新XXXX-9-14南寧市江南區(qū)房地產(chǎn)樓盤市場調(diào)查分析報告

1、南寧江南區(qū)房地產(chǎn)樓盤市場分析報告（2012-9-14）策劃部：李勝準 一、江南區(qū)現(xiàn)狀及城區(qū)發(fā)展趨勢（一）江南區(qū)域現(xiàn)狀概況江南區(qū)位于廣西首府南寧市西南部，邕江南岸。因城區(qū)坐落于邕江南岸而命名為江南區(qū)，管轄那洪鎮(zhèn)、江西鎮(zhèn)、吳圩鎮(zhèn)、蘇圩鎮(zhèn)、延安鎮(zhèn)5個鎮(zhèn)及福建園街道、江南街道、沙井街道3個街道辦事處，總面積為1154平方公里，總?cè)丝?0.2多萬人。江南區(qū)是是個后發(fā)發(fā)展城區(qū)區(qū)，擁有有大片可可供開發(fā)發(fā)的土地地和市區(qū)區(qū)內(nèi)最長長的濱江江水域，是發(fā)展展都市型型工業(yè)、休閑娛娛樂業(yè)、房地業(yè)業(yè)、現(xiàn)代代物流業(yè)業(yè)的良好好場所。隨著大大南寧的的形成和和中國東盟自自由貿(mào)易易區(qū)，江江南區(qū)已已成為南南寧市新新的投資資熱土。提出了

2、了“工業(yè)化化、城市市化”的發(fā)展展戰(zhàn)略之之后，不不僅使江江南區(qū)工工業(yè)區(qū)的的地位得得到了進進一步鞏鞏固，同同時也使使江南區(qū)區(qū)的城市市建設(shè)和和第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)走上上了快速速發(fā)展的的軌道。江南區(qū)根根據(jù)其區(qū)區(qū)域特點點概括起起來，具具有“四大優(yōu)優(yōu)勢”：核心區(qū)域域優(yōu)勢：江南區(qū)是是五象新新區(qū)和老老城區(qū)的的核心區(qū)區(qū)域，擁擁有大片片可供開開發(fā)的土土地和市市區(qū)內(nèi)最最長的濱濱江水域域，是發(fā)發(fā)展都市市型工業(yè)業(yè)、休閑閑娛樂業(yè)業(yè)、房地地業(yè)、現(xiàn)現(xiàn)代物流流業(yè)的良良好場所所。便捷交通通優(yōu)勢：南寧111座大橋橋橫跨江江水，江江南大橋橋的建成成通車使使用，全全速提升升江南交交通；吳吳圩機場場的擴建建，長江江三角洲洲、珠江江三角洲洲城市航航

3、班的增增加，加加速江南南區(qū)的發(fā)發(fā)展。3.人氣氣商貿(mào)優(yōu)優(yōu)勢：江南大道道沿線及及周邊主主要具備備旅游娛娛樂、購購物休閑閑以及餐餐飲業(yè)； “101”大道形形成一條條凝聚傳傳統(tǒng)與魅魅力，集集購物、休閑、娛樂、飲食、文化、旅游為為一體的的東盟風(fēng)風(fēng)情特色色景觀商商業(yè)街區(qū)區(qū)；白沙沙大道汽汽車銷售售一條街街成為輻輻射西南南地區(qū)的的中高檔檔汽車銷銷售中心心。這一一切增加加了江南南區(qū)的人人流和物物流。4.環(huán)境境優(yōu)勢：江南區(qū)工工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)地的搬搬離，勢勢必將大大大改善善居住環(huán)環(huán)境。在在江南大大道、沙沙井大道道、五一一西路、壯錦大大道、白白沙半島島、亭子子片區(qū)、石柱嶺嶺片區(qū)具具有一批批房地產(chǎn)產(chǎn)項目。逐步形形成房地地產(chǎn)業(yè)

4、有有序、健健康、高高質(zhì)、快快速發(fā)展展，創(chuàng)造造潔靜優(yōu)優(yōu)美的人人居環(huán)境境。（二）江江南區(qū)市市政規(guī)劃劃及發(fā)展展趨勢1、江南南區(qū)市政政規(guī)劃實施“1136”工程和和舊城改改造項目目，完善善城市功功能。根根據(jù)城市市發(fā)展需需要，對對一些重重要地段段進行改改造和亮亮化美化化。結(jié)合合建設(shè)“1366”工程。堤路園園工程的的實施，按照“舊改一一片、新新建一片片、繁榮榮一片”的原則則進行舊舊城改造造。近期期主要實實施白沙沙片區(qū)舊舊改項目目，面積積約13300畝畝，將建建成環(huán)境境優(yōu)美，功能齊齊全商住住新區(qū)。 2、發(fā)展展趨勢規(guī)規(guī)劃“一區(qū)區(qū)兩帶多多組團”的城區(qū)區(qū)發(fā)展空空間布局局“一區(qū)區(qū)”多點式式商貿(mào)區(qū)區(qū)范圍包括括亭江路路、

5、星光光大道、南建路路、壯錦錦大道、沙井大大道、江江南大道道、五一一路、亭亭洪路、白沙大大道，“五縱四四橫”路網(wǎng)交交匯點。初步具具有市場場集聚效效應(yīng)的商商貿(mào)網(wǎng)點點，以“10+1”商業(yè)大大道為中中心，形形成休閑閑旅游為為重點的的商貿(mào)區(qū)區(qū)；以邕邕江大橋橋南為中中心，形形成文化化體育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為重重點的商商貿(mào)區(qū)；以中興興大橋南南為中心心，形成成服務(wù)社社區(qū)的大大型賣場場為重點點的商貿(mào)貿(mào)區(qū)；以以清川大大橋南為為中心，形成金金融、商商務(wù)為重重點，服服務(wù)江南南工業(yè)園園和江南南物流園園的商貿(mào)貿(mào)區(qū)。“兩帶”邕邕江南岸岸經(jīng)濟帶帶、城區(qū)區(qū)西南部部經(jīng)濟帶帶 邕江南南岸經(jīng)濟濟帶范圍圍是沿邕邕江地帶帶。形成成集大型型超市、購物

6、中中心、餐餐飲娛樂樂中心、圖書文文化中心心為一體體的購物物廣場。江南沿沿江商務(wù)務(wù)商貿(mào)區(qū)區(qū)、房地地產(chǎn)聚居居發(fā)展區(qū)區(qū)，形成成獨具特特色的江江南外灘灘新景。 城區(qū)西西南部經(jīng)經(jīng)濟帶范范圍是沙沙井片區(qū)區(qū)、吳圩圩鎮(zhèn)、蘇蘇圩鎮(zhèn)。此經(jīng)濟濟帶擁有有江南工工業(yè)園、江南物物流園。在吳圩圩、蘇圩圩一帶規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)了工業(yè)業(yè)集中區(qū)區(qū)，重點點發(fā)展了了機械加加工制造造業(yè)、食食品加工工業(yè)和精精細化工工業(yè)；圍圍繞吳圩圩國際機機場擴建建，開發(fā)發(fā)建設(shè)集集生產(chǎn)、技術(shù)、資訊、貿(mào)易于于一體的的空港物物流市場場，大力力發(fā)展“空港經(jīng)經(jīng)濟”。 “多組團團”多個小小城鎮(zhèn)特特色組團團。范圍包括括吳圩、蘇圩、江西、延安鎮(zhèn)鎮(zhèn)。根據(jù)據(jù)各鎮(zhèn)資資源特點點和比

