安居房工程項目可行性研究報告

1、安居項目可行性研究報告第一章 總則一、項目背景（一）項目名稱：米蘭某住宅項目（2）承辦單位：浙江濱河實業(yè)有限公司（三）項目可行性研究報告的編制依據(jù)1、市建設(shè)局發(fā)布的城市城市規(guī)劃與管理技術(shù)規(guī)程2、某縣建設(shè)局米蘭某住宅項目設(shè)計要求附規(guī)劃紅線圖3.米蘭某住宅項目規(guī)劃與建筑設(shè)計4、某縣建設(shè)局關(guān)于批準米蘭某住宅項目設(shè)計方案規(guī)劃例會的意見5、項目可行性研究報告編制委托書6.建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法及參數(shù)（第三版）7.投資項目可行性研究指南8. 現(xiàn)行相關(guān)建設(shè)法律法規(guī)二、項目概況（一）施工要求本項目旨在將米蘭保障性住房項目打造成為21世紀現(xiàn)代人文居住社區(qū)，提升社區(qū)品位。充分利用周邊資源，打造環(huán)境優(yōu)美、建筑典雅、宜

2、業(yè)宜居、管理便捷的現(xiàn)代化高品質(zhì)住宅區(qū)，體現(xiàn)“友、善、美”的和諧宗旨。創(chuàng)造新的居住空間環(huán)境，實現(xiàn)住宅日照、朝向、通風、景觀的統(tǒng)一，為分流人車提供便捷合理的交通系統(tǒng)。（二）建設(shè)范圍A米蘭住宅項目位于美麗的城市北地塊，西鄰護城河，北接風鈴綠洲住宅項目，南接縣人民醫(yī)院，國際金座城綜合空間開發(fā)向東。周邊自然景觀資源豐富。項目總規(guī)劃用地面積約4.8公頃，分三期實施。（三）建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè)內(nèi)容分為4-5層安置房和商品房。安置房300套，商品房280套，其中多層商品房40套，高層商品房240套。住宅高度2.9米，多層住宅高度小于20米，高層建筑高度小于60米，首層設(shè)有高架自行車停車庫建筑物。并集中設(shè)置地下機

3、動車停車庫、半地下機動車停車庫。同時建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施工程、景觀綠化工程等公共配套設(shè)施。（四）建設(shè)規(guī)模項目總規(guī)劃用地面積48017.5平方米，其中一期用地面積16160.3平方米，二期用地面積17027.5平方米，三期用地面積14829.7平方米。項目總建筑面積93228.6平方米，其中高層住宅面積33289.6平方米，多層住宅面積35635.2平方米，配套及公用建筑面積8372平方米，地下施工占地面積12005.2平方米，半地下建筑面積3926.6平方米。（五）主要建設(shè)條件本項目建設(shè)符合縣城總體規(guī)劃要求。區(qū)內(nèi)供水、供電、通訊等配套設(shè)施在規(guī)劃中得到妥善解決，項目建設(shè)條件基本具備。（六）項目投入

4、資金總額、資金募集及使用計劃一、項目總投資項目開發(fā)總投資（不含貸款利息） 30138萬元，其中土地費10080萬元，建筑安裝費15173萬元，前期建設(shè)費659萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費825萬元，公共配套建設(shè)費20萬元，其他費用560萬元，開發(fā)稅1236萬元，管理費150萬元，意外費用1435萬元。2. 籌資計劃本項目的資金來源有兩種：一種是自有資金；另一種是自有資金。另一種是銀行貸款。三、資金使用計劃投資計劃如下。 12138萬元自有資金全部用于投資；商業(yè)銀行將申請5年期貸款1.8億元。（七）主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標項目單元數(shù)量總規(guī)劃土地面積米248017.5總表面積米2932

5、28.6地上建筑面積米277296.8地下建筑面積米212005.2半地下施工區(qū)米23926.6住宅建筑面積米268924.8在高層住宅米233289.6多層房子米235635.2配套及公共建筑面積米28372在沿街商業(yè)建筑區(qū)米27469.4物業(yè)管理空間米2456社區(qū)服務(wù)室區(qū)域米2446.6容積率米21.61總樓面面積米211487.3建筑密度%23.9綠地率%30.1房屋總數(shù)家庭580在安置房數(shù)家庭300商品房數(shù)量家庭280停車數(shù)個人402那中間地下停車場個人297半地下停車場個人105三、主要結(jié)論和建議 （一）主要結(jié)論本項目為保障性住房建設(shè)項目。雖然不直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，但項目的社會效益比較

6、明顯。保持一定的社會穩(wěn)定，為經(jīng)濟發(fā)展提供空間，改善城市面貌，改善居住環(huán)境和中低收入居民的居住環(huán)境。生活質(zhì)量。同時，該項目還將產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益，進一步加快投資步伐，促進城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此，項目建設(shè)的綜合效益顯著。(2) 建議建議在工程建設(shè)中建立權(quán)責明確、約束有效的機制，更有效地控制項目的投資、工期和質(zhì)量，實現(xiàn)投資效益最大化，提高項目開發(fā)的整體效益。和建設(shè)。期內(nèi)，招標投標工作嚴格按照公開、公平、公正的原則開展，加強流程管理，明確權(quán)責。 第二章項目建設(shè)背景和必要性一、項目建設(shè)背景地處長江三角洲杭嘉湖平原，浙江省最北端，與蘇皖兩省接壤。東接上海，西接安徽，南接杭州，北接寧西昌。

7、全縣地處長江三角洲地理中心，面積1430平方公里。轄10個鎮(zhèn)、6個鄉(xiāng)、1個省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。它有62萬人口。這里山清水秀，氣候濕潤。 ”、“絲綢之家”美譽。是長三角經(jīng)濟區(qū)迅速崛起的新興城市。近年來，一個縣在新一輪跨越式發(fā)展中取得長足進步，國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長，綜合實力進一步增強。 “全國生態(tài)縣”、“省示范文明城市”、“國家園林城市”、“國際園林城市”等五張名片，并先后榮獲全省“小康縣”、全國科技先進縣、全國綜合實力強縣“百強縣”、“省級示范文明城市”、“國家園林縣”、“國際園林城市”等稱號。工業(yè)經(jīng)濟提速增效，運行質(zhì)量提高。以技術(shù)改造和新產(chǎn)品開發(fā)為抓手，改造建材、輕紡等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，機電一體化、生

