地產(chǎn)不同盈利模式財(cái)稅問題解析

1、地產(chǎn)不同盈利模式的財(cái)稅問題解析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本運(yùn)作系列課題之一課程綱要第一部分，商業(yè)模式核心要素第二部分，企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法第三部分，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式財(cái)稅問題分析第四部分，商業(yè)地產(chǎn)模式的主要財(cái)稅問題分析第五部分，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)盈利模式第六部分，養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式主要財(cái)稅問題分析第七部分，一級(jí)土地開發(fā)盈利模式財(cái)稅問題解析 第八部分，金融地產(chǎn)模式 第九部分，合作開發(fā)模式的財(cái)稅問題 第十部分，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)稽查的重點(diǎn)問題解析 2第一部分，商業(yè)模式核心要素1.1 定位1.2 業(yè)務(wù)系統(tǒng)1.3 關(guān)鍵資源和能力1.4 盈利模式1.5 自由現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)1.6 企業(yè)價(jià)值 1.7 六要素關(guān)系1.1 定位定位就是企業(yè)應(yīng)該做什么

2、，提供什么特征的產(chǎn)品和服務(wù)來實(shí)現(xiàn)客戶的價(jià)值。定位是企業(yè)戰(zhàn)略選擇的結(jié)果，也是商業(yè)模式體系中其他有機(jī)部分的起點(diǎn)。 提供什么樣的產(chǎn)品和服務(wù)、進(jìn)入什么樣的市場(chǎng)、深入行業(yè)價(jià)值鏈的哪些環(huán)節(jié)、選擇哪些經(jīng)營活動(dòng)、與哪些合作伙伴建立合作關(guān)系、怎么分配利益等。在商業(yè)模式的定位中，選擇不做什么與選擇做什么同樣重要，同時(shí)，這也關(guān)系到企業(yè)如何構(gòu)建業(yè)務(wù)系統(tǒng)、確定盈利模式、分布資源能力、設(shè)計(jì)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)等商業(yè)模式體系中的其他部分。 1.2 業(yè)務(wù)系統(tǒng)業(yè)務(wù)系統(tǒng)是指企業(yè)達(dá)成定位所需要的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)、各合作伙伴扮演的角色以及利益相關(guān)者合作與交易的方式和內(nèi)容?？蓮男袠I(yè)價(jià)值鏈和企業(yè)內(nèi)部價(jià)值鏈以及合作伙伴的角色兩個(gè)層面來理解業(yè)務(wù)系統(tǒng)的構(gòu)造。業(yè)

3、務(wù)系統(tǒng)是商業(yè)模式的核心。高效運(yùn)營的業(yè)務(wù)系統(tǒng)不僅僅是贏得企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的必要條件，同時(shí)也有可能成為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)本身。1.3 關(guān)鍵資源和能力關(guān)鍵資源和能力是讓業(yè)務(wù)系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)所需要的重要的資源和能力。為完成業(yè)務(wù)活動(dòng)，企業(yè)需要掌握和使用一整套復(fù)雜的有形和無形資產(chǎn)、技術(shù)和能力等。任何一種商業(yè)模式構(gòu)建的重點(diǎn)工作之一就是明確企業(yè)商業(yè)模式有效運(yùn)作所需的資源能力，如何才能獲取和建立這些資源和能力。 不是所有的資源和能力都是同等珍貴，也不是每一種資源和能力都是企業(yè)所需要的，只有和定位、業(yè)務(wù)系統(tǒng)、盈利模式、現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)相契合、能互相強(qiáng)化的資源能力才是企業(yè)真正需要的。 1.4 盈利模式盈利模式指企業(yè)如何獲得收入、分配成本、

4、賺取利潤。盈利模式是在給定業(yè)務(wù)系統(tǒng)中各價(jià)值鏈所有權(quán)和價(jià)值鏈結(jié)構(gòu)已確定的前提下，企業(yè)利益相關(guān)者之間利益分配格局中企業(yè)利益的表現(xiàn)。良好的盈利模式不僅能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來利益，更能為企業(yè)編制一張穩(wěn)定共贏的價(jià)值網(wǎng)。 各種客戶怎樣支付、支付多少，所創(chuàng)造的價(jià)值應(yīng)當(dāng)在企業(yè)、客戶、供應(yīng)商、合作伙伴之間如何分配，是企業(yè)收入結(jié)構(gòu)所要回答的問題。一個(gè)企業(yè)可以使用多種收益和成本分配機(jī)制。成本結(jié)構(gòu)是和企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)、業(yè)務(wù)系統(tǒng)及其資源能力分布緊密相關(guān)的。傳統(tǒng)盈利模式的成本結(jié)構(gòu)往往和收入結(jié)構(gòu)一一對(duì)應(yīng)，而現(xiàn)代盈利模式中的成本結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)則不一定完全對(duì)應(yīng)。1.5 自由現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)自由現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)是企業(yè)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的現(xiàn)金收入扣除

