物業(yè)管理前期介入

1、 期 介 入 手 冊第一節(jié)物業(yè)管理前期介入一、前期介入時間、崗位及工作內(nèi)容為配合項目的銷售， 在物業(yè)交付使用時能為業(yè)主提供良好的管理和服務， 針對 項目的施工進展情況，結合項目的實際管理需要，公司在該項目交付使用12 個月前開展對項目的前期物業(yè)管理工作。1.0 早期前期介入工作（根據(jù)項目需要安排時間）進駐管理人員、安管部、工程部及會所員工客服中心負責人安管負責人，領班，安管員工程負責人，領班，技工會所負責人，接待員做好施工現(xiàn)場人員與物品的出入管理及項目安全管理；配合營銷中心相關活動的開展；配合做好營銷現(xiàn)場的工作開展及設施設備的日常維護工作；做好對外開放區(qū)域的清潔開荒、日常保潔工作；跟進項目的施

2、工進展情況，為后期的管理服務提出相關建議；完善各部門、崗位的規(guī)章制度及崗位職責，做好對工作人員的培訓。2.0接管驗收階段工作（交樓前 6 個月或根據(jù)現(xiàn)場工程進度給予調(diào)整）進駐客服中心及工程人員客服助理，物業(yè)助理，財務收銀員；維修技工?；I建客服中心，準備接管驗收和交收樓前的文件資料（交樓前 4 個月）；組織員工進行交收樓前公共課程及專業(yè)知識培訓（交樓前 3 個月）；進行項目交付使用前的驗收工作（交樓前 3 個月）；做好交樓前的準備工作，核定相關資料、表格并交付印制；制訂交收樓方案、業(yè)主資料輸入及整理工作。二、前期介入合同的簽訂在制訂前期介入預算后，經(jīng)過招投標，并與委托方就相關明細項進行商洽，確定

3、委托方與被委托方的關系，雙方簽訂前期介入服務合同。三、前期介入預算的制訂根據(jù)項目的實際情況制訂前期介入預算案，預算內(nèi)容包括：1、前期介入時段；2、前期介入各時段人員編制架構及崗位安排；3、前期介入每月費用支出。人員薪金及福利工資；餐費；保險費用；年終雙薪（按月平攤） ；補助（交通費，通訊費等） ；項目保潔費用日常辦公費用日常維修費用員工宿舍租金制服洗滌費用員工制服費用固定物品費用辦公設備；維修工具；安管設備及物品；備注：員工制服及各類固定物品先由物業(yè)公司一次性投入購買， 再按前期介入時段每 月分攤折舊費用。四、前期介入各部門崗位職責部門崗位工作規(guī)范客戶服 務中心負 責 人1. 按照公司要求全面

4、負責客戶服務中心的運作。2. 根據(jù)項目進度及售樓期間的實際需要做好人員的編排與落 實。3. 定期參加項目協(xié)調(diào)工作會議，并做好相關工作。4. 根據(jù)項目部的施工進度，為后期的管理服務提出相關建議。安 管負 責 人1 組織好樓盤促銷活動期間的安全保衛(wèi)工作。2 完成項目部、營銷中心及上司安排的其他臨時性的工作任務。部門崗位工作規(guī)范1對進入轄區(qū)的車輛進行正確指引，使之停于適當位置。其2清理本樓盤范圍內(nèi)踐踏草地、違規(guī)派發(fā)廣告、撿垃圾、衣冠 不整等閑雜人員。他3配合營銷中心做好營銷期間的導向和解釋工作， 讓顧客能清崗楚地了解本樓盤的基本情況。位4對運出的物品，必須要有項目部或營銷中心開具的放行證 明，按放行

5、條上注明的物品進行核實放行，并做好登記（具 體時間及車輛號碼） 。1熟悉大堂內(nèi)的配套公共設備、物品的位置，清楚所有電器開關的位置，熟悉其正確的操作方法。售樓部2維護大堂內(nèi)的正常經(jīng)營秩序和環(huán)境，禁止在大堂內(nèi)大聲喧大堂安嘩、打鬧、嬉戲等，發(fā)現(xiàn)問題應及時勸阻或制止。管員3禁止任何衣冠不整的人員進入大堂。4配合做好清潔、綠化、維保等服務工作，發(fā)現(xiàn)異常情況及時通知相關部門跟進，并向上司報告。1服從領導，聽從指揮，做到文明執(zhí)勤、令行禁止，遇事要報 告。2熟悉板房擺設的各類物品，發(fā)現(xiàn)有物品異?；騺G失，應立即查明原因及時向上司報告。樣板房 管理員3熟悉并板房內(nèi)的電器設備及使用情況， 熟練操作板房內(nèi)的所 有電器

6、開關， 發(fā)現(xiàn)異常情況及時向上司報告并通知相關部門 處理。4禁止所有參觀板房的顧客使用、觸摸板房內(nèi)的物品，發(fā)現(xiàn)情況應禮貌制止，做好解釋工作。5維護好板房內(nèi)正常的參觀秩序， 按照有關參觀規(guī)定進行正確 引導。1熟悉架空層配套的公共設備設施、 物品及所有電器開關的位 置，并熟悉其正確的使用操作方法。2施工期間提醒進入架空層的所有人員佩戴安全帽， 并做好安 全宣傳工作。3維護架空層及大堂的正常參觀秩序和環(huán)境， 禁止在架空層及架空層大堂內(nèi)大聲喧嘩、追逐、打鬧等，發(fā)現(xiàn)情況應及時禮貌制止安管員或規(guī)勸其離開現(xiàn)場。4監(jiān)管架空層擺放的所有家具及裝飾物品等， 不得隨便使用或 移動，發(fā)現(xiàn)情況應及時禮貌制止，并做好解釋工

7、作。5引導參觀人員通過正確、 安全的行走路線進入架空層及樣板 房，禁止任何衣冠不整的人員進入，如發(fā)現(xiàn)可疑人員，應立 即進行禮貌詢問和監(jiān)控，并及時向上司報告。部門崗位工作規(guī)范6 積極配合清潔、綠化、維保等服務工作，發(fā)現(xiàn)異常情況及時 向上司報告并通知相關部門跟進處理。中心花 園安管員1 熟悉中心花園的配套設施設備的位置和正確操作方法， 確保 設施設備完好和正確使用。2 維護中心花園正常參觀秩序和環(huán)境，禁止在中心花園追逐、 打鬧、捉迷藏等違規(guī)活動，發(fā)現(xiàn)情況應及時禮貌制止或規(guī)勸 其離開現(xiàn)場。3 監(jiān)控中心花園的設備設施及綠化不被人為破壞， 并禮貌提醒 進入花園的參觀人員注意安全。4 配合做好清潔、綠化、

