專題3：小戶型產(chǎn)品可行性論證

1、PAGE 4 專題 PAGE 23 專題三：小戶型產(chǎn)品可行性論證本專題將以“小戶型產(chǎn)品”為研究核心，結(jié)合周口市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀和本案的具體操作，對(duì)其可行性進(jìn)行論證，以確保本案產(chǎn)品定位達(dá)到市場(chǎng)判斷準(zhǔn)確的目標(biāo)?！靶粜彤a(chǎn)產(chǎn)品”目前在在國(guó)內(nèi)一一線城市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)比比較活躍躍，起初初功能定定位主要要滿足于于自住的的過(guò)渡，隨隨著產(chǎn)品品發(fā)展的的逐步演演化，其其投資價(jià)價(jià)值和效效應(yīng)的影影響力逐逐漸增強(qiáng)強(qiáng)，產(chǎn)品品定位趨趨向于投投資性質(zhì)質(zhì)。但是是，結(jié)合合不同城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平、房房地產(chǎn)行行業(yè)以及及消費(fèi)力力的差異異，不同同城市在在界定“小戶型型產(chǎn)品”上存在在明顯的的差異。因此，在進(jìn)進(jìn)行研究究之前，我我們首先先結(jié)合周周

2、口市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀和和行業(yè)發(fā)發(fā)展的條條件，對(duì)對(duì)本專題題所提出出的“小戶型型產(chǎn)品”進(jìn)行詮詮釋，即即：建筑筑面積在在60平平方米以以下，同同時(shí)居室室上主要要為傳統(tǒng)統(tǒng)的一居居室和創(chuàng)創(chuàng)新零居居室的設(shè)設(shè)計(jì)，相相對(duì)空間間功能性性較低，可可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“自住過(guò)過(guò)渡”和“投資”的產(chǎn)品品。“小戶型產(chǎn)產(chǎn)品”供給層層面分析析針對(duì)我們上上述所提提出的產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)，首先先，以周周口市房房地產(chǎn)行行業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)為依托托，著重重研究現(xiàn)現(xiàn)有重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目，就就小戶型型產(chǎn)品的的開發(fā)角角度分析析，以最最大限度度掌握市市場(chǎng)動(dòng)脈脈，提煉煉出市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)于此此類產(chǎn)品品的供應(yīng)應(yīng)特征，為為本案就就小戶型型產(chǎn)品開開發(fā)操作作可行性性提供依依據(jù)。周口市供應(yīng)應(yīng)現(xiàn)狀分分析

3、供應(yīng)現(xiàn)狀：小戶型型產(chǎn)品供供應(yīng)項(xiàng)目目少，供供應(yīng)量有有限通過(guò)我們對(duì)對(duì)周口房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的前前期考察察，目前前周口市市小戶型型產(chǎn)品的的供應(yīng)項(xiàng)項(xiàng)目非常常少，以以蘭亭山山水和周周口現(xiàn)代代城為代代表，并并且在供供應(yīng)量上上也非常常有限。因因此，我我們對(duì)目目前市場(chǎng)場(chǎng)上所供供應(yīng)的小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行行統(tǒng)計(jì)，如如下所示示：項(xiàng)目名稱戶型面積：m22總套數(shù)：套套占項(xiàng)目總套套數(shù)比：%現(xiàn)代城一居室50205蘭亭山水一居室50-600186.2供應(yīng)特征分分析根據(jù)上述的的統(tǒng)計(jì)結(jié)結(jié)果，我我們可以以清晰地地看出，周周口房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)小戶型型產(chǎn)品的的供應(yīng)現(xiàn)現(xiàn)狀，存存在比較較明顯的的開發(fā)、操操作特征征。市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)項(xiàng)目和供供應(yīng)量非非常有

4、限限，并未未成為市市場(chǎng)產(chǎn)品品的主導(dǎo)導(dǎo)方向；小戶型產(chǎn)品品配比量量較低，整整體市場(chǎng)場(chǎng)就此類類產(chǎn)品的的開發(fā)尚尚屬于初初級(jí)、嘗嘗試階段段；產(chǎn)品以一居居室為主主導(dǎo)，面面積一般般控制在在50-60平平方米之之間，功功能定位位于自住住過(guò)渡，提提供簡(jiǎn)單單的租賃賃投資；對(duì)低于500平方米米以下及及零居室室的投資資型小戶戶型產(chǎn)品品（酒店店公寓），目目前市場(chǎng)場(chǎng)尚屬空空白階段段。通過(guò)我們對(duì)對(duì)于目前前小戶型型產(chǎn)品供供應(yīng)現(xiàn)狀狀的特征征總結(jié)，可可以有利利于我們們掌控產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)的發(fā)展展態(tài)勢(shì)，為為本案未未來(lái)可否否開發(fā)小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品提供供堅(jiān)實(shí)可可靠的依依據(jù)。市場(chǎng)供給對(duì)對(duì)本案開開發(fā)操作作提示縱觀周口市市場(chǎng)小戶戶型產(chǎn)品品的開發(fā)發(fā)現(xiàn)

