二手房交易法律培訓(xùn)

1、法律培訓(xùn)大綱一、簽約的注意事項(xiàng)4、合同應(yīng)著名當(dāng)事人地址三、履約管理A、交接憑證A、合同附件管理2、關(guān)于房屋交易的法律法規(guī)六、違約案件的處理流程2、分行主管寫知會(huì)函發(fā)及用印申請(qǐng)到行政部3、行政部發(fā)送知會(huì)函并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)回訪分行主管客戶的反應(yīng)4、根據(jù)客戶反應(yīng)來決定是否需要發(fā)送律師函5、行政部發(fā)送律師函并在規(guī)定時(shí)間被回訪分行主管客戶反應(yīng)6、根據(jù)客戶反應(yīng)來決定是否需要仲裁7、將資料遞交到仲裁委來仲裁 買方單方簽署中介服務(wù)協(xié)議后私下和業(yè)主成交，公司能否憑中介服務(wù)1、未簽署三方約，未成立真正的買賣關(guān)系，不建議憑中介服務(wù)協(xié)議追傭2、只可追必要的支出費(fèi)用，如車費(fèi)、電話費(fèi)等，但要舉證。 出的必要費(fèi)用?！彼圆唤?/p>

2、議只憑中介服務(wù)協(xié)議來追傭。 3、業(yè)務(wù)員帶客戶看房時(shí)，要提高警覺性，買賣雙方哪邊人少就跟哪邊，提防相 5、下了樓盡量送客戶出小區(qū)甚至是上車，避免客戶回頭撩業(yè)主。 有相片的，因此無法 100% 證明持證人就是真正的業(yè)主本人。所以，如遇到業(yè)主 案件二：在真正業(yè)主未簽三方約前，其親戚已代簽并已同我司簽具結(jié)書與保 務(wù)，只是債權(quán)人沒有到房管局辦理有關(guān)涂銷查封登記手續(xù)。1、由于簽約當(dāng)天為星期天，我司無法就該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行查冊(cè)。但我司已2、若然買家強(qiáng)烈要求取消合約，我司只能配合。因?yàn)闃I(yè)主在簽署合約時(shí)，未能案件二：如果在業(yè)主未取得房產(chǎn)證時(shí)過定給業(yè)主，中介方是否違規(guī)？買方可 介方應(yīng)當(dāng)具有這方面的專業(yè)知識(shí)，故中

3、介方不可推卸責(zé)任案件三：有一物業(yè)，預(yù)契，正在確大權(quán)，暫未過戶。已過首期，并已交付使用。買方已進(jìn)行裝修，期間新業(yè)主接到一裝修公司上門追討原業(yè)主裝修費(fèi) 裝修公司的債務(wù)，則裝修公司可以申請(qǐng)對(duì)該物業(yè)進(jìn)行查封。 繼 承人擁有全部份額，此遺囑繼承人才有權(quán)出售該物業(yè)。若為法定繼承，則 B 擁 據(jù)），且將該物業(yè)交付給買家使用。在準(zhǔn)備遞件期間，業(yè)主以在合法的范圍內(nèi)保1、如對(duì)方強(qiáng)烈要求退件，則只能退還。但一定要寄發(fā)知會(huì)函告知業(yè)主，若2、該物業(yè)在今后的交易過程中，對(duì)于要求業(yè)主配合進(jìn)行的工作，分行必須提前寄發(fā)知會(huì)函告知業(yè)主，以免業(yè)主以我司未盡知告義務(wù)而拒絕履行合約。 繼 承人擁有全部份額，此遺囑繼承人才有權(quán)出售該物業(yè)

