住宅小區(qū)各類產(chǎn)權(quán)界線劃分淺析

1、住宅小區(qū)各類產(chǎn)權(quán)界線劃分淺析1、產(chǎn)權(quán)登記 -空間劃分的登記我首先必須講解一下這個(gè)基礎(chǔ)知識(shí)。相當(dāng)多的人不理解這個(gè)東西，并且鬧出諸多的笑話。單家獨(dú)戶的房屋，獨(dú)立式的房屋，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)劃分和登記， 很容易讓人理解。因?yàn)檫@個(gè)東西很直觀。 一眼看過去，房屋就擺在這里，它腳下土地也擺著這里，我們?cè)趯?duì)一間獨(dú)立式的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)非常方便， 我們所登記之物， 也確實(shí)是實(shí)物： 一棟能讓你看到邊際看到界線的建筑。然而單元式不是這樣的。 你走進(jìn)一棟單元房， 你就被封閉在大量的各種各樣的空間里面。 這些空間是由墻和柱構(gòu)成的。 在一般的情況下這些墻和柱都被禁止移動(dòng)。 （這里必須要說明： 可以隨便移動(dòng)墻柱的建筑很快就能面世

2、并普及， 這將對(duì)房地產(chǎn)法律界提出更重大的挑戰(zhàn)） 而單元式房屋的產(chǎn)權(quán)登記，就是將這些空間相對(duì)獨(dú)立化，并給予一個(gè)登記， 以確認(rèn)這些空間的歸屬。我們必須要明確，在樹立一個(gè)非常清晰的觀感，那就是：?jiǎn)卧椒课莸姆謶舻怯?，并沒有將該棟房屋分拆， 它僅僅只是對(duì)該房屋的各獨(dú)立空間的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了確認(rèn)。 分戶登記不是拆房子。它不是把房屋拆成很多部件。它是確認(rèn)各個(gè)空間的產(chǎn)權(quán)歸屬：這個(gè)空間屬于你，那個(gè)空間屬于他，剩下的空間大家共有公用。這是基礎(chǔ)理念，我們所有的論述都將從這里起步。2、空間如何計(jì)算面積在明確了第一點(diǎn)之后，接下來的這個(gè)問題將非常有趣：怎么給空間計(jì)算面積。我明確說： 我不知道。 我個(gè)人莫名其妙。 我個(gè)人至今都

3、深深的懷疑這個(gè)給空間計(jì)算出一個(gè)面積來的制度。我對(duì)這個(gè)制度本身都存在懷疑。我稍微查了一下國(guó)外的狀況， 我的發(fā)現(xiàn)是： 越來越多的國(guó)家對(duì)單元住房是進(jìn)行空間登記， 面積部分只登記室內(nèi)凈地面積 （就是室內(nèi)除墻面積，香港人習(xí)慣叫地毯面積，就是能鋪上地毯的那部分面積，純正的地面） ，并且這個(gè)面積只做參考作用，沒有所謂的產(chǎn)權(quán)概念。但我們既然生活在國(guó)內(nèi)， 因此必須遵循國(guó)內(nèi)的游戲規(guī)則： 一個(gè)立體空間， 必須要計(jì)算平面面積。因此，就必須給這個(gè)立體空間劃出一個(gè)平面的界限，以約束它，測(cè)量它。目前來說， 我國(guó)都這個(gè)立體空間的測(cè)量辦法， 是投射法， 這個(gè)立體空間投射到平面上是什么面積，那這個(gè)空間的“產(chǎn)權(quán)面積”大概就是多大（

