房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)實(shí)務(wù)培訓(xùn)

1、2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)1房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)實(shí)務(wù) 張建輝 新疆瑞新有限責(zé)任會(huì)計(jì)師事務(wù)所 2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)若干實(shí)務(wù)第1講 了解房地產(chǎn)企業(yè)及其環(huán)境第2講 房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)審計(jì)第3講 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表附注特點(diǎn)2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖項(xiàng)目前期工作成立項(xiàng)目公司招標(biāo)/拍賣取得土地使用權(quán)，簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，交納土地出讓金，取得土地使用證項(xiàng)目選址及取得選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證物業(yè)接管施工單位招標(biāo)，申請(qǐng)施工許可證項(xiàng)目建設(shè)，包括現(xiàn)場(chǎng)管理房產(chǎn)預(yù)售項(xiàng)目驗(yàn)收竣工市政配套施工環(huán)保驗(yàn)收綠

2、化、衛(wèi)生防疫、環(huán)衛(wèi)、電梯、管線等部門(mén)驗(yàn)收消防驗(yàn)收人防驗(yàn)收與購(gòu)房者辦理驗(yàn)收、移交消防驗(yàn)收工程質(zhì)量監(jiān)督驗(yàn)收建筑面積測(cè)繪竣工檔案驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)交付使用許可證辦理竣工驗(yàn)收備案配套設(shè)施驗(yàn)收取得房屋所有權(quán)證可行性研究、做出決策第1講 了解房地產(chǎn)企業(yè)及其環(huán)境2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)4第1講 了解房地產(chǎn)企業(yè)及其環(huán)境 1.1 房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境與監(jiān)管環(huán)境以及其他外部因素； 1.2 被審計(jì)單位的性質(zhì)； 1.3 被審計(jì)單位對(duì)會(huì)計(jì)政策的選擇和運(yùn)用； 1.4 被審計(jì)單位的目標(biāo)、戰(zhàn)略以及相關(guān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； 1.5 被審計(jì)單位財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的衡量和評(píng)價(jià)； 1.6 被審計(jì)單位的內(nèi)部控制。 2009-7-1張建輝

3、 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)51.1 房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素1、行業(yè)狀況注冊(cè)會(huì)計(jì)師可能需要了解以下情況：（1）房地產(chǎn)行業(yè)的總體發(fā)展趨勢(shì)是什么？（2）當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所處市場(chǎng)的需求、市場(chǎng)容量和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)如何？（3）房地產(chǎn)行業(yè)是否受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，以及采取了什么行動(dòng)使波動(dòng)產(chǎn)生的影響最小化？如08年金融危機(jī)的影響，企業(yè)是否采取保持貨幣充裕、適時(shí)謹(jǐn)慎擴(kuò)長(zhǎng)、控制項(xiàng)目進(jìn)度、積極儲(chǔ)備業(yè)績(jī)方式等措施來(lái)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)61.1 房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素2、房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)涉及的法律法規(guī)1）法律中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(主席令200

4、7年第72號(hào) )城鄉(xiāng)規(guī)劃法(主席令2007年第74號(hào) )中華人民共和國(guó)土地管理法(主席令第28號(hào))中華人民共和國(guó)建筑法(主席令第91號(hào)) 2）行政法規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定(建設(shè)部令第77號(hào)) 建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法(建規(guī)1991583號(hào))關(guān)于統(tǒng)一實(shí)行建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的通知(建規(guī)字1990第66號(hào))中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例(國(guó)務(wù)院令 第256號(hào) )建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法(國(guó)土資源部令第3號(hào))招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(國(guó)土資源部令第39 號(hào))中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 (國(guó)務(wù)院令第55號(hào))建筑工程施工許可管理辦法 （19

5、99年10月15日建設(shè)部令第71號(hào)發(fā)布，2001年7月4日修正）工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定（建監(jiān)1995737號(hào)）城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院令第248號(hào)） 2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)71.1 房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素2、房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)涉及的法律法規(guī)2）行政法規(guī)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例（國(guó)國(guó)務(wù)院令第279號(hào) ）建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法 （建質(zhì)20057號(hào) ）建設(shè)項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收辦法的通知（建設(shè)19901215號(hào)）房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法（建設(shè)部令第78號(hào)）房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定（建建2000142號(hào)）關(guān)于

6、規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為的通知（建住房200244號(hào)） 商品房銷售管理辦法建設(shè)部令第88號(hào) 城市商品房預(yù)售管理辦法（建設(shè)部令第131號(hào)2004年7月20日修訂 ）城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定建設(shè)部令第45號(hào) 房屋登記辦法建設(shè)部令第168號(hào) 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法（建設(shè)部令第 號(hào)）商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定（建房1998102號(hào)）經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 （建住房2007258號(hào) ）建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法(財(cái)建2004369號(hào) )2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)81.1 房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素2、房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)涉及的法律法規(guī)3）地方頒布

7、的行政法規(guī)及規(guī)章新疆維吾爾自治區(qū)實(shí)施房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法細(xì)則（新建監(jiān)200011號(hào)）徐州市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目交付使用管理暫行辦法（徐州市人民政府令第114號(hào)）北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法 （京建法200799號(hào) ）上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定 (2005年11月25日上海市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十四次會(huì)議通過(guò))銀川市新建住宅配套設(shè)施交付使用管理規(guī)定 （2006年5月12日寧夏回族自治區(qū)第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十二次會(huì)議通過(guò)）蘇州市商品住宅交付使用管理辦法 （蘇州市人民政府令第 94

8、 號(hào)）2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)91.1 房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素2、房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)涉及的法律法規(guī)4）涉及的稅收法規(guī)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 （ 財(cái)法字19956號(hào)）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國(guó)稅發(fā)200991號(hào) ）財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知(財(cái)稅字1995048號(hào))財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知(財(cái)稅200621號(hào)) 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)

9、讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知(財(cái)稅2002191號(hào))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第540號(hào) ）中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）中華人民共城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例（國(guó)發(fā)198519號(hào)）中華人民共城市房產(chǎn)稅暫行條例（國(guó)發(fā)198690號(hào)）中華人民共城市印花稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第11號(hào)）中華人民共城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第483號(hào)）中華人民共城耕地占用稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第511號(hào)）2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)101.2 被審計(jì)單位的性質(zhì)1、所有權(quán)結(jié)構(gòu)；2、治理結(jié)構(gòu)；3、組織結(jié)構(gòu) ；

10、4、經(jīng)營(yíng)活動(dòng) ；5、投資活動(dòng) ；6、籌資活動(dòng)1.3 被審計(jì)單位對(duì)會(huì)計(jì)政策的選擇和運(yùn)用 （一）重要項(xiàng)目的會(huì)計(jì)政策和行業(yè)慣例（二）重大和異常交易的會(huì)計(jì)處理方法（三）會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)的變更（四）被審計(jì)單位何時(shí)采用以及如何采用新頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)會(huì)計(jì)制度。 2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)111.4 被審計(jì)單位的目標(biāo)、戰(zhàn)略以及相關(guān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)1、政策風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家政策在產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)、購(gòu)買力的刺激、稅收信貸的杠桿作用等方面。2、地域區(qū)段風(fēng)險(xiǎn)分析 。政府出于公共利益或城市發(fā)展需要時(shí)，可以通過(guò)城市劃規(guī)對(duì)某地域、區(qū)位、路段的土地用途、建筑容積率指標(biāo)作出硬性的規(guī)定。 3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，因?yàn)?/p>

