爛尾樓投資價(jià)值分析

1、“爛尾樓“投資價(jià)值分析PAGE 共19頁，第 PAGE 19頁“爛尾樓樓”投資價(jià)價(jià)值分析析項(xiàng)目部二零零四四年七月月廿三日日目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc78427585 一、“爛爛尾樓”的形成成和特點(diǎn)點(diǎn) PAGEREF _Toc78427585 h 1 HYPERLINK l _Toc78427586 （一）概概念 PAGEREF _Toc78427586 h 1 HYPERLINK l _Toc78427587 （二）成成因 PAGEREF _Toc78427587 h 1 HYPERLINK l _Toc78427588 （三）分分類 PAGEREF

2、_Toc78427588 h 1 HYPERLINK l _Toc78427589 （四）特特點(diǎn) PAGEREF _Toc78427589 h 2 HYPERLINK l _Toc78427590 （五）處處置方法法 PAGEREF _Toc78427590 h 2 HYPERLINK l _Toc78427591 二、“爛爛尾樓”現(xiàn)狀及及處理案案例 PAGEREF _Toc78427591 h 3 HYPERLINK l _Toc78427592 （一）“爛尾樓樓”市場總總體情況況 PAGEREF _Toc78427592 h 3 HYPERLINK l _Toc78427593 （二）“爛

3、尾樓樓”現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc78427593 h 3 HYPERLINK l _Toc78427594 （三）“爛尾樓樓”處置成成功案例例 PAGEREF _Toc78427594 h 5 HYPERLINK l _Toc78427595 三、“爛爛尾樓”投資價(jià)價(jià)值分析析 PAGEREF _Toc78427595 h 6 HYPERLINK l _Toc78427596 （一）市市場需求求 PAGEREF _Toc78427596 h 7 HYPERLINK l _Toc78427597 （二）投投入成本本 PAGEREF _Toc78427597 h 9 HYPERLINK l _

4、Toc78427598 （三）產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題題 PAGEREF _Toc78427598 h 11 HYPERLINK l _Toc78427599 （四）政政府優(yōu)惠惠和配套套政策 PAGEREF _Toc78427599 h 111 HYPERLINK l _Toc78427600 （五）融融資問題題 PAGEREF _Toc78427600 h 12 HYPERLINK l _Toc78427601 四、重慶慶市爛尾尾樓典型型案例 PAGEREF _Toc78427601 h 114 HYPERLINK l _Toc78427602 （一）項(xiàng)項(xiàng)目概況況 PAGEREF _Toc78427602

5、 h 14 HYPERLINK l _Toc78427603 （二）處處置 PAGEREF _Toc78427603 h 144 HYPERLINK l _Toc78427604 （三）優(yōu)優(yōu)惠政策策 PAGEREF _Toc78427604 h 15 HYPERLINK l _Toc78427605 （四）項(xiàng)項(xiàng)目初步步分析 PAGEREF _Toc78427605 h 116 HYPERLINK l _Toc78427606 五、“爛爛尾樓”的投資資機(jī)會(huì)分分析 PAGEREF _Toc78427606 h 166 HYPERLINK l _Toc78427607 （一）宏宏觀政策策背景 PAG

6、EREF _Toc78427607 h 116 HYPERLINK l _Toc78427608 （二）銀銀行不良良資產(chǎn)的的主要內(nèi)內(nèi)容 PAGEREF _Toc78427608 h 166 HYPERLINK l _Toc78427609 （三）投投資價(jià)值值的判斷斷 PAGEREF _Toc78427609 h 17 HYPERLINK l _Toc78427610 （四）參參與“爛尾樓樓”投資的的可能性性及意義義 PAGEREF _Toc78427610 h 18 HYPERLINK l _Toc78427611 六、結(jié)論論 PAGEREF _Toc78427611 h 18“爛尾樓樓”投資

7、價(jià)價(jià)值分析析一、“爛爛尾樓”的形成成和特點(diǎn)點(diǎn)（一）概概念“爛尾樓樓”是指已已辦理用用地、規(guī)規(guī)劃手續(xù)續(xù)，項(xiàng)目目開工建建設(shè)后投投資額已已超過225%或或已完成成2/33工程量量，因開開發(fā)商無無力繼續(xù)續(xù)投資建建設(shè)或陷陷入債務(wù)務(wù)糾紛，停工一一年以上上的房地地產(chǎn)項(xiàng)目目，包括括已經(jīng)建建成，但水、電、交交通等配配套設(shè)施施不齊全全的房地地產(chǎn)項(xiàng)目目?！盃€尾樓樓”的主體部部分是樓樓、堂、館、所所，純住住宅“爛尾樓樓”項(xiàng)目較較少，僅僅占100%左右右。（二）成成因國內(nèi)現(xiàn)有有的“爛爛尾樓”大多數(shù)數(shù)是上世世紀(jì)900年代盲目目投資房房地產(chǎn)，因投資資方資金金鏈斷裂裂，后續(xù)續(xù)資金無無法到位位造成；其二是市市場定位位問題，如許

8、多多開發(fā)商商在19997至至19998年間間盲目投投資寫字字樓；其其三是債債務(wù)問題題，如拆拆遷糾紛紛、融資資糾紛、債務(wù)糾糾紛等。也有些些“爛尾樓樓”是因?yàn)闉?9997年的的亞洲金金融危機(jī)機(jī)造成的的。“爛尾樓樓”一般地處處城市要要道或商商業(yè)中心心。嚴(yán)重重影響市市容市貌貌；投資資巨大，一般上千千萬甚至至幾億資資金，除除嚴(yán)重影響響開發(fā)商商、建筑筑商和消消費(fèi)者外外，銀行行也深受受其害，“爛尾樓樓”是銀行行剝離的的不良資資產(chǎn)的主主要內(nèi)容容之一。（三）分分類“爛尾樓樓”按形成成原因主主要分為為三類：一是后后期資金金不到位位，二是是市場定定位失誤誤，三是是陷入各各種糾紛紛，如拆拆遷糾紛紛、聯(lián)建建糾紛、融資糾

