小戶型公寓專題報(bào)告課件

1、合肥融科智地政務(wù)區(qū)項(xiàng)目精裝修公寓發(fā)展建議謹(jǐn)呈：合肥融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合肥融科智地政務(wù)區(qū)項(xiàng)目精裝修公寓發(fā)展建議謹(jǐn)呈：合肥融科智地合肥公寓發(fā)展介紹2合肥公寓發(fā)展介紹2合肥市主要公寓項(xiàng)目分布情況新站板塊：溫莎杰座城市驛站天龍現(xiàn)代城金色地帶馬鞍山南路板塊：金地國際城鉑金漢宮和地藍(lán)灣高新/政務(wù)板塊上海城市月半灣國耀城市廣場 望江路板塊學(xué)府星座宋都項(xiàng)目華潤項(xiàng)目3合肥市主要公寓項(xiàng)目分布情況新站板塊：馬鞍山南路板塊：金地國際 提供室內(nèi)裝修，交付時(shí)即可直接入住或出租。此類物業(yè)分布廣泛，將成為未來小戶型的重要趨勢； 代表物業(yè)：鉑金漢宮、城市驛站、5、物業(yè)形態(tài)分類精裝修小戶型物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)型小戶型物業(yè)挑高型小戶型

2、物業(yè)層高一般在3米，此類項(xiàng)目在開發(fā)之初進(jìn)行精準(zhǔn)的市場定位及分析；交付使用標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。 代表物業(yè)：溫莎杰座、金色地帶 此類物業(yè)顯著特征為單層層高在5.2米以上，銷售賣點(diǎn)是一層送一層。 代表物業(yè)：金地.國際城、鉑金漢宮、光明世家4 提供室內(nèi)裝修，交付時(shí)即可直接入住或出租。此類物5、物業(yè)黃山路潛山路房型建面 套數(shù)戶數(shù)比（%）實(shí)用率（%）產(chǎn)品特點(diǎn)單間C131.628715.7981.34明廚、暗衛(wèi)；1陽臺；送凸窗面積單間C233.62295.2681.34暗廚、明衛(wèi)；1陽臺；送凸窗面積1房1廳A136.7529052.6381.34明廚、明衛(wèi)；1陽臺；送凸窗面積1房1廳A234.305810.528

3、1.34明廚、明衛(wèi)；2陽臺；送凸窗面積2房2廳B157.675810.5281.34明廚、明衛(wèi)；2陽臺；送凸窗面積2房2廳B260.14295.2681.34明廚、明衛(wèi)；2陽臺；送凸窗面積新華學(xué)府星座公寓中的星級酒店總建面3萬方，總戶數(shù)551戶，主力戶型為30-40平方米；相關(guān)配套：精裝修門窗:可視電子門，彩鋁廚房:設(shè)排煙井道，下水管接口電梯:復(fù)式電梯通訊:寬帶，有線，電話精裝修公寓15黃山路潛山路房型建面 套數(shù)戶數(shù)比（%）實(shí)用率（%）產(chǎn)品特點(diǎn)單整個(gè)項(xiàng)目占地面積150畝，建筑面積約20萬平方米。小區(qū)內(nèi)以一條環(huán)形干道與城市干道相連，并且聯(lián)系每一棟住宅。主入口設(shè)置在靠地塊東側(cè)的環(huán)湖東路上，西側(cè)的天

4、智路設(shè)有次要出入口 非裝修3800元/平，精裝4200元/平核心優(yōu)勢：四星級精裝，五星級人居，集中供暖，首付2成全朝南向排布定位：地中?；▓@人居旗艦戶型：35-45平方米客群：高新區(qū)科技人群，認(rèn)籌中，團(tuán)購多產(chǎn)權(quán)：70年精裝修公寓2K西嘉6整個(gè)項(xiàng)目占地面積150畝，建筑面積約20萬平方米。精裝修公寓城市驛站-精裝修小戶型公寓地理位置：站前路與敬亭山路交叉口項(xiàng)目簡況：戶型集在30-60。共計(jì)240套?？們r(jià)在10-15萬之間；裝修標(biāo)準(zhǔn)：一期116套精裝修公寓；乳膠漆墻面，強(qiáng)化木地板，衛(wèi)生間墻面瓷磚,衛(wèi)生間地面磚，進(jìn)戶防盜門,智能化系統(tǒng)(對講門,安全監(jiān)控系統(tǒng),寬帶網(wǎng)), 有線電視,空調(diào),熱水器,櫥柜,

