不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究一

1、不 動(dòng) 產(chǎn) 記 制 度 研 究 一The was in January 2021我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度究一王賢摘要： 不產(chǎn)登記物權(quán)法中的要制度是指權(quán)利人利害關(guān)系人請(qǐng)，由 家專職門將有關(guān)不產(chǎn)物權(quán)其變動(dòng)事項(xiàng)載于不產(chǎn)登記簿的實(shí)。作物權(quán)公示手 段，不產(chǎn)登記本質(zhì)為產(chǎn)生法效果的事行為而登記機(jī)關(guān)的政管理為。目前世 界上存的契據(jù)登記、權(quán)利記制和托倫登記制種模式各有長(zhǎng)，我應(yīng)充分比較 借鑒上登記制度的處，結(jié)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情，構(gòu)有中國(guó)特色不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記制 度。本回顧了我國(guó)動(dòng)產(chǎn)登的歷史，指我國(guó)的記制度存在多缺陷并歸納總結(jié) 了學(xué)者關(guān)于完善該度的若建議，認(rèn)為權(quán)法中登記制度的定，標(biāo)著我國(guó)統(tǒng)一 不動(dòng)產(chǎn)記制度的正確立。文認(rèn)為，我的不動(dòng)登

2、記制度具公示力形成力、推 定力和信力四種法效力，對(duì)物權(quán)法中更正登、異議登記預(yù)告登三種特殊類 型進(jìn)行闡述。文章析了我不動(dòng)產(chǎn)登記關(guān)應(yīng)履的職責(zé)，并登記錯(cuò)的責(zé)任賠償 問(wèn)題進(jìn)了分析，指物權(quán)法登記機(jī)關(guān)責(zé)賠償問(wèn)上采納了無(wú)錯(cuò)責(zé)任則，其目的 是為了少登記錯(cuò)誤更好地護(hù)處于相對(duì)勢(shì)地位受害人的合權(quán)益。章最后分析 了登記關(guān)賠償責(zé)任構(gòu)成要，并對(duì)賠償圍及登機(jī)關(guān)的追償題進(jìn)行闡述。不動(dòng)產(chǎn)記是物權(quán)法的一項(xiàng)要制度。在代市場(chǎng)濟(jì)社會(huì)中，律在保財(cái)產(chǎn)靜 的安全同時(shí)，更加重保護(hù)產(chǎn)動(dòng)的交易全。由不動(dòng)產(chǎn)在財(cái)權(quán)體系占據(jù)非常重 要的地，因而作為物權(quán)公手段的不動(dòng)登記就演了極為重的角色它甚至決定 了基于律行為的不產(chǎn)物權(quán)動(dòng)能否發(fā)生力。梁星先生在論登記制的

3、重要性時(shí) 曾經(jīng)指：“不論物法如何善，如果沒(méi)一個(gè)好登記制度，你的物法就不會(huì)有 好的結(jié)，不會(huì)得到實(shí)的實(shí)。”因此，究不動(dòng)登記制度，于正確解物權(quán)變動(dòng) 法理，確適用法律保障交安全，維護(hù)易秩序都具有重要義。本試就我國(guó)不 動(dòng)產(chǎn)登制度的基本題作一討。一、不產(chǎn)登記概述()不動(dòng)產(chǎn)登的意義不動(dòng)產(chǎn)記，是指經(jīng)利人或害關(guān)系人申，由國(guó)專職部門將關(guān)不動(dòng)物權(quán)及 其變動(dòng)項(xiàng)記載于不產(chǎn)登記的事實(shí)。例，某甲過(guò)合法建筑造住宅處，經(jīng)甲向 房產(chǎn)管部門申請(qǐng)，房產(chǎn)管部門將其房權(quán)屬狀記載于不動(dòng)登記簿該項(xiàng)記載就 是不動(dòng)登記，又稱動(dòng)產(chǎn)物登記。不動(dòng)登記具如下含義。1.記是依當(dāng)人申請(qǐng)行為。當(dāng)事提出登申請(qǐng)，是不產(chǎn)登記起始環(huán)節(jié)和 經(jīng)步驟是啟動(dòng)不動(dòng)登記程的重要

