物業(yè)前期介入方案

1、物業(yè)公司先期介入方案物業(yè)服務(wù)公司先期介入工作是站在業(yè)主未來使用物業(yè)和物業(yè)管理公司維修便利、節(jié)儉的角度，對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、資料采用、設(shè)備造型、配套設(shè)備、管線部署、施工質(zhì)量、竣工查收等多方面提出建議，預(yù)防今后使用過程中產(chǎn)生不足或弊端。同時，早期介入能夠使物業(yè)管理者更好地認(rèn)識物業(yè)設(shè)備設(shè)備的安裝、施工情況，為日后設(shè)備設(shè)備的管理打下基礎(chǔ)。第一部分、規(guī)劃設(shè)計階段的物業(yè)公司介入工作一、規(guī)劃設(shè)計階段介入的意義規(guī)劃設(shè)訃是各功能區(qū)可否形成完滿、暢快、便利的地區(qū)的天生限制因素。同時，設(shè)計人員主假如從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題，經(jīng)常忽略了此后的管理和使用問題。因此，物業(yè)管理人員在規(guī)劃設(shè)計階段，從業(yè)主或使用人的角度

2、，從物業(yè)管理的角度，全面仔細(xì)地反應(yīng)物業(yè)管理能得以順利推行的各種需要，以及在過去管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的各種問題或弊端，對不當(dāng)之處提出更正方案，可優(yōu)化設(shè)訃，完滿設(shè)計中的細(xì)節(jié)，盡量預(yù)防或減少在接收樓盤后出現(xiàn)的難以解決的問題。二、規(guī)劃設(shè)計階段介入的要點1必定完滿裝備設(shè)備居住小區(qū)，幼兒園、小學(xué)校、商業(yè)配套、飲食店、商務(wù)中心、娛樂場所等基本的生活配套設(shè)備就必定在規(guī)劃設(shè)計中予以考慮，也要考慮地下車庫地上車位的合理布局及合理使用方案。2、規(guī)劃好水電供給容量物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計時，要依照實質(zhì)情況，充分考慮到地區(qū)特點和發(fā)展需要，以此來規(guī)劃設(shè)訃水電供給容量問題。3、設(shè)計好安全捍衛(wèi)系統(tǒng)在考慮成本的前提下，盡可能設(shè)計防

3、盜報警系統(tǒng)，給業(yè)主創(chuàng)辦一個安全的居住環(huán)境。完滿可靠的報警系統(tǒng)能取代防盜網(wǎng)，因為各式各種的防盜網(wǎng)不只影響雅觀，而且一旦發(fā)生火災(zāi)，就無法逃離火場，彼時的安全，此時卻成了更大的危險。4、決定垃圾辦理的方式依照氣溫不同樣，決定可否適合采用集中垃圾房。如采用這種方式，則應(yīng)試慮怎樣經(jīng)過管理來保持干凈，使之不可以為一個異味和蚊蠅孽生的源泉；如不釆用集中垃圾房，則應(yīng)試慮怎樣在各樓棟外設(shè)垃圾桶，發(fā)散垃圾袋，并曲專人收倒垃圾。5、消防設(shè)備設(shè)置要仔細(xì)周祥在建筑設(shè)計中，消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的。物業(yè)管理公司則應(yīng)著眼于各種消防死角，比方通道部分，電纜井部分，水槍及噴淋裝置的安裝部位等。6、擇優(yōu)采用建筑資料物業(yè)管理公

4、司應(yīng)依照自己在過去所管理項LI中所見建材的使用的情況，向開發(fā)提交一份各種品牌、型號建材使用情況的報告，以便設(shè)計單位擇優(yōu)采用。7、關(guān)于一些細(xì)微之處提出合理建議物業(yè)管理公司應(yīng)從業(yè)主的立場出發(fā)，盡可能全面仔細(xì)地考慮到各種可能的使用問題，提請開發(fā)單位注意。第二部分、施工階段的物業(yè)公司介入工作一.熟悉、掌握項目物業(yè)基本情況是籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、裝備管理服務(wù)人員、測算物業(yè)管理成本、制定物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)等的基本依照，只有認(rèn)識了這些基本情況，物業(yè)公司才能夠有效參加先期管理。物業(yè)基本情況包括以下兒個方面:1、未來小區(qū)人口密度和數(shù)量。2、建筑物的密度、層高、地下建筑情況。3、隸屬建筑物的使用功能和建筑面積。4、區(qū)內(nèi)環(huán)境

5、及周邊環(huán)境，包括景觀及綠化面積、公共設(shè)備。5、公建地區(qū)及面積。6、小區(qū)進(jìn)出口及區(qū)內(nèi)道路。7、公共設(shè)備，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、電梯、通系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)。8、停車場（庫）等的基本情況。二、掌握項目工程進(jìn)度在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為物業(yè)接收后的維修保護(hù)工作做準(zhǔn)備。1依照工程計劃，調(diào)整工作計劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進(jìn)度計劃也在隨時調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)關(guān)注該訃劃，實時調(diào)整物業(yè)的跟進(jìn)計劃及工作重視點。2、記錄設(shè)計方案和施工圖紙更正；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要仔細(xì)記錄設(shè)計方案、施工圖紙更正及整改記錄，為物業(yè)公司的后

