房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增政策前瞻及應(yīng)對(俱樂部江西重慶)

1、房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增政策前瞻及應(yīng)對大成方略納稅人俱樂部 陳萍生10/7/20221大成方略納稅人俱樂部營改增的挑戰(zhàn) 一、認(rèn)識增值稅，營業(yè)稅與增值稅區(qū)別？增值稅如何計算？稅負(fù)是否增加？能否轉(zhuǎn)嫁？ 二、對本單位效益帶來哪些利弊，綜合凈利潤增加還是減少？收入和成本費用變化？ 三、對上下游業(yè)務(wù)產(chǎn)生哪些影響？能否協(xié)調(diào)好相關(guān)各方在同一價值鏈上利益分配？哪些業(yè)務(wù)關(guān)系將調(diào)整？ 四、對關(guān)聯(lián)方企業(yè)哪些業(yè)務(wù)產(chǎn)生的影響？如何協(xié)調(diào)關(guān)聯(lián)方內(nèi)部各公司利益？ 10/7/20222大成方略納稅人俱樂部 五、營改增將面臨哪些困難？如何積極應(yīng)對？研究制定合法的應(yīng)對措施？哪些措施能降低增值稅，目前哪些做法會增加增值稅？ 六、企業(yè)內(nèi)設(shè)機

2、構(gòu)和職能是否需要調(diào)整？營銷策略是否需要調(diào)整改變？ 過渡期如何營銷？ 七、過渡期的處理非常重要，企業(yè)在過渡期要做好哪些準(zhǔn)備？ 八、學(xué)習(xí)后，結(jié)合本單位實際我們要給公司管理層提出哪些建議？10/7/20223大成方略納稅人俱樂部10/7/2022410/7/20224主要內(nèi)容一、營改增背景二、應(yīng)納稅額計算三、增值稅征收管理四、增值稅會計處理五、營改增應(yīng)對思路六、營改增的銷售策略10/7/20224大成方略納稅人俱樂部10/7/2022一、營改增背景 按照國務(wù)院的既定目標(biāo)，力爭“十二五”期間全面完成“營改增”改革。 1994年稅制改革，確立了增值稅和營業(yè)稅兩稅并存的貨物和勞務(wù)稅稅制格局。 增值稅對銷售

3、、進(jìn)口貨物；提供加工、修理修配勞務(wù)等增值額征稅，基本稅率17%，具有消除重復(fù)征稅、促進(jìn)專業(yè)化協(xié)作的優(yōu)點。10/7/20225大成方略納稅人俱樂部10/7/20226 營業(yè)稅存在重復(fù)征稅 1.營業(yè)稅的計稅方法是按照營業(yè)額全額征收，同一項收入因為分工要征多道稅，存在重復(fù)征稅問題。 2.營業(yè)稅企業(yè)購進(jìn)材料固定資產(chǎn)不能抵扣 3.制造企業(yè)購進(jìn)營業(yè)稅勞務(wù)不能抵扣 4.營業(yè)稅企業(yè)之間相互提供勞務(wù)不能抵扣 5.差額征收問題多多，監(jiān)管困難10/7/20226大成方略納稅人俱樂部 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 第五條納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。但是，下列

4、情形除外：（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額；10/7/20227大成方略納稅人俱樂部10/7/20228 財稅200316號 從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。10/7/20228大成方略納稅人俱樂部10/7/20229 國稅發(fā)200469號 住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金

5、，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅。10/7/20229大成方略納稅人俱樂部10/7/202210 增值稅特征 增值稅是對銷售貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)貨物以及提供應(yīng)稅服務(wù)的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種。具有以下特點： 1、對銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或者提供應(yīng)稅服務(wù)各個環(huán)節(jié)中新增的價值額征收。 2、核心是稅款的抵扣制。 3、實行價外征收。日常會計核算中，其成本不包括增值稅。10/7/202

6、210大成方略納稅人俱樂部 營改增的積極效應(yīng) 1.減輕制造業(yè)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，將會加大對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)的投入力度。 2.打通、延伸了增值稅的抵扣鏈條，企業(yè)將一些生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為向外部發(fā)包，促進(jìn)社會專業(yè)化分工的進(jìn)一步細(xì)化。 3.為大型制造業(yè)企業(yè)實施主輔分離提供了完善的稅制保障，已有部分生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)開始從制造業(yè)中分離出來，先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)的核心競爭力進(jìn)一步提升。10/7/202211大成方略納稅人俱樂部10/7/202212 試點方案 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點方案的通知.doc 1、稅率。在現(xiàn)行增值稅17%標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和6%兩檔低稅率。租賃有形動

7、產(chǎn)等適用17%稅率，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等適用11%稅率，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%稅率。10/7/202212大成方略納稅人俱樂部10/7/202213 2、計稅方式。交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化體育業(yè)、銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，原則上適用增值稅一般計稅方法。金融保險業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)，原則上適用增值稅簡易計稅方法。 3、計稅依據(jù)。納稅人計稅依據(jù)原則上為發(fā)生應(yīng)稅交易取得的全部收入，但不含增值稅。10/7/202213大成方略納稅人俱樂部10/7/202214 已營改增行業(yè)范圍 試點選擇與制造業(yè)密切相關(guān)的部分行業(yè)，覆蓋范圍：交通運輸業(yè)、郵政、電信業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)包括研發(fā)和技術(shù)

