某寫(xiě)字樓調(diào)查分析

1、廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓調(diào)查分析1、研究對(duì)象特點(diǎn)分析樓盤(pán)名稱(chēng)硬件配置特點(diǎn)軟件配置特點(diǎn)租售情況客戶(hù)特點(diǎn)中信廣場(chǎng)連通市內(nèi)外的交通相當(dāng)方便，規(guī)模足夠大，寫(xiě)字樓達(dá)16萬(wàn)多，其配套較為完善，符合高級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)，具備大規(guī)模公寓的配套；造型輕靈、簡(jiǎn)潔大方，富有現(xiàn)代感，裝修風(fēng)格簡(jiǎn)潔實(shí)用；凈層高達(dá)2.6米，電梯配置足夠，分層設(shè)置，智能化水平較高，新風(fēng)系統(tǒng)足夠，空氣保持良好。但樓層公共通道不夠?qū)掗?，間隔不夠方正。 提供一般寫(xiě)字樓應(yīng)具備的商務(wù)服務(wù)，周日空調(diào)不開(kāi)放，加班空調(diào)費(fèi)適中，物業(yè)服務(wù)水平良好，形象和口碑在廣州首屈一指。以“甲級(jí)智慧型寫(xiě)字樓，大都市領(lǐng)袖”的主題形象進(jìn)行推廣。出租情況良好，約95%左右，僅余中低層的中等面積

2、（120-230）單位；銷(xiāo)售一方面供應(yīng)量小，另一方面接受面也比較小，成交量小。客戶(hù)大多數(shù)是看好其交通方便和標(biāo)志性形象而來(lái)。以金融、貿(mào)易、實(shí)業(yè)、高科技類(lèi)的公司居多，高層以國(guó)內(nèi)外大型知名公司為主，占用面積多為全層或半層，中低層則以服務(wù)類(lèi)的中小型公司居多，以國(guó)內(nèi)公司為主。大都會(huì)廣場(chǎng)和市長(zhǎng)大廈位置、交通、室內(nèi)配置與中信廣場(chǎng)相近；具有近3000平方米的前廣場(chǎng)，氣勢(shì)較好，內(nèi)外部裝修突現(xiàn)豪華、現(xiàn)代的特點(diǎn)，凈高約2.5米，與市長(zhǎng)大廈的高級(jí)酒店、服務(wù)形成互補(bǔ)，具備現(xiàn)今的智能化配置，各單位間隔比較方正。除一般寫(xiě)字樓的商務(wù)服務(wù)外，附設(shè)各大省市的商業(yè)資料庫(kù)，方便商業(yè)需要；物業(yè)管理公司并不出名，但保持良好；周日空調(diào)不開(kāi)

3、放，加班空調(diào)費(fèi)高；樓宇形象良好，以“地位顯赫，尊貴氣派”為推廣形象。與中信廣場(chǎng)相似與中信廣場(chǎng)相似金利來(lái)大廈近地鐵站，公共裝修比較高級(jí)，現(xiàn)代風(fēng)格，凈層高 米，智能化配置先進(jìn)，直接光纖入戶(hù)；分戶(hù)面積比較大（最小83平方米），配有一大（100人）二?。ǘ⑷耍┤齻€(gè)會(huì)議室供租戶(hù)使用；1-5層裙樓分布為食肆和辦公室，公共通道偏窄。周日空調(diào)不開(kāi)放，加班空調(diào)費(fèi)較高，物業(yè)服務(wù)水平一般，但因硬件配置較高級(jí)而現(xiàn)代化形象較好。以“數(shù)碼網(wǎng)絡(luò)大廈”定位進(jìn)行推廣。出租率在9成以上，租金較高，租戶(hù)多看中其現(xiàn)代的配置和形象，以及近地鐵口的便利交通。主要以外資大公司居多，以電子、實(shí)業(yè)、制造、貿(mào)易等行業(yè)為主。其次是本地的中小

