項目商業(yè)定位分析報告-52P-XXXX課件

1、1遠洋張貴莊項目商業(yè)定位分析優(yōu)仕地產(chǎn)（天津）二零一零年七月1遠洋張貴莊項目優(yōu)仕地產(chǎn)（天津）第一部分 提案目標第三部分 張貴莊發(fā)展概況第四部分 項目本體分析第五部分 產(chǎn)品定位方向目錄第二部分 東麗區(qū)發(fā)展概況第一部分 提案目標第三部分 張貴莊發(fā)展概況第四部分 PART 1：本提案目標PART 1：本提案目標找到遠洋張貴莊項目商業(yè)產(chǎn)品的定位方向。 提案目標找到遠洋張貴莊項目商業(yè)產(chǎn)品的 提案目標PART 2：東麗區(qū)發(fā)展概況PART 2：東麗區(qū)發(fā)展概況東麗區(qū)區(qū)劃演變東麗區(qū)交通現(xiàn)狀PART 2：東麗區(qū)發(fā)展概況東麗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃小結(jié) 早在春秋戰(zhàn)國時期，境內(nèi)已有人聚居生息。區(qū)政府駐地張貴莊曾出土

2、戰(zhàn)國古墓。在務(wù)本二、三村、大鄭莊、西南堼等地出土的文物，證明漢晉時代已有人在當?shù)貜氖轮铺铡⒅篼}等勞動，并建有漂榆邑城。唐代，由于海運事業(yè)發(fā)展，軍糧城成為繁華重鎮(zhèn)，有駐軍把守。宋、遼時代，境內(nèi)屬遼國，由于連年混戰(zhàn)，許多人背井離鄉(xiāng)，境內(nèi)荒蕪。元代，軍糧城的地理位置又一次重要起來。元丞相伯顏開辟從崇明島取海道直達直沽的海運線路，所運糧食皆從軍糧城轉(zhuǎn)運。明清時代，境內(nèi)村莊多已建立。 春秋戰(zhàn)國時期，東麗區(qū)為燕國轄地。秦漢時，屬漁陽郡泉州縣。北魏時，屬雍奴縣，唐代改雍奴縣為武清。北宋時屬遼，為析津府武清縣。南宋時屬金，由大興府武清縣管轄。明永樂二年屬順天府天津衛(wèi)管轄，清雍正九年（1731），軍糧城、無瑕街

3、、赤土鎮(zhèn)一帶屬寧河縣管轄，其余由天津縣管轄。1949年9月，分屬天津縣和寧河縣管轄，1953年5月，建立天津市津東郊區(qū)，1955年5月，更名為東郊區(qū)，1992年3月，更名為東麗區(qū)。 東麗區(qū)區(qū)劃演變歷 史東麗區(qū)區(qū)劃演變東麗區(qū)交通現(xiàn)狀PART 2：東麗區(qū)發(fā)展概況東麗 東麗區(qū)區(qū)劃演變 現(xiàn)狀東麗區(qū)地區(qū)概況 東麗區(qū)區(qū)劃演變東麗區(qū)交通現(xiàn)狀PART 2：東麗區(qū)發(fā)展概況東麗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃小結(jié) 東麗區(qū)位于天津市東部，市中心與濱海新區(qū)之間。全境東西長30公里，南北寬25公里，總面積477平方公里，行政區(qū)轄張貴莊、豐年村、程林、無瑕、新立5個街道，軍糧城、大畢莊、華明等3個鎮(zhèn)和么六橋鄉(xiāng)。全區(qū)總?cè)丝?0

4、.4萬,其中農(nóng)業(yè)人口19.6萬，非農(nóng)業(yè)人口10.8萬。 東麗區(qū)地理位置優(yōu)越，地處天津濱海開發(fā)帶、海河重化工帶、京津塘高速公路高新技術(shù)開發(fā)帶，毗鄰天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，接受“三帶”、“三區(qū)”的輻射。隨著天津市加快建設(shè)北方經(jīng)濟中心、濱海新區(qū)和工業(yè)東移總體規(guī)劃的實施，加快區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快城市化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，使之真正成為最富流通性的現(xiàn)代化“津濱輔城”。 東麗區(qū)區(qū)劃演變 現(xiàn)狀東麗區(qū)地區(qū)概況東麗區(qū)區(qū)劃演變東麗區(qū) 1、東麗區(qū)交通現(xiàn)狀路網(wǎng)通達性 水陸空交通便捷，境內(nèi)有京山、北環(huán)等鐵路樞紐東西橫穿全境；津塘公路、京津塘高速、津濱高速、津北公路與外環(huán)線、楊北

