房地產(chǎn)市場(chǎng)投資調(diào)研報(bào)告

1、目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc181528508 一、城市經(jīng)濟(jì)概況 PAGEREF _Toc181528508 h 2 HYPERLINK l _Toc181528509 1、城市人口及增長(zhǎng)率 PAGEREF _Toc181528509 h 2 HYPERLINK l _Toc181528510 2、GDP PAGEREF _Toc181528510 h 2 HYPERLINK l _Toc181528511 3、人均收入狀況 PAGEREF _Toc181528511 h 3 HYPERLINK l _Toc181528512 4、城市簡(jiǎn)介 PAGERE

2、F _Toc181528512 h 4 HYPERLINK l _Toc181528513 4.1城市發(fā)展方向 PAGEREF _Toc181528513 h 4 HYPERLINK l _Toc181528514 4.2城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展（相關(guān)支柱產(chǎn)業(yè)） PAGEREF _Toc181528514 h 4 HYPERLINK l _Toc181528515 4.3城市化水平 PAGEREF _Toc181528515 h 5 HYPERLINK l _Toc181528516 4.4城市不同區(qū)域的房?jī)r(jià)水平比較 PAGEREF _Toc181528516 h 6 HYPERLINK l _Toc18

3、1528517 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)調(diào)研 PAGEREF _Toc181528517 h 8 HYPERLINK l _Toc181528518 1、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) PAGEREF _Toc181528518 h 8 HYPERLINK l _Toc181528519 2、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc181528519 h 9 HYPERLINK l _Toc181528520 2.1區(qū)域供應(yīng)分析 PAGEREF _Toc181528520 h 9 HYPERLINK l _Toc181528521 2.2需求分析 PAGEREF _Toc181528521 h 12 HYPE

4、RLINK l _Toc181528522 2.3價(jià)格分析 PAGEREF _Toc181528522 h 14 HYPERLINK l _Toc181528523 3項(xiàng)目概況及區(qū)位圖 PAGEREF _Toc181528523 h 16 HYPERLINK l _Toc181528524 3.1項(xiàng)目描述 PAGEREF _Toc181528524 h 16 HYPERLINK l _Toc181528525 3.2項(xiàng)目SWOT分析 PAGEREF _Toc181528525 h 17 HYPERLINK l _Toc181528526 4.可比項(xiàng)目分析 PAGEREF _Toc1815285

5、26 h 18 HYPERLINK l _Toc181528527 4.1龍澤家園 PAGEREF _Toc181528527 h 19 HYPERLINK l _Toc181528528 4.2龍威名庭 PAGEREF _Toc181528528 h 20 HYPERLINK l _Toc181528529 4.3綠地東上海 PAGEREF _Toc181528529 h 21 HYPERLINK l _Toc181528530 4.4中邦城市花園 PAGEREF _Toc181528530 h 22 HYPERLINK l _Toc181528531 5項(xiàng)目定位 PAGEREF _Toc1

6、81528531 h 23 HYPERLINK l _Toc181528532 5.1物業(yè)類型定位 PAGEREF _Toc181528532 h 23 HYPERLINK l _Toc181528533 5.2面積配比建議 PAGEREF _Toc181528533 h 24 HYPERLINK l _Toc181528534 5.3銷售周期預(yù)估 PAGEREF _Toc181528534 h 25 HYPERLINK l _Toc181528535 5.4價(jià)格定位建議 PAGEREF _Toc181528535 h 26一、城市經(jīng)濟(jì)概況1、城市人口及增長(zhǎng)率2005年上海市常住人口已超過(guò)19

7、00萬(wàn)；外來(lái)常住人口年均增27.8萬(wàn)人。外來(lái)人口的流入一定程度上彌補(bǔ)了本市戶籍人口結(jié)構(gòu)上的不足，為本市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了豐富的多元化的人口資源。數(shù)據(jù)來(lái)源：上海易居研究院2、GDP從1992年到2006年連續(xù)15年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)率超過(guò)10%。2006年全市生產(chǎn)總值10,296.97億元，比去年同期增長(zhǎng)12.%，增幅同比提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)上海市十一五綱要，十一五期間全市年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率預(yù)期為9以上，到2010年全市生產(chǎn)總值達(dá)到1.5萬(wàn)億元，接近2,000億美元。數(shù)據(jù)來(lái)源：上海易居研究院，注：2010年數(shù)據(jù)為預(yù)測(cè)值3、人均收入狀況人均GDP超過(guò)8000美元，接近發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)水平。用