8、維保等服務工作，發(fā)現(xiàn)異常情況時向 上司報告并通知相關部門跟進處理。候車區(qū) 安管員1 正確指引進入候車區(qū)的所有車輛有序停放， 避免車輛違規(guī)行 駛及發(fā)生碰撞事故2 正確指引參觀人員進入或離開候車區(qū)， 維持現(xiàn)場候車及乘車 秩序。3 候車人員過多時，除維持好現(xiàn)場秩序外，應耐心做好候車人 員的解釋工作。工 程售 樓 部、 項 目 部、 施 工 工 地1 配合營銷工作， 確保營銷區(qū)域 （售樓部、 板房、營銷通道等） 的照明、空調(diào)、給排水、消防各系統(tǒng)的正常運作及協(xié)助開展 各種現(xiàn)場促銷活動。2 配合項目部做好現(xiàn)場施工質(zhì)量進度的監(jiān)管工作， 發(fā)現(xiàn)問題及 時報告項目部。3 參與項目部、施工單位的圖紙會審工作，提出相

9、應的意見及 建議，便于施工期間發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整。4 每天定時巡查項目部辦公室及售樓部的照明、 空調(diào)、給排水、 消防等設備設施，做好日常保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時報告及 維修，確保系統(tǒng)的正常運作。5 在維修的過程中，避免損壞其他的物品或設施；在維修完成 后，應及時對現(xiàn)場進行清理。6 組織相關人員學習售樓部、 樣板房的相關設施設備的操作知 識，了解及熟悉設施設備的運作及應急處理程序?？?服 中 心籌 建 處1 掌握物業(yè)設施設備的基本情況。2 做好對員工的培訓工作。3 根據(jù)發(fā)展商移交的資料建立業(yè)主檔案。4 準備交收樓文件、資料及交付印制。5 制訂交收樓方案，布置交收樓現(xiàn)場，制作有關標識、準備相 關文件及

10、宣傳資料。6 預設業(yè)主咨詢問題答復內(nèi)容五、對工地進行管理對工地的管理主要是協(xié)助施工單位做好施工現(xiàn)場的安全保衛(wèi)工作、采取必要的措施和 手段防止物品被盜、建立和執(zhí)行治安消防制度，嚴防治安消防事故案件的發(fā)生等。一）施工人員、物品、車輛出入管理規(guī)定：（1）非作業(yè)需要，施工人員或車輛嚴禁攜帶易燃、易爆、劇毒等危險物品進入施工現(xiàn) 場內(nèi)；（2）施工人員或車輛攜帶或裝載物品離開施工現(xiàn)場時，當值安管員嚴格遵照放行條 制度進行核查放行。（3）值班安管員應對進入工地的車輛進行安全檢查，并做好記錄；（4）當施工人員出入工地現(xiàn)場時，安管員須核對其所持施工出入證是否有效。（5）當值安管員應督導施工人員按現(xiàn)場相關安全管理規(guī)

11、定進入工地。二）協(xié)助施工單位做好現(xiàn)場治安消防的工作：（1）加強治安消防教育宣傳工作： 1在工地開設治安消防宣傳欄目和定期舉辦消防知識講座， 對相關人員進行宣傳教育； 2向每個施工單位發(fā)放消防知識手冊 ，要求施工單位必須按標準配置相關滅火器 材；（2）協(xié)助做好工地治安消防工作： 1重點加強工地內(nèi)施工作業(yè)特別是明火作業(yè)及帶電作業(yè)的巡查，發(fā)現(xiàn)違反治安消防規(guī) 定的行為及時制止；2發(fā)現(xiàn)不符合消防要求或存在消防隱患的設施設備及時要求施工單位整改后再行施工； 3 加強施工現(xiàn)場治安巡邏，發(fā)現(xiàn)無證人員或其他行跡可疑人員立即盤問或帶到 辦公室進行盤查；4 加強消防通道的巡查，時刻保證消防通道暢通無阻，發(fā)現(xiàn)有施工單

12、位占用或 影響消防通道的，立即要求施工單位進行整改；5 協(xié)助施工單位及時制止或處理工地內(nèi)民工聚眾鬧事或打架斗毆事件，不能制 止處理的立即報警；6 每天下班后做好工地的清場工作，禁止施工人員在工地內(nèi)煮飯或留宿；六、配合銷售一）根據(jù)合同約定配置物品： 物業(yè)管理前期介入階段，包括辦公用品、場地等所有物品配置都是由開發(fā)商以合同方 式約定，現(xiàn)場人員應根據(jù)實際需求，分時段或一次性按照合同約定進行配置，以保證更加 高效地開展工作。二）板房物品的接管： 樣板房是開發(fā)商向客戶推介產(chǎn)品的一個載體， 樣板房配套包括家具、 廚具、日常用品、 擺設精品等物品，物業(yè)公司在接管樣板房的時候應該指派相關人員做好樣板房物品的接

13、管 工作。1定期核對樣板房內(nèi)配置物品的名稱、數(shù)量，以免丟失，發(fā)現(xiàn)有損壞的物品進行登記并向 主管單位報告；2對樣板房補充配置的物品，樣板房管理人員應該做好檢查和登記，并報告相關負責人。樣板房關閉或出售后 , 根據(jù)原登記的清單與主管單位做好核對清退工作。4、樣板房內(nèi)物品遺失時，根據(jù)相關規(guī)定進行處理。三）簽訂清潔保養(yǎng)協(xié)議，監(jiān)管現(xiàn)場開荒清潔 物業(yè)管理前期介入的一個主要工作是搞好小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的整治和維護， 從而創(chuàng)造一個 良好的營銷環(huán)境。 所以，物業(yè)管理前期介入階段選好專業(yè)清潔公司并與之簽訂清潔保 養(yǎng)協(xié)議，并對開荒清潔所指建筑物在正式使用之前對建筑物外墻、玻璃幕墻及建筑物 內(nèi)部的地面、墻面、玻璃、衛(wèi)生間、

14、樓梯、電梯、管道、消防設備等設施的清潔過程 進行監(jiān)管。四）在崗人員培訓：（一）制定培訓計劃： 在制定培訓計劃之前須對所有員工進行一次培訓需求的調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結果另行制定 切實可行的培訓計劃。（二）實施培訓目的 :實施培訓可分現(xiàn)場內(nèi)培訓和現(xiàn)場外培訓 , 現(xiàn)場內(nèi)培訓由直接主管對所管范圍以內(nèi)對屬 下員工進行分散式培訓 , 旨在幫助所管員工在工作中樹立端正的態(tài)度 ,掌握適用的技能 ,培 養(yǎng)良好的作風 , 建立融洽的工作關系等； 現(xiàn)場外培訓由培訓導師在工作現(xiàn)場外對參訓員工進 行的集中式培訓，旨在向參訓員工灌輸提高其綜合素質(zhì)、增進其勝任工作的新理念、新知 識、新方法、新技能，以達到工作的要求。（三）評估培

15、訓效果關注參訓員工的反應 ,包括員工對培訓主題、內(nèi)容、教材、形式、進度等是否滿意，方法 有觀察、面談、意見征詢、抽樣檢查等；測試參訓員工的知識，主要評估員工是否掌握了所傳授的原理、方法、技能、規(guī)程等， 測試方法有卷面考試，實地操作、寫心得、談體會等；考察參訓員工的行為，主要評估參訓員工返崗后工作行為是否有所改進，工作績效是否 有所提高，評估方法有行為觀察、績效考評、實測、訪談等；衡量培訓項目的成效：主要評估所培訓項目是否有助于物業(yè)管理服務質(zhì)量水平的提高。七、工程的前期介入 工程的前期介入主要是審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝 飾、設施建設、設備安裝的合理性。 重點察看消防