5、現(xiàn)金投資后的狀況，其貼現(xiàn)值反映了采用該商業(yè)模式的企業(yè)的投資價(jià)值。不同的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)反映企業(yè)在定位、業(yè)務(wù)系統(tǒng)、關(guān)鍵資源能力以及盈利模式等方面的差異，體現(xiàn)企業(yè)商業(yè)模式的不同特征，并影響企業(yè)成長速度的快慢，決定企業(yè)投資價(jià)值的高低、企業(yè)投資價(jià)值遞增速度以及受資本市場(chǎng)青睞程度。 1.6 企業(yè)價(jià)值 企業(yè)價(jià)值，即企業(yè)的投資價(jià)值，是企業(yè)預(yù)期未來可以產(chǎn)生的自由現(xiàn)金流的貼現(xiàn)值。 企業(yè)的投資價(jià)值就是商業(yè)模式的歸宿，是評(píng)判商業(yè)模式優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)的投資價(jià)值由其成長空間、成長能力、成長效率和成長速度決定。好的商業(yè)模式一般具有投資少、運(yùn)營成本低、收入的持續(xù)成長能力強(qiáng)的特征。 1.7 六要素關(guān)系企業(yè)的定位影響企業(yè)的成長空間，

6、業(yè)務(wù)系統(tǒng)、關(guān)鍵資源能力影響企業(yè)的成長能力和效率，加上盈利模式，就會(huì)影響企業(yè)的自由現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，即影響企業(yè)的投資規(guī)模、運(yùn)營成本支付和收益持續(xù)成本能力和速度，進(jìn)而影響企業(yè)的投資價(jià)值以及企業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的效率和速度。投資價(jià)值實(shí)現(xiàn)的效率可以用企業(yè)價(jià)值/資產(chǎn)規(guī)模，企業(yè)價(jià)值/凈資產(chǎn)規(guī)模來評(píng)價(jià)；投資價(jià)值實(shí)現(xiàn)的速度可以用企業(yè)價(jià)值遞增速度和達(dá)到更大規(guī)模所花費(fèi)的時(shí)間來評(píng)價(jià)。相同的企業(yè)定位可以通過不一樣的業(yè)務(wù)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)；同樣的業(yè)務(wù)系統(tǒng)也可以有不同的關(guān)鍵資源能力、不同的盈利模式和不一樣的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)。商業(yè)模式的構(gòu)成要素中只要有一個(gè)要素不同，就意味著不同的商業(yè)模式。一個(gè)能對(duì)企業(yè)各個(gè)利益相關(guān)者有貢獻(xiàn)的商業(yè)模式需要企業(yè)家反復(fù)推敲、實(shí)

7、驗(yàn)、調(diào)整和實(shí)踐這六個(gè)方面才能產(chǎn)生。第二部分，企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法2.1資產(chǎn)價(jià)值法2.2現(xiàn)金流折現(xiàn)法2.3相對(duì)價(jià)值法2.4實(shí)物期權(quán)法2.5剩余收益法2.1資產(chǎn)價(jià)值法賬面價(jià)值賬面價(jià)值是指會(huì)計(jì)核算中賬面記載的資產(chǎn)價(jià)值。凈資產(chǎn)=總資產(chǎn)總負(fù)債不考慮現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的波動(dòng)，也不考慮資產(chǎn)的收益情況。賬面價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)取得方便，但缺點(diǎn)是只考慮了各種資產(chǎn)在入賬時(shí)的價(jià)值而脫離了其現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。2.1資產(chǎn)價(jià)值法清算價(jià)值清算價(jià)值是指在企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)而破產(chǎn)或歇業(yè)清算時(shí)，將企業(yè)中的實(shí)物資產(chǎn)逐個(gè)分離而單獨(dú)出售的資產(chǎn)價(jià)值。清算價(jià)值是在企業(yè)作為一個(gè)整體已經(jīng)喪失增值能力的情況下的資產(chǎn)估價(jià)方法。對(duì)股東來說，公司的清算價(jià)值是清算資產(chǎn)償還債

8、務(wù)后的剩余價(jià)值。2.1資產(chǎn)價(jià)值法公允價(jià)值公允價(jià)值是指將目標(biāo)企業(yè)在未來持續(xù)經(jīng)營情況下所產(chǎn)生的預(yù)期收益按照設(shè)定的貼現(xiàn)率（市場(chǎng)利率或平均收益率）折算成現(xiàn)值，并以此確定其價(jià)值。它把市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)未來的經(jīng)營狀況與目標(biāo)企業(yè)價(jià)值聯(lián)系起來，是最合適評(píng)估目標(biāo)企業(yè)的標(biāo)之一。2.1資產(chǎn)價(jià)值法的優(yōu)缺點(diǎn)及其適用性優(yōu)點(diǎn)：客觀性強(qiáng)，著眼于企業(yè)的歷史和現(xiàn)狀，不確定因素較少，風(fēng)險(xiǎn)較小。當(dāng)目標(biāo)企業(yè)缺乏可靠對(duì)比數(shù)據(jù)時(shí)，如果公允價(jià)值或重置成本能夠合理估算，獲利能力與資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或重置成本密切相關(guān)時(shí)，就更適宜于采用此方法。缺點(diǎn)：它以企業(yè)擁有的單項(xiàng)資產(chǎn)為出發(fā)點(diǎn)，忽視了整體獲利能力，沒有考慮資產(chǎn)負(fù)債表外的無形資產(chǎn)項(xiàng)目。組織資本包括無形資

