中石油西氣東輸調(diào)控中心項(xiàng)目建設(shè)用地綜合報(bào)告

1、中石油西氣東輸調(diào)控中心項(xiàng)目建設(shè)用地綜合報(bào)告第一章前言刖言第二章地塊概況、項(xiàng)目名稱二、擬建地塊三、規(guī)劃條件四、使用功能五、編制依據(jù)第三章項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景二、項(xiàng)目建設(shè)必要性章張江功能區(qū)的現(xiàn)狀及規(guī)劃、張江功能區(qū)總體介紹1.浦東規(guī)劃概述2.張江功能區(qū)二、張江科學(xué)城1.張江高科技園區(qū)3.擬建地塊第五章項(xiàng)目選址和建設(shè)條件分析一、張江高科技園區(qū)12街坊5丘東郊南苑”地塊地理位置項(xiàng)目建設(shè)自然條件宏觀經(jīng)濟(jì)條件項(xiàng)目周邊配套環(huán)境條件區(qū)位交通地塊周邊環(huán)境生活配套地塊SWOT分析第六章辦公樓市場(chǎng)調(diào)研上海出租型辦公產(chǎn)品市場(chǎng)分析.發(fā)展綜述.上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量分布情況.上海甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀及趨勢(shì)

2、浦東新區(qū)出租型辦公產(chǎn)品市場(chǎng)分析.發(fā)展綜述.租金走勢(shì).供求趨勢(shì)張江高科技園區(qū)辦公樓分布.區(qū)域辦公樓市場(chǎng)概述.張江高科技園區(qū)辦公樓產(chǎn)品第七章酒店（酒店公寓）市場(chǎng)調(diào)研上海酒店業(yè)市場(chǎng)分析.市場(chǎng)綜述.平均每間客房收入.高星級(jí)酒店平均客房收入.三星級(jí)以下酒店.經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)分析浦東酒店市場(chǎng)分析.概述.發(fā)展趨勢(shì)酒店公寓市場(chǎng)分析.概述.上海整體酒店式公寓市場(chǎng)浦東及張江酒店公寓市場(chǎng).概述.浦東市場(chǎng)預(yù)期.張江功能區(qū)域市場(chǎng)預(yù)期第八章項(xiàng)目定位和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)策劃項(xiàng)目需求分析.自用辦公需求分析.擬入駐企業(yè).辦公面積分配原則.技術(shù)培訓(xùn)中心面積分配原則.公共服務(wù)區(qū)域分配原則東郊南苑地塊功能分區(qū)及面積分配表張江高科技園區(qū)中區(qū)D-1

3、-7地塊面積分配表東郊南苑預(yù)留用地商業(yè)開(kāi)發(fā)策劃.物業(yè)開(kāi)發(fā)分析.物業(yè)開(kāi)發(fā)建議第九章用地規(guī)劃及概念設(shè)計(jì)概述.東郊南苑地塊.張江中區(qū)D-1-7地塊張江高科技園區(qū)12街坊5丘地塊.方案一：業(yè)主自用和公寓式酒店開(kāi)發(fā).方案二業(yè)主自用和辦公開(kāi)發(fā)（集中式）.方案三業(yè)主自用和辦公開(kāi)發(fā)（花園式）張江高科技園區(qū)中區(qū)D-1-7地塊.方案一：綜合式.方案二：花園式第十章項(xiàng)目實(shí)施策劃項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目管理組織策劃.項(xiàng)目管理組織模式分類.項(xiàng)目管理組織模式優(yōu)劣分析.下階段項(xiàng)目管理主要工作內(nèi)容第十一章項(xiàng)目投資估算與效益分析項(xiàng)目投資估算.投資估算的組成.投資估算編制依據(jù).投資估算表項(xiàng)目效益分析公寓式酒店開(kāi)發(fā)寫字樓開(kāi)發(fā)（集中式/

4、花園式）第十二章結(jié)論與建議地塊對(duì)比分析地塊分析結(jié)論建議Chapter“十五時(shí)期，我國(guó)能源發(fā)展成就顯著，基本滿足了國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，為十一五”及更長(zhǎng)時(shí)期的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。面向未來(lái)，我國(guó)能源工業(yè)站在新的歷史起點(diǎn)上。面臨各種挑戰(zhàn)和機(jī)遇，能源儲(chǔ)運(yùn)工程成為國(guó)家十一五”能源發(fā)展規(guī)劃的建設(shè)重點(diǎn)?！笔晃濉逼陂g，按照西部油氣東輸、東北油氣南送、海上;由氣登陸的格局，加強(qiáng)骨干油氣管線建設(shè)，增加必要的復(fù)線和重點(diǎn)聯(lián)絡(luò)線，加快中轉(zhuǎn)樞紐和戰(zhàn)略儲(chǔ)備設(shè)施建設(shè)，逐步形成全國(guó)油氣骨干管網(wǎng)和重點(diǎn)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)。按照國(guó)家發(fā)改委對(duì)西氣東輸工程的批復(fù)意見(jiàn)和中石油十一五”發(fā)展規(guī)劃，并結(jié)合中石油駐滬企業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，擬在浦東新區(qū)

5、建設(shè)中國(guó)石油西氣東輸調(diào)控中心，使其成為中國(guó)石油華東地區(qū)天然氣、化工及國(guó)際物流銷售配送中心。同時(shí)為西氣東輸及其配套企業(yè)提供數(shù)據(jù)備份、員工培訓(xùn)及后勤服務(wù)的基地。為選擇合適的建設(shè)地點(diǎn)，并對(duì)功能、標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)方案提供決策依據(jù)，根據(jù)中石油西氣東輸初步選定的上海張江中區(qū)D-1-7地塊（詳見(jiàn)2008年11月9日編制的用地策劃報(bào)告）及上海張江高科技園區(qū)12街坊5丘東郊南苑地塊，受中國(guó)石油天然氣股份有限公司西氣東輸管道分公司委托，上?，F(xiàn)代工程咨詢有限公司通過(guò)實(shí)地調(diào)研及有針對(duì)性調(diào)查、分析和策劃，編制了本報(bào)告。Chapter2地塊概況一、項(xiàng)目名稱中石油西氣東輸調(diào)控中心項(xiàng)目二、擬建地塊張江高科技園區(qū)12街坊5丘東郊南苑

6、”地塊三、規(guī)劃條件根據(jù)上海是浦東新區(qū)人民政府（浦府2006132號(hào)文）的批復(fù)，東郊南苑地塊用地面積為8.23公頃，用地性質(zhì)為公共用地性質(zhì)（C2C3商業(yè)辦公、文化娛樂(lè)）,容積率不大于2.0,建筑密度不大于45%,綠地率不小于35%,建筑限高50米。四、使用功能根據(jù)中國(guó)石油西氣東輸管道公司提供的初步信息匯總，暫定擬使用單位為：序號(hào)單位主營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)有職工數(shù)（人）進(jìn)駐新建辦公樓人數(shù)（人）1西氣東輸、西氣東輸二線調(diào)控中心，西氣東輸管道（銷售）公司總部調(diào)控中心調(diào)度控制和配售，西氣東輸管道工程建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理和天然氣市場(chǎng)開(kāi)發(fā)與銷售23005002中國(guó)石油華東銷售公司成品油銷售、倉(cāng)儲(chǔ)、銷售網(wǎng)絡(luò)建設(shè)180006

7、003中國(guó)石油華東潤(rùn)滑油銷售分公司潤(rùn)滑油銷售，潤(rùn)滑油技術(shù)開(kāi)發(fā)1851504上海浦東華油實(shí)業(yè)有限公司旅游酒店10212605華東化工銷售公司化工產(chǎn)品銷售、物流、倉(cāng)儲(chǔ)2004006中國(guó)石油天然氣運(yùn)輸公司華東配送分公司道路危險(xiǎn)貨物運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)、配送1171207上海聯(lián)油國(guó)際貿(mào)易有限公司進(jìn)出口業(yè)務(wù)，化工原料及產(chǎn)品，成品油銷售、物流和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)751208華東區(qū)域數(shù)據(jù)中心與集團(tuán)公司網(wǎng)絡(luò)設(shè)施、信息系統(tǒng)硬件互為備份1009技術(shù)培訓(xùn)中心技術(shù)培訓(xùn)130總計(jì)2380五、編制依據(jù)GB50352-2005民用建筑設(shè)計(jì)通則JGJ67-2006辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（土地使用建筑管理）國(guó)家有關(guān)稅、費(fèi)計(jì)繳的規(guī)