8、于居住、交通、娛樂(lè)等方面的消費(fèi)支出將快速增加。上海的人均可支配收入也出現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)，從2000年的11,718元增長(zhǎng)到2006年的20,668元。按照10%增長(zhǎng)比例推算，2010年，上海市的年人均可支配收入將超過(guò)30,000元，人均可支配收入的持續(xù)增加，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供源源不斷的有效需求。數(shù)據(jù)來(lái)源：上海易居研究院4、城市簡(jiǎn)介4.1城市發(fā)展方向上海的城市規(guī)劃開(kāi)始與國(guó)際接軌，將遵循“多軸、多層、多核”的市域空間布局結(jié)構(gòu)。這一布局將依托對(duì)外對(duì)內(nèi)的交通軌道線。多軸指的是滬寧、滬杭及濱江(長(zhǎng)江)沿海(杭州灣)發(fā)展軸，正好與長(zhǎng)三角江蘇、浙江杭州灣經(jīng)濟(jì)帶相互銜接。近期的重點(diǎn)是構(gòu)筑長(zhǎng)三角城際快速交通網(wǎng)絡(luò)

9、，包括高速公路、軌道交通網(wǎng)絡(luò)、水運(yùn)航道的對(duì)接。 而“多層”結(jié)構(gòu)，在市中心區(qū)域，形成“多心，開(kāi)敞”的布局，市中心從單個(gè)轉(zhuǎn)為多個(gè)，目前徐家匯、花木、五角場(chǎng)3個(gè)城市副中心已有雛形，真如的規(guī)劃也已啟動(dòng)。郊區(qū)則要“多核”，即重點(diǎn)發(fā)展幾個(gè)郊區(qū)新城鎮(zhèn)，以吸引市區(qū)人口。目前定為嘉定、安亭、松江及臨港新城，這四個(gè)新城將被打造成擁有80萬(wàn)-100萬(wàn)人口的重點(diǎn)市鎮(zhèn)。 所有這些規(guī)劃布局所圍繞的則是交通線路，包括對(duì)外的滬寧、滬杭高速公路，市內(nèi)的軌道交通線路等。這種呈發(fā)散狀的“多走廊式”布局是目前各大國(guó)際都市通行的現(xiàn)代規(guī)劃手段。 4.2城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展（相關(guān)支柱產(chǎn)業(yè)）為了提高新世紀(jì)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，上海將信息、金融服務(wù)、商貿(mào)流通

10、、汽車制造、成套設(shè)備和房地產(chǎn)定為新的六大支柱產(chǎn)業(yè)。與汽車制造、通信信息設(shè)備、電站成套設(shè)備、石油化工、鋼鐵和現(xiàn)代家電等老的六大支柱產(chǎn)業(yè)相比，新六大支柱產(chǎn)業(yè)更趨向于高科技和服務(wù)產(chǎn)業(yè)。上海將積極吸引外資參與新六大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高服務(wù)業(yè)對(duì)外開(kāi)放力度，并將適度擴(kuò)大外資開(kāi)發(fā)中心城區(qū)房地產(chǎn)的規(guī)模。主要年份六大支柱產(chǎn)業(yè)增加值指 標(biāo)200020042005增加值（億元）1919.10 3560.023980.88 信息產(chǎn)業(yè)338.18873.991097.91 金融業(yè)602.95612.45675.12 商貿(mào)流通業(yè)431.43745.00840.89 汽車制造業(yè)166.05358.47311.20 成套設(shè)備制

11、造業(yè)129.73323.15399.38 房地產(chǎn)業(yè)263.35666.30676.12增加值占上海市生產(chǎn)總值比重(%)40.244.143.5 信息產(chǎn)業(yè)7.110.812.0 金融業(yè)12.67.67.5 商貿(mào)流通業(yè)9.09.29.1 汽車制造業(yè)3.54.43.4 成套設(shè)備制造業(yè)2.74.04.4 房地產(chǎn)業(yè)5.58.37.3注：1、信息產(chǎn)業(yè)增加值含有與其他行業(yè)的交叉重復(fù)因素，本表中“六大支柱產(chǎn)業(yè)增加值占上海市生產(chǎn)總值的比重”已經(jīng)扣除重復(fù)計(jì)算因素。2、商貿(mào)流通業(yè)中不包括餐飲業(yè)增加值。數(shù)據(jù)來(lái)源：上海易居房地產(chǎn)研究院4.3城市化水平上海的新興的金融證券、期貨交易、外匯和技術(shù)等全國(guó)性市場(chǎng)的建立，確立了上