11、設(shè)計(jì)、施工條件，環(huán)境條件變化等因素導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本提高的風(fēng)險(xiǎn)。如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中如存在停工、爛尾、空置的情況等風(fēng)險(xiǎn)。 4、籌資風(fēng)險(xiǎn)。公司籌措資全時(shí)，受經(jīng)濟(jì)周期、產(chǎn)業(yè)政策、銀行貸款政策、預(yù)售情況等因素影響的風(fēng)險(xiǎn)。5、銷售風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售受項(xiàng)目定位、銷售價(jià)格變動(dòng)、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)供應(yīng)情況等因素影響的風(fēng)險(xiǎn)。6、土地風(fēng)險(xiǎn)。土地開(kāi)發(fā)時(shí)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，包括市政規(guī)劃調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)、土地閑置風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)變化的風(fēng)險(xiǎn)。如在集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)。7、合作和合資項(xiàng)目的控制風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)合作、合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如果設(shè)有實(shí)際控制權(quán)將增加不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。 8、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。已完工項(xiàng)目或在建項(xiàng)目如果存在質(zhì)量缺陷，將會(huì)對(duì)公司產(chǎn)生不利影響的風(fēng)險(xiǎn)，如工

12、程質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題而導(dǎo)致事故發(fā)生,上海市閔行區(qū)蓮花河畔景苑 。9、其他風(fēng)險(xiǎn)。稅收制度、房改制度和購(gòu)房貸款政策、對(duì)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)方面的其它政策變化對(duì)公司的不利影響的風(fēng)險(xiǎn)。 10、舞弊風(fēng)險(xiǎn)。2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)121.5 被審計(jì)單位財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的衡量和評(píng)價(jià)（一）關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)；（二）業(yè)績(jī)趨勢(shì)；（三）預(yù)測(cè)、預(yù)算和差異分析；（四）管理層和員工業(yè)績(jī)考核與激勵(lì)性報(bào)酬政策；（五）分部信息與不同層次部門(mén)的業(yè)績(jī)報(bào)告；（六）與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的業(yè)績(jī)比較；（七）外部機(jī)構(gòu)提出的報(bào)告。1.6 了解被審計(jì)單位的內(nèi)部控制 （1）控制環(huán)境；（2）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過(guò)程；（3）信息系統(tǒng)與溝通；（4）控制活動(dòng)。（5）對(duì)控制的監(jiān)督。

13、要點(diǎn)：注冊(cè)會(huì)計(jì)師需要了解和評(píng)價(jià)的內(nèi)部控制只是與財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)相關(guān)的內(nèi)部控制，并非房地產(chǎn)企業(yè)所有的內(nèi)部控制。2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)131.7 審計(jì)資料清單1、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)2、拆遷協(xié)議、拆遷許可證3、建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證6、國(guó)有土地使用證7、施工許可證8、商品房銷售許可證9、施工承包合同、監(jiān)理合同、勘察設(shè)計(jì)合同10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)11、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（含建筑工程竣工驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)）12、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表13、入住通知單、購(gòu)房者簽署的房屋驗(yàn)收合格書(shū)14、工程投資概算、預(yù)算報(bào)告15、規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防等部門(mén)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告或批準(zhǔn)使用

14、文件16、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告17、工程監(jiān)理報(bào)告、工程進(jìn)度資料及工程竣工決（結(jié)）算報(bào)告18、商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū) 19、住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū) 20、商品房買賣合同及銷售合同統(tǒng)計(jì)表 21、土地出讓合同及市政配套費(fèi)協(xié)議書(shū)22、如有合作建房者需提供合作建房政府批文，及合作建房合同、協(xié)議等有關(guān)資料23、當(dāng)期的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、銷售計(jì)劃、投資計(jì)劃等資料2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)14第2講 房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì) 重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)審計(jì)2.1 審計(jì)底稿存在的主要問(wèn)題2.2 房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問(wèn)題2.3 房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)中重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)審計(jì)2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)152.1 審計(jì)底稿存在

15、的主要問(wèn)題一、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體認(rèn)識(shí)不夠，如對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程關(guān)注不夠二、風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)理念未得到認(rèn)真貫徹，仍停留在就賬論賬審計(jì)，未做到：“跳出交易看實(shí)質(zhì)，跳出會(huì)計(jì)看審計(jì)”三、控制測(cè)試、分析性程序執(zhí)行不到位四、房地產(chǎn)企業(yè)存貨、收入審計(jì)獲取審計(jì)證據(jù)不充分、適當(dāng)，未體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)五、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分配底稿記錄不清晰2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)162.2 房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問(wèn)題一是銷售收入不實(shí)。少計(jì)收入或提前確認(rèn)收入、虛假銷售等，表現(xiàn)為收取商品房房款長(zhǎng)期掛賬等方面。二是虛列開(kāi)發(fā)成本。成本費(fèi)用反映不實(shí)，已銷售房屋未及時(shí)轉(zhuǎn)為成本；或不按規(guī)定及時(shí)辦理工程決算，導(dǎo)致成

16、本不準(zhǔn)確。三是存貨資產(chǎn)不實(shí)。主要表現(xiàn)為隨意結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬面未反映，或者房產(chǎn)已銷售仍作為存貨核算。四是嚴(yán)重的偷逃稅問(wèn)題。五是假按揭騙取銀行貸款。2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)172.3 房地產(chǎn)企業(yè)重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)審計(jì) 2.3 .1 收入確認(rèn)不實(shí) 2.3 .2 存貨核算不實(shí) 2.3 .3 借款費(fèi)用資本化 2.3 .4 資金不足導(dǎo)致持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存在重大不確定性 2.3 .5 合作建房資金的會(huì)計(jì)處理 2.3 .6 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)問(wèn)題 2.3 .7 關(guān)聯(lián)方交易2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)182.3 分析性程序的運(yùn)用-指標(biāo)分析一、獲利能力銷售毛利率(%)=毛利額/銷

17、售收入100%銷售凈利率(%)=凈利潤(rùn)/銷售收入100%總資產(chǎn)報(bào)酬率(%) =息稅前利潤(rùn)總額/平均資產(chǎn)總額100%凈資產(chǎn)收益率(%)=凈利潤(rùn)/平均凈資產(chǎn)100%二、營(yíng)運(yùn)能力分析應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(次)=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額存貨周轉(zhuǎn)率(次) =主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/存貨平均余額股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率(次)=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額/股東權(quán)益總額總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次) =主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額/平均資產(chǎn)總額三、償債能力分析資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額100%流動(dòng)比率(倍) =流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債100%速動(dòng)比率(倍) =速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債100%利息保障倍數(shù)(倍) =息稅前利潤(rùn)總額/利息支出四、發(fā)展能力分析主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增