8、、信息技術(shù)、文化創(chuàng)意、物流輔助、有形動產(chǎn)租賃、鑒證咨詢以及廣播影視服務(wù)。 暫不包括建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)、部分無形資產(chǎn)、金融保險業(yè)以及餐飲、娛樂等生活服務(wù)業(yè)。10/7/202214大成方略納稅人俱樂部 建筑業(yè)營改增稅負(fù)測算 工程收入為11100，營業(yè)成本9990，原材料占55%（建筑材料45%、鋼材40%、其他15%），人工30%，機械使用費5%，其他費用10%。 銷項稅額=11100/1.1111%=1100 進(jìn)項稅額=999060%/1.1717%=870 增值稅=1100-870=230 稅負(fù)率=230/10000=2.3%10/7/202215大成方略納稅人俱樂部 財稅20099號 一般納

9、稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅： 1、建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。2、以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。 3、自來水。 4、商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。10/7/202216大成方略納稅人俱樂部10/7/2022 房地產(chǎn)營改增測算(17%) 每平米單價10000，按萬科年報成本7800（包括土地征用及拆遷補償費、基礎(chǔ)設(shè)施費、前期工程費、建安工程費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用和利息費用）。60%取得增值稅專用發(fā)票。 銷項稅額=10000(1+17%)17%=1453 進(jìn)項稅額=7

10、80060%(1+11%)11%=464 增值稅=1453-464=989 稅負(fù)率=989 8547100%=11.57%10/7/202217大成方略納稅人俱樂部10/7/2022 房地產(chǎn)營改增測算(11%) 每平米單價10000，成本7800。按60%取得增值稅專用發(fā)票計算進(jìn)項稅額。 銷項稅額=10000(1+11%)11%=991 進(jìn)項稅額=780060%1.1111%=464 增值稅=991-464=527 稅負(fù)率=5279009=5.85%10/7/202218大成方略納稅人俱樂部10/7/202219二、 應(yīng)納稅額計算 一般納稅人和小規(guī)模納稅人 增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納

11、稅人。 應(yīng)稅服務(wù)的年應(yīng)征增值稅銷售額（以下稱應(yīng)稅服務(wù)年銷售額）超過財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。10/7/202219大成方略納稅人俱樂部10/7/202220大成方略納稅人俱樂部10/7/202221 納稅人按照年增值稅應(yīng)稅銷售額(500萬元)劃分為增值稅一般納稅人和增值稅小規(guī)模納稅人。小規(guī)模納稅人會計核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機關(guān)申請一般納稅人資格認(rèn)定，成為增值稅一般納稅人。 增值稅一般納稅人通常適用一般計稅方法，按照不含稅銷售收入乘以適用稅率計算銷項稅額，減去進(jìn)項稅額后的余額為應(yīng)納稅額。10/7/202221

12、大成方略納稅人俱樂部增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法國家稅務(wù)總局令第22號 第十條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)在一般納稅人稅務(wù)登記證副本“資格認(rèn)定”欄內(nèi)加蓋“增值稅一般納稅人”戳記。第十一條 納稅人自認(rèn)定機關(guān)認(rèn)定為一般納稅人的次月起（新開業(yè)納稅人自主管稅務(wù)機關(guān)受理申請的當(dāng)月起），按照中華人民共和國增值稅暫行條例第四條的規(guī)定計算應(yīng)納稅額，并按照規(guī)定領(lǐng)購、使用增值稅專用發(fā)票。10/7/202222大成方略納稅人俱樂部銷項稅額與進(jìn)項稅額對比納稅不納稅10/7/202223大成方略納稅人俱樂部10/7/202224 舉例：某房地產(chǎn)公司一般納稅人2015年4月取得銷售收入1170萬元，當(dāng)月支付建筑業(yè)勞務(wù)和購進(jìn)貨物

13、支付價款等，增值稅專用發(fā)票上注明增值稅120萬元。當(dāng)期購車20萬元，機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票上注明的增值稅額3.4萬元。專用發(fā)票增值稅款已按規(guī)定認(rèn)證。 當(dāng)月應(yīng)納稅額=1170（117%）17%（120+3.4）=46.610/7/202224大成方略納稅人俱樂部10/7/202225 增值稅小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法計稅，按照不含稅銷售收入乘以3%的征收率計算繳納增值稅。 如：某納稅人某項開發(fā)產(chǎn)品含稅銷售額為500萬元，在計算時應(yīng)先扣除稅額，即： 不含稅銷售額=500（1+3%）=485.44 增值稅應(yīng)納稅額=485.443%=14.5610/7/202225大成方略納稅人俱樂部 有下列情形之一者

14、，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票： （一） 一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。 （二） 應(yīng)當(dāng)申請辦理一般納稅人資格認(rèn)定而未申請的。10/7/202226大成方略納稅人俱樂部10/7/2022 一般計稅方法與簡易計稅方法 銷項稅額 銷項稅額，是指納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)按照銷售額和增值稅稅率計算的增值稅額。 計算公式：銷項稅額=銷售額稅率 某試點增值稅一般納稅人，2015年4月取得一筆收入1000萬元 銷售額=1000(1+17%)=854.70 銷項稅額=854.7017%=145.3010/7/202227大成方略納稅人俱樂

15、部 價格偏低管理 納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)的價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生視同提供應(yīng)稅服務(wù)而無銷售額的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額： （一）按照納稅人最近時期提供同類應(yīng)稅服務(wù)的平均價格確定。 （二）按照其他納稅人最近時期提供同類應(yīng)稅服務(wù)的平均價格確定。 （三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本（1+成本利潤率）10/7/202228大成方略納稅人俱樂部 單位和個體工商戶的下列情形，視同提供應(yīng)稅服務(wù)： （一）向其他單位或者個人無償提供交通運輸業(yè)、郵政業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)，但以公益活動為目的或者以社會公眾為對象的除外。 （二）財政部和國家稅