4、型裝修公司及咨詢(xún)公司。廣州國(guó)際電子大廈交通方便，公共裝修比較高級(jí)，現(xiàn)代風(fēng)格，凈層高約2.4米，智能化配置先進(jìn)，配套有小型商場(chǎng)及頂層餐廳，各單位面積比較大（最小112平方米），電梯充足，但運(yùn)行噪音太大。使用率偏低周日空調(diào)不開(kāi)放，加班空調(diào)費(fèi)較低，物業(yè)服務(wù)良好，在市場(chǎng)上樹(shù)立起“高級(jí)智能化的新寫(xiě)字樓”的形象。出租率在9成以上，其環(huán)市中商貿(mào)圈較新落成及軟硬件配置較高是吸引客戶(hù)的主要地方。以貿(mào)易、咨詢(xún)、高科技、服務(wù)性公司居多。外資及港資公司占了相當(dāng)一部分。東山廣場(chǎng)交通方便，公共裝修相當(dāng)高級(jí)，凈層高2.5米，公共通道、電梯大堂相當(dāng)寬闊，電梯運(yùn)力充足；各單位間隔方正好用。裙樓引進(jìn)新大新商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)情況良好，商場(chǎng)

5、與寫(xiě)字露出入口各自獨(dú)立，各有較寬闊的門(mén)前廣場(chǎng)，較有氣派。寫(xiě)字樓單元面積范圍廣（51-209平方米）?？照{(diào)全周開(kāi)放，中海物業(yè)服務(wù)水平較高，加班空調(diào)費(fèi)低，具備現(xiàn)代智能化水平。樹(shù)立起環(huán)市中商貿(mào)圈高檔豪華寫(xiě)字樓的形象。出租率在9成5以上，過(guò)硬的硬件設(shè)施及中海物業(yè)的品牌服務(wù)是吸引客戶(hù)的主要原因。以大型知名度較高的外資、合資公司居多，多從事金融、制造業(yè)、咨詢(xún)業(yè)公司，其使用面積比較大。廣東亞洲國(guó)際大酒店交通方便，具有寫(xiě)字樓、酒店、宴會(huì)、會(huì)議、娛樂(lè)、商場(chǎng)、高級(jí)餐飲等多種功能；智能化配置具有現(xiàn)代水平，公共部分裝修比較簡(jiǎn)潔，但通道及大堂不夠高檔、氣派；凈層高約2.4米，辦公單元開(kāi)揚(yáng)，采光良好，北向景觀相當(dāng)好；面積

6、范圍廣（98-312平方米）。不足之處是寫(xiě)字樓與酒店共用出入口，進(jìn)出人員復(fù)雜。因與酒店并行，各種商務(wù)、生活配套服務(wù)比較齊全，空調(diào)加班費(fèi)偏高；以“國(guó)際高級(jí)商務(wù)酒店”為主打推廣形象，形成“與國(guó)際商務(wù)酒店一體的寫(xiě)字樓”的市場(chǎng)想象。推出約半年，占用率約30%，租金相對(duì)偏高。位于環(huán)市路商圈，新落成硬件較好，景觀好，與高級(jí)酒店一起的知名度高是其吸引租客的原因。目前租戶(hù)以國(guó)內(nèi)的一些民營(yíng)、合資的中小型居多，以貿(mào)易、咨詢(xún)業(yè)居多。健力寶大廈交通比較方便，到各級(jí)政府部門(mén)辦事方便。公共裝修比較高級(jí)，現(xiàn)代風(fēng)格，大堂比較氣派；凈層高約2.5米，智能化配置先進(jìn)，電梯充足。裙樓共4層擬經(jīng)營(yíng)各種檔次的餐飲。辦公單元開(kāi)揚(yáng)，景觀、

7、采光面大。但實(shí)用率偏低，門(mén)前空間太小。周日空調(diào)不開(kāi)放，加班空調(diào)費(fèi)按單元面積計(jì)價(jià)，收費(fèi)合理，在廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓中極少見(jiàn)；中海的物業(yè)服務(wù)良好。以“實(shí)惠型的現(xiàn)代高級(jí)智能寫(xiě)字樓”為推廣的主題形象。出租率在9成以上，較高的硬件條件，臨近各級(jí)政府部門(mén)的便利及相對(duì)適中的租金是其吸引租客的主要原因。比較多咨詢(xún)、中介公司，以港資、內(nèi)地的中小型服務(wù)性行業(yè)為主。捷泰廣場(chǎng)位于老城區(qū)，地鐵上蓋，交通相當(dāng)方便；層數(shù)不高（21層），但公共裝修檔次高，通道全部鋪地毯；凈層高約2.5米（通道約2.35米），但大堂顯得不夠氣派；電梯相當(dāng)充足，間隔方正，采光面大；智能化配置較好。裙樓1-7層除首層外其余改為辦公室出租。大門(mén)前空間太

