商品房購房消費者基本債權優(yōu)先受償不容質疑（首發(fā)）

1、商品房購房消費者基本債權優(yōu)先受償不容質疑（原創(chuàng)首發(fā)）消費者交付購買商品房的全部或者大部分房款后，其清償的順序 應該排在第一位，合情、合理、合法，不容質疑。一、消費者交付購買商品房的全部或者大部分房款后享有優(yōu)先受 償權是最高人民法院司法解釋的明確規(guī)定。隨著房地產市場的快速發(fā)展，房地產糾紛也日益繁多。購房者支 付了全部或部分房款，因開發(fā)商的原因，拿不到房屋的情況時有發(fā)生， 購房者支付的房款是該打水漂了，還是應該優(yōu)先受償？目前在中國的 法律層面雖沒有直接規(guī)定，但最高院關于建設工程價款優(yōu)先受償問 題的批復已非常明確。該批復規(guī)定：“(一)人民法院在審理房地產糾 紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照合同法第

2、286 條的規(guī)定，認 交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的 工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”。根據該批復第一條、第二條 的文意理解，消費者交付購買商品房的全部或者大部分房款后，其清 年 7 月，最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟南彩石山莊 房屋買賣合同糾紛案請示的答復 (2014執(zhí)他字第 23、24 號)再次對 “房屋買受人的權利，優(yōu)先于建筑工程承包人的優(yōu)先受償權與抵押權 人的抵押權”進行了確認，徹底消除了過去一些法院和律師在執(zhí)行和 理解最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復時產 二、一些省市高院也陸續(xù)發(fā)文明確消費者交付購買商品房的全部 或者大部分房

3、款后享有優(yōu)先受償權。最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復出臺 后，因少部分法院對如何正確理解的問題出現(xiàn)不同意見，一些省、市 高院便結合審判實踐陸續(xù)出臺指導意見進行了統(tǒng)一和明確，如重慶市 高級人民法院在 2003 年發(fā)出的關于對最高人民法院關于建設工程 號)就明確提出：“經我院審判委員會研究認為，從該批復第一條、第 二條的文意理解，應按購房消費者、承包人、抵押權人的順序享有優(yōu) 先權， 故購房消費者與抵押權人利益出現(xiàn)沖突時，人民法院應優(yōu)先保 護購房消費者的利益”。同時，還明確要求轄區(qū)法院在 優(yōu)先保護購房 消費者的利益時，應注意把握以下幾個條件，即“首先，購房消費者 中消費者的含義應與消

4、費者權益保護法中的消費者含義相同， 即購房者購房是為生活消費需要而不是為經營需要。其次，購房消費 房消費者在購買商品房的過程中無惡意損害抵押權人利益的行為”。 再如廣東省高級人民法院關于在審判工作中如何適用合同法第 286條的指導意見（粵高法發(fā)20042號）第一條中也規(guī)定：“人民 法院支持當事人對建設工程享有優(yōu)先受償權的訴訟請求的，判決主文 可作如下表述：承包人在 XX 元范圍內對于XX 工程（樓房）享有建設 工程價款優(yōu)先受償權， 但在本判決生效之日（如已對該工程或樓房采 取財產保全措施的，為采取財產保全措施之日）前已辦理商品房預售 登記、變更登記或消費者已交付超過 50%購房款（在商品房擔保

5、貸款 中，含消費者向銀行所借款項）的房屋部分除外”。浙江高院的這一 指導意見也明確將“消費者已交付超過 50%購房款”的房屋排除在了 建設工程價款優(yōu)先受償權之外，客觀上也就將購房消費者的優(yōu)先權排 在了第一。事實上全國各省市的大多數判例也是這樣做的。三、商品房消費者的優(yōu)先受償權，雖然沒有直接的法律規(guī)定，只 有司法解釋，但在實踐中司法解釋應該更管用。購房者的優(yōu)先權雖然目前還沒有法律的直接規(guī)定，但是，根據 最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復第二條規(guī) 定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該 商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。”也就是在中國 的司法解釋中，

6、確立了消費者的優(yōu)先權。從立法的角度，法律的效力 高于司法解釋，但在實際適用中，無論是法官，還是律師都明白，司 法解釋的效力反而比法律高，因為法律難免有滯后性，而司法解釋正 是為了彌補了這一問題，具有一定的超前性和合理性。在法律沒有規(guī)定或法律規(guī)定顯失公平的情況下，使用司法解釋不僅非常有用，而且 四、消費者交付購買商品房的全部或者大部分房款后享有優(yōu)先受 償權不僅合法，而且更合符情理。我們說，費者交付購買商品房的全部或者大部分房款后享有優(yōu)先 受償權不僅合法，而且更合符情理。主要理由：(一)購房者面對的是開發(fā)商，在商品房購買合同中處于相對弱 勢的地位，在法律上規(guī)定購房者的優(yōu)先權，有利于保護這部分弱勢群

7、 體，這也符合我國優(yōu)先權制度的立法本意。尤其在個人購買自住用房 的情況下，表現(xiàn)的尤為突出，若因開發(fā)商的原因，導致個人支付了房 款卻拿不到所購房屋，作為立法者或執(zhí)法者往往要保護個人的居住權 利，來維護社會的安定，那么為保護購房者的生存利益，規(guī)定購房者 的優(yōu)先權應該是完全合理的。(二)在商品房的建造中，通常有四方的出資存在，第一當然是開發(fā) 商自己的出資，他肯定有前期的投入；第二是銀行的出資，也包括其 他貸款人（借款人）出資，開發(fā)商建造商品房時通常都會向銀行做開 發(fā)貸款，將在建工程及土地抵押給銀行，同時也有開發(fā)商將建成的部 分房屋在沒有銷售出去前向外抵押融資，用于同期建設的開支或二期、 三期的建設；