16、務(wù)總局規(guī)定的其他情形。10/7/202229大成方略納稅人俱樂部 營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則 第五條 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：（一）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人；（二）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為。 分析：項目公司將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性物業(yè)或自用，屬于視同銷售行為？10/7/202230大成方略納稅人俱樂部 混業(yè)經(jīng)營分別核算收入 納稅人兼有不同稅率或征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或應(yīng)稅服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按以下方法適用稅率或者征收率： 1兼有不同稅率的銷

17、售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的，從高適用稅率。 2兼有不同征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的，從高適用征收率。 3兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或應(yīng)稅服務(wù)的，從高適用稅率。10/7/202231大成方略納稅人俱樂部10/7/202232進(jìn)項稅額 進(jìn)項稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物或者接受加工修理修配勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅稅額。 1.一般納稅人才涉及進(jìn)項稅額的抵扣問題； 2.產(chǎn)生進(jìn)項稅額的行為是納稅人購進(jìn)貨物或者接受加工修理修配勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)； 3.購買方或者接受方支付的增值稅額。10/7/202232大成方略納稅人俱樂部10/7/20

18、2233 四種票據(jù)準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣 1、增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額。 2、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。 3、購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進(jìn)項稅額。 進(jìn)項稅額計算：進(jìn)項稅額=買價扣除率10/7/202233大成方略納稅人俱樂部10/7/202234 買價，是指納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。 購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點實施辦法抵扣進(jìn)項稅額的除外。 4、接受境外單位或者個人提供的應(yīng)稅服務(wù)，從稅務(wù)機關(guān)或者

19、境內(nèi)代理人取得的解繳稅款的中華人民共和國通用稅收繳款書（以下稱通用繳款書）上注明的增值稅額。10/7/202234大成方略納稅人俱樂部10/7/202235大成方略納稅人俱樂部認(rèn)證后才能抵扣，逾期不認(rèn)證抵扣 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關(guān)問題的通知（國稅函2009617號） 一、增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發(fā)票、公路內(nèi)河貨物運輸業(yè)統(tǒng)一發(fā)票和機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)在開具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過的次月申報期內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)申報抵扣進(jìn)項稅額。 10/7/202236大成方略納稅人俱樂部 三、增值稅一般納稅人取得2010年1月1日

20、以后開具的增值稅專用發(fā)票、公路內(nèi)河貨物運輸業(yè)統(tǒng)一發(fā)票、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票以及海關(guān)繳款書，未在規(guī)定期限內(nèi)到稅務(wù)機關(guān)辦理認(rèn)證、申報抵扣或者申請稽核比對的，不得作為合法的增值稅扣稅憑證，不得計算進(jìn)項稅額抵扣。 10/7/202237大成方略納稅人俱樂部10/7/202238 四類進(jìn)項稅額不得抵扣 1、用于適用簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應(yīng)稅項目(面臨取消)、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物、接受的加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)。 其中涉及的固定資產(chǎn)、專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商譽、商標(biāo)、著作權(quán)、有形動產(chǎn)租賃，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商譽、商標(biāo)、著作權(quán)、有形動產(chǎn)租

21、賃。10/7/202238大成方略納稅人俱樂部10/7/202239大成方略納稅人俱樂部食堂買菜送貨上門10/7/202240大成方略納稅人俱樂部10/7/202241 2、非正常損失的購進(jìn)貨物及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸業(yè)服務(wù)。 3、非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)或者交通運輸業(yè)服務(wù)。 4、接受的旅客運輸勞務(wù)。10/7/202241大成方略納稅人俱樂部 非增值稅應(yīng)稅項目，是指非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)（專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商譽、商標(biāo)、著作權(quán)除外）、銷售不動產(chǎn)以及不動產(chǎn)在建工程。 非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，是指應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋所列項目以外的營業(yè)

22、稅應(yīng)稅勞務(wù)。 不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物和其他土地附著物。 納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。10/7/202242大成方略納稅人俱樂部 個人消費，包括納稅人的交際應(yīng)酬消費。 固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動產(chǎn)。 非正常損失，是指因管理不善造成被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)的損失，以及被執(zhí)法部門依法沒收或者強令自行銷毀的貨物。 分析：產(chǎn)權(quán)屬于政府、全體業(yè)主所有的配套設(shè)施，其成本費用中的進(jìn)項稅是否可以抵扣？ 10/7/202243大成方略納稅人俱樂部10/

23、7/202244大成方略納稅人俱樂部10/7/2022 舉例：某房地產(chǎn)一般納稅人2015年4月進(jìn)項稅額700萬元，其中不能抵扣的100萬元。本期實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入額8000萬元。 銷售額=8000 (1+11%)=7207.21 銷項稅額=7207.2111%=792.79 應(yīng)納稅額=792.79-(700-100)=192.79 理解政策有誤 違規(guī)抵扣被查.doc10/7/202245大成方略納稅人俱樂部三角債10/7/202246大成方略納稅人俱樂部 資金流與發(fā)票流一致 國稅發(fā)1995192號 購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)支付貨款、勞務(wù)費用的對象。納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、支付運輸費用，所支付款項的單

