樓盤深度開發(fā)長期計劃指導(dǎo)文案

1、-. z.樓盤深度開發(fā)長期方案指導(dǎo)文案目的：提高樓盤占有率至少10%以上；不浪費資源；員工利益最大化。思維：制度是員工行為的導(dǎo)向，如何用制度規(guī)*好員工的行為有效的開發(fā)好樓盤。原則：前期多人快速圍攻，后期專人責(zé)任深入開發(fā)。 樓盤何人何時介入，做什么？1、什么人可以操作期盤？與售樓物業(yè)建立關(guān)系，可以獨立獲取信息的家裝參謀優(yōu)先。2、什么時候開場操作期盤？有條件的地方應(yīng)該從樓盤開盤的時候即開場介入，但是至少在樓盤交 房6個月前介入。如果在交房時才介入就遲了，必定失去先機(jī)，有些戶型圖都沒有了。3、期盤開發(fā)主要工作1了解樓盤的開發(fā)商、售樓、物業(yè)、承建商分別是誰？曾經(jīng)在當(dāng)?shù)刈鲞^哪些樓盤？介入了解的第3天必須

2、完成樓盤的整體規(guī)劃、棟數(shù)、每棟的戶數(shù)、每棟的戶型、分幾期開發(fā)、分別何時交房、小區(qū)周邊的配套設(shè)施、房價、收集每個戶型的戶型圖。介入了解的第7天必須完成從開盤那天開場每一個月拍一次樓盤進(jìn)展情況，并且把開盤那天的盛況拍好。把所拍資料做成PPT方便后期跟客戶溝通，表達(dá)我們做事的細(xì)心和每次拍回來給營銷總監(jiān)備檔，每*照片的文字說明由營銷總監(jiān)把關(guān)。收集所有置業(yè)參謀的聯(lián)系方式介入了解的第3天必須完成并和至少兩個以上的置業(yè)參謀建立起關(guān)系在樓盤開盤后兩個月必須完成，以便更快拿到樓盤資源這個非常重要也快。了解不同階段的房價情況方便后期跟客戶溝通，表達(dá)我們做事的細(xì)心，購房客戶的群體及買房的用途。每兩個月更新一次房價。

3、可以量房的時候必須馬上告知營銷總監(jiān)安排設(shè)計師、預(yù)算師進(jìn)展量房。在樓盤調(diào)查員告知營銷總監(jiān)3天內(nèi)必須量房拍照每個戶型的外框面積，及每個戶型的優(yōu)缺點。在做好方案后7天內(nèi)必須全公司組織進(jìn)展學(xué)習(xí)。資源費用及投入方式操作此樓盤的家裝參謀自己投資，則所簽此樓盤的業(yè)務(wù)提成按家裝參謀的薪酬制度執(zhí)行。公司借資買兩個條件同時到達(dá)家裝參謀在本公司工作3個月以上，并已簽4設(shè)計及以上。家裝參謀借資金額分3個月從工資里面扣除。公司投資買家裝參謀在本公司工作3個月以上，并已簽4設(shè)計及以上。家裝參謀所拿之日起至交房后1年，此樓盤所進(jìn)工地每單抽取1個點返給公司作為公司投資回報。投資人每個人都可以做投資人。投資人的回報：所拿之日起

4、至交房后1年，此樓盤所進(jìn)工地每單抽取1個點返給投資人。樓盤的資源分配制度樓盤調(diào)查人拿到則可多分所拿的10%-30%根據(jù)實際情況由營銷總監(jiān)來決定百分比，但此樓盤操作最多不能超過300戶，如是本區(qū)其他人拿到可操作20%-40%根據(jù)實際情況由營銷總監(jiān)來決定百分比，但最多不能超過300戶的。分配以棟為原則。交房后6個月此樓盤交由業(yè)務(wù)簽單最多的家裝參謀操作，但最多不超過400戶未裝的資源，還剩400戶以上未裝修的樓盤交由業(yè)務(wù)簽單最多的兩個人平分操作除了來過公司的客戶。再安排給此樓盤現(xiàn)在簽單最多的來操作，交房6個月以后至交房2年這段時間。后期就是專人深入操作，家裝參謀的資源也比擬集中，原本在這個樓盤操作的