8、定同類或相似項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)及造價(jià)資料設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格及有關(guān)廠商的報(bào)價(jià)工程造價(jià)信息建設(shè)單位提供的地塊政府批復(fù)資料及測(cè)算要求Chapter3項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景國(guó)家能源發(fā)展十一五”規(guī)劃根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)2007年4月發(fā)布的國(guó)家能源發(fā)展十一五規(guī)劃，十五時(shí)期，我國(guó)能源發(fā)展成就顯著，基本滿足了國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，為十一五”及更長(zhǎng)時(shí)期的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。面向未來(lái)，我國(guó)能源工業(yè)站在新的歷史起點(diǎn)上。十一五是全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，新時(shí)期新階段能源發(fā)展既有新的機(jī)遇，也面臨更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。能源發(fā)展十一五”規(guī)劃指出，我國(guó)能源發(fā)展的指導(dǎo)方針是以鄧小平理論和“三個(gè)代表重要思想為指導(dǎo)，用科學(xué)

9、發(fā)展觀和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)兩大戰(zhàn)略思想統(tǒng)領(lǐng)能源工作，貫徹落實(shí)節(jié)約優(yōu)先、立足國(guó)內(nèi)、多元發(fā)展、保護(hù)環(huán)境，加強(qiáng)國(guó)際互利合作的能源戰(zhàn)略，努力構(gòu)筑穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)、清潔的能源體系，以能源的可持續(xù)發(fā)展支持我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。上海市能源發(fā)展“十一五”規(guī)劃能源是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)。能源開(kāi)發(fā)與節(jié)約并重，節(jié)約優(yōu)先，是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的要求，也是上海實(shí)施科教興市主戰(zhàn)略，率先轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，提高城市國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的要求。十五期間，上海市大力推進(jìn)能源建設(shè)，不斷提高能源供應(yīng)能力，積極推動(dòng)全社會(huì)節(jié)約能源，努力緩解經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的能源約束瓶頸，能源工作取得較大成績(jī)，能源供應(yīng)基本保障了經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的需要，能源消費(fèi)較快增長(zhǎng)，能

10、源建設(shè)不斷推進(jìn)，能源結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化,節(jié)能降耗成效明顯，能源技術(shù)取得突破。為確保本市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)較快健康發(fā)展和人民生活水平持續(xù)提高的用能需要，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型城市,實(shí)現(xiàn)能源與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，上海市能源發(fā)展十一五”規(guī)劃指出，本市在能源發(fā)展中，還存在一些亟待解決的困難和問(wèn)題。主要是能源供應(yīng)能力依然不足，能源安全保障體系不完備，能源利用效率與國(guó)際先進(jìn)水平相比還有較大差距,能源價(jià)格形成機(jī)制有待進(jìn)一步完善，環(huán)保治理措施相對(duì)滯后等。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，本市缺乏一次能源，利用國(guó)內(nèi)外能源資源都存在許多制約因素，能源問(wèn)題將是長(zhǎng)期制約本市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的瓶頸之一.西氣東輸工程成為我國(guó)能源發(fā)展的重要內(nèi)容“西氣

11、東輸，西起新疆塔里木輪南油氣田，向東經(jīng)過(guò)庫(kù)爾勒、吐魯番、鄢善、哈密、柳園、酒泉、張掖、武威、蘭州、定西、西安、洛陽(yáng)、信陽(yáng)、合肥、南京、常州等大中城市,終點(diǎn)為上海。東西橫貫新疆、甘肅、寧夏、陜西、山西、河南、安徽、江蘇、上海等9個(gè)省區(qū)，全長(zhǎng)4200千米，是目前我國(guó)距離最長(zhǎng)、口徑最大的輸氣管道。西氣東輸工程，是貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的重要舉措，是我國(guó)天然氣勘探開(kāi)發(fā)取得重大成果和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求。該工程的實(shí)施，不但有利于加快新疆以及我國(guó)西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且有利于促進(jìn)我國(guó)能源結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有效治理大氣污染，促進(jìn)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，利在當(dāng)代，功在千秋，具有十分重要而深遠(yuǎn)的

12、意義。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性能源儲(chǔ)運(yùn)工程成為國(guó)家十一五”能源發(fā)展規(guī)劃的建設(shè)重點(diǎn)?！笆晃濉逼陂g，按照西部油氣東輸、東北油氣南送、海上油氣登陸的格局，加強(qiáng)骨干油氣管線建設(shè)，增加必要的復(fù)線和重點(diǎn)聯(lián)絡(luò)線，加快中轉(zhuǎn)樞紐和戰(zhàn)略儲(chǔ)備設(shè)施建設(shè)，逐步形成全國(guó)油氣骨干管網(wǎng)和重點(diǎn)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)。西氣東輸”工程，這是僅次于長(zhǎng)江三峽工程的又一重大投資項(xiàng)目，隨著09年2月份西氣東輸二線工程的開(kāi)工，其管道總長(zhǎng)度預(yù)計(jì)將超過(guò)7000公里。如此龐大復(fù)雜的管道系統(tǒng)，除了合理規(guī)劃和建設(shè)以外，建成后的管線調(diào)度和控制也是能源建設(shè)中的重要環(huán)節(jié)。保障能源安全和提高管理效率的需要西氣東輸?shù)母鳁l油氣管線呈互相交織、網(wǎng)絡(luò)化程度越來(lái)越高，這就特別需要更科學(xué)

13、的控制手段、更合理的調(diào)配模式、更優(yōu)化的運(yùn)營(yíng)機(jī)制。通過(guò)管道集中調(diào)度控制模式，西氣東輸可以確保管網(wǎng)運(yùn)行的長(zhǎng)期安全平穩(wěn)，有效降低管道運(yùn)營(yíng)成本，切實(shí)增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。而調(diào)控中心的建設(shè)是為保障油氣管網(wǎng)安全、高效運(yùn)行，適應(yīng)管道事業(yè)快速發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措,從而保證構(gòu)筑安全油氣通道戰(zhàn)略的步伐更加堅(jiān)實(shí)，最終實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)輸油氣管道站場(chǎng)”有人值守、無(wú)人操作、遠(yuǎn)隨制的目標(biāo)。而西氣東輸作為“十一五期間國(guó)家最重要的能源輸送工程之一，其調(diào)控中心必需堅(jiān)持規(guī)劃高起點(diǎn)、建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)行高效能、管理高水平、發(fā)展高目標(biāo)原則，通過(guò)強(qiáng)化項(xiàng)目建設(shè)，強(qiáng)化中心特色，強(qiáng)化內(nèi)部管理，強(qiáng)化隊(duì)伍建設(shè)，構(gòu)建國(guó)際一流水平的管道調(diào)度控制平臺(tái)和數(shù)據(jù)處理中心。中

14、石油作為世界五百?gòu)?qiáng)領(lǐng)軍企業(yè)的需要。中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司（簡(jiǎn)稱中國(guó)石油集團(tuán)）是一家集油氣勘探開(kāi)發(fā)、煉油化工、油品銷售、油氣儲(chǔ)運(yùn)、石油貿(mào)易、工程技術(shù)服務(wù)和石油裝備制造于一體的綜合性能源公司。在世界50家大石油公司中排名第5位。業(yè)務(wù)領(lǐng)域涵蓋油氣業(yè)務(wù)、工程技術(shù)服務(wù)、石油工程、石油裝備制造、金融服務(wù)、新能源開(kāi)發(fā)等方面。西氣東輸作為中國(guó)石油的重要組成部分，其品牌知名度同樣深入人心。目前包括西氣東輸管道公司等在內(nèi)的中石油駐滬企業(yè)超過(guò)十余家,存在辦公條件不甚理想、各公司之間聯(lián)絡(luò)及協(xié)作不夠通暢等問(wèn)題，并且隨著中石油駐滬企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大及業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷擴(kuò)展，在上海建設(shè)標(biāo)志性的中國(guó)石油西氣東輸調(diào)控中心，使其成為

15、中石油華東地區(qū)的管網(wǎng)調(diào)控、數(shù)據(jù)處理和天然氣、化工及國(guó)際物流銷售配送中心，已成為日益緊迫的重要修。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)不僅是保證西氣東輸管網(wǎng)這一戰(zhàn)略能源輸送通道的安全、科學(xué)管理和優(yōu)化管道資源配置，提高生產(chǎn)、管網(wǎng)和銷售渠道中各協(xié)作單位的工作效率，提升中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司在華東地區(qū)企業(yè)的軟硬件設(shè)施條件和企業(yè)形象的需要也是提高中石油西氣東輸自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要保證。最終本項(xiàng)目將為國(guó)家及上?！笆晃迥茉窗l(fā)展規(guī)劃的順利實(shí)現(xiàn)提供重要保證，因此具有急迫的建設(shè)必要性。Chapter4張江功能區(qū)的現(xiàn)狀及規(guī)劃一、張江功能區(qū)總體介紹.浦東規(guī)劃概述總體布局根據(jù)上海市浦東新區(qū)的十一五”發(fā)展規(guī)劃，區(qū)域的

