《房屋維修與預算》綜合實訓案例答案

1、綜合實訓案例答案實訓案例1：房屋樓板滲漏維修某住宅小區(qū)物業(yè)管理公司接到一名業(yè)主求助電話，得知該業(yè)主家中南北兩個衛(wèi)生間的樓板出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，物業(yè)公司維修部派出維修工程技術人員到現(xiàn)場查看。工程技術人員打開衛(wèi)生間鋁扣板查看漏水點，經(jīng)查驗發(fā)現(xiàn)，北側衛(wèi)生間的漏水點對應著樓上鄰居家的洗手盆、墩布池和馬桶，南側衛(wèi)生間漏水點對應著鄰居使用相對頻繁的淋浴房。工程技術人員首先進行打壓試驗，顯示樓上鄰居家的供水管道沒有滲漏。工程技術人員懷疑，洗手盆、墩布池等排水口周邊的防水沒有做好，因此在這些排水口附近用堵漏靈進行了封堵，此后，業(yè)主家不再漏水。但20多天后漏水區(qū)又開始漏水。業(yè)主打開自家北側衛(wèi)生間鋁扣板后，發(fā)現(xiàn)三分之二

2、的漏水來自于鄰居家的馬桶排水管，加之鄰居家的衛(wèi)生間地面看上去像是干的，因此業(yè)主懷疑鄰居家的排水管出現(xiàn)了破裂。問題：（1）是否有可能是排水管破裂造成漏水？排水管破裂的可能原因有哪些？（2）是否是由于樓上鄰居家地漏周邊防水沒做好造成漏水？（3）根據(jù)以上情況，工程技術人員該如何進行防水處理？答：（1）不排除排水管破裂的可能性，可再仔細觀察排水管，看是否有裂縫。重力作用下，水會順著管道往下流，所以樓上鄰居家的衛(wèi)生間地面看上去是干的，漏水看上去也像是來自管道。有兩種情況可能導致排水管破裂。一種情況是：野蠻裝修導致排水支管被震裂，“比如在安裝馬桶時，工人用力過大就可能導致排水管被震裂”。第二種情況是：排水

3、管被腐蝕，以前老房使用的排水管大多是鑄鐵管，長年使用后，可能會出現(xiàn)生銹、腐蝕和老化。另外，不管是排水管式鑄鐵管還是PVC管，如果住戶用帶有腐蝕性的管道疏通劑來疏通管道，可能會腐蝕排水管，嚴重時甚至會影響到排水立管。（2）在此案例中，根據(jù)業(yè)主的描述（漏水點分別對應著樓上鄰居家有地漏的地方），使用堵漏靈封堵這些地漏周邊區(qū)域后，漏水立即好轉，因此樓上鄰居家地漏周邊防水沒做好的可能性較大。堵漏靈和防水涂料材質(zhì)不同，很難長時間粘連在一起，堵漏靈只能起到臨時封堵作用，這可能就是業(yè)主家再次漏水的原因。（3）如果是由于樓上鄰居家地漏周邊防水沒做好，若原防水是剛性防水材料，可只在地漏10厘米的半徑內(nèi)做局部防水；

4、如原防水是柔性防水材料，為避免新舊防水層粘連不牢，還是應該重新做整體防水。做完防水后，如果仍然漏水，說明排水管確實有破裂。據(jù)了解，目前排水管材質(zhì)主要有鑄鐵管和PVC管。鑄鐵管材質(zhì)的排水管出現(xiàn)問題，只能進行更換，膠類物質(zhì)無法封堵密閉；PVC材質(zhì)的排水管出現(xiàn)問題，可以用專用PVC膠進行封堵，為完全杜絕隱患，可更換漏水的管道段。實訓案例2：房屋外廊窗漏水及下檻以下墻體潮濕現(xiàn)象勘查現(xiàn)象匯總現(xiàn)象1：外廊窗上下檻有漏水和滲水現(xiàn)象?，F(xiàn)象2：墻面雨水有淋窗污染玻璃現(xiàn)象。現(xiàn)象3：挑臺伸縮縫沒按伸縮縫方式處理導致墻面面板變形現(xiàn)象。問題：（1）造成以上現(xiàn)象的可能原因有哪些？（2）提出解決方案，解決以上漏水、滲水問題