5、狀和和現(xiàn)有的的操作水水平，從從市場(chǎng)的的供給角角度，對(duì)對(duì)于本案案針對(duì)此此類產(chǎn)品品的開發(fā)發(fā)操作可可行性，予予以啟示示。此類產(chǎn)品市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)尚屬空空白、或或者初步步嘗試階階段，未未來(lái)開發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)性性較強(qiáng)；此類產(chǎn)品功功能基本本為項(xiàng)目目的補(bǔ)充充作用，在在傳統(tǒng)兩兩居室和和三居室室的控制制局面下下，未來(lái)來(lái)短期內(nèi)內(nèi)不會(huì)成成為行業(yè)業(yè)產(chǎn)品供供應(yīng)的主主導(dǎo)方向向和力量量；此類產(chǎn)品的的開發(fā)，雖雖然可以以產(chǎn)生一一定的市市場(chǎng)差異異效果，但但受其配配比比例例和實(shí)際際供應(yīng)量量的限制制，對(duì)于于項(xiàng)目開開發(fā)產(chǎn)生生的利好好效果低低、影響響較弱。 “小戶型產(chǎn)產(chǎn)品”需求層層面分析析經(jīng)過(guò)我們上上述對(duì)于于目前周周口市，就就小戶型型產(chǎn)品的的供應(yīng)角

6、角度予以以闡述。在在此市場(chǎng)場(chǎng)大環(huán)境境的依托托下，我我們將從從對(duì)于此此類產(chǎn)品品的需求求層面分分析，即即市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀條件件下，銷銷售項(xiàng)目目對(duì)于小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的反反應(yīng)情況況以及本本案目標(biāo)標(biāo)客戶對(duì)對(duì)于此類類產(chǎn)品的的認(rèn)可角角度研究究，判斷斷此類產(chǎn)產(chǎn)品的購(gòu)購(gòu)買力和和未來(lái)消消費(fèi)的支支撐力，以以指導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)發(fā)操作的的可行性性。周口市需求求現(xiàn)狀分分析結(jié)合上述目目前市場(chǎng)場(chǎng)上存在在小戶型型產(chǎn)品供供應(yīng)的項(xiàng)項(xiàng)目，我我們從市市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)需求現(xiàn)現(xiàn)狀的角角度，對(duì)對(duì)于此類類項(xiàng)目市市場(chǎng)銷售售去化速速度進(jìn)行行分析，以以客觀反反映出目目前整個(gè)個(gè)周口市市場(chǎng)的消消費(fèi)購(gòu)買買人群對(duì)對(duì)于小戶戶型產(chǎn)品品的認(rèn)可可和喜好好程度。需求現(xiàn)狀：小戶型型產(chǎn)品

7、市市場(chǎng)需求求不強(qiáng)烈烈對(duì)于市場(chǎng)銷銷售需求求情況，我我們主要要從兩個(gè)個(gè)指標(biāo)在在“小戶型型產(chǎn)品”與“非小戶戶型產(chǎn)品品”（兩居居室或三三居室）之之間分析析，即消消化量和和消化速速度。通通過(guò)兩個(gè)個(gè)指標(biāo)綜綜合比較較，提煉煉出整個(gè)個(gè)市場(chǎng)對(duì)對(duì)于差異異產(chǎn)品需需求情況況，從而而分析小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的市市場(chǎng)需求求程度?！靶粜彤a(chǎn)產(chǎn)品”銷售情情況：項(xiàng)目名稱面積：m22開盤時(shí)間總套數(shù)：套套銷售套數(shù)：套銷售率：%月均銷售套套數(shù)：套套現(xiàn)代城502007.42011 553-4蘭亭山水50-6002006.41817941-2“非小戶型型產(chǎn)品”銷售情情況：項(xiàng)目名稱戶型面積：m22總套數(shù)：套套銷售套數(shù)：套銷售率：%月均銷售套套數(shù)

