峨眉山市房地產(chǎn)市場調(diào)研20140108-1

1、峨眉山市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告匯報部門：營銷管理部2014年01月08日目錄一 土地市場二 住宅市場三 商業(yè)市場一、土地市場基礎(chǔ)特征研究景區(qū)版塊新城北版塊老城版塊2011-2013年城市土地市場基本分析住宅用地序號 土地坐落 出讓方式 地塊號 規(guī)劃面積 （）規(guī)劃用途 成交價（萬） 交易時間 1峨山鎮(zhèn)冠峨村、保寧村拍賣2010-23-168994.29住宅、商服兼容旅游服務(wù)154002011年12月14日22010-23-266505.8住宅1270532010-23-359560.681097242010-23-468880.25125215綏山鎮(zhèn)大南村1組拍賣Apr-1249459商服、住宅88

2、282012年6月19日6綏山鎮(zhèn)大南村2組拍賣May-1258333103257峨山鎮(zhèn)冠峨村拍賣2010-23-624627商服、住宅37302012年6月27日82010-23-747109671292010-23-851483695010佛光東路西側(cè)拍賣Feb-1224469商服、住宅79102012年6月21日11佛光東路西側(cè)原教育建筑公司拍賣2012-13-1787.2779.4771.5747.6商服、住宅10002012年7月25日122012-13-21050132012-13-3840142012-13-472015南北干道東側(cè)籃球場拍賣Mar-124058.2商服、住宅615

3、02012年7月25日16綏山鎮(zhèn)太泉村拍賣2011-1363428.2商服、住宅232202012年7月25日172011-1469518.832295018綏山鎮(zhèn)太泉安置點北側(cè)拍賣2012-238133商服、住宅34672012年7月25日19綏山鎮(zhèn)太泉安置點北側(cè)拍賣2012-247365商服、住宅52002012年7月25日20原武裝部拍賣2012-1712018.2住宅51024116521綏山鎮(zhèn)符汶村3、4組拍賣2012-4825636商住91002013年2月21日22綏山鎮(zhèn)符汶村10組、城南村7組拍賣Mar-138353.5商住22552013年7月2日23綏山鎮(zhèn)符汶村8組拍賣Ap

4、r-135193.6商住14002013年7月2日24勝利鎮(zhèn)干河村5組、勝利村1組、龔竹村3組拍賣2013-196089.6住宅19602013年9月23日25勝利鎮(zhèn)勝利村1、2組、龔竹村3組2013-2053047.3商服、住宅用地1194026黃灣鄉(xiāng)報國村1、2組拍賣2012-26165333.4商服、住宅用地99202013年10月22日27勝利鎮(zhèn)勝利村5組、龔竹村1組拍賣2013-3915046.15商服、住宅用地9032013年10月22日28綏山鎮(zhèn)太泉村2組拍賣2013-4022444.11商服、住宅用地13472013年10月22日29南北干道西側(cè)、啤酒廠北側(cè)拍賣2013-555

5、7266商服、住宅用地34362013年10月22日合計1045438208013新城東版塊2011-2013年城市土地市場基本分析商服用地新城東版塊新城北版塊景區(qū)版塊序號 土地坐落 出讓方式 地塊號 規(guī)劃面積 （）規(guī)劃用途 成交價（萬） 交易時間 1綏山鎮(zhèn)符汶7組 掛牌 2011-16# 8588.67商服 5162012年2月9日2勝利鎮(zhèn)勝利村5組 掛牌 Aug-122329.22商服 8802012年5月14日3黃灣鄉(xiāng)報國村4、5、6組 掛牌 Sep-1229737商服 14902012年5月14日4峨山鎮(zhèn)萬坎村、保寧村 掛牌 Oct-125221.58商服 4452012年5月14日5

6、高鐵名山站旁 掛牌 Dec-1269703商服 109722012年5月18日6峨山鎮(zhèn)萬坎村3組及勝利鎮(zhèn)十里村1、2組 掛牌 2012-34 151494商服 454502012年9月24日7綏山鎮(zhèn)符汶村10組、城南村7組 掛牌 2012-39 5290商服 13752012年9月24日8綏山鎮(zhèn)原敬老院范圍內(nèi) 掛牌 2012-40 21562商服 72452012年9月24日9綏山鎮(zhèn)符汶村1組、符楨村2組、符北村2、3、4、6、7組 掛牌 2012-33 28065商服 117872012年10月25日10黃灣鄉(xiāng)張壩村2、3、4、5、7 掛牌 2012-50 244209商服 14653201