5、電磁爐,抽油煙機(jī)，水槽,衛(wèi)生潔具。 租賃情況：500600元/月（50） 酒店式物業(yè)管理配備了健身房、棋牌室、自助洗衣房、外賣等 精裝修公寓37城市驛站-精裝修小戶型公寓地理位置：站前路與敬亭山路交叉口精月半灣精裝都市青年公寓 地址：經(jīng)開區(qū)翡翠大道文錦新城西容積率：1.6建筑面積150000平方米 總戶數(shù)222戶，200套精裝修公寓以30-64小戶型為主裝修狀況：精裝修 價(jià)格走勢：07年2月開盤價(jià)鉻2900元/平方米，目前價(jià)格在3500元/平左右客戶：以經(jīng)開區(qū)周邊企業(yè)員工、大學(xué)城教師、醫(yī)生為主，部分市域投資客，居住為主，占80%左右精裝修公寓48月半灣精裝都市青年公寓 地址：經(jīng)開區(qū)翡翠大道文錦

6、新城西精裝鉑金漢宮馬鞍山南路首席小戶型公寓占地面積：5.4萬平米；總建面：20萬平米；公寓面積8萬方左右；建筑形式：4棟25層公寓產(chǎn)品：50平米一房，均價(jià)5200元/平；50平米挑高兩房，均價(jià)8700元/平；推售策略：07年1月開盤，一期推出1棟公寓約360套，現(xiàn)銷售率在200套左右主要客戶：以合肥市客戶為主，外地淮南、六安、深圳等地客戶為輔；自住客位馬鞍山南路區(qū)域客戶為主，占70%核心價(jià)值點(diǎn)： 復(fù)式挑高公寓，產(chǎn)品附加值高； 榮事達(dá)品牌菜單式精裝修； 智能新風(fēng)系統(tǒng)； 星級數(shù)碼影城配套劣勢： 沒有設(shè)置煤氣、天然氣管道 僅裝修衛(wèi)生間，裝修品質(zhì)差，標(biāo)準(zhǔn)在150-200元/平米左右挑高公寓19鉑金漢宮

7、馬鞍山南路首席小戶型公寓占地面積：5.4萬平米；華邦 光明世家5.4米挑高公寓地處安徽省合肥市蜀山區(qū)與政務(wù)新區(qū)交界處；總建筑面積:400300平方米 ；容積率2.2秉承了新文化地產(chǎn)理念，建筑語匯簡潔明快，通過墻體的凹凸、條形碼式樣的欄桿、立面大色塊的巧妙撞擊來表現(xiàn)新式風(fēng)格的鮮明特點(diǎn) 基礎(chǔ)條件挑高公寓210華邦 光明世家5.4米挑高公寓地處安徽省合肥市蜀山區(qū)與政正潤凱旋公寓-58-78平米的LOFT戶型公寓：位于繁華大道與翡翠路交匯處 住宅挑高5.3米，單層面積58-78平米，雙層空間享受，總戶數(shù)291套。 價(jià)格：2019年9月開盤，目前均價(jià)6000元/平方米挑高公寓311正潤凱旋公寓-58-7

8、8平米的LOFT戶型公寓：位于繁華大道上堤商景旅三位一體的混合開發(fā)商業(yè)綜合體中的商務(wù)公寓用地面積139.1畝；總建筑面積187520平方米；建筑密度44.1%，容積率1.99；一期2萬平米上堤精品景觀商務(wù)公寓；主力戶型：30-60平一房，60-80平兩房；核心賣點(diǎn)： 完善的商業(yè)配套，包括國際酒店、娛樂、購物中心、大賣場等； Boutique理念，細(xì)節(jié)品位、個(gè)性風(fēng)格、完善設(shè)施、貼心服務(wù)；標(biāo)準(zhǔn)公寓112上堤商景旅三位一體的混合開發(fā)商業(yè)綜合體中的商務(wù)公寓用地面溫莎杰座地理位置：勝利路與鳳陽路交口處項(xiàng)目簡況： 總建面16萬平方米，由5棟高層住宅和4層商業(yè)裙樓組成。1號樓為小戶型公寓。 毛坯房交付，小戶