4、不考慮分?jǐn)偅Ｎ艺f老實(shí)話，我對(duì)這個(gè)做法，自己的感覺，是扯淡。單元住房產(chǎn)權(quán)登記的意義，就在于劃分各自的生活空間，以及責(zé)任空間。 而分割各自空間的墻體和柱體，在產(chǎn)權(quán)上就沒有任何定性的必要，乃至，進(jìn)行這種定性本身就是一種錯(cuò)誤。上下兩層之間的隔板，產(chǎn)權(quán)如何定性？?jī)蓱糁g的分割墻，某戶內(nèi)的承重柱，如何定義其產(chǎn)權(quán)？將某個(gè)特定的產(chǎn)權(quán)面積的平面界線定出來， 到底是什么意思？在該界線內(nèi)的墻柱為該業(yè)主私有嗎？顯然不是， 我國(guó)目前也否認(rèn)這一點(diǎn)。 那么既然不是， 這個(gè)界線有什么意義？我個(gè)人不知道。誰知道誰去發(fā)貼告訴我。謝謝。3、毫無意義的面積這是接著上面而來的話題： 給一個(gè)立體的、 相對(duì)獨(dú)立的空間， 核定出一個(gè)平面面

5、積，得出一個(gè)數(shù)字，有什么意義？這個(gè)數(shù)字有啥實(shí)際上的作用？我直接給出我的結(jié)論：我認(rèn)為沒有意義。這個(gè)面積的界線（也就是房產(chǎn)證上的房屋邊界線，按規(guī)范一般是墻身中線）本身，就沒有意義。 為這個(gè)界線所包圍的區(qū)域，并不是業(yè)主的所有權(quán)界線區(qū)域。換個(gè)說法強(qiáng)調(diào)一次：業(yè)主不能對(duì)這個(gè)界線內(nèi)的房屋結(jié)構(gòu)做任何處置。 這個(gè)界線內(nèi)的房屋結(jié)構(gòu)， 不屬于這個(gè)業(yè)主所有。再次強(qiáng)調(diào)： 房屋結(jié)構(gòu)， 不屬于業(yè)主個(gè)人所有。如果非要找一個(gè)所有權(quán)人，那就是全體業(yè)主共有吧。業(yè)主有的是什么呢？是有一個(gè)個(gè)的或大或小的空間。這棟建筑內(nèi)的空間。 僅此而已。業(yè)主不能拆自己產(chǎn)權(quán)證內(nèi)的那半堵墻。 我希望所有人都記住這一點(diǎn)。 在后面我們論述各類建筑或結(jié)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)

6、歸屬時(shí)， 我希望所有人都明白， 雖然我按照國(guó)內(nèi)的表述習(xí)慣， 表述成這屬于誰那是誰的產(chǎn)權(quán)，但這不代表業(yè)主具有我們一般意義上的所有權(quán)：可占有可毀棄。業(yè)主只不過對(duì)那個(gè)空間，具有所有權(quán)。目前，我國(guó)絕大多數(shù)的地方，習(xí)慣用產(chǎn)權(quán)面積數(shù)字，作為房屋計(jì)價(jià)的基數(shù)。這是一個(gè)習(xí)慣問題。但也有一些地方， 開始無視這個(gè)面積數(shù)字， 以套為單位計(jì)價(jià)。 無論房屋面積數(shù)字如何調(diào)整，房屋總價(jià)不變，購(gòu)房人所購(gòu)得那個(gè)空間，不會(huì)變。事實(shí)上，以這個(gè)數(shù)字為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)，是絕大多數(shù)糾紛的源泉。而這個(gè)數(shù)字本身，其實(shí)沒有任何意義。 業(yè)主并不是生活在這個(gè)數(shù)字上面， 他們是生活在空間里， 而這個(gè)空間的大小不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字的變化而發(fā)生任何變化。 這個(gè)數(shù)字中