16、總體布局遵循“一軸三帶”的原則：一軸（下圖中以紅色表示）：即上海市總體規(guī)劃確定的從虹橋機(jī)場(chǎng)至浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的東西向發(fā)展軸。其東段為浦東新區(qū)小陸家嘴一世紀(jì)大道一浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)。以“一軸為紐帶，東西聯(lián)動(dòng)，以T由為中樞，南d孀射，是浦東現(xiàn)代化城區(qū)景觀標(biāo)志軸的集中體現(xiàn)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)走廊。三帶（下圖中以綠色表示）：即以陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)為核心的沿黃浦江綜合發(fā)展帶,重點(diǎn)發(fā)展金融保險(xiǎn)、專業(yè)服務(wù)、商業(yè)貿(mào)易、旅游會(huì)展產(chǎn)業(yè)和生態(tài)居住功能，集中體現(xiàn)中心城區(qū)的繁榮繁華和現(xiàn)代服務(wù)功能；以一江（張江）三橋（金橋、外高橋、孫橋）等國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)為主體的中部發(fā)展帶，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，集中體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)實(shí)力和研發(fā)創(chuàng)新功能；以

17、外高橋港區(qū)和浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)為依托的濱江臨海發(fā)展帶,重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代物流等臨空臨港產(chǎn)業(yè)以及都市旅游、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，集中體現(xiàn)現(xiàn)代物流功能和發(fā)展后勁.o一軸三帶示意圖（紅色圓點(diǎn)為“東郊南苑”地塊位置,黃色圓點(diǎn)為張江中區(qū)D-1-7地塊位置）綜合交通“十一五”規(guī)劃中，浦東將實(shí)現(xiàn)三港一樞紐和地下、地面、架空的立體綜合交通網(wǎng)絡(luò)：三港一樞紐是現(xiàn)代化海港、航空港、信息港和鐵路樞紐。立體綜合交通網(wǎng)絡(luò)是由地面環(huán)形放射和方格網(wǎng)相結(jié)合的道路系統(tǒng)、快速有軌交通和越江交通所組成。六大功能區(qū)域浦東開(kāi)發(fā)以功能開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，促進(jìn)功能區(qū)域一體化發(fā)展，推進(jìn)城市綜合功能的提升，規(guī)劃建設(shè)六個(gè)功能區(qū)域，即陸家嘴功能區(qū)域、張江功能區(qū)域、金橋功能區(qū)域、外

18、高橋功能區(qū)域、三林世博功能區(qū)域、川沙功能區(qū)域。陸家嘴功能區(qū)域：是浦東的核心地區(qū)，其中陸家嘴部分1.7平方公里的金融貿(mào)易中心，是上海中央商務(wù)區(qū)的重要組成部分。花木地區(qū)是新區(qū)的市政管理中心，并發(fā)展博覽等高層次的第三產(chǎn)業(yè)，形成繁榮的文化商業(yè)中心。張江功能區(qū)域:高科技園區(qū)，發(fā)展高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興工業(yè)以及相應(yīng)的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)。外高橋功能區(qū)域：開(kāi)放度最大的保稅區(qū)，出口加工區(qū)，同時(shí)建設(shè)有大型港區(qū)、電廠、修造船基地等綜合工業(yè)區(qū)。金橋功能區(qū)域：規(guī)劃為出口加工區(qū)，以吸收外資為主，發(fā)展技術(shù)先進(jìn)的產(chǎn)品。三林世博功能區(qū)川沙功能區(qū)域浦東在積極貫徹國(guó)家綜合配套改革試點(diǎn)的重大戰(zhàn)略部署，在樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)

19、、實(shí)施建設(shè)“四個(gè)中心國(guó)家戰(zhàn)略中發(fā)揮示范帶動(dòng)作用，努力成為改革開(kāi)放先行先試區(qū)、自主創(chuàng)新示范引領(lǐng)區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心集聚區(qū)。其中自主創(chuàng)新示范引領(lǐng)區(qū)，是以聚焦張江”為重點(diǎn)，加快培育成為國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)、科技成果產(chǎn)業(yè)化重要基地和具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的高科技園區(qū)；以企業(yè)為主體、市場(chǎng)化為導(dǎo)向，加快建設(shè)產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的區(qū)域創(chuàng)新體系；以集成電路、軟件、生物醫(yī)藥、新材料等產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，加快形成具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的創(chuàng)新成果和具備研發(fā)、設(shè)計(jì)、制造、營(yíng)銷等環(huán)節(jié)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈，和創(chuàng)意文化和信息服務(wù)業(yè)集聚區(qū).張江功能區(qū)張江功能區(qū)域地處浦東新區(qū)中心地帶，東臨長(zhǎng)江口入海口，西至羅山路，南接川楊河,北到龍東大道，區(qū)域范圍包括“兩園三鎮(zhèn)”

20、張江高科技園區(qū)、孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、張江鎮(zhèn)、合慶鎮(zhèn)、唐鎮(zhèn)，功能區(qū)總面積119.31平方公里，人口15.27萬(wàn)人，下轄2個(gè)國(guó)家級(jí)園區(qū)，45個(gè)村委會(huì)和32個(gè)居委會(huì)。區(qū)域總體發(fā)展遵循兩軸、三心、四區(qū)的空間布局一是沿高科路及其延長(zhǎng)線形成的水平主軸,形成橫貫科學(xué)城的中軸線，連接科學(xué)城的商務(wù)與教育中心、唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)（城市服務(wù)中心1合慶地區(qū)（制造服務(wù)中心）,沿路布局高科技企業(yè)、高水平的商務(wù)、商業(yè)、居住等；二是沿外環(huán)線形成的縱向主軸，是科學(xué)城對(duì)外聯(lián)系的主要通道。一是在張江科學(xué)城中區(qū)8平方公里范圍內(nèi)形成的科技商務(wù)與教育中心；二是以唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)為核心的居住生活服務(wù)區(qū)，服務(wù)張江科學(xué)城的同時(shí)，輻射川沙、金橋，成為浦東第二

21、個(gè)綜合性服務(wù)中心；三是以合慶為中心的制造服務(wù)中心，成為科學(xué)城高端制造與生產(chǎn)配氯如物流服務(wù)）中心。A張江科學(xué)城：包括張江高科技園區(qū)、張江鎮(zhèn)和孫橋，以科教研發(fā)、總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代商務(wù)和高科技產(chǎn)業(yè)為主，配套部分居住功能。科學(xué)城地理邊界北起龍東大道，南至環(huán)南一大道，西起羅山路，東至環(huán)東二大道，分為北、中、南三個(gè)區(qū).B配套城市功能區(qū)（唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)）:位于唐鎮(zhèn)，主要布局行政、文化、商業(yè)、基礎(chǔ)教育、醫(yī)療等城市服務(wù)和生活居住功能。C.科學(xué)城產(chǎn)業(yè)輻射區(qū)：位于合慶鎮(zhèn)境內(nèi)遠(yuǎn)東大道以西地區(qū)，主要安排高端制造、現(xiàn)代物流、運(yùn)輸?shù)犬a(chǎn)業(yè)。D.永久保留區(qū)：位于長(zhǎng)江口沿岸地帶，適當(dāng)發(fā)展現(xiàn)代文化、旅游度假、休閑等產(chǎn)業(yè)。張江功能區(qū)-張江科

22、學(xué)城位置示意圖二、張江科學(xué)城張江高科技園區(qū)上海市張江高科技園區(qū)（張江科學(xué)城北區(qū)）成立于1992年7月，規(guī)劃面積25平方公里，是國(guó)家級(jí)的高新技術(shù)園區(qū)，是浦東新區(qū)四個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)之一。整個(gè)園區(qū)分為高級(jí)商住區(qū)、科研教育區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)區(qū)和生活配套區(qū)等4個(gè)功能各異的小區(qū)。張江科學(xué)城2003年5月14日月長(zhǎng)江高科技園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組第四次會(huì)議將張江高科技園區(qū)25平方公里核心區(qū)以南區(qū)域作為發(fā)展備用地進(jìn)行規(guī)劃控制，規(guī)劃總面積擴(kuò)大為40平方公里。擴(kuò)大后的張江高科技園區(qū)被稱為張江科學(xué)城,分為三大區(qū)域（見(jiàn)下圖）：張江科學(xué)城北區(qū)（張江高科技園區(qū)）北區(qū)：四至邊界為羅山路、龍東大道、）11楊河和外環(huán)線，規(guī)劃面積為25平方公里，是張

23、江目前的核心產(chǎn)業(yè)區(qū)，發(fā)展較為成熟；中區(qū)：四至邊界為羅山路、川楊河、外環(huán)線和華夏中路，總面積約為6平方公里,其中將申江路以西的4.66平方公里稱為張江高科技園區(qū)中區(qū)；南區(qū)：將目前園區(qū)用地向南拓展至外環(huán)線，包括孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)，稱為南區(qū)。擬建地塊根據(jù)中石油西氣東輸調(diào)控中心的土地面積需求，結(jié)合張江功能區(qū)域?qū)嶋H情況，目前有張江高科技園區(qū)12街坊5丘“東郊南苑”地塊以及張江高科技園區(qū)中區(qū)”D-1-7地塊作為中石油西氣東輸調(diào)控中心土地方案供中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司選擇。項(xiàng)目用地位置索引圖Chapter5項(xiàng)目選址和建設(shè)條件分析三、張江高科技園區(qū)12街坊5丘“東郊南苑”地塊地理信置項(xiàng)目選址地塊位于張江高科技園區(qū)