8、物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)迅速崛起，技術(shù)含量高、附加值大。高新技術(shù)產(chǎn)品發(fā)展迅速；某公司實施農(nóng)業(yè)經(jīng)濟振興戰(zhàn)略，大力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)，實行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，以調(diào)整糧經(jīng)比為重點，大力推進高效農(nóng)業(yè)發(fā)展，擴大糧油、蔬菜、瓜果、禽、畜、特色水產(chǎn)品、花卉苗木等六大農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，形成了大型農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。與此同時，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化已初見成效；某縣還根據(jù)區(qū)位和交通條件，積極拓展第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，旅游、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展良好。金融保險、郵電通訊、信息咨詢、交通運輸?shù)刃袠I(yè)穩(wěn)步發(fā)展。以五大市場為重點的商貿(mào)物流中心已初具規(guī)模。 2009年，全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）240億元。 2009年，全縣完成財政總收入33

9、.89億元，比2008年增長10%；地方財政收入18.47億元，比2008年增長13.3%；全年完成固定資產(chǎn)投資157.56億元；社會消費品零售總額91.15億元?？梢姷模?以科學(xué)發(fā)展為主題，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以擴大開放為基調(diào)，堅持發(fā)展第一要務(wù)，真正進入了高速穩(wěn)定良性發(fā)展時期。一個縣域經(jīng)濟和金融的快速增長，加速了城市化進程。作為縣域外拓展空間的第一個重點，掀起了大規(guī)模建設(shè)開發(fā)的熱潮。在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，按照“民建民城”的方針，經(jīng)過多年的建設(shè)和發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施基本完備，城市服務(wù)功能已具備得到了不斷改進。尤其是改革開放20年來，城市建設(shè)進入了快車道?？h委、縣政府堅持以人為本，提出打造花園

10、式城市的目標，讓城市環(huán)境更加優(yōu)美。同時，大膽改革城建投資體制和管理體制，引入經(jīng)營城市理念，突破城建資金瓶頸，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有效拉動全縣經(jīng)濟增長。在加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)平穩(wěn)有序發(fā)展。城市美化、綠化、亮化、凈化工作取得顯著成效，園林城市初具規(guī)模。某縣居民普遍覺得城市的天空更藍，道路更寬，環(huán)境更優(yōu)美，生活更舒適。為進一步完善城鎮(zhèn)住房供給體系，滿足中低收入家庭需求，改善中低收入家庭住房條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，勢在必行加快實施保障性住房建設(shè)項目。米蘭安居住宅項目位于明珠路以西、龍山大道以南的美麗城市北地塊。西鄰護城河，北為鳳嶺綠洲住宅項目，南與縣人民醫(yī)院相鄰，東為國際金座

11、城市綜合空間。發(fā)展。二、項目建設(shè)的必要性（一）本項目的建設(shè)，對加快城區(qū)建設(shè)，促進跨越式發(fā)展具有重要意義。推進重大建設(shè)，建設(shè)現(xiàn)代化城市，是縣委、縣政府順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，推動城市崛起的重大決策。要繼續(xù)大力推進“大發(fā)展、大建設(shè)、大環(huán)境”，保障性住房無疑是最大的前提。誰把保障性住房建設(shè)好、誰先到位，誰就最先搶占建設(shè)先機，贏得發(fā)展主動權(quán)。 .可見，保障性住房建設(shè)在城市建設(shè)中的引領(lǐng)作用越來越明顯。一是保障城市總體規(guī)劃和建設(shè)項目順利實施，使城市建成區(qū)面積不斷擴大；二是為住房困難的低收入家庭提供住房。社會保障性質(zhì)的住房，使安居樂業(yè)成為可能，促進社會和諧穩(wěn)定；三是促進房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)健康發(fā)展。該項目是現(xiàn)代城市建設(shè)的

12、重要組成部分，也是城西擴展開發(fā)的主要陣地。如果不做好保障性住房建設(shè)，就會錯失加快建設(shè)發(fā)展的良機，在新一輪區(qū)域競爭中失去主動權(quán)。此外，經(jīng)濟適用房工作應(yīng)該迅速而不是緩慢地完成。延遲時間越長，風險越大，成本也越高。從這個意義上說，做好保障性住房就是抓住機遇、發(fā)展、融合。因此，思想和行動不能有懈怠，要以工作成果的快速進步轉(zhuǎn)化機會。為現(xiàn)實。（2）本項目的建設(shè)是提升市區(qū)形象、改善城市環(huán)境的迫切需要。某縣經(jīng)濟是新興的城市經(jīng)濟，城市的發(fā)展往往依賴于良好的城市環(huán)境。環(huán)境產(chǎn)生形象、效益和生產(chǎn)力已成為共識。近年來的快速發(fā)展，都得益于城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善和環(huán)境形象的提升。通過保障性住房建設(shè)，讓住房困難的低收入家庭擁有“

13、居者有其屋”，保障群眾安居樂業(yè)，維護社會安定團結(jié)。本著對人民負責的態(tài)度，站在長遠發(fā)展大局的高度，本著對人民負責的態(tài)度，加快保障性住房建設(shè)，改善人居條件低收入家庭住房困難，進而改善某縣城市環(huán)境。魅力四射，贏得新一輪發(fā)展機遇迫在眉睫。本項目以長水港沿江綠化帶為景觀核心，打造點、線、面不同形態(tài)的景觀水景。通過幾何造型與自然造型的結(jié)合，結(jié)合廣場與綠地，營造出通透亮麗的人文景觀。而小區(qū)的綠地不僅屬于小區(qū)居民所有，還會輻射到城市，與城市共享，成為縣城又一道亮麗的風景線。本項目建筑形式簡潔明快，平頂設(shè)計，生動的建筑符號與現(xiàn)代形式相結(jié)合。注重建筑材料與色彩的呼應(yīng)，喚起人們對親切、優(yōu)雅、悠閑生活的回歸感，在喧囂

14、、緊張、多變的現(xiàn)代都市中營造出久違的家。（3）本項目的建設(shè)是為了維護社會穩(wěn)定。保障性住房工作不僅關(guān)系到城市建設(shè)能否順利進行、城市是否可持續(xù)發(fā)展的問題，也關(guān)系到低收入家庭的切身利益和社會穩(wěn)定。對此，某縣委、縣政府高度重視保障性住房工作，將保障性住房管理工作列入重要議程。全縣保障性住房工作已納入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化、有序化的管理軌道。近年來，某縣保障性住房建設(shè)步伐不斷加快，但仍存在保障性住房建設(shè)速度跟不上低收入家庭改善住房條件要求的現(xiàn)象，投入使用的保障性住房不能完全滿足低收入家庭的需求，在一定程度上影響社會穩(wěn)定。為此，某縣委、縣政府全力加快保障性住房建設(shè)。進一步創(chuàng)新發(fā)展保障性住房建設(shè)模式，積極推