9、產(chǎn)和商譽(yù)，如企業(yè)的管理水平、品牌優(yōu)勢(shì)、人力資源、分銷渠道等。組織資本是企業(yè)價(jià)值不可分割的重要組成部分。失去組織資本，企業(yè)會(huì)解體，實(shí)物資產(chǎn)不能完全代表企業(yè)的價(jià)值。資產(chǎn)價(jià)值法忽略組織資本，尤其不適合評(píng)估高科技和服務(wù)性公司。2.2現(xiàn)金流折現(xiàn)法現(xiàn)金流量折現(xiàn)估價(jià)法的理論基礎(chǔ)任何資產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)等于該資產(chǎn)預(yù)期在未來所產(chǎn)生的全部現(xiàn)金流的現(xiàn)值總和。基本假設(shè)：(1)沒有通貨膨脹；(2)可以確定未來現(xiàn)金流的概率分布；(3)利率保持不變并且已知?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)估價(jià)法可分為兩種方法：股利增長法，折現(xiàn)率用Ke自由現(xiàn)金流法,折現(xiàn)率用WACC2.2現(xiàn)金流折現(xiàn)法自由現(xiàn)金流法估價(jià)流程首先用該公司的資本加權(quán)平均成本對(duì)公司預(yù)期現(xiàn)金流進(jìn)行

10、折現(xiàn)來得到整個(gè)公司的價(jià)值，然后減去債務(wù)的價(jià)值，再加上任何金融資產(chǎn)的價(jià)值，就可以得到公司權(quán)益的價(jià)值。使用這兩種方法的關(guān)鍵是要避免現(xiàn)金流與折現(xiàn)率匹配不當(dāng)?shù)膯栴}。如果使用資本加權(quán)平均成本折現(xiàn)股權(quán)現(xiàn)金流，則會(huì)導(dǎo)致股權(quán)價(jià)值偏高；而如果使用股權(quán)資本成本折現(xiàn)公司現(xiàn)金流，則會(huì)低估公司價(jià)值。2.3相對(duì)價(jià)值法利用類似企業(yè)的市場(chǎng)定價(jià)來確定目標(biāo)企業(yè)價(jià)值的一種評(píng)估方法。假設(shè)前提（1）首先存在一個(gè)支配企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的主要變量（如股利、凈利潤、銷售額等）；（2）確定一組可以比較的類似企業(yè)，計(jì)算可比企業(yè)的市價(jià)/關(guān)鍵變量的平均值（如平均市盈率）；（3）根據(jù)被評(píng)估企業(yè)的關(guān)鍵變量（如盈利）乘以得到的平均值（如平均市盈率），即得到目標(biāo)

11、企業(yè)的評(píng)估價(jià)值。2.3相對(duì)價(jià)值法典型模型（1）市凈率模型市凈率=市價(jià)凈資產(chǎn)目標(biāo)企業(yè)股價(jià)=可比企業(yè)平均市凈率目標(biāo)企業(yè)凈資產(chǎn)（2）市盈率模型。市盈率=每股股價(jià)/每股收益目標(biāo)企業(yè)股價(jià)=可比企業(yè)平均市盈率目標(biāo)企業(yè)每股收益（3）市價(jià)收入比模型。收入成數(shù)=股權(quán)市價(jià)/銷售收入=每股市價(jià)/每股銷售收入目標(biāo)企業(yè)價(jià)值=可比企業(yè)平均收入成數(shù)目標(biāo)企業(yè)的銷售收入2.4實(shí)物期權(quán)估價(jià)法 企業(yè)價(jià)值=企業(yè)在增長速度為零時(shí)的價(jià)值+企業(yè)增長機(jī)會(huì)的價(jià)值其中，企業(yè)在增長速度為零時(shí)的價(jià)值可以通過現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型或其他模型計(jì)算；企業(yè)增長機(jī)會(huì)的價(jià)值可以通過模擬看漲期權(quán)的方法來計(jì)算。2.5剩余收益法剩余收益是指公司的凈利潤與股東所要求的報(bào)酬之

12、差。剩余收益觀點(diǎn)認(rèn)為企業(yè)只有賺取了超過股東要求的報(bào)酬的凈利潤，才算是獲得了正的剩余收益；如果只能獲得相當(dāng)于股東要求報(bào)酬的利潤，則僅僅是實(shí)現(xiàn)了正常收益。 2.5剩余收益法公司價(jià)值等于公司權(quán)益資產(chǎn)的賬面價(jià)值和預(yù)期剩余收益的現(xiàn)值之和。V0BV0 (1+r)-tE(RIt)其中：V0為企業(yè)在0時(shí)刻的價(jià)值；BV0為企業(yè)在0時(shí)刻側(cè)耳權(quán)益資產(chǎn)的賬面價(jià)值；R為股東要求的回報(bào)率；E(RIt)為t時(shí)刻的剩余收益的期望值。2.5剩余收益法RIt=St(1/ATOt) (1/EMt)（MOStATOtEMt-1r）其中：RIt為第t期的剩余收益St為第t期的銷售收入；ATOt為第t期的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；MOSt為第t期的銷

13、售利潤率；EMt-1為t-1 期時(shí)的權(quán)益乘數(shù)；r 為權(quán)益資本要求的回報(bào)率。 2.5剩余收益法通過與現(xiàn)行財(cái)務(wù)比率體系結(jié)合，將抽象的剩余收益概念轉(zhuǎn)化為客觀的、可計(jì)量的財(cái)務(wù)比率和會(huì)計(jì)指標(biāo)。剩余收益的預(yù)測(cè)僅同基本財(cái)務(wù)指標(biāo)相關(guān)，避免了人為操縱會(huì)計(jì)指標(biāo)的可能性，在進(jìn)行指標(biāo)預(yù)測(cè)時(shí)，將通過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表作為客觀基礎(chǔ)，使得對(duì)剩余收益的預(yù)測(cè)具有客觀性和可驗(yàn)證性的基礎(chǔ)，從而解決了剩余收益模型中預(yù)測(cè)剩余收益的難題。股東價(jià)值結(jié)構(gòu)第三部分，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式財(cái)稅問題分析3.1 核心企業(yè)引導(dǎo)模式3.2 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式3.3 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式3.4 綜合運(yùn)作模式3.1 核心企業(yè)引導(dǎo)模式（工業(yè)園模式）主體企業(yè)引導(dǎo)模式是指在特定產(chǎn)業(yè)領(lǐng)