9、糾紛、債債務(wù)糾紛紛等。其其中多半半是因?yàn)闉橘Y金鏈鏈條斷裂裂，工程程未完，開發(fā)商商已拿不不出錢來來，銀行行也不愿愿繼續(xù)貸貸款，而而項(xiàng)目又又無法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給其其他投資資人。（四）特特點(diǎn)1、投資資規(guī)模大大、擱置置時(shí)間長長；2、債務(wù)務(wù)關(guān)系錯(cuò)錯(cuò)綜復(fù)雜雜；3、地理理位置優(yōu)優(yōu)越；4、政府府有一定定優(yōu)惠政政策、復(fù)復(fù)工手續(xù)續(xù)簡單；5、需調(diào)調(diào)整營運(yùn)運(yùn)方案，投入后后續(xù)資金金；6、折價(jià)價(jià)出讓；（五）處處置方法法每個(gè)“爛爛尾樓”項(xiàng)目都都有其具具體的不不同特點(diǎn)點(diǎn)，要針針對特點(diǎn)點(diǎn)采取不不同的清清理辦法法?！盃€尾樓樓”處置的主要方式式：1、自行行復(fù)工。開發(fā)商商資金實(shí)實(shí)力較雄厚，項(xiàng)目無無訴訟糾糾紛的停停工工程程，督促促開發(fā)商商定期

10、自自行復(fù)工工。2、協(xié)助助業(yè)主進(jìn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓讓。業(yè)主已已不打算算自行建建設(shè)的項(xiàng)項(xiàng)目，可可由業(yè)主主自行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。但但要規(guī)定定轉(zhuǎn)讓期期限，不不能無限限期拖延延。3、托管管。對存在在訴訟和和糾紛，但訴訟訟標(biāo)的低低于項(xiàng)目目本身價(jià)價(jià)值，且且市場潛潛質(zhì)較大大，而現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)商商又無力力繼續(xù)操操作，則則可以由由政府指指定中介介機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行處置置。4、強(qiáng)制制拍賣。對項(xiàng)目目執(zhí)行標(biāo)標(biāo)的大于于項(xiàng)目價(jià)價(jià)值，又又涉及到到存在相相關(guān)訴訟訟的項(xiàng)目目，則限限定拍賣賣條件，進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)制拍賣賣，讓新新投資方方注資激激活問題題樓盤。債權(quán)人人通過法法院拍賣賣收回資資金。5、強(qiáng)制制拆除。對于那那些無力力盤活，又無繼繼續(xù)開發(fā)發(fā)價(jià)值且且嚴(yán)重影影響城市市景

11、觀的的爛尾樓樓堅(jiān)決予予以拆除除。二、“爛爛尾樓”現(xiàn)狀及及處理案案例（一）“爛尾樓樓”市場總總體情況況1、全國國情況國內(nèi)“爛爛尾樓”主要分分布在海海南、上上海、北北海、北北京等地地，其中中北京最最少，僅僅十幾處處。據(jù)119988年的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，海海南停緩緩建工程程總報(bào)建建面積為為16000萬平平方米，閑置土土地近1186118公頃頃。上海海，截至220022年122月，停停建緩建建樓盤項(xiàng)項(xiàng)目累計(jì)計(jì)達(dá)6224個(gè)，涉及總總金額近近10000億元元。北海海有1008個(gè)，直接沉沉淀資金金2000億元。其他各大大型城市市，一般般都在幾幾十個(gè)左左右。其其中，住住宅和商商務(wù)樓的的比例大大概在11：9左左右。2、重

12、慶慶市情況況據(jù)“搜房房網(wǎng)”提供的的數(shù)據(jù)，截至220033年底，重慶市市五城區(qū)區(qū)和高新新區(qū)范圍圍內(nèi)的停停建工程程總面積積達(dá)1000萬平平方米，有688處之多多。主要要分布在在機(jī)場高高速、人人民南路路、人民民北路。其中990%以以上“爛尾樓樓”定位為為酒店、寫字樓樓。有30個(gè)個(gè)“爛尾樓樓”正式對對外公布布并接受受舉報(bào)，包括愛愛舍爾花花園、恒恒利大廈廈、四川川省圖書書館、明明日大廈廈、西南南高分子子綜合樓樓、四川川省蔬菜菜副食品品批發(fā)市市場、金金舟大廈廈、同源源大廈、成都鍛鍛造廠科科技大樓樓、江波波華城、御峰苑苑、王府府井大廈廈、京都都大廈、九醫(yī)院院綜合樓樓、創(chuàng)傷傷康復(fù)中中心、廣廣東商城城、富臨臨住

13、宅、天一教教育大廈廈、樂山山大廈、國龍湖湖大廈、攀枝花花大廈、錦源商商住樓、白屋商商住樓、匯通大大廈、龍龍舟大廈廈、李家家沱綜合合樓、青青羊綜合合樓、雙雙林綜合合樓、華華昌酒店店、國貿(mào)貿(mào)中心。（二）“爛尾樓樓”現(xiàn)狀20022年開始始，民間間資本逐逐漸瞄準(zhǔn)準(zhǔn)了“爛尾樓樓”，到“爛尾尾樓”淘淘金的企企業(yè)驟然然增多?！盃€尾尾樓”突突然變成“香餑餑餑”，成功案案例不斷斷涌現(xiàn)。進(jìn)入220044年，全全國各大大城市的的“爛尾樓樓”市場均均呈現(xiàn)升升溫趨勢勢，更有有20004年以以“爛尾尾樓盤活活年”載載入中國國房地產(chǎn)產(chǎn)史的說說法。 海南南處置“爛尾樓樓”等停停緩建工工程有了了突破性性進(jìn)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，目前前海

14、南省省共有四四百四十十四宗停停緩建工工程申報(bào)報(bào)了處置置方案，占總量量的百分分之八十十三；已已有二百百一十四四宗開始始續(xù)建，占停緩緩建工程程總量的的百分之之三十六六點(diǎn)八，其中八八十一點(diǎn)點(diǎn)零四萬萬平方米米已竣工工；批準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)狀竣竣工一百百零五宗宗；批準(zhǔn)準(zhǔn)改臨時(shí)時(shí)建筑十十一宗；批準(zhǔn)改改為臨時(shí)時(shí)綠地十十七宗；拆除十十二宗。被稱為為“城市市瘡疤”的爛尾尾樓正在在上海迅迅速消失失。據(jù)不完全全統(tǒng)計(jì)，目前上上海已經(jīng)經(jīng)復(fù)工的的爛尾樓樓面積超超過2000萬平平方米。從20001年年1月至至20002年55月，僅僅上海國國拍一家家拍賣行行就拍賣賣成交了了再建工工程111個(gè)，成成交面積積約為222.9962萬萬平方米米

