物業(yè)及物業(yè)管理概述

1、10/10/第一單元1國家職業(yè)資格證書培訓 物 業(yè) 管 理 員（初級） 昆明市職員學校 蔣 繼 壽物業(yè)及物業(yè)管理概述第1頁10/10/第一單元2基礎部分 第一單元 物業(yè)及物業(yè)管理概述物業(yè)及物業(yè)管理概述第2頁10/10/第一單元3學習目了解物業(yè)、物業(yè)管理、物業(yè)經營和物業(yè)管理市場基本概念熟悉物業(yè)管理基本步驟和房地產權屬基本知識掌握物業(yè)管理工作范圍物業(yè)及物業(yè)管理概述第3頁10/10/第一單元4物 業(yè)含義物業(yè)（Property)指已建成并投入使用各類房屋及與之配套設施、設備和場所分類按使用功效分居住型；商業(yè)型；生產型；行政型和公益型物業(yè)按經營性質分收益型和非收益型物業(yè)物業(yè)及物業(yè)管理概述第4頁10/10

2、/第一單元5物業(yè)概念物業(yè)（Property)指正在使用中和已經能夠投入使用各類建筑物及從屬設備、配套設施、相關場地等組成單宗房地產以及依靠于該實體上權益。各類建筑物住宅小區(qū)寫字樓商業(yè)大廈工業(yè)廠房體育場館機關、學校等物業(yè)及物業(yè)管理概述第5頁10/10/第一單元6 物業(yè)特點物業(yè)特點固定性耐久性多樣性高值性權益性受政策影響大物業(yè)及物業(yè)管理概述第6頁10/10/第一單元7物 業(yè) 管 理 指按照一定作業(yè)組織程序對物業(yè)房屋建筑及其配套設施共用設施設備及場地實施維修與保養(yǎng)，對物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、交通秩序、治安環(huán)境、園林綠化進行治理和維護，以及對物業(yè)業(yè)主和非業(yè)主使用人提供綜合性服務物業(yè)及物業(yè)管理概述第7頁10/10

3、/第一單元8物業(yè)管理特征物管企業(yè)化經營專業(yè)化服務社會化管理物業(yè)及物業(yè)管理概述第8頁10/10/第一單元9物業(yè)管理主要范圍物業(yè)管理主要范圍房屋建筑主體管理設備設施管理物業(yè)區(qū)域環(huán)境管理物業(yè)服務物業(yè)及物業(yè)管理概述第9頁10/10/第一單元10房屋建筑主體管理房屋建筑保養(yǎng)與維修掌握房屋基本情況 房屋修繕 房屋裝修管理物業(yè)及物業(yè)管理概述第10頁10/10/第一單元11房屋從屬設備設施管理房屋照明系統(tǒng)維護 變、配電設備維修保養(yǎng) 配套供（排）水泵管檢修和維護 中央空調系統(tǒng)運行管理和維護 電梯運行管理及設備維護 供暖系統(tǒng)運行管理和維護物業(yè)及物業(yè)管理概述第11頁10/10/第一單元12物業(yè)環(huán)境管理 衛(wèi)生環(huán)境管理

4、 庭院綠化管理 治安環(huán)境管理 消防安全管理 車輛道路管理 景觀管理物業(yè)及物業(yè)管理概述第12頁10/10/第一單元13物業(yè)管理服務專題服務 日常生活類 文化、教育、衛(wèi)生、體育類 金融服務類 經營服務類 社會管理類 公眾代辦服務特約服務類物業(yè)及物業(yè)管理概述第13頁10/10/第一單元14物業(yè)管理基本步驟準備階段入住管理階段日常管理階段物業(yè)及物業(yè)管理概述第14頁10/10/第一單元15準 備 階 段物業(yè)管理前期介入制訂物業(yè)管理方案 確定管理檔次；確定服務標準；制訂財務收支預算選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)設置及確定人員編制物業(yè)管理人員選聘規(guī)章制度制訂物業(yè)接管和驗收物業(yè)租售代理物業(yè)及物業(yè)管理概述第

5、15頁10/10/第一單元16入住管理階段入住準備辦理入住手續(xù)物業(yè)管理協(xié)議、物業(yè)管理條約和住戶手冊裝修和搬遷管理產權立案和資料檔案建立首次業(yè)主大會召開和業(yè)主委員會成立物業(yè)及物業(yè)管理概述第16頁10/10/第一單元17日常管理階段日常綜合服務與管理遵章循制，推行職責加強員工隊伍素質建設，不停提升服務質量和水平堅持巡回檢驗和定時檢驗制度，防患于未然各種緊急和應急預案制訂和演練，提升處理突發(fā)事故（事件）能力注意內外系統(tǒng)協(xié)調物業(yè)及物業(yè)管理概述第17頁10/10/第一單元18物 業(yè) 經 營 物業(yè)管理企業(yè)為實現(xiàn)預期目標而確定戰(zhàn)略和策略，并有意識、有計劃地加以實踐經濟活動過程物業(yè)及物業(yè)管理概述第18頁10/