4、。若為法定繼承，則 案件一：業(yè)主未簽傭金確認(rèn)延遲簽約，客戶要求退誠(chéng)意金。 ）， 關(guān)于撕毀承諾書一事，如給我司或他人帶來損失，可要求賠償。 勿留空或只填寫“雙方協(xié)商”或“待定”等字眼，以造成日后執(zhí)行合約的 案例三：如果買賣雙方都簽了承諾書，過了定金，后來買方違約，中介方可答：中介方收傭的依據(jù)是促成買賣雙方成功交易過戶。 元退回給買方，但買方要求業(yè)主賠償違約金我司已將買方所支付的誠(chéng)意金 5000 1.本案中三方買賣合約關(guān)系尚未成立，買方以其單方簽署的承諾書為依據(jù)要2.由于買賣關(guān)系尚未成立，經(jīng)紀(jì)方追究賣方的違約責(zé)任或追取傭金，也缺乏足夠 易時(shí)，承諾書只是買、賣方向我司單方表示的一個(gè)購(gòu)買或出售的意愿，

5、買賣 案件六：三方約上未注明傭金確認(rèn)與原傭金確認(rèn)有沖突。 務(wù)費(fèi)及咨詢費(fèi)，并約定該款項(xiàng)包括是次交易所產(chǎn)生的一切費(fèi)用。 過戶手續(xù)完成后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)是次交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)只有 3、物價(jià)局對(duì)中介服務(wù)費(fèi)及咨詢費(fèi)的收取均有明確的規(guī)定，故律師建議根據(jù)相關(guān) 1、三方約中的中介服務(wù)費(fèi)收費(fèi)欄不能為空白的，若有特殊約定可約定為“詳見 三方約中無清晰表述。無法以三方約中的條款去約束賣方支付中介服務(wù)費(fèi)。 簽署時(shí)間應(yīng)是一致的，并于三方約中的其他事項(xiàng)一欄說明另附附件一份，編號(hào)： ,以示該房屋買賣合約與服務(wù)收費(fèi)確認(rèn)書是一個(gè)不可分割的整3、收取的傭金若存在超標(biāo)時(shí)，超標(biāo)部分的傭金買、賣方可以獎(jiǎng)勵(lì)形式支付，并案例一：業(yè)主拒絕交房 會(huì)函

6、。其后，買方向我司投訴，并發(fā)聲明書給我司，認(rèn)為我司負(fù)有“組織1、關(guān)于業(yè)主遲延交樓的問題，應(yīng)由買賣雙方自行協(xié)商解決，買方可向業(yè)主提出仲裁。我司無須承擔(dān)法律責(zé)任，根據(jù)合約約定，履行交樓義務(wù)的責(zé)任在業(yè)主，不2、如業(yè)主遲延交樓，買方可要求業(yè)主承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。我司對(duì)買方能否強(qiáng)行收樓不應(yīng)表示任何意見，中介方應(yīng)站在一個(gè)中立的立場(chǎng)。 (如:水電煤過戶、交樓3、遇到業(yè)主正在辦離婚案的交易時(shí)，樓款交收、交樓時(shí)間、交樓狀況等事項(xiàng)應(yīng) 了部分中介服務(wù)費(fèi)。我司根據(jù)合約約定辦理遞件手續(xù)，房管局受理后，最終因該物業(yè)為軍產(chǎn)而退件?，F(xiàn)時(shí)買家要求取消合約并取回已支付的樓款。但業(yè) 1、簽約時(shí)，我司營(yíng)業(yè)員有否對(duì)該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行查冊(cè)

7、，有否向房管局咨詢2、無論我司有否完成以上步驟，根據(jù)法律的規(guī)定，傭金只能在促成交易成功的情況下收取。就本案而言，即必須完成交易過戶手續(xù)。而且現(xiàn)時(shí)該物業(yè)不能過戶，即未能交易成功。因此我司不能收取傭金，只能要求收取因?yàn)榇顺塑姰a(chǎn)以外，未取得房產(chǎn)證或被查封的房屋都是不能辦理交易的，所 署三方約。如遇到產(chǎn)權(quán)較難辯別的物業(yè)時(shí)，除了查冊(cè)外，可要求客服交易部 簽約后，買方要求提前收樓，買賣雙方未能就此事協(xié)商一致，均表示不再交易， 2、買賣雙方只是口頭表示不再交易，而合約中約定買方支付首期及收樓的時(shí)間亦未到，故暫時(shí)無法認(rèn)定誰是違約方，待該限期過后才能確認(rèn)。1、在簽署三方合約時(shí)，應(yīng)要求買家追加大額定金，以避免買