9、型公寓近500套：共有5種戶型（47、46、45、60、84平方米不等），以45-50平方米為主。 客戶：以周邊區(qū)域貿(mào)易、物流商務(wù)人士為主，包括部分外地客戶，自住占70%開盤銷售價(jià)格：在3900元/平方米左右標(biāo)準(zhǔn)公寓213溫莎杰座地理位置：勝利路與鳳陽路交口處標(biāo)準(zhǔn)公寓21314典型樓盤發(fā)能.太陽海岸開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2019年6-7月左右位置習(xí)友路與祁門路的交匯處 規(guī)模 9棟高層，其中一棟為公寓，面積1.2萬方，共180套產(chǎn)品形式其中包括45-55平米一房90套，60，68平米兩房90套產(chǎn)品排布三梯11戶，通廊式排布發(fā)能.太陽海岸定位中端客戶，打造航海文化大開間，飄窗設(shè)計(jì)存在4戶純北向房源寬景陽臺，

10、飄窗標(biāo)準(zhǔn)公寓31414典型樓盤發(fā)能.太陽海岸開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2019年6-7月左右從各樓盤的戶型配比看，無論平層還是挑高產(chǎn)品，小面積區(qū)間戶型所占比例較大，并且總供應(yīng)量在2-3萬平方米項(xiàng)目供應(yīng)量（萬平）戶型比例產(chǎn)品亮點(diǎn)目標(biāo)客戶圣大國際365-75平占85%，90-98占15%5.4米挑高市域投資客占主流金色地帶（UTOWN ）兩棟，4.3萬1棟約2.5萬，40-60占80%部分挑高新站區(qū)商貿(mào)投資客，商務(wù)自用學(xué)府星座約3萬方30-40平占80%50-70平占20%觀景陽臺50%自主，30%投資溫莎杰座1棟，5-29層，約2萬40-50平70%，50-60平10%，80-90平20%空中花園新站區(qū)商貿(mào)投

11、資客，商務(wù)自用城市風(fēng)景4棟16層，2萬50-60平40%，70-80平20%，80-90平40%/自住客為主流百合公寓1棟1萬40-50平30%，50-60平30%，60-70平30%，70-80平10%/高級白領(lǐng)自住鉑金漢宮4棟約6萬標(biāo)準(zhǔn)層18戶，50平米衛(wèi)生間裝修，部分5.4米挑高市域、外省市投資客占40%和地藍(lán)灣1棟約2萬方40平米一房為主精裝修，3.9米SOHO 90%投資客戶上堤1棟2萬平30-60平一房，60-80平兩房景觀商務(wù)公寓40%投資，50%辦公自用金地國際城4棟8萬方40-60占75% 部分挑高/精裝40%投資，35%過渡城市驛站1.5萬方30-60平米240套精裝修投資

12、為主太陽海岸1.2萬方45,55一房大面寬，觀景陽臺15從各樓盤的戶型配比看，無論平層還是挑高產(chǎn)品，小面積區(qū)間戶型所小戶型公寓市場樓盤戶型掃描目前挑高產(chǎn)品存在限制，產(chǎn)品無本質(zhì)差異，戶型創(chuàng)新沒有太多方向?qū)W府星座42平米風(fēng)景雅苑SOHO公寓溫莎杰座46平米金地國際城鉑金漢宮：5.4米挑高16小戶型公寓市場樓盤戶型掃描目前挑高產(chǎn)品存在限制，產(chǎn)品無本質(zhì)目前市場上大面寬，觀景陽臺為主要?jiǎng)?chuàng)新方向，這將使本項(xiàng)目的主要方向，同時(shí)應(yīng)盡量減少純北向住宅寰宇上都：大陽臺綠城百合公寓（60平） 觀景陽臺發(fā)能太陽海岸一房一廳（55平），大面寬，飄窗北向戶型17目前市場上大面寬，觀景陽臺為主要?jiǎng)?chuàng)新方向，這將使本項(xiàng)目的主要

13、總結(jié)1：從四個(gè)主要區(qū)域公寓發(fā)展情況看， 產(chǎn)品上不存在差異，主力客群具有明顯的區(qū)域性和行業(yè)性 板塊代表項(xiàng)目產(chǎn)品特征客戶特征新站板塊溫莎杰座城市驛站天龍現(xiàn)代城金色地帶新老項(xiàng)目都有主力面積在40-60平，存在精裝修、挑高等產(chǎn)品創(chuàng)新火車站帶來的商貿(mào)人流投資或商務(wù)自用為主，客戶群包括貿(mào)易、物流、汽配、零售等行業(yè)投資客比例偏大60-70%馬鞍山南路板塊金地國際城鉑金漢宮和地藍(lán)灣產(chǎn)品多樣化，包括挑高公寓、公寓等，面積在40-50平米左右以馬鞍山南路周邊的商務(wù)客戶、政務(wù)客戶、濱湖新區(qū)商務(wù)客為主，客群包括如商貿(mào)物流、政務(wù)、高校教師、大眾型企業(yè)等，部分外地客戶，投資客占比40%50%望江路板塊新華學(xué)府春天宋都項(xiàng)目