24、位，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位，提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報抵扣進(jìn)項稅額，否則不予抵扣。 國家稅務(wù)總局關(guān)于諾基亞公司實行統(tǒng)一結(jié)算方式增值稅進(jìn)項稅額抵扣問題的批復(fù).doc10/7/202247大成方略納稅人俱樂部 適用一般計稅方法的納稅人，兼營簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進(jìn)項稅額： 不得抵扣的進(jìn)項稅額當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額（當(dāng)期簡易計稅方法計稅項目銷售額+非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)營業(yè)額+免征增值稅項目銷售額）（當(dāng)期全部銷售額+當(dāng)期全部營業(yè)額） 主管稅務(wù)機關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進(jìn)項稅額進(jìn)行清算。

25、10/7/202248大成方略納稅人俱樂部10/7/2022簡易計稅方法 簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額。應(yīng)納稅額計算公式： 應(yīng)納稅額=銷售額征收率 銷售額為不含稅銷售額，征收率為3%。簡易計稅方法計算應(yīng)納稅額時，不得抵扣進(jìn)項稅額。 小規(guī)模納稅人一律采用簡易計稅方法計稅10/7/202249大成方略納稅人俱樂部10/7/2022 房地產(chǎn)現(xiàn)行增值稅政策 財稅【2009】9號 小規(guī)模納稅人（除其他個人外）銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2%征收率征收增值稅。 小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3%的征收率征收增值稅。 例：收入

26、100，稅收=1001.033%=2.9110/7/202250大成方略納稅人俱樂部 財稅20099號 二、下列按簡易辦法征收增值稅的優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行，不得抵扣進(jìn)項稅額：（一）納稅人銷售自己使用過的物品，按下列政策執(zhí)行：1、一般納稅人銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項稅額的固定資產(chǎn)，按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅。一般納稅人銷售自己使用過的其他固定資產(chǎn)，按照財稅2008170號第四條的規(guī)定執(zhí)行。一般納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)當(dāng)按照適用稅率征收增值稅。10/7/202251大成方略納稅人俱樂部 2.小規(guī)模納稅人（除其他個人外，下同）銷售自己使用過的固

27、定資產(chǎn)，減按2%征收率征收增值稅。小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3%的征收率征收增值稅。（二）納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照4%征收率減半征收增值稅。所稱舊貨，是指進(jìn)入二次流通的具有部分使用價值的貨物（含舊汽車、舊摩托車和舊游艇），但不包括自己使用過的物品。10/7/202252大成方略納稅人俱樂部 國稅函200990號 一、關(guān)于納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)（一）一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，凡根據(jù)財稅2008170號和財稅20099號文件等規(guī)定，適用按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅政策的，應(yīng)開具普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。（二）小規(guī)模納稅人銷售自己

28、使用過的固定資產(chǎn)，應(yīng)開具普通發(fā)票，不得由稅務(wù)機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票。10/7/202253大成方略納稅人俱樂部 四、關(guān)于銷售額和應(yīng)納稅額（一）一般納稅人銷售自己使用過的物品和舊貨，適用按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅政策的，按下列公式確定銷售額和應(yīng)納稅額：銷售額=含稅銷售額/（1+4%）應(yīng)納稅額=銷售額4%/2（二）小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)和舊貨，按下列公式確定銷售額和應(yīng)納稅額：銷售額=含稅銷售額/（1+3%）應(yīng)納稅額=銷售額2%10/7/202254大成方略納稅人俱樂部 二、納稅人銷售舊貨，應(yīng)開具普通發(fā)票，不得自行開具或者由稅務(wù)機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票。三、一般納稅人銷售貨物適

29、用財稅20099號文件第二條第（三）項、第（四）項和第三條規(guī)定的，可自行開具增值稅專用發(fā)票。 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅征收率政策的通知.doc 國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅征收率有關(guān)問題的公告.doc10/7/202255大成方略納稅人俱樂部三、增值稅征收管理 掛靠經(jīng)營納稅人 財稅2013106號 單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以該發(fā)包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。 10/7/202256大成方略納稅人俱樂部 增值稅納稅地點 1、固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在

30、地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅?？倷C構(gòu)和分支機構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 2、非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；未申報納稅的，由其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)補征稅款。10/7/202257大成方略納稅人俱樂部 現(xiàn)行營業(yè)稅納稅地點 1、納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。2

31、、納稅人轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。但是，納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。3、納稅人銷售、出租不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。10/7/202258大成方略納稅人俱樂部 納稅義務(wù)發(fā)生時間 1.納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項，是指納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅服務(wù)完成的當(dāng)天。10/7/202259大成方略納稅人俱樂

32、部 2.納稅人提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 3.納稅人發(fā)生視同提供應(yīng)稅服務(wù)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為應(yīng)稅服務(wù)完成的當(dāng)天。 4.增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。10/7/202260大成方略納稅人俱樂部 現(xiàn)行營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間和企業(yè)所得稅收入確認(rèn)時間 營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第24條.doc 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理辦法.doc 關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入問題的通知.doc 國稅函發(fā)1995156號： 預(yù)收款包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。10/7/202261大成方略納稅人俱樂部 舉例：甲

33、公司于2014年12月1日接受一項設(shè)備安裝任務(wù)，安裝期為3個月，合同總收入300萬元，至年底已預(yù)收安裝費220萬元，實際發(fā)生安裝費用140萬元，估計還會發(fā)生60萬元。 假定甲公司按實際發(fā)生的成本占估計總成本的比例確定勞務(wù)的完工進(jìn)度，不考慮其他因素。賬務(wù)處理如下： 完工進(jìn)度:140（140+60）=70% 12月確認(rèn)的提供勞務(wù)收入:30070%=210 12月結(jié)轉(zhuǎn)勞務(wù)成本:（140+60)70%=14010/7/202262大成方略納稅人俱樂部發(fā)生成本費用時， 借：工程施工-合同成本1400000 貸：銀行存款 1400000結(jié)算時，借:應(yīng)收賬款 2100000 貸：工程結(jié)算 2100000收到

