鄰里糾紛與車位歸屬之爭

1、鄰里糾紛與車位歸屬一、鄰里關系的法律解讀 俗話說：“遠親不如近鄰，近鄰不如對門。”鄰里關系是人們生活中誰都會碰到的一種普遍關系。一個人只要不離群索居，總要在街坊村落之中或左鄰右舍之間同其他人和其他家庭發(fā)生鄰里關系。自古以來，中華民族就有鄰里互助互愛的良好風尚。 然而，在當下的社會生活中，有的鄰居間因為宅基地、通風、采光、通行、用水、排水、噪音、環(huán)境衛(wèi)生等事情互不相讓、爭吵不休，甚至大動肝火、辱罵斗毆，導致鄰里關系極度緊張。我國物權法第84條規(guī)定：不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。相鄰關系，是指不動產的相鄰方在行使權利時，因相互間應當給予方

2、便或接受限制而發(fā)生的權利義務關系。在相鄰關系中，一方不動產權利人權利的擴張，意味著另一方不動產權利人權利的使用與享受的限縮。權利擴張或限縮的“度” 均止于容忍義務， 容忍義務是相鄰權擴張與限制的基點。鄰里糾紛不僅影響人情往來，還牽扯到法律關系，若是沒有得以妥善解決，不僅會影響鄰里之間的和諧關系，甚至會“對簿公堂”。當糾紛無法通過協(xié)商來解決的時候，只能拿起法律武器來維護自己的合法權益。下面將要介紹常見的鄰里糾紛，來供大家學習。（一）樓上漏水 樓下遭殃 1、基本案情 2014年9月，原告發(fā)現(xiàn)家中陽臺及相鄰房間積水、地板遭水浸泡，導致地板多處翹裂，墻面、櫥柜發(fā)霉，經物業(yè)公司勘查為被告改動陽臺公共下水

3、管道，加裝彎頭，其中在天花板處的彎頭堵塞，致使原告陽臺下水管道倒泛水，灌入陽臺和房間，造成原告損失。因雙方協(xié)商未果，遂涉訟。2、判決結果就本案原告家中因陽臺及房間遭水浸泡，導致地板、踢腳線多處翹裂，墻面、門框、櫥柜多處發(fā)霉的情況，法院認為，原告房屋的受損主要因被告私自改動陽臺公共下水管道，加裝的彎頭堵塞后，致使原告的陽臺下水管道倒泛水所致，二者之間存在因果關系，故被告應當對原告房屋的陽臺及房間遭水浸泡引起的損失承擔賠償責任，賠償原告3，473元。3、律師說法根據(jù)物權法第84條規(guī)定：不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。侵權責任法第15條規(guī)定：

4、承擔侵權責任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨礙；（三）消除危險；（六）賠償損失；在本案中，被告違反了物權法和物業(yè)管理規(guī)定，給相鄰方造成妨礙和損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。所以，被告除賠償原告造成的損失外，還應當修理自家陽臺的公共下水管道，消除使原告家遭受被水浸泡的危險狀態(tài)。溫馨提示：受損害方應當對遭受的損失承擔舉證責任，如對房屋受損部分進行鑒定，對房屋的維修費用估價等，而不是沒有根據(jù)的“漫天要價”。（二）樓層過高 遮擋陽光 城市里的高層建筑物越來越多，然而由此引發(fā)的采光、日照等問題變多。一方因采光問題而苦不堪言，另一方確認為所建房屋經過審批，符合建筑規(guī)劃的標準。此問題可從

5、物權法里尋求解決之道。1、基本案情原告所居住是花園小區(qū)11幢房屋，與被告房地產公司開發(fā)的幸福城小區(qū)項目相毗鄰。幸福城小區(qū)所建樓房有32層，原告居住的房屋與原來相比日照時間明顯縮短，導致日常支出增加，環(huán)境遭到破壞、身心受到影響、所住房屋貶值?，F(xiàn)請求法院依法判決被告房地產公司賠償或補償原告因采光權受到侵害而導致的影響視覺衛(wèi)生、房屋貶損以及由此而產生的取暖、照明等額外費用等損失1萬元。2、判決結果 法院認為，原告其提出日照、采光權受到侵害、視覺衛(wèi)生受到影響、房屋價值貶損以及由此產生取暖、照明等損失而應由被告賠償或補償1萬元的訴訟請求，理由不足，不予支持。 3、律師說法 基于相鄰關系制度的固有功能，相

6、鄰建筑物的所有人或者利用人之間負有一定的容忍義務。若所建造的建筑物違反國家有關建設工程建設標準的，則視為超出了社會一般人的容忍限度，受害人可以主張損害賠償；反之，符合國家建設標準的，即使對相鄰建筑的日照、采光造成一定程度的減少，也應視為未超出容忍限度，相鄰建筑物的所有人或利用人負有容忍義務。 根據(jù)物權法第89條規(guī)定：建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。中華人民共和國國家標準城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范的中規(guī)定“住宅日照標準為大寒日滿窗日照不低于2小時”， 所以，只有違反國家建設標準的，才能認定為侵害了他人的日照、采光權。 本案中， 被告提供了日照分析報告書，可