15、，成交交金額約約為2.8億元元。上海海中華企企業(yè)股份份有限公公司已經(jīng)經(jīng)瞄準(zhǔn)了了上海市市中心110幢以以上的“爛尾樓樓”，并為為之準(zhǔn)備備了100億元的的收購資資金，以以1.33億元拍拍下的“中誠大大廈”很很可能僅僅僅是該該公司投投資“爛爛尾樓”的開始始。據(jù)悉悉，瑞士士的一家家投資銀銀行已瞄瞄準(zhǔn)了上上海的44處“爛尾樓樓”。在“爛尾樓樓”最多的的靜安區(qū)區(qū)，20003年年已有440多個(gè)個(gè)停工33年以上上的“爛爛尾樓”項(xiàng)目重重新啟動(dòng)動(dòng)。而徐徐匯區(qū)也也正在籌籌集200億元資資金用于于盤活位位于徐家家匯等繁繁華地帶帶的“爛尾樓樓”項(xiàng)目。上?！盃€尾樓樓”有望在在3年之之內(nèi)全部部消除。北海幾幾年來已已有199

16、個(gè)“爛尾樓樓”陸續(xù)盤盤活。20033年月月日日，有“成都號爛尾尾樓”之之稱的假假日大廈廈以1.2077億元的的高價(jià)被被來自南南京的歐歐瑞房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司和和上海東東度集團(tuán)團(tuán)拍走。成都萬萬福橋頭頭的攀枝枝花大廈廈、永豐豐立交橋橋側(cè)的樂樂山大廈廈等停工工多年的的爛尾樓樓也已復(fù)復(fù)工。同同時(shí)，京京都大廈廈、恒利利大廈、明日大大廈、江江波華城城、王府府井大廈廈、晚報(bào)報(bào)新聞中中心等樓樓盤也將將在近期期內(nèi)復(fù)工工建設(shè)。成都公公布近期期“爛尾樓樓”手術(shù)時(shí)時(shí)間表 決意在在五年內(nèi)內(nèi)讓爛尾尾樓變“黃金樓樓”。 目前前，成都都清理出出的688個(gè)爛尾尾樓盤中中，已有有15個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目完全全竣工，另有114個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)復(fù)工

17、。（三）“爛尾樓樓”處置置成功案案例1、海南南.華亭亭公司投投資“椰島大大廈”華亭公司司是第一個(gè)個(gè)在海南南投資“爛尾樓樓”的企企業(yè)。公公司續(xù)建建了位于海?？隰[市市區(qū)的“爛尾樓樓”椰島島大廈，大獲成成功，由由此拉開開?？谑惺刑幹帽P盤活“爛尾樓樓”序幕。至今，該公司司已收購購續(xù)建七七幢“爛爛尾樓”，建筑筑面積近近二十萬萬平方米米，約占占?？谀磕壳俺晒μ幹冒氚肜庸すこ痰亩?。與與同行相相比，華華亭公司司從尋找找目標(biāo)到到出售成成品房有有兩個(gè)“殺手锏锏”。一一是親力力親為找找目標(biāo)，不從中中介拍賣賣機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)購。相相中一幢幢“爛尾尾樓”，千萬百百計(jì)找到到樓宇直直接相關(guān)關(guān)的債權(quán)權(quán)債務(wù)人人談判購購買，有有

18、效降低低成本。二是開開發(fā)低價(jià)價(jià)房，盯盯住工薪薪階層大大市場。位于海?？谥虡I(yè)區(qū)區(qū)的二十十五層半半拉子工工程港澳澳大廈牽牽涉六家家企業(yè)的的賬面買買賣、抵抵債、托托管、資資產(chǎn)置換換，及文文本協(xié)議議、口頭頭協(xié)議等等交易形形式。憑憑借法律律知識(shí)和和經(jīng)濟(jì)手手段，六六家關(guān)聯(lián)聯(lián)企業(yè)錯(cuò)錯(cuò)綜復(fù)雜雜關(guān)系漸漸被理順順，最終終他說服服債權(quán)人人盤活資資產(chǎn)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓大廈廈產(chǎn)權(quán)。準(zhǔn)確定定位中低低檔市場場，實(shí)行行“無條條件退房房”等營營銷策略略，華亭亭公司的的樓盤從從開盤至至售罄平平均三個(gè)個(gè)月時(shí)間間。華亭公司司的實(shí)踐經(jīng)經(jīng)驗(yàn)獲得得海口市市政府及及海南省省處置積積壓房地地產(chǎn)部門門的重視視，多次次被邀請請對擬出出臺(tái)的政政府規(guī)章章

19、和人大大法規(guī)建建言獻(xiàn)策策。華亭亭公司的的賺錢效效應(yīng)帶動(dòng)動(dòng)更多房房地產(chǎn)企企業(yè)進(jìn)入入“爛尾尾樓”開開發(fā)市場場，有了了規(guī)模效效應(yīng)，市市場需求求被充分分激發(fā)。尤其近近年海南南島良好好的人居居環(huán)境及及較低位位的房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格，使島外外消費(fèi)者者聞風(fēng)而而至，占占?？谏躺唐贩肯M(fèi)市場場的一半半。海南南處置“爛尾樓樓”的成成效引起起其它省省市的關(guān)關(guān)注。重重慶市政政府前不不久意欲欲邀請華華亭公司司前往參參與重慶慶市“爛爛尾樓”的盤活活建設(shè)。2、上海海. 駿豪國國際變變身公寓寓在上海，位于黃黃金地段段的駿駿豪國際際是“爛尾樓樓”改造的的典范。這座原原定建設(shè)設(shè)為5AA級寫字字樓的高高樓被開開發(fā)商改改造為單單位面積積在5