7、的每一個(gè)組成部分都可能因?yàn)闇y(cè)量規(guī)范的變化而變化，但空間大小不會(huì)變化，它會(huì)維持不變。因此，無論后面我怎么抨擊目前自相矛盾的各種測(cè)量規(guī)范，這個(gè)抨擊都比不上對(duì)面積本身的抨擊。面積本身就沒有什么實(shí)際意義，更何況測(cè)量規(guī)范？4、小區(qū)的邊界小區(qū)的邊界是一個(gè)非常復(fù)雜的題目。 但也是大多數(shù)人， 包括絕大多數(shù)的法律人， 乃至包括絕大多數(shù)自稱為房地產(chǎn)專業(yè)法律人的人，根本都門都沒摸到一個(gè)題目。請(qǐng)注意，我這不是在聳人聽聞。我這是在很嚴(yán)肅的抨擊、指責(zé)，以及唾罵。小區(qū)邊界的含義， 在乎區(qū)分一個(gè)住宅小區(qū)與周邊的其他產(chǎn)權(quán)人，乃至政府的產(chǎn)權(quán)界線。我們經(jīng)常說， 小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)如何如何，小區(qū)外的設(shè)施如何如何，但是，這個(gè)內(nèi)外的界線，到底

8、在哪里？最常見的一種答復(fù)是： 小區(qū)外的道路邊線是為小區(qū)的邊界。當(dāng)然道路邊線本身就是一個(gè)不確切的概念， 市政道路兩旁都會(huì)有規(guī)劃控制線，這條控制線與道路邊線之間的區(qū)域不許建設(shè)， 但規(guī)劃部門又不管產(chǎn)權(quán)， 那么這個(gè)規(guī)劃控制區(qū)域到底算什么，目前來說沒人說得清楚。尤其是高速公路啊城市快速路啊，兩旁各控制25 米以上，啥都不說，反正就不許你開發(fā)建設(shè)。 這個(gè)控制范圍搞死人啊同志們。在絕大多數(shù)的城市， 在道路規(guī)劃控制線內(nèi)設(shè)置永久停車位都不行， 有些變態(tài)的城市連臨時(shí)停車位都不行，乃至我最近剛聽說， 那個(gè)區(qū)域連搞綠化面不能算進(jìn)小區(qū)的綠化指標(biāo)， 直接就是把這個(gè)區(qū)域從小區(qū)里割出來了。規(guī)劃部門振振有辭，這個(gè)區(qū)域是為了日后

9、道路擴(kuò)建準(zhǔn)備的，萬一一擴(kuò)建， 你小區(qū)搞成了車位搞成了綠化，算進(jìn)了指標(biāo)，那日后豈不是不達(dá)標(biāo)？我個(gè)人無言以對(duì)。此外，穿過小區(qū)的市政道路的產(chǎn)權(quán)如何歸屬？老實(shí)說，我是真不知道。 在很多時(shí)候，由于規(guī)劃部門與國(guó)土部門之間由來已久的種種矛盾沖突的原因，今天買到的地， 明天拿到規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)一看， 突然在里面多了一條路。那時(shí)候真不知道怎么辦。這個(gè)算征地嗎？政府為了實(shí)施道路規(guī)劃向開發(fā)商征地？我明確告訴你們，在整個(gè)珠三角， 基本上沒有把這種情況當(dāng)成征地來運(yùn)做的， 直接就是開發(fā)商做貢獻(xiàn)了。 連路都得開發(fā)商建好，然后無償拿出來做市政道路使用。 我老實(shí)說，我一直很莫名其妙。那么，這個(gè)道路所占區(qū)域是不是能算容積率指標(biāo)呢？各

10、地也不一致， 乃至同一個(gè)市， 不同的樓盤經(jīng)過不同的運(yùn)做，也可以有不同的結(jié)果。這個(gè)話題很敏感， 我就不具體指出哪個(gè)市了?？傊阋残?，不算也不違反任何規(guī)范。這條道路是不是屬于小區(qū)范圍之內(nèi)呢？我個(gè)人不知道。然后，國(guó)土部門出讓土地， 總是喜歡從道路中線起算面積，而不是道路邊線。 發(fā)土地證的時(shí)候， 若干城市從道路中線發(fā)， 若干城市沿邊線發(fā)， 這些情況都存在。 并且延續(xù)至今。有些城市慢慢的在變革， 土地出讓和土地證都以道路邊線為標(biāo)準(zhǔn)。 但這些都沒有統(tǒng)一， 也缺乏規(guī)范。我個(gè)人看到那些五花八門的土地證時(shí)也很頭痛。5、建筑基底建筑基底面積是一個(gè)相當(dāng)重要的概念。 它的重要意義體現(xiàn)在： 建筑基底所占的土地，為該建筑

