房地產(chǎn)投資決策新視角

1、房地產(chǎn)投資決策新視角房地產(chǎn)投資決策新視角1傳統(tǒng)NPV法應(yīng)用于房論文聯(lián)盟地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策的弊端及應(yīng)對(duì)策略房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策傳統(tǒng)上采用凈現(xiàn)值法NetPresentValue，簡(jiǎn)稱NPV，NPV法是傳統(tǒng)決策法中最能表達(dá)投資目的是實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的方法，其原理就是將將來(lái)的現(xiàn)金流量期望值以適當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率進(jìn)展貼現(xiàn)，再將得到的收益現(xiàn)值減去所需投資額現(xiàn)值，得出工程的凈現(xiàn)值。表示為：工程凈現(xiàn)值NPV=資產(chǎn)收益現(xiàn)值-資本支出現(xiàn)值一般而言，凈現(xiàn)值大于零時(shí)工程可行，反之那么不可行。第一，如何估計(jì)投資工程在將來(lái)的現(xiàn)金流;第二，如何確定適宜的貼現(xiàn)率，即用適當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率反映工程的風(fēng)險(xiǎn)。1.1應(yīng)用弊端首先，大量不確定性因素的存在是

2、現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活的本質(zhì)特征，房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期性和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性決定了投資決策時(shí)無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)期工程的凈現(xiàn)金流量以及投資內(nèi)外部環(huán)境的變化。其次，針對(duì)NPV決策方法的立即投資和決不投資二唯論，房地產(chǎn)投資工程具有明顯的可推延性。即使當(dāng)前因NPV0而無(wú)法決定立即投資，但并不意味著應(yīng)該永遠(yuǎn)放棄該工程，選擇投資的時(shí)機(jī)不同，投資收益與風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)隨之改變，在推延期內(nèi)，市場(chǎng)的有利變化可能使工程N(yùn)PV0。最后，房地產(chǎn)投資具有不可逆性，一旦資產(chǎn)被確立就不可能毫無(wú)損失地收回投資。一方面，房地產(chǎn)資產(chǎn)形態(tài)位置相對(duì)固定，相對(duì)于其他資產(chǎn)而言資產(chǎn)流動(dòng)性較差，造成投資不可逆；另一方面，房地產(chǎn)交易費(fèi)稅較高，投資形成的資產(chǎn)短期內(nèi)往往很難

3、通過(guò)交易獲利，使房地產(chǎn)投資不可逆。1.2應(yīng)對(duì)策略投資工程往往可以按時(shí)間先后順序，分解為多個(gè)互相聯(lián)絡(luò)的子工程的組合。在某個(gè)決策點(diǎn)，根據(jù)前面各階段決策的實(shí)際結(jié)果和當(dāng)時(shí)所掌握的其它信息，投資者可以進(jìn)展新的選擇，也即在工程進(jìn)展過(guò)程中不斷對(duì)應(yīng)著一個(gè)選擇權(quán)，這樣，投資決策過(guò)程才表達(dá)出靈敏性。2實(shí)物期權(quán)概念及類型2.1期權(quán)與實(shí)物期權(quán)期權(quán)是最根本的金融衍生工具之一。期權(quán)是一種特定的金交融同，分為買權(quán)和賣權(quán)兩種根本類型。買權(quán)合同賦予其持有者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，以事先預(yù)定的價(jià)格，從買權(quán)合同的出售者處購(gòu)置一定數(shù)量標(biāo)的資產(chǎn)的權(quán)利。賣權(quán)合同那么賦予其持有者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，以事先預(yù)定的價(jià)格，向賣權(quán)合同的做空方出售一定數(shù)量標(biāo)的

4、資產(chǎn)的權(quán)利。實(shí)物期權(quán)與企業(yè)投資決策分析問(wèn)題有著親密的聯(lián)絡(luò)，它是金融期權(quán)在公司理財(cái)領(lǐng)域的一種擴(kuò)展。是指公司進(jìn)展長(zhǎng)期資本投資決策時(shí)擁有的、能根據(jù)決策時(shí)尚不確定的因素改變行為的權(quán)利。2.2房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中的實(shí)物期權(quán)類型2.2.1延遲投資期權(quán)由于難以對(duì)開(kāi)發(fā)前景進(jìn)展準(zhǔn)確的定性定量預(yù)測(cè)，投資者暫緩進(jìn)展大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，而進(jìn)展部分、小規(guī)模的開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步獲得市場(chǎng)信息，改良自己最初對(duì)工程各期現(xiàn)金流量的評(píng)價(jià)結(jié)果，這就是所謂的延遲投資期權(quán)。2.2.2分階段投資期權(quán)分階段投資期權(quán)，又稱分期建立期權(quán)，是指把工程所需的投資按時(shí)間順序分成假設(shè)干互相聯(lián)絡(luò)的部分，每一階段的投資決策取決于前面已經(jīng)執(zhí)行的各階段投資的實(shí)際結(jié)果以及將

