論物業(yè)管理在城市建設與發(fā)展中的作用

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔論物業(yè)管理在城市建設與發(fā)展中的作用物業(yè)管理作為居地產業(yè)的重要組成部分，在促進房地產業(yè)的發(fā)展與完善，推動城市建設與發(fā)展方面具有不可替代的作用。因此，其必要性、重要性正在被業(yè)內人士廣泛接受。 一、物業(yè)管理是促進城市房地產業(yè)健康發(fā)展的重要力量 房地產業(yè)是發(fā)達國家的支柱產業(yè)之一，其產值一般占國內生產總值的9-13。房地產業(yè)的興旺發(fā)達，在有力地促進國家經濟增長的同時，也促進了城市的繁榮。在我國，房地產業(yè)同第三產業(yè)的其他行業(yè)一樣，發(fā)展相對落后，房地產業(yè)的產值占國內生產總值的2.7。最近，國務院有關部門提出，“九五”期間，房地產業(yè)的生產總值要達到占國內生產總值的3

2、-5的水平，到2020年，達到10左右的水平。這說明，我國房地產業(yè)的發(fā)展前景是十分廣闊的。隨著房地產業(yè)的繁榮和興旺發(fā)達，物業(yè)管理業(yè)也將獲得更大、更快的發(fā)展，并成為房地產業(yè)興旺發(fā)達的重要促進力量。 物業(yè)管理作為房地產開發(fā)的配套工程，是房地產經營的重要組成部分。在我國，伴隨著房地產業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理也悄然興起，并日益成為房地產業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展的支撐和促進力量。 物業(yè)管理作為房地產業(yè)的相關產業(yè)，對房地產業(yè)發(fā)展的支撐和促進作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面。 首先，物業(yè)管理可以促進城市房地產業(yè)增長方式的轉變，實現(xiàn)房地產業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展。 在我國，房地產真正作為一個產業(yè)來發(fā)展，是始于80年代初期，由于受當時的條

3、件所限，房地產業(yè)一開始就呈現(xiàn)出起伏波動的發(fā)展態(tài)勢，致使房地產業(yè)自1992年從高峰跌落下來以后，歷經幾年仍不能走出“谷底”?？v觀我國房地產業(yè)發(fā)展的歷史可以清楚地看出，房地產業(yè)同我國的其他產業(yè)一樣，也是走了條以數(shù)量擴張為主的粗放式的增長路子。80年代末90年代初，從南到北刮起的狂炒房地產之風，在加劇了我國經濟泡沫化的同時，也使房地產業(yè)偏離了健康穩(wěn)步發(fā)展的方向。重振房地產業(yè)的雄風，就大的方面來說，離不開改革的深化及各項政策措施的配套、完善。就房地產業(yè)內部來說，則離不開增長方式和經營方式的轉變。房地產業(yè)增長方式和經營方式轉變的內容之一就是加強物業(yè)管理。實踐已經證明，良好的物業(yè)管理，是房地產業(yè)增長方式和

4、經營方式轉變，步人良性循環(huán)，實現(xiàn)健康穩(wěn)步發(fā)展的必由之路。 房地產作為一種生產要素和不動產，其運行固然有著自己特有的規(guī)律性，但作為商品，房地產開發(fā)、經營也應遵循商品經濟的一般規(guī)律，這就是產品必須及時完成自己的形態(tài)變化，即由房地產實物向貨幣形態(tài)的轉變。要及時、順利地實現(xiàn)由實物形態(tài)向貨幣形態(tài)的轉變，房地產商品必須具有質優(yōu)、價廉、售后服務完善、配套設施齊全、環(huán)境優(yōu)雅等特點，這就要求房地產開發(fā)、經營部門轉變經營方式，即由主要注重量的增長，向數(shù)量、質量、效益并重轉變，可以說，由只注重房地產開發(fā)、建設，到既注重開發(fā)、建設，又注重以物業(yè)管理為主要內容的售后服務的轉變，是我國房地產業(yè)經營觀念的一次質的飛躍。努力

5、實現(xiàn)這一飛躍，是房地產業(yè)走出困境，實現(xiàn)健康穩(wěn)步發(fā)展的關鍵。 其次，物業(yè)管理有利于提高房地產開發(fā)、經營商的信譽，改變企業(yè)形象，增強在房地產營銷中的競爭力。物業(yè)管理的目的，就是通過對房屋等建筑物為主體的房產進行有效的管理及配套設施的維護保養(yǎng)，對公共設施、環(huán)境的管理，對房屋居住人提供各種可能的服務，為業(yè)主或租戶提供一個安全、舒適、安靜、清潔衛(wèi)生的居住、工作成學習環(huán)境，保障業(yè)主或租戶的利益，提高業(yè)主的投資回報率，使房地產這種不動產得以充分有效的利用和不斷升值。物業(yè)管理目的的這種社會性質，使物業(yè)管理成為房地產開發(fā)、經營商的一種十分有效的宣傳促銷手段。良好的物業(yè)企管理作為一種無形資產，一方面可以增強社會各

