物業(yè)工程新項(xiàng)目管理40張課件

1、 歷思威格斯資產(chǎn)管理公司 新項(xiàng)目工程管理體系建設(shè) 歷思威格斯資產(chǎn)管理公司 新項(xiàng)目工程管理體系建目錄基礎(chǔ)管理運(yùn)行管理維修管理安全管理危機(jī)管理目錄基礎(chǔ)管理運(yùn)行管理維修管理安全管理危機(jī)管理 一、基礎(chǔ)管理 物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能服務(wù)提供有關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理工作主要有四項(xiàng)內(nèi)容： 設(shè)備資料檔案管理 標(biāo)準(zhǔn)化管理 規(guī)章制度 教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作 一、基礎(chǔ)管理 物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及 基礎(chǔ)管理設(shè)備資料檔案管理 設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說明、驗(yàn)收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。 設(shè)備維修資料：如報(bào)修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術(shù)革新記錄

2、等 設(shè)備管理資料：如運(yùn)行記錄、普查記錄、運(yùn)行月報(bào)、考評(píng)資料等設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)：一是做好設(shè)備技術(shù)檔案的保管；二是為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供資料信息依據(jù)。 基礎(chǔ)管理設(shè)備資料檔案管理 設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠 基礎(chǔ)管理標(biāo)準(zhǔn)化管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。如各類設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等。管理標(biāo)準(zhǔn)。如報(bào)修程序，信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、考核與獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)等。設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化工作的基本功能有兩個(gè)方面：一是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)；二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供基本的依據(jù)和手段； 基礎(chǔ)管理標(biāo)準(zhǔn)化管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。如各類設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，完 基礎(chǔ)管理規(guī)章制度 生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程： 主要有安全操

3、作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程 管理工作制度：主要有運(yùn)行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度 責(zé)任制度： 包括崗位責(zé)任制度、記錄與報(bào)告制度、安全制度、交接班制度等 各種標(biāo)準(zhǔn)和制度規(guī)程可以是工程類質(zhì)量體系文件的一部分 基礎(chǔ)管理規(guī)章制度 生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程： 主要有安全操作 基礎(chǔ)管理教育培訓(xùn) 對(duì)工程部員工的培訓(xùn)與教育：基本內(nèi)容是技術(shù)崗位職責(zé)、制度流程、工作標(biāo)準(zhǔn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等 對(duì)業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點(diǎn)是有關(guān)合理與安全使用設(shè)備以及節(jié)能的宣傳教育 基礎(chǔ)管理教育培訓(xùn) 對(duì)工程部員工的培訓(xùn)與教育：基本 二、運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理是設(shè)備在日常運(yùn)行和使用過程中的各項(xiàng)組織管理

4、工作，它具有日常性，安全性和廣泛性的特點(diǎn)和要求。有以下兩類： 設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織。 設(shè)備運(yùn)行管理制度 二、運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理是設(shè)備在日常運(yùn)行和使用過程 運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行管理制度 設(shè)備的安全操作規(guī)程。 設(shè)備的巡視工作制度 崗位責(zé)任制度 制度與交接班制度 記錄與報(bào)表制度 報(bào)告制度 服務(wù)規(guī)范運(yùn)行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。 運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行管理制度 設(shè)備的安全操作規(guī)程。運(yùn)行 運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織 定員工作：也就是根據(jù)勞動(dòng)分工特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行要求和管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。作業(yè)組的組織：如電梯設(shè)備運(yùn)行組，水工電工組等

5、。工作輪班組織：也就是勞動(dòng)力的時(shí)間組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。勞動(dòng)組織目的，一是在合理分工協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動(dòng)力。二是據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采取合理的勞動(dòng)組織形式提高勞動(dòng)效率。 運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織 定員工作：也就是根據(jù)勞 三、安全管理物業(yè)設(shè)備種類繁多，有些具有一定的危險(xiǎn)性，在使用操作和維修過程中，稍有疏忽往往會(huì)造成機(jī)毀人亡的重大事故。同時(shí)，設(shè)備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長(zhǎng)設(shè)備壽命的一個(gè)重要環(huán)節(jié)；包括： 加強(qiáng)安全教育與宣傳。 設(shè)備安全管理措施 落實(shí)設(shè)備合格證和人員持證上崗制度 安全責(zé)任制度 加強(qiáng)作業(yè)的安全監(jiān)管（