16、安全設備、 自動化設備、 安全監(jiān)控設備、 通訊設備、給排水設備、空調(diào)設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設 備、服務設備等方面內(nèi)容。一）參與圖紙的設計審定：1會審圖紙 會審圖紙主要從環(huán)境布局，管網(wǎng)設置，泊車場所，防盜報警設施，水電煤氣計量，減少重復裝修等細節(jié)方面考慮。2收集工程圖紙資料，現(xiàn)場參與設備的安裝調(diào)試；二）檢查施工質(zhì)量： 1對各種工程進行檢查，使質(zhì)量隱患消滅在萌芽狀態(tài)時，促進工程建造質(zhì)量和驗收效 率的提高；2對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理 , 確保施工質(zhì)量；3參與各類工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試等，并按整改 計劃督促整改；4對檢查發(fā)現(xiàn)的

17、各類工程問題要做好記錄，并配合相關部門及時跟進整改；三）提出合理建議： 物業(yè)管理前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應根 據(jù)物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設計及建筑施工提出合理化建議。1、巡查施工現(xiàn)場，對發(fā)現(xiàn)的工程問題及時記錄并向相關部門提出整改建議，整改與否 都應將發(fā)現(xiàn)問題記錄在冊，作為日后分清責任界限的依據(jù)；2、設備選型、分布數(shù)量等提供專業(yè)的有利于日后管理的建議；3、對制訂園林布置及環(huán)境設計方案等提出相關的建議；4、施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法； 應在相關的文件中規(guī)定如果物業(yè)公司方提出的整改建議未被采用的， 日后出現(xiàn)責任事 故物業(yè)管理方不負任何

18、責任的條款條文。第二節(jié)：項目實施細則一、土建部分項目實施細則一）天面1、天面的防雷帶連接應要求隱蔽，并使用鍍鋅材料，外露焊接口需要做防銹處理；2、天面層的地面及水溝應鋪設面磚，分格縫要求 6*6 或 4*4 米，天面伸縮縫盡量不采用鍍鋅板、密封膠或瀝青做防護，以免日后容易變形老化；應采用混凝土結構的形式（見附圖 ），并要求地面的防水層延伸至伸縮縫的外側的頂部，以增強伸縮縫的防 水的效果。3、天面女兒墻內(nèi)側及壓頂應貼瓷磚；并應考慮壓頂?shù)纳⑺露取?、天面的防水層翻起的高度不小于 500mm，并應設置防水層的壓線 （見附圖 ）。5、天面電梯機房尺寸： 應有足夠的設備維修操作空間 （安全操作距離不小

19、于 11.5 米）；電柜的布置應盡量遠離窗戶，要考慮到通風隔熱問題，窗戶盡可能南北向，宜采用 千秋窗，內(nèi)安裝防護網(wǎng)，有利防盜、防水；另應安裝 250W 以上低嗓音軸流風機， 采用定時溫控雙重控制；地面貼防滑地磚，用黃色條型磚鑲貼設備安全距離警戒線；墻身四周位置應設置環(huán)型的鍍鋅扁鐵防雷接地帶。6、穿天面層的電梯電源線、母線排、排水管、給水管等預留孔，應設置防水套管或擋 水槽，以防止天面滲水。7、天面層的煙道井應與墻體保留 200400MM 的距離，以利于煙道井出天面層的防水 施工的操作空間，避免滲漏；煙道帽的防雨措施要做好，并貼飾面磚；規(guī)劃有退縮 要求樓房應要考慮天面平臺的煙道及發(fā)電機的煙囪對樓

20、房上層的影響。8、走火樓梯的天面出口的防火門上方需做混凝土飄蓬（飄蓬的外飄寬度不小于 800mm1000mm，兩側的外飄寬度不小于 400mm）；另走火樓梯的天面出口應設置 防水臺階，比天面層完成面要抬高 150 mm200 mm并貼飾面磚， 防止水漫入走火梯 間；天面的防火門材質(zhì)宜采用不易生銹、變形的材料。9、豎向的伸縮縫處理：宜采用兩端固定的半圓型不銹鋼伸縮縫 （見附圖 ）。10、斜屋面的面層鑲飾宜采用水泥沙漿濕鋪形式的施工方法。11、天面機房的頂層應要做隔熱層。12、天面層上若有鋼結構， 其底部與天面層之間的交接處應該采用混凝土防水圈 （包 給 水管、消防管等的鋼結構支架） 。13、天面

21、層的機房、水池等結構建筑物，其外側應安裝不銹鋼檢修樓梯，并要連接防雷 網(wǎng)。14、有綠化要求的天面層，綠化的底部應考慮采用架空設計。）電梯前廳：1、天花：盡可能不做吊頂，必須要做的吊頂，也要盡量簡單、耐用、易更換。2、墻身的飾面磚應要求到頂，盡可能采用光滑面磚；窗臺應要貼飾面磚，確保整潔耐 用，地面磚要考慮防滑功能。3、為考慮擋水及排水的要求，電梯的門檻標高須比電梯前廳的地面高2030mm，做外傾的小斜坡； 住戶的進戶門的門檻標高應比電梯前廳的地面高 2025mm；走火樓梯 的樓層平臺的標高應比電梯前廳的地面低 2025mm；電梯前廳的地面鋪貼應考慮排 水的方向。4、電梯門套宜采用不銹鋼或其他耐

22、用的整體材料，電梯門套頂?shù)娘椕姹仨毎惭b牢固； 盡量不采用玻璃等易碎危險材料作為裝飾，確保使用的安全。5、欄桿：宜采用耐用的材料（如不銹鋼、塑鋼等） ，不宜采用鐵欄桿，確保住戶的使用 安全。6、花池要求：花池面的高度宜比樓層面低，花池內(nèi)的底面應做找坡處理，并須做足防水措施，排水宜采用橫向管安裝。7、水管井：根據(jù)要求做 200mm 高的混凝土反梁，并要求水泥批蕩到頂，面層要求扇 灰及油乳膠，管井的地面應鋪地磚；水管井的地面及墻身水表以下必須做防水處理； 管井內(nèi)的尺寸宜不小于 1.2m x1.0m，管與管之間的安裝距離不小于 300mm，水管的 中心線與墻體的安裝距離不小于 200mm， 以確保更換

23、及維修時有可操作的空間 （見 附圖）。8、電管井：強弱電井宜各自分開，出線的套管應跨過200mm.高的反粱后埋地，避免了水順著管線滲進電管井內(nèi)，電井上下層之間線槽邊應做防水擋邊，并要預留穿樓 板套管，方便以后加裝管線。9、管井門裝飾面不宜鋪貼面磚，盡可能采用不銹鋼或其他耐用的材料的門；電、水管 井門鑰匙應各自采用有保修耐用的通鎖，并要求整個樓盤統(tǒng)一。 （尺寸）10、電梯前廳消防箱宜預埋， 并應做好排水及防水處理； 位置盡可能不影響住戶的門扇 的開啟；11、相鄰住戶的戶門的高度應基本一致，水平方向應注意與墻體保持一致；12、電梯前廳窗的設計應考慮通風、采光、防盜及防止孩子墜落的要求。三）樓梯間1