11、內(nèi)所有住戶所共有。這里必須先明確兩個(gè)概念：?jiǎn)卧≌摹胺课菟袡?quán)”與“土地使用權(quán)”。我把上面那一行空出來，以便各位能清晰直觀的看到上面這段話。每一套單元住宅，除了要取得 房屋所有權(quán)證外，還應(yīng)當(dāng)取得 土地使用權(quán)證。我不把這句話反復(fù)說了，請(qǐng)大家自己回頭再看一遍。房屋所有權(quán)證，確認(rèn)房屋的建筑面積。而土地使用權(quán)證， 一般就是登記這個(gè)建筑基底面積， 這是個(gè)大數(shù)， 這個(gè)大數(shù)字要分?jǐn)偟矫恳惶鬃≌?，又?huì)形成一個(gè)分?jǐn)偼恋孛娣e。我建議你們又回頭看一遍，以確定自己看明白了。在國(guó)土部門與房管部門合并的少數(shù)城市內(nèi)，頒發(fā) 房地產(chǎn)權(quán)證 ，會(huì)同時(shí)載明房屋的建筑面積，以及該房屋的基底占地面積。我強(qiáng)烈建議，各位不要嫌麻煩，請(qǐng)?jiān)俅?/p>

12、回頭看一次。謝謝。大家都知道“分?jǐn)偂边@個(gè)概念，建筑的公用部分的面積，須分?jǐn)傔M(jìn)每一套住宅面積里面去。 而該棟建筑的占地面積， 按照國(guó)土資源部的土地使用權(quán)登記辦法， 也應(yīng)該分?jǐn)偟矫块g住宅。但是，請(qǐng)注意這個(gè)但是：建筑基底面積如何分?jǐn)偅瑳]有技術(shù)規(guī)則。你沒有看錯(cuò)。 確實(shí)是沒有規(guī)則。 各位如果有幸領(lǐng)取過含建筑基底面積分?jǐn)倲?shù)字的土地使用權(quán)證，如果閑著沒事，只管去對(duì)這個(gè)數(shù)字提起行政訴訟，一告一個(gè)準(zhǔn)。最麻煩的事情在于， 隨著現(xiàn)代建筑技術(shù)的提高， 建筑底層的裙樓與塔樓之間的結(jié)構(gòu)性差異，越來越大，乃至越來越無法判斷，什么是建筑基底。在三層的商業(yè)裙樓上，樹起多層的住宅塔樓，這是非常普遍的事情，那么，這個(gè)住宅塔樓的建筑

13、基底面積是啥？裙樓的建筑基底面積是啥？越來越多的小區(qū)， 習(xí)慣用商業(yè)裙樓圍閉整個(gè)小區(qū)， 那么，這個(gè)基本無間斷的、圍合了整個(gè)小區(qū)的邊界的裙樓基底面積， 全部參與到住宅樓的建筑基底面積計(jì)算，并登記到土地使用權(quán)證里嗎？我老實(shí)說，我不知道。誰知道誰自己去發(fā)帖子，別在我的帖子直接開講。在本貼給個(gè)地址即可，謝謝你們。我非常厭煩在我的帖子里砸你們。再有，根據(jù)目前的物權(quán)法，業(yè)主對(duì)于土地的權(quán)利，除了本棟住宅的建筑基底的土地使用權(quán)為共有外，對(duì)整個(gè)小區(qū)的道路啊綠化啊這些土地， 也是共有。那么，這部分的土地面積，如何量化并分?jǐn)偟綐I(yè)主的土地使用權(quán)書上去？出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分， 益州疲弊，

14、此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所?！澳?”，是以眾議舉寵為督：親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也； 親小人， 遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時(shí)，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