黃金大道項(xiàng)目建議報(bào)告

1、黃金大道項(xiàng)目建議報(bào)告本案目前的操作難點(diǎn)由于一些些不可控控以及前前期項(xiàng)目目本身的的不可違違因素的的影響，本案在在實(shí)際操操作中必必然會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生一些些操作難難點(diǎn)，但但這些因因素只是是多多少少少的增增加了本本案的操操作難度度，而任任何難度度的產(chǎn)生生都是可可以通過(guò)過(guò)后期的的工作來(lái)來(lái)得到彌彌補(bǔ)的。首先讓讓我們正正視本案案目前操操作中實(shí)實(shí)際的難難點(diǎn)問(wèn)題題：一、本案案的別墅墅部分與與項(xiàng)目所所處區(qū)域域的區(qū)域域?qū)埂Ｊ紫?，別別墅是住住宅產(chǎn)品品中的高高端產(chǎn)品品，我們們?cè)谘芯烤縿e墅產(chǎn)產(chǎn)品的時(shí)時(shí)候，既既要把它它放到整整個(gè)宏觀觀市場(chǎng)上上去考慮慮市場(chǎng)的的需求問(wèn)問(wèn)題，同同時(shí)又要要把它放放到實(shí)際際需求群群體中進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)品品局部定定

2、位的微微觀環(huán)境境去分析析。對(duì)于如皋皋這樣的的城市，城區(qū)面面積不大大，市民民一般對(duì)對(duì)于地段段的認(rèn)可可程度是是，510分分鐘的路路程內(nèi)擁?yè)碛型晟粕频纳罨畋憷迪到y(tǒng)。相相對(duì)于本本案的地地段區(qū)域域，產(chǎn)品品的吸引引力不夠夠。同時(shí)，從從如皋周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的建筑筑外觀，以及消消費(fèi)趨向向來(lái)看，當(dāng)?shù)厝巳藢?duì)于別別墅的使使用概念念大都還還停留在在農(nóng)民莊莊臺(tái)的基基礎(chǔ)上，而消費(fèi)費(fèi)概念基基本也停停留在宅宅基地加加建筑費(fèi)費(fèi)用的低低成本、低消耗耗的層面面上。本本案連排別墅墅的產(chǎn)品品在當(dāng)?shù)氐貞?yīng)該還還屬于新新興產(chǎn)品品，要達(dá)達(dá)到“最終接接受”有待于于引導(dǎo)和和宣傳，需要從從精神層層面，諸諸如生活活氛圍，小區(qū)文文化等方方面去引引起客戶

3、戶的共鳴鳴，提高高認(rèn)可度度。二、本案案的別墅墅部分與與商業(yè)部部分形象象氣質(zhì)上上的對(duì)抗抗。眾所周知知，別墅墅是高檔檔住宅產(chǎn)產(chǎn)品，講講究的是是恬靜，舒適，有品位位的生活活狀態(tài)，即使有有商業(yè)配配套，也也不可以以與別墅墅距離太太近，以以免嘈雜雜的商業(yè)業(yè)環(huán)境破破壞了別別墅的生生活氛圍圍。本案案的別墅墅小區(qū)與與商業(yè)街街近在咫咫尺，這這對(duì)于別別墅的形形象氣質(zhì)質(zhì)是會(huì)造造成很大大影響的的，不利利于產(chǎn)品品的銷售售推廣。而目前，本案這這一商業(yè)業(yè)+別墅墅的產(chǎn)品品組合已已經(jīng)無(wú)從從彌補(bǔ)，這就需需要在別別墅的推推廣宣傳傳中尋找找新的亮亮點(diǎn)來(lái)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移消費(fèi)費(fèi)者的視視線，盡盡可能的的在期房房階段完完成一定定量的別別墅產(chǎn)品品的推廣廣