24、、首層走火梯地面應設地漏，集中排放樓梯間的流水。2、樓梯的扶手宜采用不銹鋼材質(zhì)或其他耐用的材料；3、樓梯的平臺及步級應貼防滑磚，步級邊要做擋水線，梯板應做滴水線，防止水流到 樓梯底部；樓梯的墻壁應鑲貼飾面磚腳線。4、防火門要求：帶防火玻璃。5、樓梯的窗臺應要貼飾面磚；樓梯的窗應做欄桿，若采用平開窗、推拉窗的形式應設 置窗扇的限位及防護；低位的樓梯窗應考慮擋水。6、樓梯的墻身的油漆應采用防水防霉的油乳膠；7、樓層垃圾臨時存放點應考慮在走火樓梯內(nèi)設置，應要考慮防污、防臭、防蚊蟲的功 能要求（見附圖 ）。四）首層大堂1、大堂門的內(nèi)外地面的高差應不小于 2550mm，外地臺應有一定的坡度向外排水；2、

25、大堂門要考慮不能太大，重量控制在一定的范圍，門絞應采用滾珠軸承加設閉門器 輔助的方式，確保使用方便安全。3、如果采用玻璃門，玻璃門扇周邊盡量要加框，并在玻璃上蝕刻永久性的警界線，防止碰撞；4、大堂與外界要有通風，保證大堂內(nèi)要有鮮風進出。5、大堂天花盡量不建議采用吊頂，若采用吊頂，其材料必須是安全、防霉、防潮、更 換方便；6、門禁的開關應設置在方便的位置；高檔的小區(qū)建議采用紅外線感應開關裝置。7、首層的管井的預留孔洞必須要有套管，套管的高度必須比完成后的首層地面高出 100mm，防止?jié)B水，并應有預留套管作為日后應急之用。8、消防中心及物業(yè)管理中心應要設置在首層，并應有足夠空間，功能的配置要全面，

26、 即要方便客戶，方便管理；物業(yè)管理中心應要設置獨立的衛(wèi)生間、通風。9、大堂內(nèi)的管井門、 消防門宜采用不銹鋼等耐用易清潔材料， 并應注意安裝鎖及抽手。10、大堂內(nèi)在當眼的位置應設置公告欄，并應設有獨立的照明。11、大堂內(nèi)的裝飾盡可能少用玻璃等易碎危險材料。12、大堂內(nèi)走火樓梯的防火門開啟位置不能影響住戶的正常出入的基本要求，裝飾后要 確保滿足使用的功能。五）架空層1、架空層與外圍露天的地面交接處應設置截水溝； 截水溝面蓋應采用與地面材料一致或 堅固耐用材質(zhì)（石材、不銹鋼、鋁合金等） ；2、架空層的地面應有一定向外散水的坡度， 地面盡可能不設置地燈， 盡可能不采用木材、 玻璃等不耐用、容易人為損壞

27、、不防滑的材質(zhì)做地面；3、有臺階的架空層應設置無障礙通道， 臺階的步級應設置堅固耐用防滑條， 第一級的步 級踏步面應設置明顯永久的標色線，以免行人踏空；4、架空層的休閑臺、凳的應考慮堅固耐用材質(zhì)（石材、不銹鋼、鋁合金、瓷磚等） ；5、有休閑、 觀賞水池的架空層應考慮住戶的使用安全， 在完成銷售后應從使用安全角度 考慮，加設符合樓房特色的防護欄； 并應考慮架空層地面清理時防止污水流入觀賞水 池；水池內(nèi)盡可能少安裝水底照明燈，水池應該安裝循環(huán)過濾系統(tǒng)；6、架空層的天花應可能簡單，若采用造型天花， 應采用耐用材質(zhì)， 并應要考慮天花的通 風、防潮；7、架空層的天花及墻身若采用油漆材料，應要考慮有防水、

28、防霉的要求；8、有水景的架空層應做好防水；9、架空層的綠化應要考慮栽種的品種， 要考慮到植物對陽光的要求， 并要考慮排水、 防 水的要求；10、架空層的墻身盡可能少用玻璃等容易人為損壞、有安全隱患的材料；11、架空層的排水管的檢查口應設置統(tǒng)一的尺寸，應統(tǒng)一設置在側面；12、架空層的走火通道的防火門考慮裝飾要求的同時，應要考慮防火要求；六）地下室電梯前廳1、地下室的電梯前廳的墻身應貼瓷磚、地面鋪防滑地磚；電燈安裝的高度應合理；進 出車庫的出入口應安裝不銹鋼防盜門，并應設置門禁系統(tǒng)；2、集水井位置應盡可能設置在樓梯底或行走通道以外的地方，集水井蓋板應考慮鋪設 不銹鋼板，蓋板設提把（可伸縮）且不宜太

29、大，方便打開清理及維修；井深比電梯 井底坑低 0.81.2M，電梯底坑的積水能直接排到集水井；3、人防門框的臺階過渡要盡量平坦；4、地下室剪力墻應要預留管套有明顯標識的備用過墻洞；七）地下室1、地下室的混凝土結構必須考慮應力的作用， 要徹底解決地下室頂板開裂漏水的問題； 地下室的最低的位置標高應不小于 2.3m；2、機房的寬度應滿足使用及維修的需要， 確保有一定的剩余的空間 （建議 1000 戶左右 的樓盤的水泵房不小于 80 平方米，發(fā)電機房不小于 60 平方米；地面鋪防滑地磚， （機軸）四周應設置環(huán)型的鍍鋅防雷接地帶；機房通風要求采溫濕雙控電機；3、動力值班室設置，盡可能靠車場主出入口邊，

30、要求有通風設施，并要求設一定空間 的倉庫及雜物間；并應盡可能靠近高壓配電房、發(fā)電機房；4、水泵房地面鋪防滑磚，墻身應鋪設瓷磚；必須安裝溢水報警裝置，溢水口應排到機 房外的集水坑，機座的高度不小于 300mm；四周應設置集水溝，電源控制柜高出地 面不小于 500mm，防止水浸，有條件的應考慮電源控制柜與水泵之間砌分隔玻璃墻； 水池的檢查口應安裝不銹鋼防蚊網(wǎng)及不銹鋼防護門，并應在水池的檢查口設置工作 操作平臺，方便水池的清洗及清理；5、發(fā)電機房應考慮布置在配電房及動力值班房相近的位置附近， 油料運輸要考慮方便， 應設置泵油管，方便發(fā)電操作；6、風機房的最少的尺寸：風機機座四周應要保證有11.5 米