7、較較優(yōu)勢，分別側(cè)側(cè)重發(fā)展展商貿(mào)、物流、農(nóng)產(chǎn)品品加工、食品加加工、旅旅游、房房地產(chǎn)等等主導(dǎo)鎮(zhèn)鎮(zhèn)域經(jīng)濟濟快速發(fā)發(fā)展的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。吳吳圩鎮(zhèn)重重點發(fā)展展商貿(mào)、物流、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；蘇蘇圩鎮(zhèn)重重點發(fā)展展儲運、食品加加工業(yè)；江西鎮(zhèn)鎮(zhèn)重點發(fā)發(fā)展旅游游業(yè)；延延安鎮(zhèn)重重點發(fā)展展農(nóng)產(chǎn)品品加工業(yè)業(yè)。二、江南南區(qū)房地地產(chǎn)市場場劃分及及特點（一）區(qū)區(qū)域市場場劃分按房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展特特征，江江南片大大體分為為三個板板塊：五一沙井井板塊（老江南南板塊）；白沙沙星光板板塊（新新江南板板塊）；壯錦那那洪板塊塊（新興興的城南南板塊）。從規(guī)劃上上看來，江南區(qū)區(qū)發(fā)展的的靈魂在在于由產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟濟來帶動動區(qū)域人人居發(fā)展展，這是是江南區(qū)區(qū)與其他他區(qū)域

8、相相比最大大的優(yōu)越越感來源源。如果要對對目前南南寧房地地產(chǎn)發(fā)展展得最為為順暢的的興寧區(qū)區(qū)與青秀秀區(qū)進行行定位分分析，興興寧區(qū)僅僅僅是消消費的商商業(yè)區(qū)，而青秀秀區(qū)則十十分現(xiàn)代代化，但但也只是是一個城城市房地地產(chǎn)興起起的區(qū)域域，而不不是經(jīng)濟濟興起的的區(qū)域，換言之之，江南南區(qū)由于于具備較較為雄厚厚的產(chǎn)業(yè)業(yè)支撐，未來的的江南區(qū)區(qū)或?qū)l(fā)發(fā)展成為為南寧的的副中心心。（二）江江南區(qū)各各板塊在在售項目目統(tǒng)計表表：347131615583畝畝華南城334066畝4-5886畝52-4463.06畝畝純住宅純住宅純住宅65000元/69000元/54000元/緊湊二房房、三房房二房和三三房二房和三三房周邊縣市市，

9、省外外喬遷居居民、投投資客附近本地地居民、周圍生生意人、南寧外外縣人二次置業(yè)業(yè)者、周周邊居民民江南區(qū)各各板塊樓樓盤存量量/增量量：從現(xiàn)在江江南區(qū)總總體來看看，住宅宅市場供供應(yīng)較為為充足，自從限限購令之之后上旬旬以消化化存量、預(yù)約為為主，中中下旬受受市場影影響逐步步回升，新增量量漸增。五一沙沙井板塊塊存量房房多，因因為有幾幾個大樓樓盤剛剛剛開始銷銷售，如如融晟公公園大地地現(xiàn)存量量房26664套套。另一一個原因因是宏觀觀政策的的調(diào)控削削弱了住住宅市場場的消化化速度；白沙星星光板塊塊在售項項目較少少，開盤盤已久，市場求求大于供供，因而而銷售情情況較為為可觀；壯錦那那洪板塊塊銷售價價格較低低，存量量較

10、少，發(fā)展?jié)摑摿^大大，幾個個樓盤將將集中推推出房源源，新增增數(shù)量大大，使該該區(qū)域強強大的住住房需求求得到釋釋放，銷銷售走勢勢也較為為樂觀。江南區(qū)各各板塊主主要在售售樓盤銷銷售走勢勢從上述各各板塊幾幾個較具具有代表表性的樓樓盤來看看，江南南區(qū)目前前整體的的推貨量量消化了起伏伏比較大大，從銷銷售率來來看最好好的是普普羅旺斯斯達到998%。數(shù)據(jù)表表明，目前江南南區(qū)各樓樓盤走勢勢良好，銷售前前景樂觀觀，房源源較為充充裕。（三）江江南區(qū)價價格分析析江南區(qū)在在售樓盤盤平均價格格走勢圖：以上圖表表顯示了了20111年99月20122年9月份份江南區(qū)區(qū)三個板板塊主要要在售樓樓盤的價價格變化化情況以以及三個個板

11、塊在在售樓盤盤均價走走勢情況況。從中中我們可可以看到到，江南南區(qū)各板板塊住宅宅平均價價格在550000-70000元元/區(qū)區(qū)間內(nèi)，該均價價區(qū)間也也較為符符合目前前江南區(qū)區(qū)民眾收收入水平平與消費費能力，市場接接受度較較高。白白沙星光光板塊因因為周邊邊配套成成熟、位位處交通通便利地地段均價價最高達達到83300元元/，而壯錦錦那洪板板塊周邊邊配套及及地理位位置欠佳佳的樓盤盤，其均均價最低低在50000元元/?？偟膩砜纯?，整個個江南區(qū)區(qū)的房價價呈現(xiàn)出出小幅度度平穩(wěn)上上升的發(fā)發(fā)展趨勢勢。（四）江江南區(qū)在在售樓盤盤物業(yè)類類型搭配配比例由圖顯示示，江南南區(qū)物業(yè)業(yè)類型中中，住宅宅占到了了89%，商鋪鋪和寫字

12、字樓占的的面積較較小，說說明江南南區(qū)商業(yè)業(yè)的發(fā)展展較其它它板塊還還不夠成成熟，住住宅高比比例是因因為江南南區(qū)的發(fā)發(fā)展，工工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)地的搬搬離，大大大改善善了居住住環(huán)境，華南城城和工業(yè)業(yè)園區(qū)的的進駐增增加了人人流和物物流，給給住宅商商品房市市場的發(fā)發(fā)展提供供了有力力的保障障。江南區(qū)房房地產(chǎn)市市場后續(xù)續(xù)供應(yīng)分分析近期期在江南南區(qū)的住住宅性用用途的土土地成交交沒有，多半是是工業(yè)、商業(yè)用用途的土土地成交交。三、江南南區(qū)各板板塊市場場分析（一）白白沙星光光板塊1.板塊塊環(huán)境分分析白沙星光光板塊區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢明顯，環(huán)境優(yōu)優(yōu)越。有有白沙大大道和星星光大道道兩大交交通干道道縱橫交交錯，交交通十分分便捷。以白沙沙