15、進保障性住房建設(shè)市場化運作，采取切實措施和措施，鼓勵和引導(dǎo)實力強、信譽好的開發(fā)建設(shè)單位參與保障性住房建設(shè)，有效解決資金瓶頸問題。本項目的建設(shè)符合縣域保障性安居工程建設(shè)的發(fā)展思路。新建保障性住房全部出售給住房困難的中低收入家庭。開發(fā)建設(shè)的目的是最大限度地改善中低收入住房困難家庭的住房條件。加快項目建設(shè)，努力把保障性住房建設(shè)成為群眾滿意的“精品工程”，努力讓中低收入家庭早日住上保障性住房。（4）本項目的建設(shè)是以人為本、造福于民的體現(xiàn)。以人為本，想群眾之所想，憂群眾之所急，創(chuàng)造惠民之物，是獲得群眾擁護的必由之路。根據(jù)國家和浙江省有關(guān)規(guī)定，某縣以“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高標準建設(shè)、高效率管理”為要求

16、，內(nèi)容中低收入家庭感受新舊變化，生活質(zhì)量明顯提升。保障性住房制度的最大受益者。對群眾來說，一方面，保障性住房建設(shè)將優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提供越來越多的就業(yè)機會；另一方面，新建保障性安居小區(qū)，將大大改善中低收入家庭的居住條件和生活條件。質(zhì)量，保障性住房建設(shè)所取得的發(fā)展成果，必將在最大程度上、最大程度上惠及人民群眾。本項目建設(shè)將充分利用城市水面周邊環(huán)境資源，打造環(huán)境優(yōu)美、建筑典雅、商住宜、管理便捷的現(xiàn)代化高品質(zhì)居住社區(qū)，體現(xiàn)“深情、善良、美麗”是和諧的宗旨。因此，抓好本項目保障性住房建設(shè)，不僅是落實縣委縣政府加快解決中低收入家庭住房問題的具體措施，而且也是為了維護群眾的利益，促進一定的發(fā)展。可見，該項目的

17、建設(shè)是非常緊迫和必要的。 第三章建設(shè)單位概況浙江濱河實業(yè)有限公司成立于2009年5月，注冊資金8億元。由市建設(shè)公司和縣城建設(shè)開發(fā)公司共同出資設(shè)立。公司地址為縣志城鎮(zhèn)金陵中路257號。主要經(jīng)營范圍為：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游資源開發(fā)、城市建筑等。浙江濱河實業(yè)有限公司自成立以來，就選擇了充分保護和利用環(huán)境、資源、生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展模式和發(fā)展道路，積極倡導(dǎo)“園林中建城”、“規(guī)劃就是財富”。 “環(huán)境就是優(yōu)勢”等現(xiàn)代發(fā)展理念。公司建立了現(xiàn)代企業(yè)管理模式，采用直線型職能組織管理方式，構(gòu)建了精簡高效的組織架構(gòu)。最初，我們擁有一支分工協(xié)作、高度合作的優(yōu)秀員工團隊，保證了公司的專業(yè)水準和創(chuàng)新能力。雖

18、然成立時間不長，但已經(jīng)開始致力于企業(yè)文化建設(shè)，強調(diào)物質(zhì)文化是基礎(chǔ)，制度文化是關(guān)鍵，精神文化是核心。創(chuàng)造獨特的居住文化是公司房屋開發(fā)的原則。建筑有自己獨特的語言，但意義不在于建筑本身，而更多是一種文化的體現(xiàn)。定位準確、特色鮮明的樓盤往往具有濃厚的居住文化氛圍。它為業(yè)主提供的不僅僅是居住的地方，更是一種生活方式，甚至體現(xiàn)了業(yè)主自身的價值取向。公司倡導(dǎo)“與時俱進，超越自主”的企業(yè)精神。與時俱進是時代的要求。沒有最好，只有更好，沒有停頓，只有前進。自主超越是企業(yè)精神的核心和靈魂。超越意味著永不滿足。只有不斷超越自己、超越過去、超越今天，才能超越他人，謀求明天的發(fā)展。這是企業(yè)長遠發(fā)展所需要的務(wù)實精神，是

19、企業(yè)員工的精神紐帶、心理依賴、行為導(dǎo)向和實踐理念，是實現(xiàn)企業(yè)根本目標的動力。公司將秉承“與時俱進、超越自主”的企業(yè)精神，放眼長遠，把握市場脈搏，規(guī)劃企業(yè)發(fā)展藍圖。公司以開拓創(chuàng)新、誠信經(jīng)營為經(jīng)營方針。當前時代是競爭時代、信息時代、創(chuàng)新時代。企業(yè)要發(fā)展，絕不能因循守舊，沾沾自喜。他們必須在思維、理念、管理、技術(shù)和產(chǎn)品上進行創(chuàng)新。市場經(jīng)濟是法治經(jīng)濟，是誠信經(jīng)濟。必須遵守法律、社會公德、職業(yè)道德、重合同守信用。企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)背后其實是在經(jīng)營自己的名聲。誠信是企業(yè)巨大而重要的無形資產(chǎn)。因此，公司始終堅持兼顧經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的前提，發(fā)揚團結(jié)、敬業(yè)、求實、創(chuàng)新的精神，達到高規(guī)劃標準，全力打造城

20、市人的綠色生態(tài)家園；為客戶打造滿意放心的住房；實施高效服務(wù)，努力為消費者提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷、周到的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的售前、售中、售后服務(wù)。 第四章建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)規(guī)模的依據(jù)和原則 （一）建設(shè)規(guī)模依據(jù)根據(jù)某縣政府關(guān)于保障性住房開發(fā)建設(shè)的理念，結(jié)合本地區(qū)保障性住房現(xiàn)狀和中低收入住房困難家庭的實際住房需求，按照現(xiàn)行政策和國家和浙江省關(guān)于保障性住房的相關(guān)規(guī)定，參照省內(nèi)目前同類保障性住房規(guī)模，經(jīng)研究確定本項目規(guī)模。 （二）建設(shè)規(guī)模的基本原則堅持適度發(fā)展、加快建設(shè)、持續(xù)改進的方針。從保障性住房的實際需求出發(fā)，利用現(xiàn)有建設(shè)條件和優(yōu)勢。力爭使該項目在規(guī)模上，既滿足當前需要，又兼顧未來發(fā)展，在標準上，既符合