4、法律實(shí)。沒(méi)當(dāng)事人的申，就不產(chǎn)生登記法 律關(guān)系但是，并不任何人可以提出登申請(qǐng)。動(dòng)產(chǎn)登記的接后果產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn) 登記關(guān)主體之間的利和義，其最終目是為了當(dāng)事人的不產(chǎn)權(quán)利過(guò)法律程序 得到認(rèn)。因此，只與待登的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)具有直利害關(guān)系的，如權(quán)人和利害關(guān) 系人，能依法定程向不動(dòng)登記機(jī)關(guān)提登記申。2.記是國(guó)家職部門活動(dòng)。不動(dòng)物權(quán)的動(dòng)必須登記這是各立法的通例 然而，于登記具有示作用對(duì)當(dāng)事人權(quán)具有重影響，這就求登記關(guān)必須具有 權(quán)威性如果登記機(jī)沒(méi)有權(quán)性，其所辦的財(cái)產(chǎn)記就可能失公信力申請(qǐng)人的權(quán) 利也無(wú)得到保障，而不能現(xiàn)財(cái)產(chǎn)登記基本目。只有法律定的國(guó)專職部門才 能以國(guó)行為擔(dān)保登的公信，從而擔(dān)當(dāng)記重任因此各國(guó)均確規(guī)定專門的登記

5、 機(jī)關(guān)辦不動(dòng)產(chǎn)登記例如，國(guó)辦理不動(dòng)登記的屬于地方普法院系的土地登記 局;在日本為司行政機(jī)法務(wù)局、地法務(wù)局其派所 ;在瑞士大多為州的地法 院。只法律明確規(guī)的登記關(guān)，才享有理不動(dòng)登記的職權(quán) ;也只在該機(jī)進(jìn)行 登記，記才能發(fā)生律效力3.記內(nèi)容為動(dòng)產(chǎn)物及其變動(dòng)事。不動(dòng)登記的內(nèi)容法律規(guī)要求進(jìn)行登 的不動(dòng)權(quán)利。在采同登記式的國(guó)家，律對(duì)于記內(nèi)容的規(guī)存在重差異?？傮w 而言，采物權(quán)登記度的國(guó)，一般由法明確規(guī)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀姆N不動(dòng)權(quán)利。例 如，日不動(dòng)產(chǎn)登法規(guī)，不動(dòng)產(chǎn)登的對(duì)象括以下權(quán)利 (1) 所權(quán);(2)地上 權(quán);(3)佃權(quán) ;(4)地役權(quán) ;(5)先取特權(quán) (6)權(quán);(7)抵權(quán) ;(8)賃權(quán) (9)采石。我國(guó) 臺(tái)灣地

6、“土地登記則”第 5 亦有類規(guī)定。我國(guó)律明確定不產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、 變更、讓和消滅，當(dāng)依照律規(guī)定登記故登記容應(yīng)為不動(dòng)物權(quán)及變動(dòng)事項(xiàng)。4.記事項(xiàng)須載于不產(chǎn)登記簿。動(dòng)產(chǎn)登簿是登記機(jī)依法制的用于登錄 記載不產(chǎn)物權(quán)狀況檔案簿。在采實(shí)質(zhì)義登記法的國(guó)家，動(dòng)產(chǎn)登簿乃不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸和內(nèi)容的根，它具統(tǒng)一性、權(quán)性、持性、公開(kāi)性個(gè)特征不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) 只有由記機(jī)關(guān)記載不動(dòng)產(chǎn)記簿，才能國(guó)家行擔(dān)保其公信，并依對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)變動(dòng)可信性作出障，才于由登記機(jī)長(zhǎng)期保，并為權(quán)利和利害系人查詢提 供方便因此，登記關(guān)在受不動(dòng)產(chǎn)登記請(qǐng)后，依照法律規(guī)的格式形式、程 序、方和具體要求立登記，對(duì)當(dāng)事人請(qǐng)的不產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)登記簿進(jìn)行記載， 才能發(fā)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)立、