8、、賣方在簽署三方約后，因某些問題而輕易產(chǎn)生悔約的念頭。交付的定金金額越大，買、賣方悔約 約及要求業(yè)主退回定金 . 1、本案合同屬于效力待定的合同，并非無效合同，經(jīng)追認(rèn)已是有效合同，買方3、另一產(chǎn)權(quán)人的追認(rèn)行為不僅要追認(rèn)同意出售，還應(yīng)追認(rèn)合同的具體內(nèi)容（即該份三方約），而且追認(rèn)日期應(yīng)在簽署三方約之后，買方致函我司之前。 業(yè)客雙方簽署三方約和補(bǔ)充協(xié)議，約定按揭付款方式，買家借支給業(yè)主 借款給業(yè)主贖契，當(dāng)中的 2000 元作為業(yè)主向我司支付的傭金。補(bǔ)充協(xié)議約定貸款額不足由中介方負(fù)責(zé)?，F(xiàn)因買家資質(zhì)差，業(yè)主原按揭銀行中行不愿意 1、補(bǔ)充協(xié)議中約定的“貸款額不足”是以銀行同意貸款為前提條件的，現(xiàn)銀行不同意

9、貸款，與當(dāng)初補(bǔ)充協(xié)議所約定的情況相抵觸，因此該條款現(xiàn)不適2、“由經(jīng)紀(jì)方負(fù)責(zé)”中的“負(fù)責(zé)”所約定的內(nèi)容不明，中介方只承擔(dān)促進(jìn)買 買家是否能貸款，可以貸到多少款這都是買家自身?xiàng)l件和資質(zhì)所決定簽署三方合約，業(yè)主已收取定金 5,000 元，付款方式為轉(zhuǎn)按付款，銀行出具同貸后由于遇上發(fā)展商辦理大確權(quán)，導(dǎo)致該交易至今無法辦理過戶手 1、經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)資格屬于行政管理范圍，不影響合約效力，且合約中只有我司2、依約支付首期樓款為買方義務(wù)，同時(shí)買方所支付的按揭費(fèi)用并非我司收3、合約成立后我司只承擔(dān)協(xié)助買賣雙方辦理交易過戶的手續(xù)，我司不要答1、在簽署三方約前，必須了解清楚成交物業(yè)的概況，如該物業(yè)是否正在確2、沒有經(jīng)紀(jì)執(zhí)

10、業(yè)證的 Sales 切勿在一切書面文件上簽名，書面文件包括三業(yè)主與買方通過我司簽訂三方約，現(xiàn)該宗交易已完成，但買賣雙方都只分行要求：發(fā)函追討雙方尚欠的另一半傭金1、合約中約定我司承諾三個(gè)月內(nèi)完成過戶的前提應(yīng)該是：買賣雙方須于簽 案才有仲裁的可能。如沒有按揭合同，由按揭公司出具證明也可。2、在我司未能提供充分證據(jù)證明“非我司原因”前，暫不發(fā)函追傭。1、中介方不要在三方約中對(duì)買、賣方輕易許下承諾或保證（如，我司需承 2、合約應(yīng)盡量避免約定中介方完成交易的具體時(shí)間，若有某些條款確須約 戶要求業(yè)主于交付定金或首期時(shí)交付鑰匙，否則我公司原銀無息退還給客 該物業(yè)發(fā)展商不允許轉(zhuǎn)名，故采取先加名后減名的方法，

11、業(yè)主簽署確認(rèn)可通過協(xié)商、發(fā)函、仲裁。業(yè)主簽署的確認(rèn)書對(duì)買方有利。買方可憑三訴；我司也可協(xié)助買方致函業(yè)主，履行合約中“協(xié)助、跟進(jìn)義務(wù)” 。1、業(yè)主于承諾書或確認(rèn)書上承諾保證的事項(xiàng)，一定要寫在三方約上，一旦簽署三方約，三方約將取代過往的聲稱、理解、承諾與及協(xié)議合約備注約定：若業(yè)主稅費(fèi)存在個(gè)人所得稅，則業(yè)主實(shí)收為 83 萬。業(yè) 2、仲裁庭有可能不會(huì)支持我司全額收取傭金，因合約中有預(yù)見稅費(fèi)調(diào)整的分行簽約后，業(yè)主在收取部分首期樓款后已交樓給買方使用，尚有部分 或提供虛假信息，且買方也實(shí)地察看過物業(yè)，故難以證明中介方有過失。3、我司代為保管的樓款余款不能退回給買方，因?yàn)樵诤霞s沒有經(jīng)過協(xié)商一1、在簽署三方約

