分析新形式下房地產(chǎn)營銷策略（共12）

1、分析新形勢勢下房地地產(chǎn)營銷銷策略市場營銷二二班 112400401102006 馮成昆 指導(dǎo)教教師：趙趙艷麗 職稱：講師一、房地產(chǎn)產(chǎn)市場制制度背景景（一）土地地制度從土地產(chǎn)權(quán)權(quán)制度來來看，我我國實行行二元土土地所有有制，農(nóng)農(nóng)村和城城市郊區(qū)區(qū)的土地地 除由法法律規(guī)定定外歸集集體所有有，城市市土地歸歸國家所所有。這這樣的土土地產(chǎn)權(quán)權(quán)國有制制度實際際上賦予予了地方方政府對對土地的的實際控控制權(quán)和和管理權(quán)權(quán)。從土土地征用用的制度度來看，地地方政府府是土地地征用、土土地儲備備和土地地出讓的的唯一合合法主體體，是區(qū)區(qū)域內(nèi)土土地一級級市場的的唯一供供給著。從從土地出出讓制度度來看，現(xiàn)現(xiàn)行法律律制度規(guī)規(guī)定，經(jīng)

2、經(jīng)營性土土地的出出讓必須須通過公公開招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣或掛牌牌等方式式?！罢信膾臁蓖恋爻龀鲎尫绞绞?jīng)Q定了了價高者者得的土土地出讓讓現(xiàn)狀。從從土地收收益分配配制度來來看，目目前中國國土地收收益分配配機(jī)制是是中央政政府除提提取10%的教育育資金、水水利建設(shè)設(shè)基金外外不參與與土地出出讓收益益分配，土土地收益益由地方方政府一一次性收收取。（二）財政政稅收制制度分稅制改革革將各種種收入劃劃分為中中央財政政固定收收入、地地方財政政固定收收入、中中央和地地方財政政共享收收入；并并實施稅稅收返還還制度。分分稅制改改革導(dǎo)致致財權(quán)上上移，事事權(quán)下移移，表現(xiàn)現(xiàn)為中央央政府在在財稅分分配中提提高比重重，地方方政府公公共服

3、務(wù)務(wù)壓力增增大，財財政支出出增多。這這就為地地方政府府出讓土土地增加加財政收收入維持持公共服服務(wù)提供供了契機(jī)機(jī)，也成成為地價價攀升，房房價上漲漲的推動動力；同同時單一一的以財財政收入入和經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展考考核評價價地方政政府的機(jī)機(jī)制也從從另外一一個角度度推動土土地財政政，依靠靠出讓土土地增加加財政收收入，推推動經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展做做出政績績，以便便順暢地地方官員員的升遷遷道路，這這樣的政政績考核核制度也也是房價價攀升的的隱形原原因。（三）房地地產(chǎn)市場場的宏觀觀調(diào)控政政策從19977年我國國取消住住房分配配制度到到20114年的這16年時間間，房地地產(chǎn)從初初生發(fā)展展為中國國的支柱柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)發(fā)展速度度是毋庸庸置

4、疑的的，但是是發(fā)展的的質(zhì)量質(zhì)質(zhì)疑聲頗頗多，在在各個階階段都呈呈現(xiàn)出發(fā)發(fā)展不健健康的信信號，相相應(yīng)的，中中央政府府都對這這些比健健康信號號進(jìn)行了了調(diào)控，可可以說房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展與國國家對其其調(diào)控是是息息相相關(guān)的。中中國從20003年開始始對房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)先后進(jìn)進(jìn)行了32次調(diào)控控，但是是房價越越調(diào)越漲漲，十年年間上海海房價漲漲幅達(dá)到到5000%，北京3655%，廣州2611%，深圳2333%。中央央政府對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的調(diào)控注注重抑制制需求而而忽略增增加供給給，不能能有效的的觸及購購房者中中的“房姐”、“房哥”和房地地產(chǎn)商中中的地王王；同時時調(diào)控以以行政限限制手段段為主，沒沒有建立立市場自