20、00平方米米左右的的酒店式式公寓，并在220033年5月推推出，雖雖然每平平方米單單價(jià)高達(dá)達(dá)近2萬萬元，而而且樓盤盤推出時(shí)時(shí)間正值值SARRS肆虐虐期間，但全部部的幾百百套樓盤盤仍在一一天之內(nèi)內(nèi)銷售一一空。在在上海，此類成成功的案案例還有有由商場場改造而而成的青年匯匯單身身公寓等等。方興興未艾的的另一種種改造模模式是將將“爛尾樓樓”變?yōu)樾⌒粜娃k辦公樓。已經(jīng)成成功的例例子有中中山西路路的虹橋橋銀城、淮海路路的中華華大廈等等。目前前正在進(jìn)進(jìn)行招商商的中中華BOOSS的開發(fā)發(fā)商提出出的口號號是小小而精貴貴，杜絕絕面積的的浪費(fèi)，提升商商務(wù)環(huán)境境的質(zhì)量量。據(jù)據(jù)不完全全統(tǒng)計(jì)，由爛尾尾樓改造造而來的的上海

21、小小戶型產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式辦辦公樓的的銷售面面積已經(jīng)經(jīng)超過220萬平平方米。3、成都都.頂級級商務(wù)樓樓“威斯頓頓聯(lián)邦大大廈”在成都，20001年怡怡和集團(tuán)團(tuán)1.228億元元買下美美領(lǐng)大廈廈，以“威斯頓頓聯(lián)邦大大廈”這這個(gè)成都都頂級寫寫字樓的的新身份份面世，推向市市場半年年時(shí)間就就取得七七八成銷銷售業(yè)績績。三、“爛爛尾樓”投資價(jià)價(jià)值分析析投資“爛爛尾樓”利潤很很大，但但風(fēng)險(xiǎn)也也很大，在國外外有專門門的投資資機(jī)構(gòu)從事事。對接手手“爛尾樓樓”的公司司而言，資金問問題是次次要的，關(guān)鍵要看看它是否否具有投投資價(jià)值值。衡量量“爛尾樓樓”投資價(jià)價(jià)值最關(guān)關(guān)鍵的指指標(biāo)是市場匹匹配性。也就是是說這個(gè)個(gè)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)過重新新包裝和

22、和運(yùn)作后后，能否否符合市市場需求求從而成成為可流流通的商商品。市市場匹配配性主要要看戶型型、規(guī)劃劃、商業(yè)業(yè)模式有有沒有問問題，關(guān)關(guān)鍵是市市場需求求。此外外，清晰晰的產(chǎn)權(quán)權(quán)關(guān)系，政府的的優(yōu)惠和和配套政政策，接接手的價(jià)價(jià)格，再再投入的的成本，管理的的難度等等也是考考核的指指標(biāo)。近年來“爛尾樓樓”升溫溫的原因因：房價(jià)和地地價(jià)的上上漲凸現(xiàn)現(xiàn)“爛尾尾樓” 的價(jià)值值；能以以低價(jià)接接手大型型樓盤，總投資資少而利利潤空間間大；政府下決決心處理理“爛尾尾樓”工工程所提提供的優(yōu)優(yōu)惠和配配套政策策；房地產(chǎn)市市場的細(xì)細(xì)化為修修改定位位和重新新策劃提提供了機(jī)機(jī)會(huì)；避避免了做做報(bào)建、打地基基等前期期工作，運(yùn)轉(zhuǎn)周周期比開開

23、發(fā)一個(gè)個(gè)新項(xiàng)目目可減少少三分之之二甚至至更多時(shí)時(shí)間；宏觀調(diào)控控使得新新項(xiàng)目審審批和獲獲得貸款款難度增增加；參與“爛爛尾樓”工程是是其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)業(yè)是進(jìn)入入房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的捷徑。（一）市市場需求求海南華亭亭公司的的高秀明明在處置置“爛尾樓樓”時(shí)盯住了工薪階階層大市市場，上上海則挖挖掘出酒酒店式公公寓和小戶型型產(chǎn)權(quán)式式辦公樓樓，成都都的“威威斯頓聯(lián)聯(lián)邦大廈廈”以成都頂頂級寫字字樓的新新身份面面世?！盃€尾樓樓”處置成成功的背背后都有有準(zhǔn)確的的市場定定位和良良好的策策劃。海南及上上海等一一些城市市的“爛爛尾樓”經(jīng)新的的投資方方接手后后，大多多定位為為星級產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式度度假酒店店或產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店公寓，并且絕

24、絕大多數(shù)數(shù)項(xiàng)目都都采取了了售后包包租，返返租返利利的模式式。年限限一般在在5年至至十幾年年，租金金回報(bào)在在6%-11%不等，而房價(jià)價(jià)比周圍圍同品質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)貴500%至1100%以上。由于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割割得比較較小，單單價(jià)雖然然很高，但總價(jià)價(jià)比較低低，這種種打中市市場空檔檔的產(chǎn)品品銷售得得很好，而且價(jià)價(jià)格還在在不斷飆飆升。產(chǎn)權(quán)式式酒店公公寓在國國外流行行，但它它是在比比較完備備的信用用體系和和成熟的的市場環(huán)環(huán)境下運(yùn)運(yùn)行的，而國內(nèi)內(nèi)尚未建建立起相相應(yīng)的信信用體系系，而且且買賣雙雙方對這這種產(chǎn)品品的消費(fèi)費(fèi)屬性看看得不夠夠，把其其投資屬屬性幾乎乎發(fā)揮到到了極致致，使投投資變?yōu)闉榱送稒C(jī)機(jī)，從而而使這種種產(chǎn)

25、品的的存在很很脆弱。返租包包租合同同通常為為5至110年，合同中中的法律律主體則則非常重重要，由由于沒有有相應(yīng)的的規(guī)定，目前這這類交易易的合同同中對后后期經(jīng)營營者的法法律主體體不夠明明確，有有的是開開發(fā)商，有的是是物業(yè)管管理公司司。項(xiàng)目目入住后后，一旦旦發(fā)生糾糾紛，包包租協(xié)議議會(huì)因物物業(yè)管理理不到位位而終止止，但現(xiàn)現(xiàn)行的物業(yè)管管理辦法法很難難保護(hù)這這類產(chǎn)品品投資者者的利益益。高售價(jià)的的理由來來自于長長期的優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)和高額額回報(bào)。但反之之，開發(fā)發(fā)商也可可以利用用高回報(bào)報(bào)，拿到到高售價(jià)價(jià)套現(xiàn)后后退出。許許多“爛尾樓樓”都是商商務(wù)樓，房型設(shè)設(shè)計(jì)、電電梯通道道、空調(diào)調(diào)管道等等已經(jīng)過過時(shí)，改改建空間間