13、大道為為界，南南面有江江南客運運站，北北面有江江南區(qū)政政府，使使該板塊塊成江南南區(qū)的政政治核心心，優(yōu)勢勢凸顯。規(guī)劃中中的江南南公園也也在白沙沙大道的的北面。白沙大大道東面面臨邕江江，環(huán)境境優(yōu)越。這里是江江南區(qū)商商業(yè)物流流比較發(fā)發(fā)達集中中的板塊塊。白沙沙大道北北面是廣廣西國際際農(nóng)產(chǎn)品品物流中中心和110+11商業(yè)大大道（茶茶葉街），南面面是南寧寧經(jīng)濟技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)。白白沙大道道沿線是是“汽車一一條街”。2.板塊塊房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀白沙星光光板塊是是江南區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)重要開開發(fā)的板板塊，目目前該板板塊的樓樓盤已售售完項目目有1880個，待售44個，在在售3個個。該板板塊樓盤盤現(xiàn)今規(guī)規(guī)模最大大的是龍龍

14、光普羅羅旺斯，總占地地5866畝，總總戶數(shù)為為95000戶，大樓盤盤在該板板塊中仍仍占少數(shù)數(shù)。星光光大道周周邊配套套相對于于白沙大大道更成成熟，居居住氛圍圍更濃厚厚。但隨隨著各大大樓盤的的開發(fā)，白沙大大道現(xiàn)在在的生活活配套也也日益完完善，居居住氛圍圍日見濃濃厚，開開發(fā)空間間更廣，潛力更更大。3.板塊塊項目基基礎(chǔ)指標標量化項目名稱稱地址規(guī)模規(guī)劃配套主力戶型型已推產(chǎn)品品銷售率率江南五一一西路1180號號用地面積積99畝畝，總建建筑面積積約366萬。13棟高高層建筑筑。塔樓總戶戶數(shù)25559戶戶匯聚購物物、餐飲飲、休閑閑、娛樂樂、商務(wù)務(wù)功能一一站式騎騎樓街城城。A1-AA-C-D-EE-F 87兩房

15、89兩房70%南寧市白白沙大道道1099號（寶寶馬展廳廳對面）總占地面面積5886畝,總建筑筑面積115000畝。總總戶數(shù)995000戶。五期：33棟288層，22棟322層，五五期共113322戶。多多層、小高層層 、高層。有會所、網(wǎng)球場場、籃球球場、泳泳池、南南城百貨貨超市、大型康康體會所所、動態(tài)態(tài)景觀泳泳池、550000平米歐歐洲風(fēng)情情商業(yè)廣廣場，臨臨街騎樓樓歐洲風(fēng)風(fēng)情街，小學(xué)、公園等等配套。車庫。82兩兩房、1120-1400三房5期988%江南沙井井大道556號占地面積積 222702239平平方米建筑面積積 82200000平方方米。共52288個個車位、目前開開工建設(shè)設(shè)2、33#

16、廣場場，正打打地基。華南城將將集原料料及產(chǎn)品品交易、展示、信息交交流、倉倉儲、配配送、貨貨運以及及金融結(jié)結(jié)算等功功能于一一體，提提供工業(yè)業(yè)原料及及產(chǎn)品采采購、物物流一站站式服務(wù)務(wù)與辦公公休閑娛娛樂全方方位服務(wù)務(wù)。華南城有有、賓館館、酒店店、酒吧吧、會所所、電子子網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管管理、廣廣告宣傳傳、中介介服務(wù)等等物流商商務(wù)配套套設(shè)施，以及住住宅、公公寓、宿宿舍、超超市、購購物中心心、酒樓樓餐飲、娛樂休休閑。D3：22+1 B22：3+1B3：33+1 C11：3+1F1：11+1AA1a:樓中樓樓47%江南沙井井大道中中段（沙沙井大道道與亭洪洪路延長長線交匯匯處）占地面積積約1550畝，總建筑筑面積

17、330.33萬平方方米，共共23棟棟樓，總總戶數(shù)225066戶融晟公園園大地有有小學(xué)、國際品品牌連鎖鎖折扣店店、酒店店、寫字字樓、大大型超市市、商務(wù)務(wù)公寓、生態(tài)公公園、6600國際會會所、無無邊際泳泳池。小區(qū)有國國際風(fēng)情情街區(qū)、國際幼幼兒園，集居住住、酒店店、商務(wù)務(wù)、商業(yè)業(yè)、餐飲飲、休閑閑等功能能于一體體的復(fù)合合型公園園生活城城。4棟圍合合而建551多多層洋房房，3棟棟18層層小高層層，4棟棟2331層層高層，以一室室一廳、二室一一廳、二二室二廳廳、三室室二廳二二衛(wèi)等數(shù)數(shù)十種設(shè)設(shè)計為主主打產(chǎn)品品60%江南區(qū)五五一路與與南建路路交匯處處東南面面規(guī)劃面積積：6003266.0平平方米建筑面積積：1

18、8810000.00平方米米批發(fā)零售售建筑面面積占總總建筑面面積比例例的5%10%。項目目將配套套建設(shè)幼幼兒園（6個班班），幼幼兒園占占地面積積不少于于21660平方方米，建建筑面積積不少于于12660平方方米。周邊批零零市場一一應(yīng)俱全全：淡村村小學(xué)、亭子二二中、市市二醫(yī)院院、淡村村菜市與與地塊相相隔均不不到一公公里萬昌邕江江明珠11期萬昌昌邕江明明珠111#122#133# 22室 22廳 11衛(wèi) HYPERLINK /jiaotong/59425.html 那洪大道道39號號（壯錦錦大道與與那洪大大道交匯匯處）占地面積積:30885300平方米米 建筑筑面積:46770000平方米米南寧奧

19、園園周邊有有良鳳江江國家森森林公園園，七坡坡林場。小區(qū)內(nèi)規(guī)規(guī)劃中有有千米運運動長廊廊、多功功能會所所、超市市、商業(yè)業(yè)街，萬萬余平方方米教育育設(shè)施等等。奧園1期期南寧奧奧園1BB、 113F、戶型11室1廳廳1衛(wèi)11廚江南區(qū)那那洪大道道37號號（那洪洪壯錦路路口）占地面積積15999988平方米米建筑面積積60000000平方米米 。匯東星城城1期總總計12230戶戶。20010年年推出的的1期組組團由110多棟棟18層層和4棟棟23層層的高層層建筑。匯東星城城位于壯壯錦那洪洪路口，西鄰壯壯錦大道道，直通通機場高高速路，北接那那洪大道道，東南南側(cè)規(guī)劃劃有市政政路，交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)四通八八達。主力戶型

20、型為600平方米米1330平方方米的兩兩房和三三房白沙大道道與亭江江路交匯匯處總占地面面積2110畝，建筑面面積8225畝。總戶數(shù)440000戶。16棟228-333層高高層住宅宅。塔樓 高高層。有4萬平平方米的的商業(yè)和和幼兒園園。小區(qū)區(qū)內(nèi)有園園林景觀觀。停車車位。8722+1房房現(xiàn)調(diào)查白白沙星光光板塊在在售項目目3個，待售項項目4個個，1個個項目已已售罄。云星錢錢隆江南南和龍光光普羅旺旺斯兩個個大盤，總戶數(shù)數(shù)分別達達到40000戶戶和95500戶戶。其他他均為11929022戶的小小規(guī)模的的樓盤。各個樓樓盤主要要分布在在白沙大大道周邊邊。建筑筑類型均均有高層層，部分分有塔樓樓、多層層、小高高