5、自發(fā)調(diào)整整機(jī)制；并且調(diào)調(diào)控政策策的出臺臺利益牽牽絆過多多，無公公眾參與與，也沒沒有詳細(xì)細(xì)可實施施的執(zhí)行行細(xì)則，很很難落實實。因此此，即使使調(diào)控幾幾乎連年年不斷，力力度也不不斷加大大，并沒沒有實際際上改變變房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的亂象。二、我國房房地產(chǎn)市市場形勢勢分析 我我國房地地產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)歷了20111年國家家限價政政策、貨貨幣從緊緊政策、限限購政策策。在20112年，從從政府高高層釋放放的信號號來看，房房地產(chǎn)界界仍艱難難地發(fā)展展，中央央繼續(xù)加加強(qiáng)調(diào)控控力度和和決心不不減，擴(kuò)擴(kuò)大保障障房供給給不放松松，限購購等抑制制性政策策仍將繼繼續(xù)，市市場成交交也仍陷陷于低迷迷，購房房者仍處處于觀望望狀態(tài)。然然而，隨

6、隨著決策策團(tuán)隊的的思想統(tǒng)統(tǒng)一，開開發(fā)商資資金壓力力的加大大，做出出降價決決策的可可能性將將加大。消消費(fèi)者尤尤其是首首次購房房者，在在讓利的的刺激下下將入市市，市場場成交在在一定程程度上將將會出現(xiàn)現(xiàn)攀升態(tài)態(tài)勢。因因此，在在20112年市場場成交量量將呈現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)中有有升、先先抑后揚(yáng)揚(yáng)的態(tài)勢勢。（一）供求求趨于平平衡經(jīng)過長達(dá)110多年的的供不應(yīng)應(yīng)求后，房房地產(chǎn)市市場正逐逐步走向向供求平平衡。根根據(jù)國務(wù)務(wù)院發(fā)展展研究中中心數(shù)據(jù)據(jù)，截至至20110年中國國存量住住房為179億平方方米，戶戶均1.002套，所所以中國國的房地地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)度過了了絕對供供給不足足的年代代。房地地產(chǎn)價格格的暴漲漲與大量量的房屋屋囤

7、積和和圈地行行為有關(guān)關(guān)，房地地產(chǎn)商的的炒作、著著重抑制制需求的的調(diào)控并并不能真真正限制制炒房者者，也不不能滿足足非炒房房者的剛剛性需求求。一方方面是大大量的房房子被空空置坐等等房價上上漲，另另一方面面“提高首首付比率率”、“提高貸貸款利率率”、“限購”、“限貸”、“二手房房交易全全額或差差額征稅稅”等調(diào)控控措施也也提高了了真正房房子需求求者的購購房成本本。 限購和和反腐遏遏制了投投資和投投機(jī)需求求，這成成為當(dāng)下下房地產(chǎn)產(chǎn)需求不不足的原原因之一一，但這這一趨勢勢短期內(nèi)內(nèi)無法改改變；即即便是接接下來的的政策調(diào)調(diào)整，由由于現(xiàn)房房的大量量建成以以及適婚婚人口的的減少，也也無法改改變當(dāng)前前的供需需現(xiàn)狀。

8、這這是一個個將海量量坐等漲漲價的空空置住房房筆回樓樓市的機(jī)機(jī)會，有有可能促促進(jìn)房地地產(chǎn)市場場的健康康化。因因此，房房地產(chǎn)的的拐點并并不意味味著房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)掉頭向向下，更更有可能能意味著著房地產(chǎn)產(chǎn)市場將將走向成成熟。（二）房地地產(chǎn)市場場趨于成成熟從供不應(yīng)求求到供求求基本平平衡，房房地產(chǎn)市市場將逐逐漸成熟熟，也意意味著房房地產(chǎn)行行業(yè)將面面臨洗牌牌。房地地產(chǎn)市場場不同程程度的降降價和滯滯銷便是是表現(xiàn)之之一，著著名經(jīng)濟(jì)濟(jì)評論員員馬光遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)表言言論“房地產(chǎn)產(chǎn)市場快快速上漲漲的日子子已經(jīng)結(jié)結(jié)束”。就二二手房成成交量來來說，北北京20114年前五五個月的的月平均均成交量量是55550套，這這個數(shù)字字低于房