8、：套套現(xiàn)代城三居室120-113020012060約40蘭亭山水三居室120-114053046187約33通過(guò)上述兩兩組表格格數(shù)據(jù)的的分析，我我們著重重利用“小戶型型產(chǎn)品”和“非小戶戶型產(chǎn)品品”進(jìn)行去去化量的的對(duì)比。以以蘭亭山山水為例例，經(jīng)過(guò)過(guò)近一年年時(shí)間的的銷售期期，才完完成僅占占總比例例6.22%的小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品944%的銷銷售率，僅僅達(dá)到117套的的去化量量，客戶戶青睞度度不高，市市場(chǎng)需求求不強(qiáng)。可可以清晰晰地看出出：面對(duì)對(duì)市場(chǎng)上上主力銷銷售戶型型（兩居居室、三三居室）的的熱銷局局面，小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的市市場(chǎng)需求求反映不不強(qiáng)烈，月月均去化化速度僅僅為傳統(tǒng)統(tǒng)（兩居居室或三三居室）戶戶型的1

9、1/100。需求特征分分析面對(duì)小戶型型產(chǎn)品市市場(chǎng)需求求度不高高的現(xiàn)狀狀，我們們從多個(gè)個(gè)角度對(duì)對(duì)其形成成原因進(jìn)進(jìn)行研究究和分析析，最終終，提煉煉出比較較關(guān)鍵的的兩個(gè)周周口市的的城市特特征，造造成小戶戶型產(chǎn)品品消化速速度不理理想、比比較緩慢慢的局面面?！耙宰宰∵^(guò)過(guò)渡為目目的”的居住住習(xí)慣與與其不符符，嚴(yán)重重缺失穩(wěn)穩(wěn)固的需需求客群群通過(guò)我們上上述各類類型產(chǎn)品品需求情情況指標(biāo)標(biāo)的大致致分析，我我們可以以明顯看看出，周周口市民民普遍對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)型型、舒適適型的兩兩居室和和三居室室的青睞睞度較高高。而造造成小戶戶型產(chǎn)品品銷售速速度慢和和接受力力差的核核心因素素，即是是周口市市民的消消費(fèi)和居居住習(xí)慣慣。周口市整

10、體體城市的的發(fā)展速速度以及及市民文文化素質(zhì)質(zhì)有限，且且房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的開發(fā)和和操作水水平均處處于初級(jí)級(jí)階段，因因此，當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩翊嬖谝灰欢ǖ南M(fèi)習(xí)慣慣。即：有限的城市市發(fā)展水水平，長(zhǎng)長(zhǎng)期老式式板樓的的生活，造造就居住住概念傳傳統(tǒng)，對(duì)對(duì)小戶型型產(chǎn)品缺缺乏認(rèn)識(shí)識(shí)；社會(huì)結(jié)構(gòu)的的組成，使使年輕人人獨(dú)立意意識(shí)不強(qiáng)強(qiáng)，習(xí)慣慣兩代或或三代人人的共同同居住方方式；購(gòu)房作為家家庭絕對(duì)對(duì)消費(fèi)支支出，一一次性置置業(yè)思想想強(qiáng)烈，根根本不存存在小戶戶型的過(guò)過(guò)渡想法法；房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展處處于初級(jí)級(jí)階段，對(duì)對(duì)于市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)習(xí)習(xí)慣的影影響力不不夠；上述這些長(zhǎng)長(zhǎng)期消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣的的作用，使使處于房房地產(chǎn)行行業(yè)初級(jí)級(jí)階段，相相對(duì)前期

11、期開發(fā)和和后期運(yùn)運(yùn)作水平平有限的的在售項(xiàng)項(xiàng)目，面面對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)大環(huán)境境，很難難改變消消費(fèi)者的的購(gòu)買意意識(shí)，根根本不能能樹立一一個(gè)小戶戶型產(chǎn)品品的概念念讓當(dāng)?shù)氐厥忻窭砝斫獠⒔咏邮?。因因此，正正是這一一市場(chǎng)消消費(fèi)習(xí)慣慣的特殊殊性，直直接決定定小戶型型產(chǎn)品難難銷局面面產(chǎn)生，并并且這種種意識(shí)的的轉(zhuǎn)變，需需要長(zhǎng)時(shí)時(shí)間城市市經(jīng)濟(jì)和和行業(yè)發(fā)發(fā)展的作作用和影影響，才才能產(chǎn)生生效果?！耙酝顿Y為為目的”的消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)不不成熟，不不能提供供有力的的需求補(bǔ)補(bǔ)充小戶型產(chǎn)品品能夠有有效控制制總價(jià)，不不會(huì)造成成大量資資金投入入，正是是這個(gè)原原因，在在人流量量較大的的城市中中小戶型型產(chǎn)品后后續(xù)的投投資價(jià)值值大，特特別是在在租賃業(yè)業(yè)