21、層。社社區(qū)內(nèi)部部配套多多為園林林景觀、綠化小小區(qū)、停停車位、運動場場所等休休閑娛樂樂配套設(shè)設(shè)施。有有5個樓樓盤有商商業(yè)配套套，商業(yè)業(yè)氛圍濃濃厚。主主力戶型型為777.5221+11、74-91.53的兩房房、900.544-1440三房、1288.733-1889.113四四房。四四季花都都20007年開開始銷售售，期間間推出房房源有數(shù)數(shù)據(jù)可查查為688套，220100年全年年公開信信息中無無房源銷銷售，目目前公布布待售信信息并且且二期已已更名為為四季英英倫。4.板塊塊在售項項目價格格走勢分分析該板塊在在售項目目有3個個。平均均價格在在60000-885000元/區(qū)間內(nèi)內(nèi)，相差差幅度大大，最低

22、低是普羅羅旺斯660000元/，最高高是現(xiàn)代代國度達達83000-885000元/。處于于白沙大大道的幾幾個在售售、已售售罄的樓樓盤的均均價都在在60000-770000元/區(qū)間。而位于于星光大大道的周周邊配套套更成熟熟，因此此現(xiàn)代國國度的均均價比白白沙大道道這邊的的樓盤賣賣得貴。5.板塊塊項目優(yōu)優(yōu)劣勢分分析交通便利利，位于于規(guī)劃建建設(shè)的輕輕軌2號號線第22個站點點。配套設(shè)施施完善，生活便便利成本本低、離離市中心心近：有有南城百百貨、人人人樂超超市、濱濱江公園園、電影影院、體體育館，以及學(xué)學(xué)校等。準現(xiàn)房銷銷售，購購房有保保障。缺少園林林綠化自自然自然然資源。該項目賣賣點之一一江景現(xiàn)現(xiàn)房，實實際

23、離江江還較遠遠。部分戶型型進深過過長。均價相對對過高，增加購購房者負負擔，使使得項目目整體性性價比不不高。1.完善善的配套套設(shè)施，生活便便利：有有白沙菜菜市、南南城百貨貨、人人人樂超市市、濱江江公園、電影院院、體育育館，以以及學(xué)校校等。2.項目目位于亭亭江路和和白沙大大道交匯匯處，交交通便利利。3.幾乎乎每個戶戶型都設(shè)設(shè)置贈送送面積，對購房房者吸引引力大。1、項目目地處污污水處理理廠旁邊邊，環(huán)境境污染嚴嚴重。項目目標標群體定定位明確確，根據(jù)據(jù)附近的的本地居居民為主主要目標標客戶。緊靠亭洪洪路“110+11”商業(yè)業(yè)大道成成熟便利利的生活活圈，居住氛氛圍濃郁郁，生活活便利?？跨呓?，可可享邕江

24、江風(fēng)景。交通便利利：項目目鄰?fù)ず楹槁分鞲筛傻溃?。周邊橋橋梁系統(tǒng)統(tǒng)發(fā)達，邕江大大橋、桃桃源大橋橋、凌鐵鐵大橋、白沙大大橋、葫葫蘆鼎大大橋等。小區(qū)內(nèi)自自然資源源配套少少，環(huán)境境質(zhì)量不不夠。接近糖廠廠，空氣氣污染嚴嚴重。1.定位位明確，以極具具“法式原原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)鎮(zhèn)”的地中中海情調(diào)調(diào)為樓盤盤整體形形象定位位。在景景觀視覺覺上，也也營造出出法國溫溫馨浪漫漫、自有有休閑的的風(fēng)格情情調(diào)。2.均價價比周邊邊項目稍稍低，是是經(jīng)濟住住宅。該該項目是是所在板板塊中最最大的樓樓盤，小小區(qū)規(guī)劃劃合理，內(nèi)部配配套成熟熟，價格格優(yōu)勢更更加凸顯顯。3.小區(qū)區(qū)有南城城百貨超超市、商商業(yè)廣場場，商業(yè)業(yè)氛圍越越來越濃濃厚。4.項目目

25、屬于空空港板塊塊，承擔擔門戶的的角色。1排水系系統(tǒng)差，周邊有有異味散散發(fā)。2.項目目分期開開發(fā)，在在一定的的時期內(nèi)內(nèi)有施工工、噪音音等方面面的問題題，可能能會對項項目已入入住的住住戶日常常生活造造成不便便的影響響。3.部分分戶型設(shè)設(shè)計偏離離中國人人的傳統(tǒng)統(tǒng)審美觀觀。4.部分分單元住住戶離白白沙大道道主干道道較遠，出行不不方便。準現(xiàn)房，購房有有保障。戶型方正正，符合合中國人人傳統(tǒng)審審美觀。項目位于于白沙大大道和星星光大道道交匯處處，交通通便捷。駕電動動車100分鐘可可達市中中心。小區(qū)面積積小，內(nèi)內(nèi)部配套套不夠豐豐富。綠化面積積少，項項目接近近交通主主干道，空氣質(zhì)質(zhì)量差。細節(jié)注重重不夠，樓梯顯顯舊

26、。項目接近近主干道道，交通通吵雜?，F(xiàn)房銷售售，入住住率已經(jīng)經(jīng)是800%，但但仍有住住戶還沒沒裝修，裝修所所帶來的的吵雜聲聲對已入入住的住住戶造成成不便。小區(qū)的管管理不夠夠完善，有丟失失車的危危險。交通便利利：項目目位于南南寧白沙沙大道與與友誼路路口，距離亭亭洪路“10+1”商商業(yè)大道道僅5分分鐘步行行距離。項目臨近近“10+1”商業(yè)，周邊配配套生活活方便。1.項目目5號樓樓曾發(fā)生生嚴重的的樓板傾傾斜問題題而被開開發(fā)商封封鎖，原原因可能能是因為為房子地地基問題題，導(dǎo)致致樓板傾傾斜，南南北高低低相差近近10公公分。而而開發(fā)商商表示，5號樓樓是由于于施工單單位在測測量地標標時出了了差錯，導(dǎo)致房房子樓

27、板板傾斜，不是由由于地基基下陷造造成的南南北高低低相差110公分分。白沙星光光板塊相相對于江江南區(qū)其其他板塊塊而言擁擁有更為為成熟的的生活配配套優(yōu)勢勢和獨一一的區(qū)域域市政核核心，人人居氛圍圍相對濃濃厚。本本板塊處處于白沙沙大道和和星光大大道交匯匯處，各各個交通通要道縱縱橫交錯錯且接近近市中心心僅十分分鐘的路路程，交交通優(yōu)勢勢十分明明顯。但但是景觀觀資源是是該板塊塊大部分分樓盤比比較缺乏乏的內(nèi)容容，環(huán)境境污染問問題以及及下水道道排水系系統(tǒng)問題題仍是各各個樓盤盤共同面面臨的問問題。6.板塊塊項目定定位分析析商鋪、辦辦公、居居住綜合合樓。中中高端精精裝小戶戶城市中心心，江景景獨棟小小戶面向白領(lǐng)領(lǐng)階層