4、。三、本案案商業(yè)部部分純市市場(chǎng)概念念的普及及難度。作為政府府招商引引資的項(xiàng)項(xiàng)目，本本案前期期在商業(yè)業(yè)上賴以以支撐的的機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)配件市市場(chǎng)本是是一個(gè)強(qiáng)強(qiáng)有力的的買(mǎi)點(diǎn)，但從實(shí)實(shí)際操作作情況來(lái)來(lái)看，卻卻暴露了了前期市市場(chǎng)考察察不足的的盲目性性，即對(duì)對(duì)于規(guī)劃劃定位一一公里之之長(zhǎng)，如如此大體體量的機(jī)機(jī)動(dòng)車(chē)配配件市場(chǎng)場(chǎng)，對(duì)于于如皋如如此的縣縣級(jí)城市市是否有有此市場(chǎng)場(chǎng)需要？顯然，做做為一個(gè)個(gè)政府規(guī)規(guī)劃支持持的機(jī)動(dòng)動(dòng)車(chē)及配配件商業(yè)業(yè)街，這這樣一個(gè)個(gè)單薄的的主題是是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不足以支支撐本案案如此大大體量的的商鋪的的。同時(shí)時(shí)，本案案定位較較高的連連排別墅墅的住宅宅自身就就需要大大體量的的生活配配套類，這也在在一定程程

5、度上否否定了本本案商業(yè)業(yè)僅做機(jī)機(jī)動(dòng)車(chē)配配件市場(chǎng)場(chǎng)的操作作方法。但本案至至此除了了機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)配件市市場(chǎng)之外外，沒(méi)有有對(duì)商鋪鋪?zhàn)雒鞔_確的區(qū)域域定位以以及功能能分類，這在一一定程度度上導(dǎo)致致了投資資者對(duì)市市場(chǎng)未來(lái)來(lái)發(fā)展和和規(guī)劃的的不明確確，降低低了投資資者的投投資信心心。四、本案案商業(yè)部部分售后后反租的的操作問(wèn)問(wèn)題。本案的商商鋪在操操作過(guò)程程中提出出了返租租11%的賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)。首先先，不否否認(rèn)返租租在實(shí)際際操作中中是一個(gè)個(gè)強(qiáng)有力力的賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，但銷銷售操作作手法的的提出是是要視項(xiàng)項(xiàng)目的需需求和承承受能力力的。返返租的使使用在一一定程度度上主要要運(yùn)用在在單位產(chǎn)產(chǎn)品總價(jià)價(jià)過(guò)高，或者單單價(jià)過(guò)高高，投資資者在投投資時(shí)

6、對(duì)對(duì)預(yù)期把把握不足足時(shí)，這這時(shí)候的的返租能能很大程程度上提提高投資資客的投投資信心心。而目目前本案案的返租租僅僅是是建立在在降價(jià)銷銷售的目目的上的的，這在在一定程程度上給給客戶造造成降價(jià)價(jià)銷售的的銷售現(xiàn)現(xiàn)象，對(duì)對(duì)刺激投投資信心心效果相相當(dāng)差。反觀本案案，本案案的投資資客戶確確實(shí)也普普遍存在在購(gòu)買(mǎi)信信心不足足的問(wèn)題題，但此此時(shí)的不不足并不不主要來(lái)來(lái)源于價(jià)價(jià)格，更更多的來(lái)來(lái)源于對(duì)對(duì)市場(chǎng)規(guī)規(guī)劃前景景的不可可預(yù)見(jiàn)性性，對(duì)如如此大體體量的商商鋪全做做為機(jī)動(dòng)動(dòng)車(chē)配件件商業(yè)街街是否能能夠運(yùn)作作成功缺缺乏信心心。所以以本案在在推廣過(guò)過(guò)程中“進(jìn)一步步明確本本案商業(yè)業(yè)上的功功能定位位，細(xì)化化分類定定位的每每一個(gè)細(xì)

7、細(xì)節(jié)，讓讓投資者者真正覺(jué)覺(jué)得本案案的定位位操作有有可行性性?！笔悄壳扒霸鰪?qiáng)投投資者購(gòu)購(gòu)鋪的最最有效、最直接接、最根根本的方方法。五、本案案別墅、商業(yè)兩兩部分在在企劃宣宣傳的協(xié)協(xié)調(diào)問(wèn)題題。本案在企企劃推廣廣中最突突出的問(wèn)問(wèn)題就是是商業(yè)與與住宅兩兩者之間間的協(xié)調(diào)調(diào)問(wèn)題，由于本本案目前前汽車(chē)配配件市場(chǎng)場(chǎng)的商鋪鋪定位與與住宅別別墅的推推廣是相相當(dāng)沖突突的。這這就要求求本案在在推廣時(shí)時(shí)機(jī)，開(kāi)開(kāi)盤(pán)引導(dǎo)導(dǎo)，以及及售樓處處的實(shí)際際操作布布置中對(duì)對(duì)兩者要要做相應(yīng)應(yīng)的協(xié)調(diào)調(diào)。從節(jié)約成成本的目目的考量量，商業(yè)業(yè)和住宅宅共用一一個(gè)售樓樓處應(yīng)該該是沒(méi)有有問(wèn)題的的。但在在內(nèi)部操操作終究究要保證證住宅和和商業(yè)要要有兩套套獨(dú)