31、的安全操作維修距離，風道口要求做好防水處理；7、集水井盡量靠墻邊布置，并應設不銹鋼柵網(wǎng)及沉沙井；要考慮到設備的維修更換時 的操作距離；8、地下室車庫內(nèi)的所有機房門口， 不應設置停車位置， 需考慮緊急情況下的搶修要求；9、機房（配電房、變壓器房及發(fā)電機房等重要的設備房）不應設在伸縮縫或混凝土后 澆帶之下；其頂板應考慮二級防護；10、地下室出口 .斜坡的坡度盡量平緩，不宜采用分級防滑的設計，宜采用加金剛砂的 水泥砂及防滑花紋的設計；有條件盡可能設置擋雨篷；11、地下室車道的減速帶設置盡可能平緩，減速帶最高點的高度不宜高于100MM ，寬度不小于 1000MM ，并要求刷黃、黑色相間的反光油漆；12

32、、車場收費亭位的設置要求在平坦位置，露天的收費亭應加設擋雨飄蓬；13、地下室的墻體及柱子的面層應要求刷白色防水油漆，腳線應做250300MM 高的深色的防水油漆，有條件應做裝飾面磚，以便地下室車庫的沖洗及清潔；14、地下室車庫的柱網(wǎng)的設計應考慮車位的布置，確保最大限度地滿足車輛進出、?？?時的需要，方便使用；15、地下室的車道出入口的攔水溝應采用混凝土澆搗；16、地下室車庫的地面應采用彩色水泥金鋼砂面層；17、為確保安全，地下室車庫的出入口的收費亭應盡可能采用磚砌；18、地下室的車道的線路的布置，盡可能考慮采用同進同出的設計，有規(guī)劃要求多于兩 個出入口的，應戳從管理的方便考慮，在預留出入口應安

33、裝不銹鋼卷閘；八）室內(nèi)住戶1、毛坯房的地面標高要求： .室內(nèi)客廳的地面要比門檻石低 3040mm，陽臺的落地門 的底框面比客廳的地面高 3540mm，并要求門檻石與陽臺的落地門的底框面高度一 致；廚房的地面比客廳的地面低 2030mm ，工作陽臺的地面比廚房的地面低 2040mm；景觀陽臺的地面比客廳的地面低 100mm 以上；2、欄桿應采用防銹材料；露天欄桿盡可能不采用容易變形或容易生銹的材料；3、窗外側散水坡度 10%以上，窗頂?shù)牡嗡€要做好； .陽臺壓頂向內(nèi)散水坡 10%以上；窗的四周的防水的要求要重點跟進 （窗邊的滲水的現(xiàn)象在各樓盤是主要的投訴的重 點）；4、空調(diào)孔要預留在合適的位置，

34、 室內(nèi)單間面積大于 30 平方米的， 應考慮預留柜機的空 調(diào)孔，小于 30 平方米的考慮預留掛機的空調(diào)孔； 要注意考慮空調(diào)機的插座、 預留套 管、排水孔三者的位置關系；5、室內(nèi)的空調(diào)排水管應預留到位，并應加設向上的彎頭，排水口的高度要考慮室內(nèi)的空調(diào)機的尺寸（與天花板的距離應不小于 400mm）；6、入戶門要求：相鄰的戶門的高度及門檻的高度應保持一致，并應考慮開門的方向（特 別注意住戶大門的開啟的方向的設計要考慮業(yè)戶自行安裝防盜門時不會影響相鄰住 戶的正常出入的需要 ）；7、住戶的室內(nèi)的樓層標高應要保證，天花要平整，建議不采用天花批擋；墻體平直， 開間墻體不能有大小不平衡現(xiàn)象；8、毛坯房的墻體應

35、刮膩子，廚房及衛(wèi)生間的地面、墻體應做好防水；9、衛(wèi)生間的玻璃應采用磨砂玻璃，并應考慮排風扇的安裝預留口及電源位置；10、廚房的玻璃窗應考慮排風管的預留口， 并應考慮預留瓷磚的鑲貼尺寸及廚房的玻璃 窗扇、排風管的預留口與生活陽臺排水立管的位置關系；九）外墻1、空調(diào)主機位置要求：要按房間的大小配備適當寬度的位置（以往的空調(diào)外主機位置 普遍偏小， .安裝空調(diào)主機后散熱效果較差 .，是業(yè)戶投訴重點） 空調(diào)的遮擋要安裝牢 固，確保安全；空調(diào)的遮擋的尺寸不宜大于 1500mm 方便空調(diào)的安裝拆卸；2、空調(diào)主機的承托混凝土板應與外墻有一定的空間距離，避免積水倒流，造成外墻滲 水；3、外墻盡可能采用外墻磚，盡

36、量不使用外墻漆（保養(yǎng)維修成本費用高） ；4、外墻的裝飾盡量不使用木制品或鋼結構等容易腐蝕的材料， 日后的維修費用非常高， 安全系數(shù)低；5、施工中窗臺邊的小縫隙必須采用填縫膠做防水處理；并應注意窗框安裝時的木塞的 清除（該位置是窗臺邊滲水的主要的原因） ；6、外墻的窗應盡量避免采用上下層連通的結構，減少上下層漏水的現(xiàn)象；向規(guī)劃市政 道路的陽臺門及房間的窗應采用雙層中空玻璃；7、外墻的預留孔應有一定的往外排水的坡度，并應與外墻的立管有一定的距離；8、側排式的排水管的預留口的必須在梁上預埋套管；9、外墻的管碼必須采用不銹鋼材料；10、高檔的小區(qū)建議采用煤氣管道井。二、強電部分項目工程實施細則 發(fā)展商

37、所有的設備機房及設備配置應盡早擬定告之物業(yè)公司，發(fā)展商在施工前應把所 有相關的圖文資料應備份給物業(yè)管理處， 發(fā)現(xiàn)問題后才能及時提出， 要不總是要到施工完 才知道，返修可能性極小。 外單位或外電安裝工程應提早要求相關部門在規(guī)定的時間內(nèi)完 成，（如：外電的進入時間、電房設備的安裝，電表安裝等在以往的工程中都很大程度上 影響了交樓工作和物業(yè)日常管理） 。設備應考慮到日后的管理、節(jié)能和維修保養(yǎng)，燈具盡 可能不采用高瓦數(shù)、 使用壽命短、散熱不良或特制很難采購的設備。 所有用電場所（單位） 都應有獨立分表， 方便日常監(jiān)察和成本獨立核算， 裝樓層住戶表時要求供電局人員一定要 按規(guī)范施工，特別是線頭一定要求收

38、緊。一）變壓器、高壓設備1、變壓器機房的選擇：可設在負一樓，不能設于伸縮縫下方， 天花上方要加強防水處理， 空間要足夠，地面涮油漆或貼瓷磚并做警戒線， 安全距離 2 米以上，高 3.5 米。800KVA 的變壓器應在 12-20 平方米；門口不得設置車位，堆放雜物 , 要求：供配電（應急發(fā) 電、電工值班室）場所盡可能集中在同方位， 設工具擺放柜， 值班室，配置絕緣地墊； 門上噴安全標識和急修電話 ,電房采用溫濕雙控風機控制 ;功率 250 W以上,2、變壓器盡可能采用 箱式 變壓器，集通風除濕散熱功能于一身， 設計時應盡量考慮到 實際使用情況和無功損耗，總容量應設計在實際使用率的 65%為宜，