12、務(wù)上，可可以產(chǎn)生生豐厚的的收益回回報(bào)，從從而引起起前期購(gòu)購(gòu)買、需需求比較較旺盛。結(jié)合周口房地產(chǎn)行業(yè)和投資行為的發(fā)展現(xiàn)狀，我們對(duì)于小戶型產(chǎn)品所能夠帶來(lái)的投資利潤(rùn)進(jìn)行初步的計(jì)算（理想條件）：以40平方方米的小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品為例例，預(yù)測(cè)測(cè)市場(chǎng)銷銷售價(jià)格格最高值值為22200元元/平方方米，戶戶型總價(jià)價(jià)約8880000元。月租金：元元回收年限：年年利率：%利息金額40018.34.95（整存整取?。?97144.85001565340040018.33.06（活期）492788.24450015403922雖然隨著城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展和市民民收入的的提高，銷銷售價(jià)格格和租金金均會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生一定定的上調(diào)調(diào)，但

13、是是從整體體情況可可以看出出，面對(duì)對(duì)15年年以上的的成本回回收年限限以及有有效的投投資利潤(rùn)潤(rùn)，直接接決定了了小戶型型產(chǎn)品的的投資行行為操作作在周口口市的潛潛力非常常有限。同同時(shí)，面面對(duì)市區(qū)區(qū)人均收收入6550元/月的經(jīng)經(jīng)濟(jì)水平平，未來(lái)來(lái)此類投投資產(chǎn)品品的消費(fèi)費(fèi)客群非非常有限限，高價(jià)價(jià)位的租租金不能能獲得周周口市民民的接受受。整個(gè)周口市市當(dāng)?shù)厥惺忻竦耐锻顿Y意識(shí)識(shí)不強(qiáng)，主主要圍繞繞低廉租租賃的投投資行為為。伴隨隨城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)水平平和吸引引力不高高的客觀觀條件，造造成整個(gè)個(gè)周口市市投資市市場(chǎng)不完完善、不不成熟。無(wú)無(wú)論是以以租賃為為依托的的投資行行為的產(chǎn)產(chǎn)生，還還是城市市投資潛潛力的提提升，均均不能夠夠

14、為“小戶型型產(chǎn)品”提供一一個(gè)自由由發(fā)展的的平臺(tái)，整整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)的投資資需求量量、消化化量非常常有限，不不能有效效支撐小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品投資資價(jià)值的的產(chǎn)生。市場(chǎng)需求對(duì)對(duì)本案開開發(fā)操作作提示縱觀周口市市場(chǎng)小戶戶型產(chǎn)品品的開發(fā)發(fā)現(xiàn)狀和和現(xiàn)有的的操作水水平，從從市場(chǎng)的的需求角角度，對(duì)對(duì)于本案案針對(duì)此此類產(chǎn)品品的開發(fā)發(fā)操作可可行性，予予以啟示示。此類產(chǎn)品在在面對(duì)傳傳統(tǒng)的二二居室和和三居室室的熱銷銷局面下下，有限限的供應(yīng)應(yīng)量和開開發(fā)效果果不能形形成良好好的市場(chǎng)場(chǎng)共鳴，銷銷售不甚甚理想；此類產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)方向向和功能能定位，與與周口市市民“幾世同同堂”的居住住習(xí)慣存存在很大大差異，一一旦選取取此類型型作為開開發(fā)產(chǎn)品品

15、，未來(lái)來(lái)銷售的的引導(dǎo)難難度系數(shù)數(shù)較高；此類產(chǎn)品以以投資形形式開發(fā)發(fā)，在周周口市現(xiàn)現(xiàn)有的社社會(huì)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平下下，潛力力不能得得到充分分挖掘，消消費(fèi)、投投資吸引引力不高高；此類產(chǎn)品投投資行為為的需求求，以低低廉、簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的“租賃市市場(chǎng)”支撐，升升級(jí)的投投資行為為（酒店店、公寓寓）少量量補(bǔ)充。投資消費(fèi)需需求者數(shù)數(shù)量少，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展有限，陷陷入投資資回收期期較長(zhǎng)、利利潤(rùn)低的的局面，一一旦開發(fā)發(fā)，需要要長(zhǎng)期市市場(chǎng)培養(yǎng)養(yǎng)，后期期運(yùn)營(yíng)操操作能力力要求較較高；本案“小戶戶型產(chǎn)品品”可行性性判斷結(jié)結(jié)論通過(guò)我們上上述對(duì)市市場(chǎng)整體體“供給需求”兩個(gè)層層面的研研究和分分析，分分別提煉煉出客觀觀條件下下，本案案開發(fā)