34、工程款，借：銀行存款 2200000 貸：應(yīng)收賬款 2200000確認(rèn)收入，借：主營業(yè)務(wù)成本 1400000 工程施工-合同毛利 700000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 210000010/7/202263大成方略納稅人俱樂部 發(fā)票管理 納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)，應(yīng)當(dāng)向索取增值稅專用發(fā)票的接受方開具增值稅專用發(fā)票，并在增值稅專用發(fā)票上分別注明銷售額和銷項稅額。 屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發(fā)票： （一）向消費者個人提供應(yīng)稅服務(wù)。 （二）適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅服務(wù)。10/7/202264大成方略納稅人俱樂部10/7/202265 開紅字發(fā)票 納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)，開具增值稅專用發(fā)票后，提供應(yīng)稅服務(wù)中

35、止、折讓、開票有誤等情形，應(yīng)當(dāng)按照國家稅務(wù)總局的規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票。未按照規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票的，不得按照本辦法的規(guī)定扣減銷項稅額或者銷售額。10/7/202265大成方略納稅人俱樂部10/7/202266大成方略納稅人俱樂部 國稅發(fā)2006156號 第二十條 同時具有下列情形的，為本規(guī)定所稱作廢條件：（一）收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)時間未超過銷售方開票當(dāng)月；（二）銷售方未抄稅并且未記賬；（三）購買方未認(rèn)證或者認(rèn)證結(jié)果為“納稅人識別號認(rèn)證不符”、“專用發(fā)票代碼、號碼認(rèn)證不符”。本規(guī)定所稱抄稅，是報稅前用IC卡或者IC卡和軟盤抄取開票數(shù)據(jù)電文。10/7/202267大成方略納稅人俱樂

36、部 國家稅務(wù)總局公告2014年第73號一、一般納稅人開具增值稅專用發(fā)票，發(fā)生銷貨退回、開票有誤、應(yīng)稅服務(wù)中止以及發(fā)票抵扣聯(lián)、發(fā)票聯(lián)均無法認(rèn)證等情形但不符合作廢條件，或者因銷貨部分退回及發(fā)生銷售折讓，需要開具紅字專用發(fā)票的，暫按以下方法處理： 1、專用發(fā)票已交付購買方的，購買方可在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版中填開上傳開具紅字增值稅專用發(fā)票信息表(以下稱信息表)。信息表所對應(yīng)的藍(lán)字專用發(fā)票應(yīng)經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認(rèn)證(不屬于增值稅扣稅項目范圍的除外)。10/7/202268大成方略納稅人俱樂部 經(jīng)認(rèn)證結(jié)果為“認(rèn)證相符”并且已經(jīng)抵扣增值稅進(jìn)項稅額的，應(yīng)暫依信息表所列增值稅稅額從當(dāng)期進(jìn)項稅額中轉(zhuǎn)出；未抵扣增值稅進(jìn)項稅額

37、的可列入當(dāng)期進(jìn)項稅額，待取得銷售方開具的紅字專用發(fā)票后，與信息表一并作為記賬憑證；經(jīng)認(rèn)證結(jié)果為“無法認(rèn)證”、“納稅人識別號認(rèn)證不符”、“專用發(fā)票代碼、號碼認(rèn)證不符”，以及所購貨物或服務(wù)不屬于增值稅扣稅項目范圍的，購買方不列入進(jìn)項稅額，不作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出，填開信息表時應(yīng)填寫相對應(yīng)的藍(lán)字專用發(fā)票信息。10/7/202269大成方略納稅人俱樂部 專用發(fā)票尚未交付購買方或者購買方拒收的，銷售方應(yīng)于專用發(fā)票認(rèn)證期限內(nèi)在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版中填開并上傳信息表。 2、主管稅務(wù)機關(guān)通過網(wǎng)絡(luò)接收納稅人上傳的信息表，系統(tǒng)自動校驗通過后，生成帶有“紅字發(fā)票信息表編號”的信息表，并將信息同步至納稅人端系統(tǒng)中。3、銷售方

38、憑稅務(wù)機關(guān)系統(tǒng)校驗通過的信息表開具紅字專用發(fā)票，在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版中以銷項負(fù)數(shù)開具。紅字專用發(fā)票應(yīng)與信息表一一對應(yīng)。4、納稅人也可憑信息表到稅務(wù)機關(guān)對信息表內(nèi)容進(jìn)行系統(tǒng)校驗。10/7/202270大成方略納稅人俱樂部 5、已使用增值稅稅控系統(tǒng)的一般納稅人，在納入升級版之前暫可繼續(xù)使用開具紅字增值稅專用發(fā)票申請單。（二）稅務(wù)機關(guān)為小規(guī)模納稅人代開專用發(fā)票需要開具紅字專用發(fā)票的，按照一般納稅人開具紅字專用發(fā)票的方法處理。（三）納稅人需要開具紅字增值稅普通發(fā)票的，可以在所對應(yīng)的藍(lán)字發(fā)票金額范圍內(nèi)開具多份紅字發(fā)票。紅字機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票需與原藍(lán)字機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票一一對應(yīng)。10/7/202271大