7、3年1月25日11勝利鎮(zhèn)十里村3組 掛牌 Jun-135683商服 3832013年7月4日12勝利鎮(zhèn)紅星村7組 掛牌 Aug-1325306.9商服 17082013年7月4日13黃灣鄉(xiāng)黃灣村2、4組及新橋村1、4組 掛牌 黃灣片區(qū)1# 63674.83商服 38202013年7月4日14峨山鎮(zhèn)萬坎村3組 掛牌2013-1410107商服用地15202013年9月30日15勝利鎮(zhèn)十里村1、2組、峨山鎮(zhèn)萬坎村3組 掛牌 2013-22 80720商服、公共管理與公共服務(wù)用地 52072013年9月30日16黃灣鄉(xiāng)黃灣村3組 掛牌 A-04 5900商服 4432013年10月30日17桂花橋鎮(zhèn)

8、彭橋村三組 拍賣 2013-68 25938.5商服 36972013年12月12日18勝利鎮(zhèn)十里村7、11組，峨山鎮(zhèn)保寧村2組 掛牌 2013-87 18090商服 16282013年12月16日19綏山鎮(zhèn)大佛村5組 掛牌 2013-36 8673.7商服 14322013年12月19日20勝利鎮(zhèn)十里村3、10、11組及綏山鎮(zhèn)大南村7組 掛牌 2013-59 38450商服 37502013年12月26日合計8487431184012011-2013年城市土地成交基本情況住宅：土地面積：29.83萬規(guī)劃建面：118.24萬樓面價：698元/商服：土地面積：7.39萬規(guī)劃建面：19.78萬樓面

9、價：1089元/住宅：土地面積:47.03萬規(guī)劃建面：62.79萬樓面價：1344元/商服：土地面積：34.89萬規(guī)劃建面：76.02萬樓面價：362元/住宅用地2011年以來幾乎無供應(yīng)商服：土地面積：34.53萬規(guī)劃建面：54.19萬樓面價：557元/住宅：土地面積：14.43萬規(guī)劃建面：28.81萬樓面價：1117元/商服用地2011年以來幾乎無供應(yīng)新城北板塊老城板塊景區(qū)板塊新城東板塊小結(jié)通過國土局資料顯示：2011年2013年峨眉山市土地市場放量4113畝（2741909.81），土地成交總價約43.20億。2011年土地放量395畝（ 263941.02 ），土地成交總價約5.15億；

10、 2012年土地放量1118畝（ 744290.4 ），土地成交總價約19.34億；2013年土地放量2600畝（ 1733678 ），土地成交總價約18.71億。根據(jù)2011年2013年土地放量情況分析，峨眉山市土地市場放量從2012年進入高速發(fā)展期，預(yù)計2014年土地成交額不低于20億，房地產(chǎn)市場競爭進入白熱化階段。2013年商業(yè)土地市場放量912畝（ 608342.1 ），土地成交總價約4.74億。2013年住宅土地市場放量1688畝（ 1124549 .06），成交總價約13.97億。按照容積率2.0估算，2014年住宅市場放量約290萬平米，目前市場年去化度約45萬，僅消化2013年

11、土地存量需6.4年（含峨秀湖項目）。市場已處于飽和狀態(tài)。二、住宅市場銷售情況經(jīng)過2010年市場較大波動后，2011-2012年商品房成交額走勢平穩(wěn)，2013年有小幅度增長。商品房每年成交額維持在22億元上下浮動，峨眉山房地產(chǎn)市場趨于成熟。住宅銷售額在新國五條調(diào)控下，2013年出現(xiàn)大幅增長，預(yù)計2013年銷售總額創(chuàng)歷史新高。限購政策出臺，大量的資金由住宅投資轉(zhuǎn)型為非住宅投資，市場需求量較大。2013年由于放量較少呈下滑趨勢。備注：2013年數(shù)據(jù)為1月10月銷售額，11月開始因峨眉山市房管局網(wǎng)站系統(tǒng)故障，無法查詢。銷售情況備注：2013年數(shù)據(jù)為1月10月銷售額，11月開始因峨眉山市房管局網(wǎng)站系統(tǒng)故

12、障，無法查詢。2011年-2012年商品房成交額走勢平穩(wěn)，年成交面積維持在45萬上下浮動，2013年交易量呈小幅上升趨勢。2011-2012年住宅銷售面積維持在40萬上下浮動，2013年新國五條調(diào)控政策出臺對新房銷售有較大的促進作用，預(yù)計會達到45萬 。2010年-2012年非住宅類成交量走勢平穩(wěn)，市場穩(wěn)定。2013年由于放量少，銷售面積下降。銷售情況備注：2013年數(shù)據(jù)為1月10月銷售額，11月開始因峨眉山市房管局網(wǎng)站系統(tǒng)故障，無法查詢。住宅銷售均價整體呈上升趨勢，但增長幅度收窄（2010年同比增長19.6%，2011年同比增長14.4%，2012年同比增長10.8%， 2013年同比增長7