14、域內(nèi)具有強(qiáng)大實(shí)力的企業(yè)，獲取大量的自用土地后建造一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)，并在自身入駐園區(qū)且占主導(dǎo)地位的情況下，借助其在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大號(hào)召力，以出售、出租等方式吸引同類企業(yè)的集聚，最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈完善的開發(fā)模式。這是政府支持、企業(yè)帶動(dòng)的一種開發(fā)模式，它不僅符合主體企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要，也易于帶動(dòng)同一產(chǎn)業(yè)的集聚。但是，這種模式只適用于功能定位比較單一的小規(guī)模開發(fā)，無法適應(yīng)跨行政區(qū)劃的綜合開發(fā)要求，所以難以作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要模式。 3.2 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式是地產(chǎn)開發(fā)商在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施及廠房、倉庫、研發(fā)樓等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營和管理，最后獲

15、取開發(fā)利潤的開發(fā)模式。從本質(zhì)上來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別。這種模式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)開發(fā)商沒有后期產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和管理的要求，難以形成產(chǎn)業(yè)的集聚以及產(chǎn)業(yè)輻射力。但是，正是因?yàn)閷?duì)開發(fā)商的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營能力要求非常低，而且回收資金相對(duì)較快，因此在樓市調(diào)控的背景下，綠地、富力、合生創(chuàng)展等眾多房地產(chǎn)開發(fā)商選擇以這種運(yùn)作模式進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。 3.3 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，是以政府為主導(dǎo)，根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展的需要，基于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，經(jīng)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，以地產(chǎn)為載體，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為依托，實(shí)現(xiàn)城市功能建設(shè)的開發(fā)模式。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式是目前我國最常

16、見的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，鑒于是政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的特點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃與開發(fā)，并在此基礎(chǔ)上為園區(qū)提供政策支持、稅收優(yōu)惠等，所以這種模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備集中統(tǒng)一、權(quán)威性高、規(guī)劃性強(qiáng)、形成周期短等優(yōu)勢(shì)。但是，這種模式也有缺乏靈活性和創(chuàng)造性、活力不夠等缺點(diǎn)，非常容易導(dǎo)致機(jī)構(gòu)膨脹、政企不分。3.4 綜合運(yùn)作模式綜合運(yùn)作模式是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式混合運(yùn)用的開發(fā)模式。這種模式下，政府提供土地、稅收等優(yōu)惠政策，并成立管委會(huì)負(fù)責(zé)行政管理事務(wù)，地產(chǎn)商投資開發(fā)建設(shè)并提供相應(yīng)的園區(qū)服務(wù)，龍頭企業(yè)入駐發(fā)揮產(chǎn)業(yè)號(hào)召力，多方合力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和經(jīng)營。該模式既能充分發(fā)揮政府的指導(dǎo)性，同時(shí)也能發(fā)揮市場(chǎng)的靈

17、活性，權(quán)責(zé)明確，有利于引入多元投資主體實(shí)施綜合性、大規(guī)模成片開發(fā)項(xiàng)目。但是，該模式對(duì)政企關(guān)系協(xié)調(diào)要求非常高，如果關(guān)系處理不當(dāng)，很容易造成產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展停滯。 聯(lián)東集團(tuán)兩大產(chǎn)品線：產(chǎn)業(yè)綜合體&總部綜合體產(chǎn)品線類型業(yè)態(tài)價(jià)值選址代表項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)綜合體集低密度總部、研發(fā)中試樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、公寓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)于一體，并在各業(yè)態(tài)之間建立一種相互依存、相互助益的上下游鏈接關(guān)系，從而為入駐企業(yè)提供完善的產(chǎn)品、優(yōu)美的環(huán)境和優(yōu)化的園區(qū)服務(wù)。支持區(qū)域發(fā)展第二、三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展高端制造、研發(fā)中試和總部經(jīng)濟(jì)城市的開發(fā)區(qū)或新區(qū)聯(lián)東U谷北京金橋基地項(xiàng)目總部綜合體總部綜合體產(chǎn)品涵蓋獨(dú)棟辦公、高層辦公、高檔公寓、商業(yè)配套等，為入駐企業(yè)

18、提供能代表獨(dú)立的企業(yè)形象的產(chǎn)品、成熟的總部辦公氛圍（集聚人才和高端資源）和完善的商務(wù)配套服務(wù)。支持區(qū)域發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，培育總部研發(fā)、設(shè)計(jì)創(chuàng)意為核心的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)城市的中心或副中心聯(lián)東U谷天津雙港項(xiàng)目第四部分，商業(yè)地產(chǎn)模式的主要財(cái)稅問題分析4.1 萬達(dá)模式4.2 越秀地產(chǎn)模式（地產(chǎn)和房地產(chǎn)信托投資基金聯(lián)動(dòng)）4.3 凱德置地模式（私募與REITs）4.4 華潤模式（以商帶住）4.5 產(chǎn)權(quán)式商鋪，售后包租經(jīng)營，返租模式4.6 商業(yè)地產(chǎn)模式的常見的財(cái)稅問題4.1 萬達(dá)模式靠銷售物業(yè)稀釋總投資經(jīng)營性抵押貸款+銀行授信銀行貸款、低價(jià)拿地，通過銷售物業(yè)和土地融資基本完成項(xiàng)目建設(shè)，商場(chǎng)開業(yè)之后的租金收入以及經(jīng)營性