12、時(shí)，應(yīng)要求買賣雙方將按合約約定如期支付傭金，以免在2、我司暫時(shí)保管的任何一筆樓款，包括定金、樓款、交樓保證金等，在沒有得到相關(guān)一方的同意及書面確認(rèn)下，我司是無權(quán)處理或支配的。物業(yè)為預(yù)售房，現(xiàn)正辦理確權(quán)手續(xù)，合約約定確權(quán)出證后再辦理按揭和 1、確權(quán)的合法證明并非我司所能夠提供，且發(fā)展商和房管部門也不出具該2、買方終止交易的要求沒有法律依據(jù)，由于簽約時(shí)是在房產(chǎn)新政策出臺(tái)之3、如買方逾期拒絕支付首期樓款則須承擔(dān)違約責(zé)任。三方約的書寫措詞一定要嚴(yán)謹(jǐn)，必須把買賣雙方的條款、約定落實(shí)到三方約上，杜絕買、賣任一方有空子可鉆，從而拒絕繼續(xù)交易。1、買方簽署承諾書與家私清單的確認(rèn)人不是同一人，對(duì)此案影響不大。2

13、、當(dāng)買賣雙方對(duì)承諾書中交樓狀況的條款理解不一致，導(dǎo)致交易無法繼續(xù)1、買賣雙方在簽署三方約前已就交樓狀況的問題出現(xiàn)分歧，即此交易成交2、買方所理解的“現(xiàn)狀吉屋”是指“含現(xiàn)有家私家電的房屋”與賣方所理3、當(dāng)知買方對(duì)“現(xiàn)狀吉屋”理解有誤差時(shí)，復(fù)睇樓時(shí)買方要求營(yíng)業(yè)員簽署交易已完成過戶手續(xù)，但由于經(jīng)辦人在三方合約中承諾“經(jīng)紀(jì)方須于 需找到證據(jù)證明經(jīng)紀(jì)方辦理交易過戶事宜沒有超過 “120 個(gè)工作日”1、作為中介方，絕對(duì)不能向客人承諾類似上述案例的書面保證。中介方只2、作為 SALES 更不可為了促成交易，輕易向買、賣方許下類似保證，到頭業(yè)主通過我司與買方簽署三方約，并收取了定金 30000 元，合約約定

14、1、以買方名義發(fā)函給業(yè)主：催促其按照合約約定在收到樓款后須即時(shí)辦理1、此交易發(fā)生在新政策頒布之前，我司應(yīng)做好應(yīng)變工作，如安排買賣雙方 買賣雙方通過我司分別簽署了承諾書，買方支付了誠(chéng)意金主。簽署三方約前，買方要求在三方約上補(bǔ)充“十項(xiàng)附加條款” 。1、如因業(yè)主不接受買方增加的條款而導(dǎo)致未能簽署三方約，我司能否追討 多地約束我司，這不在我司控制的能力范圍內(nèi)，不建議增加此約定。1、在未簽定三方約之前，均視為合同未成立，無論買方或賣方因交易條件未能最終達(dá)成一致，均視為中介方未促成交易，因此未能合法收取傭金。2、買方所提出的“十項(xiàng)附加條款”中，關(guān)于“我司須確保該物業(yè)無其他債 紙上的版本），并已選擇填寫附件