5、來(lái)市場(chǎng)需求變化。2.2.3轉(zhuǎn)換期權(quán)假如工程施行過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商有才能根據(jù)外部環(huán)境的變化進(jìn)展投入要素或產(chǎn)品的轉(zhuǎn)換，那么稱作轉(zhuǎn)換期權(quán)。顯然，轉(zhuǎn)換期權(quán)的存在為企業(yè)的工程營(yíng)運(yùn)提供了機(jī)動(dòng)性，為企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)或競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化提供了有力的工具。3實(shí)物期權(quán)與房地產(chǎn)投資策略的合理運(yùn)用3.1工程分解分期投資與分期開(kāi)發(fā)策略這一策略的實(shí)際應(yīng)用條件與意義：3.1.1工程規(guī)模大，全面開(kāi)發(fā)與一次性投資的前期資金投入量大，一那么企業(yè)難以承受；二那么直接影響工程的資本金利潤(rùn)率，對(duì)于房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，工程的資本金利潤(rùn)率指標(biāo)遠(yuǎn)比總投資利潤(rùn)率指標(biāo)更重要。3.1.2開(kāi)發(fā)建立周期長(zhǎng)，當(dāng)工程開(kāi)發(fā)建立周期大于其產(chǎn)品的市場(chǎng)生命周期時(shí)，產(chǎn)品在市場(chǎng)上過(guò)時(shí)

6、，難于售出，使工程實(shí)物期權(quán)益變小，風(fēng)險(xiǎn)加大。3.1.3當(dāng)工程開(kāi)發(fā)建立周期與房地產(chǎn)市場(chǎng)周期疊加錯(cuò)位于市場(chǎng)周期下降期時(shí)，工程將被迫面臨市場(chǎng)周期下降階段帶來(lái)的一系列風(fēng)險(xiǎn)，使實(shí)物期權(quán)權(quán)益下降。因此，將工程分解為假設(shè)干期，分期開(kāi)發(fā)建立，就成為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的常見(jiàn)方式。房地產(chǎn)投資商在運(yùn)用工程分解分期投資與開(kāi)發(fā)策略時(shí)還要充分重視以下問(wèn)題的解決：1工程每一期投資與開(kāi)發(fā)的后評(píng)價(jià)問(wèn)題。實(shí)物期權(quán)理論的核心思想在于實(shí)現(xiàn)投資行為與市場(chǎng)趨勢(shì)的動(dòng)態(tài)適應(yīng)。以前一期實(shí)際發(fā)生與形成的企業(yè)客戶群、客戶群承受的產(chǎn)品與對(duì)產(chǎn)品的不滿，檢驗(yàn)與發(fā)現(xiàn)該期決策的缺陷點(diǎn)，為后續(xù)期投資開(kāi)發(fā)提示重要的思路與策略諸方面的改良。2工程每一期投資與開(kāi)發(fā)后的

7、工程重新定位問(wèn)題。必須把每一期工程的開(kāi)發(fā)建立都視作全新的工程，重新進(jìn)展市場(chǎng)調(diào)查、工程定位，重新制訂投資運(yùn)作方案。3工程各期投資與開(kāi)發(fā)之間協(xié)調(diào)問(wèn)題。工程前一期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流入，可用來(lái)支持后續(xù)期開(kāi)發(fā)建立的現(xiàn)金流出，加快資金周轉(zhuǎn)。3.2工程結(jié)合投資與合作開(kāi)發(fā)策略多個(gè)投資主體結(jié)合投資與合作開(kāi)發(fā)一個(gè)或多個(gè)房地產(chǎn)工程，有助于擴(kuò)大投資、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際運(yùn)作中，結(jié)合投資的失敗往往集中在二個(gè)問(wèn)題上：一是當(dāng)面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，某出資方意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)損失大于撤資違約金時(shí)，會(huì)采取寧可違約也要撤資的措施；二是投資各方責(zé)任、權(quán)益分配的復(fù)雜性帶來(lái)的法律關(guān)系模糊狀態(tài)。3.3工程轉(zhuǎn)讓策略工程轉(zhuǎn)讓，實(shí)際上是一方放棄將來(lái)的實(shí)物期權(quán)收益，而

8、將其轉(zhuǎn)讓給另一方。當(dāng)房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)較大的波動(dòng)、產(chǎn)品空置率快速上升時(shí)，為減少損失，投資者可以收縮開(kāi)發(fā)形式甚至中止開(kāi)發(fā)。一般地說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇工程轉(zhuǎn)讓策略。4實(shí)物期權(quán)法應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策的意義傳統(tǒng)的NPV決策方法在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，容易造成房地產(chǎn)投資價(jià)值的低估，因?yàn)樗鼪](méi)有考慮到投資工程可能包含的期權(quán)價(jià)值。實(shí)物期權(quán)法那么充分考慮了由決策者的決策靈敏性創(chuàng)造出來(lái)的那部分價(jià)值。另外，實(shí)物期權(quán)法是一種動(dòng)態(tài)評(píng)估方法，它充分考慮了不確定性和靈敏性在投資決策中的作用，為準(zhǔn)確評(píng)估工程價(jià)值提供了新的思路，從而,打破了NPV法將決策思維定格在立即投資和永不投資二唯論上的局限性。目前實(shí)物期權(quán)已經(jīng)被上海的房地產(chǎn)企業(yè)采用，這種融資方式主要是本地房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的樓盤開(kāi)工前，將樓盤的論文聯(lián)盟假設(shè)干套商品房以期權(quán)的形式，協(xié)定價(jià)格提早出售給外國(guó)投資者，銷售收入作為本地房地產(chǎn)企業(yè)的啟動(dòng)資金，投入到進(jìn)一步的開(kāi)發(fā)過(guò)程中。5結(jié)論筆者認(rèn)為，實(shí)物期權(quán)理論在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策中有廣闊的應(yīng)用前景，目前由于其引入我國(guó)的時(shí)間不長(zhǎng)，實(shí)際應(yīng)用比擬少。對(duì)于房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，其不確定因素