19、抵押貸款，可以支持其完成后續(xù)建設(shè)和還貸，甚至成為下一個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)資金。4.2 越秀地產(chǎn)模式“開發(fā)+運(yùn)營+金融”的發(fā)展模式，通過實(shí)施“越秀地產(chǎn)”與“越秀房產(chǎn)基金”的常態(tài)互動(dòng)，不但可以大大縮短投資回收期，還能夠提高凈資產(chǎn)收益率，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力和可持續(xù)發(fā)展能力。2012年廣州IFC(國際金融中心)的交易。原持有物業(yè)價(jià)值約66億元的房產(chǎn)基金一躍成為持有物業(yè)價(jià)值220億元的巨無霸，成為亞洲十大上市房地產(chǎn)投資信托基金之一。IFC原預(yù)計(jì)投資回收周期從15年縮減為3年多。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目回報(bào)率達(dá)到要求，就可以把項(xiàng)目注入房托，進(jìn)行地產(chǎn)與金融結(jié)合，實(shí)現(xiàn)二次證券化。地產(chǎn)公司以此回籠資金，保證現(xiàn)金流順暢;而優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地

20、產(chǎn)在出售后仍然由房托經(jīng)營，越秀集團(tuán)還可以繼續(xù)享受資產(chǎn)升值和營運(yùn)利潤，從而讓企業(yè)的資金和負(fù)債率得到有效控制，負(fù)債率下降，利潤率自然提高，企業(yè)在香港股市的融資能力也能得到進(jìn)一步提升。事實(shí)證明，越秀地產(chǎn)的REIT S的確很強(qiáng)大。4.3 凱德置地模式（私募與REITs）私募基金為項(xiàng)目開發(fā)提供資金支持，待商業(yè)物業(yè)成熟后，私募基金則向REITs輸送項(xiàng)目同時(shí)退出。新加坡嘉德置地集團(tuán)旗下共管理六只房地產(chǎn)投資信托(REITs)和17只私募基金，其中涉及中國業(yè)務(wù)的信托有2只，私募基金有12只。凱德做房地產(chǎn)金融是很擅長，但更重要的是，他作為跨國企業(yè)，有一整套國際化的企業(yè)管理、項(xiàng)目開發(fā)模式，風(fēng)險(xiǎn)控制、信息披露等各方面

21、都足夠規(guī)范。凱德只給投資人5的回報(bào)。4.4 華潤模式（以商帶?。┤A潤置地的商業(yè)地產(chǎn)架構(gòu)，三種商業(yè)開發(fā)模式并舉，即“都市綜合體、住宅+區(qū)域商業(yè)中心、住宅+歡樂頌”。 4.5 產(chǎn)權(quán)式商鋪，售后包租經(jīng)營，返租模式在銷售策略上，采取“以返租的形式銷售產(chǎn)權(quán)商鋪”，快速回籠資金。這種“產(chǎn)權(quán)式銷售、售后包租返租”的方式，易為資金不太雄厚的介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的公司所采用。在出售商鋪的同時(shí)，會(huì)與業(yè)主簽署委托經(jīng)營協(xié)議，委托經(jīng)營期限5年，委托經(jīng)營年回報(bào)率為7.5，并采用統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的策略。商鋪過半銷售對(duì)商場(chǎng)后期經(jīng)營有一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果品牌商家有限，商場(chǎng)難成氣候，人流量或許有限。但如果開發(fā)商具備較強(qiáng)的經(jīng)營

22、能力，引進(jìn)多家品牌商家，對(duì)后期的經(jīng)營則會(huì)有保障。4.6 商業(yè)地產(chǎn)模式的常見的財(cái)稅問題（1）銷售與持有的盈利模式差異（2）商業(yè)地產(chǎn)的融資性售后返租的財(cái)稅問題（3）綜合體的優(yōu)惠政策解析（4）酒店、寫字樓、商場(chǎng)的定向開發(fā)模式（5）如何降低持有物業(yè)出租的房產(chǎn)稅（6）業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財(cái)稅處理（7）專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司托管物業(yè)的好處（8）不同招商政策的財(cái)稅問題（出租、聯(lián)營模式）（9）商業(yè)運(yùn)營管理公司與地產(chǎn)開發(fā)公司的架構(gòu)設(shè)計(jì)（10）不同促銷方案的財(cái)稅管理重點(diǎn)銷售與持有的盈利模式差異關(guān)鍵資源能力需求和現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)不同銷售模式：銷售利潤持有模式：出租或經(jīng)營利潤稅負(fù)差異分析商業(yè)地產(chǎn)的融資性售后返租的財(cái)稅問題機(jī)構(gòu)的售