7、變、轉(zhuǎn)讓、消的效果()不動(dòng)產(chǎn)登的性質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)記的性質(zhì)，指不動(dòng)登記行為的律屬性關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)記的性，大致 有三種說(shuō)： (1)公法為說(shuō)。認(rèn)為動(dòng)產(chǎn)登屬于一種公上的行行為，它體了國(guó) 家對(duì)不產(chǎn)物權(quán)關(guān)系干預(yù)，預(yù)的目的旨明晰各不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法保物權(quán)人的合 法權(quán)益 (2)明行為。該說(shuō)避免、私法質(zhì)上的判斷認(rèn)為“屋產(chǎn)權(quán)管理關(guān)的 職責(zé)范也只是審查賣雙方否具備辦證(交付件，房產(chǎn)權(quán)更登記身，也只是 對(duì)買賣方履行買賣同的結(jié)進(jìn)行確認(rèn)和示，而是對(duì)房屋買合同的查和批 準(zhǔn)?！?3)法行為說(shuō)。為登記質(zhì)上應(yīng)為私行為。我們認(rèn)，不動(dòng)產(chǎn)登并非登機(jī)關(guān)的行政理行為其本質(zhì)應(yīng)為生私法果的事 實(shí)行為不動(dòng)產(chǎn)記是依當(dāng)事申請(qǐng)，國(guó)家專職部實(shí)施的動(dòng)。登記機(jī)的職能主要

8、在 于對(duì)不產(chǎn)物權(quán)予以示，明權(quán)利歸屬，維護(hù)交安全。在不產(chǎn)登記律關(guān)系中， 當(dāng)事人權(quán)利來(lái)源于律法規(guī)規(guī)定，登記過(guò)是對(duì)權(quán)利的“宣”或“認(rèn)”。登記 本質(zhì)上一種事實(shí)行，它并能賦予任何以權(quán)利即登記本身能創(chuàng)設(shè)權(quán)。毋庸諱 言，正由于國(guó)家公力介入登記，以國(guó)行為作保，才賦予動(dòng)產(chǎn)登強(qiáng)大的公示 效力。登記制度的源看，最初是隨國(guó)征收稅的需要而產(chǎn)的，帶明顯的行政 色彩。隨著商品經(jīng)的發(fā)展登記制度發(fā)了質(zhì)的化，它不再僅與國(guó)利益相關(guān)， 而且與會(huì)公共利益經(jīng)濟(jì)秩緊密相連。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記目的是過(guò)登記向公 眾昭示利，從而表權(quán)利人利的存在，護(hù)交易全。登記的要意義于物權(quán)變動(dòng) 的公示公信，其所生的是法上的效果正如我有學(xué)者指出，“土權(quán)利登記， 在

9、財(cái)產(chǎn)上的本質(zhì)是土地權(quán)變動(dòng)的法律認(rèn)，賦土地權(quán)利變的法律力，即給土 地權(quán)利動(dòng)提供法律礎(chǔ)?！钡怯洸⒐ㄉ系男行袨?。政行為強(qiáng)調(diào)政機(jī)關(guān)方的行政意表示，登記行 為則需當(dāng)事人和登機(jī)關(guān)雙的意思表示包括當(dāng)人以及相對(duì)提出的記申請(qǐng)，登 記機(jī)關(guān)登記時(shí)所作其他為記必須的意表示，事人或者相人為支和補(bǔ)充登記 申請(qǐng)所的其他意思示。該思表示具有合構(gòu)成，登記效力發(fā)生脫申請(qǐng)人的意 思就難發(fā)生效力。此，登不是登記機(jī)的單方政職權(quán)行為事實(shí)上登記并非登 記機(jī)關(guān)權(quán)力，而是法定職，對(duì)于符合律要求形式要件的記申請(qǐng)登記機(jī)關(guān)有 登記義，登記效力不受登機(jī)關(guān)的意志右。不產(chǎn)物權(quán)登記行政機(jī)之行政權(quán)力 的運(yùn)用有必然聯(lián)系就不動(dòng)登記機(jī)關(guān)的擇而言國(guó)家完全可不受有不