21、我國國情，又適應(yīng)人民日益增長的生活消費水平。堅持保障性住房市場化原則。按照工業(yè)化理念和市場經(jīng)濟規(guī)律建設(shè)保障性住房，應(yīng)充分體現(xiàn)多元化服務(wù)和多種建筑規(guī)模形式的合理配比，實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。堅持規(guī)范保障性住房建設(shè)的原則。該項目應(yīng)按照國家和浙江省保障性住房的相關(guān)政策、要求和基本標準建設(shè)，滿足中低收入家庭的需求。 （三）建設(shè)規(guī)模本項目建設(shè)的住宅將分三期開發(fā)：1、一期16160.3平方米，二期17027.5平方米，三期14829.7平方米。2、項目總建筑面積93228.6平方米，其中高層住宅面積33289.6平方米，多層住宅面積35635.2平方米，配套及公用建筑面積8372平方米，地下建筑面積

22、12005.2平方米，半地下建筑面積3926.6平方米。 .3、項目4-5層安置房300套，多層商品房40套，高層商品房240套。 第五章工程選址及建設(shè)條件一、項目選址本項目位于美麗的城北地塊，西鄰護城河，北接風鈴綠洲住宅項目，南接縣人民醫(yī)院，東接國際金座城綜合空間開發(fā).周邊自然景觀資源豐富。項目總規(guī)劃用地面積約4.8公頃，分三期實施。二、項目建設(shè)條件(1) 自然環(huán)境1.地形浙北低山丘陵與太湖西岸平原交界處，三面環(huán)山，一側(cè)有湖（太湖）的一定區(qū)域，是杭嘉湖平原的一部分.全縣東西長53公里，南北長52公里。項目范圍內(nèi)地勢總則平坦。2. 氣候?qū)僦芯暥葋啛釒Ъ撅L氣候區(qū)，氣候溫暖濕潤，雨量充沛，四季分明

23、。年平均降雨量1266.7mm，年平均日降雨量超過10mm的天數(shù)為41天。每年4-9月降雨量比較集中，為852mm，其中5-6月為霉雨期，8-9月為臺風雨期。 8級臺風平均每年一次，風速大于14m/s，最大風速26m/s。3. 水文某東毗鄰太湖。全縣主要河流均發(fā)源于西部山區(qū)，自西向東，分別由干流和樓崗流入太湖。北部干流水系有河西新港、阿港、四安塘等31個河港，全長417.4公里，流域面積約1735平方公里； 2275平方公里。某年平均年降水量1309毫米，多年平均年徑流深度500-700毫米。境內(nèi)河流水文特征主要受季節(jié)性降雨分布不均的影響，汛汛期分明。歷史最高洪水位（1999年）為6.30m（

24、武松），某港口最高洪水位為5.57m。（二）社會經(jīng)濟狀況1.社會經(jīng)濟全面發(fā)展。近年來，一定經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，社會事業(yè)全面發(fā)展。 2009年，全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值240億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值5500美元，財政總收入33.89億元，其中地方財政收入18.47億元。一個縣先后獲得全國衛(wèi)生縣、全國文化先進縣、全國科技先進縣、省文明城市、省園林城市、省教育強國縣、雙擁模范縣、全國園林縣、國際園林城市等稱號.2、交通優(yōu)勢得天獨厚。杭寧、沉蘇浙皖高速公路和104、318國道穿境；宣杭、新長、長牛三條鐵路縱貫東西；號稱“東方萊茵河”的長湖沉航線從這里開始，直達上海。上海、杭州、南京、寧波、蘇

25、州等長三角地區(qū)部分城市均在200公里以內(nèi)。三、城市建設(shè)突飛猛進。近年來，某縣按照“開放框架、增強功能”的思路，積極實施“東擴、南擴、北西、中提升”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。 、改善環(huán)境、提升品位”，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高效率管理，城市建設(shè)取得突破。在某市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，先后制定了中心城市城市設(shè)計、城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃等一系列專項規(guī)劃，形成了科學(xué)合理的城市規(guī)劃。和農(nóng)村規(guī)劃體系。 “十一五”期間，某市建設(shè)投入空前，城市發(fā)展空間有序拓展。市區(qū)面積以每年近3平方公里的速度擴大?，F(xiàn)在。4、文化底蘊深厚、源遠流長。茶圣陸羽創(chuàng)作了巨著茶經(jīng)，使他成為茶文化的發(fā)祥地；他也是陳氏開國皇帝陳八仙的故鄉(xiāng)。仙山先勝寺、水口

26、壽勝寺聞名中外，史稱“佛國”。 .一定的自然資源豐富，物產(chǎn)豐富。金指甲、古銀杏、揚子鱷三大天然珍品蜚聲海內(nèi)外。5、城市品質(zhì)不斷提升。某縣大力開展生態(tài)環(huán)境建設(shè)，進一步美化城市、綠化城市、亮化城市，以山水園林突出城市特色。岐山植物園、太極山遺址公園、禾木堂公園相繼建成。人均公共綠地三項指標均有提升。秉承城市街景的高水平設(shè)計，一批優(yōu)秀設(shè)計、高品質(zhì)建筑層出不窮，城市品位不斷提升。（3）市政基礎(chǔ)設(shè)施根據(jù)市政規(guī)劃，該街區(qū)有城市加壓給水泵站、電信、網(wǎng)通、有線電視機房等公共設(shè)施，配套設(shè)施齊全。因此，具備較為成熟的水資源條件等基礎(chǔ)條件和景觀基礎(chǔ)，有利于建設(shè)人性化生活空間和功能復(fù)雜的城市發(fā)展區(qū)。第六章項目建設(shè)內(nèi)容

27、和建設(shè)計劃一、建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè)內(nèi)容分為4-5層安置房和商品房。安置房300套，商品房280套，其中多層商品房40套，高層商品房240套。住宅高度2.9米，多層住宅高度小于20米，高層建筑高度小于60米，首層設(shè)有高架自行車停車庫建筑物。并集中設(shè)置地下機動車停車庫、半地下機動車停車庫。同時建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施工程、景觀綠化工程等公共配套設(shè)施。二、規(guī)劃設(shè)計技術(shù)指標項目單元數(shù)量總規(guī)劃土地面積米248017.5總表面積米293228.6地上建筑面積米277296.8地下建筑面積米212005.2半地下施工區(qū)米23926.6住宅建筑面積米268924.8在高層住宅米233289.6多層房子米235635.