28、的的中高端端精品住住宅觀江水境境大城時尚都市市綜合樓樓，成功功精英聚聚落營造一個個都市繁繁華、便便捷、時時尚、親親水、親親自然的的江景都都匯享受市中中心，優(yōu)優(yōu)家水庫庫風(fēng)景高品質(zhì)中中低價位位的樓盤盤法式原鄉(xiāng)鄉(xiāng)小鎮(zhèn)現(xiàn)代時尚尚中高端端住宅時尚，典典雅又不不失現(xiàn)代代的親和和感的建建筑高尚住宅宅小區(qū)現(xiàn)代、陽陽光、繽繽紛、和和諧、幸幸福的社社區(qū)文化化，倡導(dǎo)導(dǎo)和諧生生態(tài)家園園的居住住理念，打造一一個四季季花開、幸福和和諧的花花園式高高尚住宅宅小區(qū)區(qū)域商務(wù)務(wù)辦公標標桿高檔商業(yè)業(yè)酒店及及辦公區(qū)區(qū)商鋪、寫寫字樓、居住復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)住宅景觀居所所商住復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn),小戶戶型商住水景地產(chǎn)產(chǎn)住宅經(jīng)濟住宅宅住宅 公公寓經(jīng)濟住宅宅

29、住宅經(jīng)濟住宅宅寫字樓白沙星光光板塊有有4個項項目在打打造都市市綜合樓樓，強調(diào)調(diào)時尚、自然都都市綜合合樓的形形象，這這些樓盤盤分別是是現(xiàn)代國國度、紅紅日公館館、天譽譽江南花花園，龍龍光普羅羅旺斯雖雖然主打打住宅，但其實實內(nèi)部配配套已有有南城百百貨超市市、商業(yè)業(yè)廣場、臨街騎騎樓等。各個樓樓盤定位位同質(zhì)化化嚴重，差異化化不明顯顯。而樓樓盤項目目特色定定位為經(jīng)經(jīng)濟住宅宅有3個個，分別別是普羅羅旺斯、花樣年年華和四四季花都都。7.板塊塊市場特特征總結(jié)結(jié)特征一：建筑類類型單一一受開發(fā)土土地面積積影響，該板塊塊基本以以塔樓、高層為為主。特征二：多以商商住綜合合樓為主主該板塊的的商業(yè)街街氛圍并并不濃厚厚，這也

30、也是該板板塊大部部分樓盤盤做成商商住綜合合樓的一一個很重重要的原原因，樓樓盤的商商業(yè)消費費品主要要由小區(qū)區(qū)的居民民來消費費。特征三：戶型以以三房為為主從該板塊塊在售樓樓盤最近近一次推推貨情況況來看，推出的的戶型以以三房為為主，兩兩房、單單間/一一房。三三房面積積區(qū)間集集中于880-999的的緊湊型型住房、1200-1229的的實用型型住房和和1300-1449的的舒適型型住房。特征四：客戶群群體多樣樣該板塊項項目面對對的主要要消費群群體有年年輕人剛剛性需求求或者是是白領(lǐng)精精英人群群。所開開發(fā)的戶戶型多以以實用性性小戶型型居多。也有針針對附近近的本地地居民和和周邊做做物流及及做生意意的商人人。外

31、省省購房者者以四川川、湖南南等市居居多。南南寧各個個縣份的的購房者者也是主主要消費費群體。8.板塊塊發(fā)展趨趨勢分析析趨勢一：樓盤開開發(fā)將會會更成熟熟。隨著著各大知知名開發(fā)發(fā)商的進進駐，白白沙星光光板塊的的生活配配套設(shè)施施日臻完完善，生生活氣息息也會越越來越濃濃。正在在規(guī)劃中中的江南南花園必必然帶動動整個板板塊周邊邊環(huán)境的的提升，按照目目前市場場如果需需求變動動不大的的情況下下，房價價可能會會有小幅幅上漲趨趨勢。趨勢二：松宇中環(huán)國國際是該該板塊首首個以寫寫字樓為為整合商商業(yè)概念念的樓盤盤，將會會彌補城城南區(qū)域域沒有商商務(wù)辦公公室的市市場空白白，引領(lǐng)領(lǐng)江南區(qū)區(qū)第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的新潮潮流。趨勢三：白

32、沙星星光板塊塊戶型供供應(yīng)主要要以兩房房、三房房為主，實用性性剛需小小戶型居居多。在在未來的的市場發(fā)發(fā)展格局局，將會會持續(xù)供供應(yīng)兩房房、三房房以滿足足市場需需求。（二）五五一沙井井板塊1.板塊塊環(huán)境分分析五一沙井井板塊位位于南寧市市江南區(qū)區(qū)西南部部，離市市中心112公里里，西、北面臨臨邕江，南面緊緊靠南寧寧火車南南站，臨臨空港板板塊。有有沙井大大道，五五一路特特色商業(yè)業(yè)街簽約約引進夢夢之島百百貨、南南城百貨貨等品牌牌企業(yè)進進駐。沙沙井也必必將成為為適宜居居住、投投資，生生活配套套完善的的區(qū)域，由以往往的“價格洼洼地”迅速蛻蛻變?yōu)椤皟r值高高地”。2.板塊塊房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀目前江南南區(qū)的物物流項目

33、目已引進進兩大巨巨擎之一一是定位位為綜合合性商貿(mào)貿(mào)物流園園的華南南城，總總投資近近1200億元。融晟公公園大地地被譽為為引領(lǐng)南南寧沙井井片區(qū)內(nèi)內(nèi)最早最最大的國國際建筑筑綜合體體項目，華南城城、海吉吉星農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品市場場、以及及LEDD工業(yè)園園區(qū)等規(guī)規(guī)劃的落落實，首首屆“中國東盟輕輕工業(yè)展展”的舉辦辦等等一一系列的的變化使使得這個個江南原原本不被被重視的的一隅突突然煥發(fā)發(fā)了蓬勃勃生機。不久的的將來，五一沙沙井板塊塊也必將將成為適適宜居住住、投資資，生活活配套完完善的區(qū)區(qū)域。同同時五一一沙井板板塊還擁擁有邕江江自然景景觀資源源。3.板塊塊在售項項目基礎(chǔ)礎(chǔ)指標量量化江南江南南大道中中興橋旁旁約5000米

34、占地面積積:410000平平方米建建筑面積積:3550000平方米米總戶數(shù)數(shù)約10072戶戶由11棟棟1625層層的高層層地中海海外海法法式建筑筑錯落排排布， 3萬平平米法式式皇家精精致園林林。停車車位:111866個。近萬平米米濱江景景觀長廊廊廣場、珍稀百百年古樹樹移植、下沉景景觀層、空中花花園、陽陽光露臺臺以緊湊型型80-12002+11、3+1房為為主99.225%江南沙井井大道中中段（沙沙井大道道與亭洪洪路延長長線交匯匯處）占地面積積:39999600平方米米建筑面面積: 80000000；總總戶數(shù)448622戶分A、BB、C、D四個個地塊。首期開開工111棟樓，其中44棟圍合合而建5