26、很小，有的甚甚至明確確規(guī)定不不能改變變用途。面對這這一局面面，再根根據(jù)上海海房產(chǎn)市市場的需需求趨向向，產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店公寓、小戶型型辦公樓樓成為上上?！盃€尾樓樓”改造的的首選模模式?，F(xiàn)實(shí)中投投資“爛尾樓樓”的，一一般屬于于收購性性質(zhì)。分分析把握握市場需需求和定定位是首首要問題題。市場需求求是動(dòng)態(tài)態(tài)的。商商品房剛剛開始時(shí)時(shí)流行大大戶型，現(xiàn)在推推宗小戶戶型。九九十年代代羨慕電電梯公寓寓，現(xiàn)在在追求環(huán)環(huán)境好的的洋房。以前購買買為自己己用，現(xiàn)現(xiàn)在投資資成了潮潮流。結(jié)結(jié)合要投投資“爛尾樓樓”的實(shí)際際情況，進(jìn)行廣廣泛的市市場調(diào)查查和分析析，確定定后續(xù)投投資的方方案，制制訂詳盡盡的營銷銷計(jì)劃十十分重要要。如果

27、果有明確確的買家家最好。同一地段段，同樣樣的定位位，銷售售情況差差異也很很大，原原因就在在營銷的的策劃上上。如果果不是專專業(yè)的房房地產(chǎn)公公司，與與專業(yè)的的策劃公公司及擁擁有強(qiáng)大大營銷能能力的公公司合作作就十分分重要。目前，重重慶市區(qū)區(qū)的商務(wù)務(wù)辦公和和小戶型型、酒店店用房日日益飽和和，商務(wù)務(wù)“爛尾樓樓”如何定定位，尚無明明確方向向。產(chǎn)權(quán)式式銷售經(jīng)經(jīng)過一段段火爆之之后，也也逐漸冷冷落。項(xiàng)目經(jīng)過過需求分分析后形形成完整整的啟動(dòng)動(dòng)方案，包括項(xiàng)項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)后改造造、銷售售、租售售、市場場細(xì)分等等。不同同的項(xiàng)目目啟動(dòng)方方案完全全不同，要具體體分析，本文只只能做一一般分析析。好的商品品就是賣賣得快的的商品。一

28、個(gè)正正常樓盤盤從開發(fā)發(fā)到上市市起碼需需要兩三三年，“爛尾樓樓”處置時(shí)時(shí)間應(yīng)不不超過88個(gè)月，完成銷銷售目標(biāo)標(biāo)應(yīng)不超超過三個(gè)個(gè)月。需需求分析析應(yīng)得出出項(xiàng)目銷銷售的樂樂觀、悲悲觀和最最可能的的銷售額額。（二）投投入成本本投入成本本由收購購成本、后期續(xù)續(xù)建改建建成本、資金成成本、復(fù)復(fù)工成本本、管理理成本和和營銷成成本組成成。1、收購購成本房地產(chǎn)是是很容易易有人接接手的產(chǎn)產(chǎn)品。只只要有需需求，只只要房子子質(zhì)量好好，就會(huì)會(huì)有人購購買。只只要肯降降價(jià)，就就可以賣賣出。真正的“爛尾樓樓”就像路路邊一直直沒有人人吃的蘋蘋果，這這樣的蘋蘋果肯定定有問題題。找準(zhǔn)準(zhǔn)問題，對癥下下藥，就就可能以以低價(jià)進(jìn)進(jìn)行收購購?！?/p>

29、爛尾樓樓”作為不不良資產(chǎn)產(chǎn)銀行要要?jiǎng)冸x。進(jìn)進(jìn)入不良良資產(chǎn)的的大多不不是“休休克魚”，而是是“死魚魚”。 “死魚魚”自然然可以低低價(jià)收購購。通常常投資者者可以原原投資的的50%700%購得得，甚至至低至原原投入的的1/331/4也可能擁有。2、續(xù)建建改建成成本有些“爛爛尾樓”總體設(shè)設(shè)計(jì)比較較老舊，配套設(shè)設(shè)施不齊齊全，在在房型、室內(nèi)采采光、內(nèi)內(nèi)部設(shè)備備、選用用電梯等等方面都都明顯落落后，如如不改建建很難符符合當(dāng)前前的市場場需要。但是有有的項(xiàng)目目改建的的空間并并不是很很大，有有的規(guī)劃劃中已經(jīng)經(jīng)有明確確的規(guī)定定，無法法更改其其性質(zhì)用用途。如如果把原原有建筑筑推翻重重建的話話，就大大大增加加了開發(fā)發(fā)成本

30、。所以，對“爛尾樓樓”歷史和和原設(shè)計(jì)計(jì)要進(jìn)行行詳細(xì)的的了解。投資者者要對這這些“爛尾樓樓”進(jìn)行考考察分析析，根據(jù)據(jù)“爛尾樓樓”的不同同原因區(qū)區(qū)別對待待。如果果原因是是市場定定位不準(zhǔn)準(zhǔn)，價(jià)格格過高，而現(xiàn)在在這些條條件已經(jīng)經(jīng)發(fā)生了了好轉(zhuǎn)，這樣的的“爛尾樓樓”自然具具有很好好的投資資價(jià)值。如果是是樓盤本本身的規(guī)規(guī)劃和設(shè)設(shè)計(jì)有問問題，那那么就要要考慮改改建成本本，做到到量力而而行才能能有利可可圖。有的“爛尾樓樓”設(shè)計(jì)尚尚可，不不須動(dòng)大手術(shù)術(shù)就可竣竣工；有有的項(xiàng)目目則需要要對設(shè)計(jì)計(jì)和配套套作大“手術(shù)”，前者者好辦，后者風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)不小小，弄不不好花錢錢成了“無底洞洞”，或或者費(fèi)力力不討好好，淘神神不見效效。

