房屋征收補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告

1、PAGE 11PAGE 11房屋征收補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱： 池州市石臺(tái)縣棚戶區(qū)改造項(xiàng)目陳彩云戶被征收房屋補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估委 托 人： 石臺(tái)縣城市重點(diǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室估 價(jià) 機(jī) 構(gòu)： 安徽元鼎房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司估 價(jià) 人 員： 劉年平 劉廣飛 估價(jià)作業(yè)日期： 2016年6月6日至2018年1月3日估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 安徽元鼎（2018）石拆字第2018010602目 錄一、致委托人函 3 -4 二、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 .5三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 6-7四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 8-10（一）委托方 8（二）估價(jià)方 8（三）估價(jià)對(duì)象 8（四）估價(jià)目的 8（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn) 9（六）價(jià)值定義

2、9（七）估價(jià)依據(jù) 9（八）估價(jià)原則 9（九）估價(jià)方法 10（十）估價(jià)結(jié)果 10（十一）估價(jià)人員 10（十二）估價(jià)作業(yè)日期 10（十三）估價(jià)報(bào)告有效期 10五、附件11致 委 托 方 函石臺(tái)縣城市重點(diǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室：承蒙貴方委托，我們對(duì)位于池州市石臺(tái)縣棚戶區(qū)改造項(xiàng)目陳彩云戶被征收房屋的征收補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2017年6月6日。在整個(gè)估價(jià)過(guò)程中，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，在經(jīng)過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看、市場(chǎng)調(diào)查、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，遵照中華人民共

3、和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例、池州市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法、池州市人民政府關(guān)于同意石臺(tái)縣縣城規(guī)劃區(qū)房屋拆遷基準(zhǔn)價(jià)格搬遷補(bǔ)助費(fèi)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和附屬物室內(nèi)裝飾裝修補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)的批復(fù)、石臺(tái)縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)石臺(tái)縣城區(qū)棚戶區(qū)改造貨幣化安置實(shí)施方案（試行）的通知等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的因素，選用市場(chǎng)法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，確定此次主房(含取得占用土地使用權(quán)價(jià)值)及附屬建筑補(bǔ)償價(jià)格(不含取得占用土地使用權(quán)價(jià)值)為:主房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)3730或3660元每平方米；自建磚混結(jié)構(gòu)房屋基準(zhǔn)價(jià)格為431.80元

4、每平方米,磚木結(jié)構(gòu)房屋基準(zhǔn)價(jià)格331.80元每平方米,簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋基準(zhǔn)價(jià)格161.80元每平方米，棚子價(jià)格50-125元每平方米。1、主房：面積：213.84，公攤面積：17.11，合法建筑面積合計(jì)：230.95，單價(jià)：3660元/,房屋價(jià)值：845277元；2、附屬物價(jià)值:2797.07元.磚混結(jié)構(gòu)面積：/，單價(jià)：431.8元/,房屋價(jià)值：/元；磚木結(jié)構(gòu)面積：8.43，單價(jià)：331.8元/,房屋價(jià)值：2797.07元；簡(jiǎn)易面積:/，單價(jià)：161.8元/,房屋價(jià)值：/元閣樓面積:/，單價(jià)：250元/,房屋價(jià)值：/元；內(nèi)部裝飾裝修：12788.03元。以上3項(xiàng)合計(jì)：￥860862.10元，大寫：

5、捌拾陸萬(wàn)零捌佰陸拾貳元壹角整。 安徽元鼎房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 法定代表人： 2018年1月3日估 價(jià) 師 聲 明對(duì)本報(bào)告我們特作如下鄭重聲明：1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4.我們是依照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T50291-1999)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.房地產(chǎn)估價(jià)人員已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進(jìn)行了實(shí)地查看并

6、進(jìn)行記錄，但僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀與目前維護(hù)管理狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建筑面積數(shù)量準(zhǔn)確性和相關(guān)權(quán)益的責(zé)任，也不承擔(dān)其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。我們不承擔(dān)對(duì)建筑物結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6.沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。7.本報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)估價(jià)對(duì)象建筑面積和權(quán)益資料由委托人提供，委托人應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)、可靠性負(fù)責(zé)。8.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得作其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式對(duì)外公開發(fā)表。9.本估價(jià)

7、報(bào)告僅是在報(bào)告中說(shuō)明的假設(shè)條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的合理估算，報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬情況的披露不能作為對(duì)其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬界定以產(chǎn)權(quán)管理部門認(rèn)定為準(zhǔn)。中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊(cè)號(hào) 簽名 劉年平 3420110022劉廣飛 3420110023估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、假設(shè)條件1、假設(shè)該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)達(dá)到最佳使用狀態(tài)，且權(quán)屬關(guān)系不存在糾紛，不受任何權(quán)利限制。2、假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。3、假設(shè)估價(jià)對(duì)象已經(jīng)處在交易過(guò)程中，估價(jià)師根據(jù)估價(jià)對(duì)象的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。 4、假設(shè)市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益