12、海作為全國(guó)資源配置中心的地位，同時(shí)也加快了上海經(jīng)濟(jì)與國(guó)際接軌的步伐。創(chuàng)建經(jīng)濟(jì)中心、貿(mào)易中心、金融中心是上海21世紀(jì)的重要戰(zhàn)略目標(biāo)。通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和新一輪城市建設(shè)的實(shí)施，上海將逐步建立起一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系。上海將成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速、各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施齊全的現(xiàn)代化大都市。上海經(jīng)濟(jì)存在著巨大的發(fā)展上升空間，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有較大的發(fā)展?jié)摿Α?.4城市不同區(qū)域的房?jī)r(jià)水平比較目前，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)開(kāi)發(fā)情況，分為五大板塊：中心城區(qū)板塊、西南板塊、北區(qū)、浦東和遠(yuǎn)郊。其中上海西南板塊和浦東新區(qū)是近年來(lái)的發(fā)展最為快速，供應(yīng)量最大的板塊。上海板塊市場(chǎng)分析132451、中心城區(qū) 2、西南城區(qū) 3、北區(qū)

13、4、浦東新區(qū) 5、遠(yuǎn)郊區(qū)域數(shù)據(jù)來(lái)源：上132451、中心城區(qū) 2、西南城區(qū) 3、北區(qū) 4、浦東新區(qū) 5、遠(yuǎn)郊區(qū)域中心城區(qū)市場(chǎng)分析中心城區(qū)包含盧灣區(qū)、靜安區(qū)、黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)五個(gè)行政區(qū)域。中心城區(qū)為本市房地產(chǎn)發(fā)展最為成熟的區(qū)域，土地供應(yīng)較少，商辦類及高檔物業(yè)比較集中，且市場(chǎng)接受度高。05-06年一年間，中心城區(qū)成交價(jià)格由05年的15764元/平方米上漲至18154元/平方米，增長(zhǎng)了2390元/平方米，增幅為15%。其中盧灣區(qū)增幅最高，達(dá)75%，主要受翠湖天地御苑、華府天地集中成交的影響，這兩個(gè)樓盤(pán)均價(jià)在40000-100000元/平方米，帶動(dòng)該區(qū)域價(jià)格的大幅增漲。西南區(qū)域市場(chǎng)分析西南區(qū)域包

14、括閔行區(qū)，松江區(qū)、青浦區(qū)三個(gè)行政區(qū)。西南區(qū)域05年住宅樓盤(pán)供應(yīng)總量為3312.7萬(wàn)平米，成交面積為1762.2萬(wàn)平米，供求比為0.53，住宅成交均價(jià)6929元/平米。西南區(qū)域06年住宅樓盤(pán)供應(yīng)2122.8萬(wàn)平米，成交面積為2051.2萬(wàn)平米，供求比為0.96，住宅成交均價(jià)為6813元/平米。06年環(huán)比05年供應(yīng)量減少35%，成交量增加16%，均價(jià)下跌2%。北區(qū)市場(chǎng)分析上海北區(qū)是上海蘇州河以北的區(qū)域，包括楊浦、虹口、閘北、普陀、寶山和嘉定六個(gè)大區(qū)。整個(gè)北區(qū)被內(nèi)、中、外三環(huán)貫穿，同時(shí)地鐵一號(hào)線，三、四號(hào)線（七號(hào)線、八號(hào)線、十號(hào)線、十一號(hào)線在建）交錯(cuò)其中。地理位置優(yōu)越，交通條件得天獨(dú)厚。上海北區(qū)市場(chǎng)