28、2配套及公共建筑面積米28372在沿街商業(yè)建筑區(qū)米27469.4物業(yè)管理空間米2456社區(qū)服務(wù)室區(qū)域米2446.6容積率米21.61總樓面面積米211487.3建筑密度%23.9綠地率%30.1房屋總數(shù)家庭580在安置房數(shù)家庭300商品房數(shù)量家庭280停車數(shù)個人402那中間地下停車場個人297半地下停車場個人105三、規(guī)劃布局及整體建筑設(shè)計（一）總體布局根據(jù)城市設(shè)計定位和總體理念，本規(guī)劃西北側(cè)和東北側(cè)為城市護城河和綠化景觀帶，東側(cè)為明珠路。多層建筑沿護城河布置，西南側(cè)毗鄰人民醫(yī)院。通過改變建筑的位置，形成豐富而美麗的城市天際線，將城市景觀資源更好地引入社區(qū)。明珠路沿線排列著高層商住樓，形成不斷

29、變化的城市界面。流線型組織強調(diào)人車分離，強調(diào)社區(qū)的安靜、和諧和人性化。配套物業(yè)管理室根據(jù)要求設(shè)置在社區(qū)中心底層，與住宅相結(jié)合。此外，服務(wù)室獨立設(shè)置，便于整體管理。出入口結(jié)合南太湖總部經(jīng)濟園和米溪村原有道路的規(guī)劃設(shè)計，結(jié)合分期實施和綜合設(shè)計的條件，采用環(huán)型主干道連接村內(nèi)建筑。系列，充分考慮地塊與城市道路的銜接，方便出行。點式建筑和高架地板的設(shè)計使周圍的自然景觀可以滲透到社區(qū)內(nèi)部。(2) 運輸組織通過對基地、人流、交通的分析，我們將地塊的主次入口設(shè)置在東側(cè)，將從明珠路城市道路引入。一期道路將考慮與米溪村原有道路相連。小區(qū)內(nèi)部由一條6米寬的人車混合道路連接，形成環(huán)形交叉路口網(wǎng)絡(luò)體系。地塊內(nèi)道路系統(tǒng)簡

30、潔高效，服務(wù)區(qū)域均衡。結(jié)合主要出入口段，設(shè)置地下車庫出入口。通過抬高板式建筑之間的基面形成半地下機動車停車庫。一個自行車停車庫穿過建筑物的頭頂。建筑物之間形成連續(xù)的人行通道，使社區(qū)內(nèi)部形成循環(huán)獨立的人行交通系統(tǒng)，實現(xiàn)理想的人車分離系統(tǒng)。(3) 綠化系統(tǒng)由于基地用地條件緊張，周邊景觀資源相對較好，本規(guī)劃以充分利用周邊景觀資源為最大出發(fā)點。內(nèi)部景觀以周邊水體為景觀核心。通過水體和沿河綠化帶的景觀設(shè)計，形成開放空間，將護城河的景觀資源充分引入社區(qū)和城市內(nèi)部。在整體的基礎(chǔ)上，刻意強調(diào)群體環(huán)境的營造，將集中的綠地融入各個院落環(huán)境，實現(xiàn)“同質(zhì)化”，進而營造出和諧、親切、詩意的人居環(huán)境。通過抬高半地下車庫的

31、基面，形成立體的景觀綠化。集中的綠地沿著社區(qū)的環(huán)線展開，動靜結(jié)合，與住宅形成對比。房屋之間的綠地布局在很大程度上實現(xiàn)了自然-生活-工作-交流-娛樂的和諧統(tǒng)一，與中央綠地相呼應(yīng)，營造出愉悅有趣的空間環(huán)境。綠植充分發(fā)揮植物造景，達到一定的意境?；赝鈬暮蟪沸纬闪酥苓吘G化帶，由樹林、灌木和草坪組成的綠化帶為居住區(qū)提供了良好的周邊綠化屏障。4. 建筑設(shè)計 (1) 平面設(shè)計根據(jù)規(guī)劃條件要求，兼顧用戶接受度，本小區(qū)主要配置4-5層安置房和18層商品房。考慮到常住人口的多樣性和特殊性，針對不同的人群設(shè)計了不同的戶型。不同類型的單元遵循定位、視圖、高可用性、高經(jīng)濟性和實用空間的原則。(1)。安置房類型：共3

32、00套。 60平米40套，80平米40套，100平米110套，120平米110套。有4-5層的多層住宅。布局設(shè)計強調(diào)廚房和陽臺的設(shè)計，小戶型設(shè)計緊湊。功能分區(qū)合理，空間利用率最大化。(2)。商品房類型：共280戶。其中，多層商品房40套，高層商品房240套。以市場經(jīng)典戶型為主，品種豐富，戶型設(shè)計以家庭結(jié)構(gòu)單元進行。所有單元均采用采光充足、自然采光通風良好的設(shè)計，以點式高層建筑的形式布置在住宅區(qū)內(nèi)。(2) 垂直設(shè)計住宅建筑高度2.9米，多層住宅建筑高度小于20米，高層建筑高度控制在60米以內(nèi)。大樓的一樓有一個架空自行車停車庫。并集中設(shè)置地下機動車停車庫、半地下機動車停車庫。(3) 立面設(shè)計建筑造

33、型在總體布局的基礎(chǔ)上，力求簡潔大氣，強調(diào)建筑體量的穿插關(guān)系。在風格上，它追求創(chuàng)新，又不失住宅的穩(wěn)定性和親和力。在建筑細節(jié)方面，梁、柱、墻壁、窗戶和屋頂?shù)募毠?jié)都經(jīng)過仔細考慮。從整體建筑造型入手，設(shè)計合適比例的窗戶和實墻，并以陽臺為靈活的造型元素，再結(jié)合線腳、窗臺、邊飾、屋頂?shù)燃毠?jié)元素，力求豐富細節(jié)整體造型不失整體比例。協(xié)調(diào)。在建筑材料的應(yīng)用上，方案一以暖灰色調(diào)為主，以白磚、玻璃和原木色百葉為主，體現(xiàn)簡約的設(shè)計風格。沿街商住區(qū)造型統(tǒng)一，形成整體城市形象。方案2以冷灰色面磚、玻璃和炭灰色鋁百葉窗為主。顏色以灰色為主，體現(xiàn)住宅建筑莊重典雅的氛圍。5、施工組織與項目管理（一）工程材料供應(yīng)與質(zhì)量控制本項目