14、華潤項(xiàng)目未來合肥熱點(diǎn)房產(chǎn)板塊開發(fā)水平高產(chǎn)品多樣化，有挑高、SOHO等產(chǎn)品以望江路周邊電子產(chǎn)業(yè)客戶、高校教師、創(chuàng)業(yè)企業(yè)客戶為主，客群包括IT產(chǎn)業(yè)、咨詢中介業(yè)、高校教師等，投資客戶比例在40-50%高新/政務(wù)板塊上海城市月半灣國耀城市廣場太陽海岸精裝、挑高等創(chuàng)新產(chǎn)品都有客戶以高新區(qū)企業(yè)青年員工、大學(xué)城青年教師為主，以過渡居住需求為主，投資客占3040%左右18總結(jié)1：從四個(gè)主要區(qū)域公寓發(fā)展情況看， 產(chǎn)品上不存在差異，主總結(jié)2：合肥/政務(wù)區(qū)小戶型公寓的演變過程過去現(xiàn)在未來趨勢代表項(xiàng)目金地國際城，學(xué)府星座、圣大國際等 鉑金漢宮、和地藍(lán)灣、K西嘉、月亮灣等 太陽海岸產(chǎn)品特點(diǎn) 標(biāo)準(zhǔn)公寓居多；毛胚交付，板樓

15、或筒樓最后的挑高產(chǎn)品逐漸精裝修：標(biāo)準(zhǔn)500-800元觀景陽臺等舒適性創(chuàng)新開始出現(xiàn)；精裝修成為主流；大面寬、觀景陽臺成為創(chuàng)新主流；盡量減少純北向戶型出現(xiàn)客戶周邊區(qū)域的財(cái)富階層客戶為主，70年產(chǎn)權(quán)自住客戶居多，40年投資客居多；70年產(chǎn)權(quán)自住客戶居多，40年產(chǎn)權(quán)投資客居多；客戶以市域范圍為主，外地投資客占據(jù)一定比例；投資客戶，投資兼自住客戶將成為主流需求關(guān)鍵點(diǎn)總價(jià)低，過度居住、生活工作便利、有升值潛力自?。哼^度居住、生活工作便利、總價(jià)低，投資：產(chǎn)品稀缺，易投資 地段未來有升值潛力；總價(jià)低，易投資；交通、居住便利政務(wù)區(qū)（小戶型）客戶無以有地緣關(guān)系的公務(wù)員/泛公務(wù)員為主，周邊有地緣關(guān)系的企業(yè)員工、居民

16、為次，市域客戶及外地客戶較少自住客：與政務(wù)區(qū)相關(guān)的商務(wù)人士、企業(yè)、政務(wù)人士；投資客：合肥市域富裕階層、經(jīng)常到政務(wù)區(qū)出差的外地客戶自住客: 約占55%-60%左右19總結(jié)2：合肥/政務(wù)區(qū)小戶型公寓的演變過程過去現(xiàn)在未來趨勢代表項(xiàng)目公寓出現(xiàn)的基礎(chǔ)和定位20項(xiàng)目公寓出現(xiàn)的基礎(chǔ)和定位20公寓出現(xiàn)的基礎(chǔ)條件：商務(wù)市場的成熟是公寓出現(xiàn)的前提條件，政務(wù)新區(qū)距離商務(wù)市場成熟還有至少兩年時(shí)間規(guī)劃確定、政府搬遷199420192000201920191994年青島市城市總體規(guī)劃確定實(shí)施城市中心區(qū)轉(zhuǎn)移和區(qū)劃調(diào)整的方針。青島市政府在該時(shí)期由老城區(qū)東移，搬到了市南區(qū)。住宅與配套商業(yè)開發(fā)新市府周邊不斷成熟，住宅項(xiàng)目不斷出