6、方面和各階層對房屋購置、租賃的信心，另一方面則可以為房地產開發(fā)、經營商樹立良好的企業(yè)形象。 隨著人們消費心理的日漸成熟，人們的消費理念也在發(fā)生根本性變化。人們在注重商品品牌和內在質量的同時，也越來越注重商品的售后服務?，F(xiàn)代營銷理論認為，服務作為整體產品的構成要素之一，是企業(yè)在產品售前、售中和售后，運用企業(yè)自身的生產、技術、資金、信息等條件和優(yōu)勢，向購買者提供的一種追加的、有保證的利益。隨著我國社會主義市場經濟的發(fā)展和企業(yè)競爭意識的增強，“以質量求生存，以品種求發(fā)展，以服務求信譽”的觀念已被越來越多的企業(yè)所接受。在買方占主導地位的市場格局中，消費者不但要求企業(yè)在產品銷售的前后提供各種服務，而且還

7、希望這些服務的質量能夠讓人滿意。企業(yè)較高的服務水平，會使消費者更加滿意，從而增強購買某種商品的信心，房地產商品也是如此?，F(xiàn)在，一些精明的房地產開發(fā)、經營商，已經把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動產商品和招攬顧客的王牌。同時，越來越多的房地產投資者和消費者，也把物業(yè)管理水平的高低，效果的優(yōu)劣，作為進行投資和消費決策的主要參考因素。據(jù)業(yè)內的專家評估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價植的2030。這說明，良好購物業(yè)管理不僅是房地產開發(fā)、經營商的促銷手段，也是獲取最大限度利潤的有效措施。 二、物業(yè)管理是延長物業(yè)經濟壽命，最大限度地實現(xiàn)保值增值的重要手段房屋及附屬設施等物業(yè)同其他露天存放的物品一樣，會因自然(

8、日曬雨淋、風吹冰凍)、物理、化學等因素的影響，縮短其存在和使用的時間。如果能夠對其進行科學的管理和及時保養(yǎng)與維修，則可以使物業(yè)始終保持良好的存在、運行狀態(tài)，延長其經濟壽命。有關統(tǒng)計資料表明，全國現(xiàn)有存量房產，如果經營管理得好，使其經濟壽命延長一年，就等于新建5000萬平方米以上的房屋，可以節(jié)省基本建設資金70-80億元。如果把其他附屬設施計算在內，節(jié)省的資金可達100億元以上。從經濟學意義上說，物業(yè)經濟壽命的延長，等于延長了業(yè)主對物業(yè)的所有權和收益權的期限。假定一幢價值20萬元的經營性房產的有效使用期限為20年，每年按5的折舊率提取折舊，20年就可以收回全部投資，如果房產完好無損并可以繼續(xù)使用

9、，那么業(yè)主仍然可以按10的折舊率提取折舊。這說明，從第21年開始，房產實際上已同水力、風力等自然力一樣，為業(yè)主無償?shù)奶峁┓?。如果這幢房屋從第21年開始出租繪他人使用，那么業(yè)主每年所得的租金就是投資收益，房屋壽命越長，其投資收益就越多。由土地的有限性所決定，在國外房地產是自有財產保值和增值的主要選擇對象之一。在我國，城鎮(zhèn)居民雖然尚未達到投資房地產，實現(xiàn)個人財產的保值增值的水平，但一些精明的房產購買者在購買房產時，已經把房產的升值能力或未來轉手的易難程度作為選擇房產的主要因素。一般來說，房產升值的快慢和大小，與房產所處的地理位置、周圍環(huán)境及條件有著直接聯(lián)系。物業(yè)管理雖然無法改變房產的地理位置，但

10、卻可以改變房產周圍的環(huán)境和條件。近幾年，城市居民生活小區(qū)的成片、連片開發(fā)，在物業(yè)管理部門的積極參與下，與居民生活息息相關的各種配套設施也不斷完善，居民購物、兒童人托、上學都得到了很好的解決，在這種情況下，小區(qū)內的房產價值也就自然而然的升值了。 三、物業(yè)管理可以提高城市的服務功能和城市的現(xiàn)代化水平 相對集中和發(fā)達的第三產業(yè)是城市服務功能完善的主要標志。相對于農村來說，城市的各種服務業(yè)、文化娛樂設施比較齊全，公共交通發(fā)達、便利，學校教育水平較高，居民居住條件較好，生活便利、舒適，這一切都得益于城市服務功能的完善。從總體上看，我國城市的8匠務功能還不完善，城市服務的社會化程度也比較低。造成這種狀況的