8、立分分開(kāi)的系系統(tǒng)，包包括案名名（總案案名下用用副案名名進(jìn)行區(qū)區(qū)分）、樓書(shū)、看板、VI。兩套系系統(tǒng)在風(fēng)風(fēng)格上既既要有聯(lián)聯(lián)系，又又要有所所區(qū)別（主要通通過(guò)畫(huà)面面用色以以及文案案所追求求的訴求求點(diǎn)來(lái)進(jìn)進(jìn)行區(qū)分分）。同同時(shí)在推推廣過(guò)程程中，也也要保證證在一定定的時(shí)間間范圍內(nèi)內(nèi)，商業(yè)業(yè)和住宅宅各自的的推廣力力度要有有所側(cè)重重。現(xiàn)有的宣宣傳單頁(yè)頁(yè)中，文文案細(xì)節(jié)節(jié)，賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)訴求以以及具體體的戶型型插圖的的比例大大小都都都有一定定的問(wèn)題題。案名名LOGGO的歐歐式感覺(jué)覺(jué)也與產(chǎn)產(chǎn)品本身身海派簡(jiǎn)簡(jiǎn)約的建建筑風(fēng)格格不相符符合，多多少讓人人感覺(jué)有有點(diǎn)牽強(qiáng)強(qiáng)。同時(shí)時(shí)，從單單頁(yè)的整整體感覺(jué)覺(jué)來(lái)看，本案的的LOGGO不夠夠顯

9、眼，沒(méi)有起起到LOOGO予予以客戶戶鮮明印印象的作作用。第二章、本案的的產(chǎn)品定定位針對(duì)目前前的情況況和操作作難點(diǎn)，本案亟亟待完善善的，就就是通過(guò)過(guò)對(duì)產(chǎn)品品的重新新定位，重新確確立產(chǎn)品品的賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)和概念念，以及及一系列列適合本本案的宣宣傳推廣廣方案，通過(guò)后后期的宣宣傳引導(dǎo)導(dǎo)來(lái)改變變本案已已在消費(fèi)費(fèi)者心目目中留下下的固有有印象。通過(guò)全全新的定定位，全全新的概概念，重重新銓飾飾本案。一、商業(yè)業(yè)部分的的產(chǎn)品定定位對(duì)于大體體量的商商業(yè)街來(lái)來(lái)講，豐豐富的不不同業(yè)態(tài)態(tài)的組合合才能使使商業(yè)街街具有基基本的商商業(yè)功能能，尤其其對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目連綿綿一公里里長(zhǎng)的商商鋪來(lái)說(shuō)說(shuō)，單一一的業(yè)態(tài)態(tài)會(huì)限制制商業(yè)街街的吸引引力，對(duì)對(duì)

10、未來(lái)商商業(yè)氛圍圍的塑造造會(huì)很困困難，當(dāng)當(dāng)然，單單一業(yè)態(tài)態(tài)如果定定位的準(zhǔn)準(zhǔn)確，也也能操作作成功，但不幸幸的是本本項(xiàng)目的的業(yè)態(tài)定定位由于于缺乏對(duì)對(duì)本區(qū)域域商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的分分析及市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)，因而而在實(shí)際際操作中中使本案案處于了了一個(gè)比比較被動(dòng)動(dòng)的局面面。由于本項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃為商業(yè)業(yè)裙樓以以上為高高檔別墅墅，內(nèi)區(qū)區(qū)規(guī)劃了了大量的的連體別別墅，所所以商業(yè)業(yè)街的業(yè)業(yè)態(tài)定位位一定要要符合住住宅的產(chǎn)產(chǎn)品屬性性，做到到有的放放矢，否否則就會(huì)會(huì)出現(xiàn)定定位沖突突，形成成銷售極極端，最最終對(duì)整整個(gè)項(xiàng)目目的營(yíng)銷銷會(huì)帶來(lái)來(lái)極大的的負(fù)面效效應(yīng)和困困難。就本項(xiàng)目目住宅的的產(chǎn)品屬屬性和本本區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)有的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分布，建議對(duì)對(duì)整