5、公路等十余條公路構(gòu)成經(jīng)緯；擁有39條國際、國內(nèi)航線的天津濱海國際機場坐落在區(qū)內(nèi)；緊靠中國北方最大的國際貿(mào)易港口天津港，海河、金鐘河在南北兩端蜿蜒流過，形成了公路、鐵路、水路、航空多功能的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 東麗區(qū)交通現(xiàn)狀東麗區(qū)區(qū)劃演變PART 2：東麗區(qū)發(fā)展概況東麗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃小結(jié) 1、東麗區(qū)交通現(xiàn)狀路網(wǎng)通達性 水陸空交通 1、東麗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況GDP排名名次區(qū)域年GDP（億元）1開發(fā)區(qū)466.22塘沽區(qū) 317.13河西區(qū)261.34和平區(qū) 242.45大港區(qū) 205.96西青區(qū)199.37北辰區(qū)1678南開區(qū)166.29武清區(qū)16510河北區(qū)154.711東麗區(qū) 152.312

6、靜海縣112.813河東區(qū)110.914薊縣 9515津南區(qū) 89.72008年統(tǒng)計數(shù)據(jù)東麗區(qū)GDP排名僅名列第十一位，在相鄰區(qū)縣比較中處于較弱勢地位。東麗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況東麗區(qū)區(qū)劃演變PART 2：東麗區(qū)發(fā)展概況東麗區(qū)交通現(xiàn)狀東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃小結(jié) 1、東麗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況GDP排名名次區(qū)域年GDP薊縣開發(fā)區(qū) 發(fā)展旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)，同時發(fā)展農(nóng)業(yè)、輕工業(yè)及華北地區(qū)重要的商品集散地寶坻開發(fā)區(qū) 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，重點發(fā)展汽車配件、高新電子、精密機械、有機食品、生物醫(yī)藥、新能源等環(huán)保型新材料產(chǎn)業(yè)寧河開發(fā)區(qū) 農(nóng)業(yè)以及冶金、食品、化工、機械加工制造等四大工業(yè)主導行業(yè)濱海新區(qū)現(xiàn)代化的世界性加工制造基地和物流中心

7、 東麗開發(fā)區(qū) 旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)、物流商貿(mào)、汽車零部件產(chǎn)業(yè)和IT部件產(chǎn)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)西青開發(fā)區(qū) 以電子信息、裝備制造、服務(wù)外包、新材料四大產(chǎn)業(yè)為主導的電子產(chǎn)業(yè)基地津南開發(fā)區(qū) 東區(qū)：電子信息、金屬制品、塑膠制品等主導產(chǎn)業(yè) ；西區(qū):輕工、食品、生物制造業(yè)等主導產(chǎn)業(yè)靜海開發(fā)區(qū) 重點發(fā)展裝備制造、生物制藥、食品、新材料和電子五大產(chǎn)業(yè)北辰開發(fā)區(qū)機電、現(xiàn)代醫(yī)藥、冶金深加工、汽車配件、裝備制造、橡塑制品等六大支柱產(chǎn)業(yè)武清開發(fā)區(qū) 農(nóng)業(yè)和輕工業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)遠郊區(qū)縣環(huán)城四區(qū)市內(nèi)六區(qū)濱海新區(qū)濱海新區(qū)環(huán)城四區(qū)遠郊區(qū)縣東麗主要以旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)為主，輔以物流、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，產(chǎn)業(yè)特點不突出。 2、東麗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況產(chǎn)業(yè)

