特色商業(yè)街成功六要素

1、特色商業(yè)街成功六要素全球采購網(wǎng)站123 （日期：2005-05-26 14:27）幾乎每一座國際化大都市，都有一條引以為自豪的特色商業(yè)街，如法國的香榭麗舍步行 街、美國紐約的“唐人街”步行街、中國上海的南京路步行街、北京王府井步行街，它 記載著一座城市發(fā)展的足跡和歷史，并成為這座城市的標志性街道而吸引著成千上萬的 外地人。在河北保定，建成后的鑫龍灣商業(yè)特色街，就是這樣一條黃金特色商業(yè)街。建華北路兩側(cè)的鑫龍灣、建華批發(fā)市場、東風橋服裝批發(fā)市場等在古城乃至全省的名氣 可謂“響當當”，這些市場吸引了許多人前來購物。鑫龍灣特色街的建成，它將吸引各 地的投資者和經(jīng)營者的眼球，未來將是保定商氣最濃的一條街

2、。輻射笑迎南來北往客特色商業(yè)街的功能要輻射整個城市而不是僅在某一地區(qū)某一范圍內(nèi)發(fā)揮作用。換句話 說，特色商業(yè)街應(yīng)是一座城市的開放窗口，它是整個城市經(jīng)濟和商業(yè)發(fā)展的中樞，是南 來北往的客流集散地。目前，建華北路鑫龍灣商業(yè)街可以說是面向本地，輻射全國。許多國內(nèi)外名吃、名店、 名品將進駐鑫龍灣，他們的加入將帶動建華北路眾多的客商，聚合在鑫龍灣，未來的鑫 龍灣將形成“買全國、賣全國”的局面，并逐步與國際接軌。地段風水寶地黃金街特色商業(yè)街應(yīng)位于城市的黃金地段。地價和土地的利用率最高，交通極為便利，建筑 物高度集中，有現(xiàn)代化的市政、信息環(huán)境，對國際跨國公司有巨大的吸引力。處于黃金地段的建華北路，交通非常便

3、利，其周圍有裕華路、百花路、東風路，使建 華北路具有得天獨厚的交通優(yōu)勢。建華北路附近還有火車站、長途汽車站、公交汽車站， 極大方便了市民和外地游客旅游、觀光、購物的需要?？土魑跷跞寥寥藲馔丝谝蛩厥翘厣虡I(yè)街發(fā)展的動力。建特色商業(yè)街首先要為商業(yè)街的客流量和客流密 度作較準確的計算。有了客流的保證，就有了充足的購買力。有關(guān)部門曾做過精密統(tǒng)計，建華北路每天的客流有5萬至10萬人次，12小時內(nèi)最多 客流可達15萬人次。毋庸置疑，待建華北路兩側(cè)的項目全部建成后，這條街上的客流 將會進一步增長。歷史經(jīng)年老街有影響特色商業(yè)步行街要有濃厚的文化、歷史氛圍。有了濃厚的文化、歷史基礎(chǔ)，才能夠吸 引消費者的購買意

4、識。商業(yè)文化特色不僅是商家追求的經(jīng)營目標，也是未來商業(yè)街建設(shè) 的著眼點。建華北路是傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)，有著久遠的歷史。解放前在這里就形成了醬 菜、鐵球、春不老等一批保定最早的商業(yè)品牌。而隨著建華北路鑫龍灣的全面開發(fā)，將 成為市區(qū)最大的商業(yè)中心，形成濃厚的商業(yè)氛圍。我們可以看到，建華北路完全符合建商業(yè)特色街的六大要素，具有建特色商業(yè)街的絕 佳優(yōu)勢。步行商業(yè)街成功開發(fā)要素一、科學的規(guī)劃。我們知道，一個城市的商業(yè)開發(fā)是一個城市規(guī)劃的重要組成部分，而 商業(yè)街，特別是步行商業(yè)街的規(guī)劃，又是一個城市商業(yè)規(guī)劃的點睛之筆，一條步行商業(yè) 街在進行了整體的規(guī)劃之后。在具體的一些產(chǎn)品形態(tài)方面的規(guī)劃也顯得非常重要。大家

5、 可能知道，有些商業(yè)步行街由于在前期產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計階段，沒有注意或重視商業(yè)街 開發(fā)規(guī)律，特別是一些商業(yè)以外的投資主體進入商業(yè)街開發(fā)領(lǐng)域，導致了房地產(chǎn)開發(fā)和 商業(yè)運作嚴重脫節(jié)的情況，這樣的例子非常的多。在整個的商業(yè)街開發(fā)中，一方面有科 學的規(guī)劃設(shè)計，在以后的招商過程中，也有動態(tài)的調(diào)整過程，這要求在規(guī)劃設(shè)計階段做 到彈性設(shè)計。二、準確定位。作為步行商業(yè)街的定位，基于幾個方面：第一，本地區(qū)所在城市歷史的 淵源和資源。不能過分脫離自身的歷史淵源；第二，自己所處的商圈狀況。這個定位既 要遵循、依托自身所在區(qū)域的商圈情況，也要適當擴大輻射半徑，如果定位準確，在招 商的過程中輻射的半徑就有可能很廣，日后經(jīng)