18、長(zhǎng)率(%)=業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)額/上年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入*100%凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率(%) =凈利潤(rùn)增長(zhǎng)額/上年凈利潤(rùn)*100%利潤(rùn)總額增長(zhǎng)率(%)=利潤(rùn)總額增長(zhǎng)額/上年利潤(rùn)總額*100%總資產(chǎn)增長(zhǎng)率(%) =資產(chǎn)總額增長(zhǎng)額/上年資產(chǎn)總額*100%2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)192.3分析師常用的幾個(gè)指標(biāo)除了前述指標(biāo)外，分析師還注重以下指標(biāo)分析：1、現(xiàn)金總資產(chǎn)比率=貨幣資金/資產(chǎn)總額*100%2、存貨總資產(chǎn)比率=存貨/資產(chǎn)總額*100%3、預(yù)收賬款比總資產(chǎn)比率=預(yù)收賬款/資產(chǎn)總額*100%4、凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-貨幣資金）/所有者權(quán)益總額*100%5、資金彈性系數(shù)（1）計(jì)算公司在1年內(nèi)能夠提供的現(xiàn)

19、金存量與流量總和=貨幣資金（資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)）+銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金（現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)）A（2）計(jì)算短期負(fù)債=短期借款+1年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債 B（3）短期償債能力（資金彈性系數(shù)）=A-B2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)202.3 .1 收入確認(rèn)不實(shí)一、商品房銷售收入確認(rèn)原則二、商品房銷售收入存在的問(wèn)題 三、商品房銷售收入審計(jì)程序四、商品房銷售收入審計(jì)取證五、發(fā)生退房的幾種情形六、預(yù)收賬款的審計(jì)程序七、應(yīng)收賬款的審計(jì)程序八、商品銷售成本審計(jì)程序九、商品銷售收入審計(jì)案例2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)21一、商品房銷售收入確認(rèn)原則序號(hào) 收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn) 收入確認(rèn)的具體條件 備注第一種

20、標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)辦理竣工驗(yàn)收備案 1、辦理竣工驗(yàn)收備案；2、簽訂銷售合同；3、取得收取房款或取得收款的憑據(jù)；4、收入和成本能夠可靠計(jì)量。 如華業(yè)地產(chǎn)、金地集團(tuán)、名流置業(yè)等公司。 第二種標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)工程竣工并具備入住或合同規(guī)定的移交條件已達(dá)到。 A、1、完工或竣工驗(yàn)收合格；2、簽訂銷售合同；3、取得買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明（通常收到銷售合同金額的20%、30%、50%、80%訂金或房款；4、履行合同規(guī)定的義務(wù)；5、合同約定的移交條件已經(jīng)達(dá)到。 萬(wàn)科 A、東華實(shí)業(yè)、泛海建設(shè)、萬(wàn)通地產(chǎn)、浙江廣廈等公司。 B、1、工程竣工并具備入住交房條件；或者合同約定的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交條件已達(dá)到；2、具有經(jīng)購(gòu)買方認(rèn)可的

21、銷售合同或其他結(jié)算通知書(shū)、簽訂銷售合同；3、履行合同規(guī)定的義務(wù)，開(kāi)具發(fā)票已收款；4、成本可靠計(jì)量。 如中華企業(yè)、新黃浦、銀泰股份、豫園商城、天房發(fā)展、華麗家族、天宸股份等公司。 2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)22一、商品房銷售收入確認(rèn)原則序號(hào) 收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn) 收入確認(rèn)的具體條件 備注第三種標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)主體完工或竣工時(shí)點(diǎn) 1、主體竣工、完工驗(yàn)收合格，或者主體完工封頂；2、簽訂銷售合同。3、收到房款，房款達(dá)到30%、50%、100%時(shí)，或者取得付款證明；4、無(wú)退房意向； 6、取得預(yù)售許可證；7、收入成本可靠計(jì)量。 如中國(guó)武夷、冠城大通、成發(fā)科技、等公司。第四種標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)交付使用為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn) 1

22、、簽訂銷售合同；2、辦理竣工驗(yàn)收備案；3、辦理交付手續(xù)或簽訂收樓意見(jiàn)書(shū)，對(duì)于買方接到書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，于書(shū)面交房通知確定的交付使用時(shí)限結(jié)束后即確收入的實(shí)現(xiàn)；或者向業(yè)主發(fā)出入伙通知和/或公告后，已向該業(yè)主實(shí)際交付房產(chǎn)或合同約定的交房日屆滿；4、提交結(jié)算賬單；5、履行合同規(guī)定的義務(wù)，相關(guān)銷售價(jià)款已經(jīng)取得或者確信可以取得；6、成本能夠可靠地計(jì)量。 如保利地產(chǎn)、華發(fā)股份、榮盛發(fā)展、深振業(yè)A等公司。 第五種標(biāo)準(zhǔn)（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；（4

23、）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。以收入準(zhǔn)則規(guī)定的條件確認(rèn)銷售房地產(chǎn)收入，即已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方； 既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制； 收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)； 相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。 如廣宇發(fā)展、上海新梅、萊茵置業(yè)等公司。 2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)23一、商品房銷售收入確認(rèn)原則結(jié)論:1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格是確認(rèn)收入的首要條件。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目商品房已竣工驗(yàn)收合格，包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門(mén)（含配套設(shè)施驗(yàn)收）驗(yàn)

24、收批準(zhǔn)文件，并在主管部門(mén)辦理竣工驗(yàn)收備案；2、已與購(gòu)房者簽訂銷售合同；3、已取得有資質(zhì)部門(mén)出具的商品房面積測(cè)繪成果報(bào)告書(shū)；4、房地產(chǎn)企業(yè)已收到50%以上房款，開(kāi)具銷售發(fā)票或提交結(jié)算賬單；5、商品房經(jīng)購(gòu)房者驗(yàn)收合格，雙方無(wú)異議；向購(gòu)房者辦理交付房屋入住手續(xù)，簽署房屋交接書(shū)，并向購(gòu)房者提交住房質(zhì)量保證書(shū)、住房使用說(shuō)明書(shū)；6、某些合同條款決定是否確認(rèn)銷售收入。7、工程竣工結(jié)算已完成，成本能夠可靠計(jì)量。2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)24二、商品房銷售收入存在的問(wèn)題1、預(yù)收房款長(zhǎng)期掛賬、延遲確認(rèn)收入 ；2、利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理漏洞隱瞞收入，或延遲開(kāi)具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票調(diào)整銷售收入入賬時(shí)間

25、 ；3、視同銷售不確認(rèn)收入； 4、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入、周轉(zhuǎn)房收入直接沖減裝飾裝修支出。2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)25三、商品房銷售收入審計(jì)程序11、獲取或編制主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、成本項(xiàng)目明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確并核對(duì)與總賬、明細(xì)賬、報(bào)表發(fā)生額是否相符；2、檢查房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則和方法是否符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，前后期是否一致；3、實(shí)施實(shí)質(zhì)性分析程序 1）將本年度銷售收入與上年度的進(jìn)行比較，分析商品房銷售收入結(jié)構(gòu)和價(jià)格變動(dòng)是否正常，并分析異常變動(dòng)的原因； 2）比較本年度各月各種主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、成本及毛利率的波動(dòng)情況，分析其變動(dòng)趨勢(shì)是否正常； 3）根據(jù)普通發(fā)票申報(bào)表，測(cè)算全年收入，與實(shí)際入賬金額核