10、動(dòng)產(chǎn)行政 管理權(quán)配置的制約而指定政機(jī)關(guān)之外其他機(jī)如司法機(jī)關(guān)施不動(dòng)物權(quán)登記。 因此，們必須明確分不動(dòng)登記與不動(dòng)的行政理行為，摒那種把動(dòng)產(chǎn)登記視 為行政理手段，將記行為為公法上行行為的念，確立登為法律務(wù)、為當(dāng)事 人服務(wù)立場(chǎng)。二、不產(chǎn)登記模式察近、現(xiàn)各國(guó)的不動(dòng)登記制，大致可歸為三種式：契據(jù)登制度、利登記 制度和倫斯登記制。下面別予以考察()契據(jù)登記度契據(jù)登制度，也稱式主義記，是指不產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，經(jīng)當(dāng)人訂立約即發(fā) 生效力但非經(jīng)登記不得對(duì)第三人。契登記制以法國(guó)為代，日本意大利、比 利時(shí)、班牙等國(guó)以美國(guó)多州也采行此。法民法典第 711 條規(guī)定：“財(cái)所 有權(quán)，繼承、生前與或遺，以及因債效力，得與轉(zhuǎn)移。第 條規(guī)

11、定 “當(dāng)事一經(jīng)對(duì)標(biāo)的與價(jià)金議一致，即標(biāo)的物未交付，價(jià)尚未支，買賣即告 完全成，且買受人出賣人法取得標(biāo)的的所有?！比毡痉ǖ?177 條亦規(guī) 定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得、喪及變更，除依登記規(guī)定進(jìn)行登，不得之對(duì)抗第三 人?！睋?jù)契據(jù)登記度，由家設(shè)置的登機(jī)構(gòu)在記簿上記載動(dòng)產(chǎn)物狀況，以便 有利害系的第三人行查閱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)動(dòng)并不登記為生效件，只當(dāng)事人意思 表示一，訂立契約就能發(fā)物權(quán)變動(dòng)的力。登機(jī)關(guān)登記時(shí)根據(jù)法規(guī)定應(yīng)當(dāng)提 交的有契據(jù)所載內(nèi)予以登，對(duì)契據(jù)內(nèi)是否真、是否有瑕等均不實(shí)質(zhì)性審 查，因該種登記不有公信，僅具有對(duì)第三人效力。契據(jù)登制度具有以法律特： (1)記為權(quán)變動(dòng)對(duì)抗要件。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變 動(dòng)因當(dāng)人合意而生，登記起簡(jiǎn)

12、單的公作用，當(dāng)事人實(shí)體利無(wú)決影響。 (2) 登記與不予強(qiáng)制。于登記發(fā)生權(quán)利變的效果登記與否對(duì)事人的利沒(méi)有直接 關(guān)系，事人可以自選擇是登記，法律此并無(wú)制性規(guī)定。 (3)記實(shí)行式審查 主義。記官吏對(duì)于記申請(qǐng)只進(jìn)行形式查，即審查契約及續(xù)是否備。如手續(xù) 完備，依契據(jù)內(nèi)容載于登簿。至于契所載權(quán)是否真實(shí)，無(wú)瑕疵則在所不 問(wèn)。記無(wú)公信力登記僅當(dāng)事人物權(quán)動(dòng)行為存在進(jìn)行證和表彰對(duì)于已經(jīng) 登記的利，公眾不信賴其真實(shí)的權(quán)利交易完后，就第三讓人而，對(duì)于已登 記的權(quán)事項(xiàng)，如有主張權(quán)，應(yīng)依實(shí)體確定權(quán)歸屬。 (5)記簿采的編主 義。即記簿以權(quán)利為標(biāo)準(zhǔn)輯而成，而以不動(dòng)為標(biāo)準(zhǔn)。登完畢后僅在交易契 約上注登記經(jīng)過(guò)，發(fā)權(quán)利書。 (