6、營的范圍中銷售的方位也可能很廣泛。三、慎重選址。這是非常重要的。98年在天津濱江道，晚報有一篇文章叫一條護欄， 欄死了一個商場，當時引起了廣泛影響，最后政府拆除了道路中間的護欄，商場才又 獲得新生，所以交通對整個商業(yè)項目，特別是對步行商業(yè)街作用是非常重要的。四、招商先行。目前在國內(nèi)一些城市的開發(fā)商，在整個商業(yè)街建設(shè)前期，沒有很好的和 商家結(jié)合，沒有明確商家的需求，開發(fā)帶有一定的盲目性，導致和后期招商脫節(jié)。我們 一直在倡導大連萬達的訂單模式，如果在前期和主力商家達成聯(lián)盟，我們在日后的招商 與經(jīng)營過程中，成功的可能性將大大提升。五、規(guī)模適度。從全國商業(yè)街建設(shè)看，存在求大求洋的現(xiàn)象，很多商業(yè)街從1公

7、里到3 公里，甚至更長，步行商業(yè)街規(guī)模有無限擴大的趨勢。很多的開發(fā)商，在開發(fā)商業(yè)街的 時候，更多考慮規(guī)模效益，但是忽略了邊際效益，按照經(jīng)濟學的邊際效益理論，最佳規(guī) 模產(chǎn)生最佳效益。根據(jù)協(xié)會近年的總結(jié)和研究結(jié)果，我們認為一條步行商業(yè)街有長、寬、 高的比例要求。我們認為一般的步行商業(yè)街，長度在300米左右為宜，特大城市更長， 以600比以內(nèi)為最佳。從城市情況看，200多米是適合的。集中精力把200米做好是最重要的，不要一味追 求長度。寬度，不同的商業(yè)街的寬度，我們認為一般講，應(yīng)該在十幾、二十幾米為宜， 一些迷你型的更窄一些，大家知道一般人行走路線是“之，字型行走，很少有走到一端 再回來。所以街過寬

8、可能導致顧客疲勞，導致商機的喪失。高度，一般商業(yè)街的建筑高 度以一層到二層為宜，局部主力店鋪可以三、四層。因為一條步行商業(yè)街中，樓層過高， 第一行走不便，人們習慣平行行走，而不希望垂直行走。在一條步行商業(yè)街中出現(xiàn)更多 的高樓大廈，大家很難駐足，甚至會產(chǎn)生高樓效應(yīng)，使商業(yè)街整體空間產(chǎn)生壓迫感。六、要因地制宜。本地、本區(qū)域所具有的最基本的、最原始的特征，應(yīng)該是我們最根本 的特色所在。今年我們走了幾十條商業(yè)街，光凱旋門就見到十幾個，有的比例甚至是一 比一。在媒體廣告上、不同的商業(yè)街形象都似曾相識，商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計丟掉了本身民族 化的特色，過分追求洋化的東西。七、錯位經(jīng)營。從近幾年的情況看，中國零售業(yè)競

9、爭已經(jīng)從店與店之間的競爭，發(fā)展到 街與街之間的競爭。從近幾年的情況看，在商業(yè)街各種類型形態(tài)中，特色商業(yè)街最具有 生命力。而綜合商業(yè)街，特別是在一個城市如果出現(xiàn)幾條，或者更多條的情況下，經(jīng)營 的難度會越來越增大。98年的時候，南京路請國外進行了一個調(diào)研，名業(yè)態(tài)中餐飲是3、 休閑娛樂是3,購物是3。所以購物比重正在弱化，餐飲休閑娛樂的比重正在逐漸增加。八、以人為本。不同的商業(yè)街從發(fā)展過程中經(jīng)歷了幾個階段，第一個階段單純以購物 為主；第二個階段適當考慮了一些對人的關(guān)懷；第三是以人為本的原則?，F(xiàn)在一些發(fā)達 國家，包括非常成功的商業(yè)街、步行街，更多的也體現(xiàn)了社會活動中心的功能。九、強化功能。在一條步行商

10、業(yè)街中，一些非購物的功能要日益提高。這些功能的提高， 有助于聚集人氣，延長顧客在商業(yè)街停留的時間，最終還是擴大消費。十、營造氛圍。一條商業(yè)街的氛圍也是非常重要的，有些商業(yè)街建設(shè)得像兵營一樣，非 常整齊，道路非常寬闊，大理石上去了客流下來了，不銹鋼上去了效益下來了。商業(yè)街 對對商業(yè)氛圍要求非常高。十一、控制結(jié)點。一條步行商業(yè)街就好像一首交響樂，時而高亢激昂，時而低沉有力。 在商業(yè)街中通過設(shè)置主力店，一些活動和景觀設(shè)計幾個結(jié)點，最大限度的聚集人流。十二、商魂的培育。我們認為一條商業(yè)街應(yīng)該有魂，這個魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品 牌，也可能是特色服務(wù)。所以對一條商業(yè)街商魂的培育和樹立是非常重要的。商業(yè)街要 依托歷史形成的文化底蘊商業(yè)氛圍，形成自己的商魂。十三、有機鏈接。這個有機鏈接在商業(yè)街規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)過程中，應(yīng)該注意商業(yè)街和 周邊原有商業(yè)的鏈接。比如南花園是新建的商業(yè)街，要鏈接周邊的商業(yè)圈。在街內(nèi)也要 形成有機的鏈接，不要割裂。在街的兩側(cè)，也要形成鏈接，不要形成單邊的情況，包括 一層、二層、三層，樓層之間的鏈接。在一條商業(yè)街整體規(guī)劃設(shè)計中，相關(guān)的鏈接工作 非常重要。十四、成功營銷。項目正確的定位、營銷理念與務(wù)