17、現(xiàn)，如暢海園、銀都景園、海景公寓、浮山灣花園等。98年后吉之島等大型商業(yè)出現(xiàn)，并出現(xiàn)第一個(gè)三星級酒店。商務(wù)市場啟動(dòng)地稅局、青島遠(yuǎn)洋等大型政府企事業(yè)單位自建寫字樓興建；市場化寫字樓入市，租售狀況不理想；商務(wù)市場發(fā)展2019年，市府周邊高檔寫字樓放量；2019年，高檔寫字樓入住，商務(wù)市場逐漸成熟；商務(wù)市場成熟政務(wù)新區(qū)逐漸取代老城區(qū)，成為青島第一商務(wù)板塊；時(shí)間發(fā)展階段主要事件或特征合肥政務(wù)新區(qū)商務(wù)市場開始啟動(dòng)21公寓出現(xiàn)的基礎(chǔ)條件：商務(wù)市場的成熟是公寓出現(xiàn)的前提條件，政務(wù)合肥市其它區(qū)域公寓出現(xiàn)的基礎(chǔ)條件板塊 區(qū)域定位客源來源客戶特征重要標(biāo)志新站板塊發(fā)展以新站為中心的物流、貿(mào)易、零售、傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)火車站

18、、國際汽車城、浙江商貿(mào)城、白馬服裝城、家具城等火車站帶來的商貿(mào)人流投資或商務(wù)自用為主，客戶群包括貿(mào)易、物流、汽配、零售等行業(yè)國際汽車城和商貿(mào)城的建立馬鞍山南路板塊發(fā)展家電配套、精細(xì)化工、現(xiàn)代物流業(yè)；市行政辦公中心、商務(wù)文化會(huì)展中心（濱湖新區(qū)）五金機(jī)電商貿(mào)城、鋼材交易中心、合肥行政服務(wù)中心、紅旗建材批發(fā)市場等以馬鞍山南路周邊的商務(wù)客戶、政務(wù)客戶、高知人群為主，客群包括如商貿(mào)物流、政務(wù)、高校教師、大眾型企業(yè)等，五金商貿(mào)城和行政服務(wù)中心建立、濱湖開發(fā)望江路板塊以高新科技為特色， 重點(diǎn)發(fā)展電子、IT產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)肥西路電子一條街、中科大、安徽大學(xué)以望江路周邊電子產(chǎn)業(yè)客戶、高校教師、創(chuàng)業(yè)企業(yè)客戶為主，

19、客群包括IT產(chǎn)業(yè)、咨詢中介業(yè)、高校教師等，肥西路電子一條街改造高新板塊發(fā)展現(xiàn)代大工業(yè)，逐步發(fā)展成為國家裝備工業(yè)基地經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、海爾配套園、大學(xué)城客戶以高新區(qū)企業(yè)青年員工、大學(xué)城青年教師為主 經(jīng)開區(qū)成熟政務(wù)區(qū)行政辦公、商貿(mào)金融、文化休閑未來的高檔寫字樓、商貿(mào)中心、政務(wù)辦公區(qū)寫字樓的投入使用22合肥市其它區(qū)域公寓出現(xiàn)的基礎(chǔ)條件板塊 區(qū)域定位客源來源客戶特從政務(wù)新區(qū)城市功能產(chǎn)業(yè)鏈所產(chǎn)生的終端看，本項(xiàng)目有發(fā)展公寓的機(jī)會(huì)需求大需求小行政辦公中心金融商貿(mào)中心商務(wù)居住中心文化體育中心休閑旅游中心政務(wù)新區(qū)大企業(yè)駐合肥分公司（臨市政府）各地政府駐合肥辦事處政務(wù)辦公人士周邊100萬方寫字樓帶來的商業(yè)機(jī)會(huì)，各行

20、業(yè)往來商務(wù)人士員工寓所企業(yè)會(huì)所(商務(wù)接待)文化休閑旅游帶來的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)產(chǎn)生的商機(jī)文化休閑產(chǎn)業(yè)帶來的居住需求以行政辦公為主體以金融商貿(mào)為主體以商務(wù)居住為主體 以文化休閑為主體企業(yè)高級白領(lǐng)與政務(wù)區(qū)密切關(guān)聯(lián)的政務(wù)人士和商務(wù)人士是未來項(xiàng)目公寓產(chǎn)品主要的客群支撐23從政務(wù)新區(qū)城市功能產(chǎn)業(yè)鏈所產(chǎn)生的終端看，本項(xiàng)目有發(fā)展公寓的機(jī)形象定位：時(shí)尚、現(xiàn)代、品質(zhì)投資客客戶定位： 政務(wù)區(qū)中高商務(wù)人士、政府人士； 合肥市內(nèi)有較高穩(wěn)定收入的、對政務(wù)區(qū)有一定關(guān)系/認(rèn)識的階層； 與政務(wù)區(qū)有一定關(guān)聯(lián)的外地投資客；自用客客戶定位： 周邊現(xiàn)代企業(yè)、寫字樓年青白領(lǐng)； 周邊區(qū)域中小型商務(wù)企業(yè)自用； 經(jīng)常到合肥出差的外地市商務(wù)客、政務(wù)客；