11、個(gè)商商業(yè)街進(jìn)進(jìn)行多種種業(yè)態(tài)組組合，針針對(duì)商業(yè)業(yè)街馬路路過(guò)寬，沿街商商鋪基本本不能做做到有效效互動(dòng)，所以只只能采取取對(duì)東、西二條條臨街商商鋪單獨(dú)獨(dú)進(jìn)行業(yè)業(yè)態(tài)劃分分，但是是又要兼兼顧商業(yè)業(yè)街的整整體功能能區(qū)分并并做到區(qū)區(qū)域互動(dòng)動(dòng)。商業(yè)街整整體業(yè)態(tài)態(tài)建議：由南至北北，按照照商業(yè)流流向、商商鋪現(xiàn)有有布局規(guī)規(guī)劃，分分為：餐飲娛樂(lè)樂(lè)：中小小型特色色餐飲，酒吧茶茶室、網(wǎng)網(wǎng)吧茶室室等娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施生活配套套：便利利超市、美容美美發(fā)、洗洗衣洗燙燙等生活活配套設(shè)設(shè)施政府特許許經(jīng)營(yíng)：摩配汽汽配、機(jī)機(jī)動(dòng)車(chē)展展示廳、易耗品品交易市市場(chǎng)三大主要要業(yè)態(tài)分分布，總總的來(lái)說(shuō)說(shuō)，除去去政府特特許經(jīng)營(yíng)營(yíng)的那一一塊，餐餐飲娛樂(lè)樂(lè)和生活活

12、配套這這兩塊商商業(yè)部分分都將以以別墅的的生活配配套出現(xiàn)現(xiàn)。一方方面，適適當(dāng)?shù)奶崽嵘松躺啼伇旧砩淼臋n次次和實(shí)用用性，另另一方面面，也為為龐大的的專業(yè)市市場(chǎng)降低低了很大大的推廣廣風(fēng)險(xiǎn)。二、別墅墅部分的的產(chǎn)品定定位強(qiáng)調(diào)別墅墅產(chǎn)品的的稀缺性性。由于眾所所周知的的原因，別墅土土地已經(jīng)經(jīng)愈顯金金貴，對(duì)對(duì)于本案案這個(gè)交交通占據(jù)據(jù)絕對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)的近近郊別墅墅產(chǎn)品，絕對(duì)是是程區(qū)范范圍內(nèi)及及具珍藏藏價(jià)值的的。這樣樣的定位位有利于于把本案案的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)人群，從連排排別墅客客戶擴(kuò)展展到所有有別墅意意向性客客戶，而而且稀缺缺性性的的定位有有利于商商業(yè)推廣廣中的廣廣告炒作作。強(qiáng)調(diào)別墅墅產(chǎn)品的的文化品品位，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)對(duì)生生活品質(zhì)質(zhì)提

13、升的的要求。值得注意意的是，在對(duì)別別墅部分分進(jìn)行推推廣宣傳傳期間，應(yīng)盡量量避免牽牽扯到商商業(yè)部分分。在別別墅產(chǎn)品品銷售體體量沒(méi)有有完全放放開(kāi)之前前，兩者者的宣傳傳媒體，宣傳渠渠道，宣宣傳時(shí)間間都應(yīng)錯(cuò)錯(cuò)開(kāi)。別別墅產(chǎn)品品的宣傳傳就應(yīng)該該以高品品位，高高檔次的的高尚生生活為宣宣傳宗旨旨。以宣宣傳別墅墅小區(qū)的的文化品品位，以以及生活活品質(zhì)為為賣(mài)點(diǎn)。吸引那那些對(duì)生生活質(zhì)量量有一定定要求的的客戶前前來(lái)了解解。3、 配合時(shí)時(shí)尚精品品商鋪，打造全全新生活活、娛樂(lè)樂(lè)、健康康中心。商鋪的規(guī)規(guī)劃出現(xiàn)現(xiàn)，對(duì)別別墅小區(qū)區(qū)是有相相當(dāng)大的的影響。但同時(shí)時(shí)，也只只有通過(guò)過(guò)對(duì)商鋪鋪的較好好的規(guī)劃劃利用，才能通通過(guò)對(duì)視視線的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)