24、12街坊5丘地塊，位于張江高科技園區(qū)內(nèi)，緊鄰地鐵二號(hào)線金科路站。東至哈雷路，西接金科路，南至祖沖之路。該地塊于2005年由上海金締聯(lián)創(chuàng)置業(yè)有限公司”受讓，擬建住宅及商業(yè)項(xiàng)目，部分住宅樓已建至地上3層。2006年因規(guī)劃調(diào)整，該地塊恢復(fù)為公共設(shè)施用地（C2C3商業(yè)辦公、文化娛樂(lè)），原開(kāi)發(fā)商不愿意接受部分項(xiàng)目用地性質(zhì)的調(diào)整而接受了由浦東土控公司收購(gòu)其全部股權(quán)的方案。具體區(qū)位示意見(jiàn)下圖：項(xiàng)目選址外昌橋港區(qū)外環(huán)線外高朋保稅區(qū)市政府金都出口加.虹粉機(jī)場(chǎng):國(guó)際機(jī)場(chǎng)1.2規(guī)劃指標(biāo)土地面積83741平方米，容積率不大于2.0，限高50米，建筑密度不大于45%,綠地率不小于35%.項(xiàng)目建設(shè)自然條件自然條件項(xiàng)目所處

25、區(qū)域?qū)賮啛釒ШＱ笮约撅L(fēng)氣候，常年主導(dǎo)風(fēng)為東南風(fēng)，氣候溫和，日照充足,四季分明，雨水充沛。氣候條件年平均降雨量：1170毫米無(wú)霜期：247天平均溫度:16.8日照：年均1740小時(shí)氣象參數(shù) TOC o 1-5 h z 夏季：空調(diào)室外計(jì)算干球溫度：34.6空調(diào)室外計(jì)算濕球溫度：28.2通風(fēng)室外相對(duì)濕度：69%3.4 m/s通風(fēng)計(jì)算干球溫度：30.83.4 m/s平均風(fēng)速：主導(dǎo)風(fēng)向：大氣壓力：1005.7ha冬季：空調(diào)計(jì)算干球溫度：-1.2空調(diào)計(jì)算相對(duì)濕度：74%平均風(fēng)速：3.0m/s主導(dǎo)風(fēng)向：N通風(fēng)計(jì)算干球溫度：3.5大氣壓力：1026.5hPa宏觀經(jīng)濟(jì)蜀牛近年來(lái)，在上海市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，全市

26、人民以鄧小平理論和“三個(gè)代表重要思想為指導(dǎo)，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加快構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，堅(jiān)決貫徹中央宏觀調(diào)控政策,緊緊圍繞實(shí)現(xiàn)“四個(gè)率先”的總體要求和建設(shè)“四個(gè)中心”的戰(zhàn)略目標(biāo)，努力走符合科學(xué)發(fā)展規(guī)律，依靠科技進(jìn)步發(fā)展的道路，保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)較快協(xié)調(diào)健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)十一五”的良好開(kāi)局。2007年上海市實(shí)現(xiàn)上海市生產(chǎn)總值（GDP）12001.16億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.3%,已連續(xù)16年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。2007年全年實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入2102.63億元，比上年增長(zhǎng)31.4%,其中，地方級(jí)稅收收入為1975.48億元，增長(zhǎng)33.5%0城鄉(xiāng)居民收入水平繼續(xù)提高。據(jù)抽樣調(diào)查，城市

27、居民家庭人居年可支配收入23623元，比上年增長(zhǎng)14.3%,增幅比上年提高3.5%,全年城市居民人均消費(fèi)支出17255元，比上年增長(zhǎng)16.9%O雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、良好的發(fā)展趨勢(shì)及人民生活水平的不斷提高，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了強(qiáng)有力的宏觀經(jīng)濟(jì)支持和市場(chǎng)保障。項(xiàng)目周邊配套環(huán)境條件本項(xiàng)目周邊交通較為便利，同時(shí)，周邊生活、教育、醫(yī)療配套較為成熟，特別是浦東軟件園三期商業(yè)配套項(xiàng)目實(shí)施后，生活便利性挈導(dǎo)到進(jìn)一步改善（詳見(jiàn)本章第7部分本地塊周邊工作和生活的人群素質(zhì)較高，以研發(fā)機(jī)構(gòu)和芯片制造企業(yè)的高級(jí)技術(shù)人員為主?；ㄆ?、畢博、Sony、SAP、奧林巴斯等國(guó)際知名企業(yè)和寶信軟件、浙大網(wǎng)新等國(guó)內(nèi)知名軟件企業(yè)均已在

28、軟件園內(nèi)設(shè)立研發(fā)機(jī)構(gòu)，隨著地鐵2號(hào)線的開(kāi)通，將大大提高了導(dǎo)入本區(qū)域人流量。區(qū)位交通地面交通本地塊地面交通出行主要依靠地面道路、地鐵2號(hào)線和公交。地塊南側(cè)祖）中之路（雙向四車道）和金科路（雙向六車道）均為張江地區(qū)主干道，通行情況良好。地鐵2號(hào)線全長(zhǎng)62公里，運(yùn)營(yíng)車站30座，遠(yuǎn)期規(guī)劃可與10余條地鐵線進(jìn)行換乘。東延伸段2010世博前通車后，將成為連接虹橋樞紐站（虹橋機(jī)場(chǎng)、京滬高鐵南京路市級(jí)商業(yè)中心、人民廣場(chǎng)行政中心、陸家嘴國(guó)際金融貿(mào)易區(qū)、浦東花木行政文化中心和浦東機(jī)場(chǎng)的黃金通道。本地塊位與2號(hào)線金科路站零距離，因此交通出行將非常方便。地塊周邊公交以郊區(qū)公交為主，最近的公交站點(diǎn)約500米。如下圖所示

29、:東郊南苑地塊航空及鐵路交通本地塊距離浦東龍陽(yáng)路磁懸浮車站直線距離僅4公里8分鐘可到達(dá)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)；距離浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)直線距離20公里；距離虹橋機(jī)場(chǎng)直線距離24公里；本地塊距離上?；疖囌局本€距離14公里；距離上海南站直線距離17公里。地塊周邊環(huán)境地塊西側(cè)地塊西側(cè)隔金科路為浦東軟件園一、二期。占地面積3萬(wàn)平方米的一期工程于2000年3月投入運(yùn)營(yíng)，占地9萬(wàn)平方米的二期工程于2002年9月項(xiàng)目建成投入使用。截至2007年底，浦東軟件園內(nèi)注冊(cè)企業(yè)達(dá)750家，入駐軟件企業(yè)達(dá)201家，從業(yè)人員達(dá)1.2萬(wàn)人該項(xiàng)目以辦公樓為主，對(duì)本地塊基本無(wú)不利影響。金科路為張江地區(qū)主干道，對(duì)本地塊有一定的道路噪音影響。地塊北

30、側(cè)地塊北側(cè)緊鄰華虹集團(tuán)子公司華虹NEC-r,于2007年9月投產(chǎn)，設(shè)計(jì)月產(chǎn)8英寸硅片2萬(wàn)片。華虹集團(tuán)由中國(guó)電子產(chǎn)業(yè)工程公司、上海久事公司、上海儀電控股公司投資組建。該工廠2009年將進(jìn)行12英寸集成電路芯片的技術(shù)改造，無(wú)新建土建施工.集成電路芯片在生產(chǎn)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生廢水，工藝廢氣（以氨氣和HCI為主）及動(dòng)力設(shè)備噪聲為主的環(huán)境污染。華虹2002年已通過(guò)BSI的IS014001環(huán)境管理體系認(rèn)證，2003年獲國(guó)家環(huán)境保護(hù)百佳工程.地塊東側(cè)地塊東側(cè)與上海宏力半導(dǎo)體有限公司隔哈雷路相望，哈雷路非主干道車流量較小。上海宏力半導(dǎo)體制造有限公司占地面積24萬(wàn)平方米，已建成三座12英寸硅片的廠房，投資方包括美國(guó)超