6、包括外包作業(yè)） 三、安全管理物業(yè)設(shè)備種類繁多，有些具有一定的危險(xiǎn)性，在使 安全管理加強(qiáng)安全教育與宣傳對(duì)操作人員要：培訓(xùn)安全作業(yè)規(guī)程，安全意識(shí)教育。對(duì)業(yè)主和使用人員要：宣傳設(shè)備安全使用知識(shí)，提高安全意識(shí)。在特殊部位張貼安全宣傳標(biāo)志，安全宣傳報(bào)欄。定期召開業(yè)主和使用人座談會(huì)。 安全管理加強(qiáng)安全教育與宣傳對(duì)操作人員要：培訓(xùn)安全作業(yè) 安全管理設(shè)備安全管理措施 對(duì)一些特殊或具有危險(xiǎn)性的設(shè)備需設(shè)計(jì)和安裝必要的安全保護(hù)措施（如增加護(hù)欄、絕緣墊等）定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測(cè)試定期對(duì)安全工具、儀表進(jìn)行檢測(cè) 制定設(shè)備的安全管理制度 安全管理設(shè)備安全管理措施 對(duì)一些特殊或具有危險(xiǎn)性的 安全管理設(shè)備合格證制度 落

7、實(shí)國(guó)家對(duì)安全性能要求高的設(shè)備合格證制度，如電梯、一些設(shè)備絕緣值、防雷接地電阻等。要求使用和維修人員持證上崗。高壓操作證、入網(wǎng)證、電梯證、電工證、制冷工、電焊工、管道工等 安全管理設(shè)備合格證制度 落實(shí)國(guó)家對(duì)安全性能要求高 安全管理安全責(zé)任制度 主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，安全巡檢。在崗位責(zé)任制中，安全必須作為一項(xiàng)責(zé)任內(nèi)容明確下來(lái)。 形成一整套安全責(zé)任制度。 安全管理安全責(zé)任制度 主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，安 安全管理加強(qiáng)作業(yè)的安全監(jiān)管 嚴(yán)格按操作規(guī)程操作設(shè)備設(shè)施，對(duì)要求兩人以上共同檢修的工作，禁止一人操作（如高壓操作、電梯操作等），其中一人操作一人監(jiān)管。 對(duì)危險(xiǎn)操作工作，須工程負(fù)責(zé)人做好計(jì)劃、進(jìn)行

8、分工、按計(jì)劃步驟組織操作，做好操作過程的安全保護(hù)（指定專人負(fù)責(zé)在整個(gè)過程監(jiān)督安全事項(xiàng)）。分包方在我方區(qū)域工作，須指定專門負(fù)責(zé)人監(jiān)管，防止作業(yè)中分包方發(fā)生安全事故。 安全管理加強(qiáng)作業(yè)的安全監(jiān)管 嚴(yán)格按操作規(guī)程操作設(shè)備設(shè) 安全管理特種設(shè)備 特種設(shè)備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設(shè)施等為特種設(shè)備，實(shí)行政府安全監(jiān)察制度 分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)任 安全管理特種設(shè)備 特種設(shè)備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋 四、維修管理物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對(duì)設(shè)備維修活動(dòng)所從事的組織，計(jì)劃與控制。包括： 設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng) 定期檢查 計(jì)劃維修 計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)設(shè)備的更新改造和購(gòu)置與評(píng)價(jià) 四、維修管理物業(yè)設(shè)備

9、的維修管理是指對(duì)設(shè)備維修活動(dòng)所從事的 維修管理設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng) 日常維護(hù)保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤(rùn)滑及時(shí)做好堅(jiān)固工作以及必要記錄等。 一級(jí)保養(yǎng)：按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)工作。主要包括對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清洗，調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。二級(jí)保養(yǎng)：對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。 維修管理設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng) 日常維護(hù)保養(yǎng)：主要包括檢查 維修管理定期檢查 設(shè)備檢查：指根據(jù)檢測(cè)儀表或人的感覺器官對(duì)設(shè)備的運(yùn)行情況、工作精度、磨損程度進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，是設(shè)備維修管理中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。通過檢查，及時(shí)查明和消除設(shè)備隱患針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進(jìn)的工作措施，

10、有目的地做好修理前的準(zhǔn)備工作，以提高維修質(zhì)量。 維修管理定期檢查 設(shè)備檢查：指根據(jù)檢測(cè)儀表或人的感 維修管理房屋的安全檢查 房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房五類。 定期評(píng)定房屋完損等級(jí)(一般1-3年），并將檢查結(jié)果整理歸檔。 維修管理房屋的安全檢查 房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要 維修管理計(jì)劃維修 計(jì)劃修理是以設(shè)備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。 研究與把握設(shè)備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設(shè)備的預(yù)防性計(jì)劃維修工作的基本依據(jù)。 維修管理計(jì)劃維修 維修管理計(jì)劃維修 維修管理計(jì)劃維修 維修管理計(jì)劃維