34、所需施工材料主要有水泥、鋼筋、碎石、池渣、片石、黃沙、粉煤灰、瀝青、石灰等。為保證工程質(zhì)量，今后在工程實施過程中應(yīng)嚴格控制原材料質(zhì)量。施工單位采購的材料、半成品、外購配件，必須是大中型廠家生產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，符合施工圖及相關(guān)標準規(guī)范要求，并有相關(guān)產(chǎn)品資質(zhì)證書和相應(yīng)的檢測數(shù)據(jù)。產(chǎn)品的品牌、產(chǎn)地和質(zhì)量必須得到發(fā)證方和主管的認可。使用前應(yīng)按發(fā)證方和監(jiān)理的要求進行檢驗或試驗。不合格產(chǎn)品不得使用。各種混凝土的配合比在施工前由材料檢測中心實際調(diào)配，并出具報告。各項工程試驗應(yīng)按驗收規(guī)范要求進行抽樣。鋼筋、預(yù)應(yīng)力鋼絞線、錨栓等應(yīng)按相關(guān)質(zhì)量標準嚴格檢驗，不得有裂紋、傷痕、銹蝕、變形等。 （二）工程建設(shè)與管理本項目對

35、監(jiān)理單位和建設(shè)單位的選擇實行招標投標制度。采用公開招標的方式，選擇合理的報價，既能滿足工期和質(zhì)量，又能保證安全，滿足技術(shù)力量和管理水平的要求，具有良好的信用表現(xiàn)。 施工時應(yīng)與建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、暖通等各類專業(yè)施工安裝公司密切配合，做好各種預(yù)埋件及預(yù)留孔的施工，確保位置準確、平整表面，連接牢固，無遺漏。 , 活動結(jié)束后嚴禁敲鑿。在施工過程中，施工單位必須嚴格按照施工圖紙、現(xiàn)行國家相關(guān)標準規(guī)范、工程質(zhì)量檢驗評價統(tǒng)一標準等文件，以及雙方確認的施工組織設(shè)計，認真施工。 、記錄、檢查，完善質(zhì)量保證體系和檢驗制度。嚴格把控每一道工序的質(zhì)量，確保所有項目達到優(yōu)良品質(zhì)。在施工過程中，施工單位還應(yīng)確保文明、安全

36、、協(xié)調(diào)施工，采取嚴格的安全防護措施，滿足市政、市容、交通等方面的要求。 第七章節(jié)水措施1、節(jié)能為貫徹落實國家頒布的節(jié)約能源法，保持能源、環(huán)境、經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，本項目將采取具體措施合理利用和節(jié)約能源，主要包括：總體布局除滿足規(guī)劃要求外，還應(yīng)盡可能靠近負荷中心進行變配電，以減少能量損耗。同時，應(yīng)選用節(jié)能、安全的電力變壓器和配電設(shè)施。選擇國家推薦的節(jié)能產(chǎn)品和設(shè)備，選擇節(jié)能照明設(shè)備，達到最大的節(jié)能效果，同時盡量降低高峰負荷，縮短運行時間，達到最大的節(jié)能效果。節(jié)約效果。2. 節(jié)水打造節(jié)水小鎮(zhèn)，實現(xiàn)“三同時、四到位”，即建設(shè)項目主體工程與節(jié)水措施同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用同時; ，節(jié)水措施和節(jié)水制度到

37、位；采取措施降低管網(wǎng)滲漏率；積極推廣節(jié)水技術(shù)和設(shè)備，降低單位用水率；科學(xué)制定各項用水定額，實施計劃用水；積極推廣節(jié)水型水器具。綠化、道路清洗等沖洗用水使用二級處理后的污水，節(jié)約用水。第八章環(huán)境保護、衛(wèi)生和消防本項目的環(huán)境污染主要來自施工過程中產(chǎn)生的揚塵、噪聲、施工和生活垃圾，必須進行處理。一、環(huán)保標準根據(jù)國家環(huán)境保護相關(guān)規(guī)定，本項目主要采用以下標準：開發(fā)建設(shè)項目水土保持方案技術(shù)規(guī)范（SL204-98）水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范（GB/T16453-1996）廢水綜合排放標準（GB8978-1996）地表水環(huán)境質(zhì)量標準（GB3838-2002）環(huán)境空氣質(zhì)量標準（GB3095-1996）城市環(huán)境噪聲

38、標準（GB3096-1993）大氣污染物綜合排放標準（GB16297-1996）城市公廁規(guī)劃設(shè)計標準（GJJ14-87）鍋爐大氣污染物排放標準（GWPB3-1999）建筑工地邊界噪聲標準（GB12523-90）其他相關(guān)標準2、污染因素分析（一）項目建設(shè)對環(huán)境的影響大氣污染：建筑材料裝卸、運輸、使用和堆放過程中的施工揚塵、攪拌作業(yè)過程中的施工揚塵、運輸車輛尾氣排放是大氣污染的主要原因。噪聲污染：打樁、混凝土振搗、工程機械、運輸車輛噪聲等。廢水及固廢污染：施工隊生活污水排放、泥漿廢水、建筑垃圾、施工棄土、廢建材、生活垃圾等。（2）項目運營期對環(huán)境的影響廢水：主要是生活廢水，包括廁所污水和廁所污水。

39、所含污染物為COD、BOD 5 、大腸桿菌等。廢氣：主要是機動車排放的廢氣和車輛停車產(chǎn)生的廢氣。其中CO、THC和NOX是排放量比較大的。固體廢物：主要是生活垃圾，包括果皮、果殼、飲料罐、包裝袋等。噪聲：主要是設(shè)備噪聲，包括水泵、發(fā)電機、排風扇等設(shè)備噪聲。三、施工期環(huán)境污染防治措施項目應(yīng)嚴格按照縣有關(guān)規(guī)定進行文明施工，并落實具體的安全文明施工措施。施工期間會產(chǎn)生揚塵、噪聲、建筑垃圾、生活垃圾等污染，并可能產(chǎn)生一定的水土流失，必須進行治理。(1) 施工揚塵施工揚塵來自露天堆場和裸露場地的風揚塵，以及車輛行駛產(chǎn)生的電力揚塵。施工時必須澆水抑塵。每天灑水4-5次，可減少70%左右的揚塵量，揚塵造成的

40、TSP污染距離可降低至20-50m。施工車輛進入工地后，需要減速以減少工地揚塵。建議行駛速度不超過 5 公里/小時。施工現(xiàn)場應(yīng)使用防護網(wǎng)和防護墻，減少揚塵對周圍環(huán)境的影響，同時保護周圍安全。為減少施工揚塵，保持施工現(xiàn)場、進出道路、施工車輛清潔。避免在大風天氣下工作。避免在大風天氣裝卸水泥、黃沙等。盡量不要在露天堆放水泥材料。即使必須露天堆放，也要注意用雨布覆蓋，以減少大風造成的施工揚塵。(2) 施工噪聲施工期產(chǎn)生的噪聲是階段性的、暫時的、不固定的。主要分為機械噪聲、施工作業(yè)噪聲和施工車輛噪聲，其中機械噪聲影響較大，主要來自挖掘機、打樁、混凝土攪拌機、裝卸、切割等。多臺機器同時工作時，噪音是疊加