26、對(duì)，并檢查是否存在虛開(kāi)發(fā)票或銷售而未開(kāi)票情況；（不太適用）4、獲取商品房銷售價(jià)格目錄，抽查售價(jià)是否符合價(jià)格政策，并注意有無(wú)價(jià)格異?；蜣D(zhuǎn)移收入情況；（不適用） 2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)26三、商品房銷售收入審計(jì)程序25、抽查銷售業(yè)務(wù)的銷售合同、原始憑證(發(fā)票、房屋交接書(shū)等)，并追查至記賬憑證及明細(xì)賬6、結(jié)合對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表日應(yīng)收賬款的函詢程序，觀察有無(wú)未經(jīng)認(rèn)可的大額銷售 ；商品房銷售收入結(jié)合應(yīng)收賬款回函情況查驗(yàn)收入確認(rèn)的正確性，若應(yīng)收賬款回函金額不符，且替代程序也無(wú)法確認(rèn)應(yīng)收款項(xiàng)的正確性，則需對(duì)收入的結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)一步進(jìn)行查驗(yàn)，如合同的簽訂日期、交房的日期等，以確認(rèn)是否存在提早結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況

27、。 7、調(diào)查向關(guān)聯(lián)方銷售的情況，審查其價(jià)格是否公允；若存在關(guān)聯(lián)方交易情況，則需查驗(yàn)銷售合同、收款情況、交房情況等，并將其單價(jià)與同一情況下的其他交易方的單價(jià)進(jìn)行比較，查驗(yàn)是否公允，必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整。8、根據(jù)評(píng)估的舞弊風(fēng)險(xiǎn)等因素增加的審計(jì)程序；9、檢查營(yíng)業(yè)收入是否已按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在財(cái)務(wù)報(bào)表中作出恰當(dāng)列報(bào)。 注意：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的結(jié)轉(zhuǎn)與預(yù)收賬款的查驗(yàn)需結(jié)合進(jìn)行，特別需關(guān)注結(jié)轉(zhuǎn)收入的依據(jù)是否充分（如合同日期、收款情況、交房日期等），檢查是否存在應(yīng)確認(rèn)而未確認(rèn)收入或不應(yīng)確認(rèn)收入而提早確認(rèn)收入的情況。檢查入住通知書(shū)的筆跡是否為同一人；應(yīng)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)觀察、拍照等審計(jì)程序，并形成文字記錄、照片等審計(jì)證據(jù)。20

28、09-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)27四、商品房銷售收入審計(jì)取證1、商品房預(yù)售許可證2、工程竣工驗(yàn)收備案表3、入住通知單、房屋交接書(shū)4、住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)5、商品房實(shí)測(cè)面積技術(shù)報(bào)告6、銷售合同統(tǒng)計(jì)明細(xì)表2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)28五、發(fā)生退房的幾種情形一、不能提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū);二、開(kāi)發(fā)商無(wú)故比原合同約定延遲交樓，以購(gòu)房人催促后超過(guò)3個(gè)月交房的；三、開(kāi)發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同約定的配套環(huán)境的；四、開(kāi)發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的；五、合同約定，且房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%（不含3%）的，可拒絕收房，并

29、解除購(gòu)房合同；六、經(jīng)符合資質(zhì)的質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核核驗(yàn)，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確實(shí)不合格的，房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的；七、出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押、所售房屋已出售的事實(shí)；2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)29六、預(yù)收賬款審計(jì)程序1、獲取或編制預(yù)收賬款明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)和明細(xì)賬合計(jì)數(shù)核對(duì)是否相符；2、抽查預(yù)收賬款有關(guān)的預(yù)售合同（商品房銷售合同）和租賃合同，檢查已實(shí)現(xiàn)銷售的商品是否及時(shí)轉(zhuǎn)銷預(yù)收賬款，并檢查至審計(jì)日止已轉(zhuǎn)銷的預(yù)收賬款； (1)向客戶取得預(yù)售許可證，并將預(yù)售房情況與預(yù)售許可證的內(nèi)容進(jìn)行核對(duì)；(2)向客戶取得全部預(yù)售合同（商品房銷售合同）和定金合同，將合同情

30、況如房產(chǎn)權(quán)利人、房號(hào)、面積、銷售單價(jià)、總房?jī)r(jià)、交房情況等相關(guān)內(nèi)容記錄在底稿中，并將合同情況與賬面情況進(jìn)行核對(duì)；(3)取得入住通知書(shū)或房屋交接書(shū)與賬面情況進(jìn)行核對(duì)；(4) 核對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易網(wǎng)的網(wǎng)上信息，將網(wǎng)上所示信息與賬面情況進(jìn)行核對(duì)。（5）對(duì)已轉(zhuǎn)銷的較大額預(yù)收賬款進(jìn)行檢查，核對(duì)記賬憑證、入住通知書(shū)、房屋交接書(shū)、銷貨發(fā)票等，并注意這些憑證發(fā)生日期及轉(zhuǎn)銷日期的合理性；3、抽查明細(xì)賬發(fā)生額，檢查原始憑證與賬面記錄是否相符，檢查資金流入來(lái)源是否正常，檢查有無(wú)不屬于因轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)等業(yè)務(wù)的債務(wù)，如有，應(yīng)作出記錄或作必要調(diào)整； 1）預(yù)收賬款的現(xiàn)金流入對(duì)象與購(gòu)房單位不符，

31、需向客戶詢問(wèn)原因，并收集相關(guān)資料判斷情況是否正常，必要時(shí)向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行咨詢并作相應(yīng)的處理。 2）預(yù)收賬款的貸方發(fā)生額為轉(zhuǎn)賬方式，需結(jié)合對(duì)應(yīng)科目進(jìn)行查驗(yàn)。4、檢查預(yù)收賬款長(zhǎng)期掛賬的原因，并作出記錄，必要時(shí)予以調(diào)整；一般情況下不應(yīng)存在長(zhǎng)期掛賬的情況，如有，審計(jì)人員應(yīng)向公司有關(guān)人員查詢?cè)摽铐?xiàng)的性質(zhì)，并取得相關(guān)依據(jù)，特別需關(guān)注是否存在糾紛情況，同時(shí)查明該款項(xiàng)是否應(yīng)該在本科目核算，并根據(jù)實(shí)際情況必要時(shí)作相應(yīng)審計(jì)調(diào)整。5、對(duì)稅法規(guī)定應(yīng)在收到預(yù)收賬款時(shí)計(jì)繳相關(guān)稅金的，應(yīng)結(jié)合應(yīng)交稅金項(xiàng)目，檢查其是否及時(shí)、足額計(jì)繳有關(guān)稅金；6、根據(jù)評(píng)估的舞弊風(fēng)險(xiǎn)等因素增加的審計(jì)程序；7、檢查預(yù)收賬款是否已按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)