15、整體成交均價(jià)增幅不明顯，僅上漲了0.01%。但市場(chǎng)內(nèi)各分區(qū)成交均價(jià)都有了不同程度的上升，其中增幅最為明顯的是閘北和嘉定兩個(gè)區(qū)域，閘北區(qū)依托軌道線路所帶來(lái)的便利交通，人口導(dǎo)入迅速，帶動(dòng)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)成交均價(jià)環(huán)比2005年增漲了23.71%，而嘉定區(qū)開(kāi)發(fā)較晚，市場(chǎng)價(jià)格偏低，國(guó)際汽車城，F(xiàn)1商圈等大型項(xiàng)目的出現(xiàn)，促進(jìn)了市場(chǎng)迅速發(fā)展，市場(chǎng)成交均價(jià)環(huán)比2005年增漲了33.78%，成為北區(qū)市場(chǎng)增漲最快的區(qū)域。浦東新區(qū)浦東新區(qū)是上海市位于黃浦江以東、長(zhǎng)江口以西的一塊三角形地區(qū)，地處我國(guó)海岸線中點(diǎn)和長(zhǎng)江入?？诘慕粎R處。據(jù)統(tǒng)計(jì)，05-06年浦東新區(qū)目前在售住宅樓盤(pán)的供應(yīng)總量597.03萬(wàn)平方米，已銷售面積

16、為828.90萬(wàn)平方米，供求比為1：1.39。遠(yuǎn)郊市場(chǎng)分析上海遠(yuǎn)郊區(qū)域是指外環(huán)線以外的某些區(qū)域，主要包括南匯、奉賢、金山和崇明三個(gè)區(qū)。南匯區(qū)位于遠(yuǎn)郊區(qū)域的東部，緊鄰浦東，是遠(yuǎn)郊區(qū)域中離市中心最近的一個(gè)區(qū)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟的區(qū)，但由于土地供應(yīng)較大，基本以本地需求為主，因此以開(kāi)發(fā)中低端產(chǎn)品為主。政府對(duì)遠(yuǎn)郊區(qū)域改造力度加大，軌道交通導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、自然生態(tài)保護(hù)，交通、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的總體提高，加速人口導(dǎo)入，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)調(diào)研1、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)政策相繼出臺(tái) 市場(chǎng)漸趨平穩(wěn)自05年住宅市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)在宏觀調(diào)控下發(fā)生明顯變化后，06年又陸續(xù)出臺(tái)了“國(guó)六條”、“限外資”

17、、“90/70”等一系列的宏觀調(diào)控政策，而市場(chǎng)對(duì)政策的接納度明顯高于05年，住宅市場(chǎng)供求及價(jià)格均沒(méi)有出現(xiàn)很大的波動(dòng)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者都已處在較為理性的狀態(tài)中，住宅市場(chǎng)已在調(diào)控中逐步趨向平穩(wěn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。供求基本平衡 年內(nèi)止升企穩(wěn)06年住宅市場(chǎng)供求比為1：0.98，供求矛盾同比05年有了明顯的緩解，市場(chǎng)供求關(guān)系基本平衡?？v觀全年住宅市場(chǎng)供求情況，上半年供應(yīng)及需求基本處于上升的態(tài)勢(shì)中，下半年的市場(chǎng)供求量在政策的影響下停止了上升的腳步，6-12月的市場(chǎng)供求量波動(dòng)不大，基本處在較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)中。價(jià)格波動(dòng)上揚(yáng) 年度漲幅受抑自04年以來(lái)，全市住宅市場(chǎng)成交均價(jià)的上漲幅度逐年減小，06年環(huán)比上漲幅度僅為

18、4.4個(gè)百分點(diǎn)，宏觀調(diào)控下的住宅市場(chǎng)逐漸表現(xiàn)出了年度成交均價(jià)上漲受抑、漲幅減小的態(tài)勢(shì)。06年1-12月的住宅成交均價(jià)最高點(diǎn)出現(xiàn)在6月，為9230元/平方米；年底的均價(jià)比年初時(shí)的全年最低價(jià)高出了36個(gè)百分點(diǎn)，全年住宅市場(chǎng)成交均價(jià)表現(xiàn)出波動(dòng)上揚(yáng)的走勢(shì)。2、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析2.1區(qū)域供應(yīng)分析2.1.1區(qū)域土地供應(yīng)情況南匯的土地供應(yīng)以中低價(jià)配套商品房為主，自06年開(kāi)始經(jīng)營(yíng)性土地的供應(yīng)開(kāi)始增加，截至至07年10月經(jīng)營(yíng)性土地的供應(yīng)達(dá)到469084平米。數(shù)據(jù)來(lái)源：上海易居研究院2.1.2住宅供求情況南匯區(qū)05年-06年累計(jì)供應(yīng)量692萬(wàn)平方米，成交量283萬(wàn)平方米，供求比為1：0.4，供應(yīng)遠(yuǎn)大于成交。從供求情況