11、修 維修管理計(jì)劃維修 維修管理計(jì)劃維修 零星維修工程：通常只要修復(fù)，更換少量易損零件，調(diào)整少部分機(jī)構(gòu)和精度。 中修工程：正常定期檢修，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理，更換率一般在10%-30%。 大修工程：對(duì)設(shè)備定期的全面檢修。 維修管理計(jì)劃維修 零星維修工程：通常只要修復(fù)，更換 維修管理計(jì)劃維修的定額標(biāo)準(zhǔn) 修理周期及結(jié)構(gòu)。修理周期指相鄰兩次大修之間，機(jī)器設(shè)備的工作時(shí)間；修理周期結(jié)構(gòu)是指在一個(gè)修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順序； 修理復(fù)雜系數(shù)，是用來(lái)表示不同設(shè)備的修理復(fù)雜程度，計(jì)算修理工作量的假定單位。 勞動(dòng)量定額，是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞動(dòng)量標(biāo)準(zhǔn)，通常以完成一個(gè)修理系

12、數(shù)所需要的勞動(dòng)時(shí)間表示。其它定額標(biāo)準(zhǔn)有了這些定額標(biāo)準(zhǔn)，就可以制定設(shè)備的修理計(jì)劃 維修管理計(jì)劃維修的定額標(biāo)準(zhǔn) 修理周期及結(jié)構(gòu)。修理周 維修管理物業(yè)設(shè)備的更新改造和購(gòu)置評(píng)價(jià) 設(shè)備的壽命分為物質(zhì)壽命，技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命，通常把設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限作為設(shè)備更新的依據(jù)。 設(shè)備改造：設(shè)備原型更新和設(shè)備技術(shù)更新，通常要橫向經(jīng)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較后，確定更新方案。 物業(yè)設(shè)備的購(gòu)置即是技術(shù)性工作工作又是一種物業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)性活動(dòng)。因此對(duì)購(gòu)置目的要進(jìn)行反復(fù)研究。保證購(gòu)置項(xiàng)目技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理，功效上適用，要同業(yè)主、用戶充分協(xié)商，征得支持。 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)方法可采用年費(fèi)法，從不同的方案中選擇最優(yōu)方案。 維修管理物業(yè)設(shè)

13、備的更新改造和購(gòu)置評(píng)價(jià) 設(shè)備的壽命分 五、工程類突發(fā)事件管理管控危機(jī)要做到的工作： 1、排查并評(píng)估項(xiàng)目工程類突發(fā)事件 2、指定責(zé)任人、完善應(yīng)對(duì)措施、制訂工程類突發(fā)性事件預(yù)案 3、培訓(xùn)和演練預(yù)案 4、公司、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、工程部對(duì)重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行定期檢查 五、工程類突發(fā)事件管理管控危機(jī)要做到的工作： 工程類突發(fā)事件管理排查并評(píng)估潛在的工程類突發(fā)事件 工程部組織各專業(yè)口使用頭腦風(fēng)暴法、現(xiàn)場(chǎng)檢查、工作任務(wù)分析、查閱有關(guān)文件和記錄、外部信息了解等多種形式對(duì)潛在的工程類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別（從人、機(jī)、料、法、環(huán)五個(gè)方面進(jìn)行分析）對(duì)所窮舉出的風(fēng)險(xiǎn)從危害性、發(fā)生可能性和暴露在危險(xiǎn)環(huán)境的頻繁程度對(duì)各種工程類突發(fā)事件進(jìn)行評(píng)

14、估，評(píng)價(jià)出危險(xiǎn)程度高、較高、中等、輕微四個(gè)等級(jí)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。 工程類突發(fā)事件管理排查并評(píng)估潛在的工程類突發(fā)事件 工程類突發(fā)事件管理排查并評(píng)估潛在的工程類突發(fā)事件 D= LC E式中，D危險(xiǎn)等級(jí)L危險(xiǎn)發(fā)生的可能性，概率值C發(fā)生事故產(chǎn)生的后果嚴(yán)重程度E暴露在危險(xiǎn)環(huán)境的頻繁程度 工程類突發(fā)事件管理排查并評(píng)估潛在的工程類突發(fā)事件 工程類突發(fā)事件管理制定應(yīng)對(duì)措施針對(duì)各級(jí)工程類風(fēng)險(xiǎn)，從人、機(jī)、料、法、環(huán)五個(gè)方面編制風(fēng)險(xiǎn)控制措施，并制定突發(fā)預(yù)案。預(yù)案應(yīng)包括人員職責(zé)、信息匯報(bào)、工作流程、物資準(zhǔn)備、預(yù)防措施、注意事項(xiàng)等內(nèi)容。 工程類突發(fā)事件管理制定應(yīng)對(duì)措施針對(duì)各級(jí)工程類風(fēng)險(xiǎn)， 工程類突發(fā)事件管理制定預(yù)案 確認(rèn)位置