35、51多多層洋房房，3棟棟18層層小高層層，4棟棟2331層層高層,目前在在建的BB地塊住住宅區(qū)，共233棟，停停車位115422個。設(shè)有專屬屬幼兒園園、小學(xué)學(xué)，同時時專設(shè)社社區(qū)商業(yè)業(yè)街、主主題公園園、兒童童娛樂場場所，配配有大型型人工湖湖泊、泳泳池、會會所等兩房:770-1100，三房:1100-140045.22%江南五一一路與南南建路交交匯處東東南面占地面積積:603326平平方米建建筑面積積:22700000；總戶戶數(shù)15510戶戶30棟117+11層和331+11兩種高高層住宅宅樓，車車位信息息：按00.8個個/戶配配置。幼兒園兩房822-1000，三房1000-112811.339%

36、江南沙井井大道556號占地面積積:227702339平方方米建筑筑面積: 488800000；總戶戶數(shù)52238戶戶地標建筑筑3188米超高高層辦公公配套服服務(wù)建筑筑。停車車位:552888個。國際雙語語幼兒園園、九年年制學(xué)校校、會所所、游泳泳池、球球場、老老年人活活動中心心、醫(yī)療療中心一房400-500平方米米，兩房800-900平方米米，三房1110-1135平平方米0目前五一一沙井板板塊在售售樓盤均均為10000戶戶到50000戶戶左右規(guī)規(guī)模的大大盤，主主要分布布在沙井井大道周周邊；建建筑類型型涵蓋高高層和板板塔結(jié)合合；社區(qū)區(qū)內(nèi)部多多為彰顯顯人文性性質(zhì)的園園林、游游泳池、花園、廣場、運動

37、場場所等休休閑娛樂樂配套設(shè)設(shè)施，除除華南城城外其他他項目商商業(yè)配套套并不突突出；主主力銷售售戶型為為90-1000二房房、900-1220三三房。4.板塊塊在售項項目價格格走勢分分析該圖表顯顯示了220111年9月到20012年年9月份五一一沙井板板塊主要要在售樓樓盤均價價走勢情情況。從從中我們們可以看看到，五五一沙井井板塊住住宅平均均價格在在6000到到7000元元/區(qū)區(qū)間內(nèi)，相差幅幅度較大大，但該該均價區(qū)區(qū)間也較較為符合合目前江江南區(qū)區(qū)區(qū)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展狀況況及民眾眾收入水水平與消消費能力力，市場場接受度度較高。特別指指出的是是，一些些周邊配配套成熟熟、位處處交通便便利地段段的樓盤盤，其售售價可

38、達達到75500以以上，而而部分周周邊配套套及地理理位置欠欠佳的樓樓盤，其其均價一一般在661000到70000元元左右?？偟膩砜纯?，五一一沙井板板塊的房房價呈現(xiàn)現(xiàn)出小幅幅度平穩(wěn)穩(wěn)上升的的發(fā)展趨趨勢。5.板塊塊在售項項目優(yōu)劣劣勢對比比1.項目目位位于于邕江上上游，緊緊鄰江南南大道與與邕江相相接，毗毗鄰規(guī)劃劃中的棕棕櫚園，與新秀秀公園隔隔江相望望，自然然景觀優(yōu)優(yōu)美。2.項目目距市中中僅6-8分鐘鐘車程，外部立立體交通通網(wǎng)絡(luò)四四通八達達，100分鐘之之內(nèi)便可可到達東東面或北北面的重重要商業(yè)業(yè)中心，生活便便利。3.戶戶型的通通風(fēng)采光光性極佳佳，保證證了良好好采光及及優(yōu)美的的景觀視視野。入入戶花園園設(shè)

39、計，保證戶戶型私密密性的同同時又可可享有私私家景觀觀及良好好的室外外休閑空空間。1.項目目位于沙沙井大道道邊上，過往車車輛尤其其是大型型貨車較較多，會會對住戶戶日常生生活產(chǎn)生生一定影影響（車車輛噪音音、空氣氣質(zhì)量下下降等）。2.片區(qū)區(qū)聚集人人群的素素質(zhì)參差差不齊。3.項目目周邊建建筑陳舊舊，規(guī)劃劃亂，影影響本項項目整體體形象。1.項目目總體定定位為南南寧中高高檔的復(fù)復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)項目，以大型型市政公公園、專專業(yè)市場場及風(fēng)情情商業(yè)街街區(qū)為依依托，是是集居住住、酒店店、商務(wù)務(wù)、商業(yè)業(yè)、餐飲飲、休閑閑等功能能于一體體的復(fù)合合型公園園生活城城。2.項目目所處地地塊是南南寧快環(huán)環(huán)以內(nèi)最最后一片片可整體體開發(fā)

40、的的處女地地。屬國國際頂級級建筑群群，坐落落江南區(qū)區(qū)沙井大大道中段段亭洪路路延長線線交匯處處，作為為江南區(qū)區(qū)政府成成功招商商引資的的大型項項目，將將成為江江南房地地產(chǎn)業(yè)進進入新時時期的一一座典型型之作。1.周邊邊市政及及商業(yè)等等公共配配套設(shè)施施相對較較少。2.項目目所處位位置距離離市中心心較遠，住戶出出行不便便。1.項目目交通四四通八達達，約220路公公交路線線途徑五五一路及及南建路路，約十十五分鐘鐘車程既既可達火火車站及及朝陽花花園，而而且五一一可直通通機場高高速，整整體的交交通出行行十分便便捷。2. 地地塊周邊邊批零市市場一應(yīng)應(yīng)俱全：淡村小小學(xué)、亭亭子二中中、市二二醫(yī)院、淡村菜菜市與地地塊

41、相隔隔均不到到一公里里。周邊邊市政配配套成熟熟、居住住氛圍濃濃郁。1.項目目在自然然景觀配配套資源源方面略略顯不足足，實際際離邕江江較遠。2. 項項目在戶戶型、園園林景觀觀、各種種配套設(shè)設(shè)施等方方面的建建筑設(shè)計計上比較較平常，缺乏亮亮點。3.均價價過高（接近居居民普遍遍購房心心理承受受價位上上限），使得項項目整體體性價比比不高。1.項目目位于一一個將集集原料及及產(chǎn)品交交易、展展示、信信息交流流、倉儲儲、配送送、貨運運以及金金融結(jié)算算等功能能于一體體，提供供工業(yè)原原料及產(chǎn)產(chǎn)品采購購、物流流一站式式服務(wù)與與辦公休休閑娛樂樂全方位位服務(wù)。1.周邊邊市政及及商業(yè)等等公共配配套設(shè)施施相對較較少。2.周邊