32、定在財(cái)務(wù)報(bào)表中作出恰當(dāng)列報(bào) 。 2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)30七、應(yīng)收賬款審計(jì)程序1、獲取或編制應(yīng)收賬款明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)及明細(xì)賬合計(jì)數(shù)核對(duì)是否相符程序；2、對(duì)應(yīng)收賬款余額作分析性復(fù)核，若有重大波動(dòng)應(yīng)查明原因并作出記錄；3、查驗(yàn)應(yīng)收賬款賬齡分析是否正確；4、選取賬齡長(zhǎng)、金額大的債權(quán)，檢查有關(guān)合同、原始憑證等，并進(jìn)行函證（包括重分類轉(zhuǎn)入項(xiàng)目），對(duì)大額頻繁往來(lái)客戶發(fā)詢證函時(shí)請(qǐng)公司提供對(duì)賬的流水記錄；未回函的，可再次發(fā)函，如不回函可采用替代審計(jì)程序進(jìn)行檢查，但必須形成規(guī)范的審核記錄，并說(shuō)明確認(rèn)與否的結(jié)論及依據(jù)；5、抽查明細(xì)賬發(fā)生額，檢查原始憑證與賬面記錄是否相符，檢

33、查資金流入來(lái)源是否正常，檢查有無(wú)不屬于因轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)等業(yè)務(wù)的債權(quán)，如有，應(yīng)作出記錄或作必要調(diào)整；6、檢查壞賬準(zhǔn)備的會(huì)計(jì)處理是否經(jīng)授權(quán)批準(zhǔn)；7、涉及債務(wù)重組、資產(chǎn)置換的事項(xiàng)，審查有關(guān)協(xié)議等法律文件及手續(xù)是否齊備，賬務(wù)處理是否正確，并判斷交易的合法性和真實(shí)性；8、對(duì)異常項(xiàng)目及關(guān)聯(lián)方欠款，即使回函相符，仍應(yīng)取證并審核相關(guān)交易合同，判斷交易的合法性、真實(shí)性；如果房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓或其他關(guān)聯(lián)交易情況，審計(jì)人員應(yīng)查驗(yàn)全部合同、收款情況、確認(rèn)收入的依據(jù)是否完備，并根據(jù)上述情況發(fā)特殊函證，特殊函證的內(nèi)容應(yīng)包括合同主要條款情況、具體收款明細(xì)、權(quán)利轉(zhuǎn)讓情況等，

34、并由審計(jì)人員親函完成。9、執(zhí)行“分析明細(xì)賬余額，對(duì)于出現(xiàn)貸方余額的項(xiàng)目，應(yīng)查明原因，必要時(shí)根據(jù)不同性質(zhì)作調(diào)整”程序10、請(qǐng)客戶協(xié)助，在應(yīng)收賬款明細(xì)表上標(biāo)明截至審計(jì)日已收回或轉(zhuǎn)銷的項(xiàng)目并檢查有關(guān)憑證；11、根據(jù)評(píng)估的舞弊風(fēng)險(xiǎn)等因素增加的審計(jì)程序；12、檢查應(yīng)收賬款是否已按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在財(cái)務(wù)報(bào)表中作出恰當(dāng)列報(bào) 。2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)31八、商品房銷售成本審計(jì)程序 1、獲取或編制主營(yíng)業(yè)務(wù)成本明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)和明細(xì)賬發(fā)生額核對(duì)是否相符； 2、檢查主營(yíng)業(yè)務(wù)成本內(nèi)容和計(jì)算方法是否符合會(huì)計(jì)制度規(guī)定，是否前后期一致； 房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本查驗(yàn)主要是檢查結(jié)轉(zhuǎn)

35、的單位成本和面積是否正確。 (1)查驗(yàn)租賃單位成本：根據(jù)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品原值（如有車庫(kù)需扣除相應(yīng)原值）和可出租面積測(cè)算出應(yīng)攤銷的單位成本。 (2)查驗(yàn)商品房銷售成本：根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬面原值（如有車庫(kù)需扣除相應(yīng)原值）和可出售面積測(cè)算出應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的單位銷售成本。如果原出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本期進(jìn)行銷售，需按出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的賬面攤余價(jià)值（如有車庫(kù)需扣除相應(yīng)攤余價(jià)值）和可出售面積測(cè)算出應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的單位銷售成本。 3、實(shí)施實(shí)質(zhì)性分析程序，抽查各月主營(yíng)業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)清單，分析檢查各月份之間及前后期同一產(chǎn)品的單位成本是否有異常波動(dòng)，注意是否存在調(diào)節(jié)成本現(xiàn)象，驗(yàn)證銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)額的正確性，并檢查其是否與銷售收入配比；4、檢查銷售成本

36、賬戶中重大調(diào)整事項(xiàng)是否有其充分理由，會(huì)計(jì)處理是否正確； 房地產(chǎn)企業(yè)的銷售成本系根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目的原值計(jì)算出的單位成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，故該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的單位成本一經(jīng)確認(rèn)后基本不會(huì)發(fā)生變動(dòng)，除非當(dāng)初預(yù)估的開(kāi)發(fā)成本與期后實(shí)際發(fā)生額有較大出入需調(diào)整開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的原值時(shí)才會(huì)涉及銷售成本的調(diào)整。如有此情況，審計(jì)人員需收集充分的調(diào)整依據(jù)，并重新對(duì)單位成本進(jìn)行測(cè)算。 5、檢查營(yíng)業(yè)成本是否已按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在財(cái)務(wù)報(bào)表中作出恰當(dāng)列報(bào)。 注意：(1) 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的查驗(yàn)主要是檢查單位成本的計(jì)算是否正確。(2) 建筑面積需與產(chǎn)權(quán)證所示面積進(jìn)行核對(duì)。2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)32九、房地產(chǎn)企業(yè)收入審計(jì)案例1（

37、1） 審計(jì)師在對(duì)ABC房地產(chǎn)公司實(shí)施實(shí)質(zhì)性程序時(shí)，抽查到以下銷售業(yè)務(wù)： （1）2007年12月,ABC公司共確認(rèn)ABC城二期收入15130萬(wàn)元，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本13428萬(wàn)元。經(jīng)檢查，ABC城二期項(xiàng)目于2006年6月開(kāi)工，2007年7月開(kāi)盤(pán)，至2007年末預(yù)收售樓款52560萬(wàn)元。工程主體于2007年11月、12月及2008年3月分多次完成驗(yàn)收，消防驗(yàn)收于2008年1月14日、2008年5月10日分兩次完成。ABC公司于2008年3月24日開(kāi)始向客戶發(fā)出商品房交付使用書(shū)（入住通知書(shū)）。 （2）ABC公司2007年以收取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)金及客戶權(quán)益保證金的名義，共收取尚未開(kāi)發(fā)的錦繡苑項(xiàng)目預(yù)售款620

38、0萬(wàn)元，全部計(jì)入2007年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)33九、房地產(chǎn)企業(yè)收入審計(jì)案例1（2） （3）2007年度ABC公司確認(rèn)高層1、3、4、5號(hào)樓商品房銷售收入14895萬(wàn)元，相應(yīng)確認(rèn)成本13421萬(wàn)元。審計(jì)人員在現(xiàn)場(chǎng)觀察發(fā)現(xiàn)，ABC公司開(kāi)發(fā)的高層1、3、4、5號(hào)樓的主體于2008年3月完工，尚未驗(yàn)收合格并交付使用。 （4）ABC公司2007年確認(rèn)一期5#樓售房收入2200萬(wàn)元,ABC公司已和購(gòu)房者簽訂合同，并未辦理商品房移交手續(xù)。 （5）截至2007年12月31日，審計(jì)人員發(fā)現(xiàn)其他應(yīng)付款科目掛售房款925萬(wàn)元。該批住房已于2007年8月31日前，全部辦理竣工備案