8、類型東麗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況東麗區(qū)區(qū)劃演變PART 2：東麗區(qū)發(fā)展概況東麗區(qū)交通現(xiàn)狀東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃小結(jié)薊縣開發(fā)區(qū) 寶坻開發(fā)區(qū) 寧河開發(fā)區(qū) 濱海新區(qū)東麗開發(fā)區(qū) 西青東 麗 區(qū)津 南 區(qū)中心城區(qū)濱海新區(qū)核心區(qū)高速公路快速路輕軌東麗區(qū)位于中心城區(qū)與濱海新區(qū)連接的核心區(qū)，作為連接樞紐，未來的交通條件必將逐步提升，這將成為東麗區(qū)發(fā)展的契機。 3、東麗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況發(fā)展契機東麗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況東麗區(qū)區(qū)劃演變PART 2：東麗區(qū)發(fā)展概況東麗區(qū)交通現(xiàn)狀東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃小結(jié)東 麗 區(qū)津 南 區(qū)中心城區(qū)濱海新區(qū)高速公路東麗區(qū)位于中 1、東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃構(gòu)建“新城市中心區(qū)”東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃東麗區(qū)區(qū)劃演變PART 2：東麗區(qū)發(fā)展概

9、況東麗區(qū)交通現(xiàn)狀東麗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況小結(jié)東麗區(qū)屬于城鄉(xiāng)過渡帶，正處于由近郊向城市中心區(qū)演變的過程中。東麗區(qū)內(nèi)新房供應較為集中的是輕軌沿線、空港板塊、東麗湖板塊，由于這三個板塊地理位置的不同，生態(tài)資源的差異，使其板塊內(nèi)的產(chǎn)品定位也不盡相同。按照規(guī)劃，東麗湖將建成東部萬科生態(tài)居住區(qū)、西部華僑城文化旅游區(qū)、南部航空(航天)創(chuàng)意研發(fā)與服務(wù)外包總部基地、北部人居博覽園、中部文化會議產(chǎn)業(yè)園的園區(qū)聯(lián)動發(fā)展格局。 東麗湖溫泉度假旅游區(qū)臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)冶金工業(yè)區(qū)泰達西區(qū)濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)金鐘產(chǎn)業(yè)園區(qū)華明工業(yè)園區(qū)航空配套產(chǎn)業(yè)區(qū)東麗開發(fā)區(qū)軍糧城工業(yè)園區(qū)重機工業(yè)園華明商務(wù)區(qū)新立商務(wù)區(qū)中心城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)園區(qū)第二產(chǎn)業(yè)園區(qū)濱海新區(qū)園

10、區(qū) 1、東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃構(gòu)建“新城市中心區(qū)”東麗區(qū)發(fā)展新市鎮(zhèn)建設(shè) 立足于天津市和濱海新區(qū)的發(fā)展需要，積極探索“宅基地換房”模式，體現(xiàn)“一城一特色”的原則。以經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、航空城和產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)為依托，建成產(chǎn)業(yè)區(qū)和生活區(qū)相結(jié)合的現(xiàn)代化新市鎮(zhèn)，形成“以路鏈鎮(zhèn)、兩點多軸、水清岸綠”的城鎮(zhèn)網(wǎng)。 東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃東麗區(qū)區(qū)劃演變PART 2：東麗區(qū)發(fā)展概況東麗區(qū)交通現(xiàn)狀東麗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況小結(jié) 2、東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃新市鎮(zhèn)建設(shè)新市鎮(zhèn)建設(shè) 立足于天津市和濱海新區(qū)的發(fā)展需要，積極探索 2、東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃金鐘新市鎮(zhèn) 以商貿(mào)物流業(yè)為支撐，與制造業(yè)互相促進，協(xié)調(diào)發(fā)展，建成集居住、加工制造、貿(mào)易、服務(wù)為一體的金鐘新市鎮(zhèn)，其工業(yè)