31、捷半導(dǎo)體，日本三洋及上海市政府下屬上海聯(lián)合投資。該工廠2008年進(jìn)行增資擴(kuò)產(chǎn)，根據(jù)公開(kāi)的環(huán)評(píng)報(bào)告，對(duì)本地塊的環(huán)境影響與華虹工廠相同，主要為動(dòng)力噪聲和潛在的工藝廢氣污染。宏力已于2004年2月13日取得美國(guó)UL認(rèn)證公司頒發(fā)的IS014001/OHSAS18001體系認(rèn)證證書。地塊南側(cè)地塊南側(cè)為張江園區(qū)主干道祖沖之路，在建中的地鐵二號(hào)線東延伸段金科路站及浦東軟件園三期。地鐵二號(hào)線將于2010世博前投入使用，成為連接虹橋機(jī)場(chǎng)、京滬高鐵和浦東機(jī)場(chǎng)的軌道交通，途經(jīng)陸家嘴、南京路、人民廣場(chǎng)、靜安寺等上海金融、政治、商業(yè)和交通中心。浦東軟件園三期總規(guī)劃建筑面積58萬(wàn)平方米、總投資約30億元，計(jì)劃2010年基

32、本建成。規(guī)劃中除研發(fā)辦公樓外，還將建設(shè)總建筑面積達(dá)6.7萬(wàn)平方米的商務(wù)購(gòu)物中心，4.5萬(wàn)平方米的4星級(jí)酒店，9.5萬(wàn)平方米的配套公寓及體育休閑廣場(chǎng)等.地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部現(xiàn)已有八幢分別施工至地上1-3層的爛尾公寓樓。因浦東土控暫未提供施工資料，目前尚無(wú)法判斷地下車庫(kù)土建或其他單體建筑樁基是否已完成施工。另外，地塊內(nèi)西南角有一幢3層辦公樓，原為售樓處及籌建辦公使用，目前處于可使用狀態(tài)。地塊周邊其他地塊外部西南方向?yàn)閺埥瓬己缊@二期住宅小區(qū)，總戶數(shù)約1300戶。生活配套根據(jù)本地塊擬建調(diào)控中心的生活配套調(diào)杳要求，以及規(guī)劃用地屬性（C2（C3）規(guī)定的除辦公以外可建物業(yè)的潛在商業(yè)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，我司重點(diǎn)調(diào)研了三大

33、生活配套設(shè)施，即商業(yè)配套、科教娛樂(lè)配套及酒店（酒店式公寓I核心范圍確定為以項(xiàng)目為圓心的半徑0.5公里范圍圈層；次級(jí)范圍確定為以項(xiàng)目為圓心的半徑0.5-3公里范圍圈層（如下圖所示商業(yè)配套核心商圈本地塊周邊核心商圈內(nèi)的商業(yè)配套主要是規(guī)劃中的逋東軟件園三期擬建地鐵上蓋商業(yè)及已建成的浦東軟件園一、二期及湯臣豪園配套商業(yè)。注：1號(hào)位置為規(guī)劃中的浦東軟件園三期擬建地鐵上蓋商業(yè)（北至祖沖之路、西至金科路）定位業(yè)態(tài)業(yè)種面積檔次目前狀況集中式商業(yè)中心商務(wù)購(gòu)物中心，具體未定規(guī)劃6.7萬(wàn)平方米未定尚未開(kāi)工注：2號(hào)位置為已建成的浦東軟件園一、二期及湯臣豪園配套商業(yè)定位業(yè)態(tài)業(yè)種面積檔次目前狀況商務(wù)及住宅配套商業(yè)便利店、

34、銀行、小型餐飲中低檔已開(kāi)業(yè)次級(jí)商圈本地塊周邊次級(jí)商圈內(nèi)目前已建成的商業(yè)配套主要包括位于地鐵2號(hào)線張江高科地鐵站的上海傳奇廣場(chǎng)、張江鎮(zhèn)商業(yè)配套設(shè)施、廣蘭路生活區(qū)配套及其他學(xué)校、醫(yī)療和休閑設(shè)施注：1號(hào)位置為已開(kāi)業(yè)的上海傳奇廣場(chǎng)（2號(hào)線張江高科地鐵站）定位業(yè)態(tài)業(yè)種檔次目前狀況地鐵站集中式商業(yè)廣場(chǎng)餐飲、零售、服務(wù)、娛樂(lè)43家商家,約3萬(wàn)平方米中檔已開(kāi)業(yè)注：2號(hào)位置為張江鎮(zhèn)商業(yè)配套（北至川北公路，東至金橋路，西至高斯路，南至紫微路）定位業(yè)態(tài)業(yè)種面積檔次目前狀況分散式商業(yè)配套郵局、中型超市、便利店、銀行、體育館、中小型餐飲中低檔已開(kāi)業(yè)注：3號(hào)位置為廣蘭路商業(yè)配套（廣蘭路沿線）定位業(yè)態(tài)業(yè)種面積檔次目前狀況住

35、宅配套商業(yè)小型超市、便利店、銀行、郵局、中小型餐飲-中低檔已開(kāi)業(yè)科教娛樂(lè)配套設(shè)施4）上海中醫(yī)藥大學(xué)附屬浦東曙光醫(yī)院（3級(jí)甲等醫(yī)院）5）華東師范大學(xué)附屬第二中學(xué)（高中）6）上海浦東外國(guó)語(yǔ)學(xué)院7）上海中醫(yī)藥大學(xué)8）上海張江集團(tuán)學(xué)校（初中）9）浦東湯臣高爾夫球場(chǎng)商業(yè)及科教娛樂(lè)配套設(shè)施分析通過(guò)實(shí)地調(diào)研，東郊南苑地塊所處張江北區(qū)，經(jīng)過(guò)十幾的基礎(chǔ)設(shè)施投入和開(kāi)發(fā)建設(shè)已經(jīng)基本成熟，相鄰地塊均已建成或已經(jīng)批租。通過(guò)交通建設(shè)和人口導(dǎo)入，生活配套設(shè)施也已初具規(guī)模。特別是與本地塊類似的2號(hào)線相鄰站點(diǎn)（已建成的張江高科站和建設(shè)中的廣蘭路站）附近，已形成一定的集中商業(yè)配套設(shè)施。隨著區(qū)域開(kāi)發(fā)的進(jìn)一步推進(jìn)，必然會(huì)有逐步提升的

36、過(guò)程。本地塊周邊500米內(nèi)的核心區(qū)暫無(wú)集中商業(yè)設(shè)施，僅能提供生活輔助設(shè)施。規(guī)劃中將建設(shè)6.7萬(wàn)平方米的集中商業(yè)，但開(kāi)發(fā)時(shí)間未定。導(dǎo)致本地塊目前階段周邊生活設(shè)施相對(duì)缺乏。本地塊3公里內(nèi)的配套已經(jīng)較為豐富，選擇面也較廣。其中生活配套以中檔和中低檔為主，主要的集中商業(yè)為張江高科地鐵站上海傳奇廣場(chǎng)和張江鎮(zhèn)商業(yè)配套，可滿足基本生活需要。本地塊3公里內(nèi)教育、醫(yī)療、文化設(shè)施較為齊全，檔次較高。酒店（酒店公寓）配套核心商圈地塊周邊核心商圈內(nèi)高級(jí)酒店（酒店公寓）僅有浦東軟件園三期擬建四星級(jí)酒店（下圖中1號(hào)位置），面積4萬(wàn)平方米，暫定4星級(jí)，但目前尚未開(kāi)工。具體見(jiàn)下圖：次級(jí)商圈次級(jí)商圈內(nèi)高級(jí)酒店（酒店公寓）有上海

37、東郊國(guó)賓館（31德宏酒店式公寓（5）,以及位于2號(hào)線相鄰站點(diǎn)的上海博雅酒店（2上海展訊豪生酒店（41酒店名稱星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)房間數(shù)量標(biāo)房?jī)r(jià)格（元）開(kāi)業(yè)時(shí)間標(biāo)間面積上海東郊賓館5星級(jí)國(guó)賓館1802277(1088)200642平方米上海博雅酒店按5星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造3001932(988)200740平方米上海展訊豪生酒店4星級(jí)國(guó)際商務(wù)酒店2751610(658)200736平方米上海德宏酒店式公寓4星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造30288-508200252-149平方米除了上述高級(jí)酒店及酒店式公寓以外，東郊南苑地塊商圈內(nèi)目前已開(kāi)業(yè)的經(jīng)濟(jì)型酒店較多，行業(yè)內(nèi)代表性的錦江之星、如家和漢庭均已開(kāi)業(yè)。地點(diǎn)集中在張江鎮(zhèn)和張江科教園區(qū)附