39、不宜過高；變壓 器高低壓側母線排需采用絕緣套管 ,防止相間短路 ,變壓器低壓側建議加裝母聯(lián)柜， 便于 保養(yǎng)和檢測。故障報警可在消防中心顯示報警，3、接地線應盡可能隱蔽在墻四周， 離地 20 公分，采用扁銅或扁鍍鋅鐵并涮明顯地線標致 （見附圖）。接地或接零均不得有遺漏，并單獨與接地或接零干線相連。4、模擬板，結線圖盡可能采用有機玻璃制作。5、變壓器、開關柜資料移交要明細，齊全。6、高壓設備盡可能購買本省、市的產(chǎn)品，以方便日后采購配件。二）低壓配電設備1、低壓設備房可設在負一樓， 不能設于伸縮縫下方， 盡可能與各配電房集中在同一位置， 天花上方要加強防水處理，空間要足夠，不小于 30 平方/個，地

40、面涮油漆或貼瓷磚并做 警戒線，所有線路圖用有機玻璃制作， 尺寸不小于 2 平方，設應急發(fā)電自動轉(zhuǎn)換工功能， 即與發(fā)電機聯(lián)動。 故障停電報警與消防中心聯(lián)動顯示， 總開關安裝計量表方便監(jiān)察用電 與運行狀況， 每個回路用標示牌注清所控制的回路， 標示牌所指線路必需準確無誤， 開 關與線路要合理搭配，接地（ PE）或接零（ PEN）干線的連接必須具有不可拆卸性，支 線必須單獨與接地或接零干線相連接，不得串聯(lián)連接，配置絕緣地墊并符合相關規(guī)定， 電覽線槽厚度不小于 1.2 至 1.5mm 。2、總開關要求：有手動、自動功能，有自切換電功能。3、配電柜要求： 電氣設備上儀表裝置盡可能采用數(shù)字表， 應確保其功

41、能準確有效， 計量和具有保護性的 儀表應是正規(guī)廠家生產(chǎn)的合格產(chǎn)品。 工藝要求：內(nèi)部控制線，零散線要求捆扎結實， 固 定牢固， 推拉開關柜時不能有磨擦松散； 母線排之間要有一定的距離， 方便保養(yǎng)除塵工 作，線耳與線徑要一致，并且聯(lián)接牢固， 所有操作說明均有中文翻譯。所有線頭要有標 號，走向要標明。4、電容補償柜要求：1）、電容柜盡可能采用本地的產(chǎn)品， 保證在市場上容易購買和通用性， 微電腦控制板盡 可能采用中文操控，2、）電容盡可能使用防暴安全電容，并能自動放電，三）電纜線、橋架要求1、電線、電纜的配管線槽、橋架敷設安裝的位置、走向、連接、固定方法等，必須符合 有關規(guī)定，盡可能集中鋪設，考慮整體

42、的美觀。2、金屬導管，（除復合型可撓金屬導管外）必須接地或接零。金屬軟管不得作為電氣設 備的接地導體。 電纜金屬支架、導管過墻、 板的電纜金屬套管應保護接地或接零。鋼管 與箱盒間應按規(guī)定做跨接地線。鍍鋅導管、可撓性保護管應采用專用接地卡跨接地線。 線槽進入電房處要做好防鼠措施。材料的要求3、配線應分色，同一建筑工程的電線絕緣層顏色盡可能選擇一致，接地保護線（PE）應是黃綠相間雙色線；零線（ N）應用淡藍色；相線分別用： A 相黃色； B 相綠色； C 相紅色。四）用戶配電要求1、用戶用電負荷，及電表配置要求90平方以下90 平方以上 200 平方以下200 平方以上（復式）6KW采用三相四線供

43、電 10KW三相四線 15KW2、普插、空調(diào)插、照明、廚房和洗手間、熱水器應分回路單獨控制，套內(nèi)的空調(diào)電源、 排水口與內(nèi)機安裝位置要一致，網(wǎng)線和電源的搭配要合理。布線時應提前預留套管， 不能采用黃臘管，業(yè)戶室內(nèi)走線要與圖紙一致，避免裝修時損傷線。3、同一樓盤的照明和開關應采用同一系列的產(chǎn)品，方便購置和更換，開關的通斷位置一致。安裝位置正確、便于操作，高度、距離符合裝修要求，戶內(nèi)的開關箱開門時不能與門發(fā)生碰撞，更不能安裝在廚房內(nèi)的廚柜內(nèi)。開關面板緊貼墻面，周邊無縫隙，安 裝牢固，操作靈活，接觸可靠。表面光滑整潔、無碎裂、劃傷，部件完整，裝飾帽齊 全。廚房、衛(wèi)生間的開關宜安裝在門外開放側的墻上。建

44、議在交接驗收前盡可能不拆 保護膜。電源插座的規(guī)格、型號、接線和安裝，應符合規(guī)范和設計要求。廚房、衛(wèi)生 間安裝防水、防油插座，潮濕場所采用密封型保護地線觸頭的保護型插座。五）公共場所照明及插座位1、應采用防水、防漏電的地點安裝插座，避開兒童能觸摸到的位置或采用暗藏式插座。2、所有公共場所照明燈應使用節(jié)能燈，確實不能使用節(jié)能燈的，應使用常用容易采購的 燈具，要求散熱良好，亮度高，盡可能不采用訂做和高昂的燈具，并合理布置燈具數(shù) 量和采用分路控制。吊燈要簡單易拆，方便清潔衛(wèi)生和檢修，吸頂燈要求盡可能不使 用易老化的膠質(zhì)材料和易生銹的支架及底座；超過四米的屋頂盡可能使用壁燈。公共 場所照明全部采用聲、

45、光控感應開關（嗓音大的地方不宜采用聲控） 。大廳走廊的照明 燈采用分路控制最多不超過三個燈用一個開關控制。住戶門口的照明燈電源由戶內(nèi)提 供，規(guī)劃路等路燈也必須采用多控制，至少也要隔盞控制。3、露天照明燈具要選用防水、防腐蝕、防漏電的燈具，安裝位應避開水浸透到的地方戶 外電源應采用防水箱，布線應采用電纜井布線，方便檢修。照明控制應采用單雙控制， 以便節(jié)能，并采用時間控制器實現(xiàn)智能化控制。園林綠化燈不應直接插在泥土上安裝， 容易腐爛， 盡量少使用水景燈， 照明變壓器不能設在戶外， 要求統(tǒng)一集中在房內(nèi)單獨設 備房；埋地燈應使用散熱良好的，玻璃硬性較強的燈具（如圖） 。建議不使用高瓦數(shù)燈 具，盡量使用

46、節(jié)能燈，如特殊環(huán)境需要，燈具的燈泡容量在 100W 及其以上者，應采用 瓷質(zhì)燈頭（敞開式燈具除外） ；4、停車場照明應采用多路控制，控制位置設于車場出口或入口，可按實際際情況間隔控 制，節(jié)約用電，盡可能使用電子鎮(zhèn)流器器，方便節(jié)能，整個車場集中在一個電源箱內(nèi)供 電，設獨立電表。5、裝在吊頂上的燈具與吊頂分格線相協(xié)調(diào)， 燈具布置勻稱美觀。 吸頂式燈具與吊頂平貼。 超過四米的不設吸頂燈或吊燈宜采用壁燈。6、為防止燈具跌落，各種燈具、風扇應安裝牢固、固定牢靠，不得使用木楔。大型花燈 的固定及懸吊裝置， 應按燈具重量的 2倍做過載試驗， 燈具重量大于 3 時，應固定在 預埋吊鉤或螺栓上；專用燈具、景觀照

