在職充電社陽(yáng)光海韻樓盤(pán)策劃案大綱

1、陽(yáng)光海韻樓盤(pán)策劃案大一、 華陽(yáng)、一個(gè)未來(lái)幾年的夢(mèng)想1、 雖然華陽(yáng)市副中心位置陽(yáng)光海韻樓盤(pán)策劃案大一、 華陽(yáng)、一個(gè)未來(lái)幾年的夢(mèng)想1、 雖然華陽(yáng)市副中心位置早已確定，但是從現(xiàn)在情況來(lái)看，地鐵的開(kāi)的搬遷、市政工程改造的進(jìn)行、幾大盤(pán)的呈現(xiàn)等遠(yuǎn)期利好還需較長(zhǎng)時(shí)間兌現(xiàn)。所以，做為一商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然有著良好的發(fā)展遠(yuǎn)景，但是對(duì)于將眼前利益看得其重要的投資者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑只是一個(gè)餡餅；加上從去年開(kāi)市大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)，使得投資者有著廣闊的選擇空間。這就的增加了相當(dāng)大的難度2、 華陽(yáng)作為眾多復(fù)合概念的承載體，諸市副中心概概念、人南延線概念、1+1 及 5+2 概念、居住區(qū)概念等，年區(qū)域眾多項(xiàng)目粉墨登臺(tái)，各取所需

2、狂炒華陽(yáng)概念，因華陽(yáng)復(fù)合集概念成熟、成型還有待時(shí)日，而其概念提前反復(fù)持續(xù)惡炒，致使概念嚴(yán)重透支，利好出盡導(dǎo)致市場(chǎng)承接面重度疲軟，對(duì)后期華陽(yáng)項(xiàng)運(yùn)做極為不利3、 從地塊來(lái)看，雖然地處華陽(yáng)新老城區(qū)的交界處，且有音樂(lè)廣場(chǎng)老廣場(chǎng)做呼應(yīng)現(xiàn)實(shí)的狀況是個(gè)廣場(chǎng)的商業(yè)氣氛依然清淡同時(shí)，地塊的周邊沒(méi)有任何可以發(fā)展的空間，使得未來(lái)廣場(chǎng)的外延到極大的限制4、 華陽(yáng)作為集市政中遠(yuǎn)期諸多規(guī)劃一體，雖然近年區(qū)域市政配套施較為定程度上制約市場(chǎng)的縱深拓但隨著 3年的中長(zhǎng)期推進(jìn)市政配套逐一呈現(xiàn)，華陽(yáng)的整體優(yōu)勢(shì)必將日現(xiàn)端倪因其規(guī)眾多、區(qū)域可持續(xù)年的中長(zhǎng)期推進(jìn)市政配套逐一呈現(xiàn)，華陽(yáng)的整體優(yōu)勢(shì)必將日現(xiàn)端倪因其規(guī)眾多、區(qū)域可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Υ?/p>

3、，屆時(shí)華陽(yáng)定為近郊區(qū)域的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域二、 商業(yè)地產(chǎn)：一個(gè)擊鼓傳:1、重要的數(shù)據(jù)A、2007110商業(yè)地產(chǎn)竣工35.82m2，比上年92.5，開(kāi)發(fā)量達(dá)144.87m2，銷售只有18.86m2，僅占發(fā)量的 13.02B、市商業(yè)地產(chǎn)總（包括寫(xiě)字樓投資完成額：25 億，施工面積301.26m2,竣工面積115.68m2，銷售量67.28m2C、上半年在建規(guī)模純商業(yè)營(yíng)業(yè)用184.32m2，同比27.2%；銷售量 13.34 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) 50.9%；空置量超過(guò)一年的用房12.46m2D、 因今年加大舊房改建，城區(qū)內(nèi)拆出很多地。又因土地成使開(kāi)發(fā)商只能做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。另外，又因去年玉林等社區(qū)內(nèi)商業(yè)產(chǎn)的

