商品房買賣合同典型案例評析

1、PAGE PAGE 7商品房買賣合同典型案例評析熱點一：認購糾紛案例回放：2010年年7月，市民民張先生與某某房開公司簽簽訂了一份商商品房認購協(xié)協(xié)議。協(xié)議中中就認購商品品房的房屋位位置、房型、價價格、建筑面面積等進行了了明確約定。由由于張先生認認購的房屋還還處于開發(fā)初初期，尚未取取得預(yù)售許可可證，張先生生依照認購協(xié)協(xié)議，向房開開公司支付了了2萬元的認認購金。20010年9月月，張先生收收到房開公司司的書面通知知：“一期物物業(yè)已取得預(yù)預(yù)售許可證，可可以簽訂商品品房買賣合同同?！迸c此同同時，房開公公司表示由于于整體樓市房房價大幅上漲漲，所以張先先生之前訂購購的房屋房價價也由之前約約定的每套220萬

2、元左右右，上調(diào)至225余萬元。若若張先生在110日之內(nèi)不不能按房開公公司通知的價價格簽訂商品品房買賣合同同，則視為放放棄原定的認認購協(xié)議。對對此，張先生生表示不能接接受，在雙方方協(xié)商未果情情況下，張先先生與其他多多名購房者分分別向法院提提起訴訟。近日，法院院已對該案作作出判決，在在交易中違背背了誠信原則則的開發(fā)商將將向購房者們們作出巨額賠賠償。法院判決認認為，訂立合合同的雙方當當事人應(yīng)遵循循誠實信用原原則。但本案案中某房開公公司在認購協(xié)協(xié)議簽訂完、購購房者按約支支付了認購款款后，卻提出出了大大超過過雙方預(yù)約時時約定的價格格條件，違背背了我國合同同法所規(guī)定的的誠實信用原原則和公平原原則，導致購購

3、房者締約機機會的喪失，應(yīng)應(yīng)對此承擔責責任并作出賠賠償。最后，法法院參照房開開公司向購房房者發(fā)出的通通知中的售價價與原認購價價的差額，酌酌情確定了賠賠償標準。張張先生獲得了了2萬元經(jīng)濟濟損失賠償，已已支付的2萬萬元認購款也也如數(shù)返還。律師點評：商品房認購購糾紛相當復復雜，一般認認為，根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)有法律規(guī)定定，在違背認認購協(xié)議的約約定不履行簽簽訂商品房買買賣合同義務(wù)務(wù)的情況下，違違約方應(yīng)承擔擔締約過失責責任。承擔締締約過失責任任的方式為損損害賠償，其其中包括直接接利益的減少少和失去與第第三人訂立合合同機會的損損失，并不包包括強制簽訂訂商品房買賣賣合同的責任任。熱點二：逾逾期交房糾紛紛案例回放：市民李女

4、士士于20100年2月與某某房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司簽訂了了房屋買賣合合同，合同約約定房屋的交交房日期為當當年8月311日。但在到到期交房時，房房開公司卻無無法出示房屋屋竣工驗收合合格證、消防防驗收合格證證明、房屋驗驗收備案表等等證件及資料料。為此，李李女士以房屋屋達不到交房房條件為由拒拒絕收房。事事后，李女士士將房開公司司告上法庭，申申請法院判令令房開公司給給付因逾期交交房而產(chǎn)生的的已付款利息息、違約金、租租房費等損失失共5萬元。庭庭審中，房開開公司辯稱，涉涉訴商品房并并非李女士所所說，其實已已經(jīng)符合了業(yè)業(yè)主入住的條條件，已經(jīng)取取得竣工驗收收報告。而且且合同中約定定的交付條件件并不包含房房屋驗收備案

5、案表，故無需需出示驗收備備案表給李女女士。此外，房房開公司對李李女士提交的的租賃協(xié)議等等均不認可。法院認為，原原、被告簽訂訂商品房買買賣合同為為雙方的真實實意思表示，合合同中明確了了雙方的權(quán)利利義務(wù)，對房房開公司逾期期交房所要承承擔的責任也也有所規(guī)定，故故法院對房開開公司的抗辯辯理由不予支支持。此外，依依照合同法法規(guī)定，違違約金和實際際損失不能重重復計算，在在本案中，違違約金數(shù)額不不能彌補李女女士的租房費費損失，則違違約金應(yīng)以李李女士的房租租替代。最終終，法院判令令房開公司賠賠償李女士已已付款利息、租租房費等損失失共計3.66萬余元。律師點評：對于商品房房(建筑工程程)的交付條條件，我國多多部