13、.7%）市場價格上行壓力加大。非住宅銷售均價因物業(yè)類型多樣，受市場放量影響較大，價格波動較大。市場格局新城北板塊新城東板塊老城板塊景區(qū)板塊峨眉半山七里坪峨眉山與湖峨秀湖國際度假區(qū)峨眉青廬首座好望角論道峨眉山月東湖半島愛琴海藍嘉美華府樂活天悅城188觀邸峨眉河畔城市理想香榭麗陽光維多利亞豐禾城飛來殿象城淺水灣半島天下名宅區(qū)域劃分為四個板塊：新城北、新城東、老城、景區(qū)板塊。住宅存量13新城北板塊新城東板塊老城板塊景區(qū)板塊峨眉半山七里坪峨眉山與湖峨秀湖國際度假區(qū)峨眉青廬首座好望角論道峨眉山月東湖半島愛琴海藍嘉美華府樂河國際188觀邸峨眉河畔城市理想香榭麗陽光維多利亞豐禾城飛來殿象城新城北板塊：在售項

14、目存量約65萬，主要集中在萬人社區(qū)陽光維多利亞項目老城板塊：在售項目存量約30萬，各項目均為2013年開盤，未來兩年將成為板塊項目的主力銷售期新城東板塊：在售項目體量均較小，且部分項目已處于尾盤階段，市場存量約10萬景區(qū)板塊：片區(qū)百萬級大盤較多，雖然峨秀湖國際度假區(qū)、七里坪等項目均已銷售過半，但總體存量仍達100-110萬，但部分項目土地取得情況不明確嘉美華府城區(qū)版塊住宅市場存量為105萬，景區(qū)版塊住宅存量100-110萬；城市住宅市場總存量（加和土地為出讓面積）約為350-370萬（包含星光集團土地及七里坪）；以近年年去化量進行推斷，市場存量去化期為7-8年，據(jù)悉，城市土地出讓量將于2013

15、年年底-2014年形成增量釋放；住宅市場存量大，同質(zhì)化發(fā)展情況明顯，競爭趨向白熱化。小結(jié)在現(xiàn)有調(diào)控政策不變的情況下，預(yù)計2014年房地產(chǎn)市場銷售額走勢平穩(wěn)，銷售均價呈緩慢增長趨勢，市場趨于成熟。2013存量土地大幅增長，預(yù)計2014年上市項目放量較多，競爭態(tài)勢激烈。受市場份額限制，為滿足本地剛需客戶及改善性客戶需求，各板塊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。在量價趨于穩(wěn)定的態(tài)勢下，客群對產(chǎn)品的質(zhì)量和開發(fā)企業(yè)的能力要求大幅提升，基于我司品牌效應(yīng)和對產(chǎn)品準確把控，未來占有市場份額機率較高。（一）、景區(qū)板塊景區(qū)競品天下名山牌坊峨眉山與湖峨秀湖國際度假區(qū)青廬天下名宅高鐵天下名山站備注：天下名宅預(yù)計2014年5、6月份上市

16、，占地面積600畝，物業(yè)包含別墅、公寓、洋房、酒店、商業(yè)，售樓處目前正在施工，預(yù)計3月份亮相，與我司峨秀湖項目物業(yè)類型相同。本案項目名稱占地面積（萬）建筑面積（萬）容積率物業(yè)形態(tài)項目均價（元/) 總戶（套）戶型面積區(qū)間（）裝修標準（元/）開盤時間項目去化率峨秀湖國際度假區(qū)8005000.6洋房/公寓/四合院/聯(lián)排/四仔屋/獨棟洋房6500，酒店式公寓8000（酒店租用，根據(jù)總價月返租金），別墅10000-30000.四合院480萬/套，獨棟540萬/套2175洋房55-112，別墅105-185，酒店50，四合院獨棟180毛坯精裝（1200)2010.1190%峨眉山與湖27.717.20.5