4、火爆，導(dǎo)致今年商業(yè)投資加劇，預(yù)計(jì)將會(huì)達(dá)到 300 萬(wàn) m2E市將在未來(lái)三年對(duì)二環(huán)路內(nèi)總面積達(dá)數(shù)百萬(wàn)的老城區(qū)行拆遷改造，舊域改造將置換出上千畝土地。尤其是位于市中心的金口岸的商業(yè)用地，更將成為開(kāi)發(fā)和投行拆遷改造，舊域改造將置換出上千畝土地。尤其是位于市中心的金口岸的商業(yè)用地，更將成為開(kāi)發(fā)和投資的熱點(diǎn)， 街道拓寬，交流暢，交通功能帶動(dòng)商圈飛躍，商冼牌重組2、上數(shù)據(jù)的分A、 從年開(kāi)發(fā)量來(lái)看，今年的年開(kāi)發(fā)量較之去年有大幅度的場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激B、 從消化量來(lái)看，由于去年大量開(kāi)工的項(xiàng)目都在今年的銷售量只占總開(kāi)工量的 20%強(qiáng)一點(diǎn)加上今年新增的近 300 萬(wàn)m2所以從今年下半年開(kāi)始，商業(yè)地產(chǎn)的銷一場(chǎng)惡戰(zhàn)C、 從

5、去年的銷售情況來(lái)看，1-10月份的總銷售量只有 11、12兩月總額的30%還要弱一點(diǎn)除由于開(kāi)工時(shí)間造成的影響可以看出年底是商業(yè)地產(chǎn)銷售的一個(gè)最好的時(shí)機(jī)D、 同質(zhì)化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目層出不窮，個(gè)案行情此起彼伏。市場(chǎng)競(jìng)單純的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿坏捻?xiàng)目整合質(zhì)素精于此道者在市場(chǎng)中能夠搶占先機(jī)，勝人一籌。反之，若項(xiàng)目綜合素質(zhì)對(duì)比，惟靠?jī)r(jià)格致勝的價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)E、 本案所在區(qū)域商業(yè)氛圍相對(duì)日趨濃厚，雖然是新興的泛居住集區(qū)，但同及區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)上市供應(yīng)量巨大，而買方資源基本受地域限制且難以短期擴(kuò)容本案商業(yè)物業(yè)部分的推進(jìn)造一定的上市阻F、2003商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展供過(guò)于求，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；陽(yáng)區(qū)域內(nèi)頗地段的其他項(xiàng)目，其地

6、塊詳規(guī)尚未明潛在競(jìng)。G、市而言，供給大于需求，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，今兩年商業(yè)地產(chǎn)定將出現(xiàn)惡性區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目也必強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)潛在競(jìng)。G、市而言，供給大于需求，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，今兩年商業(yè)地產(chǎn)定將出現(xiàn)惡性區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目也必強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，同利潤(rùn)預(yù)期遞減的風(fēng)險(xiǎn)H、 來(lái)自華陽(yáng)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目和相鄰區(qū)域板塊同質(zhì)化項(xiàng)目，個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)烈，投資者區(qū)域忠實(shí)度偏弱，客源交叉分流嚴(yán)重。另有若干項(xiàng)目?jī)r(jià)入市，搶攤區(qū)域商業(yè)投資市場(chǎng)，屆時(shí)投資者區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)心理價(jià)將逐波下調(diào)I、 在同一時(shí)空周期內(nèi)，客戶能力在短時(shí)間內(nèi)得到大量集中化，但市場(chǎng)力的掠奪卻有增無(wú)減。雖然投資置業(yè)總量還在緩增加，但同時(shí)市場(chǎng)供量也在不斷地急劇增加，就目前而言，供過(guò)于及同質(zhì)化已

7、是不爭(zhēng)的事實(shí)。這一事實(shí)值得所有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)記J、 從上面數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)可以看出，未來(lái)幾年的商業(yè)地產(chǎn)雖巨的，但是從以前的轉(zhuǎn)讓向拍賣的變化，使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本大幅度增高，因此，大量的開(kāi)發(fā)商不得不向相對(duì)利潤(rùn)率較的商業(yè)地產(chǎn)靠幾年地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)只能越來(lái)越激烈而不可能出現(xiàn)相對(duì)冷靜、平和的局面。在這場(chǎng)沒(méi)有占時(shí)機(jī)、贏得時(shí)間是獲勝的不二法結(jié)論商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)，必最后的過(guò)剩，從而的房地產(chǎn)市再的，這是一個(gè)顯而易見(jiàn)的事實(shí)。這使商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)變成了一個(gè)擊鼓傳花：想取快的將手中燙手的山芋拋出止的時(shí)候中使商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)變成了一個(gè)擊鼓傳花：想取快的將手中燙手的山芋拋出止的時(shí)候中還有存貨那他就是為這的最后的輸家第二部分、項(xiàng)的幾個(gè)一