19、來(lái)看，區(qū)域商品房成交量變動(dòng)幅度不大，基本保持在每季度40萬(wàn)平方米，成交相對(duì)平穩(wěn)；市場(chǎng)基本處于供大于求的狀態(tài)中，季度供求比保持在1：0.4左右，區(qū)域商品房市場(chǎng)呈供遠(yuǎn)大于求態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：上海易居研究院2.1.3項(xiàng)目周邊未來(lái)三年的供應(yīng)量待開(kāi)發(fā)土地后續(xù)土地供應(yīng)量超過(guò)220萬(wàn)平米，建筑類型以小高層、高層為主。周康板塊待開(kāi)發(fā)土地列表地塊地址建筑面積（平方米）建筑類型預(yù)計(jì)上市時(shí)間周浦鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)7號(hào)地塊 項(xiàng)目東至咸塘港；南至筆化路；西至康沈路；北至陸家浜路97179多層、小高層2007圣鑫苑4號(hào)地塊東至浦安路；南至川周路；西至周東路；北至沿船港301808多層、小高層2007周浦鎮(zhèn)35街坊8/5丘地塊一期 項(xiàng)

20、目橫橋路136弄11支弄406005棟多層;10棟小高層2007東方晶華園東至康沈路；南周浦路；西至中圓新村；北至漕溪公寓56000多層、小高層2008周浦鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)29號(hào)地塊一期南匯區(qū)周浦鎮(zhèn)118468規(guī)劃不詳2010周浦鎮(zhèn)23號(hào)地塊東至普安路；西依周東路；南靠周鄧路；北傍關(guān)岳路636400小高層、高層2008明天華城項(xiàng)目東至康沈公路；西依滬南公路，南靠周祝公路；北依繁榮路748600多層、小高層、高層2008數(shù)據(jù)來(lái)源：上海易居研究院在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)08-10年后續(xù)供應(yīng)約198萬(wàn)方，建筑類型以多層、小高層為主。周康板塊在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)列表物業(yè)名稱在售面積（平方米）未推出面積（平方米）康橋半島8

21、20016200中科大學(xué)村2063190000中邦城市128589582000綠洲康城二期156082543918綠地東上林小城32351726483天臺(tái)星城50235109765龍威茗庭435957900匯麗苑2146098540康庭苑372525053寧怡苑6840511000數(shù)據(jù)來(lái)源：上海易居研究院2.1.4結(jié)論：預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年后，隨著配套的逐漸成熟，周康板塊將進(jìn)入真正的開(kāi)發(fā)高潮，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈2.2需求分析2.2.1周康版塊樓盤(pán)的銷售速度區(qū)域品質(zhì)較好的樓盤(pán)價(jià)格提升幅度較大，中邦城市的均價(jià)提升幅度最大，目前均價(jià)已達(dá)10862元/平米。周康板塊公寓價(jià)格及去化

22、分析表所屬梯隊(duì)樓盤(pán)名稱目前均價(jià)（元/平米）去化速度平米套/月第一梯隊(duì)中邦城市10862553744綠洲康城10116413735綠地東上海8812296227第二梯隊(duì)美林小城5820514551天臺(tái)星城6643118511龍威茗庭6805205018第三梯隊(duì)匯麗苑五期4708112714寧怡苑5237281925數(shù)據(jù)來(lái)源：上海易居研究院2.2.2目標(biāo)客戶周康板塊住宅市場(chǎng)的客源以本地住戶為主；亦有部分周邊村、鎮(zhèn)的改善型客戶遷入板塊內(nèi)；預(yù)計(jì)未來(lái)至2020年人口導(dǎo)入將達(dá)到約21萬(wàn)（不包括四高小區(qū)人口）。加上對(duì)市區(qū)購(gòu)房者的吸引，未來(lái)人口對(duì)房產(chǎn)的需求旺盛，人口導(dǎo)入成為拉升板塊的重要因素。本地客源非常集中

