高椅古村旅游開發(fā)項目可行性論證報告

1、高椅古村旅游開發(fā)項目可行性論證報告20年，高椅古村已修建完成大噸位、高水壓的自來水人飲工程，對景區(qū)所有項目用水都能保證充足供應。需要解決的是對古建游覽區(qū)裸露于表面的自來水管網(wǎng)進行偽裝處理。二）電網(wǎng)規(guī)劃1、弱電規(guī)劃。弱電部分由火災自動報警系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)和有線電視系統(tǒng)組成。其設計依據(jù)和布線要求主要參照火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范（GB50116-98、民用建筑電氣設計規(guī)范（JGJ/T16-92）、建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)設計規(guī)范（GB/T50311-20）、建筑設計防火規(guī)范（GBJI6-87201版）和有關專業(yè)提出的設計條件。2、供、配電規(guī)劃。項目所在地高椅村已進行農(nóng)網(wǎng)改造，景

2、區(qū)項目用電可得到滿足。對項目用電的供配電主要參照供配電系統(tǒng)設計規(guī)范（GB50052-95低壓配電裝置及線路設計規(guī)范（GB50054-9510kV及以下變電所設計規(guī)范（GB50053-94國家現(xiàn)行的其它有關設計規(guī)范及規(guī)定和各有關專業(yè)提供的設計協(xié)作數(shù)據(jù)等。（三道路交通主要建好各功能區(qū)的游步道、若高沿河公路和高椅電站庫區(qū)公路。特別是景區(qū)發(fā)展到一定規(guī)模時，建設若高沿河公路對提升景區(qū)可進入性具有十分重要的意義。四郵電通訊景區(qū)已建有1家郵政代辦所，拉通了程控電話信號，開通了中國移動和中國聯(lián)通的移動通訊功能（景區(qū)覆蓋率達100。但為更好地適應發(fā)展需要，便于內(nèi)外聯(lián)絡，本項目期內(nèi)再增設郵政代辦所12家，從市話網(wǎng)

3、引入300對市話。市話交接箱安裝在游客接待服務大樓或鄉(xiāng)政府。各區(qū)辦公地點、高椅賓館、商業(yè)鋪面、農(nóng)家樂等均引進電話線。五廢棄物管理建設一個小型垃圾處理場，并配置相關設施設備（六）居民新村1公里處修建一個居民新村。預計至規(guī)劃期末新1公里處修建一個居民新村。預計至規(guī)劃期末新村人口容量達到1500人。第七章資與環(huán)境影響評價、資與環(huán)境保護狀況高椅古村自被列為文物保護單位并實施旅游開發(fā)以來，一直十分重視對資與環(huán)境的保護。特別是在資保護方面，對文物與文化遺產(chǎn)資的保護十分到位。201年，縣委、縣政府先后印發(fā)關于保護和開發(fā)高椅古民居村落的實施意見和關于保護高椅古民居村落的通告等，加強了對古村文物、文化資的保護，

4、使高椅古村文物文化資得到較好保護，比較全面真實地體現(xiàn)了其作為文保單位的歷史原貌。206年，高椅古村被批為全國重點文物保護單位，高椅儺堂戲也被列為湖南省非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。在環(huán)境保護方面，這里空氣清新，環(huán)境幽靜，水質(zhì)清澈透明，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，綠化率達到了95以上；空氣質(zhì)量、地表水質(zhì)量和噪聲指標等經(jīng)環(huán)保部門檢測，均符合國家相關規(guī)定標準。206年，該村被懷化市確定為生態(tài)文明示范村。、項目運營建設對資與環(huán)境的影響隨著高椅古村旅游開發(fā)的不斷深入，旅游開發(fā)與資環(huán)境保護之間的矛盾會越來越突出。由旅游所帶來的大量人員流動和旅游開發(fā)所帶來的參觀游覽、管理服務、基建活動等，對文物文化與環(huán)境保護的負面影響也會有所加重。如

5、文物文化方面，主要會表現(xiàn)為破壞歷史風貌，異化傳統(tǒng)文化和淳樸民風，甚至引起傳統(tǒng)文化與純樸民風的消亡等；而環(huán)境方面，則主要會表現(xiàn)為對水環(huán)境、土壤環(huán)境、大氣環(huán)境和對生物的影響等。三、資與環(huán)境保護措施1、堅持可持續(xù)發(fā)展觀。在可持續(xù)發(fā)展理念指導下，不斷創(chuàng)新旅游環(huán)境，開發(fā)新的旅游形式，提升旅游品質(zhì)，打造一個民風純樸、文化傳統(tǒng)、環(huán)境優(yōu)美的旅游景區(qū)。2、加大經(jīng)費投入力度。每年提取一定比例的文物文化保護經(jīng)費和生態(tài)環(huán)境保護經(jīng)費，用于古村文物保護和環(huán)境保護。3、建全環(huán)境管理體系。按有關標準，進行綠色環(huán)境標志CCEL認證和環(huán)境管理體系IS014001與IS09002認證，加強景區(qū)的環(huán)境管理體系建設，切實加大景觀和環(huán)境