17、5別墅/洋房洋房7500，獨棟10000-40000369洋房90-160，獨棟215-320毛坯2011.160%峨眉青廬7.710.40.8洋房/別墅/公寓公寓、洋房7500元別墅10000-30000603公寓49-75洋房81-106別墅196-3675#公寓精裝，樣房、別墅清水房2013.10洋房65%別墅30%公寓50%峨眉半山七里坪10001500.18洋房/公寓洋房8500/公寓70001400洋房50-90，公寓50毛坯2011.6云組團55%競品分析峨秀湖國際度假區(qū)項目特點項目優(yōu)勢項目劣勢集酒店、洋房、公寓、別墅、商業(yè)街等業(yè)態(tài)為一身的度假型復(fù)合住區(qū)別墅產(chǎn)品戶型面積小，總價低

18、，去化快。毗鄰景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美。尾盤銷售，可選房源少，推廣力度小，品牌效應(yīng)較差六聯(lián)排：建筑面積115別墅實景峨眉山與湖項目特點項目優(yōu)勢項目劣勢高端、低密度別墅區(qū)，面對9萬平方米（130余畝）原生態(tài)鏡湖湖景資源無法復(fù)制，臨湖獨棟附加值高，準現(xiàn)房銷售，安防系統(tǒng)完善（紅外線）戶型面積大，總價高，客戶基數(shù)小。景區(qū)實景圖洋房面積90-160，贈送面積50-60別墅銷控表顯示共計44套房源，總價（4701200）萬峨眉青廬項目特點項目優(yōu)勢項目劣勢景區(qū)新中式風(fēng)格低密度社區(qū)大環(huán)境佳；5#公寓產(chǎn)品由途美托管，收益保障性高。物業(yè)管理服務(wù)到位別墅產(chǎn)品密度大，總價高，去化慢。峨秀湖公園59戶型占比到達公寓50%洋房戶型

19、公寓戶型項目特點項目優(yōu)勢項目劣勢依托峨眉山、瓦屋山景區(qū)，占地面積約10平方公里，植被覆蓋率達90%以上。產(chǎn)品線豐富：旅游商業(yè)小鎮(zhèn)、溫泉、山地運動、度假村落、超五星級山地主題酒店、高端度假公寓、會議中心、高爾夫練習(xí)場場及會所。地塊內(nèi)大部分范圍都可以用肉眼看到峨眉山的金頂及十方普賢像，豐富的自然資源共同構(gòu)成了七里坪天然的養(yǎng)身環(huán)境。開發(fā)周期810年，分為三期開發(fā)，一期預(yù)計3年內(nèi)開發(fā)完畢。峨眉半山七里坪（二）、城東板塊城東競品峨眉河畔東湖半島樂活天悅城愛琴海藍項目名稱占地面積（萬）建筑面積（萬）容積率物業(yè)形態(tài)項目均價（元/) 全面積價格(元/)總戶（套）戶型面積區(qū)間贈送面積客戶客戶關(guān)注開盤時間項目去化

20、率愛琴海藍4.815.73.3小高層/高層/電梯530042001200+9005712530左右本地及少量周邊客戶交通、規(guī)劃、園林2012.582%樂活天悅城8303.2高層51004300190080-12220左右本地客戶居多交通、規(guī)劃、園林、戶型2013.1070%東湖半島5.6122.1多層小高層4200-4500無贈送99667-12810本地及少量周邊客戶交通、規(guī)劃2013年7月1480%峨眉河畔5.9183.11高層520044001168 89-13520左右30歲左右本地客戶交通、規(guī)劃2012.12一期80%全案35%競品分析愛琴海藍項目特點項目優(yōu)勢項目劣勢項目采取層層退臺

21、設(shè)計，景觀占地23畝、社區(qū)配套：游泳池、水下會所，羽毛球場等運動設(shè)施準現(xiàn)房銷售，城東高端板塊，臨近濕地公園，靠近峨眉山市客運中心和未來的輕軌站價格偏高，房源可挑選余地小園區(qū)實景瞰湖戶型樂活天悅城項目特點項目優(yōu)勢項目劣勢云科技示范社區(qū)，根據(jù)風(fēng)向系統(tǒng)流向分布樓棟，“大潤發(fā)”集團的入駐；“云智能”服務(wù)；臨近濕地公園；1:1停車位位于城東與城北接壤區(qū)域，周邊配套不足，小環(huán)境一般贈送面積18.8峨眉河畔項目特點項目優(yōu)勢項目劣勢新古典主題園林，出門即是濕地公園，大堂6米高底層全架空層休閑帶、五星級裝修標標準，200米大尺度樓間距。內(nèi)外雙公園地產(chǎn)，圍合建筑，皇家中心園林，人車分離，無障礙設(shè)計，；期準現(xiàn)房銷售