8、、 華陽(yáng)中心區(qū)域的常及有效消基數(shù)嚴(yán)，無(wú)支撐龐大的過(guò)量商業(yè)開(kāi)發(fā)二市民對(duì)華陽(yáng)的心理距離感使得本案的間接消費(fèi)水平大大高，但是也因此限制了消費(fèi)群體的絕對(duì)數(shù)量；也使如何長(zhǎng)期穩(wěn)定吸市民成為項(xiàng)目的關(guān)鍵命脈所在三、 因商業(yè)地產(chǎn)投資特性，投資者的區(qū)域商業(yè)心理價(jià)值區(qū)間漸成華陽(yáng)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的含金量及區(qū)域感召力遠(yuǎn)遜于市區(qū)商圈及區(qū)商業(yè)、熱點(diǎn)近郊商業(yè)項(xiàng)目四、 因近年眾多商業(yè)項(xiàng)目諸多概念的輪番炒做和呈現(xiàn)后的尷尬場(chǎng)景使投資置業(yè)者日趨成熟理智，商業(yè)概念模式推陳出新頻次加五、 介于以上四點(diǎn)問(wèn)題，故使區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)的呈現(xiàn)過(guò)于單一無(wú)法形成“百花齊放，百”的大賣場(chǎng)格局，由此極大的限制自用型買家的經(jīng)營(yíng)范第三部分：項(xiàng)的基本構(gòu)思一、場(chǎng)主體

9、打造市最大的玩具吧”針對(duì)目前大部分教育、智力開(kāi)發(fā)的大量投資，廣泛“碧峰峽模式”，先從吸引一、場(chǎng)主體打造市最大的玩具吧”針對(duì)目前大部分教育、智力開(kāi)發(fā)的大量投資，廣泛“碧峰峽模式”，先從吸引兒童入手，然后形成連動(dòng)效應(yīng)，給住都的人一個(gè)去華陽(yáng)的并以帶動(dòng)其他項(xiàng)目（音樂(lè)銳舞、特色酒吧、綜藝商務(wù)等）的縱深拓展。以期達(dá)到項(xiàng)目。二、 利用大規(guī)?；顒?dòng)及群眾性活動(dòng)：在相對(duì)有限的時(shí)間內(nèi)速大量外來(lái)人氣，以彌補(bǔ)本區(qū)域消、人流量不的缺點(diǎn)；并以此擴(kuò)大本案綜合知名度和有途徑，使之形成強(qiáng)的“賣場(chǎng)氛圍三、分借的力量：以不同的角度在相對(duì)短的時(shí)間內(nèi)形成焦效應(yīng)，促進(jìn)銷售態(tài)勢(shì)的形四、 在建筑風(fēng)格和廣場(chǎng)規(guī)劃上出新出彩：使廣場(chǎng)、園林、商業(yè)、景形成一的整體，充分體現(xiàn)建筑的標(biāo)志性、觀賞性和參與性以好的產(chǎn)品保證項(xiàng)的品質(zhì)第四部分：項(xiàng)目基本定位HAPPY MALL最大的中心，一個(gè)可以讓人“放天性”的樂(lè)園第五部分：規(guī)劃建議（略第六部分：推廣的重一的整合：因項(xiàng)目定位特性，故本案推廣異于常規(guī)。量動(dòng)用進(jìn)行炒做，啟動(dòng)版商報(bào)、華西都市第六部分：推廣的重一的整合：因項(xiàng)目定位特性，故本案推廣異于常規(guī)。量動(dòng)用進(jìn)行炒做，啟動(dòng)版商報(bào)、華西都市報(bào)等主報(bào)媒之版、版版、教