6、多樣性保護力度。4、嚴格執(zhí)行文物保護法。切實遵循文物保護法和其他有關法律法規(guī)，加大文物保護和執(zhí)法力度，對古村文物建筑和環(huán)境風貌不得隨意改變現(xiàn)狀，文物古跡的修繕應做到“修舊如舊”，嚴防破壞性開發(fā)。第八章項目實施進度該項目開發(fā)期為5年。由于投資規(guī)模大，項目內(nèi)容多，建設工期長，應根據(jù)資金使用狀況和項目輕重緩急，分兩期實施。在確保開發(fā)建設能順利進行的基礎上，加強管理，加快項目開發(fā)進度。一、前期籌備工作包括審批立項、編制可行性研究報告、評估審批報告以及開發(fā)建設的各項相關籌備工作等，約6個月完成。二、工期項目安排項目開發(fā)期共5年，分兩期工程完成。一期工程為3年，二期工程實際也為3年。從一期工程第3年度起，

7、二期工程開始運作。工期項目安排如下：1、第一期工程。主要建設旅游接待服務區(qū)，全面恢復古巷道青石板路面，加固維修古建危房，修建古村牌樓，改擴硬化停車場，完善郵電服務設施，設立垃圾處理場，改造各類管網(wǎng)和排水排污系統(tǒng)等，開發(fā)農(nóng)事體驗活動、水上娛樂、民俗表演、野營探險等項目。2、第二期工程。主要開發(fā)建設和完善民俗宗教文化區(qū)、野營探險狩獵區(qū)、水上休閑娛樂區(qū)、民俗宗教文化區(qū)、耕讀文化體驗區(qū)的娛樂服務功能，具體開發(fā)和建設項目包括沿河風光帶、五通廟廣場、若高公路、景區(qū)旅游賓館以及各功能區(qū)的項目內(nèi)容開發(fā)和設施建設、設備配備等。但有些項目對景區(qū)前期開發(fā)具有較強的積極作用，可根據(jù)資金情況在開發(fā)時序上給予適當提前，如

8、高椅儺堂戲的開發(fā)。第九章投資估算與資金籌措、估算范圍和估算依據(jù)1、估算范圍。開發(fā)建設的投資估算范圍包括各功能區(qū)設施設備購置安裝和附屬項目的開發(fā)建設，排水排污系統(tǒng)改造、古建維修、青石路面恢復、綜合管網(wǎng)改造、若高公路建設、居民新村、景區(qū)旅游接待與基礎服務設施等項目的建設，景區(qū)綠化、其他工程費及工程預備費和運營管理費等。2、項目投資估算依據(jù)。國家計委與建設部頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法及參數(shù)（第二版）、建設項目投資估算辦法。建筑工程費用依湖南省建筑工程概算定額和當?shù)毓こ淘靸r水平估算，不包括建筑物的二次裝修。設備費用，按有關報價資料估算。其他費用按建設項目投資估算辦法及項目實際情況估算，本預備費率按第一

9、、第二部分工程費用的10計提。、投資估算經(jīng)估算，項目總投資為5600萬元。具體構成如下：（一）綜合配套建設1景區(qū)給排水及排污系統(tǒng)改造：景區(qū)廢水處理，相關設施設備購置安裝150萬元；排水系統(tǒng)改造，明溝1500米60元/米=9萬元，暗溝1000米130米/元=13萬元，共22萬元；給水系統(tǒng)自來水管進行偽裝處理，6000米30元/米二18萬元。三項合計190萬元；2、道路建設：若高公路修建，14公里70萬元/公里二980萬元；景區(qū)游步道全面恢復青石路面，6000平方米150元/平方米二90萬元。兩項合計1070萬元；3、旅游廁所：在現(xiàn)有基礎上，新建和改造旅游廁所5座（三星標準），56萬元/座=30萬