9、房地產(chǎn)市市場非常常困難的的20008年的月月平均成成交量，并并且遠(yuǎn)低低于北京京業(yè)內(nèi)的的二手房房成交量量標(biāo)桿100000套。綜綜合來看看，就北北京前五五個月的的成交量量相比去去年，一一手房暴暴跌42%，二手手房暴跌跌57%。就成成交價格格來講，從從北京市市相關(guān)統(tǒng)統(tǒng)計來看看，一手手房成交交價格基基本停滯滯，也有有明顯降降價的，但但只是個個別項目目；二手手房成交交價格在在下降，下下降幅度度在5%到6%之間。房房地產(chǎn)市市場面臨臨洗牌的的第二個個表現(xiàn)便便是實力力不濟(jì)或或競爭能能力單一一的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)正在陸陸續(xù)退場場，這一一點在過過去已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)端端倪。2013年年年底北北京市住住建委注注銷了345家房地

10、地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商資質(zhì)質(zhì)證書，宣宣告他們們退出房房地產(chǎn)市市場。20112年也有有近700家房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商企業(yè)業(yè)被注銷銷。有地地就能賺賺錢的房房地產(chǎn)粗粗放發(fā)展展歷程已已經(jīng)結(jié)束束了。如如果說過過去停擺擺的知識識名不見見經(jīng)傳的的小房企企的話，從從綠城集集團(tuán)賣股股份求生生存，時時間和光光耀危機(jī)機(jī)開始，房房地產(chǎn)將將進(jìn)入深深度整合合期。當(dāng)當(dāng)然，這這并不意意味著房房地產(chǎn)行行業(yè)會崩崩潰，反反而是走走向健康康有序的的開始。即即使很多多房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)債債臺高筑筑，運(yùn)作作資金不不足，但但是由于于房地產(chǎn)產(chǎn)市場并并不乏消消費(fèi)者，因因此，就就目前房房地產(chǎn)市市場來看看，只要要房價調(diào)調(diào)整到位位，就會會刺激剛剛性需求求的增長長，部分

11、分出現(xiàn)問問題的房房企并不不會對房房地產(chǎn)市市場有實實質(zhì)性的的傷害。破破產(chǎn)或倒倒閉的房房企將會會被渴望望擴(kuò)張的的房企兼兼并或收收購，最最終實際際損失有有限。經(jīng)經(jīng)過這次次行業(yè)洗洗牌，能能夠存留留下來的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)面面對的行行業(yè)形勢勢也會有有很大的的變化，供供需平衡衡意味著著消費(fèi)者者更具有有主動權(quán)權(quán)，房價價趨于穩(wěn)穩(wěn)健后，囤囤地也將將得不償償失。能能夠從戰(zhàn)戰(zhàn)略上把把握日后后的形勢勢，在土土地、財財務(wù)、周周轉(zhuǎn)率、產(chǎn)產(chǎn)品定位位和服務(wù)務(wù)上，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變策略略，加強(qiáng)強(qiáng)競爭力力的企業(yè)業(yè)才能夠夠在下一一個房地地產(chǎn)健康康發(fā)展的的10年中走走在前面面。三、我國房房地產(chǎn)營營銷存在在的問題題（一）過于于依賴依靠開盤促促銷、依依