23、后返租；普通客戶的售后返租綜合體的優(yōu)惠政策解析（一）655畝配套住宅用地按照70萬元/畝起始價(jià)進(jìn)行公開拍賣，超出起始價(jià)部分提取超出起始價(jià)部分的“四金”后,政府將余額部分全部補(bǔ)助給項(xiàng)目投資人,用于扶持核心功能區(qū)建設(shè)。“四金”是指廉租房保證金、土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)金、征地調(diào)節(jié)資金；（二）在核心功能區(qū)建成運(yùn)營后,企業(yè)所得稅地方留存部分第一、二年全額、第三、四、五年減半安排補(bǔ)助給項(xiàng)目投資人，用于扶持核心功能區(qū)建設(shè)；（三）在核心功能區(qū)建成運(yùn)營后,增值稅、營業(yè)稅地方留存部分三年內(nèi)安排補(bǔ)助給項(xiàng)目投資人，用于扶持核心功能區(qū)建設(shè)；（四）核心功能區(qū)項(xiàng)目建設(shè)過程中城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按政策收取后全額補(bǔ)助給項(xiàng)目投

24、資人，用于扶持核心功能區(qū)建設(shè)。核心功能區(qū)項(xiàng)目建設(shè)過程中經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)一律按成本價(jià)收取；（五）引進(jìn)注冊(cè)資金超過1000萬元的國際國內(nèi)知名商務(wù)品牌企業(yè)入駐核心功能區(qū),并在瀘州市繳納稅收,將另給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策。 酒店、寫字樓、商場(chǎng)的定向開發(fā)模式投資架構(gòu)優(yōu)化代建為上投資方、經(jīng)營方和建設(shè)方三方關(guān)系的組合如何降低持有物業(yè)出租的房產(chǎn)稅風(fēng)險(xiǎn)押金物業(yè)管理費(fèi)中介費(fèi)聯(lián)營扣點(diǎn)模式（免租期內(nèi)比較適合）關(guān)鍵是要看未來商業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營模式業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財(cái)稅處理江蘇省地稅局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售返租有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)（蘇地稅函2008135號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價(jià)將不動(dòng)產(chǎn)交

25、給開發(fā)公司使用若干年。這一經(jīng)營方式名義上是開發(fā)公司讓利給購房者，實(shí)質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)按照營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條和稅收征管法實(shí)施細(xì)則第四十七條規(guī)定核定其營業(yè)額。業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財(cái)稅處理浙江省地稅局關(guān)于營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知（浙地稅函200862號(hào)）第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等形式將商品房銷售給購房者，在簽訂購房合同的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)公司（或房地產(chǎn)開發(fā)公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）與購房者另行簽訂商品房委托管理合同，約定購房合同以折讓后優(yōu)惠價(jià)款為成交價(jià)，購房者自愿放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)

26、用。房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額（或商品房售價(jià)低于同類商品房價(jià)格部分）應(yīng)并入商品房銷售價(jià)款，一并按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅，購房者因放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財(cái)稅處理國家稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購買商店征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)（國稅函2008576號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價(jià)格出售其開發(fā)的商店給購買者個(gè)人，但購買者個(gè)人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外出租使用，對(duì)上述情形的購買者個(gè)人少支出的購房價(jià)款，應(yīng)視同個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)

27、目征收個(gè)人所得稅，每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。購房者是否需要按營業(yè)稅暫行條例的相關(guān)規(guī)定，計(jì)算繳納營業(yè)稅各地執(zhí)行不一。 業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財(cái)稅處理國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知（國稅函2009639號(hào)）規(guī)定：取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。 業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財(cái)稅處理企業(yè)所得稅 國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后返租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)（國稅函2007603號(hào)）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式

28、轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費(fèi)用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財(cái)稅處理國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知（國稅發(fā)1994089號(hào)）規(guī)定：納稅人出租財(cái)產(chǎn)取得財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算征稅時(shí)，準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。 允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

29、 業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財(cái)稅處理房產(chǎn)稅 購房者將購買的商鋪返租給開發(fā)企業(yè)，每月應(yīng)按租金收入（少支出的購房價(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定）的12%繳納房產(chǎn)稅開發(fā)企業(yè)再將商鋪轉(zhuǎn)租，按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房產(chǎn)稅。業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財(cái)稅處理印花稅 開發(fā)企業(yè)銷售了開發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租，應(yīng)分別按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅，按“財(cái)產(chǎn)租賃”稅目繳納印花稅；購房者需要按照折扣的優(yōu)惠價(jià)格，按“財(cái)產(chǎn)租賃”稅目繳納印花稅。業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財(cái)稅處理商鋪返祖需要從開發(fā)企業(yè)、購房者和租戶三個(gè)主體的稅收分布系統(tǒng)考慮；開發(fā)企業(yè)：需要繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值

30、稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅；購房者：房產(chǎn)稅、個(gè)所得稅、營業(yè)稅、印花稅。建議開發(fā)企業(yè)按照優(yōu)惠后的價(jià)格與購房者簽署銷售合同，辦理納稅事宜；通過關(guān)聯(lián)企業(yè)如物業(yè)管理公司與購房戶簽署管理協(xié)議并代收租戶租金和物管費(fèi)，可以規(guī)避轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)稅，也可以降低房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司托管物業(yè)的好處開發(fā)企業(yè)擁有物業(yè)商服經(jīng)營企業(yè)托管物業(yè)不同招商政策的財(cái)稅問題出租的財(cái)稅問題聯(lián)營的財(cái)稅問題第五部分，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)盈利模式5.1 農(nóng)家樂5.2 農(nóng)業(yè)觀光園模式5.3 古村落5.4 景區(qū)5.5 新農(nóng)村建設(shè)5.1 農(nóng)家樂農(nóng)家樂是休閑農(nóng)業(yè)中最廣泛的模式，是以農(nóng)家為重點(diǎn)，即該地區(qū)農(nóng)民的生活現(xiàn)狀、生活方式和民風(fēng)民俗為吸引物，滿足城