11、園規(guī)劃面積5.5平方公里，將建成以高新技術(shù)、商貿(mào)物流、五金制品為主導的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃東麗區(qū)區(qū)劃演變PART 2：東麗區(qū)發(fā)展概況東麗區(qū)交通現(xiàn)狀東麗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況小結(jié) 2、東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃金鐘新市鎮(zhèn)東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃東麗區(qū) 2、東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃華明新市鎮(zhèn) 依托航空城和東麗湖生態(tài)旅游風景區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)為支撐，以生態(tài)旅游業(yè)為主導，建設(shè)具備高檔居住、休閑、商務(wù)功能的華明新市鎮(zhèn)是“十一五”期間重點做好的新市鎮(zhèn)項目之一。市區(qū)重點工程，外環(huán)輔道大部分路段施工修整。東麗軟件園項目的實施，地鐵二號線的建設(shè)，濱海臨空產(chǎn)業(yè)園項目的建設(shè)，主干道路、網(wǎng)管建設(shè)，商務(wù)區(qū)計劃任務(wù)的完成，西側(cè)東側(cè)的幼兒園，建筑面積1500的

12、華明民俗博物館等建設(shè)為打造華明示范鎮(zhèn)及實現(xiàn)長遠規(guī)劃打下堅實的基礎(chǔ)。東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃東麗區(qū)區(qū)劃演變PART 2：東麗區(qū)發(fā)展概況東麗區(qū)交通現(xiàn)狀東麗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況小結(jié) 2、東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃華明新市鎮(zhèn)東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃東麗區(qū) 2、東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃軍糧城 以海河下游冶金工業(yè)區(qū)和碼頭建設(shè)為基礎(chǔ)，建設(shè)以冶金、機械制造業(yè)為支撐，發(fā)揮工業(yè)主導、居住集中、商貿(mào)流通的功能，建成配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、適宜人居的軍糧城新市鎮(zhèn)。 東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃東麗區(qū)區(qū)劃演變PART 2：東麗區(qū)發(fā)展概況東麗區(qū)交通現(xiàn)狀東麗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況小結(jié) 2、東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃軍糧城東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃東麗區(qū)區(qū)劃 2、東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃新立商務(wù)商貿(mào)區(qū) 以東麗開發(fā)區(qū)為中心，建設(shè)以汽

13、車、通訊設(shè)備制造業(yè)為支撐，兼顧工作、生活、休閑、旅游多功能現(xiàn)代化新立新市鎮(zhèn)商務(wù)商貿(mào)區(qū)規(guī)劃面積2.13平方公里，將建設(shè)成為現(xiàn)代化的商務(wù)新城。東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃東麗區(qū)區(qū)劃演變PART 2：東麗區(qū)發(fā)展概況東麗區(qū)交通現(xiàn)狀東麗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況小結(jié) 2、東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃新立商務(wù)商貿(mào)區(qū)東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃東在東麗區(qū)構(gòu)建的一個中心城區(qū)，四個新市鎮(zhèn)區(qū)域下，張貴莊位于區(qū)政府所在地新立新市鎮(zhèn)西側(cè)，外環(huán)線以內(nèi)，與河東區(qū)接壤，作為城市提升帶，張貴莊有著自身獨特的潛力因素。張貴莊有更多機遇享有東麗區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展進程中的最優(yōu)發(fā)展條件。張貴莊 2、東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃張貴莊東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃東麗區(qū)區(qū)劃演變PART 2：東麗區(qū)發(fā)展概況東麗區(qū)交通現(xiàn)狀東麗

14、區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況小結(jié)在東麗區(qū)構(gòu)建的一個中心城區(qū)，四個新市鎮(zhèn)區(qū)域下，張貴莊位于區(qū)政東麗區(qū)的經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展，與臨近區(qū)縣相比，處于較強趨勢。該區(qū)域的區(qū)位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展決定了向外的輻射力相對較強；東麗區(qū)位于中心市區(qū)到濱海新區(qū)的中轉(zhuǎn)站的位置，特殊的地理位置，決定了津南的交通將十分發(fā)達；張貴莊位于津南區(qū)城市提升帶的關(guān)鍵位置，又臨近中心市區(qū)，是津南區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展的潛力區(qū)域。 小結(jié)小結(jié)東麗區(qū)區(qū)劃演變PART 2：東麗區(qū)發(fā)展概況東麗區(qū)交通現(xiàn)狀東麗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況東麗區(qū)發(fā)展規(guī)劃 小結(jié)小結(jié)東麗區(qū)區(qū)劃演變PART 2：東麗區(qū)發(fā)展概況東麗PART 3：張貴莊發(fā)展概況PART 3：張貴莊發(fā)展概況 張貴莊街總面積2.48平方公里，