31、根根據(jù)市場場定位進(jìn)進(jìn)行續(xù)建建改建成成本核算算，就可可以大體體知道投投資成本本，結(jié)合合銷售價(jià)價(jià)格，初初步推算算出項(xiàng)目目有無投投資價(jià)值值。3、資金金成本資金成本本一般按按銀行同同期貸款款利息計(jì)計(jì)算?？伎紤]到資資金籌集集成本和和機(jī)會(huì)成成本，公公司可根根據(jù)自己己的實(shí)際際情況確確定一個(gè)個(gè)內(nèi)部核核算利率率。4、復(fù)工工成本涉及土地地、規(guī)劃劃、建設(shè)設(shè)、房管管等部門門對建設(shè)設(shè)項(xiàng)目的的管理，需要辦辦理各種種行政審審批手續(xù)續(xù)、施工工圖審查查、質(zhì)量量、安全全監(jiān)督。“爛尾樓樓”的建設(shè)設(shè)手續(xù)大大都完備備，土建建接近尾尾聲或已已基本完完工，只只待穿衣衣戴帽，無疑建建設(shè)周期期大大縮縮短。通常政府府對“爛尾樓樓”復(fù)工提提供優(yōu)惠

32、惠政策，因此，復(fù)工成成本較低低。5、管理理和營銷銷成本與一般房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目大體體相同，占投資資總額的的3%-5%左左右。適適宜作為為投資少少、見效效快的“短、平平、快”項(xiàng)目。 通過投投資成本本分析，應(yīng)算出出項(xiàng)目的的基本利利潤。一一般情況況年回報(bào)報(bào)率不低低于300%，在在半年到到一年的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)動(dòng)用數(shù)數(shù)千萬元元資金。最好情情況下其其回報(bào)率率有可能能高達(dá)1150至2000。（三）產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題題如果造成成“爛尾樓”的原因因涉及法法律問題題，那就就要慎重重對待。多數(shù)工工程訴訟訟累累，債權(quán)債債務(wù)關(guān)系系復(fù)雜，給復(fù)工工帶來極極大障礙礙。糾紛紛制約，產(chǎn)權(quán)不不明，債債務(wù)糾紛紛不斷，這是不不少“爛尾樓樓”存在的的最

33、復(fù)雜的問題，處理不不好，就就可能掉掉進(jìn)了泥泥潭。通過法院院拍賣獲獲得的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)通常常比較明明晰，但但也有可可能出現(xiàn)現(xiàn)無法執(zhí)執(zhí)行的情情況。為為此，要要有一定定的參加加拍賣的的經(jīng)驗(yàn)，并在拍拍賣前詳詳細(xì)了解解市場，了解標(biāo)標(biāo)的，了了解拍賣賣程序，做到心心里有數(shù)數(shù)。自己己理順產(chǎn)產(chǎn)權(quán)就要要下比較較大的工工夫。解決產(chǎn)權(quán)權(quán)問題是是項(xiàng)目能能否順利利實(shí)施的的關(guān)鍵。（四）政政府優(yōu)惠惠和配套套政策為處置“爛尾樓樓”，政府府出臺(tái)了了一系列列優(yōu)惠政政策，包包括稅收收、各種種費(fèi)用及及“快速速通道”等相關(guān)關(guān)措施，這可以以大大降降低投資資成本，十分有有利于“爛尾樓樓”的盡盡快增值值，投資資“爛尾尾樓”可可謂省時(shí)時(shí)省事。在運(yùn)作“爛

34、尾樓”項(xiàng)目時(shí)時(shí)，一定定要獲得得當(dāng)?shù)卣闹еС?。由由于幾乎乎所有的的地方政政府都希希望在解解決“爛尾樓樓”的問題題上有所所突破，對于任任何準(zhǔn)備備從“爛尾樓樓”項(xiàng)目中中淘金的的開發(fā)商商來說，就有一一定的談?wù)勁袃?yōu)勢勢。同時(shí)，在此基基礎(chǔ)上，投資者者還要考考慮能理理順與銀銀行等債債權(quán)人的的關(guān)系，并要全全面了解解當(dāng)?shù)卣雠_(tái)臺(tái)的一系系列相關(guān)關(guān)政策，在符合合政策的的前提下下得到當(dāng)當(dāng)?shù)卣闹С殖?，設(shè)法法拿到實(shí)實(shí)際的優(yōu)優(yōu)惠條件件。據(jù)悉，為為加強(qiáng)清清理力度度，近期期，重慶慶市將正正式公布布并實(shí)施施重慶慶市防止止和處置置停工工工程暫行行規(guī)定，為重重慶市整整治停工工工程提提供政策策性依據(jù)據(jù)。在采采用轉(zhuǎn)讓讓、

35、拍賣賣等方式式時(shí)，重重慶市將將給予新新業(yè)主報(bào)報(bào)建費(fèi)減減免、過過戶手續(xù)續(xù)特事特特辦等優(yōu)優(yōu)惠政策策。重慶市處處理停工工工程辦辦公室負(fù)負(fù)責(zé)人認(rèn)認(rèn)為，“每一棟棟爛尾樓樓的癥結(jié)結(jié)都不一一樣，所所以要一一樓一策策。”重慶市將將進(jìn)一步步控制土土地增量量，促使使開發(fā)商商沒有足足夠的新新土地搞搞新樓盤盤開發(fā)，必然將將目光投投向“爛尾樓樓”。此外外，有關(guān)關(guān)部門通通過發(fā)布布公告，要求五五城區(qū)范范圍內(nèi)的的各停工工工程業(yè)業(yè)主在一一定期限限內(nèi)向停停工辦申申報(bào)，逾逾期未申申報(bào)者將將不能享享受重慶慶市給予予停工工工程的優(yōu)優(yōu)惠政策策，而不不符合規(guī)規(guī)劃的則則將視為為非法建建筑予以以拆除。（五）融融資問題題 能否進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目融資是

36、是投資價(jià)價(jià)值的一一個(gè)重要要指標(biāo)。目前，“爛尾尾樓”收收購和后后續(xù)資金金大部分分由接手手企業(yè)自自己解決決?！盃€爛尾樓”項(xiàng)目通通過銀行行貸款的的難度較較大?，F(xiàn)現(xiàn)在關(guān)于于多渠道道進(jìn)行房房地產(chǎn)融融資的呼呼聲較高高，信托托就是其其中較明明確的方方式之一一。位于于上海虹口口區(qū)的泓泓邦國際際大廈是是28層層高的“爛尾樓樓”，大大廈的評評估價(jià)值值為4.8億元元。上海海國際信信托投資資有限公公司設(shè)計(jì)計(jì)的信托托產(chǎn)品解解決方案案是：通通過拍賣賣該項(xiàng)目目徹底理理順了原原先復(fù)雜雜的債權(quán)權(quán)債務(wù)關(guān)關(guān)系；然然后，上上海國際際信托投投資有限限公司作作為受托托人，利利用信托托公司的的融資功功能，向向市場發(fā)發(fā)售信托托計(jì)劃，籌集資資