5、可以，更加自信和充滿激情。如此樓盤業(yè)務(wù)最好的人已有2個現(xiàn)盤，則安排給此樓盤其他業(yè)務(wù)最優(yōu)人員。兩年以后則給新員工操作除來過公司的客戶。期盤每個操作人只能操作100-300戶。前期過多就消化不過來。同一家裝參謀最多操作樓盤規(guī)定：家裝參謀級別期盤現(xiàn)盤尾盤AAA431AA321A221A-01-22多人操作同一樓盤的配合問題選舉一位樓盤的主要負(fù)責(zé)人為頭，一般為片區(qū)經(jīng)理或片區(qū)內(nèi)業(yè)務(wù)精英負(fù)責(zé)工作分工。專人負(fù)責(zé)收集短信，統(tǒng)一后再發(fā)送。專人負(fù)責(zé)戶型圖。專人負(fù)責(zé)活動的廣告制作。專人負(fù)責(zé)驗房。后期工地每日檢查樓盤操作人輪流檢查，填寫工地檢查表。負(fù)責(zé)守點分工安排和物業(yè)關(guān)系維護(hù)安排。樓盤操作的獎懲機(jī)制簽訂專屬樓盤業(yè)務(wù)

6、開發(fā)責(zé)任狀，見附件專屬樓盤業(yè)務(wù)開發(fā)責(zé)任狀。在交房前3個月未到達(dá)1%的占有率，取消其操作資格，沒收除來過公司的所有客戶資源并承當(dāng)此費用的50%，此費用額外的50%由承受人承當(dāng)，從接手人本樓盤所進(jìn)施工單中扣除，每單1個點直到返還完費用。樓盤開發(fā)的周期為3年拿到新資源的第一個周末就必須做活動，見營銷流程交房前1年至交房前6個月前期做好培育，取得客戶的信任并簽一批浮頭魚 ，為后期開發(fā)打好根底?；顒樱簯粜桶l(fā)布會、樣板征集交房前6個月至交房前3月告知客戶樓盤現(xiàn)在的情況：什么時候可以看到房、樓盤的進(jìn)度、所用材料的品牌、防水情況、我們量房的圖片、拍好低樓層和高樓層的里面的構(gòu)造情況和每個房號發(fā)給客戶等等?；顒樱?/p>

7、工地體驗最好找些戶型差不多的，戶型難點解析、樣板房征集這個時候公司有大型的活動可以消化一批交房就想搞的價格型客戶交房前3個月至交房根本綠化都做好了，房子也可以看得到，大量約客戶去看他的房子，在樓盤附近安排工地參觀。效勞到位后主動提出成交。活動征集樣板房、驗房知識講座、風(fēng)水講座、現(xiàn)場驗房體驗、大型活動交房至交房后3個月之內(nèi)告知客戶我在他小區(qū)的簽單情況。守點：這三個月的守點很關(guān)鍵。約客戶看本小區(qū)的工地，把工地不同的進(jìn)度告知客戶告知客戶小區(qū)的裝修情況和他樓上下、左右的裝修情況?；顒樱捍笮突顒酉诘轿坏目蛻?。告知客戶一樣、相似戶型的裝修動態(tài)：短信、微信、等。交房后3個月至交房后6個月之內(nèi)告知客戶我

8、在概小區(qū)的簽單情況?？垂さ?，上工地守點。掃樓：更新樓盤客戶裝修情況每兩周一次。資源更新。活動：大型活動消化效勞到位的客戶。告知客戶一樣戶型的裝修動態(tài)：短信、微信、等。告知客戶小區(qū)的裝修情況和他樓上下、左右的裝修情況。交房6個月以后至交房1年告知客戶我在概小區(qū)的簽單情況。 看工地，上工地守點。掃樓：更新樓盤客戶裝修情況每兩周一次。資源更新?；顒樱捍笮突顒酉诘轿坏目蛻?。告知客戶一樣戶型的裝修動態(tài)：短信、微信、等。告知客戶小區(qū)的裝修情況和他樓上下、左右的裝修情況。交房后1年至2年長期的跟單效勞告知客戶我在概小區(qū)的簽單情況。 看工地，上工地守點。掃樓：更新樓盤客戶裝修情況每兩周一次資源更新?；顒?/p>