14、移，促促使客戶戶把關(guān)心心的重點(diǎn)點(diǎn)放在，商鋪?zhàn)髯鳛樯罨钆涮缀虾侠?，就就近商圈圈?gòu)物便便利的因因素來(lái)考考慮。第三章、本案商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)推廣建建議中國(guó)房地地產(chǎn)正面面臨急劇劇的洗牌牌，步入入一個(gè)商商鋪、寫(xiě)寫(xiě)字樓、住宅三三分天下下、鼎足足之勢(shì)的的全新時(shí)時(shí)代，五五花八門(mén)門(mén)、各具具類型的的商業(yè)住住宅的混混合體層層出不窮窮，但值值得我們們注意的的是，雖雖然同出出地產(chǎn)體體系，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)操作、經(jīng)營(yíng)理理念與住住宅卻有有著很大大的不同同。商業(yè)物業(yè)業(yè)與住宅宅物業(yè)的的差異：作為一個(gè)個(gè)動(dòng)態(tài)地地產(chǎn)，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)主要依依靠經(jīng)營(yíng)營(yíng)獲得收收益，需需要依托托商業(yè)的的地段價(jià)價(jià)值和經(jīng)經(jīng)營(yíng)特色色。商業(yè)性更更強(qiáng)，對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商商和物業(yè)

15、業(yè)管理的的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)、管管理水平平要求更更高。建筑的土土地出讓讓金要比比住宅高高，而土土地出讓讓年限卻卻只有440年。相關(guān)政策策規(guī)定，一般商商鋪銷售售的按揭揭貸款不不超過(guò)3300萬(wàn)萬(wàn)元，貸貸款額度度最高為為6成，期限為為10年年，利率率6.225%。工程到到了具備備竣工備備案條件件后，銀銀行才能能放款。消費(fèi)者者購(gòu)買(mǎi)商商業(yè)物業(yè)業(yè)時(shí)，按按揭貸款款的月供供必須在在房子即即將投入入使用時(shí)時(shí)才發(fā)生生。繳納的費(fèi)費(fèi)用不同同。水、電、氣氣熱須按按專門(mén)的的商業(yè)市市政標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)繳費(fèi)。后期的裝裝潢、經(jīng)經(jīng)營(yíng)、維維護(hù)等費(fèi)費(fèi)用大。商業(yè)物業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)匯匯報(bào)利潤(rùn)潤(rùn)高，通通常是住住宅投資資的24倍。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商與與商家的的合作聯(lián)聯(lián)合

16、將是是以后商商業(yè)物業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)的的趨勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)是繼居居住型物物業(yè)之后后更高一一層的投投資境界界。商業(yè)業(yè)地產(chǎn)不不是講概概念，注注重一下下戶型和和環(huán)境就就能銷售售的，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的投資資價(jià)值還還與所在在區(qū)域的的商業(yè)氛氛圍是否否濃厚有有關(guān)。具具體來(lái)說(shuō)說(shuō)，建什什么業(yè)態(tài)態(tài)，在何何處建，以及建建成后的的經(jīng)營(yíng)形形式如何何，都要要有一個(gè)個(gè)科學(xué)的的整體策策劃和正正確的功功能定位位。商鋪鋪所代表表的，不不再只是是一個(gè)單單獨(dú)的鋪鋪面；更更多的，是隱藏藏在鋪面面后面的的無(wú)限獲獲利空間間。做商業(yè)地地產(chǎn)，必必須進(jìn)行行很好的的策劃定定位（前前期）和和經(jīng)營(yíng)管管理（后后期）；必須在在策劃中中營(yíng)造出出濃厚的的商業(yè)氛氛圍，創(chuàng)創(chuàng)造出