16、小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品可行行性的啟啟示。在在此，我我們將結(jié)結(jié)合本案案自身定定位和開開發(fā)條件件，從利利弊對(duì)比比的角度度，進(jìn)行行最終本本案可否否開發(fā)小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品給予予判斷。本案自身特特質(zhì)本案定位特特征本案將成為為未來(lái)周周口市中中高端房房地產(chǎn)行行業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的領(lǐng)袖袖，項(xiàng)目目的高品品質(zhì)和高高形象均均屬于未未來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)的標(biāo)桿桿；本案“奧林林匹克花花園”的品牌牌定位，詮詮釋健康康、低密密度住宅宅的生活活居住理理念；本案目標(biāo)客客戶定位位為周口口市中、高高端消費(fèi)費(fèi)人群，覆覆蓋公務(wù)務(wù)員、教教師、醫(yī)醫(yī)生、私私營(yíng)業(yè)主主等高收收入客群群；本案產(chǎn)品定定位于市市場(chǎng)的中中端和高高端產(chǎn)品品，以滿滿足本案案目標(biāo)客客戶對(duì)高高品質(zhì)、舒舒適居住

17、住、生活活的需求求；本案距離商商業(yè)、辦辦公和配配套區(qū)存存在一定定距離，周周邊主要要分布學(xué)學(xué)校和居居住社區(qū)區(qū)，未來(lái)來(lái)區(qū)域以以居住氛氛圍為主主導(dǎo)發(fā)展展方向。本案定位對(duì)對(duì)“小戶型型產(chǎn)品”開發(fā)操操作提示示圍繞本案的的定位特特征，考考慮開發(fā)發(fā)小戶型型產(chǎn)品的的利弊，從從與本案案定位的的契合程程度、協(xié)協(xié)調(diào)性以以及投資資收益，對(duì)對(duì)于本案案針對(duì)此此類產(chǎn)品品的開發(fā)發(fā)操作可可行性，予予以啟示示。本案未來(lái)自自身核心心的消費(fèi)費(fèi)客群，居居住生活活習(xí)慣，仍仍然符合合市場(chǎng)需需求特征征，保持持著對(duì)于于兩居室室和三居居室的獨(dú)獨(dú)特青睞睞，對(duì)于于以自住住過(guò)渡為為目的的的小戶型型產(chǎn)品，消消費(fèi)需求求量有限限；本案周邊投投資型消消費(fèi)者（居

18、居住市民民、學(xué)生生、教師師為主）有有限，可可承受的的投資金金額很低低，且主主要停留留在較為為低廉的的租賃行行為；低廉的租賃賃性小戶戶型產(chǎn)品品，與本本案高品品質(zhì)、高高舒適度度的“健康低低密度住住宅”核心定定位不符符，極大大破壞了了整體的的氛圍，增增加后期期管理的的難度，操操作性不不強(qiáng)； 升級(jí)版的投投資性小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品（公公寓、酒酒店等），本本案區(qū)域域未來(lái)不不屬于商商服中心心，投資資氛圍不不強(qiáng)，同同時(shí)，投投資利潤(rùn)潤(rùn)和價(jià)值值潛力有有限，制制約投資資消費(fèi)的的需求。可行性判斷斷結(jié)論通過(guò)我們上上述的圍圍繞周口口市小戶戶型產(chǎn)品品市場(chǎng)供供需情況況，結(jié)合合本案定定位以及及自身?xiàng)l條件的現(xiàn)現(xiàn)狀，進(jìn)進(jìn)行此類類產(chǎn)品操操作可行行性的判判斷。小戶型產(chǎn)品品，市場(chǎng)場(chǎng)開發(fā)環(huán)環(huán)境不成成熟，在在周口房房地產(chǎn)供供需市場(chǎng)場(chǎng)反映不不強(qiáng)烈，供供應(yīng)量和和需求量量非常有有限，開開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性較高高；小戶型產(chǎn)品品的開發(fā)發(fā)和操作作，與本本案“健康、低低密度”高品質(zhì)質(zhì)的定位位形象不不符，降降低社區(qū)區(qū)居住舒舒適度，對(duì)對(duì)于品牌牌形象的的樹立不不利；“自住過(guò)渡渡型”小戶型型產(chǎn)品，周周口市場(chǎng)場(chǎng)的需求求量有限限，需要要嚴(yán)格控控制配比比量；“租賃投資資型”小戶型型產(chǎn)品，面面