10、元；4、垃圾處理場：在適當位置修建景區(qū)垃圾處理場一個。預計投資100萬元；5、居民新村:公共服務設施和場所建設，預計投資20萬元；修建居民房屋（仿窖子屋形式）100棟，若采用房地產(chǎn)形式開發(fā)，預計投 TOC o 1-5 h z 資400萬元。兩項合計600萬元；6、沿河風光帶建設：預計投資450萬元；7、內(nèi)部交通工具：購置電瓶觀光車6臺，預計投資50萬元。電網(wǎng)管線：火災自動報警系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)和有線電視系統(tǒng)等弱電管線的規(guī)范布設，預計投資100萬元；項目用電管線布設與規(guī)范村團居民生產(chǎn)、生活用電管線，預計150萬元。兩項合計250萬元。小計：2350萬元（二）旅游接待服務區(qū)1、

11、旅游接待服務大樓：包括征地、建設和服務大樓內(nèi)游客中心、商業(yè)服務區(qū)、售票處和管理處等綜合設施設備添置，預計投資20萬元；文檔文檔#歡。迎下載元；2、生態(tài)停車場建設：按旅游景區(qū)質(zhì)量等級劃分與評定中有關生態(tài)停車場的最高標準修建，占地10000平米，預計投資120萬元；3、古村牌樓建設：預計投資30萬元；4、沿街房屋改造：按有關保護規(guī)劃要求，維修改造沿街現(xiàn)有民居房屋，預計投資150萬元。小計：500萬元（三）古建文化瀏覽區(qū)1、加固維修古建危房：全村約有20余棟古建危房，全部加固維修，預計投資15萬元；2、古建游覽區(qū)歷史風貌恢復與規(guī)范治理：由于古村范圍保護寬，需恢復和規(guī)范治理的風貌較多，此項投資預計40

12、0萬元。小計：415萬元（四）水上休閑娛樂區(qū)1、休閑設施建設：預計40萬元；2、高椅電站庫區(qū)公路:5公里60萬元/公里二300萬元；3、度假賓館建設：預計投資300萬元；4、水上娛樂器材：預計投資60萬元。小計：700萬元（五）民俗宗教文化區(qū)1、五通廟及廣場建設：預計投資600萬元；2、民間宗教、民俗項目和儺的開發(fā)：服裝道具添置、項目內(nèi)容組織與開發(fā)等，預計投資20萬元小計：800萬元（六）野營探險狩獵區(qū)1、野營項目：購置帳篷、氣墊等野營工具，修建相關配套設施，預計投資50萬元；20萬元；220萬元；3、其他項目：有關項目基礎配套設施和場地修建，設備、工具購置等，預計投資400萬元。小計：650

13、萬元（七）耕讀文化體驗區(qū)1、對高椅耕讀文化內(nèi)涵的挖掘和開發(fā)利用：預計投資80萬元；2、初期對農(nóng)家百姓的引導與扶持：預計投資15萬元；3、大型體驗項目或場所的開發(fā)建設：預計投資100萬元。小計：195萬元三、資金籌措渠道該項目資金主要通過引資投入、上級專項資金扶持和銀行貸款等渠道籌措。第十章效益分析午第一節(jié)財務分析午一、財務測算說明1、本財務分析Ap,以206年市場價格作為標準底價；2、本財務分析Ap,以206年旅游市場情況為背景；3、本財務分析Ap,以項目建成后7年期為綜合測算基準；4、本財務分析Ap，以全部投資為運營商或運營機構投入為假設；5、本財務分析Ap，不考慮某些運營項目的淡、旺季區(qū)分

14、；6、本財務分析Ap，不考慮建設期向銀行貸款的利息。二、項目收入預測85（一）市場預測：根據(jù)第五章的市場分析Ap，綜合考慮高椅古村目前旅游狀況和資特色、交通區(qū)位優(yōu)勢等，并參照對比周邊旅游景區(qū)的發(fā)展情況（如洪江古商城、黔城古鎮(zhèn)和荊坪古村等），可以預測，高椅古村旅游開發(fā)項目建成后7年期內(nèi)，可接待各類游客85萬人次，年均接待超過12萬人次。（二）收入測算：本項目建成后，每年的營業(yè)收入狀況可預測如下：1景區(qū)門票：12萬人次40元/人次二480萬元；2、旅游接待服務大樓商業(yè)服務場所經(jīng)營收入：20萬元；3、度假賓館：每年接待2萬人次100元/人次二20萬元；4、水上休閑娛樂區(qū)：每年接待2.5萬人次30元/