17、豐豐厚的商商業(yè)空間間，并能能夠通過(guò)過(guò)經(jīng)營(yíng)管管理長(zhǎng)期期引領(lǐng)商商家，才才能夠最最大限度度的提升升商業(yè)物物業(yè)的價(jià)價(jià)值。短短期內(nèi)，促進(jìn)銷銷售；長(zhǎng)長(zhǎng)期內(nèi)，促進(jìn)整整個(gè)商業(yè)業(yè)物業(yè)的的價(jià)值提提升，帶帶動(dòng)租售售水平的的提高。同時(shí)，真真正出錢(qián)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)物物業(yè)的業(yè)業(yè)主，往往往只是是投資者者，并不不是最終終商鋪的的使用受受益者，必須通通過(guò)再次次招商，租售商商鋪才能能最終獲獲利。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)常用的的營(yíng)銷策策略中不不同于住住宅的有有這么幾幾種：統(tǒng)一招租租售后包租租部分經(jīng)營(yíng)營(yíng)租賃加加部分出出售這就要求求先要培培育、經(jīng)經(jīng)營(yíng)出商商業(yè)價(jià)值值，然后后再實(shí)現(xiàn)現(xiàn)地產(chǎn)價(jià)價(jià)值。商業(yè)住宅宅復(fù)合型型地產(chǎn)的的裙樓底底商作為為零售業(yè)業(yè)和房地地產(chǎn)的結(jié)結(jié)合

18、，既既要考慮慮開(kāi)發(fā)商商、商鋪鋪投資者者的利益益，還要要兼顧租租賃經(jīng)營(yíng)營(yíng)著、住住區(qū)業(yè)主主的利益益。由于于每一個(gè)個(gè)參與者者都有自自己的利利益出發(fā)發(fā)點(diǎn)，因因此不可可避免的的存在矛矛盾。商商鋪?zhàn)魍撬杏袇⑴c者者的愿望望，做什什么、如如何做是是商業(yè)街街業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃的核核心群樓樓底商的的有效開(kāi)開(kāi)發(fā)，將將帶動(dòng)社社區(qū)其他他物業(yè)的的銷售，是項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)發(fā)形成良良性循環(huán)環(huán)，強(qiáng)化化項(xiàng)目的的整體品品牌形象象。商住住復(fù)合地地產(chǎn)的有有效互動(dòng)動(dòng)將催生生更豐富富的商業(yè)業(yè)形態(tài)，社區(qū)的的品質(zhì)也也將隨之之進(jìn)一步步得到提提升?？瓶茖W(xué)正確確立足于于整體規(guī)規(guī)劃的營(yíng)營(yíng)銷策劃劃，使裙裙樓商業(yè)業(yè)不僅避避免了對(duì)對(duì)自身住住宅品質(zhì)質(zhì)的破壞壞和干擾

19、擾，反而而更豐富富了社區(qū)區(qū)建筑的的整體性性和協(xié)調(diào)調(diào)性。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)立體策策劃全案案流程商業(yè)環(huán)境境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境分析 市場(chǎng)場(chǎng)分析市市場(chǎng)調(diào)查查數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)消費(fèi)者環(huán)環(huán)境分析析產(chǎn)品潛力力分析 市場(chǎng)定位位策略項(xiàng)項(xiàng)目可行行性分析析商鋪形象象定位 產(chǎn)品綜合合成本及及 投資回報(bào)報(bào)分析商商業(yè)定位位策略VVI視覺(jué)覺(jué)識(shí)別系系統(tǒng)商鋪設(shè)計(jì)計(jì)建議 設(shè)計(jì)、制作商業(yè)物業(yè)業(yè)管理體體系業(yè)種組合合規(guī)劃 產(chǎn)品銷售售 價(jià)格制定定 付款方式式商業(yè)定定價(jià)策略略完善的的價(jià)格構(gòu)構(gòu)成體系系研究操作作價(jià)格 變動(dòng)策略略 招商廣告告宣傳 及執(zhí)行 系列招商商活動(dòng) 建議及執(zhí)執(zhí)行 商鋪鋪招商策策略全案案市場(chǎng)推推廣方案案銷售推廣廣策劃 代理銷售售執(zhí)行 階段性銷銷