38、近，普通商務(wù)出差的選擇余地較大。酒店名稱房間數(shù)量標(biāo)房?jī)r(jià)格（元）開(kāi)業(yè)時(shí)間漢庭快捷張江店1551992008如家快捷張江店1301992003錦江之星張江店2502392007酒店（酒店式公寓）設(shè)施分析作為商務(wù)配套的重要組成部分，本次調(diào)研的東郊南苑地塊商圈內(nèi)目前已開(kāi)業(yè)的高星級(jí)酒店已有3家，擬建中1家，已經(jīng)可滿足目前張江區(qū)域內(nèi)的高檔商務(wù)需求；除東郊賓館外，商務(wù)型酒店均位于地鐵2號(hào)線站點(diǎn)附近，同質(zhì)性較強(qiáng)；經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展較快，市場(chǎng)需求旺盛，在本地塊核心商圈內(nèi)尚無(wú)知名經(jīng)濟(jì)型酒店；相比較，酒店式公寓項(xiàng)目較少，且檔次不高，無(wú)法滿足高端或境外商務(wù)客源的需求。地塊SWOT分析Strength二優(yōu)勢(shì)交通及出行便利地

39、塊方正、便于規(guī)劃利用規(guī)劃用地性質(zhì)為C2C3（商業(yè)辦公、文化娛樂(lè)），建設(shè)項(xiàng)目的可選范圍較大周邊生活、教育、醫(yī)療配套較為成熟，特別是浦東軟件園三期商業(yè)配套項(xiàng)目實(shí)施后，生活便利性將得到進(jìn)一步改善周邊工作和生活的人群素質(zhì)較高，Sony,SAP等國(guó)際知名企業(yè)已在軟件園內(nèi)設(shè)立研發(fā)機(jī)構(gòu)作為可進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)的地塊，地鐵2號(hào)線延伸段開(kāi)通后的人流量導(dǎo)入明顯Weakness-劣勢(shì)地塊緊鄰華虹及宏力兩大集成電路生產(chǎn)企業(yè)，生產(chǎn)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生NH3和HCI為主的廢氣和生產(chǎn)噪音。經(jīng)過(guò)回收和處理，正常情況下環(huán)境影響較小，但在發(fā)生事故的情況下潛在的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)較大，且上述兩企業(yè)不可能搬遷與華虹NEC一墻之隔，地塊內(nèi)需有相當(dāng)大的區(qū)域作為

40、環(huán)境緩沖區(qū)，降低了地塊的有效使用率地塊內(nèi)既有建筑的施工資料，特別是樁基施工資料不完整，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的地下障礙物清除所需經(jīng)費(fèi)和時(shí)間尚不能準(zhǔn)確預(yù)計(jì)祖沖之路和金科路主干道會(huì)有一定的交通噪音影響Opportunity-機(jī)會(huì)該地塊交通便利并且可進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，目前因金融危機(jī)影響，土地的獲取成本較低，待經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)及2號(hào)線開(kāi)通，地塊的商業(yè)價(jià)值會(huì)有增值的空間地塊西側(cè)及南側(cè)浦東軟件園一、二、三期約70萬(wàn)平方米科研、軟件開(kāi)發(fā)功能區(qū)的集聚效應(yīng)，對(duì)創(chuàng)新型、研發(fā)型企業(yè)會(huì)有較大的吸引力，并為配套服務(wù)設(shè)施帶來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)地塊可建面積大，為企業(yè)預(yù)留了發(fā)展空間和用地Threaten-威脅根據(jù)上海市環(huán)境科學(xué)研究院編制的張江功能區(qū)規(guī)劃(20

41、05-2020)環(huán)境影響報(bào)告書，集成電路制造企業(yè)存在一定的化學(xué)品環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，需針對(duì)本地塊進(jìn)行專項(xiàng)環(huán)境評(píng)估如進(jìn)行一部分的商業(yè)開(kāi)發(fā)，過(guò)多的外部人流導(dǎo)入將對(duì)中石油地區(qū)企業(yè)總部的辦公環(huán)境和企業(yè)形象帶來(lái)負(fù)面影響無(wú)論是辦公還是商業(yè)開(kāi)發(fā)，同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈Chapter6辦公樓市場(chǎng)調(diào)研一、上海出租型辦公產(chǎn)品市場(chǎng)分析i.發(fā)展綜述目前上海出租型寫字樓以甲級(jí)物業(yè)居多，區(qū)域分布特征明顯。主要集中在傳統(tǒng)意義上的五大辦公板塊，即：陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)南京西路人民廣場(chǎng)外灘淮海路太平橋長(zhǎng)寧虹橋板塊。這五大板塊擁有良好的整體規(guī)劃、繁榮的商業(yè)、便捷的交通等等，這些有利因素該區(qū)域辦公樓的飛速發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。另外，有跡象表明

42、，隨著滬上辦公樓市場(chǎng)的日益升溫，上述的五大辦公板塊已經(jīng)逐漸趨于飽和狀態(tài)，因此其他新型出租型辦公樓板塊悄然而生。區(qū)域分布已經(jīng)呈現(xiàn)出從中心板塊向四周發(fā)散的趨勢(shì)。2000年以來(lái)，上海寫字樓市場(chǎng)供需兩旺。一些市中心主要地區(qū)的寫字樓租戶活躍，空置率繼續(xù)下跌，如南京路、淮海路和人民廣場(chǎng)的平均空置率僅8%。與此同時(shí)，浦西中心地區(qū)甲級(jí)寫字樓凈租金繼續(xù)上揚(yáng)，部分主要租戶開(kāi)始考慮轉(zhuǎn)租二線地區(qū)的寫字樓。就浦東而言，陸家嘴金融區(qū)甲級(jí)寫字樓的需求量仍然很強(qiáng)勁，金融機(jī)構(gòu)及信息業(yè)務(wù)公司仍不斷在此擴(kuò)充業(yè)務(wù)。上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量分布情況從上圖可以看出，陸家嘴、青爭(zhēng)安、長(zhǎng)寧、盧灣集中了全市80%的甲級(jí)寫字樓。上海甲級(jí)寫字樓分布特

43、征如下：甲級(jí)寫字樓區(qū)域區(qū)域分布特征黃浦區(qū)域分布在人民廣場(chǎng)周邊、外灘及延安東路，客戶特征金融、電子、物流等行業(yè)盧灣區(qū)域沿淮海中路和新天地分布，客戶多為跨國(guó)綜合類客戶陸家嘴區(qū)域樓盤品質(zhì)高，客戶多為金融機(jī)構(gòu)長(zhǎng)寧區(qū)域以虹橋及延安西路為中心，客戶多為展覽、貿(mào)易、物流類靜安區(qū)域沿南京西路，以“梅恒泰為核心，跨國(guó)綜合客戶徐T區(qū)域以徐家匯商圈為核心，目前規(guī)模不大，客戶多為科技類上海甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀及趨勢(shì)噩隨著席卷全球的金融危機(jī)爆發(fā)，2008年底至2009年初，上海寫字樓市場(chǎng)保持相對(duì)瓶頸。新入市物業(yè)的出租率基本沒(méi)有提高，如未來(lái)資產(chǎn)大廈、時(shí)代金融中心、上海環(huán)球金融中心以及越洋廣場(chǎng)。在浦東，很多即將成交的租

44、售交易由于跨國(guó)公司總部2009年緊縮開(kāi)支而擱淺。雖然對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的信心有所降低，但一些內(nèi)資企業(yè)趁租金較低的機(jī)會(huì)從舊的甲級(jí)寫字樓遷入新建的、質(zhì)量更高的甲級(jí)物業(yè)，逐漸成為甲級(jí)寫字樓的主要需求來(lái)源。資產(chǎn)表現(xiàn)隨著企業(yè)縮減開(kāi)支以應(yīng)對(duì)由全球金融海嘯引發(fā)的困境，上海寫字樓市場(chǎng)的需求下降，甚至出現(xiàn)負(fù)吸納。全市平均租金也環(huán)比下跌8.7%,至人民幣8.1元/平方米/天（見(jiàn)下圖）.市場(chǎng)空置率略微上漲至10.2%.上海甲級(jí)辦公樓實(shí)際租金和增長(zhǎng)率現(xiàn)狀綜述2008年上海物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期。由于時(shí)滯效應(yīng),2005至2007年間頒布的緊縮政策在2008體現(xiàn)出效果。2008年9月爆發(fā)的金融危機(jī)進(jìn)一步加大了調(diào)整幅度。第4季度

45、開(kāi)始，政策調(diào)控方向由緊縮轉(zhuǎn)向放松，對(duì)中低端住宅市場(chǎng)的穩(wěn)定起到一定作用，但由于經(jīng)濟(jì)放緩對(duì)需求的打擊，整體物業(yè)市場(chǎng)還是表現(xiàn)平平。由于風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期上升，投資者更加謹(jǐn)慎，到年底市場(chǎng)收益率有所提高。全球金融危機(jī)對(duì)辦公樓需求的巨大打擊，加之新增供應(yīng)放量增長(zhǎng)，辦公物業(yè)市場(chǎng)成為4季度下挫最嚴(yán)重的領(lǐng)域。未來(lái)預(yù)期但由于許多國(guó)家經(jīng)濟(jì)不容樂(lè)觀，跨國(guó)公司不得不在國(guó)門外尋求更多機(jī)會(huì)。中國(guó)作為全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一仍被普遍看好，其消費(fèi)市場(chǎng)、人口、政治、經(jīng)濟(jì)都將保持良好的發(fā)展速度。對(duì)于寫字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這將帶來(lái)長(zhǎng)期和穩(wěn)定的市場(chǎng)需求。一直以來(lái)上海寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，這種賣方市場(chǎng)導(dǎo)致租賃者選擇受限，需求也受到抑制。在過(guò)去

