8203估價師協(xié)會網站cms案例分析

1、土地使用權抵押評估內土地使用權抵押評防范風險現(xiàn)場查勘選取參數(shù)隨的不斷活躍，利用土地進行抵押的經濟活動已成市場經濟不可缺少的重要組成因此土地使用權土地使用權抵押評估內土地使用權抵押評防范風險現(xiàn)場查勘選取參數(shù)隨的不斷活躍，利用土地進行抵押的經濟活動已成市場經濟不可缺少的重要組成因此土地使用權抵押估已成為土地估價師主要業(yè)務之一。土地使用權抵押評估業(yè)務是一項些本人在實踐工作中的一點看案例背景如下某商廈項目，位于C呼和浩特市中山路號，食公司依法取得該商廈下項（出讓土地使用權該公司因向中國申，擬以該商廈項目用地的國有土地使用權作為抵押，委托土地估價機構對該項目用地的國有土地使用權的公開市場價值進行評估。該

2、土地位于呼和浩特市中山路號，土地使用權性質為國有內C食清楚權、擔保權、地役權等他項權利存接受委托，首先對該項目進行了詳細分析，經分析總結土地使權抵押評估應注意以下抵押標。接受委托進行土地使用抵押評估首先待估宗地是否應可以設定抵押，依法不得抵的，沒有抵押價值，依民城市房地產管理民擔權抵押評估應注意以下抵押標。接受委托進行土地使用抵押評估首先待估宗地是否應可以設定抵押，依法不得抵的，沒有抵押價值，依民城市房地產管理民擔保法城市房地產抵押管理辦法及當?shù)睾推渌嘘P規(guī)定進設定抵押的土地有：權屬有爭議的土地、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的土地等，劃撥土地使鄉(xiāng)、村企業(yè)的（集體）土地使用權不得單獨抵押，

3、如果待估宗地屬于不可以設定抵押權的土地，則不可以進行評估，估價師應從專業(yè)角度審視估價對象、他項權利狀況、可轉讓性、可抵押性登記生效性，這樣就上確保了抵押物的安全性，從基本條件上減少風險。且不存本案例待估宗地為以出讓方式取得的國有土地使用權糾紛，可以設定抵押權，故抵押標的具。第二、對待估宗地的權屬應進行查看估宗地的權屬是符合國家，是否存在權屬爭議，是否的有進行登記并取得了土地權，應以土地出讓合有土地使用證體土地使用證等作為評估的基本依據(jù)。在實估價中經常遇到權證使用權人名稱與委托人現(xiàn)名稱不符，權證上的定用途與實際用途不符等等，這些應及時將意見反饋和委人，提出和商議依法解決的辦法，對屬于不合法的或其

4、他不得抵押的土地范的，應促其解決，解決不了的只好不評。本案例，第三作為估應高度認識土地抵押權估價的風險，只有（1）不具備合法抵押資格，如權屬有爭議或抵押權有瑕疵，不適合設定抵（2）場變動破裂造成市場價值下降就會形成預期風險；另外抵不具備合法抵押資格，如權屬有爭議或抵押權有瑕疵，不適合設定抵（2）場變動破裂造成市場價值下降就會形成預期風險；另外抵押地在估價時點的價值和現(xiàn)金流量與估價時運用收益和假設開發(fā)法價時預期的未來收益、開發(fā)完成后的價值和未來運營成本和續(xù)建費用不同，造成價值下降，也變成預期不確定性風險，本案例待估在地為呼和浩特市，近兩年呼和浩特市房地產市場有過熱現(xiàn)象，房地產價格上漲幅度位居前列

5、，因此在估價時要特別謹慎估價，選用估價方法時盡量將成本法作法。對預期會降低估價對象價值要充分考慮，對預期不確定的收益或升較或不予考慮。因在特別事項中說作為抵押土地估價由于注重預期風險，在估價時對預期不確定的收益或升較少考慮，收益法采取凈收益不變的公式計算。（3）市場變現(xiàn)風險，估他房地產物業(yè)相比變現(xiàn)能力較弱在中以提請抵押人注意第四、應對待估宗地進行現(xiàn)場查勘，全面了解待估宗地的使用況及周圍環(huán)境，同時了解其市場狀況在受理業(yè)務之后，對本例的土地進行了詳細的現(xiàn)場查勘，通過現(xiàn)場查勘了解本案例待估宗地位于呼和浩特市中山路商業(yè)中心，其周圍商業(yè)用地土地價值很高。現(xiàn)場查勘待估宗地屬三角形袋地，且其南側已建有 15 建筑因此影響其開發(fā)利用價值，其土地價值相當于周圍土地的價值應低，這一問題必須是估價師親自公正、合理進行現(xiàn)場勘察，了未來，對運用市場比較法進行評估時，應注意選取的可比實例的可比性，在確定未來，對運用市場比較法進行評估時，應注意選取的可比實例的可比性，在確定修正系未來現(xiàn)金流，確、未來開發(fā)完成后價值、折現(xiàn)率、續(xù)建費用時，應保持客觀、謹慎的態(tài)度，取的參數(shù)要有理