15、常住人口約5萬余人，轄區(qū)內(nèi)的18個社區(qū)。 張貴莊概況張貴莊概況PART 3：張貴莊發(fā)展概況張貴莊定位人口規(guī)劃交通路網(wǎng)向外輻射力重點項目小結(jié)上 圖 為 津 濱 大 道 沿 線 規(guī)劃中的新市鎮(zhèn)張貴莊新市鎮(zhèn)：位于世紀大道東南半環(huán)至外環(huán)線段，總占地面積563公頃。按照規(guī)劃，整個張貴莊新市鎮(zhèn)將創(chuàng)造一系列的鄰里社區(qū)及開發(fā)分區(qū)，分為一個市鎮(zhèn)中心及兩個副中心，為市鎮(zhèn)內(nèi)居民提供更多的聚集場所及社區(qū)活動舞臺。同時，項目不僅包括住宅及商業(yè)配套，還將建設(shè)汽車城、商務(wù)公園及教育公園等能夠提供充分就業(yè)的設(shè)施。 張貴莊街總面積2.48平方公里，常住人口約5萬張貴莊新市鎮(zhèn)：規(guī)劃中的張貴莊新市鎮(zhèn)項目將建成一個現(xiàn)代、新型、國際化

16、的商業(yè)功能區(qū)，一個在全國乃至世界都具有高度沖擊性、震撼性的城市標志性新城區(qū)；是天津的城市客廳和城市名片！ 張貴莊定位張貴莊定位PART 3：張貴莊發(fā)展概況張貴莊概況人口規(guī)劃交通路網(wǎng)向外輻射力重點項目小結(jié)張貴莊新市鎮(zhèn)：規(guī)劃中的張貴莊新市鎮(zhèn)項目將建成一個現(xiàn)代、新型、 人口規(guī)劃情況 張貴莊街轄區(qū)：以東郊區(qū)、衛(wèi)國道、外環(huán)線為界，現(xiàn)狀人口5.07萬人，規(guī)劃人口13.8萬人，規(guī)劃為工業(yè)區(qū)和住宅區(qū)。充分滿足周邊企業(yè)對人才的需求，同時對周邊的商業(yè)起到拉到作用。人口規(guī)劃PART 3：張貴莊發(fā)展概況張貴莊概況張貴莊定位交通路網(wǎng)向外輻射力重點項目小結(jié) 人口規(guī)劃情況 張貴莊街轄區(qū)：以東郊區(qū)、衛(wèi)國道、外 張貴莊地段交通

17、便利，陸路、輕軌、鐵路、航空極為發(fā)達。 隨著天津北方經(jīng)濟中心的確立，近年來天津城區(qū)在北京、開發(fā)區(qū)雙核的拉動下，經(jīng)濟建設(shè)速度進一步加快。該地區(qū)作為連接雙核的重要節(jié)點，其交通優(yōu)勢極其明顯。而穿越張貴莊地區(qū)的津濱大道，更是其中十分重要的一條“黃金走廊”。 津濱大道沿線，目前有河東萬達廣場、紅星國際廣場、居然之家等多個商業(yè)地產(chǎn)項目在建。 張貴莊交通路網(wǎng)津濱大道交通路網(wǎng)PART 3：張貴莊發(fā)展概況張貴莊概況張貴莊定位人口規(guī)劃向外輻射力重點項目小結(jié)張貴莊新市鎮(zhèn)津濱大道河東萬達廣場效果圖 張貴莊地段交通便利，陸路、輕軌、鐵路、航空極為發(fā)達。 躍進路貫穿東麗區(qū)南北，與津濱大道交匯于張貴莊新市鎮(zhèn)。 東麗區(qū)行政、