39、成方略納稅人俱樂部10/7/202272四、增值稅業(yè)務(wù)會計處理 在“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅”二級明細(xì)科目下按“進(jìn)項稅額”、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“營改增抵減的銷項稅額 ”設(shè)置借方欄目。 按“銷項稅額”、“進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”設(shè)置貸方3個欄目。10/7/202272大成方略納稅人俱樂部10/7/202273 1、實現(xiàn)銷售時，借記“銀行存款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”，貸記“應(yīng)繳稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”。 2、取得成本費用等含進(jìn)項稅額專用發(fā)票時，借記成本費用類科目，借記“應(yīng)繳稅費應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）”，貸記“銀行存款”。 3、減免稅款時，借記“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（減免

40、稅款）”，貸記“遞延收益”等科目。10/7/202273大成方略納稅人俱樂部10/7/202274 4、轉(zhuǎn)出本月應(yīng)交未交增值稅時，借記“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”，貸記“應(yīng)交稅費未交增值稅”。 5、本月上交上期未交增值稅時，借記“應(yīng)交稅費未交增值稅”，貸記“銀行存款”科目。 6、小規(guī)模納稅人不作進(jìn)項銷項核算，只作借貸方核算。10/7/202274大成方略納稅人俱樂部10/7/202275 舉例1：本月取得成本價稅合計1000萬元增值稅專用發(fā)票，價款900.90萬元，稅款99.10萬元。 借：開發(fā)成本900.9 應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）99.1 貸：銀行存款1000 舉例2：本

41、月取得收入2000萬元。 借：銀行存款 2000 貸：主營業(yè)務(wù)收入1801.80(2000/1.11) 應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(銷項稅)198.2010/7/202275大成方略納稅人俱樂部 財稅201215號一、增值稅納稅人2011年12月1日(含，下同）以后初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備(包括分開票機)支付的費用，可憑購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備取得的增值稅專用發(fā)票，在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減（抵減額為價稅合計額），不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。增值稅納稅人非初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費用，由其自行負(fù)擔(dān)，不得在增值稅應(yīng)納稅額中抵減。10/7/202276大成方略納稅人俱樂部增值稅稅控系

42、統(tǒng)包括：增值稅防偽稅控系統(tǒng)、貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票稅控系統(tǒng)和公路、內(nèi)河貨物運輸業(yè)發(fā)票稅控系統(tǒng)。增值稅防偽稅控系統(tǒng)的專用設(shè)備包括金稅卡、IC卡、讀卡器或金稅盤和報稅盤；貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)專用設(shè)備包括稅控盤和報稅盤；機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票稅控系統(tǒng)和公路、內(nèi)河貨物運輸業(yè)發(fā)票稅控系統(tǒng)專用設(shè)備包括稅控盤和傳輸盤。 10/7/202277大成方略納稅人俱樂部 二、增值稅納稅人2011年12月1日以后繳納的技術(shù)維護費，可憑技術(shù)維護服務(wù)單位開具的技術(shù)維護費發(fā)票，在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減，不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。技術(shù)維護費按照價格主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 三、增值

43、稅一般納稅人支付的二項費用在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減的，其增值稅專用發(fā)票不作為增值稅抵扣憑證，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 10/7/202278大成方略納稅人俱樂部10/7/202279 舉例3：某企業(yè)2015年3月購置稅控系統(tǒng)專用設(shè)備6000元（含稅價），電子設(shè)備按3年折舊。 購入時， 借：固定資產(chǎn) 6000 貸：銀行存款 6000 按規(guī)定全額抵減增值稅時， 借：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(減免稅款) 6000 貸：遞延收益 600010/7/202279大成方略納稅人俱樂部10/7/2022 每年折舊時， 借：管理費用 2000 貸：累計折舊 2000 同時，借：遞延收益 2000 貸：管理

44、費用 2000 如發(fā)生技術(shù)維護費600元，借記管理費用600元，貸記銀行存款600元；抵減當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅額時，借記應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(減免稅款) 600元，貸記管理費用600元。10/7/202280大成方略納稅人俱樂部10/7/202281五、營改增應(yīng)對思路及疑難問題 1、營改增征稅時間按實施時間，還是按開發(fā)項目立項時間，或者還是按完工時間？ 2、及時申請一般納稅人資格認(rèn)定。認(rèn)定后取得增值稅專用發(fā)票才能抵扣?？紤]是否延遲購置資產(chǎn)，如辦公設(shè)備、辦公用品(清單)、車輛等？ 增值稅暫行條例實施細(xì)則第三十八條.doc 3、營改增后，建筑業(yè)可以考慮購置更多的機械設(shè)備減少作業(yè)人員費用，增加抵扣金額。

45、10/7/202281大成方略納稅人俱樂部 4、建筑安裝工程結(jié)算時間和發(fā)票開具時間，是否可以推遲？按工程進(jìn)度開發(fā)票還是按合同約定收款時間開具發(fā)票？ 5、房地產(chǎn)企業(yè)可以提前開具發(fā)票確認(rèn)收入嗎？銷售收入的確認(rèn)時間點有策劃空間嗎？ 營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第二十四條.doc 6、營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)能取得哪些可以抵扣的進(jìn)項稅額？往來業(yè)務(wù)單位是否需要調(diào)整改變？沒有進(jìn)項稅影響多少利益？10/7/202282大成方略納稅人俱樂部購進(jìn)成本費用抵稅比較金額稅率%進(jìn)項稅成本所得稅合計1001714.5385.4721.3735.90100119.9190.0922.5232.4310065.6694.3

