（商資函200750號），交易程序及審批較為復(fù)雜。方案一要求恒豐公司必須先與宜嘉公司達成項目購買協(xié)議，然后再以項目的土地使用權(quán)為基礎(chǔ)，設(shè)立外商投