18、經(jīng)濟及文化中心，就坐落于該路段的南部，與張貴莊新市鎮(zhèn)毗鄰。 全線貫通的躍進路，將成為張貴莊新市鎮(zhèn)重要的經(jīng)濟大動脈。 張貴莊交通路網(wǎng)躍進路交通路網(wǎng)PART 3：張貴莊發(fā)展概況張貴莊概況張貴莊定位人口規(guī)劃向外輻射力重點項目小結(jié)張貴莊新市鎮(zhèn)躍進路（即將全線貫通） 躍進路貫穿東麗區(qū)南北，與津濱大道交匯于張貴莊新市鎮(zhèn)。 張貴莊向外輻射力向外輻射力PART 3：張貴莊發(fā)展概況張貴莊概況張貴莊定位人口規(guī)劃交通路網(wǎng)重點項目小結(jié)1、津濱大道連接東西，輻射周邊；2、躍進路貫穿南北，帶動周邊區(qū)域全面發(fā)展；3、東西聯(lián)通天津市區(qū)和濱海新區(qū)、南北貫穿東麗區(qū)，處于重要戰(zhàn)略要地的“十字”交匯處。 張貴莊向外輻射力向外輻射力P

19、ART 3：張貴莊發(fā)展概 1、重點項目金隅張貴莊住宅項目重點項目PART 3：張貴莊發(fā)展概況張貴莊概況張貴莊鎮(zhèn)定位人口規(guī)劃交通路網(wǎng)向外輻射力小結(jié)入市時間：2010年內(nèi)，總用地面積：182512平方米，總建筑面積：29.05萬平方米，樓面價：4578.55元/平方米，用途為住宅用地。產(chǎn)品類型：小高層、洋房、聯(lián)排別墅。其中，小高層以90平方米左右兩室為主，洋房以120至140平方米兩室、三室為主，聯(lián)排別墅以220平方米戶型為主。 并建有配套的社區(qū)商業(yè)，滿足該社區(qū)居民的消費需求。 1、重點項目金隅張貴莊住宅項目重點項目PART 總建筑面積：10萬，一期7萬，全部為商品房，配套社區(qū)商業(yè)：預計不超過1萬

20、，今年上市。賣點：耀華濱海學校與小區(qū)相隔一條路，教育資源為本項目重要賣點。 2、重點項目萬科張貴莊項目（金色雅筑）重點項目PART 3：張貴莊鎮(zhèn)發(fā)展概況張貴莊概況張貴莊定位人口規(guī)劃交通路網(wǎng)向外輻射力小結(jié)總建筑面積：10萬，一期7萬，全部為商品房， 2、 3、重點項目張貴莊限價商品房（百合陽光）重點項目PART 3：張貴莊發(fā)展概況張貴莊概況張貴莊定位人口規(guī)劃交通路網(wǎng)向外輻射力小結(jié)位置：位于河東區(qū)津濱大道（張貴莊路）與登州南路交口(天津耀華濱海學校北側(cè)）?？倯魯?shù)：872戶。主力戶型：89-90左右兩室，限價房。均價：5000元/（已售罄）配套：小體量社區(qū)商業(yè)，滿足社區(qū)居民消費需求。 3、重點項目張

21、貴莊限價商品房（百合陽光）重點項目天津市耀華濱海學校是天津市耀華中學與天津濱海發(fā)展投資控股有限責任公司共同創(chuàng)辦的全日制寄宿中學。占地104677平方米，建筑面積82477平方米。從2006-2007學年度第一學期開始招收第一屆學生。在執(zhí)行九年義務(wù)教育課程的同時，駕駛、騎馬、高爾夫等科目也是其學生選修課程，目的是樹立與眾不同的形象，同時也迎合了部分家長對該校的心理預期。社會對該校的評價，即所謂的“貴族學?！?。 4、重點項目耀華濱海學校 重點項目張貴莊概況張貴莊定位人口規(guī)劃交通路網(wǎng)向外輻射力小結(jié)該校為本案帶來了龐大的高端年輕消費人群。PART 3：張貴莊發(fā)展概況天津市耀華濱海學校是天津市耀華中學與