37、金以貸貸款形式式用于泓泓邦大廈廈的續(xù)建建工程，并對信信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的款項(xiàng)項(xiàng)用途進(jìn)進(jìn)行監(jiān)管管；最后后，上海海國際信信托投資資有限公公司將以以售樓后后的收入入給付信信托計(jì)劃劃持有者者的本金金和相應(yīng)應(yīng)的收益益，為了了控制風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，該該項(xiàng)目樓樓盤逐步步銷售后后，回籠籠的資金金在專戶戶中由受受托人監(jiān)監(jiān)管。 該信托產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模模3.22億元人人民幣，信托期期限兩年年零五個(gè)個(gè)月，信信托計(jì)劃劃的受益益人將貸貸款所得得利息扣扣除受托托人的信信托報(bào)酬酬和其他他費(fèi)用后后即為投投資者的的信托收收益，預(yù)預(yù)計(jì)年收收益率可可達(dá)4.5。20033年5月月16日日下午，在重慶慶市清理理處置停停工工程程辦公室室的主持持下，一一場以信信托

38、方式式盤活“精圖大大廈”等“爛尾樓樓”工程的的項(xiàng)目說說明會(huì)在在成都市衡平信信托投資資公司舉舉行。成成都市衡平信信托投資資初步的的設(shè)想是是，將精精圖大廈廈全部的的債權(quán)和和股權(quán)作作為信托托標(biāo)的物物委托給給衡平信信托，使使大廈成成為衡平平獨(dú)立運(yùn)運(yùn)作的信信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)，然后后由衡平平向社會(huì)會(huì)發(fā)起330000萬元資資金信托托計(jì)劃，全部投投入大廈廈的收尾尾工程。該方案案源于大大廈的業(yè)業(yè)主精圖公公司要求求衡平信信托提供供30000萬元元建設(shè)資資金融資資。衡平平信托的的調(diào)研人人員發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，精圖圖大廈所所有的資資產(chǎn)（樓樓層）均均被抵押押或法院院查封，整個(gè)大大廈沒有有可以再再抵押融融資的資資產(chǎn)。但但深入調(diào)調(diào)查后發(fā)發(fā)現(xiàn)，

39、精精圖大廈廈的資產(chǎn)產(chǎn)遠(yuǎn)大于于負(fù)債，換一種種思路就就有可能能將大廈廈盤活。于是提提出一份份關(guān)于于擬用信信托方式式盤活精精圖大廈廈等停工工工程的的報(bào)告，引起起重慶市市清理停停工工程程項(xiàng)目領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組組辦公室室的高度度關(guān)注，遂組織織了這場場說明會(huì)會(huì)。 位位于原成成都劇場場位置的的這座龐龐然大物物，從開開工到現(xiàn)現(xiàn)在已整整整100年。大大廈高330層，建筑面面積4.42萬萬平方米米，主體體已完工工，外裝裝修大部部分結(jié)束束。這座座被有關(guān)關(guān)部門標(biāo)標(biāo)為300號的“爛尾樓樓”，設(shè)計(jì)計(jì)有停車車場、商商場、餐餐飲、寫寫字樓，19997年因因資金鏈鏈條斷裂裂，引發(fā)發(fā)“精圖風(fēng)風(fēng)波”，大廈廈停建至至今。在在成都的的“爛尾樓

40、樓” 老板板看來，信托的的入市有有可能改改寫成都都城市“爛尾樓樓”的歷史史按照照這個(gè)信信托計(jì)劃劃，信托托不僅能能讓“爛尾樓樓”解開債債權(quán)債務(wù)務(wù)的死結(jié)結(jié)進(jìn)行續(xù)續(xù)建，而而且解決決了后續(xù)續(xù)資金的的安全問問題。實(shí)際上，“爛尾樓樓”工程只只要有投投資者的的介入，在獲得得銀行認(rèn)認(rèn)可的情情況下，仍可以以通過按按揭銷售售解決部分分資金問問題。四、成都都市爛尾樓樓典型案案例（一）項(xiàng)項(xiàng)目概況況位于成都都市二環(huán)路路永豐立立交橋東東北角的的樂山大大廈，占占地144畝，主主體工程程面積約約3.11萬平方方米，被被稱為城城南第一一“爛尾樓樓”工程。該項(xiàng)目目是19993年年樂山市市政府投投入7660萬元元財(cái)政專專項(xiàng)資金金，

41、打算算在成都都修建的的新辦事事處。工工程于119977年月月動(dòng)工，19999年月就完完成了主主體工程程，隨后后，由于于承建單單位自身身改制和和業(yè)主無無后續(xù)資資金等原原因，119999年月月該工程程便處于于了停工工狀態(tài)。19999年4月，樂樂山市政政府駐成成都辦事事處原負(fù)負(fù)責(zé)人，虛假注注冊成立立了“成都樂樂山大廈廈有限公公司”，在未未報(bào)經(jīng)主主管部門門同意、審批的的情況下下，騙取取相關(guān)部部門的批批文，并并將樂山山大廈的的項(xiàng)目、在建工工程、土土地使用用等權(quán)證證轉(zhuǎn)移到到了公司司名下。由于該該公司一一無資金金，二無無組織管管理能力力，從而而造成了了樂山大大廈工程程的建設(shè)設(shè)一直沒沒有了“動(dòng)靜”。（二）處處