6、法律、法法規(guī)以及地方方性法規(guī)都做做出了相應(yīng)的的規(guī)定。城城市房地產(chǎn)管管理法第二二十六條第二二款規(guī)定：“房房地產(chǎn)開發(fā)項項目竣工，經(jīng)經(jīng)驗收合格后后，方可交付付使用”。城城鄉(xiāng)規(guī)劃法第第四十五條規(guī)規(guī)定：縣級以以上地方人民民政府城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃主管部門門按照國務(wù)院院規(guī)定對建設(shè)設(shè)工程是否符符合規(guī)劃條件件予以核實。未未經(jīng)核實或者者經(jīng)核實不符符合規(guī)劃條件件的，建設(shè)單單位不得組織織竣工驗收。這這一條既對規(guī)規(guī)劃部門的驗驗收作了強行行性的規(guī)定，同同時也表明規(guī)規(guī)劃部門的驗驗收應(yīng)在建設(shè)設(shè)單位組織竣竣工驗收之前前。城市房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理條例例第十七條條第一款規(guī)定定：“建筑工工程竣工經(jīng)驗驗收合格后，方方可交付使用用;未經(jīng)驗收收

7、或者驗收不不合格的，不不得交付使用用”。根據(jù)上述法法律、行政法法規(guī)，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向向買受人交付付的商品房的的強制性條件件必須是“經(jīng)經(jīng)驗收合格”的的商品房。2008年年新修訂的消消防法對消消防驗收制度度作了重大修修改，即只有有對國務(wù)院公公安部門規(guī)定定的大型的人人員密集場所所和其他特殊殊建設(shè)工程，才才實行竣工驗驗收制度，未未經(jīng)驗收合格格不得投入使使用;對于其其他的建設(shè)工工程，實行消消防備案制度度。因此，住住宅小區(qū)的消消防驗收合格格不再是法律律規(guī)定的交付付標準之一。就貴州省地地方規(guī)定來看看，自20009年5月11日起施行的的貴州省城城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管理理條例第三三十九條規(guī)定定：“商品房房交付

8、使用，應(yīng)應(yīng)當符合下列列條件：一是是房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目經(jīng)竣工工驗收合格，依依法取得建設(shè)設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃劃等有關(guān)部門門出具的認可可文件或者準準許使用文件件，并經(jīng)房地地產(chǎn)主管部門門備案;二是是房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的公共共服務(wù)設(shè)施和和水、電、道道路、綠化等等市政公用基基礎(chǔ)設(shè)施具備備國家規(guī)定的的投入使用條條件，已經(jīng)明明確產(chǎn)權(quán)、管管理權(quán)，并且且以書面形式式明確管理責責任;三是法法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他條條件?！本C合上述法法律法規(guī)的規(guī)規(guī)定，不難看看出，自20009年5月月1日起，我我省對于商品品房的驗收原原則上實行的的是備案制，驗驗收主體是房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)。當然，交交房條件除了了上述的法律律、法規(guī)、規(guī)規(guī)章的規(guī)定外外，

9、還應(yīng)當符符合合同的約約定。熱點三：房房貸難引發(fā)的的逾期違約責責任糾紛案例回放：2010年年3月，市民民黃女士與某某房開公司簽簽訂了一份商商品房買賣合合同。合同約約定，黃女士士購買該公司司位于某區(qū)的的一套房屋，房房屋總價為440萬元。其其中，黃女士士計劃貸款228萬元。在在簽訂合同當當日，黃女士士即向房開公公司支付了112萬元首付付款。在黃女女士與房開公公司簽訂合同同后不久，“國國十條”調(diào)控控政策出臺?！皣鴩畻l”要求求嚴格限制各各種名目的炒炒房和投機性性購房。商品品住房價格過過高、上漲過過快、供應(yīng)緊緊張的地區(qū)，商商業(yè)銀行可根根據(jù)風險狀況況，暫停發(fā)放放購買第三套套及以上住房房貸款。在隨隨后辦理貸