8、小。周日空調(diào)不開(kāi)放，加班空調(diào)費(fèi)按單元面積大小分別計(jì)價(jià)，收費(fèi)適中；具有“越秀區(qū)地鐵上蓋高級(jí)現(xiàn)代寫(xiě)字樓”的市場(chǎng)形象。物業(yè)服務(wù)水平良好。只租不售，出租率在9成以上，較高的硬件條件，便捷的交通條件是其優(yōu)勢(shì)所在。比較多外資、合資知名公司進(jìn)駐，租用面積比較大；另外是本地的一些中小廣告、咨詢(xún)公司。2、調(diào)查的寫(xiě)字樓詳細(xì)情況（1）中信廣場(chǎng) （CITIC Plaza）位置圖 HYPERLINK 好世界廣場(chǎng) Peace World Plaza&no1=1 外立面圖 HYPERLINK 好世界廣場(chǎng) Peace World Plaza&no2=1 平面圖地 址：天河北路233號(hào)落成日期：1997年全層面積：約2100M

9、2租 金：￥120-150元/M2售 價(jià)：￥13000-18000元/M2管理費(fèi)：￥28元/M2樓層功能分布：80層（1-4層為商場(chǎng)，5層為會(huì)所，6層以上為寫(xiě)字樓）裝修標(biāo)準(zhǔn)：有天花、地毯電 梯：34臺(tái)日立電梯車(chē) 位：900個(gè)，辦公時(shí)間RMB1500元/月/個(gè),全天18000元/月/全電話(huà)線(xiàn)：大廈收取占線(xiàn)加收RMB1000元/條遷移費(fèi)，買(mǎi)斷RMB2000元/條實(shí)用率：約65%冷氣開(kāi)放時(shí)間：8:30AM-18:30PM（周一至周五）8:00AM-12:00PM（周六）周日不開(kāi)超時(shí)冷氣費(fèi)：￥150元/小時(shí)起（視面積大小而定）；管理公司：北京保利物業(yè)酒店管理有限公司(廣州分公司)開(kāi)發(fā)商：香港熊谷蜆殼發(fā)

10、展有限公司建 筑 面 積30-35樓面積房號(hào)建筑面積/m20119502131031010510106147072110810109101房號(hào)建筑面積/m21021111147121011310115137162011710118101中信廣場(chǎng) CITIC Plaza（2）、大都會(huì)廣場(chǎng) Metro Plaza位置圖 HYPERLINK /office1/hot/big.asp?filename=PeaceWorldPlaza&name=好世界廣場(chǎng) Peace World Plaza&no1=1 外立面圖 HYPERLINK /office1/hot/pingmiantu.asp?filenam

11、e=PeaceWorldPlaza&name=好世界廣場(chǎng) Peace World Plaza&no2=1 平面圖地 址：天河北路183號(hào)落成日期：1996年全層面積：1400M2租 金：￥100-130元/M2售 價(jià)：$13000-17000元/M2管理費(fèi)：$29元/M2樓層功能分布：48層（1-5層為商場(chǎng)、東亞銀行，6層-48層為寫(xiě)字樓）；裝修標(biāo)準(zhǔn)：天花、地毯電 梯：8臺(tái)日本三菱電梯車(chē) 位：RMB2000元/月/個(gè)（24小時(shí)）；RMB1500元/月/個(gè)（辦公時(shí)間）電話(huà)線(xiàn)：租線(xiàn)RMB5000元/條押金，遷線(xiàn)費(fèi)加收RMB1250元/條實(shí)用率：65%冷氣開(kāi)放時(shí)間：8:30AM-19:00PM（周一

12、至周五）；8:30AM-13:30PM（周六）；周日不開(kāi)超時(shí)冷氣費(fèi)：每個(gè)單位：￥400/小時(shí)，半層內(nèi)￥700元/小時(shí)，全層￥1500/小時(shí)管理公司：新基業(yè)管理公司開(kāi)發(fā)商：廣州卓越城市房產(chǎn)有限公司建 筑 面 積房號(hào)平方米23-33層11-21層5-10層4層01、05、09、1312813014411202、125657564903、119394938504、108284837406、08、14、166667666707、1576777668大都會(huì)廣場(chǎng) Metro Plaza（3）、金利來(lái)集團(tuán)中心 GOLDLION TOWER位置圖 HYPERLINK /office1/hot/big.asp?

