建立科學(xué)的物業(yè)維修基金制度確保物業(yè)“長治久安”

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔建立科學(xué)的物業(yè)維修基金制度確保物業(yè)“長治久安”江蘇省建設(shè)廳 吳立群物業(yè)管理，深入人心。國家已將其列為一個(gè)行業(yè)，要求規(guī)范發(fā)展。而物業(yè)維修基金，作為物業(yè)管理發(fā)展中的一個(gè)重點(diǎn)、也是一個(gè)難點(diǎn)，正日益引起廣泛的重視。如何解決這一問題，可為智者見智，仁者見仁。本文擬從建立維修基金制度的必要性談起，在明確物業(yè)維修基金的概念、性質(zhì)、范圍的基礎(chǔ)上，就如何建立更科學(xué)的、切實(shí)可行的物業(yè)維修基金制度作一探討。1、建立物業(yè)維修基金制度的必要性隨著房改的進(jìn)一步深化和住宅商品化進(jìn)程的加快，許多居民都買了單位出售的公房，或從市場上另買了商品房而成為業(yè)主，擁有了自己的一份物業(yè)。為置這

2、一份物業(yè)，不少人不僅花掉了大半生的積蓄，而且耗盡了精力，但作為業(yè)主對購置后如何確保物業(yè)長期正常使用乃至如何保值增值問題，卻還未及細(xì)想或并不那么重視。遇到房屋維修問題，仍然習(xí)慣于找政府，找房管部門。后來，明白了自己的房屋自己維修，但共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修卻往往因主體意識未到位且資金無著落而難以及時(shí)實(shí)施。其實(shí)，已有部分小區(qū)出現(xiàn)了“一年新，二年舊，三年破，四年亂”的現(xiàn)象，致使小區(qū)環(huán)境惡化，物業(yè)也因此而貶值。其次，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市除向周邊擴(kuò)展外，還向高空發(fā)展。高層建筑如雨后春筍般拔地而起，以南京市區(qū)為例，自1995年來的短短幾年時(shí)間里，就聳起了四、五百幢高層建筑。這些龐然大物里就有大量

3、水、電、氣、電梯等設(shè)施設(shè)備在運(yùn)行著。這些都直接關(guān)系到整幢大樓居民的生活、工作方便和人身安全。如何保證這些設(shè)施設(shè)備能及時(shí)得到維修、保養(yǎng)便顯得何等重要。再次，從房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)建設(shè)、流通、使用過程來說，相對于住宅整個(gè)使用周期五十至七十年而言，住宅建設(shè)只是一個(gè)很短的過程，而住宅建設(shè)的最終目的在于為人們提供長期生活和工作的場所，并能不斷滿足人們生活水平提高的需要，做到安居樂業(yè)。大量事實(shí)證明，居住質(zhì)量之高低，在很大程度上依賴于住宅使用過程中的管理。俗話說：“三分建，七分管”。確保物業(yè)正常使用，是一項(xiàng)長期而艱巨的任務(wù)。 為此，國務(wù)院在推進(jìn)住房制度改革的同時(shí)要求“加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備

4、和小區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對專項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度”，保證住宅房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常、合理使用，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益。建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法。各地紛紛探索建立物業(yè)維修基金制度。綜觀各地情況，雖積累了一些經(jīng)驗(yàn)，但物業(yè)維修基金制度在各地的建立并不十分理想，至少迄今尚無成熟的、為各方公認(rèn)的成功的物業(yè)維修基金制度。下面就物業(yè)維修基金制度的建立等具體問題進(jìn)行探討。2、物業(yè)維修基金的概念、性質(zhì)、范圍 本文所述物業(yè)維修基金，特指物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金），專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后

5、的大中修、更新、改造，保障物業(yè)售后的維修管理，維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益。其中共用部位、共用設(shè)施設(shè)備援用建設(shè)部、財(cái)政部建住房1998213號文中的定義，本文不再贅述。維修基金應(yīng)屬物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同所有，正是維修基金的這一性質(zhì)決定了下文將要闡述的歸集、存儲、使用與管理方式。這里，有幾點(diǎn)須予以明確： 維修基金不屬于物業(yè)管理企業(yè)所有，不能象計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的房屋租金那樣直接用于物業(yè)管理單位的人員工資、福利、辦公等方面的開支； 維修基金既不是開發(fā)商的收入，也不是房管部門的收入； 維修基金不是住房公積金。物業(yè)按照“誰所有，誰維修”的原則，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)維修；物業(yè)維修基金按照“誰所有，誰使用”的原則