39、手續(xù)并交付使用。 （6）2007年以前，ABC公司已銷售花園二期項(xiàng)目商品房120套，已辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)并交付使用，合同規(guī)定房款為2,000萬(wàn)元，而注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)時(shí)，發(fā)現(xiàn)ABC公司實(shí)際確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1,500萬(wàn)元，尚余500萬(wàn)未收回，經(jīng)詢問(wèn)相關(guān)人員，回答是由于尚未收回剩余房款，因此未進(jìn)行賬務(wù)處理。2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)34九、房地產(chǎn)企業(yè)收入審計(jì)案例1（4） （7）ABC地產(chǎn)公司2007年出租商鋪共10,000.00平方米，對(duì)客戶提供了免租期優(yōu)惠。ABC地產(chǎn)在免租期內(nèi)未按合同租金分期確認(rèn)租金收入。2007年度應(yīng)確認(rèn)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入553.9萬(wàn)元，實(shí)際確認(rèn)505萬(wàn)元，少確認(rèn)

40、48.9萬(wàn)元。 （8）ABC公司與龍?jiān)品慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了50畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，金額合計(jì)1500萬(wàn)元。協(xié)議約定，受讓方龍?jiān)乒拘柙诎肽陜?nèi)付清全部?jī)r(jià)款，才能得到土地使用權(quán)證；ABC公司在未開(kāi)具發(fā)票和收到款項(xiàng)、土地使用權(quán)亦未轉(zhuǎn)移的情況下，將以上土地轉(zhuǎn)讓金確定為當(dāng)年收入1500萬(wàn)元。 討論分析： 1、針對(duì)審計(jì)師抽查到的8項(xiàng)銷售業(yè)務(wù)，請(qǐng)分別判斷ABC公司已經(jīng)確認(rèn)的銷售收人能否確認(rèn)，請(qǐng)簡(jiǎn)要說(shuō)明理由？ 2、注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)過(guò)程中如何判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售商品房收入確認(rèn)？2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)353.2.2 存貨不實(shí) 1、存貨中存在的問(wèn)題 2、存貨-開(kāi)發(fā)成本審計(jì)程序 3、開(kāi)發(fā)成本的審計(jì)取證

41、4、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的審計(jì)取證 5、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 6、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品審計(jì)案例 7、期間費(fèi)用資本化及審計(jì)案例2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)361、存貨中存在的問(wèn)題1.1 土地成本的核算不準(zhǔn)確1.2 配套設(shè)施成本核算不準(zhǔn)確1.3 不同項(xiàng)目之間成本劃分不清1.4 虛列成本1.5 成本憑證不合規(guī)、不合法1.6 未計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備1.7 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本不實(shí)2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)372、開(kāi)發(fā)成本審計(jì)程序11、編制或獲取開(kāi)發(fā)成本明細(xì)余額表，復(fù)核其加計(jì)數(shù)是否準(zhǔn)確，與總賬、明細(xì)賬余額是否相符；2、檢查直接成本和間接成本核算內(nèi)容是否合理、恰當(dāng)；有無(wú)將期間費(fèi)用計(jì)入間接費(fèi)用。3、抽查成本、費(fèi)用入

42、賬的依據(jù)是否充分，計(jì)算是否準(zhǔn)確，相關(guān)憑證是否齊全；抽查量達(dá)到一定的比例。4、對(duì)重大的成本費(fèi)用應(yīng)查驗(yàn)合同、協(xié)議，并收集土地權(quán)證等證據(jù)；5、對(duì)新增項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)查驗(yàn)并取證其立項(xiàng)相關(guān)批文等資料；應(yīng)查驗(yàn)和取證如下資料：立項(xiàng)批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等。6、檢查已完工項(xiàng)目及其他轉(zhuǎn)出數(shù)原始憑證是否齊全，會(huì)計(jì)處理是否正確； 根據(jù)客戶提供的“開(kāi)發(fā)成本結(jié)算表”，結(jié)合開(kāi)發(fā)成本明細(xì)賬貸方發(fā)生額，查驗(yàn)已完工項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品金額是否是否完整、合理，查驗(yàn)已完工項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)至其他科目的金額和內(nèi)容是否正確、合理。7、檢查記入開(kāi)發(fā)成本的利息金額是否合理，會(huì)計(jì)處理是否正確；檢查是否存在應(yīng)停止

43、利息資本化而繼續(xù)資本化的情況，同時(shí)查驗(yàn)資本化金額是否正確，或者存在應(yīng)將利息資本化而未資本化的情況。 8、復(fù)核間接費(fèi)用的分配是否正確，分配標(biāo)準(zhǔn)和方法是否符合一貫性原則；當(dāng)期開(kāi)發(fā)成本有多個(gè)項(xiàng)目明細(xì)，間接費(fèi)用需在不同的項(xiàng)目間進(jìn)行分配，分配方法一般參照生產(chǎn)企業(yè)的間接費(fèi)用分配方式。審計(jì)人員需查驗(yàn)分配標(biāo)準(zhǔn)和方法的合理性、一貫性和正確性。 2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)382、開(kāi)發(fā)成本審計(jì)程序29、查驗(yàn)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目成本時(shí)，是否對(duì)應(yīng)付未付的重要項(xiàng)目進(jìn)行合理預(yù)估； (1)根據(jù)合同價(jià)款、審定價(jià)等復(fù)核查驗(yàn)客戶預(yù)估開(kāi)發(fā)成本的依據(jù)是否充分； (2)在審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)部分預(yù)估明細(xì)尚未進(jìn)行審價(jià)，故暫按合同價(jià)預(yù)估，待審定

44、后根據(jù)實(shí)際情況再對(duì)成本進(jìn)行調(diào)整。查驗(yàn)預(yù)估成本時(shí)不僅要查驗(yàn)預(yù)估金額的依據(jù)，同時(shí)還需關(guān)注有沒(méi)有漏估情況存在。如果存在無(wú)合同而可能會(huì)發(fā)生的成本，客戶由于無(wú)法正確估計(jì)可能支付金額，一般會(huì)在預(yù)估成本時(shí)設(shè)個(gè)“不可預(yù)計(jì)成本”。審計(jì)人員在審計(jì)過(guò)程中需向客戶的工程管理部門(mén)和該項(xiàng)目的中介機(jī)構(gòu)（如監(jiān)理機(jī)構(gòu)、審價(jià)機(jī)構(gòu)等）進(jìn)行咨詢和了解情況，并做好相應(yīng)的問(wèn)詢情況記錄，收集相關(guān)資料。 10、到工程現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地觀察確定工程是否存在，觀察和詢問(wèn)實(shí)際完工進(jìn)度，注意是否存在長(zhǎng)期停工未建的項(xiàng)目；審計(jì)人員需對(duì)在建的項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，了解施工進(jìn)度情況，編寫(xiě)項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)勘察小結(jié)。同時(shí)需根據(jù)工程進(jìn)度和工程預(yù)算框算開(kāi)發(fā)成本期末余額的合理性。根據(jù)