47、明燈、標志燈、庭院燈和吊扇、壁扇的安裝和距 地面高度，軟線吊燈的燈具重量大于 0.5 時，應采用吊鏈、且軟電線編叉在吊鏈內(nèi)， 電線不應受力。7、安裝電源插座時， 一定要按規(guī)范， 面向插座的左側應接零線 （ N），右側應接相線 （L）， 中間上方應接保護地線 （PE）。PE 線在插座間不得串聯(lián)連接。 樓層的照明與扦座要分路 控制，8、應急燈，出口指示燈應采用應急照明時間長（不小于 60 分鐘），最好防盜型的產(chǎn)品， 盡可能使用可更換的燈泡、 燈管的燈具。 所有場所的應急燈控制線路一定要集中在一個 開關箱上控制，方便保養(yǎng)時放電。9、兒童活動場所采用安全型插座時，其安裝高度不小于 1.8m。暗裝插座位

48、置、高度符合 要求。地插座面板與地面平齊。 當接插有觸電危險的電源時， 應采用能斷開電源的帶開 關插座。10、吊扇掛鉤安裝牢固，掛鉤的直徑不小于其掛銷直徑、且不小于 8 ，有防振膠墊，掛 銷的防松零件齊全、可靠。轉(zhuǎn)動平穩(wěn)、無噪聲。11、會所等經(jīng)營場院所，宜采用風管，特別是包房內(nèi)一定要加強排風，保證通風效果， 球場的燈具要足夠亮， 并要多路控制， 通風要分散供鮮風，不影響打球，最好不要設單 一臺機送風，可根據(jù)經(jīng)營場所人員開相應的風機。六）成套配電箱1、在陰暗潮濕的地方（如會所泵房）控制箱要加裝風機通風機，并可靠接地；如泳池泵 房。不能直接安裝在有滲水的墻上，如地下室靠泥土一側。2、配電箱安裝牢固

49、，垂直度、平整度合格。箱體開孔與導管管徑匹配，空隙要用膠泥封 口，箱鎖質(zhì)量要好。暗裝配電箱與墻面貼緊。表面油漆完好，無污染，施工時最好貼 保護膜。3、配電箱柜內(nèi)電器安裝整齊牢固，同一物業(yè)內(nèi)電箱盡可能采用通鎖，配線正確，接線端 子固定牢固，所有線頭需貼編碼。照明配電箱內(nèi)，分別設N線 PE線匯流排，線和線經(jīng)匯流排配出。如：基業(yè)牌。4、開關、電器、電纜應按規(guī)范，標識正確、清晰、齊全。柜內(nèi)電器安裝系統(tǒng)圖與箱柜內(nèi) 電器安裝一致。繪圖正確、清晰、整齊、所有相關資料需移交。5、導線按相序及用途分色一致，接線不用開口鼻子。線鼻子根部用熱塑封或絕緣包扎， 顏色與所分色一致，包扎整齊、美觀。6、箱柜內(nèi)導線按回路分

50、束綁扎， 導線應留有余量，電箱出線口均有保護膠墊和膠泥封口。7、所有帶電腦板塊（變頻器）控制的電箱，必需有中文操作說明。并在交接驗收時給予 專門的操作培訓。七）機電設備類1、發(fā)電機：1）、發(fā)電機的功率配置要充分考慮到實際使用要求， 采購時不能大于設計負載， 要考慮節(jié) 約油消耗問題。2）、盡可能使用性能較好的發(fā)電機組，不宜采用玫瑰園一、二期類型的發(fā)電機；為減少維 護成本的開支配移動式充電器一臺，采用防暴燈照明。3）、發(fā)電機的底座要做好減震及機房隔音，避免發(fā)電對業(yè)戶的干擾，油箱要好油量標記， 方便掌握柴油的使用狀況。柴油運輸通道要暢順，運輸車不能直接到達油箱門口的需 安裝自吸油泵及固定管道輸油；油

51、箱的安裝需高于發(fā)電機組，保證油壓。4）、發(fā)電機應具有應急啟動功能，在緊急情況下可以不經(jīng)控制系統(tǒng)啟動。2、電梯、自動扶梯1）、戶外電梯和觀光梯要做好防水防鼠措施，玻璃頂?shù)臋C房要做好降溫措施。2）、轎箱門帶動層門開、關運行不得有刮碰現(xiàn)象，平層準確度符合要求。3）、電梯必需設原廠配套的三方能話功能， 電梯橋廂內(nèi)外必需設有層顯， 顯示器盡可能不 使用液晶板，消防中心設電梯層顯。4）、電梯配停電自動平層功能。5）、電梯盡可能選用普通型號的機型， 方便配件的采購。 如：廣日配件大多已是國內(nèi)生產(chǎn)。6）、所有電梯及扶梯必需加裝電表，并采用感應開關。3、通風設備1、設備風管盡量不使用玻璃鋼，采用鍍鋅板制成 ;進

52、風口必需加裝篩網(wǎng)，防止東西吸入。 風管的制作要盡可能靠天花，不影響車輛通行。2、機房內(nèi)必須有、足夠的拆裝距離，機房統(tǒng)一通匙。3、車場所有風機設獨立電表方便成本核算；八）避雷裝置1、引下線的敷設和接閃器安裝及測試接地裝置的接地電阻值必須符合建筑電氣工程施 工質(zhì)量驗收規(guī)范，并設置防雷檢測點，并做標示注明檢測點。2、建筑工程頂部的避雷針、避雷帶要使用鍍鋅鐵不能用普通鐵刷油漆即可，與頂部外露 的其他金屬物體連成一個整體的電氣通路， 且與避雷引下線連接可靠。 雷針、帶應位置正 確，焊縫飽滿、無遺漏，無咬肉夾渣，焊口處應防腐處理。螺栓固定應緊固。3、避雷帶應平正順直，固定點支持件間距符合規(guī)范，間距均勻，固

53、定可靠，在天面鋪設 時盡量不影響人行走。天面消防管需接地，水管駁接處需跨接。三、弱電系統(tǒng)部分項目實施細則、監(jiān)控系統(tǒng)：可視監(jiān)控1、住宅設備安裝部分建議：電梯機房控制柜可視監(jiān)控的接線，要求根據(jù)電梯隨行電纜的型號，經(jīng)接線端配置相 匹配的插座，插頭，減少信號損失，轎廂內(nèi)安裝攝像頭的電源座獨立設置。住宅內(nèi)的設備設置有，緊急呼叫按鈕二個， 1 個設置在大廳、 1 個設置在主人房，大 門設置門磁，大、小陽臺趟門內(nèi)設置紅外線探頭，大門門鈴設置。住宅層間管井管線的敷設應規(guī)范預埋(每棟，每層預埋位置必須相同) ，便于查找時 有一定規(guī)律?；I建時線管內(nèi)穿留的鐵線要求有膠布纏繞管口， 避免沙泥進入后堵塞。管井內(nèi)的可視監(jiān)