42、邊環(huán)境臟臟、亂的的環(huán)境呈呈待改善善。3.項目目周邊的的景觀資資源較為為匱乏。作為南寧寧傳統(tǒng)老老生活區(qū)區(qū)，五一一沙井板板塊的樓樓盤并沒沒有擁有有成熟的的生活配配套優(yōu)勢勢，居住住氛圍較較冷清；位于邕邕江附近近，外部部景觀資資源優(yōu)勢勢顯著；不過整整個城區(qū)區(qū)建筑物物陳舊，周邊環(huán)環(huán)境相對對較亂、差，居居住人群群素質(zhì)不不高，對對該城區(qū)區(qū)形象存存在一定定影響。同時沙沙井大道道一帶樓樓盤由于于位置稍稍偏其住住戶出行行不夠便便捷。6.板塊塊在售項項目定位位分析便捷、親親水、親親自然的的江景住住宅區(qū)江軸核心心,城市市一線江江邸復(fù)合型公公園生活活城沙井時代代,800萬中心心生活城城中高端樓樓盤濱江中心心,品質(zhì)質(zhì)典范

43、商鋪、辦辦公、居居住綜合合體。江南華府府住宅水景地產(chǎn)產(chǎn),公園園地產(chǎn)住宅 商商住樓 商鋪公園地產(chǎn)產(chǎn),投資資地產(chǎn),教育地地產(chǎn)住宅景觀居所所,宜居居生態(tài)地地產(chǎn)商住樓 商鋪復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn),國際際化社區(qū)區(qū),投資資地產(chǎn)五一沙井井板塊多多以中端端樓盤為為主，只只有萬昌昌邕江明明珠定位位為中高高端樓盤盤，這一一板塊的的樓盤目目標群體體有南寧寧及周邊邊居民為為，以及及外地投投資者。各個樓樓盤的形形象定位位都和邕邕江的一一線海岸岸掛鉤。而華南南城是集集原料及及產(chǎn)品交交易、展展示、信信息交流流、倉儲儲、配送送、貨運運以及金金融結(jié)算算等功能能于一體體，提供供工業(yè)原原料及產(chǎn)產(chǎn)品采購購、物流流一站式式服務(wù)與與辦公休休閑娛樂樂

44、全方位位服務(wù),是五一一沙井板板塊未來來的發(fā)展展方向。7.板塊塊市場特特征總結(jié)結(jié)五一沙井井板塊作作為南寧寧市老城城區(qū)，擁擁有其原原有的老老城街區(qū)區(qū)風(fēng)貌，最能體體現(xiàn)南寧寧人居的的特點。特征一: 商品品房價格格上升勢勢頭放緩緩 五一沙井井板塊的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展正處處于成長長階段，邕江附附近的樓樓盤由于于其生活活配套不不夠成熟熟完善，其61100元元/以以上均價價一直不不是整個個江南區(qū)區(qū)最低，但這個個價格也也接近該該區(qū)域一一般人群群購買能能力的承承受上限限，增長長空間不不大，預(yù)預(yù)計房價價只會小小幅度緩緩慢增長長，以利利于消化化舊貨；而華南南城的樓樓盤，更更注重商商住功能能結(jié)合，作為固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資

45、而而言，其其66000元/的均均價未來來還有一一定上升升空間，但也由由于該區(qū)區(qū)域目前前周邊生生活配套套仍未成成熟，一一定程度度上影響響其價格格的快速速增長。特征二:建筑類類型東西西有別房地產(chǎn)市市場的不不斷完善善，土塊塊價格的的快速上上漲，建建筑類型型也由多多層逐漸漸向高層層轉(zhuǎn)變。目前板板塊周附附近基本本上都是是以高層層、板塔塔結(jié)合為為主；而而板塊西西北部的的還存在在較大面面積的土土地，該該區(qū)域房房地產(chǎn)的的開發(fā)將將出現(xiàn)高高層和板板塔結(jié)合合并存的的格局。由于其其可開發(fā)發(fā)的地塊塊大，園園林設(shè)計計這一塊塊將是多多姿多彩彩。特征三:戶型以以二、三三房為主主從該城區(qū)區(qū)在售樓樓盤最近近一次推推貨情況況來看，

46、推出的的戶型以以二、三三房為主主，單間間和四房房次之，70以下的的小戶型型及大面面積的樓樓中樓供供貨量較較少。三三房戶型型里又以以1200-1229的的舒適型型、1000-1119的緊湊湊實用型型三房為為主；二二房主要要是900-1000的的舒適型型大面積積二房。特征四:客戶群群體分布布較廣區(qū)域范圍圍內(nèi)的主主要人群群特征可可劃分為為低收入入的外來來勞務(wù)人人員、中中高收入入的城區(qū)區(qū)原住民民以及私私營企業(yè)業(yè)主或個個體商戶戶。但目目前該城城區(qū)內(nèi)可可選擇的的樓盤數(shù)數(shù)量并不不多， 市場處處于需大大于供狀狀態(tài)，房房產(chǎn)市場場發(fā)展?jié)摑摿薮蟠蟆?.板塊塊發(fā)展趨趨勢分析析五一沙井井板塊目目前的供供貨主力力集中在

47、在融晟公公園大地地、萬昌昌邕江明明珠和華華南城這這三個大大盤上，前兩者者規(guī)劃總總戶數(shù)都都在15500戶戶以上，后者更更是達到到驚人的的50000戶！隨著政政策的公公布,各各樓盤主主推一步步到位的的大戶型型。也隨隨著800、 990后準準備步入入婚齡，二房、三房的的婚房也也逐漸占占相當大大的比例例。隨著著南寧市市加大對對沙井的的大力推推廣與發(fā)發(fā)展，以以沙井大大道為中中心的周周邊生活活配套、公共設(shè)設(shè)施配套套、交通通配套必必將更加加完善，開發(fā)區(qū)區(qū)周邊所所開發(fā)的的房地產(chǎn)產(chǎn)項目也也必將更更受南寧寧市其他他城區(qū)客客戶的青青睞。（三）壯壯錦那洪洪板塊1.板塊塊環(huán)境分分析（1）板板塊規(guī)劃劃壯錦那洪洪一帶是是通

48、往吳吳圩國際際機場的的必經(jīng)之之地，交交通要道道地位十十分顯著著。隨著著五象大大道延長長線開工工建設(shè)，由南寧寧市政府府、南寧寧經(jīng)濟技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)和江江南區(qū)政政府當年年制定的的要在城城南板塊塊壯錦大大道一帶帶打造江江南的CCBD的的宏觀規(guī)規(guī)劃，南南城百貨貨的進駐駐相繼帶帶動了周周邊商業(yè)業(yè)集群發(fā)發(fā)展。另另外，政政府規(guī)劃劃建設(shè)的的8000畝江南南公園，現(xiàn)已確確定規(guī)劃劃即將動動工。江江南公園園建成后后將能極極大地提提升整個個江南的的人文環(huán)環(huán)境。最最后，江江南片區(qū)區(qū)污染比比較嚴重重的南寧寧化工廠廠也已確確定將在在3-55年內(nèi)搬搬遷完畢畢，屆時時整個江江南將不不再有大大的污染染源，加加上江南南公園的的建成，