45、勘察工程情況或項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本賬面發(fā)生額情況，分析是否存在長(zhǎng)期停工未建項(xiàng)目，如有，需向客戶詢問(wèn)原因，收集相關(guān)資料，必要時(shí)向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人咨詢并作相應(yīng)處理。11、了解開(kāi)發(fā)成本是否存在已抵押、擔(dān)保等情況，若有應(yīng)作出記錄，并提請(qǐng)企業(yè)作必要披露。通過(guò)向客戶詢問(wèn)、查驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)證的他項(xiàng)權(quán)利記錄和結(jié)合“短期借款”或“長(zhǎng)期借款”科目的查驗(yàn)，了解開(kāi)發(fā)成本是否存在抵押和擔(dān)保情況，如有，需收集相關(guān)抵押或擔(dān)保合同、房地產(chǎn)權(quán)證的他項(xiàng)權(quán)利等相關(guān)資料，并作必要披露。12、檢查開(kāi)發(fā)成本是否已按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在財(cái)務(wù)報(bào)表中作出恰當(dāng)列報(bào)。2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)393、開(kāi)發(fā)成本審計(jì)取證1、房屋拆遷許可證 2、建設(shè)項(xiàng)目

46、選址意見(jiàn)書(shū)3、國(guó)有土地使用證4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) 5、建設(shè)用地批準(zhǔn)證書(shū)6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證7、建設(shè)工程規(guī)劃許可證8、施工許可證2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)404 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的審計(jì)取證1、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（五方驗(yàn)收）2、建設(shè)工程竣工規(guī)劃認(rèn)可書(shū)（規(guī)劃部門(mén)）3、建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)（公安消房部門(mén)）4、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收（環(huán)境保護(hù)部門(mén)）5、人防工程質(zhì)量驗(yàn)收文件（人防部門(mén)）6、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告（工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)）7、住房質(zhì)量保修書(shū)（施工單位）2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)414.1 房地產(chǎn)企業(yè)的存貨盤(pán)點(diǎn)要領(lǐng)一、完工產(chǎn)品1、現(xiàn)場(chǎng)查看，根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品盤(pán)點(diǎn)表進(jìn)行抽查未出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

47、；2、對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行抽查，檢查業(yè)主入住情況；3、檢查銷售部門(mén)的銷售報(bào)表、銷售臺(tái)賬，核實(shí)可售面積套數(shù)及已售面積、套數(shù)，證實(shí)存貨是否存在尚未結(jié)轉(zhuǎn)的未售面積、套數(shù)對(duì)應(yīng)的成本；4、檢查測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告，核實(shí)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的面積、套數(shù)；5、檢查、核對(duì)物業(yè)公司的鑰匙交付清單或物業(yè)繳費(fèi)清冊(cè)；確認(rèn)是否存在差異。二、未完工項(xiàng)目1、現(xiàn)場(chǎng)觀察工程進(jìn)度，通過(guò)拍照片獲取審計(jì)證據(jù)，對(duì)在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品盤(pán)點(diǎn)表進(jìn)行抽查；2、查驗(yàn)施工單位編制的形象進(jìn)度，檢查監(jiān)理報(bào)告、以及建設(shè)單位確認(rèn)的已完成工作量統(tǒng)計(jì)報(bào)表；必要時(shí)利用專家的工作。3、將賬面記錄情況與現(xiàn)場(chǎng)勘察情況進(jìn)行比較分析。2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)425、存貨跌價(jià)

48、準(zhǔn)備1 土地閑置、和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品均存在發(fā)生資產(chǎn)減值的情形。一、閑置土地和預(yù)付土地款二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（含完工和未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）三、應(yīng)當(dāng)計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的情形： 1、地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下跌，并且在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)無(wú)回升的希望； 2、開(kāi)發(fā)土地屬于今后城市公共設(shè)施用地范圍，預(yù)計(jì)未來(lái)將被征用； 3、在建開(kāi)發(fā)房屋已停工、爛尾多年，企業(yè)已無(wú)后續(xù)資金，即使借款開(kāi)發(fā)，也難收回投入資金； 4、開(kāi)發(fā)房屋質(zhì)量、房型不好、配套設(shè)施不全、所在地區(qū)環(huán)境不好； 5、開(kāi)發(fā)房屋已空置多年，周邊地區(qū)房產(chǎn)已經(jīng)滯銷，難以按成本價(jià)銷售， 6、在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（即開(kāi)發(fā)成本）根據(jù)已支出的成本及預(yù)算估計(jì)將要開(kāi)發(fā)支出的成本后，估計(jì)在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

49、開(kāi)發(fā)出來(lái)的總成本高過(guò)市價(jià)的； 7、其他證明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（含開(kāi)發(fā)成本）發(fā)生減值的其他情形。2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)436、 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本審計(jì)案例1（1）注冊(cè)會(huì)計(jì)師在對(duì)ABC房地產(chǎn)公司（簡(jiǎn)稱ABC公司）對(duì)開(kāi)發(fā)成本實(shí)施實(shí)質(zhì)性測(cè)試程序時(shí)，抽查到以下業(yè)務(wù)：1、2007年ABC公司對(duì)一期1#、3#樓應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本5126萬(wàn)元，實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本5446萬(wàn)元，多結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本320萬(wàn)元，同時(shí)造成多計(jì)應(yīng)付賬款320萬(wàn)元。其中：1#樓應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)2820萬(wàn)元，實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)2945萬(wàn)元，多結(jié)轉(zhuǎn)125萬(wàn)元；3#樓應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)2306萬(wàn)元，實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)2501萬(wàn)元，多結(jié)轉(zhuǎn)195萬(wàn)元。2、2007年度ABC公司通過(guò)預(yù)提二期項(xiàng)

50、目配套建設(shè)費(fèi)的名義，預(yù)提成本支出823.50萬(wàn)元，并計(jì)入應(yīng)付賬款。注冊(cè)會(huì)計(jì)師經(jīng)檢查二期項(xiàng)目建設(shè)的相關(guān)文件，在該文件中沒(méi)有二期項(xiàng)目的配套建設(shè)工程。3、注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)中，與ABC公司的銷售人員交談過(guò)程中，了解到一期項(xiàng)目完工后，公司將臨街商鋪未銷售而是轉(zhuǎn)為自用，用于出租，注冊(cè)會(huì)計(jì)師在盤(pán)點(diǎn)時(shí)也證實(shí)了此項(xiàng)資產(chǎn)的存在，然而，注冊(cè)會(huì)計(jì)師仔細(xì)檢查了投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)賬戶，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)賬戶年末余額為0，固定資產(chǎn)明細(xì)賬中也無(wú)此商鋪。經(jīng)審計(jì)，2007年ABC地產(chǎn)公司將一期商鋪成本1580萬(wàn)元計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中。2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)446、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本審計(jì)案例1（2）4、ABC公司建造