11、原因固然是多方面的，但物業(yè)管理業(yè)發(fā)展滯后是一個十分重要的原因。因此，加快物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展，就成為擴大城市服務范圍，完善城市服務功能，提高城市服務的社會化水平和城市的現(xiàn)代化水平的重要途徑。 首先，物業(yè)管理可以拓寬城市服務的領域，增加服務內容，使城市整體的服務功能得以提高。物業(yè)管理按其行業(yè)屬性來說是屬于社會服務行業(yè)，為城鎮(zhèn)居民提供多方位的服務，是物業(yè)管理的出發(fā)點和歸宿。由于物業(yè)管理涉及房地產、市政、園林綠化、公安、工商管理、商業(yè)、城市規(guī)劃、郵電通訊、水、電、熱、煤氣等若干專業(yè)部門，如果由業(yè)主或房屋租用者自己去同這些部門打交道，辦理各種證件、手續(xù)及繳費等事項，將是一件十分繁瑣而又費心；費力、費時的事

12、情。由物業(yè)管理部門統(tǒng)一協(xié)調業(yè)主或租者與這些部門的管理、服務關系，既可以提高各種專業(yè)管理的社會化水平，提高管理、服務效率，又可以避免業(yè)主或租用者多方跑腿，多方拜“佛”，多方繳費而占用大量的工作、學習、休息或娛樂時間。這說明，物業(yè)管理部門以自己多方位的服務，起著連結、協(xié)調業(yè)主或租用者與各有關部門之間的管理、服務關系的中介作用，這種作用的范圍越大，對業(yè)主或租用者和各有關部門就越方便、有利，城市服務的社會化水平也就越高，服務功能越完善?？梢灶A期，隨著城市居民小區(qū)的大面積開發(fā)與建設，城市人口的居住將越來越集中，物業(yè)管理部門的服務對象將越來越多，服務范圍將越來越大，對城市服務功能的完善和社會化程度的提高所

13、起的作用也將越來越大。其次，物業(yè)管理可以促進城市市容市貌的美化，提高城市的文明程度和現(xiàn)代化水平。物業(yè)管理的重要內容之一，是對公共設施的管理，包括對周圍環(huán)境的清潔、綠化及管理范圍內車輛的停放等，這些看似乎常的事情，對城市的市容市貌影響很大。物業(yè)管理在居民住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、大廈、賓館、酒店、車站、碼頭等場所全方位推行的結果，必然改善整個城市的形象，使城市向環(huán)境優(yōu)美、衛(wèi)生清潔、生活方便、秩序井然和文明安定購方向發(fā)展?？梢?，物業(yè)管理可以在社會效益、生活環(huán)境效益等多方面體現(xiàn)出其存在和發(fā)展的社會價值。 四、物業(yè)管理可以搞寬勞動就業(yè)領域，吸納較多的城鄉(xiāng)剩余勞動力 城市的發(fā)展離不開第二產業(yè)的發(fā)展與發(fā)達，城市的繁

14、榮則離不開以第二產業(yè)為基礎的第三產業(yè)的興旺與發(fā)達。世界各國經濟發(fā)展的歷史和現(xiàn)實都證明，第三產業(yè)的增加值已占當年國內生產總值的65左右，發(fā)展中國家也已達到40以上的水平，而我國只有30左右。從勞動力就業(yè)結構看，發(fā)達國家在第三產業(yè)領域就業(yè)的人數(shù)占全部就業(yè)人數(shù)的?0左右，而我國只有25左右。這說明，在我國解決城鄉(xiāng)剩余勞動力就業(yè)問題的主要途徑和措施就是大力發(fā)展第三產業(yè)。物業(yè)管理是城市服務業(yè)的組成部分，作為第三產業(yè)的一個部門，在吸收城鄉(xiāng)勞動力就業(yè)方面可以起到十分重要的作用。首先，物業(yè)管理服務范圍的擴大，拓寬了勞動力的就業(yè)領域，物業(yè)管理涉及的范圍很廣，物業(yè)的管理及附屬設施的維修、養(yǎng)護本身就需要大量的勞動力

15、，與物業(yè)管理相聯(lián)系的社區(qū)建設更為勞動力就業(yè)開辟了廣闊的天地。如一些居民小區(qū)的物業(yè)管理部門堅持“物業(yè)管理沒有份外事”的服務宗旨和原則，在對物業(yè)實行現(xiàn)代化管理的基礎上，還把服務的觸角伸向了代購糧油食品、家電維修、訂送報刊、接送兒童上學、入托以及大件物品的搬運等領域，在大大方便了社區(qū)范圍內居民生活的同時，也為更多的城鄉(xiāng)勞動力提供了就業(yè)機會。 其次，以物業(yè)管理部門為中心的社區(qū)服務體系的建立，在提高了服務的社會化、組織化水平的同時，也為更多的勞動力創(chuàng)造了新的就業(yè)機會?，F(xiàn)在，在一些物業(yè)管理搞得較好的城市，以物業(yè)管理部門為核心，成立了內容有別、形式多樣的服務組織，如物業(yè)維修、室內裝飾、戶外環(huán)境衛(wèi)生清潔、廚房用具清洗，等等。這些服務組織雖然都是堅持以便民、服務為宗旨，但因服務