31、市居民返璞歸真，回歸自然的需求的一種農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)形態(tài)。以農(nóng)家樂為基礎(chǔ)的旅游地產(chǎn)開發(fā)可以稱之為農(nóng)家樂升級(jí)版，它整合鄉(xiāng)村旅游與旅游地產(chǎn)，使旅游經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相融合，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游憑借旅游地產(chǎn)提升內(nèi)涵，旅游地產(chǎn)依托鄉(xiāng)村旅游提高品牌價(jià)值。成都五朵金花=鄉(xiāng)村旅游+休閑地產(chǎn)五朵金花原是成都市錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)東郊的6個(gè)行政村，隨著國家新農(nóng)村建設(shè)政策的出臺(tái)，錦江區(qū)用城市管理理念建設(shè)農(nóng)村，以工業(yè)理念經(jīng)營農(nóng)村，將該鄉(xiāng)打造成為各具特色的五朵金花。其開發(fā)不同于普通農(nóng)家型，綜合開發(fā)的亮點(diǎn)主要在兩方面：一是利用處于城郊的地理優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，連片開發(fā)經(jīng)營，形成規(guī)模化效應(yīng)，提升農(nóng)家樂的內(nèi)涵、品質(zhì)及品牌。成都市錦江區(qū)兩級(jí)政府提出

32、了開發(fā)、保護(hù)并舉，利用、發(fā)展并重，建設(shè)國際化大都市周邊環(huán)境的思路，連片聯(lián)戶開發(fā)，共同擴(kuò)大發(fā)展空間，破解農(nóng)民單家獨(dú)闖市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，走出一條專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；陌l(fā)展之路。二是將鄉(xiāng)村旅游與農(nóng)業(yè)觀光休閑、古鎮(zhèn)旅游、節(jié)慶活動(dòng)等有機(jī)地結(jié)合起來，拓寬鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展業(yè)態(tài)。五朵金花從舊村改造上對(duì)鄉(xiāng)村農(nóng)家地產(chǎn)進(jìn)行大換血，按照宜拆即拆、宜建則建、宜改則改的原則，改造了3000多戶舊農(nóng)居，把原來的6個(gè)行政村并成5個(gè)景區(qū)，建起眾多具有風(fēng)味特色的農(nóng)家餐館、鄉(xiāng)村酒店、鄉(xiāng)村藝術(shù)館，以及開發(fā)新區(qū)住宅等。同時(shí)，政府和街道辦先后投資近億元，用于水、電、路、氣和污水排放等公共設(shè)施建設(shè)。在政府的推動(dòng)引導(dǎo)下，企業(yè)和農(nóng)戶投資8000多萬

33、元用于整修農(nóng)居、新建花卉市場(chǎng)和游泳館等經(jīng)營性項(xiàng)目，給企業(yè)和農(nóng)戶創(chuàng)造出了投資搞農(nóng)村休閑娛樂場(chǎng)所的有利可圖的發(fā)展空間。5.2 農(nóng)業(yè)觀光園模式 農(nóng)業(yè)觀光園是以高科技農(nóng)業(yè)或者成規(guī)模種植、養(yǎng)殖農(nóng)業(yè)為主體吸引物來滿足人們?cè)谛蓍e活動(dòng)中的相關(guān)物質(zhì)與精神需求的一種農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)形態(tài)。農(nóng)業(yè)觀光園本身是具有一定土地規(guī)模的，可以某項(xiàng)農(nóng)作物、養(yǎng)殖業(yè)或手工副業(yè)為賣點(diǎn)，綜合餐飲、住宿、采摘、游樂等多項(xiàng)休憩內(nèi)容，采用“莊園式”地產(chǎn)開發(fā)，如采摘籬園、生態(tài)漁村、休閑農(nóng)莊、山水人家、養(yǎng)生山吧等系列農(nóng)莊、酒莊、水莊、山莊。藍(lán)調(diào)薰衣草莊園一是將文化創(chuàng)意充分與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)相結(jié)合，整體布局采用藝術(shù)化的線條，打破場(chǎng)地方正的邊界，讓空間更豐富。藍(lán)調(diào)

34、莊園提出時(shí)尚農(nóng)業(yè)概念，將時(shí)尚的觸角深入到傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)當(dāng)中，利用時(shí)尚流行性的特點(diǎn)和挖掘文化內(nèi)涵的手段，通過特定的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)。同時(shí)，主要景點(diǎn)圍繞中心區(qū)域薰衣草田布置，景觀更具有內(nèi)聚性，形成有機(jī)整體。同時(shí)按照功能進(jìn)行合理區(qū)域分割，動(dòng)靜結(jié)合。使景觀、建筑巧妙的融合在自然的田園之中。二是以農(nóng)業(yè)作為依托，逐漸向旅游、文化、商業(yè)等多領(lǐng)域滲透，打造相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈。如開發(fā)莊園獨(dú)有的香愛(意即看我有多愛你)品牌商品，將香草、藍(lán)莓、草莓等產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)意性開發(fā)，形成香草系列產(chǎn)品：衛(wèi)浴類香草產(chǎn)品、裝飾用香草產(chǎn)品、保健類香草產(chǎn)品、香草食品等幾大系列上百種商品，并采取特許加盟的形式進(jìn)行規(guī)模化品牌推廣。三是將農(nóng)業(yè)、生態(tài)和旅游業(yè)結(jié)合起

