深圳同致地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)策劃報(bào)告模塊模板

1、深圳同致地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)策劃報(bào)告模塊同致地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃營銷工作報(bào)告書第一部分、商業(yè)市場調(diào)研影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi) 水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局,商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度 及其影響力，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手 的實(shí)力與策略等。因此,在操作商業(yè)地產(chǎn)時(shí),市場調(diào)研成了商場成 敗的橋頭堡。調(diào)研種類所需資料/研究范圍商圈研究對項(xiàng)目所在地的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，營業(yè)品 種,人流狀況與交通狀況及其購買力。消費(fèi)者研究對消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研。投資客戶研究對投資客戶所投資的商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研，如客戶區(qū)域、投資動向、營 業(yè)時(shí)

2、間、業(yè)績、鋪面狀況等。競爭對手研究包括競爭項(xiàng)目面積，基本狀況及競爭研究等。一、市場調(diào)研概況調(diào)研時(shí)間、地點(diǎn)區(qū)域、回收問卷、調(diào)查方法（消費(fèi)者座談會、實(shí)地考察法、分區(qū)域隨機(jī)抽樣法等）與基本結(jié)論二、宏觀背景分析1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較2、國民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、3、政府有關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會因素分析等三、區(qū)域商業(yè)市場研究（一）、區(qū)域商圈研究1、城市發(fā)展?fàn)顩r:GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。2、項(xiàng)目區(qū)域商貿(mào)狀況:交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消 費(fèi)結(jié)構(gòu)等。3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流,研究范圍包括:人流 類量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)、對不同類別的需求（吃、喝、 玩、樂）

3、等。4、 商圈輻射范圍:一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競 爭項(xiàng)目等。（二）、終端消費(fèi)者研究1、消費(fèi)習(xí)慣:地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、 性別等。2、逛商場頻度:是影響商場人流的關(guān)鍵。3、偏愛商場：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)及其原 因。4、對項(xiàng)目商圈評價(jià):包括區(qū)域商品價(jià)格、對商場滿意度等。（三）、投資客戶研究1、經(jīng)營范圍:找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。個(gè)別需要。2、投資動向:包括投資類型、租金范圍及交納方式等。3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況:包括經(jīng)營時(shí)間、營業(yè)時(shí)間、經(jīng)營業(yè)績（四）、競爭對手研究1、競爭者基本狀況:包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)、劣勢等。2、

4、競爭項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、 輻射范圍等。四、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性探討1、基本結(jié)論：消費(fèi)群體對商場業(yè)態(tài)構(gòu)成、 消費(fèi)品要求、地段要求、消費(fèi)心 態(tài)、對商場規(guī)劃與配套的要求、信息來源、購買方式、消費(fèi)習(xí) 慣等2、專題研究專題一:不同消費(fèi)群體消費(fèi)意向（例：民營企業(yè)老板、公務(wù)員、個(gè) 體工商業(yè)者、白領(lǐng)階層、工薪階層等等）專題二:消費(fèi)者收入水平與商場消費(fèi)傾向及習(xí)慣五、頊目經(jīng)營方式論證1、項(xiàng)目與同類型物業(yè)的比較論證2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證3、項(xiàng)目消費(fèi)者群體分析及引導(dǎo)性消費(fèi)行為論證4、項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及租金價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)性論證5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營管理水平的論證第二部分、項(xiàng)目可行性研究一、前言項(xiàng)

5、目總體情況進(jìn)行說明、分析、總結(jié)二、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目所處的具體位置、規(guī)模2、項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)體市場分析體市場分析1、區(qū)域商業(yè)市場狀況 2、根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分析當(dāng)?shù)嘏c所評估項(xiàng)目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場 供需狀況及價(jià)格水平分析價(jià)格、居民收入、消費(fèi)偏好、相關(guān)產(chǎn) 品價(jià)格、對未來預(yù)期及經(jīng)濟(jì)政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，經(jīng) 過對這些因素的分析和預(yù)測項(xiàng)目的市場發(fā)展趨勢。3、主要競爭對手分析對區(qū)域內(nèi)競爭者進(jìn)行調(diào)查及分析比較4、項(xiàng)目SWOT分析經(jīng)過對項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會與威脅的分析，為項(xiàng)目的定位提 供依據(jù)5、項(xiàng)目市場定位經(jīng)過比較分析，確定項(xiàng)目的整體市場定位、 功能定位、檔次定 位、客戶定位、價(jià)格定位、營銷定位等方面，為確定項(xiàng)目的開發(fā) 設(shè)計(jì)方案提供依據(jù)6、項(xiàng)目初步開發(fā)設(shè)計(jì)方案經(jīng)過前述分析比較，確定項(xiàng)目最佳的開發(fā)、設(shè)計(jì)方案7、項(xiàng)目投資成本估算估算項(xiàng)目的投資費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、主體開發(fā) 費(fèi)、其它費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)及稅費(fèi)8、項(xiàng)目投資效益預(yù)測主要根據(jù)項(xiàng)目未來銷售收入及收益情況，計(jì)算項(xiàng)