8、第三是建筑承包人的出資，承包人通常都會帶資建房或 開發(fā)商給付工程款的節(jié)點在后，導致承包人對開發(fā)商享有一定的債權， 就算該商品房竣工驗收了，通常還要押保證金；第四是購房者的出資， 開發(fā)商在取得預售許可證后就可以預售，通常購房者在沒有取得所購 房屋時，就已經支付了全部房款，其實也就是購房者也在為開發(fā)商墊 資建房。在上述四種出資中，以時間順序而言，購房者的出資一般都 對開發(fā)商而言邊建設邊銷售，這無疑是通行做法，樓盤房屋銷售 越多，建設也就越順利，因為樓盤造到最后，資金越緊張，取得預售 許可證對外銷售，就解決了開發(fā)商資金上的瓶頸。實踐中，開發(fā)商因 不能對外銷售，或銷售得不好，沒有資金回籠而造成樓盤爛尾

9、的情況 很多。也就是說若沒有購房者最后的出資，很有可能銀行及承包人的出資就會遭到損失，甚至顆粒無收。從購房者對預售樓盤的最后救濟 而言，也理應享有優(yōu)先受償的權利。在海商法的船舶優(yōu)先權中， 海難救助款的請求具有優(yōu)先受償的權利，若有兩個海難救助款請求， 則后發(fā)生的優(yōu)先受償。做一個不很恰到的比喻，購房者好比是救助者， 開發(fā)商好比是承運人，銀行、承包人等債權人好比是托運人，在這個 比喻中，權利的優(yōu)先順序就一目了然。反過來講，如果不優(yōu)先保護商 品房購房者的利益，那所有預售或建成后的銷售都只是一句空話，因 為購房人作為消費者，根本無法考察開發(fā)商的實力，也無法知道其向 什么人融了多少資，借了多少錢，還欠建筑

10、施工單位多少工程款。如 果交付購買商品房全部或者大部分房款購房者的優(yōu)先權得不到有效保 護，誰還敢在沒有正式辦到產權證或拿到合同備案通知書前交購房款 （而現(xiàn)行的做法恰恰是產權證要在交房后一年才能辦下來，合同備案 與否，購房者則根本不知道，也無權過問，即使備案了，拿不到房的 情況也時有發(fā)生），如果都要等到產權證到手才交房款，房地產開發(fā) 與銷售怎么做，還做得下去嗎？（三）除非購房者與開發(fā)商惡意串通損害抵押權人利益，否則購 房消費者依法享有優(yōu)先權就是合情合理的。道理很簡單，就是前面已 經提到的，購房者根本無法知道開發(fā)商將此樓盤及樓盤中的房子抵押 給了誰，借了多少錢。實踐中，購房消費者也不可能去考察這個

11、問題！ 因此，除非是作為抵押權人及開發(fā)商已在該樓盤銷售處或已在建成的 房屋上發(fā)出了公告，明確告知購房消費者該樓盤的融資抵押情況，說 明哪橦房屋不能對外銷售，而購房者仍然與開發(fā)商惡意串通，試圖打 司法解釋的擦邊球，侵害抵押權人的利益，購房消費者的優(yōu)先受償權 就理應受到保護。如果抵押權人真拿得出開發(fā)商與購房消費者惡意串 通的證據，現(xiàn)行法律和司法解釋也不會保護此類購房消費者的優(yōu)先權， 如重慶市高院就已明確把此類行為排除在了購房消費者優(yōu)先權之外。有人說，司法解釋作出的購房消費者優(yōu)先受償規(guī)定，可能對抵押 權人不公平，其實，這是天大的誤解！事實上，這不僅非常公平，而 且合理。其理由：首先是抵押權人借錢給開

12、發(fā)商的目的是為了贏利， 是一種經營行為，而購房消費者耗盡一生的積蓄買房是為了居住，是一種生存行為，生存權優(yōu)于經營和贏利的權利，這正是我國優(yōu)先權制 度設立的立法本意；其次，作為抵押權人在借錢給開發(fā)商時，肯定是 要考察開發(fā)商的實力和該樓盤能否銷售得出去，抵押權人借錢的目的 決不是為了控制和占有該樓盤及相關房屋。如果向既沒實力，又根本 無法對外銷售或不允許對外銷售的房屋開發(fā)商借錢，那除非這個抵押 權人的腦子有問題，這樣造成錢收不回來，自然也是他活該！既然抵 押權人明知開發(fā)商的房屋要賣出去后才有可能收回本金和利息，并實 現(xiàn)其貸款利益，而且抵押權人和開發(fā)商往往都希望有購房消費者來買 房，而作為抵押權人又想把借錢贏利的風險轉稼給后來來買房的購房 消費者，這公平嗎？如果抵押權人非要這樣做，又不采取合情合理合 法方式告知購房消費者的話，我們是不是可以理解為抵押權人是在與 開發(fā)商惡意串通損害后來來買房的購房消費者的利益呢？最起碼說是 合伙欺騙，應該不為過吧。這樣明白簡單的道理，我想大家不會不明