23、，周、康兩鎮(zhèn)各具特色周浦舊城改造正在的持續(xù)進(jìn)行，當(dāng)?shù)鼐用窀纳谱≌男枨蠓浅Ｍ?。周浦?zhèn)作為具有素有“小上?！狈Q號(hào)的老鎮(zhèn)，現(xiàn)代化的商業(yè)配套也很齊全，導(dǎo)致相當(dāng)具有“戀土情節(jié)”的被動(dòng)遷居民原拆原回、就近置業(yè)。而康橋則是南匯開(kāi)發(fā)最早的鎮(zhèn)，在大力進(jìn)行鎮(zhèn)區(qū)改造的同時(shí)，逐步被打造成了低密度高檔居住區(qū)，受浦東新區(qū)大力開(kāi)發(fā)的輻射影響，康橋生活區(qū)也日益，本地客源關(guān)注比例無(wú)周浦的高。世博動(dòng)遷居民購(gòu)房首選 又受浦東工作白領(lǐng)青睞世博會(huì)動(dòng)遷迫使浦東三林板塊的大量居民重新置業(yè)，作為上海動(dòng)遷三大區(qū)域，即江橋，顧村和周浦之一的周浦鎮(zhèn)吸引了三林地區(qū)的大量剛性需求。而康橋公寓市場(chǎng)則吸引的主要是浦東及鄰近區(qū)域工作的非本土白領(lǐng)，鄰近公

24、司方便、對(duì)南匯康橋無(wú)認(rèn)知抗性、資金相對(duì)比較寬裕，可承受月還5000元/平方米左右的貸款，折合10年期，總共可貸45萬(wàn)，則該客群可承受總價(jià)在65萬(wàn)左右。近幾年該區(qū)域住宅項(xiàng)目的大量開(kāi)發(fā)并建成，各類配套諸如申花足球?qū)W校、上海劍橋?qū)W院等學(xué)校的建成和投入使用，使得區(qū)域內(nèi)的配套日漸成熟和完善，對(duì)于此類客群的吸引力進(jìn)一步激增?？驮礃?gòu)成客源構(gòu)成本地住戶周邊改善型園區(qū)導(dǎo)入園區(qū)導(dǎo)入客源，約占10%。周邊村、鎮(zhèn)改善型客戶，約占20%。區(qū)內(nèi)本地自住客戶，約占70%。數(shù)據(jù)來(lái)源：上海易居研究院2.3價(jià)格分析2.3.1價(jià)格走勢(shì)從2006年的情況看，周康公寓市場(chǎng)成交均價(jià)又基本回暖，并且震蕩上漲，對(duì)于5月新政的出臺(tái)，對(duì)整體市場(chǎng)

25、價(jià)格的增長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)構(gòu)不成抑制，至6月，成交均價(jià)達(dá)到5396元/平方米，已經(jīng)和去年調(diào)控前基本持平，目前的成交均價(jià)基本保持在7075元/平方米。數(shù)據(jù)來(lái)源：上海易居研究院2.3.2未來(lái)幾年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)及原因供求：05-06年住宅市場(chǎng)整體先抑后仰，累計(jì)供應(yīng)量106萬(wàn)平方米，成交量79萬(wàn)平方米，供求比為1：0.74；而06年住宅市場(chǎng)累計(jì)供應(yīng)量40萬(wàn)平方米，成交量47萬(wàn)平方米，供求比為1：1.18。價(jià)格：2006年市場(chǎng)成交均價(jià)基本回暖，并且震蕩上漲，目前的成交均價(jià)基本保持在6500元/平方米。供應(yīng)特征：公寓后續(xù)供應(yīng)量龐大，目前板塊整體去化近5成； 91-100平方米的傳統(tǒng)兩房、110130的緊湊三房為供應(yīng)主力

26、板塊：區(qū)域受三林北蔡輻射，是南匯商品房市場(chǎng)的先行者；周康綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)導(dǎo)入人口，房產(chǎn)需求吸納能力提高；軌道交通規(guī)劃到位 ,輕松便捷連接市區(qū)。價(jià)格及去化特征：相比三林板塊均價(jià)低2500元/平方米，擁有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目品質(zhì)決定了去化速度；區(qū)域個(gè)案均價(jià)在5100-6300元/平方米之間。建筑類型：區(qū)域內(nèi)新增公寓由以往多層占主導(dǎo)向多層小高層混合社區(qū)轉(zhuǎn)變，規(guī)模型公寓盤(pán)集聚，建筑形態(tài)逐步走高。生活配套設(shè)施基本到位：區(qū)域受浦東開(kāi)發(fā)建設(shè)輻射發(fā)展較早，商業(yè)配套和交通設(shè)施都已逐步跟上，為商品公寓開(kāi)發(fā)提供了強(qiáng)有力的保障；未來(lái)發(fā)展穩(wěn)步上升：項(xiàng)目區(qū)域是南匯房地產(chǎn)表現(xiàn)最活躍的板塊，區(qū)域基于動(dòng)遷房和婚房的剛性需求帶動(dòng)，市場(chǎng)成