5、?答：（1）原因1：外廊窗上下檻漏水是由沒做鷹嘴和泛水的原因。原因2：墻面雨水有淋窗污染玻璃與上原因有關。原因3：不排除上下檻封閉不嚴因素。原因4：挑臺伸縮縫沒按伸縮縫方式處理。（2）解決方案方案1：窗上檻外墻更換一皮磚，解決上檻鷹嘴問題，顏色可以自定。方案2：下檻外墻按要求往下切割一部分，達到泛水要求為止。方案3：窗上下檻縫隙外部作基層清理，滿打聚氨酯發(fā)泡劑，起到防水保溫作用。方案4：挑臺伸縮縫應按伸縮縫方式處理。實訓案例3：樓板裂縫的修繕進行了改寫，增加了問題，修改了解答。進行了改寫，增加了問題，修改了解答。某住宅小區(qū)東側部分業(yè)主反映所住房間樓板有裂縫現(xiàn)象。管理該小區(qū)的物業(yè)公司派出物業(yè)維修

6、人員前往現(xiàn)場查看，主要特征如下：1、墻角呈（45 o）斜裂縫。這種裂縫出現(xiàn)在縱橫交接的十字、T型、L型連接處，與縱橫墻成（45o）角，并排多道，大多為貫通裂縫。2、平行與縱橫墻的直裂縫。這種裂縫多出現(xiàn)在跨中部，平行于縱墻或橫墻，大部分為貫通裂縫。物業(yè)公司邀請某工程檢測有限公司到現(xiàn)場進行檢查分析, 未發(fā)現(xiàn)有地基不均勻現(xiàn)象，檢測混凝土強度滿足設計要求，復核配筋基本滿足規(guī)范要求。問題：（1）樓板裂縫的可能原因有哪些？（2）物業(yè)公司應怎樣組織維修工作?物業(yè)公司應采取什么修繕方法，解決以上樓板裂縫問題?答：(1) a.澆筑初期（終凝前）的凝縮變形凝縮變形產(chǎn)生的裂縫發(fā)生在混凝土結硬前最初幾小時內(nèi)，通常澆后

7、24小時即可觀察到。這種裂縫有兩類：一類是由于塑性混凝土下沉產(chǎn)生的裂縫，在梁、板中都有可能產(chǎn)生。另一類是塑性收縮裂縫，常出現(xiàn)在板中，裂縫為無規(guī)則的雞爪狀或地圖狀。凝縮變形產(chǎn)生的裂縫都與混凝土的泌水現(xiàn)象有關。b.硬化過程中的干縮和水化作用引起的自身收縮。在硬化混凝土收縮受約束的條件下，收縮應變將導致彈性拉應力，拉應力可被近似看作彈性模量與應變的乘積；當拉應力超過混凝土的抗拉強度時，材料出現(xiàn)開裂。但是由于混凝土的粘彈性（徐變），部分應力釋放，殘余應力（徐變產(chǎn)生的應力松馳后）才是決定混凝土是否開裂的關鍵。c.溫度下降引起的冷縮變形由于建筑物各部位在各季節(jié)所受溫度變形不協(xié)調(diào)，從而導致裂縫。當結構周圍溫

8、度變化時，梁、板、墻體均要產(chǎn)生變形，降溫時梁的溫度變化滯后于板，特別在急冷降溫時更為明顯，板的收縮大于梁，梁相對于板而言為外約束，由于板的收縮變形受到梁的約束，故在板上產(chǎn)生拉應力，這種應力是產(chǎn)生裂縫的主要原因，這種裂縫在板上常為貫通裂縫。(2)物業(yè)公司邀請某工程檢測有限公司到現(xiàn)場進行全面檢查分析，采用先進的專業(yè)設備，對具有代表性的樓板裂縫進行了檢測，并出據(jù)權威性的檢測報告。同時安排工程技術人員和物業(yè)工作人員到各位業(yè)主家，做了大量的解釋協(xié)調(diào)工作并拿出檢測報告，讓各位業(yè)主對樓板裂縫有了清晰的認識，知道收縮裂縫屬于建筑工程質(zhì)量通病，不影響結構及安全使用，依據(jù)混凝土結構加固設計規(guī)范GB50367-20

9、06,通過加固處理可使樓板的結構耐久性及使用功能達到混凝土結構工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50204-2002有關要求，得到了業(yè)主的理解和配合。為使樓板裂縫加固做到最好最快，物業(yè)公司公司可委托某特種技術公司，對樓板裂縫進行修繕?？尚械募夹g方法有：第一種方法，采用復合增強纖維等材料對裂縫作粘貼加強處理。復合增強纖維的粘貼寬度以350400為宜，然后再進行粉刷和裝飾。第二種方法：寬度0.2的非貫穿性裂縫采用環(huán)氧膠涂覆；寬度0.2的非貫穿性裂縫會引起鋼筋的銹蝕，影響工程耐久性，采用環(huán)氧膠泥防水材料封縫處理；對于貫穿性裂縫采用改性環(huán)氧樹脂灌漿處理；但無論采用哪種方法，都須待裂縫達到相對穩(wěn)定后，方可進行處理