6、10/第一單元19物業(yè)經營內容按階段分物業(yè)開發(fā)經營：發(fā)生在開發(fā)過程中物業(yè)經濟活動，包含對建筑地段以及房屋和配套設施開發(fā)和再開發(fā)。主要是房產開發(fā)和再開發(fā)物業(yè)流通經營：物業(yè)買賣、交換、抵擋以及物業(yè)全部權、使用權出讓、轉讓等經濟活動物業(yè)消費經營：物業(yè)管理服務。包含租賃管理、使用管理、物業(yè)裝飾裝修等按規(guī)模和形式分：專題經營、綜合經營、集團經營和跨國經營物業(yè)及物業(yè)管理概述第19頁10/10/第一單元20難度大 專業(yè)性強 政策性強 風險大 特征物業(yè)經營特征物業(yè)及物業(yè)管理概述第20頁10/10/第一單元21物業(yè)管理市場物業(yè)管理市場含義及內涵物業(yè)管理市場特征服務對象特殊性；供給主體限制性；是一個非完全市場、特

7、殊勞務市場、服務使用權交換市場和復合市場物業(yè)管理市場分類按管理服務內容分 房屋維修、綠化、保安、保潔服務和信息服務市場按管理物業(yè)類型分 住宅小區(qū)、寫字樓、商場物業(yè)物業(yè)及物業(yè)管理概述第21頁10/10/第一單元22房地產權屬基本知識含義 指財產全部者在法律要求范圍內，對其財產享受占有、使用收益和處罰權利。也稱房地產全部權 特征 房地產產權絕對性和排他性、長久性和有限性、地域不足物業(yè)及物業(yè)管理概述第22頁10/10/第一單元23房地產權屬基本知識房地產產權分類全民全部制房產、集體全部制房產和私人全部房產房地產權屬類型土地全部權：國家和集體土地使用權房屋全部權：全民全部、集體全部和私人全部房屋占有權

8、（正當占有）：租賃或擁有抵押權物業(yè)及物業(yè)管理概述第23頁10/10/第一單元24房地產權屬類型房屋使用權：依法享受占有、使用權利房屋處罰權：事實處罰（改建、拆除）；法律處罰（饋贈、租售）典權（不含土地）：期限30年房屋抵押權地役權：為了使用自己土地需要而使用他人土地權利。必須相鄰。包含通行、用水、引水、架線、觀望和日照地役權物業(yè)及物業(yè)管理概述第24頁10/10/第一單元25物權法基本名詞解釋物權 指自然人、法人直接支配不動產或者動產權利，包含全部權、用益物權和擔保物權 不動產 指土地以及建筑物等土地附著物；動產指不動產以外物。制訂物權法，對明確物歸屬，充分發(fā)揮物效用，維護經濟秩序，促進社會主義

9、當代化建設，含有主要意義。 公告 指確認物權設置、變動依據(jù)，如登記。物權公告 是為了讓他人清楚地知道誰是權利人，以維護權利人、與交易相關人正當權益。除有相反證據(jù)證實以外，記載于不動產登記簿上人是該不動產權利人，動產占有些人是該動產權利人 物業(yè)及物業(yè)管理概述第25頁10/10/第一單元26物權法基本名詞解釋預告登記 指當事人約定買賣期房或者轉讓其它不動產物權時，為了限制債務人處罰該不動產，保障債權人未來取得物權而作登記。如在商品房預售中，購房者能夠就還未建成住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售住房再次出售或者進行抵押。 建筑物區(qū)分全部權 伴隨住宅商品化，建筑物向多層、高層發(fā)展，一棟高樓通常為眾

10、多住戶全部，這種現(xiàn)象就是建筑物區(qū)分全部。建筑物區(qū)分全部權包含住戶就高層建筑物中對其住宅等專有部分等享受全部權，對電梯、過道等共有部分享受共有和共同管理權利 物業(yè)及物業(yè)管理概述第26頁10/10/第一單元27物權法基本名詞解釋相鄰關系 指兩個以上相互毗鄰不動產全部些人或者使用人，因通行、采光、通風等必需，依照法律要求產生權利義務關系共有 指兩個以上自然人或者法人對一項財產共同享受全部權。共相關系能夠依照法律要求發(fā)生，也能夠依據(jù)協(xié)議約定發(fā)生。依照民法通則要求，共有分為按份共有和共同共有 物業(yè)及物業(yè)管理概述第27頁10/10/第一單元28本單元小結物業(yè)管理就是對各類房屋及與之配套設施、設備和場所進行有效管理。主要范圍有房屋建筑及其配套