22、。密度偏大，價格較高半計價面積14不計價面積5.43#入戶大堂東湖半島項目特點項目優(yōu)勢項目劣勢東南亞風(fēng)情，多層建筑，由新加坡大微景觀設(shè)計全程設(shè)計容積率低，居住較為舒適戶型贈送率較低，且無集中園林整體效果圖（三）、城北板塊城北競品峨眉論道山月陽光維多利亞香榭麗嘉美華府競品分析項目名稱占地面積（萬）建筑面積（萬）容積率物業(yè)形態(tài)項目均價（元/) 全面積價格(元/)總戶（套）戶型面積區(qū)間（）贈送面積客戶客戶關(guān)注開盤時間項目去化率陽光維多利亞13.265.43.99高層500042007553 58.-83 22左右本地客戶，及周邊客戶交通、規(guī)劃、園林戶型價位2013.628%香榭麗719.32.0商住

23、綜合4100370098475-1157左右40歲左右本地客戶，以換房為主交通規(guī)劃2013.1030%嘉美華府2.67.82.5高層4200370065776-9910-30左右本地客戶及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，剛改及首置居多交通規(guī)劃2013.11.940%論道峨眉山月32.40.66別墅聯(lián)排11000雙拼13000獨棟15000聯(lián)排236雙拼317335獨棟642、70068234、334、70040-60左右本地客戶規(guī)劃、園林待定65%陽光維多利亞項目特點項目優(yōu)勢項目劣勢城北地標大盤，百米建筑，80畝中庭，包含運動休閑配套：會所、兒童樂園、泳池、羽毛球場、兵乓球場、網(wǎng)球場、籃球場等戶型面積小，總價低，控

24、制在（25-35）萬。物業(yè)費較低，社區(qū)內(nèi)部配套齊備，腹地緊鄰人民醫(yī)院。區(qū)位尚不成熟，容積率高，房屋居住舒適度低，未來入住人口較多，難于管理。贈送面積1482.57戶型模型贈送面積25全贈送半贈送嘉美華府項目特點項目優(yōu)勢項目劣勢19層板樓，標準兩梯四戶產(chǎn)品、峨眉首家英倫風(fēng)格特色住宅高贈送率，價格優(yōu)勢較強區(qū)位尚不成熟，無景觀支持建面銷售價格3600元/4800元/72贈送面積1097贈送面積31論道峨嵋山月項目特點項目優(yōu)勢項目劣勢緊鄰竹葉青生態(tài)園，峨眉唯一城市純別墅，純中式建筑相對景區(qū)別墅，配套齊全，價格低。無人車分流設(shè)計，中式里面風(fēng)格略顯陳舊，客戶認可度不高目前屬于內(nèi)部認購（四）、老城板塊188

25、.觀邸淺水灣半島老城競品競品分析區(qū)位項目名稱占地面積（萬）建筑面積（萬）容積率物業(yè)形態(tài)項目均價（元/) 全面積價格(元/)總戶（套）戶型面積區(qū)間贈送面積客戶客戶關(guān)注開盤時間項目去化率老城板塊188觀邸2.97.92.0中高檔純住宅4600370058877-14420左右本地客戶及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，剛改及首置居多交通規(guī)劃價格2013.7.1840% 淺水灣半島8.317.32.0別墅高層460039001566,其中別墅4880-11120左右本地客戶及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，剛改居多交通規(guī)劃價格2012.12.22 48%188 觀邸項目特點項目優(yōu)勢項目劣勢多層洋房住區(qū)，錯落規(guī)劃設(shè)計6+1電梯洋房，居住較為舒適規(guī)

26、劃較為密集，且無集中園林。目前可選房源較少淺水灣半島項目特點項目優(yōu)勢項目劣勢環(huán)境優(yōu)美，art-deco立面，獨棟與高層結(jié)合的復(fù)合型高端社區(qū)特價房銷售使銷售業(yè)績平穩(wěn)，東側(cè)為峨眉第三小學(xué)區(qū)域生活配套較遠。11棟樓高層（16-24層），中間為24棟樓，2梯4戶（五）、酒店式公寓板塊位置項目名稱戶型區(qū)間（）銷售價格（元/）開盤時間供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)2013年去化周期月均城東豐禾城40-5072002013.42862102108 26 景區(qū)峨秀湖國際度假區(qū)5080002010.113002606011 5 峨眉青廬59-757500100002013.12.28168酒店式公寓峨眉山市內(nèi)酒店式公寓產(chǎn)品僅峨眉青廬及峨秀湖國際度假區(qū)項目在售，豐禾城項目臨近客運站交通樞紐均價7200元/，峨秀湖國際度假區(qū)項目處于景區(qū)板塊，均價8000元/，房源較少，戶型區(qū)間40-