8、，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開且不具有排他性。5、假設(shè)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)和未來(lái)合理存續(xù)期間，按目前使用方式、規(guī)模、環(huán)境和用途等情況下可以繼續(xù)使用。6、委托方提供的所有材料真實(shí)有效。7、本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。二、限制條件1、估價(jià)對(duì)象中的房屋的權(quán)屬、建筑面積及用途等的資料以委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)證證載面積和現(xiàn)場(chǎng)勘查、測(cè)量數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。2、本次估價(jià)時(shí)，估價(jià)人員未對(duì)估價(jià)對(duì)象隱蔽工程進(jìn)行測(cè)量和實(shí)驗(yàn)，本次評(píng)估假設(shè)其無(wú)基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問(wèn)題，且符合國(guó)家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗(yàn)收規(guī)范，符合國(guó)家有關(guān)安全使用標(biāo)準(zhǔn)。

9、3、此次評(píng)估不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，也未考慮估價(jià)對(duì)象在未來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保、租賃等事宜以及特殊的交易可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響。4、本次估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日，本報(bào)告評(píng)估結(jié)果的有效期自估價(jià)報(bào)告出具之日起至征收補(bǔ)償結(jié)束日止。5、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的貨幣補(bǔ)償提供參考依據(jù)，不得作其它用途使用。6、估價(jià)對(duì)象所處的房地產(chǎn)市場(chǎng)或估價(jià)對(duì)象本身在本報(bào)告估價(jià)結(jié)果的有效期內(nèi)發(fā)生了重大變化，該估價(jià)對(duì)象必須重新估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方委托方名稱： 石臺(tái)縣城市重點(diǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室二、估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱： 安徽元鼎房地產(chǎn)咨詢

10、評(píng)估有限公司資質(zhì)級(jí)別： 建設(shè)部叁級(jí)資質(zhì)證書編號(hào)： GH11301號(hào)法定代表人： 劉年平估價(jià)機(jī)構(gòu)地址： 池州市商會(huì)大廈24層2407室聯(lián) 系 電 話：、估價(jià)對(duì)象 1、估價(jià)對(duì)象概況估價(jià)對(duì)象位于池州市石臺(tái)縣城東社區(qū)。該區(qū)域附近有4路公交車從周邊通過(guò)，交通較便捷。周邊有工行、工行、石臺(tái)縣農(nóng)商行、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、石臺(tái)中學(xué)、二中、秋浦商場(chǎng)、東柱休閑廣場(chǎng)、石臺(tái)縣人民醫(yī)院、中醫(yī)院等，公共配套設(shè)施較完善，區(qū)位較好。2、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況根據(jù)委托人提供的資料，本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀房屋用途為住宅用房，估價(jià)對(duì)象權(quán)利人為陳彩云。3、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地查看和委托人提供的相關(guān)資料，該房

11、屋建成于60-70年代，房屋總層數(shù)為 1層，房屋所在樓層為1層，房屋建筑面積為222.27，其中，磚混結(jié)構(gòu)204.84，磚木結(jié)構(gòu)17.43,簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)/，閣樓/。房屋用途為住宅用房及附屬建筑。該建筑物裝修情況為外墻毛沙，室內(nèi)普通裝修。天棚：乳膠漆；地面：水泥地坪；內(nèi)墻面：乳膠漆；水電齊全。朝向：南。四、估價(jià)目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016年6月6日 （該日為房屋征收人發(fā)布房屋征收決定之日）六、價(jià)值定義本次價(jià)格評(píng)估所指價(jià)格是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)1.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法； 2.中華人民共和國(guó)物

12、權(quán)法； 3.中華人民共和國(guó)土地管理法； 4國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（國(guó)務(wù)院第590號(hào)令）； 5.國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法； 6.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）；7.池州市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法（池政201310號(hào)）；8.池州市人民政府關(guān)于同意石臺(tái)縣縣城規(guī)劃區(qū)房屋拆遷基準(zhǔn)價(jià)格搬遷補(bǔ)助費(fèi)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和附屬物室內(nèi)裝飾裝修補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)的批復(fù)（池政秘200721號(hào)）；9.石臺(tái)縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)石臺(tái)縣城區(qū)棚戶區(qū)改造貨幣化安置實(shí)施方案（試行）的通知（石政辦201515號(hào)）；10.實(shí)地查看資料、市場(chǎng)調(diào)查資料及評(píng)估人員所掌握的池州市石臺(tái)縣近期工程造價(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)行情

13、資料；11.委托人與本公司簽訂的估價(jià)委托書及委托人提供的其他相關(guān)資料。八、估價(jià)原則我們?cè)诠纼r(jià)時(shí)遵循了以下原則：1. 獨(dú)立、客觀、公正原則：房地產(chǎn)估價(jià)師必須站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均是公平合理的價(jià)值。2. 合法原則：房地產(chǎn)估價(jià)必須以房地產(chǎn)合法取得、合法使用、合法處分為前提。3. 最高最佳使用原則：能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高收益的使用為前提，這種使用是在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行。4. 替代原則：房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，有相同效用、有替代可能的房地產(chǎn)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。5. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)

14、是不斷變化的，在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及其自身情況的界定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。九、估價(jià)方法估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地查看，對(duì)臨近地段和區(qū)域同類性質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際情況，決定選用市場(chǎng)法作為估價(jià)方法。市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。十、估價(jià)結(jié)果在整個(gè)估價(jià)過(guò)程中，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，仔細(xì)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看，了解估價(jià)對(duì)象的建筑特征及使用和維護(hù)情況，廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的因素，經(jīng)過(guò)全面細(xì)致的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，最終確定估價(jià)對(duì)象在2016年6月6日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣￥860862.10元，大寫：捌拾陸萬(wàn)零捌佰陸拾貳元壹角整。