12、賴傳統(tǒng)統(tǒng)的廣告告宣傳，發(fā)發(fā)放戶型型單張、現(xiàn)現(xiàn)場宣傳傳等千篇篇一律的的宣傳模模式，不不容易打打動潛在在客戶，也也不能體體現(xiàn)樓盤盤特色。（二） 企企業(yè)廣告告夸張不不實企業(yè)廣告夸夸張不實實物業(yè)管管理不能能像商家家所承諾諾的全面面性和高高品質(zhì)；期房交交易中出出現(xiàn)不按按時交房房現(xiàn)象。 （三）溝通通困難在房地產(chǎn)營營銷過程程，最重重要的環(huán)環(huán)節(jié)就是是營銷人人員與顧顧客的溝溝通，但但是營銷銷人員素素質(zhì)良莠莠不齊，而而且很多多房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)營營銷人員員缺乏專專業(yè)素質(zhì)質(zhì)。還有有就是營營銷人員員的流動動性偏大大，從而而致使房房地產(chǎn)商商在此過過程中付付出大量量的人力力和時間間成本，也也沒能收收到好的的效果。 （四）咨詢詢

13、不夠全全面對消費(fèi)者需需求，地地產(chǎn)商調(diào)調(diào)查咨詢詢不夠全全面，或或者說缺缺乏實地地調(diào)研；在市場場環(huán)境調(diào)調(diào)查方面面，不能能透徹地地分析競競爭對手手，未能能充分規(guī)規(guī)避缺點點和借鑒鑒其優(yōu)勢勢。四、新形勢勢下的房房地產(chǎn)營營銷策略略（一）精準(zhǔn)準(zhǔn)產(chǎn)品定定位美國營銷學(xué)學(xué)學(xué)者麥麥卡錫教教授提出出了著名名的“4P”營銷組組合策略略?！?P”市場營營銷組合合中的四四大基本本要素，即即產(chǎn)品（Prooducct）、價價格（Priice）、渠渠道（Plaace）、和和促銷（Proomottionn）。他他認(rèn)為一一次成功功和完整整的市場場營銷，意意味著以以適當(dāng)?shù)牡漠a(chǎn)品、適適當(dāng)?shù)膬r價格、適適當(dāng)?shù)那篮瓦m適當(dāng)?shù)拇俅黉N手段段，將

14、企企業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)品和服服務(wù)投放放到特定定市場的的行為。后后來，飛飛利浦科特勒勒在此基基礎(chǔ)上，圍圍繞如何何滿足市市場需求求的核心心思想，又又補(bǔ)充了了市場調(diào)調(diào)研（Proobe）、市市場細(xì)分分（Parrtittionn）、目目標(biāo)市場場選擇（Priioriity）和市市場定位位（Possitiion），從從而豐富富和完善善了市場場營銷“滿足顧顧客需要要”的基本本功能。 這些營營銷策略略同樣也也說明了了在房地地產(chǎn)營銷銷中精準(zhǔn)準(zhǔn)定位產(chǎn)產(chǎn)品的重重要性。 在房地地產(chǎn)市場場面臨洗洗牌的大大形勢下下，房企企更要要要根據(jù)本本身所在在的城市市和自身身實力，在在市場調(diào)調(diào)研之后后，根據(jù)據(jù)所在環(huán)環(huán)境的市市場細(xì)分分，分流流消費(fèi)者

15、者需求，正正確解讀讀本地塊塊獨(dú)特的的物理屬屬性以獲獲得市場場認(rèn)可，根根據(jù)自己己各方面面掌握的的資源確確定可以以把握的的目標(biāo)群群體，能能夠增強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)的的競爭力力，以在在日后的的發(fā)展中中搶占先先機(jī)。例例如西南南地區(qū)二二三線城城市，新新修商品品房的主主力消費(fèi)費(fèi)群體是是鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客戶，他他們主要要的經(jīng)濟(jì)濟(jì)來源是是外出務(wù)務(wù)工的80、90年輕人人，他們們長期在在一線城城市打工工，習(xí)慣慣了城市市的生活活方式，由由于所在在城市房房價高，故故返鄉(xiāng)置置業(yè)成為為首選，戶戶均人口口和消費(fèi)費(fèi)力促使使他們對對戶型的的需求基基本鎖定定在小三三居。所所以當(dāng)?shù)氐氐闹行⌒》科缶途涂梢砸砸赃@樣的的目標(biāo)群群體確定定戶型和和配套設(shè)設(shè)施，同