46、四年里，甲級(jí)寫字樓平均空置率保持在5.8%左右，而在2007年底,空置率更下降至4.6%.所以，市場(chǎng)對(duì)上海地區(qū)辦公寫字樓物業(yè)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看持樂(lè)觀態(tài)度。二、浦東新區(qū)出租型辦公產(chǎn)品市場(chǎng)分析發(fā)展綜述由于浦東新區(qū)的整個(gè)城市業(yè)態(tài)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布及城市功能架構(gòu)形成的歷史較短，整個(gè)新區(qū)規(guī)劃、建設(shè)都是在一個(gè)相對(duì)系統(tǒng)、完整且較高起點(diǎn)基礎(chǔ)上完成的。從而形成了浦東出租型辦公產(chǎn)品不同于浦西市場(chǎng)的一些特點(diǎn)：分布區(qū)域集中，小陸家嘴、竹園商貿(mào)區(qū)的寫字樓供應(yīng)量占到了整個(gè)浦東市場(chǎng)的80%.小陸家嘴目前投入使用的甲級(jí)寫字樓面積達(dá)到150萬(wàn)平方米以小陸家嘴為商貿(mào)核心區(qū)的功能輻射，借助大連路隧道、復(fù)興東路隧道、地鐵2號(hào)、4號(hào)線的交通優(yōu)勢(shì)和

47、張揚(yáng)路商業(yè)城、第一八佰伴的商圈優(yōu)勢(shì)形成的世紀(jì)大道，浦東南路，東方路沿線的96廣場(chǎng)和竹園商貿(mào)區(qū)的供應(yīng)量也在近100萬(wàn)平方米.辦公產(chǎn)品的整體品質(zhì)較高，甲級(jí)寫字樓占到了大部分.租金走勢(shì)1996年，小陸家嘴地區(qū)的日租金報(bào)價(jià)雖不低，達(dá)到人民幣8元/每平方米/天的水平，但其空置率卻很高，特別是在1997、1998年時(shí)不到40%。2000年，隨著全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的回升，小陸家嘴地區(qū)的寫字樓開(kāi)始逐漸升溫,特別是從2001年二季度開(kāi)始，寫字樓市場(chǎng)快速上升，一改以往高空置率的狀況。目前浦東陸家嘴地區(qū)寫字樓平均入駐率約85%,其中金茂大廈、匯豐大廈、招商局大廈、證券大廈、中國(guó)保險(xiǎn)大廈等入駐率超過(guò)90%,未來(lái)幾年，

48、小陸家嘴地區(qū)甲級(jí)辦公樓可供租售的新供應(yīng)量十分有限，預(yù)計(jì)租金將繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在小陸家嘴金融中心區(qū)輻射下，竹園吸引了眾多國(guó)際著名企業(yè)入駐，整個(gè)出租市場(chǎng)也非常好，甲級(jí)寫字樓出租率高達(dá)90%以上。2008年第四季度以來(lái)，隨著企業(yè)縮減開(kāi)支以應(yīng)對(duì)由全球金融海嘯引發(fā)的困境，上海寫字樓市場(chǎng)的需求下降，甚至出現(xiàn)負(fù)吸納。全市平均租金也環(huán)比下跌8.7%,至人民市8.1元/平方米/天。而浦東地區(qū)的平均租金與全市平均租金保持一致，為人民幣8.1元/平方米/天（見(jiàn)下圖1上海甲級(jí)辦公樓分區(qū)平均實(shí)際租金供求趨勢(shì)目前，隨著近兩年陸家嘴、竹園地區(qū)大量高等級(jí)甲級(jí)寫字樓的竣工，使供應(yīng)量得到明顯放大。陸家嘴核心區(qū)域2008-2

49、009年隨著環(huán)球世界中心、國(guó)際金融中心的陸續(xù)竣工，將新增約90萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓，而竹園地區(qū)隨著中建大廈、裕隆大廈和在建中的盛大國(guó)際中心的竣工，也將新增近30萬(wàn)平方米的甲級(jí)商辦項(xiàng)目。在金融危機(jī)尚未結(jié)束的情況下，近期內(nèi)供應(yīng)量充足。三、張江高科技園區(qū)辦公樓分布1.區(qū)域辦公樓市場(chǎng)概述張江高科技園區(qū)，主要以生物醫(yī)藥、集成電路和軟件三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為主，細(xì)分為技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、科研教育區(qū)、生活服務(wù)中心區(qū)、居住區(qū)和科技產(chǎn)業(yè)區(qū)等五個(gè)功能區(qū)，并建立了三個(gè)國(guó)家級(jí)基地：上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地、信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地。根據(jù)浦東張江高科技園區(qū)的規(guī)劃，以東西向的高科路為界，北側(cè)、從羅南大道至外環(huán)線的地區(qū)，已經(jīng)發(fā)展

50、相對(duì)成熟，有科技創(chuàng)新區(qū)、生物醫(yī)藥基地一期、集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)基地和張江新鎮(zhèn)等五大塊，由西向東推進(jìn)開(kāi)發(fā)。從實(shí)際情況看，除羅南路與龍陽(yáng)路交接處的技術(shù)創(chuàng)新區(qū)內(nèi)，有張江大廈、德國(guó)中心等傳統(tǒng)高層辦公樓，主要是一些世界級(jí)的集成電路或軟件企業(yè)專用廠房及辦公樓。未來(lái)張江高科技園區(qū)可供應(yīng)土地僅限于園區(qū)最東部、申江路東西兩側(cè)區(qū)域。高科路以南，至華夏路，主要是以科研教育區(qū)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)區(qū)、研發(fā)孵化區(qū)以及配套居住區(qū)，從北向南推進(jìn)建設(shè)。目前的開(kāi)發(fā)還僅僅停留在高科路至川楊河之間的區(qū)域，目前入住該區(qū)域的企業(yè)有，杜邦研發(fā)中心、羅氏、復(fù)旦張江校區(qū)、上海電影藝術(shù)學(xué)院、美國(guó)杜蘭大學(xué)、上海中醫(yī)學(xué)院以及南方基因研究中心等。川楊河以南目前仍

51、有一定數(shù)量可開(kāi)發(fā)地塊.張江高科技園區(qū)辦公樓產(chǎn)品張江高科技園區(qū)初期的發(fā)展戰(zhàn)略，主要是以各個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的帶頭企業(yè)的入駐，帶動(dòng)引導(dǎo)區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并產(chǎn)生集聚效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)影響力。由于前期進(jìn)駐園區(qū)的企業(yè)的帶動(dòng)和園區(qū)的吸引力，使得該區(qū)域目前辦公類型的產(chǎn)品相當(dāng)緊俏。近期張江高科技園區(qū)內(nèi)為滿足辦公需求，新增了如科技領(lǐng)袖之都（張江集電港二期1張江潤(rùn)和苑、浦東創(chuàng)新港、展訊中心等辦公產(chǎn)品。它們不同于平時(shí)常見(jiàn)的高密度的辦公樓形態(tài)，令人耳目一新。張江高科技園區(qū)內(nèi)辦公物照照其物業(yè)形態(tài)，可以分為以下幾種：純辦公類物業(yè)、孵化樓、商務(wù)花園。純辦公類物業(yè)目前張江高科技園區(qū)內(nèi)純辦公物業(yè)較少，僅有張江大廈、張江集

52、電港一、二期、創(chuàng)意大廈、浦東創(chuàng)新港等項(xiàng)目.張江大廈、張江集電港一期均已處于;帶租狀態(tài)。張江園區(qū)內(nèi)純辦公類物業(yè)主要分布在生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)區(qū)二期、集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)，零星辦公項(xiàng)目分布在靠近張江鎮(zhèn)附近的居住區(qū)域。個(gè)案介紹：張江大廈位于張江高科技園區(qū)松濤路，是張江高新開(kāi)發(fā)園區(qū)內(nèi)第一座5A甲級(jí)智能化現(xiàn)代商務(wù)樓，高88米，是目前張江高科技園區(qū)內(nèi)的第一高樓。該寫字樓在國(guó)內(nèi)首次使用可自由呼吸、自由開(kāi)啟式的雙層玻璃幕墻，采用錯(cuò)落布置的室內(nèi)庭院設(shè)計(jì)，為適合世界高科技企業(yè)管理中心、營(yíng)運(yùn)中心及跨國(guó)公司全球性研發(fā)中心等入駐，大廈內(nèi)部還配備了完備的國(guó)際尖端智能化系統(tǒng)。張江大廈由張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目目前入住的企業(yè)以半