13、filename=GuangzhouGoldlionTower&name=金利來(lái)集團(tuán)中心 GOLDLION TOWER&no1=1 外立面圖 HYPERLINK /office1/hot/pingmiantu.asp?filename=GuangzhouGoldlionTower&name=金利來(lái)集團(tuán)中心 GOLDLION TOWER&no2=1 平面圖地 址：體育東路138號(hào)落成日期：1997年全層面積：低層：1919M2；高層：1246M2租 金：￥100-130元/M2售 價(jià)：$16000-23000元/M2管理費(fèi)：￥29元/M2樓層功能分布：31層（1-5層為商場(chǎng)及食肆，6-31層為寫(xiě)

14、字樓）；裝修標(biāo)準(zhǔn)：天花、地毯電 梯：8臺(tái)高速進(jìn)口電梯車(chē) 位：250個(gè)，￥1500元/月/個(gè)；電話(huà)線(xiàn)：向管理處買(mǎi)￥2200元/條，自行遷線(xiàn)￥700元/條；實(shí)用率：約63%冷氣開(kāi)放時(shí)間：8:30AM-18:00PM（周一至周五）；8:30AM-12:00PM（周六）；周日不開(kāi)超時(shí)冷氣費(fèi)：RMB500/時(shí)段管理公司：銀碟物業(yè)管理公司開(kāi)發(fā)商：廣州金利來(lái)城市房產(chǎn)有限公司建 筑 面 積房號(hào)建筑面積/m2011380211803182042020516206290房號(hào)建筑面積/m207287088309112101541114712125金利來(lái)集團(tuán)中心 GOLDLION TOWER（4）、廣州國(guó)際電子大廈

15、Guangzhou International Electronics Tower位置圖 HYPERLINK /office1/hot/big.asp?filename=GuangzhouInternationalElectronicsTower&name=廣州國(guó)際電子大廈 Guangzhou International Electronics Tower&no1=1 外立面圖 HYPERLINK /office1/hot/pingmiantu.asp?filename=GuangzhouInternationalElectronicsTower&name=廣州國(guó)際電子大廈 Guangzhou

16、 International Electronics Tower&no2=1 平面圖地 址：環(huán)市東路403號(hào)落成日期：1997年全層面積：1155M2租 金：RMB120-150/M2售 價(jià)：只租不售管理費(fèi)：￥25元/M2樓層功能分布：34層（1-7層為商場(chǎng)、8-27層為寫(xiě)字樓）裝修標(biāo)準(zhǔn)：天花、水泥地；電 梯：11臺(tái)日本三菱電梯車(chē) 位：￥1800元/月；電話(huà)線(xiàn)：買(mǎi)斷RMB1500元/條,遷線(xiàn)大廈加收RMB700元/條不作線(xiàn)路租用實(shí)用率：66%冷氣開(kāi)放時(shí)間：7:30AM-17:30PM（周一至周五）；7:30AM-13:00PM（周六）；超時(shí)冷氣費(fèi)：￥120元/小時(shí)/層；管理公司：世邦魏理仕管理

17、有限公司開(kāi)發(fā)商：中國(guó)電子出口華南公司/新加坡美羅集團(tuán)建 筑 面 積9-22層面積房號(hào)建筑面積/m201199021220321504153房號(hào)建筑面積/m205112062060722608155廣州國(guó)際電子大廈 Guangzhou International Electronics Tower（5）、東山廣場(chǎng) Dongshan Plaza位置圖 HYPERLINK /office1/hot/big.asp?filename=DongshanPlaza&name=東山廣場(chǎng) Dongshan Plaza&no1=1 外立面圖 HYPERLINK /office1/hot/pingmiantu.a

18、sp?filename=DongshanPlaza&name=東山廣場(chǎng) Dongshan Plaza&no2=1 平面圖地 址：先烈中路45號(hào)落成日期：1996年全層面積：2500M2租 金：￥90-100元/M2售 價(jià)：￥9000-12500元/M2管理費(fèi)：￥28元/M2；樓層功能分布：28層（1-4層為商場(chǎng)、5-28層寫(xiě)字樓）；裝修標(biāo)準(zhǔn)：天花、地毯；電 梯：12臺(tái)進(jìn)口三菱電梯；車(chē) 位：￥2000元/月電話(huà)線(xiàn)：押金￥3000元/條,月租￥100元/條；實(shí)用率：70%；冷氣開(kāi)放時(shí)間：9:00AM-18:00PM；超時(shí)冷氣費(fèi)：100m2=15元/小時(shí)管理公司：中海物業(yè)管理廣州有限公司開(kāi)發(fā)商：中國(guó)