16、同時，多多樣化戶戶型配比比，根據(jù)據(jù)這些80、90的年輕輕人的剛剛需首次次置業(yè)、改改善型置置業(yè)、自自住兼投投資性置置業(yè)的需需求制定定戶型配配比方案案，以最最大程度度滿足目目標(biāo)群體體需求。這這樣的消消費(fèi)群體體決定了了房子戶戶型的構(gòu)構(gòu)造、配配套設(shè)施施的品質(zhì)質(zhì)和營銷銷渠道是是中小房房企的實實力和資資源可以以達(dá)到的的。（二）確保保產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量產(chǎn)品質(zhì)量是是企業(yè)的的生命線線，從長長期來看看，市場場營銷活活動的成成功都是是建立在在過硬的的產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量上。在在房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)面面臨洗牌牌、走向向成熟之之際，產(chǎn)產(chǎn)品的品品質(zhì)和與與目標(biāo)顧顧客群體體的契合合度便更更為重要要。房子子作為一一個長期期的消費(fèi)費(fèi)品，產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量不僅包

17、包括房子子本身的的質(zhì)量，也也包括后后期的物物業(yè)管理理。 首先，就就房子本本身而言言，在確確定明確確的目標(biāo)標(biāo)群體的的基礎(chǔ)之之上，強(qiáng)強(qiáng)化企業(yè)業(yè)內(nèi)部管管理，降降低各個個環(huán)節(jié)成成本，才才有可能能個客戶戶更大的的讓利空空間，也也為營銷銷策略的的應(yīng)用掃掃清障礙礙。在保保證質(zhì)量量的情況況下嚴(yán)格格控制成成本是任任何企業(yè)業(yè)的基本本方法和和手段，而而在房地地產(chǎn)市場場形勢如如此嚴(yán)峻峻的情況況之下，對對目標(biāo)群群體需求求的契合合度更高高，同樣樣的價位位，更精精細(xì)、便便捷、性性價比更更高的產(chǎn)產(chǎn)品才能能在目前前滯銷大大潮中控控制住降降價幅度度。在這這樣的大大形勢下下，房企企的品牌牌效應(yīng)可可以有效效地減少少營銷推推廣成本本，

18、為產(chǎn)產(chǎn)品本身身的成本本騰出空空間，質(zhì)質(zhì)量更優(yōu)優(yōu)，品牌牌效應(yīng)更更大，這這是一個個相輔相相成的過過程。 其次，就就物業(yè)管管理而言言，在房房地產(chǎn)行行業(yè)逐步步發(fā)展成成熟走向向健康的的同時，自自媒體時時代也已已經(jīng)到來來，口碑碑和關(guān)系系營銷是是強(qiáng)大而而又獨(dú)立立的，消消費(fèi)者相相信伙伴伴而不是是權(quán)威，而而社區(qū)本本身就是是由伙伴伴而組成成，社區(qū)區(qū)的服務(wù)務(wù)主要還還是由物物業(yè)公司司承擔(dān)，因因此，良良好的物物業(yè)服務(wù)務(wù)本身就就是社區(qū)區(qū)的免費(fèi)費(fèi)營銷，前前提是社社區(qū)交流流平臺的的建立和和運(yùn)營，這這對于當(dāng)當(dāng)下的技技術(shù)水平平也非難難事?，F(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)有成熟熟的社區(qū)區(qū)以物業(yè)業(yè)公司為為中心，把把提供增增值服務(wù)務(wù)為運(yùn)營營手段，進(jìn)進(jìn)行全