46、423.5829.2410032.9197.0924.2727.1810000100252510/7/202283大成方略納稅人俱樂部10/7/20228410/7/202284 7、營改增后，應(yīng)考慮財務(wù)費用、廣告費、甲供材、設(shè)備費及設(shè)備租賃費、會議費、辦公費、綠化樹木、人工勞務(wù)費等進(jìn)項稅額抵扣和合同發(fā)票提供條款的簽訂。如主要融資方式抵扣分析： 金融機構(gòu)借款 非金融機構(gòu)借款 關(guān)聯(lián)方企業(yè)借款 個人借款 股東投資等其他投資方式10/7/202284大成方略納稅人俱樂部10/7/20228510/7/202285 8、營改增后甲供材的稅收處理分析 甲供材料簡單來說，就是由甲方提供的材料的建筑工程施工

47、合同。這是在甲方與承包方簽訂合同時事先約定的。凡是由甲供材料，進(jìn)場時由施工方和甲方代表共同取樣驗收，合格后方能用于工程上。甲供材料一般為大宗材料，比如鋼筋、鋼板、管材以及水泥等，施工合同里對于甲供材料有詳細(xì)的清單。 營改增后，甲供材業(yè)務(wù)會悄然發(fā)生改變嗎？10/7/202285大成方略納稅人俱樂部10/7/20228610/7/2022費用構(gòu)成單位數(shù)量單價合計1直接費100A人工費20B材料費60C機械費202管理費（A 10 % ）23利潤（1+2）10 %10.24成本（1+2+3）112.25各項規(guī)費4 *%5.86稅金（4+5）3.413%47費用總計122工程計價清單10/7/2022

48、86大成方略納稅人俱樂部10/7/20228710/7/202287 現(xiàn)行甲供材稅收處理 營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則 第十六條 除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。 問題：細(xì)則第七條規(guī)定？設(shè)備？10/7/202287大成方略納稅人俱樂部10/7/20228810/7/202288 瓊地稅發(fā)2009104 （一）對于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務(wù)金額（不含材料價款）開具發(fā)票。在計算土地增值稅扣除項目時，施工費用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)，材料和設(shè)備費用的扣除憑證以銷售發(fā)

49、票為準(zhǔn)。 （二）對于包工包料的建安工程，施工方按工程結(jié)算金額（包含材料和設(shè)備價款）開具發(fā)票。在計算土地增值稅扣除項目時，建安費用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)。10/7/202288大成方略納稅人俱樂部10/7/202210/7/2022 實施細(xì)則第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：（一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為； （二）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物問題的公告.doc10/7/202289大成方略納稅人俱樂部

50、10/7/2022 9、營改增后，關(guān)聯(lián)公司之間交易稅收成本降低，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)交易擴大成本趨勢看好，更有利于土地增值稅的籌劃？ 10、項目公司要考慮進(jìn)銷平衡，先抵扣后銷售，避免先銷售后留抵。 11、代收費用將視同價外費用繳納增值稅，不代收無抵扣的或低稅率的辦證及安裝費用。 12、關(guān)注土地成本和行政事業(yè)收費、政府基金的扣除規(guī)定，直接抵扣收入可能性較大。否則，只有轉(zhuǎn)讓方土地可以抵扣。.doc10/7/202290大成方略納稅人俱樂部10/7/2022 房地產(chǎn)營改增稅負(fù)重新測算 每平米單價10000，按成本7800。其中40%約3120為土地成本和政府規(guī)費，其他80無發(fā)票。 銷項稅=(10000-31

51、20)1.1717%=999.66 進(jìn)項稅=3000/(1+11%)11%+1600 /(1+6%)6%=297.30+90.57=387.87 增值稅=999.66-387.87=611.79 稅負(fù)率=611.798547.01100%=7.16%10/7/202291大成方略納稅人俱樂部10/7/2022 房地產(chǎn)營改增稅負(fù)重新測算 每平米單價10000，按成本7800。其中40%約3120為土地成本和政府規(guī)費，其他80無發(fā)票。 銷項稅=(10000-3120)1.1111%=681.80 進(jìn)項稅=3000/(1+11%)11%+1600 /(1+6%)6%=297.30+90.57=387

52、.87 增值稅=681.80-387.87=293.93 稅負(fù)率=293.939009.01100%=3.27%10/7/202292大成方略納稅人俱樂部 13、營改增后，需要改變現(xiàn)行的銷售政策，在平衡利益前提下，可以通過降價方式降低稅負(fù)。 14、抵償債務(wù)、非貨幣性資產(chǎn)交換等視同銷售行為應(yīng)相互開具發(fā)票。關(guān)注拆遷補償政策。 15、建筑業(yè)開具發(fā)票不收款風(fēng)險增大。要通過合同約定開票條款方式防范風(fēng)險。 16、營改增后，稅負(fù)超過5%的將如何處理？是否有過渡措施？稅率固定的情況下，稅收方面主要通過成本費用進(jìn)項稅的取得消化稅負(fù)。 17、營改增對企業(yè)財務(wù)利潤的影響及轉(zhuǎn)嫁？10/7/202293大成方略納稅人俱

53、樂部10/7/20229410/7/20229411%稅率營改增前營改增后收入10090.09成本8080稅金3/50利潤17/1510.0917%稅率營改增前營改增后收入10085.47成本8080稅金50利潤155.4710/7/202294大成方略納稅人俱樂部10/7/20229510/7/20229511%稅率營改增前營改增后收入10090.09成本8073.09稅金30利潤1717解決辦法：之一，降低成本，內(nèi)部消化或前轉(zhuǎn)。 80 73.09比例：8.64%之二，轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，提價保持利潤。不含稅收入為97，A1.11=97A=107.67，比例？10/7/202295大成方略納稅人俱樂部