15、-電梯編號(hào)、樓層; 通知有關(guān)員工采取相應(yīng)行動(dòng)-乘客人數(shù)、照明、通風(fēng)情況; 安撫乘客，注意傷病; 技工：盡快救人; 密切監(jiān)控現(xiàn)場(chǎng)情況 管理/保安：注意等待人群（疏導(dǎo)），安排臨時(shí)指導(dǎo)員 盡快救出被困乘客,注意空氣暢順 跟進(jìn)乘客需要，道歉,如有病患情況，立即通知急救部門協(xié)助 查究原因，盡快修復(fù)改善; 詳盡報(bào)告, 注意事項(xiàng)：考慮設(shè)備之價(jià)值;電梯困人 工程類突發(fā)事件管理制定預(yù)案 確認(rèn)位置-電梯編 工程類突發(fā)事件管理制定預(yù)案應(yīng)變準(zhǔn)備 物資（沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、應(yīng)急用品：救傷、飲用水、干糧）預(yù)防措施保護(hù)各機(jī)房/保護(hù)或切斷可能被涉及之接電設(shè)備保護(hù)地下室保護(hù)電梯保證去水道暢通自然災(zāi)害（水浸

16、、洪水、暴雨） 工程類突發(fā)事件管理制定預(yù)案應(yīng)變準(zhǔn)備自然災(zāi)害（水浸、洪 工程類突發(fā)事件管理制定預(yù)案工作程序 密切留意政府有關(guān)部門通知/指示(一般自然災(zāi)害均非突發(fā)性) 派遣專責(zé)人員報(bào)告情況 配合政府有關(guān)部門執(zhí)行工作 有需要時(shí)疏散物業(yè)內(nèi)所有人員(關(guān)閉所有電源保護(hù)/攜帶財(cái)物) 事后安排清潔及設(shè)備復(fù)位(小心安全) 詳盡報(bào)告(拍照記錄) 向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠(必須于24小時(shí)內(nèi)申報(bào)索賠)自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨） 工程類突發(fā)事件管理制定預(yù)案工作程序自然災(zāi)害（水浸、洪 工程類突發(fā)事件管理制定預(yù)案確定受影響之位置、范圍（注意不容許停電之設(shè)備，如醫(yī)院之部分特殊設(shè)備）檢查原因備用發(fā)電機(jī)/應(yīng)急照明（注意臨時(shí)

17、照明之安全，如使用明火照明）注意儲(chǔ)油量，正常操作（專人監(jiān)控）加強(qiáng)保安，加派巡邏恢復(fù)供電后，小心跳掣現(xiàn)象（若長(zhǎng)時(shí)間停電，寒冷天氣及地區(qū)，需檢查水管是否凍裂）水泵排氣電腦系統(tǒng)檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備損壞停電 工程類突發(fā)事件管理制定預(yù)案確定受影響之位置、范圍（注 工程類突發(fā)事件管理制定預(yù)案確定源頭水源（留意漏水處與物業(yè)各種設(shè)備之距離，重點(diǎn)在電器、電梯及通訊設(shè)備等）關(guān)閉/切斷水源防止水浸范圍擴(kuò)大（堵塞/疏導(dǎo)，避開物業(yè)之較重要地方）加速排水（必須保證排水有效及順通）進(jìn)行搶修監(jiān)察其他可能受影響之地方（可能引致之隱患）清潔及修復(fù)詳盡報(bào)告（拍照記錄）向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠如有需要，跟進(jìn)用戶關(guān)系（道歉，協(xié)助清理、修復(fù)等）設(shè)備損壞漏水 工程類突發(fā)事件管理制定預(yù)案確定源頭水源（留意漏水處與 工程類突發(fā)事件管理制定預(yù)案工作程序 密切留意政府有關(guān)部門通知/指示(一般自然災(zāi)害均非突發(fā)性) 派遣專責(zé)人員報(bào)告情況 配合政府有關(guān)部門執(zhí)行工作 有需要時(shí)疏散物業(yè)內(nèi)所有人員(關(guān)閉所有電源保護(hù)/攜帶財(cái)物) 事后安排清潔及設(shè)備復(fù)位(小心安全) 詳盡報(bào)告(拍照記錄) 向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠(必須于24小時(shí)內(nèi)申報(bào)索賠)自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨） 工程類突發(fā)事件管理制定預(yù)案工作程序自然災(zāi)害（水浸、洪 工程類突發(fā)事件管理培訓(xùn)與演練 針對(duì)各