15、人次二75萬元；5、民俗宗教文化區(qū)：儺文化與民俗表演：每年接待8萬人次60元/人次二480萬元；五通廟其他經(jīng)營收入：40萬元；6、野營探險狩獵區(qū)：探險體驗類項目：每年接待0.5萬人次30元/人次二15萬元；野營項目：每年接待0.5萬人次50元/人次二25萬元；參與體驗類項目：每年接待0.6萬人次50元/人次二30萬元；7、耕讀文化體驗區(qū)：由運營商或運營機構開發(fā)建設的項目參觀游覽不收費，體驗收取10元/人次。每年體驗人數(shù)2萬人次10元/人次=20萬元。以上7項合計收入1565萬元。三、運營成本預測1、景區(qū)門票按20計算：480萬元20=96萬元；2、旅游接待服務大樓商業(yè)服務場所經(jīng)營收入按80計算

16、：20萬元80=160萬元；3、度假賓館按40計算：20萬元40=80萬元；4、水上休閑娛樂區(qū)按20計算：75萬元20=15萬元；5、儺文化與民俗表演按20計算：480萬元25=12（萬元；6、五通廟其他經(jīng)營收入10計算：40萬元10=4萬元；7、探險體驗類項目10計算：15萬元10=1.5萬元；野營項目20計算：25萬元20=5萬元；9、參與體驗類項目按30計算：30萬元30=9萬元；10、耕讀文化體驗區(qū)按25計算：20萬元25=4萬元；11、稅金按5計算：15655A78萬元；12、文物保護與環(huán)境保護 TOC o 1-5 h z 按1計算：1565萬元115.5萬元；13、市場營銷、經(jīng)營管

17、理與設施維護按10計算：1565萬元10156.5萬元;14、旅游保險按0.5計算：15650.58萬元；15、不可預見費按1計算：1565萬元115.5萬元。以上15項預計約768萬元。四、財務效益預測1、每年收入：1565萬元；2、每年運營成本：768萬元；3、每年財務效益總量：797萬元；五、資金回收年限預測總投資量/每年財務效益=5600萬元十797萬元=7.03年t;7年六、影響預測精確度的敏感性因素分析Ap本財務預測受以下因素影響：不可抗拒的自然災害。本項目所在區(qū)域為巫水河流域，其主要設施設備和資均位于河流沿岸，一旦發(fā)生特大洪水，景區(qū)的發(fā)展和運營必將受到影響，從而影響預測效果。政治

18、經(jīng)濟環(huán)境的影響。如果國際國內(nèi)政治經(jīng)濟環(huán)境出現(xiàn)不穩(wěn)定要素，在很大程度上將影響市場流量，影響市場預測的準確度；如果國家調(diào)整方針政策，出現(xiàn)不利于該項目發(fā)展和建設的政策規(guī)定或因素，也必將影響項目的建設與運營，從而影響預測效果；3、意外安全事故。本項目在開發(fā)建設和運營管理中，即使竭盡全力做好了各類安全事故的預防管理工作，但安全事故還是在所難免。如果出現(xiàn)大的事故，必然會給景區(qū)帶來不良的社會影響，導致景區(qū)市場流量的減少；4、市場流量分析Ap的準確性。由于受景區(qū)的運營管理、市場的營銷方式、宣傳的促銷力度、人們的需求心理和天氣的陰晴變幻等多方面因素影響，市場預測和客流分析Ap不可能百分之百地準確。第二節(jié)社會效益

19、分析Ap一、有利于社會新農(nóng)村建設，縮小城鄉(xiāng)差別。建設社會新農(nóng)村，是貫徹科學發(fā)展觀，構建和諧社會的必然選擇，是縮小城鄉(xiāng)差別的有效途徑。發(fā)展旅游對于加快高椅村社會新農(nóng)村建設具有很大的促進作用，既能促進高椅村經(jīng)濟發(fā)展，提高農(nóng)民生活水平，也能加快高椅村基礎設施建設，改善村民群眾的家園環(huán)境，還能加強基層民主政治建設，提高農(nóng)民的思想素質(zhì)和科學文化素質(zhì)，形成良好的社會風尚，使各項社會事業(yè)得到全面健康發(fā)展，從而縮小城鄉(xiāng)差別。、有利于促進周邊旅游點發(fā)展，達到互惠互利高椅古村處于張家界一一桂林這一黃金旅游線路上，周邊有洪江古商城、黔城古鎮(zhèn)、荊坪古村和通道民俗風情旅游區(qū)等文化氛圍較濃郁的旅游區(qū)（點）。從小范圍來講，發(fā)展高椅古村旅游有利于洪江古商城、黔城古鎮(zhèn)、荊坪古村和通道民俗風情等旅游資整合，形成湘西南古村古城古鎮(zhèn)旅游線；從大范圍來講，有利于湘西南古村古城古鎮(zhèn)文化旅游與張家界、桂林等地的山水旅游互補，從而形成真正意義上的張家界一一桂林旅游經(jīng)濟走廊。、有利于保護高椅村古建筑群，有效保護文物高椅古