13、6)記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)態(tài)，即不僅記不動(dòng)物 權(quán)的現(xiàn)狀態(tài)，而且記物權(quán)動(dòng)事項(xiàng)。()權(quán)利登記度權(quán)利登制度，又稱質(zhì)主義記，是指不產(chǎn)物權(quán)法律行為的立、轉(zhuǎn)、變更 和廢止事項(xiàng)非經(jīng)登不得生的立法體制權(quán)利登制度為德國(guó)法首創(chuàng)并為瑞士、 奧地利匈牙利等國(guó)及我國(guó)灣地區(qū)所采。德民法典第 873 條第(1)規(guī)定： “轉(zhuǎn)讓地所有權(quán)、土地設(shè)權(quán)利以及轉(zhuǎn)此種權(quán)或者對(duì)此種利設(shè)定他權(quán)利，需 有權(quán)利與相對(duì)人關(guān)權(quán)利變的協(xié)議，并將權(quán)利更在土地登簿中登注冊(cè)”。我 國(guó)臺(tái)灣區(qū)“民法” 758 亦規(guī)定“不產(chǎn)物權(quán)法律行為而得、設(shè)、喪失及變 更者，經(jīng)登記，不效力。根據(jù)權(quán)利登制度，何基于法律為的不產(chǎn)物權(quán)變動(dòng) 都必須記，如果當(dāng)人僅僅是達(dá)成了物變動(dòng)的意，而沒(méi)有成

14、登記續(xù)，則物權(quán) 變動(dòng)的思表示不僅產(chǎn)生公力，而且也產(chǎn)生物變動(dòng)的法律果。也是說(shuō)，不動(dòng) 產(chǎn)登記僅具有物權(quán)動(dòng)公示效力，而且具有決物權(quán)變動(dòng)是生效的力。權(quán)利登制度具有以法律特： (1)記為權(quán)變動(dòng)生效要件。記為不產(chǎn)物 權(quán)的法行為成立生的必要件，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)依法行為而取得設(shè)立、失及變更， 非經(jīng)登，不生效力因此，于依法律行的不動(dòng)物權(quán)變動(dòng)，當(dāng)事人思表示一致 外，還須踐行法定記的形，才能發(fā)生力。 (2)登采實(shí)質(zhì)審查義。登官吏對(duì) 于申請(qǐng)的登記申請(qǐng)有實(shí)質(zhì)查權(quán)，不僅查申請(qǐng)須具備的形要件，要審核不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)動(dòng)的原因與實(shí)是否符、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)界限與他人的產(chǎn)關(guān)系等經(jīng)審查無(wú)誤 后，方予以登記。(3)記具有信力。眾可以信賴記權(quán)利真實(shí)的權(quán)利登記

15、關(guān) 于權(quán)利態(tài)的表示具絕對(duì)效。登記簿上載的權(quán)，即使在實(shí)上存在記原因不成 立、無(wú)或可撤銷情，也不以其不成立無(wú)效或撤銷對(duì)抗善第三人 (4)登記采 用強(qiáng)制義。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的變，不經(jīng)登記發(fā)生效。這就要求事人訂契約后，要 取得物變動(dòng)的效果還必須法進(jìn)行登記 登簿采物編成主義。記簿以動(dòng) 產(chǎn)物權(quán)標(biāo)準(zhǔn)編成，依土地段、地號(hào)先次序編而成。登記畢不發(fā)利證書，僅 在契約注記登記經(jīng)。 (6)記以不產(chǎn)權(quán)利的靜為主。記簿先辦理動(dòng)產(chǎn)權(quán)的 現(xiàn)在狀，再及于不產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)情形。()托倫斯登制度托倫斯記制度，又權(quán)利交主義登記，指經(jīng)實(shí)審查后用登機(jī)關(guān)發(fā)的權(quán)利 證書確產(chǎn)權(quán)以便利動(dòng)產(chǎn)物轉(zhuǎn)移的登記度。托斯登記制度生于澳利亞南部。 除澳大亞外，英國(guó)愛(ài)爾蘭