7、以作為認定建筑物符合國家工程建設標準，沒有影響原告采光權的基本判斷依據(jù)，且原告沒有提出可以推翻的證據(jù)，故法院對原告的訴訟請求沒有予以支持。 建筑氣候區(qū)劃,，氣侯區(qū)氣侯區(qū),氣候區(qū)大城市中小城市大城市中小城市日照標準日大寒日冬至日日照時數(shù)(h)231有效日照時間帶(h)816915日照時間計算起點底層窗臺面住宅建筑日照表溫馨提示：侵犯日照、采光權的責任承擔方式只能通過賠償損失來實現(xiàn)，而當事人不能要求停止侵害、消除妨礙，因為不可能使已經建好的建筑物歸于消滅 ，代價太大，只能對受影響的居民通過金錢賠償來彌補。（三）、你的地盤 不一定做得了主因建筑物周圍別無通道，只能通過鄰地而通行，對此，能否要求通過鄰

8、居的土地？同時，相鄰一方在什么情況下應該允許對方通過？如果對方造成損失怎么辦？1、基本案情原、被告系鄰居，兩房屋相鄰南面寬2.6米的場地是原告唯一通行道路，原告的出入需經過被告澆的水泥場地，之前因原告的汽車、小貨車出入被告場地，曾將被告自已澆的水泥場地壓壞，致使原、被告產生矛盾?，F(xiàn)被告現(xiàn)用石塊等將道路堵截，僅讓行人及電瓶車出入，致使原告的轎車及貨車無法進出，侵害了原告的通行權，原、被告協(xié)商無果，故其訴至法院，請求判令被告朱林興立即清除相鄰道路上的障礙，方便通行。2、判決結果法院駁回了原告的訴訟請求3、律師說法 物權法第87條規(guī)定：不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的

9、便利。第92條規(guī)定：不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。 通行權的行使應符合如下條件：第一，為了通行必須利用鄰地?！氨仨殹笔侵缸约旱慕ㄖ镏車鷽]有通道與公共道路連接，不能直接到達公共道路上；或者雖有其他進出通道，但花費較高或非常危險，不方面，比如翻山越嶺。第二，鄰方必須提供必要的便利，比如容忍對方通過自己的土地或允許在自己的土地上修建一定的通道。第三，利用人應盡量避免造成損害，造成損害的應予以賠償。這是基于公平原則，為了平衡雙方的權利義務關系。 本案中，原告必須經被告水泥場地出入，被告應提供必要的便利。

10、但原告小貨車在被告出資澆注的水泥場地上出入并損壞了被告的水泥場地。該行為不但損害了提供相連通行權的被告的利益，也超出了原告恰當使用被告場地通行權的正當合理性。所以被告讓原告的行人及電動車出入，已經是為原告通行提供了必要的便利，故法院駁回其訴訟請求是正確的。 溫馨提示：基于相鄰關系制度的固有功能，不動產權利人雖負有一定的容忍義務，相鄰權利人擁有一定的權利，但這種權利是在合理的范圍內行使，以不侵害對方的利益為原則，當逾越此界限時，則為法律所不允許。 （四）、安裝空調紛擾多1、基本案情（2012）江寧民初字第1572號原告與被告分別系603室、604室房屋業(yè)主，603室與604室系同單元同一樓層相鄰

11、房屋。被告將空調外機安裝至自家墻上，緊鄰原告次臥窗戶的位置，空調產生氣流和噪音對其安靜居住和休息造成嚴重干擾。后關于空調移機的具體位置問題，其與被告溝通無果?，F(xiàn)請求依法判決被告立即排除空調室外機對原告的妨礙。2、判決結果法院認為不動產的相鄰各方，應當按照方便生活、公平合理等精神，正確處理相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害、排除妨礙。被告不得在604室房屋客廳東側墻面安裝空調室外機，于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內移除安裝在603室房屋次臥室空調室外機位上空調室外機，拆除604室房屋客廳陽臺東側墻面空調支架。3、律師說法 相鄰各方對建筑物內的住宅等專有部分享有所有權，對專有部分

12、以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。相鄰一方行使權利時，不得損害另一方的合法利益。原、被告對建筑物的外墻部分不屬于各方的專有部分，雙方對該部位均不享有專有權，在對其進行合理利用的同時不應妨礙到其他人的合法權益。 本案中，被告在其客廳陽臺東側墻面安裝空調室外機，因距離原告房屋陽臺和次臥室的窗戶過近，空調室外機在工作時，對原告的正常生活確實存在一定影響，且604室陽臺東側墻面并非被告安裝空調室外機的唯一可選位置，故法院的判決是正確的。（五）、裝修不當惹鄰憂當鄰居裝修自己的房屋時，如果可能威脅到鄰居的房屋及人身安全時，能否要求對方立即采取措施，防止危險的發(fā)生？還是只能等到實害發(fā)生以后，才能請求賠