20、售 計(jì)劃建議議 商商鋪通路路策略立立體營(yíng)銷銷全案策策劃銷售人員員專業(yè)培培訓(xùn)銷售控制制計(jì)劃 商鋪鋪旺場(chǎng)策策略 產(chǎn)品后后續(xù)服務(wù)務(wù)銷售率率與品牌牌度雙贏贏互動(dòng)第四章、本案的的銷售操操作建議議一、銷售售策略在本案整整個(gè)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中中，周期期長(zhǎng)是帶帶來(lái)的最最大的市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)過(guò)市場(chǎng)中中短期客客源清洗洗，會(huì)時(shí)時(shí)常出現(xiàn)現(xiàn)，暫時(shí)時(shí)性的市市場(chǎng)客源源支持度度不夠。建議本本案在操操作中，壓縮整整體開(kāi)發(fā)發(fā)周期，迅速去去化產(chǎn)品品，根據(jù)據(jù)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格變化化及時(shí)調(diào)調(diào)整定價(jià)價(jià)策略，并配合合銷控，利用價(jià)價(jià)格杠桿桿和減少少供應(yīng)量量造成緊緊迫感與與熱銷感感，突破破區(qū)域行行銷，將將銷售行行為擴(kuò)張張至整個(gè)個(gè)如皋及及周邊市市縣。在推廣

21、階階段的安安排上，建議先先別墅后后商鋪的的策略。對(duì)目前前正在推推廣的商商鋪進(jìn)行行低調(diào)處處理，來(lái)來(lái)客可以以接待介介紹，對(duì)對(duì)外媒體體廣告則則先行為為住宅宣宣傳讓路路。對(duì)住住宅的推推廣開(kāi)盤(pán)盤(pán)后23個(gè)月月，別墅墅成交約約30%左右時(shí)時(shí)，可考考慮對(duì)商商業(yè)進(jìn)行行宣傳。對(duì)商業(yè)的的操作，前期宜宜采取大大客戶招招商，力力爭(zhēng)對(duì)各各區(qū)域的的業(yè)態(tài)引引進(jìn)相應(yīng)應(yīng)的主力力店，哪哪怕是租租賃也可可以并爭(zhēng)爭(zhēng)取簽訂訂意向書(shū)書(shū)可為后后期推廣廣造勢(shì)，如此可可借助大大客戶的的品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)，吸吸引小客客戶前來(lái)來(lái)投資或或經(jīng)營(yíng)，最終終促進(jìn)商商業(yè)的銷銷售。建建議組建建專業(yè)的的招商小小組，在在項(xiàng)目未未展開(kāi)銷銷售攻勢(shì)勢(shì)前，對(duì)對(duì)各類業(yè)業(yè)態(tài)的中中小經(jīng)營(yíng)

22、營(yíng)戶開(kāi)展展一對(duì)一一招商，采取強(qiáng)強(qiáng)有力的的優(yōu)惠措措施力爭(zhēng)爭(zhēng)積累一一部分的的有效經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶、簽約一一部分的的經(jīng)營(yíng)散散戶來(lái)擴(kuò)擴(kuò)大后續(xù)續(xù)銷售策策略的操操作空間間。在商業(yè)街街廣告推推廣上，要配合合住宅著著重渲染染商業(yè)街街業(yè)態(tài)及及未來(lái)的的商業(yè)前前景，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)商鋪鋪投資增增值功能能及經(jīng)營(yíng)營(yíng)自用的的使用功功能，并并配合招招商進(jìn)度度做系列列的時(shí)效效推廣，盡量保保持推廣廣的駐留留時(shí)間和和項(xiàng)目的的新鮮感感。對(duì)商業(yè)街街可根據(jù)據(jù)推廣效效果及銷銷售態(tài)勢(shì)勢(shì)采取以以下商鋪鋪銷售策策略。自由經(jīng)營(yíng)營(yíng)：不控控制業(yè)態(tài)態(tài)，通過(guò)過(guò)廣告及及現(xiàn)場(chǎng)引引導(dǎo)盡量量符合規(guī)規(guī)劃業(yè)態(tài)態(tài)委托經(jīng)營(yíng)營(yíng)：提供供承租信信息，具具體事項(xiàng)項(xiàng)由雙方方洽談返租經(jīng)營(yíng)營(yíng)：一定定