53、導(dǎo)體、軟件行業(yè)為主。發(fā)展商張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司寫字樓占地21462m*總建筑面積46960m7容積率2.18層數(shù)18層，其中一層為裙房，二層起為辦公樓各單元面積120-900-1010m可分租金3.90-4.50元/m/天個(gè)案簡(jiǎn)介張江集電港一期張江集電港一期辦公樓，位于張江開(kāi)發(fā)區(qū)龍東大道與張東路，處于集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)的入口位置。共有三座科研辦公樓和一座服務(wù)中心，并在主樓下設(shè)一層地下室用作停車及設(shè)備房。辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層高3.7米，同時(shí)配有服務(wù)中心、餐廳、超市、銀行、郵政、商務(wù)中心、會(huì)議中心和宴會(huì)廳等配套設(shè)施。張江集電港以集成電路產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)為核心，項(xiàng)目設(shè)施配套較為完善，彌補(bǔ)了位置較差的不利因素。目前該項(xiàng)

54、目已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，并對(duì)張江高科技園區(qū)的辦公市場(chǎng)形成了一定的影響力，同時(shí)該項(xiàng)目的入住企業(yè)主要以集成電子產(chǎn)業(yè)的用戶為主。主要企業(yè)有賽洛格（上海）半導(dǎo)體研發(fā)有限公司/矽拓微電子（上海）有限公司/捷伸電子科技（上海）有限公司環(huán)旭電子（上海）有限公司等企業(yè).發(fā)展商張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司寫字樓占地42962m,總建筑面枳78997m!容積率1.84層數(shù)三座科研辦公樓（一座11層，另兩座6層）和一座服務(wù)中心各單元面積120-1010m句分割租金4封m7天個(gè)案簡(jiǎn)介浦東創(chuàng)新港該項(xiàng)目主要是滿足企業(yè)小型辦公需要,同時(shí)也I:匕較適合一些創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)的需求,有助于張江高科技園區(qū)引入2.5產(chǎn)業(yè)型企業(yè)，而此種產(chǎn)

55、業(yè)（2.5產(chǎn)業(yè)）的入駐將為張江園區(qū)中的企蛇是供更為全面的服務(wù)。發(fā)展商張江集團(tuán)總建筑面枳25000m2層數(shù)6層及底層商鋪各單元面積120-1010m可分割租金3.5-4元加7天孵化樓孵化樓主要分布在技術(shù)創(chuàng)新區(qū)及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)區(qū)一期。該類型物業(yè)成立時(shí)間較早，主要為一些科技研發(fā)企業(yè)服務(wù)，在租售時(shí)也享受一定的園區(qū)政策優(yōu)惠。該類型辦公樓的特點(diǎn)是面積較小、樓層低、為小型企業(yè)提供政策支持、滿足小型企業(yè)的辦公需要、得房率較高。個(gè)案簡(jiǎn)介小型智能孵化樓（三期）12幢4層辦公樓組成的SOHO社區(qū)，每幢面積基本上在1000-1400平方米左右。小區(qū)綠化位于地塊中心，采用大面積水面，草坪，綴有觀賞喬木及經(jīng)修剪的竹墻。南北

56、向的小區(qū)步行路貫穿其中，使每幢SOHO樓的用戶可以直接到達(dá)中心綠地。發(fā)展商上海張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司占地面積19842ID2容積率0.81總建筑面積16100tn,層數(shù)由12幢4層辦公樓所組成售價(jià)(2005)12000元/m商務(wù)花園所謂商務(wù)花園，是指大城市的相對(duì)邊緣地區(qū)，具有足夠大的土地規(guī)模，較低的容積率，交通極為便捷，能夠享受高科技企業(yè)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，能夠以相對(duì)較低、并為高科技中小企業(yè)所接受的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，具有花園式的辦公環(huán)境和鮮明個(gè)性的產(chǎn)品.“商務(wù)花園”的特點(diǎn)：低層建筑群；獨(dú)立性強(qiáng)；個(gè)性化較強(qiáng)。張江的“商務(wù)花園多是由多套2-6層的獨(dú)棟辦公樓組成，項(xiàng)目總體容積率在1.0以下，建筑覆蓋

57、率均控制在30%以內(nèi)，而整體綠化率都在30%以上。該類型的辦公物業(yè)主要分布在園區(qū)的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)區(qū)二期與集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)二期內(nèi)。個(gè)案簡(jiǎn)介張江集電港二期（科技領(lǐng)袖之都）張江集電港二期先期開(kāi)發(fā)部分位于張東路以東，香樟路以西，丹桂路以南，薔薇路以北的區(qū)域。目前該區(qū)域內(nèi)的別墅式辦公樓已經(jīng)投入使用，產(chǎn)品主要以雙拼式辦公樓為主。目前入住該區(qū)域辦公的企業(yè)有AMD研發(fā)中心/法國(guó)達(dá)能食品/前程無(wú)憂等眾多公司，該區(qū)域的別墅式辦公樓已經(jīng)滿租。張江集電港二期后期開(kāi)發(fā)區(qū)域位于張東路以西，呂家浜河以東,薔薇路以北的區(qū)域?yàn)?，目前該區(qū)域項(xiàng)目處于在建過(guò)程，產(chǎn)品形態(tài)以雙拼和少部分獨(dú)棟式辦公樓為主。項(xiàng)目建筑外立面多采用玻璃形態(tài)打造，增

58、強(qiáng)了采光功能。項(xiàng)目景觀規(guī)劃良好，主求營(yíng)造優(yōu)美、舒適的工作和生活環(huán)境。發(fā)展商上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司寫字樓占地360000m,總建筑面枳210000m2容積率0.6層數(shù)3-4層租金3-3.5元/m/天潤(rùn)和國(guó)際總部園項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期規(guī)劃為4棟綜合性辦公樓和5棟商務(wù)別墅，目前已交房；二期08年底竣工，規(guī)劃以小型科研、商務(wù)別墅為主，共43棟。綜合辦公可采用租售兩種方式，均以整層為單位，租售價(jià)格還分為裝修及毛坯兩種方式。園區(qū)還配置了300人多功能會(huì)議中心、可容納千人用餐的食堂、室內(nèi)網(wǎng)球館、游泳池、健身中心、商務(wù)中心等現(xiàn)代辦公生活必須的設(shè)施和建筑。為各種類型公司的辦公運(yùn)營(yíng)提供完善的配套。發(fā)展

59、商上海華潤(rùn)投資發(fā)展有限公司寫字樓占地82868.1rtf總建筑面枳77227.61m2容積率0.9層數(shù)3-4層租金33-3.8am7天3.張江功能區(qū)域辦公樓市場(chǎng)條件分析結(jié)論目前辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)情況目前科技園區(qū)內(nèi)相當(dāng)一部分在建的項(xiàng)目多為自用性質(zhì)的廠房或辦公樓，目前在園區(qū)內(nèi)面向市場(chǎng)公開(kāi)租售的在建、在售的項(xiàng)目主要有張江潤(rùn)和苑（潤(rùn)和國(guó)際總部1半島科技園和張江集電港二期（科技領(lǐng)袖之都1浦東軟件園三期等項(xiàng)目，從這些項(xiàng)目的規(guī)劃來(lái)看，預(yù)計(jì)該區(qū)域的辦公產(chǎn)品的供應(yīng)量約為30萬(wàn)m左右，可在一定程度上滿足當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)的需求。區(qū)域辦公樓產(chǎn)品類型總結(jié)目前該區(qū)域內(nèi)的辦公項(xiàng)目在主要功能是辦公、商務(wù)、研發(fā)等。從目前張江高科技全區(qū)

60、的規(guī)劃上看，單個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積在10萬(wàn)nf左右，主要采取兩種建筑形態(tài)，多層綜合辦公樓和低層的商務(wù)花園式辦公樓，區(qū)域內(nèi)的純辦公樓及酒店式公寓較少。區(qū)域辦公樓總體租售情況目前本區(qū)域面向市場(chǎng)公開(kāi)的項(xiàng)目，主要是以大面積租售為主，租售面積比較大.目前該區(qū)域的辦公物業(yè)，租金3-4元/nf/日不等，租售價(jià)格水平以地鐵2號(hào)線張江高科站為圓心，由高到低向外輻射。Chapter7酒店（酒店公寓）市場(chǎng)調(diào)研一、上海酒店業(yè)市場(chǎng)分析市場(chǎng)綜述上海作為長(zhǎng)三角區(qū)域門戶和中國(guó)乃至世界的商業(yè)中心之一,2008年接待入境過(guò)夜游客超過(guò)464萬(wàn)人次，比北京的390萬(wàn)人高出74萬(wàn)人，居全國(guó)之首；2008年上海國(guó)際旅游收入39億美元，與北