49、生活環(huán)環(huán)境將得得到極大大的改善善。（2）現(xiàn)現(xiàn)有配套套壯錦那洪洪板塊中中剛剛遷遷入的江江南區(qū)政政府位于于壯錦大大道上。另外，四通八八達的路路網(wǎng)以及及近距離離的萬泰泰隆建村村市場、普羅旺旺斯內(nèi)的的南城百百貨以及及沛鴻民民族中學(xué)學(xué)、八桂桂綠城小小學(xué)、石石化技校校等等基基礎(chǔ)配套套，道路路周邊的的大片綠綠野景觀觀帶加上上不遠處處的良鳳鳳江國家家級森林林公園和和七坡林林場讓周周邊的環(huán)環(huán)境配套套更加齊齊全。（3）市市政建設(shè)設(shè)近況南寧華南南城、廣廣西海吉吉星農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品國際際物流中中心、2200多多米的超超高層“南寧塔塔”。2.板塊塊房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀壯錦那洪洪板塊作作為江南南區(qū)重要要的板塊塊位置，目前主主要以幾

50、幾個大盤盤為主，例如別別墅為主主的八桂桂綠城、住宅為為主的匯匯東星城城、風(fēng)格格雨林等等等，正正在大量量聚集人人氣、完完善配套套。這一一板塊大大盤聚集集區(qū)的優(yōu)優(yōu)勢在于于全局規(guī)規(guī)劃合理理，幾個個大盤之之間在生生活配套套上可以以相互幫幫助相互互促進，有助整整個區(qū)域域的整體體價值提提升。近近年來，壯錦那那洪板塊塊的樓盤盤也逐步步受到廣廣大市民民的熱捧捧，房地地產(chǎn)市場場升溫。3.板塊塊在售項項目基礎(chǔ)礎(chǔ)指標量量化樓盤名稱稱地址規(guī)模規(guī)劃配套已推產(chǎn)品品銷售率率江南區(qū)友友誼路西西二里119號約4177畝景觀嵌入入式多層層及小高高層組團團小區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)幼兒園園、小學(xué)學(xué)、農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場、商業(yè)圈圈點95%南那洪大大道377號

51、240畝畝中小戶型型為主的的小高層層景觀社社區(qū)特色園林林、大型型商業(yè)區(qū)區(qū)100%壯錦大道道36號號300畝畝6-188層的多多層、小小高層專業(yè)運動動會健康康娛樂設(shè)設(shè)施、7700米米情調(diào)商商業(yè)街80%江南壯錦錦大道331號52畝7棟超高高層建筑筑，最高高32+1層臨街商業(yè)業(yè)裙樓、景觀水水池、中中心廣場場、小學(xué)學(xué)85%江南區(qū)壯壯錦大道道28號號40畝14棟118層高高層建筑筑兒童游樂樂園、小型動動物園、15000米健健康養(yǎng)生生步道、運動場場99%交通外環(huán)環(huán)線白沙沙大道東東段中部部463.03畝畝多組團小小高層、多層流動森林林廣場、休閑運運動長廊廊、多功能能會所、萬余平平方米教教育83%作為政府府重

52、點規(guī)規(guī)劃的板板塊之一一，壯錦錦那洪板板塊吸引引了許多多大盤云云集于此此，目前前在售的的項目主主要以規(guī)規(guī)模大的的樓盤為為主，其其中有兩兩個小盤盤風(fēng)格雨雨林和云云頂印象象。這一一板塊的的樓盤以以小高層層為主基基本分布布在壯錦錦大道。樓盤社社區(qū)多注注重園林林規(guī)劃以以及運動動場所、教育、生活配配套為主主，部分分也多重重視商業(yè)業(yè)配套。根據(jù)踩踩盤消息息得到，附近樓樓盤的銷銷售率都都比較樂樂觀，銷銷售率都都在800%以上上。4.板塊塊在售項項目價格格分析如圖，壯壯錦那洪洪板塊在在售樓盤盤中各樓樓盤的價價格在220122年第一一季度的的起落幅幅度都不不是很大大，由圖圖可以看看出，基基本處于于直線狀狀態(tài)。匯匯東

53、星城城在后面面兩個月月價格保保持不變變，碧園園南城故故事、風(fēng)風(fēng)格雨林林價格分分別下降降了3000元、5000元。而而云頂印印象作為為主打別別墅項目目的八桂桂綠城的的組團，價格不不降反升升了1000元。南寧奧奧園和中中房碧翠翠園在價價格上保保持不動動。從整整體來看看，壯錦錦那洪板板塊的樓樓盤部分分由于限限購令的的沖擊進進行了價價格上面面的調(diào)整整，部分分樓盤按按兵不動動。5板塊塊在售項項目優(yōu)劣劣勢對比比內(nèi)部人車車分流設(shè)設(shè)計格局局、超大大型休閑閑運動中中心、特特色主題題庭院。處于十字字路口附附近環(huán)境境嘈雜，空氣質(zhì)質(zhì)量不高高。綠化休閑閑環(huán)境、5萬平平米區(qū)域域商業(yè)中中心。附件配套套不成熟熟，道路路周邊環(huán)

54、環(huán)境嘈雜雜?！?”字字開頭的的低價樓樓盤，大大型社區(qū)區(qū)式住宅宅，內(nèi)部部配套成成熟。戶型單一一，布局局不夠合合理，交交通不便便利。超高觀景景住宅、地熱源源熱水系系統(tǒng)、1130米米最寬樓樓間距、2萬平平米商業(yè)業(yè)面積。近路邊，環(huán)境吵吵雜、空空氣質(zhì)量量不高、綠化園園林不足足。園林設(shè)計計體驗主主題、小小區(qū)安全全六重保保障、集集中發(fā)散散式商業(yè)業(yè)模式。周邊配套套不完善善，項目目內(nèi)部的的停車位位少,人人流量少少。大型居住住社區(qū)、萬余平平方米教教育設(shè)施施、配套套齊全。周圍物流流點，環(huán)環(huán)境嘈雜雜。分析：壯壯錦那洪洪板塊的的在售樓樓盤中大大部分樓樓盤比較較重視項項目自身身配套的的建設(shè)和和園林的的規(guī)劃，碧園南南城故事

55、事以內(nèi)部部人車分分流的人人性化設(shè)設(shè)計格局局和云頂頂印象的的地熱源源熱水系系統(tǒng)；另另外，部部分樓盤盤配上自自身的商商業(yè)配套套吸引更更多人氣氣。在劣劣勢方面面，由于于板塊所所在地目目前正處于建設(shè)設(shè)期所以以項目周周邊的環(huán)環(huán)境較為為嘈雜，空氣質(zhì)質(zhì)量不高高，周邊邊人氣還還不是很很足。中端樓盤盤，主要要目標群群體為中中檔人群群宅前院落落空間，碧園南南城中高端樓樓盤品質(zhì)大盤盤改變變生活的的力量低端、經(jīng)經(jīng)濟適用用房中高端樓樓盤，主主要周邊邊居民，以青年年為主，來南寧寧定居的的外地人人森林、山山脈、湖湖泊、高高層、住住宅中端樓盤盤，主要要以年輕輕人，投投資客來自東南南亞的國國際化社社區(qū)中端樓盤盤，主要要以周邊邊居民現(xiàn)代主義義風(fēng)格的的“奧園居居住區(qū)”分析：壯壯錦那洪洪板塊多多以中端端樓盤為為主，只只有云頂頂印象和和匯東星星城為中中高端樓