19、方方位的業(yè)業(yè)主服務(wù)務(wù)，如訂訂票、保保潔、代代收快遞遞。甚至至有房企企的物業(yè)業(yè)公司通通過移動動互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)的手機(jī)機(jī)APP應(yīng)用和和微信等等工具建建立起以以物業(yè)管管理方為為中心的的掌上社社區(qū)，建建立社區(qū)區(qū)化運(yùn)營營體系，在在實現(xiàn)第第二次創(chuàng)創(chuàng)收的同同時拉近近鄰里關(guān)關(guān)系，提提升物業(yè)業(yè)管理方方和社區(qū)區(qū)的美譽(yù)譽(yù)度。這這在口碑碑和評價價的獨(dú)立立發(fā)聲者者年代，媒媒體平臺臺通暢到到酒香不不怕巷子子深的年年代，成成熟社區(qū)區(qū)的建立立本身就就是房企企的名片片和廣告告，可以以為房企企的營銷銷提供很很高的起起點，同同時，這這也是房房地產(chǎn)市市場走向向健康有有序發(fā)展展和社區(qū)區(qū)發(fā)展的的方向。（三）綠色色營銷 隨著綠色色環(huán)保意意識逐漸漸

20、加強(qiáng)，人人們越來來越重視視自己的的生活質(zhì)質(zhì)量和居居住環(huán)境境。因此此，人們們在選擇擇住房時時，不僅僅要考慮慮交通、位位置、價價格等硬硬性條件件，同時時還要充充分考慮慮小區(qū)的的綠化環(huán)環(huán)境、房房屋的配配套環(huán)境境等。因因此，綠綠色營銷銷應(yīng)當(dāng)是是房地產(chǎn)產(chǎn)營銷商商高度重重視的一一個方面面。綠色色營銷策策略是指指企業(yè)在在市場細(xì)細(xì)分、戰(zhàn)戰(zhàn)略制定定與市場場選擇、促促銷、分分銷、定定價、產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)過程中中，注重重社會整整體利益益和個人人利益的的協(xié)調(diào)統(tǒng)統(tǒng)一，在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上取得得企業(yè)利利益的一一系列經(jīng)經(jīng)營活動動。綠色色營銷策策略代表表了企業(yè)業(yè)生存與與行為的的未來方方向，體體現(xiàn)企業(yè)業(yè)建立人人類與大大自然協(xié)協(xié)調(diào)統(tǒng)一一的

21、機(jī)制制、適應(yīng)應(yīng)購房者者利益的的愿望。（四）體驗驗營銷體驗式營銷銷就是體體驗營銷銷方式，是是指房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)以購房房者的思思維出發(fā)發(fā)，在營營銷的時時候了解解購房者者的想法法，并且且在此基基礎(chǔ)上制制定營銷銷策略和和模式。這這種營銷銷方式是是為購房房者提供供住房的的體驗，是是房產(chǎn)企企業(yè)通過過創(chuàng)造機(jī)機(jī)會，促促使購房房者在消消費(fèi)過程程中在感感官、行行動、思思考、情情感、關(guān)關(guān)聯(lián)五個個方面有有所感受受，主要要目的就就是讓購購房者對對房產(chǎn)留留下美好好印象。但但是，有有的購房房者注重重物業(yè)管管理和小小區(qū)環(huán)境境，有的的購房者者注重房房產(chǎn)所在在的地理理位置，有有的購房房者看重重房屋內(nèi)內(nèi)部空間間，他們們的心理理各不相