54、10/7/20229610/7/20229611%稅率營改增前營改增后收入10090.09成本8075.09稅金50利潤1515解決辦法：之一，降低成本，內(nèi)部消化或前轉(zhuǎn)。 80 75.09比例：6.14%之二，轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，提價保持利潤。不含稅收入為95，A1.11=95A=105.45，比例？10/7/202296大成方略納稅人俱樂部10/7/20229710/7/20229717%稅率營改增前營改增后收入10085.47成本8070.47稅金50利潤1515解決辦法：之一，降低成本，內(nèi)部消化或前轉(zhuǎn)。 80 70.47比例：11.91%之二，轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，提價保持利潤。不含稅收入為95，A1.17=

55、95A=111.15，比例？10/7/202297大成方略納稅人俱樂部 18、營改增后，建筑造價收入和成本發(fā)生變化，收入為不含稅價，購進(jìn)材料不包含進(jìn)項稅額。是否會修改執(zhí)行新的定額標(biāo)準(zhǔn)？ 19、房地產(chǎn)企業(yè)銷售合同定價發(fā)生變化，銷售預(yù)售合同中需要明確約定是含稅價還是不含稅價。未約定的均為含稅價。 20、建筑業(yè)非法轉(zhuǎn)包、掛靠、合作等經(jīng)營行為將大大減少，只繳納管理費的掛靠經(jīng)營方式將難以為繼。企業(yè)簽訂總包合同，分包后應(yīng)按規(guī)定簽好合同開具發(fā)票抵扣。10/7/202298大成方略納稅人俱樂部 21、營改增后，取得成本發(fā)票難度加大。已經(jīng)發(fā)生的成本費用應(yīng)在營改增前及時索取或提前開具發(fā)票。 22、外地工程管理難度

56、業(yè)務(wù)加大，需要加強對單位領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)核算人員、預(yù)算管理審計人員、采購經(jīng)辦人員的稅收培訓(xùn)和進(jìn)項稅額管理。 23、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對勞務(wù)發(fā)生地的稅收管理模式，根據(jù)管理方式的難度確定是合并納稅還是單獨納稅。應(yīng)預(yù)先考慮項目尾房處置方式。10/7/202299大成方略納稅人俱樂部 24、過渡期政策可以采取一定幅度的降價讓利銷售方式。解決稅負(fù)問題同時解決企業(yè)資金流問題。 25、培養(yǎng)財稅人才，做好稅收籌劃，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營方式。學(xué)習(xí)研究新政，做好稅收規(guī)劃，確保企業(yè)納稅合法合規(guī)。積極應(yīng)對稅務(wù)管理模式的變化，處理好過渡期間的稅務(wù)征管對接關(guān)系。 26、關(guān)注過渡期財政、稅收優(yōu)惠政策，如稅負(fù)增加返還及老合同、老項目、老業(yè)務(wù)等處

57、理。通知.doc10/7/2022100大成方略納稅人俱樂部10/7/202210110/7/2022101六、營改增后的銷售策略分析一、降價促銷總收入100，收入=100（1+11%）=90.09銷項稅金：=90.0911%=9.91建筑業(yè)營改增前營改增后收入10090.09成本8585稅金30利潤125.0910/7/2022101大成方略納稅人俱樂部解決辦法：提前開票降價收款繳營業(yè)稅？IF：A-85-A3%=5.09計算結(jié)果：A=92.88降價=100-92.88=7.12比例：7.12%建筑業(yè)降價后營改增后收入A90.09成本8585稅金A3%0利潤5.095.0910/7/20221

58、02大成方略納稅人俱樂部10/7/202210310/7/2022103房地產(chǎn)稅率11%總收入100，收入=100（1+11%）=90.09銷項稅金：=90.0911%=9.91房地產(chǎn)業(yè)營改增前營改增后收入10090.09成本8080稅金50利潤1510.0910/7/2022103大成方略納稅人俱樂部解決辦法：提前開票降價收款繳營業(yè)稅？IF：A-80-A5%=10.09計算結(jié)果：A=94.83降價=100-94.83=5.17比例：5.17%房地產(chǎn)業(yè)降價后營改增后收入A90.09成本8080稅金A5%0利潤10.0910.0910/7/2022104大成方略納稅人俱樂部10/7/202210

59、510/7/2022105房地產(chǎn)稅率17%總收入100，收入=100（1+17%）=85.47銷項稅金：=85.4717%=14.53房地產(chǎn)業(yè)營改增前營改增后收入10085.47成本8080稅金50利潤155.4710/7/2022105大成方略納稅人俱樂部解決辦法：提前開票降價收款繳營業(yè)稅？IF：A-80-A5%=5.47計算結(jié)果：A=89.973降價=100-89.97=10.03比例：10.03%房地產(chǎn)業(yè)降價后營改增后收入A85.47成本8080稅金A5%0利潤5.475.4710/7/2022106大成方略納稅人俱樂部10/7/202210710/7/2022107 二、實物折扣與價格折扣 舉例：某開發(fā)公司“買一贈一”促銷，即在一段時間內(nèi)，實行買一套住房無償贈送電器，合計送出金額100萬元。 籌劃方案：企業(yè)采取價格折扣的方式，即在客戶購房時，這種優(yōu)惠體現(xiàn)在售房價格折扣上，則企業(yè)總的銷售收入減少100萬元，這部分收入少繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅，也不涉及個人所得稅。10/7/2