51、的會(huì)所已于2007年7月投入使用，1、2層為健身房，用于經(jīng)營(yíng)。3、4、5層作為該公司辦公場(chǎng)所，工程總造價(jià)2525萬(wàn)元，已列入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本中。ABC公司將其中的860萬(wàn)元分?jǐn)偟揭黄谏唐贩砍杀局校瑢?665萬(wàn)元列入工程成本，準(zhǔn)備分別分?jǐn)偟蕉谏唐烦杀局小?、ABC公司一期工程建造的幼兒園和學(xué)校各一座，建成后有償轉(zhuǎn)讓給政府，幼兒園工程總造價(jià)695萬(wàn)元，學(xué)?？傇靸r(jià)3500萬(wàn)元。該公司將幼兒園、學(xué)校工程成本分?jǐn)傊烈黄谏唐贩俊?、2007年度，ABC公司又新購(gòu)一塊土地用于新城項(xiàng)目商品房開(kāi)發(fā)，土地成本5000萬(wàn)元。公司分二期開(kāi)發(fā)新城項(xiàng)目，ABC公司將土地成本5000萬(wàn)元計(jì)入新城一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。ABC公司

52、擬開(kāi)發(fā)一棟高層商務(wù)辦公用房，2007年發(fā)生前期費(fèi)用500萬(wàn)元，計(jì)入新城一期項(xiàng)目間接費(fèi)用中。2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)456、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本審計(jì)案例1（3）7、ABC地產(chǎn)公司將8#樓項(xiàng)目發(fā)包給某施工企業(yè)，ABC公司按工程進(jìn)度支付結(jié)算款。工程結(jié)算價(jià)565萬(wàn)元，ABC公司已支付450萬(wàn)元，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。結(jié)算價(jià)與實(shí)際付款差額115萬(wàn)元未計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。討論分析： 1、針對(duì)審計(jì)師抽查到的8項(xiàng)業(yè)務(wù)，請(qǐng)分別判斷ABC公司的賬務(wù)處理是否正確，請(qǐng)簡(jiǎn)要說(shuō)明理由？ 2、注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)過(guò)程中如何判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售商品房收入確認(rèn)？2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)462.3.3 借款費(fèi)用違

53、規(guī)資本化1、借款費(fèi)用資本化借款費(fèi)用準(zhǔn)則規(guī)定： 借款費(fèi)用同時(shí)滿足三個(gè)條件的，才能開(kāi)始資本化：（1）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；（2）借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；（3）為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始。2、借款費(fèi)用暫停資本化的條件借款費(fèi)用準(zhǔn)則11條規(guī)定：符合資本化條件的資產(chǎn)在購(gòu)建或者生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生非正常中斷、且中斷時(shí)間連續(xù)超過(guò)3 個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)暫停借款費(fèi)用的資本化。在中斷期間發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。如果中斷是所購(gòu)建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)必要的程序，借款費(fèi)用的資本化應(yīng)當(dāng)繼續(xù)進(jìn)行。 注意：非正常中斷和正常中斷的理解、判斷。3、停止借

54、款費(fèi)用資本化的條件 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 17 號(hào)借款費(fèi)用第十二條 購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)472.3.3 借款費(fèi)用違規(guī)資本化2房地產(chǎn)企業(yè)的土地閑置期間的借款費(fèi)用能否資本化?A公司為一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè), 2008年的1月取得一塊土地,由于公司沒(méi)有決定是否進(jìn)行下一步開(kāi)發(fā),故本塊土地一直閑置,只進(jìn)行了前期一些設(shè)計(jì)和勘察工作,截至2008年12月31日,公司仍然沒(méi)有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性動(dòng)工。分

55、析：房地產(chǎn)企業(yè)買地之后是否可以資本化？土地閑置期間的借款費(fèi)用是否允許資本化？討論: 根據(jù)借款費(fèi)用準(zhǔn)則規(guī)定，開(kāi)始資本化的條件之一是“為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始”（詳細(xì)說(shuō)明見(jiàn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解2008第251頁(yè)）。僅僅購(gòu)置土地而未開(kāi)始實(shí)體建造活動(dòng)，不能開(kāi)始資本化。2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)482.3 .4 資金不足導(dǎo)致持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力產(chǎn)生問(wèn)題（1）為關(guān)聯(lián)方提供資金，如企業(yè)是否存在通過(guò)關(guān)聯(lián)方、大股東資金流以調(diào)節(jié)相關(guān)指標(biāo)，關(guān)注大股東、關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)負(fù)債情況，判斷大股東、關(guān)聯(lián)方與企業(yè)資金往來(lái)必要性。（關(guān)注按揭保證金等受限現(xiàn)金是否剔除） （2）虛假銀行按揭貸款

56、注意：審計(jì)中要充分關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流量。2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)492.3.5 合作建房業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理 一、收到的項(xiàng)目合作資金如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，是計(jì)入負(fù)債，還是計(jì)入權(quán)益？ 二、（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間： 1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，收到投資各方開(kāi)發(fā)資金作應(yīng)付賬款。 2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，收到投資各方開(kāi)發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其他無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的單位之間： 1. 合同規(guī)定分配項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到出資各方資金作預(yù)收賬款管理。 2.合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，收到投資各方開(kāi)發(fā)資金

57、作預(yù)收賬款管理。 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 1.需調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的，按照調(diào)整后的土地使用權(quán)出讓金計(jì)入開(kāi)發(fā)成本； 2.不需支付土地使用權(quán)出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)502.3.6 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)問(wèn)題營(yíng)業(yè)稅 （營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間）土地增值稅企業(yè)所得稅2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)512.3.6 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)問(wèn)題一、土地增值稅概念 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額課征的一種稅。1、納稅義務(wù)2、計(jì)稅依據(jù)3、

58、稅率二、土地增值稅的清算單位三、土地增值稅的清算條件四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目 2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)522.3.6 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)問(wèn)題企業(yè)所得稅第三條企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。(二) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。(三) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)53收入確認(rèn)方面會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異序號(hào)會(huì)計(jì)收入確認(rèn)原則 稅法收入確認(rèn)原則（31號(hào)文） 1同時(shí)符合商

59、品銷售收入的五個(gè)條件確認(rèn)收入。企業(yè)通過(guò)正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)： （一）采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2企業(yè)銷售商品，有時(shí)會(huì)采取分期收款的方式，如分期收款發(fā)出商品，即商品已經(jīng)交付，貨款分期收回。如果延期收取的貨款具有融資性質(zhì)，其實(shí)質(zhì)是企業(yè)向購(gòu)貨方提供信貸時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款的公允價(jià)值確定收入金額。應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款的公允價(jià)值，通常應(yīng)當(dāng)按照其未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值或商品現(xiàn)銷價(jià)格計(jì)算確定。（二）采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約

60、定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3 銷售商品采用預(yù)收款方式的，在發(fā)出商品時(shí)確認(rèn)收入，預(yù)收的貨款應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債。（三）采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2009-7-1張建輝 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)審計(jì)實(shí)務(wù)54收入確認(rèn)方面會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異序號(hào) 會(huì)計(jì)收入確認(rèn)原則 稅法收入確認(rèn)原則（31號(hào)文） 4銷售商品采用支付手續(xù)費(fèi)方式委托代銷的，在收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。(四)采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