22、天津濱海發(fā)展投資控股有限 張貴莊聯(lián)通天津市區(qū)和濱海新區(qū)，是重要的戰(zhàn)略要地； 張貴莊未來規(guī)劃人口13.8萬人，能為周邊商業(yè)提供潛在消費能力； 打造未來的宜居、休閑、商務(wù)中心； 知名開發(fā)商的搶先進駐將會輻射和帶動周邊區(qū)域的發(fā)展； 區(qū)域耀華濱海學校能為區(qū)域商業(yè)發(fā)展起到積極助推作用。 小結(jié) PART 3：張貴莊發(fā)展概況張貴莊概況張貴莊定位人口規(guī)劃交通路網(wǎng)向外輻射力小結(jié)重點項目 小結(jié) PART 3：張貴莊發(fā)展概況張貴莊概況張貴莊定PART 4：項目本體分析PART 4：項目本體分析PART 4：項目本體分析外部環(huán)境分析內(nèi)部資源分析項目整體定位分析 1、區(qū)域位置城市東部，位于城郊結(jié)合部本項目位于天津東部地

23、區(qū)，項目以居住功能為主導，輔以配套性綜合商業(yè)。本案PART 4：項目本體分析外部環(huán)境分析內(nèi)部資源分析項目整體定PART 4：項目本體分析 2、交通狀況道路的通達性比較完善，與城市中心區(qū)緊密相連。外部環(huán)境分析內(nèi)部資源分析項目整體定位分析衛(wèi)國道津濱大道津塘公路項目位于東麗區(qū)張貴莊躍進路居住組團，北側(cè)緊鄰連接天津市區(qū)和濱海新區(qū)的交通干道津濱大道，東側(cè)為東外環(huán)快速路；該項目地處東麗區(qū)與河東區(qū)交接，處于天津兩個城市副中心之一的天鋼柳林副中心輻射區(qū)域之內(nèi)，并且與空港、濱海新區(qū)毗鄰。 本案PART 4：項目本體分析 2、交通狀況道路的通達性比較完地鐵4號線引河北至張貴莊，全長35.7公里，共設(shè)車站28座。沿

24、線主要途經(jīng)北倉居住區(qū)、白廟、天泰路、中山路及東北角、東南角、和平路、六緯路、津塘路、張貴莊等。預計2010年開工，投入運營時間不詳。目前已建成的地鐵1號線從北辰到小海地，于2006年6月開通，周邊沿線樓盤受益明顯，尤其是地鐵兩端樓盤受益最大。PART 4：項目本體分析 3、軌道交通外部環(huán)境分析內(nèi)部資源分析項目整體定位分析地鐵4號線PART 4：項目本體分析 3、軌道交通外部PART 4：項目本體分析 4、與城市主要功能區(qū)距離 項目所在地距離城市功能區(qū)均有一段距離。外部環(huán)境分析內(nèi)部資源分析項目整體定位分析城市主要區(qū)域備注距 離CBD小白樓商圈13公里CID鞍山西道19公里城市商業(yè)區(qū)濱江道商圈15

25、.6公里濱海新區(qū)管委會36.1公里高校區(qū)科技大學、財經(jīng)大學12公里機場天津濱海機場12.3公里空港空港加工區(qū)12公里東麗區(qū)政府東麗區(qū)人民政府3.6公里中心商貿(mào)區(qū)天津站西站商圈CID北辰政府區(qū)域第二高教區(qū)張貴莊丁字沽商圈金融服務(wù)區(qū)天鋼副中心衛(wèi)國道迎賓大道津塘路商圈PART 4：項目本體分析 4、與城市主要功能區(qū)距離 項目PART 4：項目本體分析 5、項目板塊周邊環(huán)境配套外部環(huán)境分析內(nèi)部資源分析項目整體定位分析津塘路商圈月牙河板塊成林道板塊工大板塊掛甲寺板塊中山門板塊東麗商場太陽城板塊張貴莊距離城市主要居住板塊有一定距離位于外環(huán)線以內(nèi)，心理距離有一定優(yōu)勢周邊城市配套缺乏配套名稱學校張貴莊小學 天