10、，才能達到較理想的裂縫彌補措施。實訓案例4:拆改承重墻的修繕可增加到第七章 基礎與墻體維修這一章后面可增加到第七章 基礎與墻體維修這一章后面中國南方GZ市某小區(qū)內(nèi)11號樓建于二十世紀七十年代，是一幢五層的混合結構住宅樓。據(jù)了解，該房屋401單元業(yè)主在近期的裝修中拆改了戶內(nèi)的部分承重墻體，為了解拆改墻體對房屋安全的影響程度，物業(yè)管理有限公司委托某工程檢測有限公司對該樓的401、501單元進行檢查和鑒定。通過檢查發(fā)現(xiàn)，401單元內(nèi)所做的裝修改造主要是將原客廳南墻拆除，在相應部位增設鋼筋砼柱和梁。目前房屋的裝修改造已暫時停工，結構改造設計中增設的柱、梁混凝土均已澆搗，但部分墻體、梁和柱的支撐和模板尚

11、未拆除。從現(xiàn)狀看，該單元的結構改造施工與設計基本相符，但原設計在梯間位置澆搗的Z3柱實際未施工，新增的LL2梁和LL3梁均是在梯間墻體開洞后直接支承于梯間墻體上。根據(jù)檢查情況結果的分析， 11號樓 401單元的裝修改造目前雖未發(fā)現(xiàn)造成房屋結構出現(xiàn)變形和開裂等損壞現(xiàn)象。但從401單元業(yè)主提供的結構改造圖來看，該設計圖在擬拆除墻體頂部兩側增設鋼筋砼梁，梁底間隔一定距離鑿墻洞穿鋼筋拉結的方式，并不能有效地支承墻體及樓面荷載，新加砼柱改變了荷載的傳遞方式，而柱下支承墻體未采取相應的加固措施，房屋存在一定的安全隱患，對房屋的抗震及整體性也有不利影響。因此應將室內(nèi)間隔承重墻體的部位作有效加固處理。問題：（

12、1）根據(jù)某工程檢測有限公司的檢查結論，應如何加固該建筑?答：對房屋加固處理的具體措施：1.新增砼柱對應位置的第三層墻體應作相應加固處理。2.在擬拆除墻體頂部對應上部墻體位置增設鋼筋砼梁，梁端支座的構造處理應符合相應的規(guī)范要求。3.加固的設計及施工均應委托有資質(zhì)的單位進行。實訓案例5中國南方GZ市的某幢混合結構一層的住宅樓承重墻體出現(xiàn)開裂，地基基礎有不均勻沉降現(xiàn)象。為保障住用安全，以及了解該房屋的安全程度，物業(yè)管理有限公司委托某工程檢測有限公司對該樓的401、501單元進行檢查和鑒定。經(jīng)檢測，基本情況如下：（一） 房屋地基基礎有明顯的不均勻沉降，上部墻體有嚴重沉降裂縫，部分已經(jīng)形成危險構件。經(jīng)用

13、線錘對東墻進行測量，上測點相對下測點往東偏差約10mm，兩測點高差約為2.8m，即垂直度偏差率約0.36%。（二）主體結構：1北外墻東端有多條東高西低的斜裂縫，最長約1.2，最寬約5mm，外墻批蕩大面積脫落。2南外墻靠東邊有多條沉降裂縫，東高西低，長約1-2m不等，最寬約10mm。3外地臺多處開裂。4東面擋土墻有嚴重的豎向裂縫，并向外凸出，形成危險點。503單元：廳北墻門洞上面有一條東高西低裂縫，長約1.5m，最寬約10mm，墻體松散，形成危險點。廳東墻門洞上面墻體多條不規(guī)則裂縫，最長約1.5m，最寬約10mm，墻體松散，形成危險點。入廁所通道南墻下部墻體批蕩脫落，墻體松散，形成危險構件。北房南墻有多條斜裂縫，東高西低，最長約2m，最寬處5mm。廁所北墻窗上有兩大致水平裂縫，長約1.2m，寬約10mm，內(nèi)墻批蕩脫落。廳南墻門上邊有多條沉降引起的東高西低斜裂縫，長約0.8m，寬約5mm。（三）門窗水電等設備一般老化，但仍具備使用功能。某工程檢測有限公司的鑒定意見如下：根據(jù)上述檢查情況分析，該房屋有嚴重的地基基礎不均勻沉降，擋土墻開裂外凸，已經(jīng)導致房屋承重墻產(chǎn)生嚴重裂縫，局部形成危險構件，依照建設部頒布的危險房屋鑒定標準（JGJ125-99)，房屋危險性綜