10、款款過程中，銀銀行以此套房房屋屬于第三三套房為由拒拒絕為黃女士士發(fā)放貸款。在在無法獲得銀銀行貸款的情情況下，黃女女士要求解除除與房開公司司簽訂的商品品房買賣合同同，并返還當當初支付的112萬元首付付款。房開公公司卻認為，在在黃女士申請請銀行貸款問問題上房開公公司并無過錯錯，黃女士不不能以此為由由拒絕履行合合同。黃女士士除一次性付付清28萬元元余款外，還還應(yīng)按合同約約定承擔逾期期付款的違約約責任。至此此，買賣雙方方因貸款問題題引發(fā)的糾紛紛開始不斷升升級。律師點評：購房者因無無法獲得銀行行貸款而導致致無法繼續(xù)履履行合同的，違違約責任究竟竟該由誰承擔擔?要具體情情況具體分析析，不能一概概而論。以黃女

11、士買買房糾紛為例例，黃女士與與房開公司簽簽訂的商品房房買賣合同是是在房貸新政政發(fā)布前簽訂訂的，合同成成立后客觀情情況發(fā)生了改改變，這是黃黃女士在簽訂訂合同時無法法預(yù)見的。在在此情況下，如如果要求黃女女士繼續(xù)履行行合同，對其其明顯不公平平。根據(jù)最高高人民法院關(guān)關(guān)于適用中中華人民共和和國合同法若若干問題的解解釋(二)第第二十六條規(guī)規(guī)定：“合同同成立以后客客觀情況發(fā)生生了當事人在在訂立合同時時無法預(yù)見的的、非不可抗抗力造成的不不屬于商業(yè)風風險的重大變變化，繼續(xù)履履行合同對于于一方當事人人明顯不公平平或者不能實實現(xiàn)合同目的的，當事人請請求人民法院院變更或者解解除合同的，人人民法院應(yīng)當當根據(jù)公平原原則，

12、并結(jié)合合案件的實際際情況確定是是否變更或者者解除?！比绻咐m糾紛中商品房房買賣合同訂訂立是在新政政施行后發(fā)生生的，就不適適用情勢變更更原則。在沒沒有其他約定定的情況下，購購房者還可以以依據(jù)最高高人民法院關(guān)關(guān)于商品房買買賣合同糾紛紛案件適用法法律若干問題題的解釋第第二十三條之之規(guī)定，行使使解除合同的的權(quán)利。該規(guī)規(guī)定明確：“商商品房買賣合合同約定，買買受人以擔保保貸款方式付付款、因當事事人一方原因因未能訂立商商品房擔保貸貸款合同并導導致商品房買買賣合同不能能繼續(xù)履行的的，對方當事事人可以請求求解除合同和和賠償損失。因因不可歸責于于當事人雙方方的事由未能能訂立商品房房擔保貸款合合同并導致商商品房買

13、賣合合同不能繼續(xù)續(xù)履行的，當當事人可以請請求解除合同同，出賣人應(yīng)應(yīng)當將收受的的購房款本金金及其利息或或者定金返還還買受人”。雖雖然人民法院院可根據(jù)實際際情況確定是是否變更或解解除合同，但但適用形式變變更原則并非非簡單地豁免免債務(wù)人的義義務(wù)而使債權(quán)權(quán)人承受不利利后果，而是是要充分注意意利益均衡，公公平合理地調(diào)調(diào)整雙方利益益關(guān)系。在訴訴訟過程中，人人民法院一般般采取的是積積極引導當事事人重新協(xié)商商，改訂合同同;重新協(xié)商商不成的，爭爭取調(diào)解解決決。對買賣雙雙方而言，不不管是主動還還是被動違約約，都有可能能要承擔違約約責任。那么，購房房者如何防范范此類糾紛的的發(fā)生呢?在在現(xiàn)階段國家家對樓市調(diào)控控力度加大，不不時會有房產(chǎn)產(chǎn)新政策出臺臺的情況下，市市民在準備購購房前，最好好能事先咨詢詢有關(guān)銀行，全全面了解當前前貸款政策后后，再與開發(fā)發(fā)商簽訂正式式合同，以避避免因無法貸貸款而引發(fā)不不必要的違約約糾紛。律師提醒：從以上幾個個典型案例不不難看出，商商品房買賣雙雙方對合同的的重視不夠或或?qū)贤瑑?nèi)容容約定不明是是造成糾紛的的根源。因此此，交易雙方方應(yīng)充分意識識到合同的重重要性，從根根源上規(guī)