26、津耀華濱海學校天津民航大學購物福東百貨華潤萬家東麗店醫(yī)療東麗區(qū)中醫(yī)院安寧醫(yī)院休閑、娛樂東麗公園東麗體育中心本案PART 4：項目本體分析 5、項目板塊周邊環(huán)境配套外部環(huán)PART 4：項目本體分析 6、項目板塊未來周邊環(huán)境外部環(huán)境分析內(nèi)部資源分析項目整體定位分析本案外環(huán)線內(nèi)商務(wù)、住宅及配套服務(wù)，規(guī)劃面積1564.5畝。 航貿(mào)中心項目，規(guī)劃面積20.6公頃。華明鎮(zhèn)項目，土地面積138.6公頃 。躍進路路南北程林商業(yè)設(shè)施還遷 ，規(guī)劃面積160畝。軍糧城項目，規(guī)劃面積20.6公頃。沙柳路楊臺商業(yè)設(shè)施還遷項 目，規(guī)劃面積55畝 。津濱大道南側(cè)項目，規(guī)劃面積450畝。津濱大道北側(cè)項目，規(guī)劃面積500畝。項

27、目所在板塊周邊土地供應量充足，產(chǎn)品涵蓋各類業(yè)態(tài)。PART 4：項目本體分析 6、項目板塊未來周邊環(huán)境外部環(huán)項目所屬區(qū)域未來將成為，東麗區(qū)城郊結(jié)合部的新城區(qū)。交通區(qū)位配套PART 4：項目本體分析外部環(huán)境分析內(nèi)部資源分析 7、外部環(huán)境小結(jié)項目整體定位分析項目所屬區(qū)域未來將成為，東麗區(qū)城郊結(jié)合部的新城區(qū)。交通區(qū)位配PART 4：項目本體分析內(nèi)部資源分析外部環(huán)境分析 1、項目商業(yè)地塊技術(shù)指標項目住宅部分分兩期開發(fā)，商業(yè)開發(fā)計劃暫未確定。項目整體定位分析B5商業(yè)地塊項目單位數(shù)量 規(guī)劃可用地面積平方米10423總建筑面積平方米18761其中公寓平方米6600商業(yè)平方米12161容積率/1.8 車位數(shù)15

28、0.0 地下建筑面積平方米5250.0 PART 4：項目本體分析內(nèi)部資源分析外部環(huán)境分析 1、項張貴莊區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品現(xiàn)狀體量（平米）萬科金色雅筑配套商業(yè)社區(qū)商業(yè)期房不足1萬松江限價房項目社區(qū)綜合商業(yè)準現(xiàn)房約6000遠洋張貴莊項目配套商業(yè)配套商業(yè)期房12161PART 4：項目本體分析內(nèi)部資源分析外部環(huán)境分析 2、項目規(guī)劃產(chǎn)品分析唯一性項目為區(qū)域內(nèi)唯一超萬平米的商業(yè)綜合體項目整體定位分析張貴莊區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品現(xiàn)狀體量（平米）萬科金色雅筑配套商業(yè)社區(qū)商W（劣勢）O（機會）T（威脅）S（優(yōu)勢） 位于張貴莊新城核心位置； 項目緊鄰耀華濱海學校，擁有年輕高端消費客群； 區(qū)域商業(yè)綜合體唯一性，代表性； 項目周邊地鐵、高速一應俱全，交通成熟度高。SWOT分析 項目臨街鐵路，噪聲污染較為嚴重； 區(qū)域?qū)γ婊鹪釄龆唐趦?nèi)不能搬遷，影響區(qū)域形象； 區(qū)域躍進路尚未貫通，影響縱向至東麗核心區(qū)域的通達性。 周邊商業(yè)配套均距離較遠，不能滿足區(qū)域消費； 周邊眾多在建及潛在項目提供商業(yè)需要的消費客群。 區(qū)域短期內(nèi)人群聚集度低，不足以形成商業(yè)需要的“人氣”； 周邊緊鄰其他項目商業(yè)配套，分流客群。PART 4：項目本體分析內(nèi)部資