27、交比較旺盛，也是今年以來(lái)月成交整體保持穩(wěn)中有升的主要原因3項(xiàng)目概況及區(qū)位圖3.1項(xiàng)目描述項(xiàng)目東至規(guī)劃道路、西至滬南公路、南至繁榮路、北至橫橋路。項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)槟蠀R區(qū)周康版塊。項(xiàng)目占地面積105792(合143.3畝),容積率為1.3。用地性質(zhì)為住宅、商業(yè)。滬南公路滬南公路繁榮路地塊現(xiàn)狀周邊市場(chǎng)周浦法院周浦中學(xué)3.2項(xiàng)目SWOT分析3.2.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目具備規(guī)模，區(qū)域大規(guī)模樓盤(pán)形象對(duì)項(xiàng)目后期的系列開(kāi)發(fā)和推盤(pán)都有良好的品牌推動(dòng)作用地塊優(yōu)勢(shì) ：地塊具備做中高檔品質(zhì)住宅的條件，有可利用資源交通優(yōu)勢(shì)： 交通狀況相對(duì)較好，周邊有多路公交總站 ，未來(lái)軌道交通規(guī)劃良好。3.2.2項(xiàng)目劣勢(shì)分析區(qū)

28、位劣勢(shì)：雖位于周康板塊，但處于周浦較為偏遠(yuǎn)的東南片區(qū)，非傳統(tǒng)住宅區(qū)域環(huán)境劣勢(shì) ：周邊住宅社區(qū)均為大型動(dòng)遷四高小區(qū)社區(qū)范圍，對(duì)本案的形象將會(huì)產(chǎn)生一定的影響配套劣勢(shì) ：無(wú)可依靠的成熟商業(yè)配套是本案的明顯劣勢(shì)之一3.2.3項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析區(qū)域市場(chǎng)回暖：周康板塊成交活躍，住宅走勢(shì)良好；商業(yè)市場(chǎng)品質(zhì)有提升空間人口導(dǎo)入力度大：區(qū)域整體園區(qū)規(guī)劃的啟動(dòng)將導(dǎo)入大量人口；周浦地區(qū)大量動(dòng)遷居民的陸續(xù)涌入將提升項(xiàng)目，并帶來(lái)人氣3.2.4項(xiàng)目威脅分析客群分流：周邊多個(gè)同類項(xiàng)目相繼啟動(dòng)，均將可能與本項(xiàng)目進(jìn)行同期競(jìng)爭(zhēng)，甚至是同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，客群分流的威脅較大。心理預(yù)期較低：本項(xiàng)目所在位置與傳統(tǒng)周康板塊有一定距離，居住氛圍及交通情況均

29、無(wú)法和板塊中心區(qū)域相比，若本項(xiàng)目與板塊中心區(qū)域的同類項(xiàng)目同期競(jìng)爭(zhēng)，客戶對(duì)于本項(xiàng)目的價(jià)格心理預(yù)期可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)不利。4.可比項(xiàng)目分析與本案強(qiáng)相關(guān)的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，如中邦城市花園、綠地東上海等位于南匯區(qū)最具活力的康橋正中心，價(jià)格受配套優(yōu)勢(shì)驅(qū)動(dòng)，達(dá)到10000元/平方米左右，為板塊公寓代表樓盤(pán)。1龍澤家園500006571/6047/上?？擅鞣康亻_(kāi)發(fā)有限公司在建2007年5月（一期）/2龍威名庭520007047/5447/上海匯業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司交房2006年2月/3綠地東上海5100009425/6941/上海海富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在建2006年10月（一期）110864中邦城市花園4200009

30、88316000780012500上?？蛋罘康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在建2007年5月（二期）251201龍澤家園一般一般一般32龍威名庭一般一般一般43綠地東上海好好好14中邦城市花園好好好24.1龍澤家園龍澤家園橫橋路136弄11支弄住宅，商業(yè)在建2007.1133557500001.5小高層、多層二房，60-70毛坯上?？擅鞣康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司604729套/月小戶型4.2龍威名庭龍威名庭康沈路1939號(hào)住宅交房2007.537410520001.39小高層、多層三房110-150毛坯上海匯業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司544718套/月無(wú)明顯特色4.3綠地東上海綠地東上海秀浦路788弄住宅在建2007.1