15、中的“按揭付款方式” ，但合約三方因疏忽 2.分行須馬上通知客戶補(bǔ)簽合約附件。 認(rèn)真的態(tài)度去撰寫每一份房屋買賣合約 買方通過我司與業(yè)主簽署三方約，并支付了定金 買方選擇銀行按揭付款方式承購(gòu)該物業(yè)，并向銀行申請(qǐng)款，同時(shí)合約的備注中補(bǔ)充約定“若該物業(yè)銀行不能貸款 銀行因買方誠(chéng)信度不足，質(zhì)疑其還款能力，不批 9 萬的貸款，但若以公積金 請(qǐng)公積金貸款，最后只能做商業(yè)貸款，且因銀行方面原因拖至 5 月才完成交 錯(cuò)誤，但存在風(fēng)險(xiǎn)，我司須提供相關(guān)證據(jù)，故律師建議暫時(shí)不仲裁。1、能貸多少款、是商貸還是公積金貸款、什么時(shí)間內(nèi)完成交易等等，并非（即其自身的條件）、客人時(shí)間上的配合，以及銀行、房管局等機(jī)構(gòu)的完成2、

16、不能承擔(dān)一些非中介方所能控制的責(zé)任。3、中介方應(yīng)客觀地向客戶提供專業(yè)的中介服務(wù)和咨詢服務(wù)，不應(yīng)向客戶作 三方約時(shí)，買方借故拖延，并認(rèn)為我司“吃差價(jià)” 。其后，另一分行有客人 2、誠(chéng)意金還未過給業(yè)主，如分行不退給買方 ,不會(huì)得到法律支持。故建議退 1、買、賣任一方所簽署的承諾書上交易日期一欄均不能留空或以“待定”或“協(xié)商”等字眼代替，必須要以具體的日期來約束買、賣方，避免因買、2、買、賣任一方若沒按照承諾書上約定的交易日期進(jìn)行交易，則應(yīng)立刻知答：我司可發(fā)函通知雙方在限期內(nèi)協(xié)商，但不能限制雙方在限期內(nèi)付款，因 提取。但業(yè)主在簽約后拒絕收取定金，并表示不再出售該物業(yè)。1、如業(yè)主堅(jiān)持拒絕收取定金，我司

17、可發(fā)函通知業(yè)主依約收取，否則根據(jù)合2、三方約自簽訂之日起生效，不以定金是否交付或收取為生效要件，如我司在此交易過程中不存在過失，則可考慮向業(yè)主追究違約賠償金。 天，如賣方拒收，則賣方同意由經(jīng)紀(jì)方全額無息退還買方，且承擔(dān)房屋買 1.現(xiàn)合同期限已滿，但業(yè)主以其所持有的租客的解約要求主張租客違約，拒2.租賃期間業(yè)主曾將收租賬戶變更為第三人的賬戶，且無書面證明，而租客已將租金存入該第三人的賬戶，故賬戶變更后難以證明租客交租給業(yè)主。詢1、通過租客依約支付租金的相關(guān)證據(jù)（如：銀行存款憑證或租金收款收據(jù)） 2、如業(yè)主拒絕承認(rèn)收租賬戶變更的事實(shí)，則難以證明租客在賬戶變更后依約支付租金。但租客可向該第三人主張不

18、當(dāng)?shù)美蠓颠€租金。1、如租客在租賃期間曾書面提出提前解除租約，最后取消了此行為，應(yīng)當(dāng)2、租約上的收租賬戶必須填寫清楚，切勿留空，而且業(yè)主實(shí)際收租的賬號(hào)必須與租約上的收租賬號(hào)一致，另 Sales 有義務(wù)提醒租客每次交租后向業(yè)主 答：買方不按合同履行需視具體情況而確定是否違約，建議買賣雙方通過仲裁確定違約責(zé)任，到仲裁庭有仲裁結(jié)果后我司再追究違約方的責(zé)任。 約中將此筆樓款約定為“定金余款” ），現(xiàn)業(yè)主想取消在行家的合約，轉(zhuǎn)到我 1、業(yè)主只須在定金數(shù)額范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任，其余款項(xiàng)退回即可。2、在收取定金時(shí)不能超過物業(yè)總成交價(jià)的 20% 。 共 14000 元給業(yè)主，但業(yè)主收款后沒有依約將該物業(yè)交付給租客使用，更2、租客可通過仲裁追究業(yè)主的違約責(zé)任。在業(yè)主配齊家私家電、可即時(shí)收樓