22、相同。因因此，對對于體驗驗營銷，以以下幾個個方面房房產(chǎn)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)充充分注意意：首先先，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)能能站在購購房者的的立場上上看待房房產(chǎn)，進(jìn)進(jìn)行充分分的市場場調(diào)研，并并與潛在在購房者者進(jìn)行充充分的溝溝通，以以購房者者的需求求為出發(fā)發(fā)點來設(shè)設(shè)計產(chǎn)品品、制訂訂營銷方方案；其其次，打打造品牌牌，在體體驗式營營銷的過過程中，體體驗營銷銷工具和和方法的的多元化化，能夠夠使客戶戶與客戶戶的互動動以及企企業(yè)與客客戶的互互動。（五）新媒媒體營銷銷隨著新媒體體的強(qiáng)勢勢崛起，微微信、微微博、APP等移動動互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)逐漸滲滲透大眾眾生活，即即時信息息、電子子郵件、BBS、SMN、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)視頻、論論壇、在在線廣播播

23、、手機(jī)機(jī)等方便便在網(wǎng)絡(luò)絡(luò)環(huán)境下下實現(xiàn)雙雙向溝通通的新媒媒體，還還有以博博客、播播客、微微博為代代表的自自媒體形形式的新新媒體，改改變了傳傳統(tǒng)企業(yè)業(yè)的營銷銷模式，對對企業(yè)的的整合營營銷傳播播產(chǎn)生了了極大的的影響。 這也為為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)用“4R”營銷理理論提高高顧客忠忠誠度和和粘合度度提供了了肥沃的的土壤?！?R”理論基基本上以以關(guān)系營營銷為核核心設(shè)立立，它闡闡述了4個全新新的營銷銷組合要要素：關(guān)關(guān)聯(lián)（Rellatiion）、反反應(yīng)(Reeacttionn)、關(guān)系(Reelattionnshiip)和回報(Reecipproccatiion)。“4R”理論強(qiáng)強(qiáng)調(diào)企業(yè)業(yè)和顧客客在市場場變化中中建

24、立長長期互動動的關(guān)系系，以贏贏得長久久和穩(wěn)定定的市場場。而新新媒體時時代的來來臨便為為快速的的建立有有效的客客戶關(guān)系系、管理理客戶關(guān)關(guān)系、捕捕捉客戶戶需求和和作出調(diào)調(diào)整提供供了關(guān)系系迅速建建立的技技術(shù)基礎(chǔ)礎(chǔ)和顧客客群體比比較易于于接受的的方式。因因此，靈靈活高效效的使用用新媒體體也是房房企能否否安然度度過這次次房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)洗洗牌和在在下一個個房地產(chǎn)產(chǎn)10年中走走在前面面的必要要技能。例 SOHO中國在這方面就做的比較好，SOHO中國的自媒體不僅包括其官方賬號，潘石屹和張欣的個人微博，甚至細(xì)分出潘石屹語錄、SOHO中國高管的微信朋友圈等等，這些有影響的自媒體都在潛移默化地為SOHO中國的品牌營銷添彩。 房地地產(chǎn)作為為非標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化產(chǎn)品品，消費(fèi)費(fèi)者需要要實際看看房才能能達(dá)成最最終購買買意向，在在此之前前如何吸吸引意向向客戶到到訪已成成為各大大房企施施展渾身身解數(shù)的的必要動動作，由由此衍生生出精準(zhǔn)準(zhǔn)營銷，即即通過精精準(zhǔn)的定定位目標(biāo)標(biāo)顧客群群體和建建立精準(zhǔn)準(zhǔn)營銷的的網(wǎng)絡(luò)平平臺、借借助同質(zhì)質(zhì)性的媒媒體平臺臺、在目目標(biāo)顧客客群體網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)生活活圈或?qū)崒嶋H生活活圈中散散布互動動多媒體體微樓書書的二維維碼，通通過掃一一掃實現(xiàn)現(xiàn)實時與與開發(fā)商商微博互互動、體體驗身臨臨其境的的720度看房房功能，有有意向的的顧客只只需要在在客戶端端中搜索索項目名名稱并下下載便可可以體驗驗產(chǎn)品的