19、海外發(fā)展有限公司建 筑 面 積12-18層面積房號(hào)建筑面積/m2012090297031850416805171061630717108168091851097房號(hào)建筑面積/m21118912106157916781770187819762011321632251東山廣場(chǎng) Dongshan Plaza（6）、好世界廣場(chǎng) Peace World Plaza位置圖 HYPERLINK /office1/hot/big.asp?filename=PeaceWorldPlaza&name=好世界廣場(chǎng) Peace World Plaza&no1=1 外立面圖 HYPERLINK /office1/hot

20、/pingmiantu.asp?filename=PeaceWorldPlaza&name=好世界廣場(chǎng) Peace World Plaza&no2=1 平面圖地 址：廣州市環(huán)市路371-375號(hào)落成日期：1996年；全層面積：1342M2租 金：￥90-100元/M2售 價(jià)：￥9800-13000元/M2管理費(fèi)：￥29元/M2樓層功能分布：36層（負(fù)2層-2層商場(chǎng)，3-8層停車(chē)場(chǎng)，9層高級(jí)會(huì)所，10-35層寫(xiě)字樓）裝修標(biāo)準(zhǔn)：天花、地毯；電 梯：6臺(tái)三菱電梯車(chē) 位：￥2250元/月/個(gè)；電話(huà)線(xiàn)：RMB5000元/條押金；實(shí)用率：約70%冷氣開(kāi)放時(shí)間：8:00AM-18:00PM超時(shí)冷氣費(fèi)：130

21、M2以下：30元/小時(shí) 、130M2以上：40元/小時(shí)管理公司：珠江物業(yè)酒店管理公司開(kāi)發(fā)商：廣州好世界綜合大廈有限公司建 筑 面 積10-27層建筑面積房號(hào)建筑面積/m2A107B175C175D179E197房號(hào)建筑面積/m2E287F135G190H1109H276（7）、廣東亞洲國(guó)際大酒店地 址：廣州市環(huán)市東路326號(hào)之一落成日期：2001年全層面積：1768.6M2租 金：￥100-120元/M2售 價(jià)：只租不售管理費(fèi)：$29元/M2樓層功能分布：45層(1-8層為裙樓、10-23層為寫(xiě)字樓、25-38層為酒店、39-45層為餐廳會(huì)所)；裝修標(biāo)準(zhǔn)：業(yè)主提供天花、地毯，租客自行安裝電 梯

22、：6部高速電梯車(chē) 位：RMB1000元/月/個(gè)（辦公時(shí)間）電話(huà)線(xiàn)：可向大廈租電話(huà)線(xiàn),押金RMB3000元/條實(shí)用率：約70%冷氣開(kāi)放時(shí)間：8:00AM-22:00PM（周一至周五）;8:00AM-13:00PM（周六）;超時(shí)冷氣費(fèi)：RMB380元/小時(shí)管理公司：亞洲國(guó)際大酒店負(fù)責(zé)管理開(kāi)發(fā)商：廣東省華海集團(tuán)公司建 筑 面 積房號(hào)建筑面積/m201131.2102129.9403312.2104104.970598.411129.94房號(hào)建筑面積/m206111.1507100.2608107.890999.1910310.7312131.96（8）、健力寶大廈 JLB Tower HYPERLI

23、NK /office1/hot/location.asp?filename=JLBTower&name=健力寶大廈 JLB Tower&no3=1 位置圖 HYPERLINK /office1/hot/big.asp?filename=JLBTower&name=健力寶大廈 JLB Tower&no1=1 外立面圖 HYPERLINK /office1/hot/pingmiantu.asp?filename=JLBTower&name=健力寶大廈 JLB Tower&no2=1 平面圖地 址：東風(fēng)中路410-412號(hào)落成日期：1999年全層面積：約1530M2租 金：￥80-100/M2售 價(jià)：￥13500-14500元/M2管理費(fèi)：RMB28/m2樓層功能分布：39層(14層商場(chǎng)、6-39層為寫(xiě)字樓);裝修標(biāo)準(zhǔn)：業(yè)主包全新天花、高級(jí)美時(shí)地毯、玻璃門(mén)電 梯：共裝設(shè)28部原裝日本三菱電梯，其中扶梯10部車(chē) 位：室內(nèi)RMB1800元/月，室外RMB400元/月/個(gè)電話(huà)線(xiàn)：大廈不作線(xiàn)路租用，由租戶(hù)自行到電信局辦理。每75m2可送一條線(xiàn)路，大廈不收款。超過(guò)10條部分則收取RMB300元/條之費(fèi)用