16、加拿大、菲賓等國(guó)及美國(guó)的加福尼亞馬薩諸塞等 十余州采用此制度根據(jù)托斯登記制度在初次記不動(dòng)產(chǎn)時(shí)登記機(jī)按照一定的 程序確不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)狀態(tài)，成地券。轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人之作成讓證書，連同 地券一交給登記機(jī)。經(jīng)登機(jī)關(guān)審查后在登記上記載權(quán)利轉(zhuǎn)移。于受讓人則 交付新券，或在原券上記權(quán)利的移轉(zhuǎn)從而使三人能夠從地券上確不動(dòng)產(chǎn)的 權(quán)屬狀。托倫斯記制度具有下法律征： 登記實(shí)行全的強(qiáng)制主義并非一土地 都必須政府申請(qǐng)登，登記否，任由當(dāng)人自行定。但土地經(jīng)登記進(jìn)入強(qiáng)制狀 態(tài)，日如有土地移或變動(dòng)非經(jīng)登記不效力。 記采實(shí)質(zhì)查主義登記官吏 對(duì)于登申請(qǐng)有實(shí)質(zhì)查權(quán)，記機(jī)關(guān)進(jìn)行記時(shí)須一定程序，細(xì)審查記原因及證 明文件以便精確確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀

17、態(tài)。必須公者應(yīng)經(jīng)公告序，登始能確定。 (3)記具有信力。土地經(jīng)登記即具有不可翻的效。法律保護(hù)賴登記記載 的善意三人，故任人皆可賴登記。 (4)交付利證書權(quán)利證書為請(qǐng)人享登記 權(quán)利的定憑證。當(dāng)?shù)剡M(jìn)行一次所有權(quán)記時(shí)，記機(jī)關(guān)依權(quán)狀態(tài)制權(quán)利證書一 式二份一份交申請(qǐng)保存，為確認(rèn)權(quán)利證明 ;一份由記機(jī)關(guān)存，以用來(lái)成登 記簿。請(qǐng)人保存的利證書容與登記簿全一致 登記土地的權(quán)利擔(dān)。已登記的土上如設(shè)有抵權(quán)等他權(quán)利時(shí)，應(yīng)理他項(xiàng)利的設(shè)定變登記。 (6)置賠償 基金。記權(quán)利有不推翻的力，如登記遺漏或誤，致使真權(quán)利人受損害時(shí)， 登記機(jī)負(fù)賠償責(zé)任登記機(jī)以申請(qǐng)人所納的費(fèi)設(shè)置賠償基，以供來(lái)賠償之 用。()對(duì)三種登模式的析上述三

18、不動(dòng)產(chǎn)登記式各具色。無(wú)論是利登記、契據(jù)登記還是托斯登記 制，均其本國(guó)的政、經(jīng)濟(jì)文化、歷史統(tǒng)等因緊密結(jié)合，通過(guò)各的內(nèi)部調(diào) 整，基上達(dá)到自我系的完。如果脫離國(guó)的具國(guó)情，將很判斷孰孰劣。契據(jù)登制度與法國(guó)日本的權(quán)變動(dòng)債權(quán)思主義適應(yīng)，物權(quán)易僅憑方當(dāng)事 人獨(dú)立意思表示即發(fā)生實(shí)的物權(quán)變動(dòng)毋需登的繁瑣程序極大地制了國(guó)家公 權(quán)力對(duì)權(quán)交易和個(gè)意思的預(yù)，實(shí)現(xiàn)了人之意尊重”的社理想，障了交易迅 捷。然，在契據(jù)登制度下由于物權(quán)變完全取于當(dāng)事人的思，使會(huì)不能從外 部認(rèn)識(shí)事人之間物變動(dòng)的期與有無(wú)，權(quán)變動(dòng)律關(guān)系無(wú)法確化，結(jié)果就產(chǎn)生 了當(dāng)事之間的內(nèi)部系與對(duì)三人的外部系不一的問(wèn)題，有交易安，不符合現(xiàn) 代市場(chǎng)濟(jì)重視對(duì)動(dòng)的物權(quán)易安全保護(hù)基本要。權(quán)利登制度與托倫登記制，由于將不產(chǎn)登記為物權(quán)變動(dòng)生效要，并且 采實(shí)質(zhì)查主義，克了契據(jù)記制度存在不足。兩種登記模下，因記具有公信 力，使賴登記的善第三人利益