21、項(xiàng)目公寓的定位產(chǎn)品定位：精裝修酒店式服務(wù)小戶型公寓24形象定位：時(shí)尚、現(xiàn)代、品質(zhì)投資客客戶定位： 項(xiàng)目公寓的定位小戶型公寓客戶比例分析投資客、自住客占比例相當(dāng)，部分辦公自用客戶分析：投資客主要看中政務(wù)區(qū)未來的升值潛力和商務(wù)市場，投資價(jià)值最大；自住客主要為周邊的商務(wù)白領(lǐng)、企業(yè)青年員工和政務(wù)出差人士，主要認(rèn)為距離上班或辦公近，非常便利；辦公自用客戶是與政務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)非常緊密，但又租用不起高檔辦公樓的私人企業(yè)，但隨著合肥寫字樓市場和市場的快速發(fā)展，這部分企業(yè)數(shù)量會(huì)越來越少；區(qū)域來源： 政務(wù)區(qū)周邊商務(wù)客、政務(wù)客職業(yè)特點(diǎn)：商務(wù)/企業(yè)/政務(wù)年輕白領(lǐng)置業(yè)目的：過渡自住、兼投資價(jià)值取向：便利、品質(zhì)置業(yè)特征：強(qiáng)

22、調(diào)經(jīng)濟(jì)實(shí)用自住客戶區(qū)域來源：省市內(nèi)外，主要是對與政務(wù)區(qū)有一定關(guān)系的客戶職業(yè)特點(diǎn)：有較高穩(wěn)定收入置業(yè)目的：投資價(jià)值取向：總價(jià)置業(yè)特征：強(qiáng)調(diào)升值潛力 投資客戶區(qū)域來源：合肥市內(nèi)外，與政務(wù)區(qū)存在商務(wù)關(guān)聯(lián)的企業(yè)職業(yè)特點(diǎn)：中小企業(yè)/辦事處置業(yè)目的：辦公自用價(jià)值取向：便捷置業(yè)特征：關(guān)注點(diǎn)少辦公自用客戶重要客戶游離客戶投資客戶自住客戶自用客戶25小戶型公寓客戶比例分析投資客、自住客占比例相當(dāng)，部分辦公投資客戶心理分析客戶來源：合肥全市范圍；部分省內(nèi)（淮南、蚌埠、六安等地）及省外市（深圳、上海等地）投資性客戶；客戶特征：共同點(diǎn)為有較高的穩(wěn)定收入；已經(jīng)有舒適的生活條件，多為二次、或三次置業(yè)；有現(xiàn)代的理財(cái)觀念和投

23、資意識；置業(yè)特征關(guān)注點(diǎn)：關(guān)注總價(jià)和未來升值潛力具有開闊的視野和先進(jìn)的觀念，看好中長期中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?，非常希望通過投資房產(chǎn)來提升整個(gè)家庭的財(cái)產(chǎn)性收入和經(jīng)濟(jì)保障。他們不一定有很高的收入，不希望投資面積太大的房產(chǎn)，太大會(huì)對現(xiàn)有生活產(chǎn)生影響，因此希望投資面積不大、總價(jià)又低的房產(chǎn)，作為整個(gè)家庭的中長期投資。他們投資最關(guān)注的不是近兩三年房地產(chǎn)的增長，而是未來五年、十年政務(wù)區(qū)發(fā)展的潛力和整個(gè)合肥市的發(fā)展，他們基本屬于偏理性的投資者。典型客戶：政務(wù)區(qū)周邊的企業(yè)中高層：已經(jīng)擁有兩套房產(chǎn)，覺得政務(wù)區(qū)未來發(fā)展不錯(cuò)，就投資總價(jià)30幾萬的房產(chǎn)，長期放置，能出租就出租，不能出租等著升值，風(fēng)險(xiǎn)比較??； 合肥