54、控設備分機的電源座獨立敷設，嚴禁與梯燈并入使用，避免梯燈跳 閘后影響住宅防盜設備的使用。所有設備必須二次接地，并安裝防雷裝置。管井內(nèi)的弱電管線應有序排列，電話線、有線電視天線，可視監(jiān)控線路不能交叉排 列?？梢暠O(jiān)控分機盒的接地線，應嚴格要求接入大地，防止雷擊，以及相互干擾。大堂入口上方應安裝攝像頭，兼顧由地下室走火梯進入可凝人員。大堂門禁的設置盡量使用有基座豎立式擺放?；b飾建議使用大理石。露天門禁 必須加裝防雨水罩。別墅門禁或露天安裝的門禁設備，建議考慮防水措施。地下室進入電梯和走火梯的通道門禁的安裝位置，建議安裝監(jiān)控攝像頭。2、公共區(qū)域設備安裝部分建議：1) 小區(qū)外圍商鋪要求安裝可視監(jiān)控，

55、人流量密集與存在有安全隱患的位置，建議安裝 可視監(jiān)控攝像頭。所有戶外位置建議安裝夜視功能云臺攝像頭。3）所有監(jiān)控攝像設備的支撐桿（架） ，必須選用材質(zhì)好剛度足夠的材料，避免大風吹的 時候搖擺，在草地上豎桿的混凝土基礎應預留深度復土植草遮蓋。4）距離監(jiān)控中心較遠的設備，應考慮電源及視頻線的線路損耗，滿足信號要求，線路 敷設盡可能不接駁，弱電的地線應嚴格做好施工工藝。）紅外線對射安防系統(tǒng)在露天安裝紅外線對射裝置建議有基座牢固豎式安裝，基座架應滿足強臺風吹打的 對射效果不誤報警，并具備良好的防雨水功能。紅外線對射的距離應符合實際場地的要求。戶外圍墻式紅外線對射報警裝置，增加遇紅外線對射報警時，啟動就

56、近燈光，云臺 攝像槍自動跟蹤鎖定位置進行拍攝錄像。紅外線對射系統(tǒng)的管線敷設應按規(guī)范埋土 300mm 以下。監(jiān)控中心紅外對射系統(tǒng)報警器，建議有聲光設置。三）電子巡更系統(tǒng)1、每棟住宅最頂層出天面門位置安裝巡更點，以每隔三層安裝一個點至地下室。2、商場或商鋪外圍巡查是根據(jù)現(xiàn)場必經(jīng)巡查位置，現(xiàn)可以二百米為一個點設置。3、地下室機房，水泵房、電房，地下室對角位置設巡更點。4、建議在小區(qū)道路， 有梯級或避靜的拐彎位置， 安裝戶外立桿式緊急呼叫按扭， 功能有： 對講、警燈，及方位顯示，方便小區(qū)內(nèi)老人或有需要幫助的人應急使用。5、每個小區(qū)須配置五支電子巡更棒，巡更棒電池配置可充電器及電池。二）、門禁系統(tǒng)1、小

57、區(qū)主次入口、大堂、地下室門禁設備必須選用有防水功能，2、在露天安裝的門禁建議有基座牢固豎立式或嵌入式安裝，基座飾面建議采用大理石。3、門禁面板需預留張貼使用說明書，并設有燈光，方便晚上來訪客人。4、門禁的 IC 卡讀卡器與監(jiān)控中心門口機的讀卡器的授權必須兼容，讀卡器的容量應滿 足住戶數(shù) 10 倍，防止系統(tǒng)崩潰后備份資料復原的授權復雜，小區(qū)主入、次入口門禁 的 IC 卡授權與監(jiān)控中心授權機兼容會給整個小區(qū)業(yè)主帶來很多麻煩。5、地下室進入電梯和走火梯的通道門禁安裝的門扇， 建議安裝單扇防火門或防盜門。 電 子門鎖選用常閉觸點，停電時觸點自動釋放開啟門扇。三）、消防監(jiān)控中心：弱電系統(tǒng)電源應有后備電源

58、供給（電源是 ups），在市電網(wǎng)停電后也可以正常使用。 消防監(jiān)控中心弱電設備電源建議有穩(wěn)壓電源保護設備。監(jiān)控設備顯示器安裝的高度與控制臺的距離必須能滿足 12小時當值人員的值守監(jiān)控 舒適度，設備控制臺應選擇不銹鋼材質(zhì)，并設計扇型控制臺，方便獨立監(jiān)控，設備 在控制臺的擺設應考慮散熱效果，控制臺電源插座應分開控制回路配置，避免一個 活動電拖板全部分管所有設備用電。監(jiān)控中心應安裝電梯梯層顯示器和電梯應急三方通話功能，要求原廠配置。消防監(jiān)控中心建議在首層設置，面積有 50 平方米以上。配置三相三匹空調(diào)機，配置 排氣扇，消防監(jiān)控中心設置在首層是以緊急情況下能快速處理。5、約有 1000 戶住宅小區(qū)，必須

59、選擇能夠存放一個月錄像資料的硬盤，根據(jù)現(xiàn)有樓盤使 用情況反映，需配置二個 300G 以上的硬盤內(nèi)存。（四）、小區(qū)通迅1、監(jiān)控中心安裝電話小總機， 能與小區(qū)主、 次入口、崗亭、客服中心、動力組、安管組、 車管組、車場收費亭，進行內(nèi)、外通話，小總機外線接入 8進 48門，監(jiān)控中心?？?服中心預留外線電話 3 條。2、開發(fā)樓盤時將預留弱電管井至管理處客服中心、消防中心、安管組、動力組、車 管組辦公室。（五）、小區(qū)廣播1、小區(qū)外圍、商鋪、中庭花園小區(qū)廣播，及寫字樓、商場的消防廣播設備應在監(jiān)控中心 獨立專柜設置，大型商住樓宇須設置調(diào)音臺設備，并有后備電源 ups。2、小區(qū)廣播系統(tǒng)建議分區(qū)域可調(diào)音量控制。

60、3、小區(qū)廣播喇叭的選型要求堅固耐用。4、小區(qū)廣播背景音樂與消防緊急廣播兼容，并有三種語言進行消防應急廣播的VCD 媒體，或模塊媒體。四、消防系統(tǒng)部分項目實施細則 商住型小區(qū)與純商業(yè)樓宇的消防系統(tǒng)設計都有嚴格的國家規(guī)范 （分級別、類別）執(zhí)行。 在籌建過程中設計相對應開發(fā)商部分修改要求有所改動， 從而在日后的使用和管理帶來了 不必要的困難，以下有相關工程項目在使用過程中所遇到的問題與建議。（一）、管道“U”型管道過多時，建議安裝自動排氣閥門，避免空氣存在管道，造成管網(wǎng)劇烈振 蕩。遇人防工程時， 管道穿過剪力墻兩邊 ,建議按規(guī)范要求安裝防爆閥門控制。 管道過墻須使用套管，并凸出 100mm,過墻管套