41、的。對周邊地區(qū)會有一定影響。施工期間應(yīng)盡量選用機械噪聲較低的設(shè)備。各機械設(shè)備動力噪聲源聲級總則在85dB以上，白天和夜間的噪聲級應(yīng)達到建筑工地噪聲限值（GB12523-90）的限值。標準。在施工過程中，除因生產(chǎn)工藝要求或特殊要求的緊急搶修、應(yīng)急救援作業(yè)和連續(xù)作業(yè)外，總則不內(nèi)容在夜間進行產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的施工作業(yè)。(3) 施工污水施工期污水主要來源為施工現(xiàn)場污水和含大量淤泥的生活污水。工地污水中含有大量淤泥，如果直接排入河道，河道淤積，難以清理；生活污水中含有大量的殘留物和有機物，會影響排水系統(tǒng)和水體。基礎(chǔ)設(shè)施中的泥漿廢水經(jīng)沉淀后排入道路雨水接收井。為防止施工過程中水土流失對周圍水體的影響，施工

42、場地周圍應(yīng)開挖排水溝；土壤不宜堆放在河溝、道路、雨水管附近；基礎(chǔ)工程應(yīng)盡量避開雨季；場地坡度。由于施工材料堆放管理不當，遇大雨會沖入水體，必須對堆場采取防沖刷措施，減少施工材料損失。(4) 建筑及生活垃圾工程建設(shè)過程中產(chǎn)生的表土、墻渣等建筑垃圾可作為填土，妥善處理。不得隨意丟棄、轉(zhuǎn)移、散播，污染環(huán)境，打造新的“垃圾場”。施工人員的生活垃圾由指定的垃圾箱收集，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。嚴格執(zhí)行環(huán)保建設(shè)項目“三同時”制度。項目建成后，污染防治設(shè)施必須經(jīng)環(huán)保部門驗收后，方可正式投入使用。3、消防工程按照“預(yù)防為主，預(yù)防結(jié)合”的原則，城市消防安全布局和消防站、消防給水、消防通道、消防通訊等公共消防設(shè)施統(tǒng)一規(guī)

43、劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工。城市基礎(chǔ)設(shè)施。根據(jù)中華人民共和國消防法、建筑設(shè)計消防規(guī)范、消防站建筑設(shè)計規(guī)范、城市消防站布置與技術(shù)裝備規(guī)范、城市消防規(guī)劃與施工管理條例等規(guī)范制定方案。按照有關(guān)規(guī)定建立火災(zāi)報警和火災(zāi)通信指揮系統(tǒng)。各類公共設(shè)施應(yīng)當規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)的消防設(shè)施。嚴格消防管理，加強消防監(jiān)督、消防教育和消防宣傳，增強消防意識。第九章項目實施進展項目進度包括籌備階段和實施階段。從項目建議書的批準開始，到項目完成的可行性研究的準備工作都包含在項目進度中。具體分為：可行性研究準備和批準階段、初步設(shè)計準備和批準、施工圖設(shè)計階段；施工階段和竣工驗收準備階段。該項目的建設(shè)工期初步考慮為36個月。實施時間表如下：1

44、. 3個月的前期工作包括項目建議書及可行性研究報告審批、投資審批、初步設(shè)計審批、施工圖設(shè)計、工程招投標。2、項目建設(shè)33個月 完成本項目住宅及附屬設(shè)施的建設(shè)，并完成竣工驗收。 表 9-1 項目實施時間表序列不工作階段2010 年2011 年2012123412341前期工作項目建議書和可行性研究報告的審批、投資審批、初步設(shè)計審批、施工圖設(shè)計、工程招投標。2施工安裝完成項目住宅及附屬設(shè)施建設(shè)，竣工驗收。 第十章 項目投資估算與籌資一、投資估算（一）投資估算范圍本項目建設(shè)實施范圍內(nèi)住宅建筑安裝工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程及其他附屬設(shè)施工程的建設(shè)成本。(2) 投資估算說明1.建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版

45、）國家發(fā)展改革委建設(shè)部，2006年7月2、建筑安裝工程的投資估算采用類似的工程估算指標。3.浙江省建設(shè)工程預(yù)算額度（2003年）4.浙江省全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額常用工程單位評價匯總表（2003年）5、全國統(tǒng)一的浙江省工程機械造價定額單位考核表（2003年）6.浙江省建筑安裝材料預(yù)算價格（2003年）7、浙江省建筑安裝工程固定成本（2003年）八、浙江省現(xiàn)行相關(guān)收費標準及文件規(guī)定9、勘察設(shè)計費按工程造價的2%估算10、施工管理費按工程造價的2%估算11、施工監(jiān)理費按工程造價的2%估算12. 本項目的不可預(yù)見成本估計為 5%。 (3) 投資估算明細1、開發(fā)成本(1) 土地成本土地成本按公開掛牌出

46、讓價140萬元/畝估算。項目占地72畝，土地造價140萬元/畝72畝=10080萬元。(2) 建設(shè)安裝費2、項目總建筑面積93228.6平方米，其中高層住宅面積33289.6平方米，多層住宅面積35635.2平方米，配套及公用建筑面積8372平方米，地下建筑面積12005.2平方米，半地下建筑面積3926.6平方米。 .建設(shè)安裝費用15173萬元。(3) 前期建設(shè)費用前期工程費主要包括開發(fā)項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)調(diào)查等階段的費用。表 10-1 初步工程費用匯總序列號項目計算依據(jù)金額（萬元）1施工管理費151732%3032可行性研究費計價19991283號文503勘察設(shè)計費1

47、51732%3034陽光分析費估計35全部的659 (4) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本是指建筑物2米范圍內(nèi)和項目用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的各種管道和道路的成本，主要包括供水、供電、供氣、污水、道路、路燈的建設(shè)成本。和衛(wèi)生設(shè)施。 表 10-2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用表序列號項目計算依據(jù)金額（萬元）1外觀工程715地點：路廣場150（元/平方米）9941（平方米）包括路燈雨、污水、給水管道工程149室外管道30元/平方米93228（平方米）280綠色工程70元/平方米26589（平方米）186景觀水系統(tǒng)估計1002管道燃氣估計503電信工程估計604全部的825（五）公共配套設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)成