6、，應(yīng)由業(yè)主使用。維修基金是為確保物業(yè)維修提供資金保障而設(shè)立的，應(yīng)隨物(物業(yè))走而不隨人（業(yè)主）走。而住房公積金是為職工購房、修房而提供的資金保障，其所有權(quán)直接落實(shí)到個(gè)人。這是兩者最大的不同之處。維修基金的范圍：專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新、改造，不包括個(gè)人自用部分和按產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸供電、供水、郵電等部門職責(zé)范圍內(nèi)的部分。3 建立科學(xué)的物業(yè)維修基金制度模式探討下面從歸集、存儲、使用與管理四個(gè)方面來探討維修基金制度的具體模式。3.1 歸集歸集問題無非是誰交？交給誰？交多少？怎么交？等等這一系列問題，下面就一一予以討論。誰交？對于商品房，有的地方規(guī)定開發(fā)商交，如山東省政府規(guī)定

7、開發(fā)建設(shè)單位；有的規(guī)定購房者交，如建設(shè)部、財(cái)政部文件。其實(shí)，仔細(xì)分析一下，開發(fā)商交，最終還是購房者交，所謂羊毛出在羊身上，開發(fā)商通過打入房價(jià)轉(zhuǎn)移到購房者身上，而且還要多交稅費(fèi)。鑒于此，不如由購房者交更為簡捷。對于已售公房，除購房交一部分外，售房單位從售房款中提取一部分。對于公有住房，則從房租中提取。交給誰？對于商品房，有的規(guī)定先交給開發(fā)商，開發(fā)商交給房管部門；對于已售公房、公有住房，一般交給售房單位，單位交給房改或房管部門。交多少？即歸集標(biāo)準(zhǔn)問題。有的規(guī)定，商品房購房者按購房款-3的比例；已售公房售房單位按照一定比例（20-30%）從售房款中提取，購房者按房改成本價(jià)的比例繳交維修基金。筆者以為

8、，此類規(guī)定不盡合理。舉個(gè)例子，同一城市，一類地區(qū)房價(jià)平均6000元/平方米，三類地區(qū)3000元/平方米，設(shè)其它因素基本相同，按照上述規(guī)定，以2%計(jì)，一類地區(qū)住戶每平方米需交120元，而三類地區(qū)住戶只需交60元。不同地段的同一類型物業(yè)，僅因地段不同而收取的維修基金卻如此懸殊，而維修成本幾乎相同。這是其一。其二，就同一幢樓同一單元而言，每戶100平方米，一樓、三樓、六樓住戶分別按2600、3000、2500元/平方米買房，按規(guī)定，他們需交的維修基金分別為5400、6000、5000元。同一幢樓同一單元同一套型同一面積卻因房價(jià)不同繳交不同的維修基金，顯失公平。由此可見，按房價(jià)制定維修基金標(biāo)準(zhǔn)是不合理

9、的。筆者認(rèn)為，維修基金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與該類物業(yè)的維修成本相一致，即同一類型的物業(yè)收取相同標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)，不同類型物業(yè)則收取不同標(biāo)準(zhǔn)的維修基金。因?yàn)椋煌愋偷奈飿I(yè)維修費(fèi)用不同，但同一類型的物業(yè)維修費(fèi)用應(yīng)相近的，例如，同為磚混結(jié)構(gòu)的多層建筑，并不因其所在地段房價(jià)相懸殊而相差太大，僅僅與該類型建筑的建筑材料等建造成本因素有直接關(guān)系；再如，高層與多層建筑，高檔公寓與普通住宅，維修費(fèi)用卻相差較大，就是因?yàn)樗玫慕ㄖ牧虾徒ㄖY(jié)構(gòu)等不相同。有人要說，按房價(jià)制定維修基金標(biāo)準(zhǔn)不就是因?yàn)樵靸r(jià)高導(dǎo)致房價(jià)高嗎？沒錯(cuò)，一般情況下是這樣的，這里面有個(gè)大前提，其它因素相同。要知道，影響房價(jià)的因素很多，主要的除上述建安造價(jià)外還有地