24、市公務(wù)員：上了十幾年班，房子是單位分的，住著非常舒服，平時(shí)省下來的錢希望投資點(diǎn)房地產(chǎn)，但面積太大覺得有風(fēng)險(xiǎn)，就選擇自己比較熟悉有面積小的產(chǎn)品投資一下，等到老了也算有一筆額外的保障； 外地商務(wù)客：經(jīng)常到合肥市政府那邊出差，感覺政務(wù)區(qū)的總體環(huán)境不錯(cuò)，房價(jià)也不高，有興趣投資，面積不大，非常輕松，到時(shí)候也可以自己出差的時(shí)候住，非常不錯(cuò)；26投資客戶心理分析客戶來源：合肥全市范圍；部分省內(nèi)（淮南、蚌埠項(xiàng)目公寓打造建議27項(xiàng)目公寓打造建議2728戶型面積及配比建議本項(xiàng)目的公寓面積，較大程度上受到容積率的影響，項(xiàng)目高密度的容積率，使商務(wù)公寓的排布空間有限；根據(jù)公寓的設(shè)計(jì)特點(diǎn)及總體高度的考慮，公寓單棟面積控制

25、在1.8-2萬平米比較合適；面積定位，基于如下的考慮：從降低風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，酒店式公寓體量不宜過大從產(chǎn)品使用上看，出租兼顧過渡型自住需求，蝶式塔樓滿足南向采光需要酒店式公寓產(chǎn)品的設(shè)計(jì)適當(dāng)提升，對應(yīng)未來區(qū)域高檔CBD的形象建議項(xiàng)目的公寓面積控制在1.8萬平米，一棟建筑，標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)在10-12戶左右戶型面積面積比例套數(shù)一房一廳40-6080%約300套 二房一廳70-8020%約60套2828戶型面積及配比建議本項(xiàng)目的公寓面積，較大程度上受到容積率本項(xiàng)目精裝修酒店式公寓的核心價(jià)值點(diǎn)建筑形體富有沖擊力：通過蝶式建筑形體，讓所有的住戶都擁有陽光，消除純北向住宅數(shù)量；同時(shí)建筑外形要脫離區(qū)域形象，形成視覺沖

26、擊；適當(dāng)?shù)氖孢m戶型創(chuàng)新：設(shè)置功能房，通過大面寬觀景陽臺和窗的設(shè)計(jì)，提高舒適度和產(chǎn)品品質(zhì)；真正的精裝修：市場經(jīng)驗(yàn)看，精裝修的小戶型產(chǎn)品比未裝修產(chǎn)品售價(jià)高出10%左右；本項(xiàng)目精裝修要在總價(jià)的10%以上；擁有亮點(diǎn)的酒店式物管服務(wù)：提供高于市場平均水平的物管服務(wù)，其中有少數(shù)亮點(diǎn)出現(xiàn)，如商務(wù)定票服務(wù)、設(shè)置商務(wù)中心、租車服務(wù)等；29本項(xiàng)目精裝修酒店式公寓的核心價(jià)值點(diǎn)建筑形體富有沖擊力：通過蝶30前衛(wèi)、個(gè)性、張揚(yáng)的形象，與住宅的簡潔形成一定的反差，創(chuàng)造酒店式公寓的豐富形象色彩：偏冷色系為主色調(diào)；外立面：簡約一致、明亮、震撼；結(jié)構(gòu)形式：蝶式塔樓；昭示性強(qiáng)的公建形象，都市感強(qiáng)且特色鮮明的標(biāo)志性；建筑外形體系沖擊

27、/震撼3030前衛(wèi)、個(gè)性、張揚(yáng)的形象，與住宅的簡潔形成一定的反差，創(chuàng)造基本面:保障主臥室?guī)б旅遍g、寬廳、廚房、基本面：強(qiáng)調(diào)居住功能主臥舒適感空間布局的私密性、創(chuàng)新價(jià)值點(diǎn)觀景陽臺完整的主臥套，包含洗手間、衣帽間，且空間尺度比較奢侈，體現(xiàn)舒適度衛(wèi)生間設(shè)置兩處入口，既客人使用的方便性，又保證主臥的私密性洗手間干濕分離，功能細(xì)分體現(xiàn)人性化廚房為開場式，與餐廳相聯(lián)，突出空間寬敞客廳面寬較大（4米以上），增加采光面功能化體系：戶型設(shè)計(jì)舒適31基本面:保障主臥室?guī)б旅遍g、寬廳、廚房、基本面：完整的主臥創(chuàng)新價(jià)值點(diǎn)：城市景觀陽臺城市景觀陽臺，彈性功能空間、基本面：強(qiáng)調(diào)居住功能主臥舒適感空間布局的私密性、創(chuàng)新價(jià)值