48、本是指居住區(qū)內(nèi)為居民提供服務(wù)的各種非營利性公共配套設(shè)施（也稱公建設(shè)施）的建設(shè)成本。 表 10-3 公共設(shè)施建設(shè)造價表序列號項目單價（元/平方米）數(shù)量（平方米）金額（萬元）1物業(yè)管理45621092俱樂部446.6250113全部的20(6)、其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時施工費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工許可費、工程質(zhì)量監(jiān)理費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費， ETc、 表 10-4 其他費用表序列號項目計算依據(jù)金額（萬元）1場地準備和臨時設(shè)施費151730.8%1212職業(yè)安全與健康評估費151730.03%43環(huán)評費估計64建筑項目質(zhì)量監(jiān)督費0.9元/平

49、方米93228平方米85工程保險151730.3%456工程監(jiān)理費151732%3037合同公證費、施工許可費、防雷檢測費、節(jié)能檢測費竣工圖準備費估計258工程造價咨詢費151730.2%309施工圖審查費2元/平方米93228平方米1810全部的560 (7) 開發(fā)期間的稅費開發(fā)期稅費是指由項目承擔的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各項稅費以及地方政府或有關(guān)部門征收的各項費用。主要包括土地使用稅、白蟻防治費、散裝水泥專項資金、墻體改造費、分散建設(shè)市政費等。表 10-5 發(fā)展期稅序列號項目計算依據(jù)金額（萬元）1土地持有稅2元/平方米11487平方米22城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費100元/平方米93228平方米932

50、3白蟻防治費1.5元/平方米93228平方米144散裝水泥礦床1.5元/噸32000噸55新型墻體材料專項資金8元/平方米93228平方米746大學(xué)教育基金10元/平方米93228平方米937供電費住宅4KVA/戶，500元/KVA，共580戶1168全部的1236 (8) 開發(fā)開銷本項目不設(shè)立現(xiàn)場機構(gòu)。開發(fā)企業(yè)定期或不定期派員到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動時，所發(fā)生的費用直接計入開發(fā)費用的管理費用。(9) 行政費用行政費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理部門為組織管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營而發(fā)生的各項費用。這個項目有10個人。每個人的工資和福利估計每年8萬元，每年管理費用150萬元。(10) 不可預(yù)見費用不

51、可預(yù)見費用按第(1)-(9)項合計的5%估算，即： (10080+15173+659+825+20+560+1236+150)5%=287035% =1435萬元(11) 開發(fā)成本開發(fā)成本為（1）-（10）項之和，即：28703+1435=30138（萬元） （四）投資成本預(yù)計匯總房地產(chǎn)項目的開發(fā)、銷售的投資估算，由于沒有生產(chǎn)經(jīng)營期，不需要進行營運資金的估算。投資估算（主要是建設(shè)投資估算）見下表： 表 10-6 投資成本費用估算摘要序列號成本項目數(shù)量(萬元)開發(fā)成本（元/平方米）多層房子高層住宅包裹地下室半地下室1土地成本10080108110811081108110812建設(shè)和安裝費用151

52、73138015201350285019503前期工程費65971717171714基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費82588888888885公共設(shè)施費20222226其他費用56060606060607發(fā)展期稅12361331331331331338管理費15016161616169不可預(yù)見的費用143515415415415415410總投資額3013829853125295544553555第十一章融資計劃 本項目的資金來源有兩種：一種是自有資金；另一種是自有資金。另一種是銀行貸款。投資計劃如下。 12138萬元自有資金全部用于投資；商業(yè)銀行將申請5年期貸款1.8億元。項目開發(fā)總投資（不含貸款利息）30

53、138萬元。按自有資金比例，自有資金占總投資的40%，作為項目資金約12138萬元；要求商業(yè)銀行提供5年期貸款1.8億元，第二期貸款2年償還。貸款利息按銀行5年8%的利率估計。詳情見下表：表 11-1 投資計劃及籌資表單位：萬元序列號項目全部的建設(shè)期2010 年2011 年20121總投資額32659124589866103351.1建設(shè)投資3013812138900090001.2建設(shè)期利息252132086613352融資3013812138900090002.1私人資本121384138400040002.2貸款18000800050005000 第十二章還款來源分析1、還款能力分析 項

54、目還款來源為保障性住房銷售收入和土地出讓金返還。12.1 安居房屋銷售收入及銷售計劃1、房屋銷售收入 安置部分建筑面積30835平方米，其中30%即9250平方米以850元/的價格出售給無家可歸者，其余70%以550元/的價格出售。平方米。安置區(qū)可實現(xiàn)銷售收入1973萬元。超大部分建筑面積45559平方米，按市場價出售。根據(jù)項目所在地、周邊環(huán)境條件、縣內(nèi)房地產(chǎn)市場走勢、縣內(nèi)拆遷安置房相關(guān)建設(shè)標準，多層銷售為5800元/平方米.小高層5500元/，沿街商鋪20000元/ ，超出部分可實現(xiàn)銷售收入36032萬元。地下車位和半地下車位全部售出，每個車位售價8萬元，可實現(xiàn)銷售收入3216萬元。房屋可取

55、得銷售總收入41221萬元。 2. 銷售時間表項目計劃在三年內(nèi)完成安置和銷售。計劃2011年賣房30%，2012年賣房50%，2013年賣房20%。地下車位分兩年售出，2012年售出70%，2013年售出30%。收入預(yù)測見下表：營業(yè)收入估算表表 12-1項目2011 年20122013 年多層房子實用面積(米2 )10690178187127營業(yè)收入(萬元型高層住宅實用面積(米2 )9987166456658營業(yè)收入(萬元)549391553662街邊小店實用面積(米2 )224037351494營業(yè)收入(萬元)448074702988車位出售出售停車位（個人）028

56、1121營業(yè)收入(萬元)02248968全部的可用住宅面積（m 2 ）229173819815279營業(yè)收入(萬元)11400212528569該項目為五年期貸款。經(jīng)測算分析，截至2013年，房屋銷售收入總額為41221萬元，可安排專項資金償還銀行貸款1.8億元及利息。12.2 土地出讓金返還項目土地出讓金10080萬元。按照規(guī)定，土地出讓金95%可退還，即可退還9576萬元。 2013年和2014年分別返還5000萬元和4576萬元。貸款還款計劃該筆貸款自2013年起歸還，2013年預(yù)還款8000萬元。償還貸款的來源是2011年和2012年的房屋銷售收入；2014年還清了剩余貸款1億元，還款來源為2013年返還的房屋銷售收入和土地出讓金。剩余資金用于公司其他項目的建設(shè)。還款分析表表 12-2還款年還款項目償還本息(萬元)還款來源償還債務(wù)償還利息2013 年8000144094402011年和2012年房屋