31、23072901.66510102高層、小高層二房90-100毛坯上海海富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司715927套/月區(qū)域標(biāo)桿之一，綠地品牌開(kāi)發(fā)商4.4中邦城市花園中邦城市花園秀沿路867弄住宅、商業(yè)在建2007.1（一期），2008.6（二期）2164954200001.9小高層三房110-143毛坯上?？蛋罘康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司694144套/月區(qū)域標(biāo)桿之一，配套成熟完善5項(xiàng)目定位5.1物業(yè)類型定位區(qū)域內(nèi)新增公寓由以往多層占主導(dǎo)向多層小高層混合社區(qū)轉(zhuǎn)變，同時(shí)依據(jù)本項(xiàng)目1.3的容積率來(lái)看，本項(xiàng)目的適宜建設(shè)為多層、小高層、高層的混合性社區(qū)。商業(yè)立足于周邊居民社區(qū)和園區(qū)，輻射整個(gè)周浦鎮(zhèn)區(qū)及周邊區(qū)域，集餐飲娛

32、樂(lè)、社區(qū)服務(wù)，主題型購(gòu)物街區(qū)等，提供完全生活配套服務(wù)。本項(xiàng)目物業(yè)類型定位建議物業(yè)類型占地面積（平方米）比例建筑面積（平方米）面積比容積率多層6434161%6434147%1小高層1930218%3088422%1.6高層1930218%3860428%2商業(yè)28473%37004%1.3合計(jì)105792100%137529100%1.35.2面積配比建議目前周康板塊的商品公寓供應(yīng)面積段主力為90-100平方米的傳統(tǒng)兩房和110-130平方米的房型。其次是90平方米以下的房型，而140平方米以上的房型供應(yīng)最少。市場(chǎng)供求主力將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)?10-130平方米的緊湊三房。周浦板塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案面積配比表樓

33、盤(pán)名稱一房?jī)煞咳克姆棵娣e（平米）比例（%)面積（平米）比例（%)面積（平米）比例（%)面積（平米）比例（%)綠地東上海一期/90-11050120-13050/中邦城市花園一期/91-10019110-14081龍威茗庭/60-12054110-15044190-2002龍澤家園一期60-70100%本項(xiàng)目建議，采用少量四房針對(duì)對(duì)大面積住宅有需求的客戶；針對(duì)區(qū)域的三房客戶群，建議三房控制在125135m2之間，主要的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)以功能套型為主要產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方向，主力戶型以兩房為主，兩房面積在85-90m2之間。本項(xiàng)目面積配比建議房型面積(平方米)比例一房55-657%兩房85-9045%三房125-

34、13545四房140-1653%合計(jì)100%5.3銷售周期預(yù)估5.3.1取得預(yù)售證的標(biāo)準(zhǔn)商品房預(yù)售工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)為：七層以下（含七層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層以上（含八層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上（不得少于七層）。5.3.2銷售周期預(yù)估建議項(xiàng)目由南向北開(kāi)發(fā)、低密度物業(yè)先行開(kāi)發(fā)，多層小高層高層商業(yè)逐次開(kāi)發(fā)。按照07年年底拿地，區(qū)域月平均銷售3500平米的銷售速度預(yù)估，預(yù)計(jì)整個(gè)開(kāi)發(fā)周期為4年。2008年2009年2010年2011年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一期多層

35、開(kāi)發(fā)銷售二期小高層開(kāi)發(fā)銷售三期高層開(kāi)發(fā)銷售四期商業(yè)開(kāi)發(fā)銷售5.4價(jià)格定位建議5.4.1住宅現(xiàn)時(shí)價(jià)格市場(chǎng)比較法：運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。根據(jù)板塊在售項(xiàng)目具體情況，設(shè)定調(diào)查范圍，遴選了不同的項(xiàng)目樣本。目前研究區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案為中邦城市、綠地東上海、龍威名庭，所以定價(jià)選取這三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比較。比較內(nèi)容權(quán)重中邦城市綠地東上海龍威名庭擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑單體0.1510.1510.150.950.1425區(qū)域位置0.11.20.121.20.1210.1外部環(huán)境0.11.20.121.20.121.050.105社區(qū)景觀0.150.950.142510.150.90.135立面設(shè)計(jì)0.1510.1510.150.