28、點(diǎn)在戶型賣點(diǎn)上，主要以項(xiàng)目整體賣點(diǎn)為主，戶型在保證基本面的基礎(chǔ)上，無需太多亮點(diǎn)觀景陽臺，可用為陽光房可以作為陽光室可以作為休閑房功能化體系：戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新32創(chuàng)新價(jià)值點(diǎn)：城市景觀陽臺城市景觀陽臺，彈性功能空間、基本面局部創(chuàng)新空間 凸窗設(shè)計(jì) 轉(zhuǎn)角凸窗轉(zhuǎn)角落地凸窗轉(zhuǎn)角凸窗窗的空間形狀變化可創(chuàng)造多角度觀景條件增加了戶型采光、通風(fēng)的功能為建筑外立面增添更多的發(fā)揮空間凸窗創(chuàng)新/舒適33局部創(chuàng)新空間 凸窗設(shè)計(jì) 轉(zhuǎn)角凸窗轉(zhuǎn)角落地凸窗轉(zhuǎn)角凸窗窗豪華入口大堂“尊貴的第一感覺”挑空空間：23層的挑空空間，體現(xiàn)業(yè)主的尊貴，以及整體的氣勢。入口接待區(qū)：方便臨時(shí)的賓客接待與等候，體現(xiàn)業(yè)主身份，以及完善的安防，保證業(yè)主私密

29、生活。石材裝修：體現(xiàn)項(xiàng)目的高品質(zhì)，以及業(yè)主的身份。功能化體系：獨(dú)享公共空間品質(zhì)34豪華入口大堂“尊貴的第一感覺”挑空空間：23層的挑空空高品質(zhì)電梯間 “細(xì)節(jié)決定成功”弧形空間：體現(xiàn)項(xiàng)目的豪氣，以及居住的情調(diào)，業(yè)主的身份。細(xì)節(jié)裝飾：植物，壁畫等溫馨裝飾，體現(xiàn)公寓的居住特性。高標(biāo)準(zhǔn)裝修：與其他功能空間統(tǒng)一的裝修，保證整體的高品質(zhì)。功能化體系：獨(dú)享公共空間品質(zhì)35高品質(zhì)電梯間 “細(xì)節(jié)決定成功”弧形空間：體現(xiàn)項(xiàng)目的豪氣，建議采用設(shè)備系統(tǒng)采暖及制冷系統(tǒng)新風(fēng)及除塵系統(tǒng)保溫隔熱系統(tǒng)安全防范子系統(tǒng)電梯設(shè)備市場平臺要素制冷方式：進(jìn)口中央空調(diào)新風(fēng)+加濕+加溫+消毒戶門：實(shí)木飾面三防子母門外窗系統(tǒng)：雙層鋁合金中空斷

30、橋戶門保安系統(tǒng)，可視對講、閉路監(jiān)控、自動(dòng)監(jiān)查系統(tǒng)，電子巡更設(shè)備精裝修進(jìn)口電梯，超高層梯速3米/秒以上，高層2.5米/秒以下本項(xiàng)目建議市場追隨新風(fēng)系統(tǒng)+除塵系統(tǒng)雙層鋼化LOW-E鍍膜中空玻璃保溫系統(tǒng)智能安防系統(tǒng)+智能一卡通系統(tǒng)高檔裝修進(jìn)口電梯，梯速2.5米/秒左右功能化體系：高級配置品質(zhì)重點(diǎn)建議重點(diǎn)建議重點(diǎn)建議36建議采用設(shè)備系統(tǒng)采暖及制冷系統(tǒng)新風(fēng)及除塵系統(tǒng)保溫隔熱系統(tǒng)安全37與星級酒店相同或相似的高標(biāo)準(zhǔn)精裝修公寓，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品更多溢價(jià)功能化體系品質(zhì)本項(xiàng)目建議：市場裝修標(biāo)準(zhǔn)在500-600元/平方米左右。成熟市場，酒店式公寓裝修比重普遍占售價(jià)的1015；裝修標(biāo)準(zhǔn)與價(jià)格、公寓檔次成正比關(guān)系；3737與星級酒店相同或相似的高標(biāo)準(zhǔn)精裝修公寓，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品更多溢價(jià)通過調(diào)研分析，世聯(lián)建議本項(xiàng)目帶裝修入市；理由如下：一、裝修可以提升整體的檔次和規(guī)格；二、便于業(yè)主直接使用、或出租；三、可以帶來溢價(jià)； 從合肥案例看：從市場看，金地國際城、鉑金漢宮、和地藍(lán)灣等項(xiàng)目都實(shí)行精裝修，未來小戶型公寓精裝修（走廊、衛(wèi)生間、墻面、地面等）會(huì)成為一種趨勢；從銷售看，從金地國際城的案例看精裝修的公寓比不精裝修的