6、期接收供給便利。3、記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為今后的維修保護(hù)做準(zhǔn)備。4、施工過程會依照施工便利與否而合時調(diào)整，因此，有很多設(shè)備設(shè)備安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必定在圖紙進(jìn)步行注明；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的地點變化，使此后的物業(yè)維修能正確判斷地點。三、掌握各配套專業(yè)的施工圖紙1、施工圖紙；收集、整理各種圖紙，包括建筑、構(gòu)造、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙；2、機(jī)電設(shè)備及建材的資料；收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認(rèn)證書等有關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需源、的配件、配料、專用工具，為今后的維涵保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。四、掌握各配套專業(yè)的技術(shù)

7、方案1經(jīng)過參加設(shè)計?協(xié)調(diào)會、施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理睬等認(rèn)識施工焦點；參加專業(yè)會議,通過會議上的問題討論、焦點爭論，認(rèn)識項LI情況，并在會議上明確物業(yè)要求，合時的提出合理化建議。2、依照會議等的實質(zhì)情況，合時供給書面建議。五、掌握各系統(tǒng)設(shè)備的配置情況；各專業(yè)的技術(shù)、方案論證，工程有關(guān)建議；各專業(yè)的技術(shù)參數(shù)剖析、設(shè)計方案論證；對各專業(yè)提出技術(shù)建議；對各系統(tǒng)提出管理建議1、改良設(shè)計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計中有很多不盡人意之處，對設(shè)計中忽略后期保護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要認(rèn)識、記錄這些信息，并聯(lián)合實質(zhì)依照優(yōu)化的可能性，有針對性的合時提出物業(yè)書面建議。2、改良施工中不利于后期物業(yè)

8、管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)經(jīng)過記錄現(xiàn)場的情況，匯總后實時向開發(fā)單位供給書面建議，敦促整改不便于后期物業(yè)管理的事項。關(guān)注各單項工程設(shè)備的調(diào)試、試驗，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、查收。3、優(yōu)化施匸質(zhì)量的建議；關(guān)注施丄中的問題，對施工質(zhì)量實時提出建講和建議,從而輔助提升工程質(zhì)量和項U質(zhì)量；不論是對設(shè)訃仍是對施工的現(xiàn)場建議應(yīng)注意時效性。4、對重要設(shè)備設(shè)備的選型、釆購合同中的維保條件供給建議。六、工程質(zhì)量追蹤K參加施工監(jiān)理，實時發(fā)現(xiàn)施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，并適合地向開發(fā)、相關(guān)部門反應(yīng)，促進(jìn)施工單位趕快更正，盡可能將建設(shè)質(zhì)量隱患消滅在建筑過程中，進(jìn)而提升樓盤的建筑質(zhì)量；注意的要點是隱蔽工

9、程，如埋地線管的材質(zhì)、管線的連結(jié)、暗敷線可否穿管、采用導(dǎo)線的型號（可否阻燃），電氣連結(jié)的緊固，以及可否按設(shè)訃要求施匸；2、熟悉管線走向、設(shè)備安裝及設(shè)備調(diào)試等情況，并對圖紙的變動作出記錄，便于后期管理，也為接收查收(竣工查收)打下基礎(chǔ)，可提升查收質(zhì)量，對查收中發(fā)現(xiàn)的仍需改良之處，也比較清楚，簡單交涉和協(xié)調(diào)。七、物業(yè)管理用房的裝飾監(jiān)察及查收；參加物業(yè)用房的規(guī)劃、裝飾方案制定物業(yè)管理用房是開發(fā)單位委托設(shè)訃單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)訃的，物業(yè)公司應(yīng)依照將來物業(yè)管理的規(guī)模和實質(zhì)需求對設(shè)計進(jìn)行審察，預(yù)防此后給物業(yè)管理丄作帶來困難。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應(yīng)從以下兒個方面進(jìn)行審察。1、供給優(yōu)秀的辦公環(huán)境：以方便業(yè)主為LI

10、的，物業(yè)公司辦公地址距各住處樓的距離應(yīng)大概相當(dāng)。(2)、以方便業(yè)主為目的設(shè)計物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎(chǔ)上對物業(yè)的辦公用房布局進(jìn)行審察，看其可否切合辦公流程的要求。、辦公用房間數(shù)量和面積可否夠用。、庫房及工作間的面積可否夠用，并且盡可能將庫房和工作間安排在相鄰處,這對今后的工作和管理十分有利。(5)、仔細(xì)審察建筑平面圖，對哪些地方需要改變門的地點、哪些地方需要打間隔并從頭開門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細(xì)研究和規(guī)劃，否則等施工完成就無法進(jìn)行改造了。(6)、如有需要應(yīng)試慮外聘方辦公用房、工作用房、庫房的需求。外聘方是指電梯維涵保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。(7)、山于物業(yè)辦