42、置今年月月，在省省委、省省政府的的高度關(guān)關(guān)注下，成都和和樂山兩兩市經(jīng)過過積極協(xié)協(xié)調(diào)，通通力合作作開始了了割“爛尾”行動(dòng)。省工商商局經(jīng)立立案調(diào)查查后認(rèn)定定，“成都樂樂山大廈廈有限公公司”屬虛報(bào)報(bào)注冊資資本，高高新區(qū)工工商局已已吊銷其其執(zhí)照，高新區(qū)區(qū)國土部部門也將將該公司司騙取的的國有土土地權(quán)證證，重新新依法恢恢復(fù)變更更到了樂樂山市人人民政府府辦事處處的名下下。而在在省紀(jì)委委的直接接領(lǐng)導(dǎo)下下，原樂樂山市政政府駐成成都辦事事處負(fù)責(zé)責(zé)人因涉涉嫌侵吞吞國有資資產(chǎn)，貪貪污挪用用公款、虛假出出資、虛虛報(bào)注冊冊資本，于20004年年被逮捕捕，現(xiàn)已已偵查終終結(jié)。至至此，樂樂山市政政府擁有有了對樂樂山大廈廈的完全

43、全處置權(quán)權(quán)。（三）優(yōu)優(yōu)惠政策策為了能促促使樂山山大廈工工程盡快快“復(fù)活”，成都都市給予此此次拍賣賣條優(yōu)優(yōu)惠政策策：、受讓讓方將免免交樂山山大廈在在建工程程尚未繳繳納的建建設(shè)項(xiàng)目目報(bào)建費(fèi)費(fèi)。、轉(zhuǎn)讓讓后涉及及受讓方方有關(guān)更更名費(fèi)用用全部免免交，過過戶涉及及的的土地地轉(zhuǎn)讓契契稅緩至至工程竣竣工后繳繳納。、按已已經(jīng)完成成的實(shí)際際面積辦辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)證，對對項(xiàng)目主主體工程程已完成成部分，加高加加寬等違違反規(guī)劃劃部分，按照尊尊重歷史史、正視視現(xiàn)實(shí)的的原則給給予認(rèn)可可，不對對新業(yè)主主作任何何處罰。、已經(jīng)經(jīng)檢驗(yàn)合合格的項(xiàng)項(xiàng)目，不不再進(jìn)行行質(zhì)量檢檢驗(yàn)，原原有質(zhì)量量檢驗(yàn)報(bào)報(bào)告繼續(xù)續(xù)有效。、樂山山大廈土土地使用用年限，

44、新業(yè)主主受讓后后按用地地性質(zhì)給給予最高高使用年年限。且且過戶之之日起，重新計(jì)計(jì)算土地地使用年年限，免免交過戶戶后因用用地年限限變動(dòng)而而應(yīng)補(bǔ)交交的土地地出讓金金。、同意意樂山大大廈拍賣賣后新業(yè)業(yè)主在原原規(guī)劃的的已批準(zhǔn)準(zhǔn)面積范范圍內(nèi)，根據(jù)使使用功能能需要修修建附屬屬用房，并免交交相關(guān)報(bào)報(bào)建費(fèi)用用。、同意意新業(yè)主主在樂山山大廈靠靠永豐立立交橋下下適當(dāng)位位置開設(shè)設(shè)車輛進(jìn)進(jìn)出入通通道。樂山大廈廈評估價(jià)價(jià)值為554511萬元，而新建建同樣一一幢大廈廈的直接接成本不不低于665000萬元。據(jù)重慶慶市中級級人民法法院的一一位負(fù)責(zé)責(zé)人介紹紹，目前前樂山大大廈產(chǎn)權(quán)權(quán)、債務(wù)務(wù)等諸多多問題均均已妥善善處理，新業(yè)主主受

45、讓的的將是一一個(gè)完整整干凈的的資產(chǎn)。20044年7月月22日日，樂山山大廈拍拍賣成功功，溫州州人以550800萬元接接手。（四）項(xiàng)項(xiàng)目初步步分析中等規(guī)模模，折價(jià)價(jià)幅度不不大，地地理位置置優(yōu)越，產(chǎn)權(quán)關(guān)關(guān)系清晰晰，法律律糾紛簡簡單，臨臨近二環(huán)環(huán)路并處處于立交交橋近側(cè)側(cè)，增值值空間完完全取決決于新的的策劃。五、“爛爛尾樓”的投資資機(jī)會(huì)分分析（一）宏宏觀政策策背景20033年底以以來，政府對對土地供供應(yīng)控制制越來越越緊，國國土資源源部關(guān)于于征地制制度的改改革方案案已經(jīng)研研究了44年。土地管管理法即將進(jìn)進(jìn)行修改改，調(diào)整整重點(diǎn)是是在市場場經(jīng)濟(jì)條條件下如如何合理理利用，以及土土地征用用過程中中如何保保障被征

46、征用者的的利益。同時(shí)，城城市的不不斷擴(kuò)建建，使得得舊城區(qū)區(qū)內(nèi)有效效土地供供應(yīng)漸趨趨為零，位于黃黃金地段段的爛爛尾樓，便重重新出現(xiàn)現(xiàn)在開發(fā)發(fā)商的視視線里。（二）銀銀行不良良資產(chǎn)的的主要內(nèi)內(nèi)容去年以來來，面臨臨商業(yè)銀銀行上市市的壓力力及世貿(mào)貿(mào)組織要要求中國國必須在在20006年底底前開放放銀行業(yè)業(yè)的壓力力，各銀銀行及四四大資產(chǎn)產(chǎn)管理公公司在逐逐步嘗試試新的不不良資產(chǎn)產(chǎn)清理方方式。多多個(gè)行業(yè)業(yè)資產(chǎn)包包和區(qū)域域資產(chǎn)包包打包處處置不良良資產(chǎn)，如，220044年5月月，建設(shè)設(shè)銀行處處置的440億元元抵債房房產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)包，該該資產(chǎn)包包97是房地地產(chǎn)（主主要是“爛尾樓樓資產(chǎn)”）。其其中涉及及2000多項(xiàng)資資產(chǎn)，包包括土地地、工廠廠、商場場、住宅宅、辦公公樓等，分布于于全國118個(gè)省省市。該該資產(chǎn)包包是目前前國內(nèi)集集中出售售的最大大規(guī)模的的房地產(chǎn)產(chǎn)抵債資資產(chǎn)包。高盛、花花旗、美美林、摩摩根士丹丹利等國國際投資資者競相相參與我我國的不不良金融融資產(chǎn)處處置，通通過所擁擁有的行行業(yè)背景景及投行行資源優(yōu)優(yōu)勢獲取取高額