13、償？鄰居可以因為這種潛在的危險而限制對方在其屋內的裝修行為嗎？1、基本案情原告與被告系上下樓鄰居，被告于2013年11月對其房屋進行裝修時拆除了其房屋內衛(wèi)生間與客廳之間隔斷的承重墻、廚房與客廳隔斷的承重墻。后在衛(wèi)生間進門左側與客廳之間隔斷處原墻體部位重新砌一磚厚度墻體，但該兩處新砌墻體均不能達到原承重墻作用，對原告造成安全隱患。要求被告將已拆除的衛(wèi)生間、廚房承重墻恢復原狀。2、判決結果法院認為，房屋相鄰方應當按照方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關系，給相鄰方造成妨礙的，應當予以排除。判令被告于本判決發(fā)生法律效力起一個月內恢復房屋內衛(wèi)生間進門左右兩側與客廳之間隔斷的原承重墻體、廚

14、房進門右側與客廳隔斷的原承重墻體。3、律師說法 物權法第71條規(guī)定：業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。 第83條規(guī)定：主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 第91條規(guī)定：不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。根據(jù)上述法律規(guī)定，可以得出：

15、權利人在建設、施工等行為時，負有不得危及鄰居房屋或土地的安全義務；若是權利人沒有履行此義務，危及鄰居房屋安全的，鄰居可要求其采取一定的措施，如采取補救措施或恢復原狀。本案中，被告房屋處于大樓底層為改善居住環(huán)境在其房內裝修本無不可，但其為擴大使用面積拆除了房屋內衛(wèi)生間進門左右兩側與客廳之間隔斷的承重墻體、廚房進門右側與客廳隔斷的承重墻體，雖對衛(wèi)生間進門左側與客廳之間隔斷處原墻體部位重新砌一磚厚度墻體，在衛(wèi)生間進門右側與客廳之間隔斷處新砌半磚厚度墻體作簡單加固，但均未達到原承重墻作用。三處承重墻體系承受上部墻體荷載及樓面荷載，被告拆改墻體行為影響了樓下房屋結構安全，造成了隱患，危及了包含自家在內及

16、相鄰住戶的人身、財產安全，應當停止侵害，排除妨礙，故法院的判決是正確的。二、小區(qū)車位的歸屬隨著轎車成為越來越多人的代步工具，人們對車位的需求急劇增加，小區(qū)的車位也愈發(fā)的緊張起來，圍繞小區(qū)停車位的糾紛也增多。那么小區(qū)內的停車位究竟歸屬于誰？是全體業(yè)主？還是開發(fā)商？案例1、基本案情原告與房地產開發(fā)公司簽訂商品房現(xiàn)房買賣合同，該合同約定原告所購商品房所在小區(qū)無公共停車場，地上停車管理費小車每月150元。被告系小區(qū)物業(yè)管理公司。原告認為其使用車位位于小區(qū)綠地內，屬于業(yè)主共有，被告無權出租，故依法提起訴訟，請求依法判決被告返還原告支付的停車費，并不得再向原告收取停車費。判決結果法院經查明，原告所使用的車

17、位是小區(qū)建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位，且已取得公共停車場經營備案證。原告已經實際使用了車位并按照協(xié)議約定交納了停車費用，現(xiàn)原告要求被告返還已交納的停車費并不得向原告收取停車費的請求，理由不成立，法院駁回了其訴訟請求。案例2、基本案情原告系小區(qū)業(yè)主，被告房地產公司系該小區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)。2008年2月原告以58800元的價格向被告房地產公司購買位于該小區(qū)內的某號地面停車位，并簽訂地上車位購買協(xié)議。后原告認為其使用車位未經規(guī)劃許可為停車位，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，屬于業(yè)主共有，被告無權出賣，故依法提起訴訟，請求確認購買協(xié)議無效。判決結果法院認為，占有業(yè)主共有的道路或者其他場所用

18、于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，協(xié)議內容違反了中華人民共和國物權法第七十四條第三款的規(guī)定，依法認定協(xié)議無效。律師說法物權法第73條規(guī)定：建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。 第74條規(guī)定：建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有

19、權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第6條規(guī)定：建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。根據(jù)法律及司法解釋，可以把車位的歸屬劃分為兩種類型：第一種是開發(fā)商所有。根據(jù)物權法第74條第2款可知，在建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫歸屬，由開發(fā)商和業(yè)主通過合同來確定。在買賣和贈送的情況下，所有權由開發(fā)商轉為業(yè)主；在出租的情況下，業(yè)主獲得的只是使用權，所有權仍在開發(fā)商手里。物權法第34條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。第124條規(guī)定：建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據(jù)證明的除外?！遍_發(fā)商作為最初的建設用地使用權人，投資建設的全部房屋、設施，它是原始的所有權人。第二種是業(yè)主所有。根據(jù)物權法第73條和74條第3款及司法解釋，第一，占用小區(qū)共有的道路或其他場地修建的車位，也包括規(guī)劃內違規(guī)將業(yè)主共有部分劃為車位的部分，屬于業(yè)主共有。第二，規(guī)劃外新增加的車位，只要是占用業(yè)主共有的地方，那么新增加的車位歸全體業(yè)主共有，而不允許房地產開發(fā)商或物業(yè)公司處分轉讓。判斷是否屬于業(yè)主所有的關鍵，是停車