23、年限內(nèi)內(nèi)通過(guò)返返租來(lái)吸吸引純投投資客戶戶以上三種種經(jīng)營(yíng)方方式可視視本案具具體銷售售狀況酌酌情分期期開(kāi)展。二、促銷銷手段小眾媒體體：由于于如皋地地區(qū)缺少少權(quán)威性性強(qiáng)的大大眾媒體體，通過(guò)過(guò)大眾媒媒體的廣廣告效應(yīng)應(yīng)較差，建議本本案在操作中中主要以以小眾媒媒體，更更多的面面向主力力意向性性客戶進(jìn)進(jìn)行宣傳傳。主要方式式：DMM（主要要為SPP活動(dòng)得得宣傳預(yù)預(yù)告），沿街派派發(fā)或者者對(duì)私家家車(chē)進(jìn)行行派發(fā)設(shè)立樓書(shū)書(shū)宣傳資資料宣傳傳架，在在市內(nèi)高高檔消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所、大型綜綜合商場(chǎng)場(chǎng)的高檔檔柜臺(tái)、效益較較好的企企事業(yè)單單位設(shè)立立宣傳架架，建立目標(biāo)標(biāo)客戶俱俱樂(lè)部。POP，戶外廣廣告形式式主要采采用羅馬馬旗、燈燈箱、看看

24、板等，沿區(qū)域域客戶活活動(dòng)線路路配置戶戶外廣告告。第五章、本案的的企劃推推廣計(jì)劃劃企劃推廣廣文案對(duì)商業(yè)的的推廣企企劃，主主要著重重商業(yè)街街的復(fù)合合形態(tài)，以綜合合商業(yè)街街，別墅墅小區(qū)完完善配套套的形象象出現(xiàn)，對(duì)于機(jī)機(jī)動(dòng)車(chē)配配件市場(chǎng)場(chǎng)，前期期已經(jīng)有有了一定定量的宣宣傳，基基本已經(jīng)經(jīng)深入人人心了，在后期期操作中中可降低低宣傳力力度。綜合商圈圈，復(fù)合合業(yè)態(tài)稀世地段段，稍縱縱即逝黃金比例例，性價(jià)價(jià)優(yōu)異帶租售鋪鋪，三年年返租生活配套套，一站站服務(wù)相關(guān)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)文案闡闡述：商業(yè)物業(yè)業(yè)的商圈圈效應(yīng)，地域的的黃金屬屬性，是是決定大大型商業(yè)業(yè)物業(yè)與與房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的重要因因素，黃黃金大道道，地處處主城區(qū)區(qū)南大門(mén)門(mén)，是貫

25、貫穿中心心城區(qū)的的必經(jīng)之之路，交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)發(fā)達(dá)完完善，商商業(yè)中心心地位無(wú)無(wú)可非議議。繁華華商機(jī)延延續(xù)不遺遺余力，雙重人人氣、雙雙重財(cái)氣氣，財(cái)富富升值魅魅力無(wú)限限。黃金大道道將通過(guò)過(guò)全面的的招商引引資，引引入主力力店等方方式精心心打造城城中新型型商圈，是開(kāi)放放休閑配配套商業(yè)業(yè)，各類類便利店店，連鎖鎖店的理理想之地地。同時(shí)時(shí)加上現(xiàn)現(xiàn)有成熟熟氣配商商城，一一個(gè)完善善的集休休閑娛樂(lè)樂(lè)、專業(yè)業(yè)市場(chǎng)為為一體的的綜合商商圈，將將亮相城城南，閃閃亮登場(chǎng)場(chǎng)。復(fù)合業(yè)態(tài)態(tài)，功能能互補(bǔ)。街區(qū)商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)豐富，集娛樂(lè)樂(lè)、休閑閑、餐飲飲、居住住為一體體，各業(yè)業(yè)態(tài)間動(dòng)動(dòng)態(tài)互補(bǔ)補(bǔ)。讓客客戶真正正享受到到一站式式購(gòu)物的的樂(lè)趣。黃金比例例，性價(jià)價(jià)優(yōu)異。街區(qū)商商業(yè)空間間的科學(xué)學(xué)規(guī)劃只只需步行行的距離離，便可可輕松享享受娛樂(lè)樂(lè)、休閑閑、美食食。黃金金比例的的店面分分布，合合理的面面寬、進(jìn)進(jìn)深，讓讓店鋪投投