9、：大型活動消化效勞到位的客戶。告知客戶一樣戶型的裝修動態(tài)：短信、微信、等。告知客戶小區(qū)的裝修情況和他樓上下、左右的裝修情況。樓盤的檔次分類按照地段、房價、客戶群體、用途進(jìn)展分析適合我們操作的樓盤檔次，依次分A類、B類、C類。不以樓盤的大小來區(qū)分。前期營銷總監(jiān)就要從地段、房價、客戶群體、用途、樓盤大小指定表格確定A/B/C類樓盤。新老員工樓盤資源分配新進(jìn)員工前3個月只能操作現(xiàn)盤，并要簽4個及以上設(shè)計才能操作期盤。老家裝參謀的資源要遵循以下兩個原則：1、現(xiàn)盤：期盤=1：1， 2、6個月內(nèi)交房：6個月到1年交房=1:13、老員工盡量安排A類樓盤。員工能力按照每個人的業(yè)績設(shè)計和施工情況來分級別，依次A

10、AA、AA、A、A-。統(tǒng)計每個家裝參謀本年的平均月度設(shè)計量和施工量，把家裝參謀分成4個級別：AAA：全年業(yè)務(wù)150萬以上或進(jìn)入公司3個月以上，能吃苦耐勞，月均設(shè)計4個以上。AA：全年業(yè)務(wù)100萬以上或進(jìn)入公司3個月以上，能吃苦耐勞，月均設(shè)計2個以上A：全年業(yè)務(wù)70萬以上或進(jìn)入公司3個月以上，能吃苦耐勞，月均設(shè)計1個以上。A-：全年業(yè)務(wù)70萬以下或進(jìn)入公司3個月以內(nèi)，能吃苦耐勞，不進(jìn)展期盤操作。從別的公司所挖家裝參謀由營銷總監(jiān)來決定級別。AAA員工盡量分配A類樓盤，AA員工盡量分配B類樓盤，A員工盡量分配C類樓盤?？鐓^(qū)操作樓盤交房前6個月沒有拿到的，如其他區(qū)域的伙伴拿到資源，則所拿資源的50%-

11、100%根據(jù)實際情況由營銷總監(jiān)來決定百分比由拿到資源的伙伴區(qū)域操作。資源分配以第二點樓盤的資源分配制度執(zhí)行。如何讓設(shè)計師的配合？做什么？前期配合的設(shè)計師，在派單的時候以優(yōu)先安排他們?yōu)樵瓌t。用制度規(guī)定每個設(shè)計師必須進(jìn)展樓盤戶型設(shè)計，建立樓盤戶型設(shè)計排班表。樓盤可以量房的時候一般在交房前1年左右則要配合量房。樓盤調(diào)查人把樓盤戶型圖拿回來后則需做3個方案要有承重墻的表達(dá)并找好配套的效果圖交由樓盤調(diào)查人建好樓盤檔案備檔，樓盤調(diào)查人還要交一份給營銷總監(jiān)。A類樓盤公司可拿1000元1500元來針對性做效果圖的費用。B類樓盤公司可拿500元1000元來針對性做效果圖的費用。設(shè)計組長組織做好兩個戶型以上的戶型

12、難點解析PPT。所有設(shè)計師要熟悉樓盤調(diào)查人了解的所有信息，每個戶型的外框面積，及每個戶型的優(yōu)缺點。如何讓預(yù)算師配合？做什么？預(yù)算師和設(shè)計師是捆綁的。建立樓盤估算排班輪流制度。每個方案要做好報價，并建立檔案備檔交由預(yù)算部主管。所有預(yù)算師要熟悉樓盤調(diào)查人了解的所有信息，及每個戶型的外框面積。在做好方案后7天內(nèi)必須全公司組織進(jìn)展學(xué)習(xí)。十一、客服部需要了解哪些？所有設(shè)計師要熟悉樓盤調(diào)查人了解的所有信息，每個戶型的外框面積，及每個戶型的優(yōu)缺點。在做好方案后7天內(nèi)必須全公司組織進(jìn)展學(xué)習(xí)。每個樓盤是哪些家裝參謀在操作，哪些設(shè)計師做的配合？十二、工程部的配合問題？樓盤的前35戶樣板工地應(yīng)安排公司最優(yōu)秀的工長。如果客戶參觀樣板工地成交后，獎勵該樣板工地工長200元/戶。專屬樓盤業(yè)務(wù)開發(fā)責(zé)任狀為了更好的提升我們在 樓盤的施工占有率，特制訂以下機(jī)制。獎勵樓盤*圍： 樓盤期棟至棟，共計戶。時間：年月日至本年12月