11、公用房多被安排在地下，因此要盡可能爭取優(yōu)秀的釆光和通風(fēng)條件。2、供給優(yōu)秀的安眠環(huán)境職工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境同樣，都是物業(yè)公司對環(huán)境管理的重要組成部分。物業(yè)公司對辦公環(huán)境提出要求，是為了給職工供給優(yōu)秀的工作條件；對生活環(huán)境提出要求，是為了給職工供給優(yōu)秀的安眠條件。二者的LI的都是提升職工的身心健康，提升工作效率。八、負(fù)責(zé)物業(yè)用房配套設(shè)備的方案確立（上下水、照明、動力電、采暖空調(diào)、通風(fēng)、洗手間等）；物業(yè)用房的裝飾監(jiān)察查收九、人員招聘;制定人員架構(gòu);做好人員招聘計劃;擬定人員招聘標(biāo)準(zhǔn)；（一）、合理選擇裝備現(xiàn)場介入人員現(xiàn)場工作十分復(fù)雜，關(guān)于物業(yè)服務(wù)公司而言是一項經(jīng)驗型工作，因此關(guān)于現(xiàn)場物業(yè)丄程人員的選

12、擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：K有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗，最好是認(rèn)識裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)備管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；2、有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗，認(rèn)識客戶需求，善于將施工與實質(zhì)需求聯(lián)合的人員；3、有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，能夠保證自己安全；4、專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。（二）、依照計劃做好招聘工作十、工程檔案1安裝完成的設(shè)備，成立設(shè)備臺帳；2、成立初步設(shè)備臺帳；隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，經(jīng)過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要依照不同樣系統(tǒng)整理成立設(shè)備臺帳，為后期交接確立基礎(chǔ)。十一、資料的接收整理、

13、歸檔；各系統(tǒng)試運(yùn)行資料的收集、整理、歸檔；（一）、消防設(shè)備系統(tǒng)施工圖紙；1消防系統(tǒng)施工圖紙2、消防煙感系統(tǒng)技術(shù)說明施工圖紙3、消防栓系統(tǒng)施工圖紙4、消防弱電施工圖紙5、消防監(jiān)控設(shè)備說明及施工圖紙6、維修及操作說明（二）、給排水系統(tǒng)施工圖紙1給排水管道施工圖紙2、給排水設(shè)備技術(shù)說明，地點及施工圖紙3、隔油井及化糞池地點及施工圖紙4、雨水管施工圖紙5、維修及操作說明（三）、配電系統(tǒng)施工圖紙1高低壓配電系統(tǒng)設(shè)備施工圖紙2、高低壓設(shè)備型號，供給商名稱及技術(shù)說明3、后備發(fā)電機(jī)技術(shù)說明供貨商名稱及系統(tǒng)設(shè)備施工圖紙4、給排水配電圖紙5、消防設(shè)備配電施工圖紙6、維修及操作說明（四）、停車管理系統(tǒng)1收費設(shè)備說明

14、及施工圖紙2、配電要求及管線走向地點施工圖紙3、維修及操作說明（五）、電梯系統(tǒng)電梯技術(shù)，供貨商名稱2、電梯機(jī)房設(shè)備施工圖紙3、維修及操作說明（六）、土建1、構(gòu)造圖紙2、部署3、建材用料4、立面5、質(zhì)檢報告6、維修及操作說明7、機(jī)電維修口部署圖紙8、所轄物業(yè)設(shè)備保養(yǎng)及供貨商名單（七）、小區(qū)市政管道設(shè)備1變壓器地點及設(shè)計圖紙2、小區(qū)低壓配電管總圖紙（從變壓器至小區(qū)各樓棟）3、小區(qū)內(nèi)照明及動力求紙4、小區(qū)內(nèi)防雷接地5、有線電視6、圖紙小區(qū)燃?xì)夤艿啦渴?、供電管道進(jìn)入小區(qū)部署圖紙8、小區(qū)燃?xì)夤艿烙昧吭O(shè)計及說明9、燃?xì)庹{(diào)壓站或調(diào)壓箱地點及設(shè)計圖紙說明、小區(qū)市政供水及排水管道部署及說明1K小區(qū)總化糞池設(shè)計及說明、小區(qū)中央消防及保安系統(tǒng)設(shè)計圖紙小區(qū)電話布線及設(shè)計施工圖紙（八）、工程遺留問的備案（九）、工程備品、備件1、制定好備品、備件釆購計劃、依照計劃釆購備品、備件2、依照項LI需要，協(xié)調(diào)建