10、價(jià)、稅費(fèi)、利潤等。通常情形下，建安造價(jià)僅占房價(jià)的三分之一左右。這還沒有包括錯(cuò)綜復(fù)雜的市場因素。當(dāng)然，具體制定維修基金標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，沒有必要為每幢建筑測算其建安造價(jià)成本從而確定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。在一個(gè)市或縣區(qū)域內(nèi)，可以區(qū)分不同的物業(yè)類型，如鋼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)（一等、二等）、磚木結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)；普通住宅、高檔公寓、別墅；高層和多層等等。不同類型的物業(yè)，按其平均建安造價(jià)確定不同的定額標(biāo)準(zhǔn)。例如，磚混結(jié)構(gòu)一等多層普通住宅，40元/平方米。這樣更加公平、合理。什么時(shí)候交？一般規(guī)定，購房者在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)交納。有的規(guī)定購房者先交給開發(fā)商，不是不可以，但有個(gè)開發(fā)商會不會挪作他用的問題。 3.2存儲 維修基金的性

11、質(zhì)決定了其不應(yīng)納入財(cái)政專戶管理范疇。維修基金是向各業(yè)主籌集的，不屬于行政事業(yè)性單位收費(fèi)。國家關(guān)于預(yù)算外資金管理的規(guī)定是針對行政事業(yè)性單位收費(fèi)的，明確規(guī)定預(yù)算外資金屬于國家財(cái)政性資金，不是部門和單位自有資金，因而更不是個(gè)人資金。因此，維修基金不宜納入預(yù)算外資金管理范疇。上海、深圳、安徽等省市，也沒有將物業(yè)維修基金納入財(cái)政專戶管理。維修基金應(yīng)為銀行專戶存儲、專款專用。維修基金隨房（物業(yè)）走，不隨人（業(yè)主）走。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。只有因房屋拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因致使物業(yè)滅失的，才按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主維修基金帳面余額。3.3使用 維修基金專項(xiàng)用

12、于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新、改造。 業(yè)主委員會成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用及維修物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)預(yù)算、決算報(bào)告書，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥；業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用，由受托的物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃及分項(xiàng)目維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書，經(jīng)業(yè)主委員會初審報(bào)業(yè)主會議審定后實(shí)施。如遇危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況發(fā)生，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織維修、更新，并及時(shí)通知業(yè)主委員會。3.4管理3.4.1財(cái)務(wù)管理 誰來管？業(yè)主委員會成立前，由房管部門或其指定機(jī)構(gòu)代管。業(yè)主委員會成立后，似乎有以下方式可供選擇：業(yè)主委員會自行管理；請房

13、管部門或其指定機(jī)構(gòu)代管；委托物業(yè)管理企業(yè)代管；委托社會中介機(jī)構(gòu)代管。但從目前實(shí)際情況特別是保障基金的安全、正確使用方面來看，應(yīng)以方式為最佳。 財(cái)務(wù)制度執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定（財(cái)政部財(cái)基字（）號）。按照權(quán)、責(zé)、利一致的原則，維修基金明細(xì)戶應(yīng)按幢建帳，核算到戶。 3.4.2移交 商品住房銷售單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金及其利息或凈收益全額移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管，并辦理移交手續(xù)。業(yè)主委員會成立后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門將所代管的維修基金及其利息或凈收益全額移交給業(yè)主委員會。 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時(shí)，代管的維修基金帳目經(jīng)財(cái)務(wù)審計(jì)和業(yè)主委員會審核無誤后，辦理移交和帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。 3.4.3監(jiān)督 為確保維修基金的安全、正確使用，市、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門和財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對維修基金的監(jiān)督管理，制定維修基金使用計(jì)劃報(bào)批管理制度、財(cái)務(wù)預(yù)決算管理制度、審計(jì)監(jiān)督制度以及業(yè)主的查詢和對帳制度等。 考慮到目前業(yè)主委員會的自治自律能力有待提高，為加強(qiáng)監(jiān)督，防止維修基金被不正當(dāng)使用，可以要求業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)在動用維修基金前須經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)。例如，上海市就專