35、來，積極倡導(dǎo)低碳環(huán)保理念。在時(shí)尚的生態(tài)旅游基礎(chǔ)上，藍(lán)調(diào)莊園積極倡導(dǎo)低碳環(huán)保理念，把農(nóng)業(yè)、生態(tài)和旅游業(yè)結(jié)合起來，利用田園景觀、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境和經(jīng)營模式，吸引游客前來觀賞、品嘗、創(chuàng)作、體驗(yàn)、健身、科學(xué)考察、環(huán)保教育、度假、購物。從踏進(jìn)藍(lán)調(diào)莊園的第一步起，低碳的概念就得以彰顯，所有賓客的汽車統(tǒng)一停放在門口的停車場(chǎng)，倡導(dǎo)游客進(jìn)入園區(qū)內(nèi)，或是行走，或是騎自行車，實(shí)現(xiàn)交通零排放。5.3 古村落古村落是經(jīng)過時(shí)間和歷史的沉淀而完全或部分保留下來的人類居住的區(qū)域，這些村落集中反應(yīng)了當(dāng)時(shí)人們的生活及勞作狀態(tài)，具有各自的時(shí)代特征和地域特征，通常都是遺留下來的寶貴文化遺產(chǎn)，此類產(chǎn)品是田園旅游房地產(chǎn)中資源條

36、件最好的產(chǎn)品，以保留過往鮮活的生活方式為最佳賣點(diǎn)。西遞、宏村安徽宏村是這類開發(fā)中得到一致好評(píng)和認(rèn)可的典型，本人將其稱為宏村模式：宏村旅游+休閑地產(chǎn)。宏村是在97年由中坤集團(tuán)拿出的一期400余萬元資金進(jìn)行開發(fā)的，其開發(fā)前期投放在保護(hù)規(guī)劃上，而后在宏村外圍進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目延伸。開發(fā)思路體現(xiàn)在三方面：一是用一個(gè)文化的理念去激活周邊的增值空間，賦予更多原生態(tài)產(chǎn)品文化的內(nèi)涵與價(jià)值。中坤以宏村這個(gè)點(diǎn)為基礎(chǔ)，還拿到了南屏和關(guān)麓兩個(gè)村的旅游經(jīng)營權(quán)，并對(duì)它們進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，整個(gè)黟縣都保留了清一色的徽派建筑，不論新開發(fā)的樓盤還是政府大樓、法院、公安局、國家電網(wǎng)，或者是馬路邊一閃而過的民居，無一例外都有著高高的馬頭墻和白

37、墻黑瓦的清淡雅致風(fēng)格。1998年，黟縣政府將西遞、宏村兩村申報(bào)聯(lián)合國非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，這一文化概念的提升也激活了周邊的增值空間，賦予更多原生態(tài)產(chǎn)品文化的內(nèi)涵和價(jià)值。西遞、宏村二是把原生態(tài)的農(nóng)家樂留給村民，在細(xì)分市場(chǎng)的方向上為自己尋找新的盈利增長點(diǎn)。中坤集團(tuán)沒有收購宏村所有農(nóng)家樂的統(tǒng)一管理經(jīng)營，而是在景區(qū)外圍開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，在宏村附近的奇墅湖旁征了1000多畝灘地，租下3000多畝山林，投資10億元，建設(shè)了一個(gè)五星級(jí)酒店和一批度假別墅等多個(gè)度假地產(chǎn)項(xiàng)目。另外投資1億元，重建了唐代古剎梓路寺，并在寺院不遠(yuǎn)處修建了一處墓葬陵園。三是利用自己的旅游資源和持有型物業(yè)，在產(chǎn)業(yè)的鏈條化發(fā)展上還在擴(kuò)展細(xì)分市場(chǎng)，文

38、化、娛樂、餐飲等等都將成為可以深化的方向。中坤以旅游景區(qū)為中心，進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，把土地與稀有資源結(jié)合，看重土地未來的價(jià)值。2010年6月26日，中坤耗資8000余萬元復(fù)建的安徽梓路寺在黟縣宏村鎮(zhèn)舉行開光典禮儀式。中坤集團(tuán)未來的計(jì)劃還將在北京、安徽等旗下產(chǎn)業(yè)群周邊繼續(xù)捐修、運(yùn)營寺廟，這些寺廟將配合中坤，為高端客戶打造一個(gè)中國頂級(jí)禪修學(xué)院。中坤甚至在籌劃一個(gè)在北大進(jìn)行考古基礎(chǔ)學(xué)習(xí)、然后去新疆實(shí)地考察的考古研修班模式，私家紅酒釀造、戶外徒步俱樂部等等都將成為定向的高端產(chǎn)品。5.4 景區(qū)景區(qū)是具有一定的自然、人文資源，為游客提供游覽、觀光、探險(xiǎn)、休閑、科考等服務(wù)的盈利性機(jī)構(gòu)。以景區(qū)為依托開發(fā)的旅游房地產(chǎn)

39、：一種是在自然風(fēng)景周圍的度假型地產(chǎn)；一種是與景區(qū)融合進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目。5.5 新農(nóng)村建設(shè)隨著一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟和飽和，眾多開發(fā)商開始向二、三線城市進(jìn)軍，但是迄今農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是一片藍(lán)海。政府連續(xù)頒發(fā)了幾個(gè)一號(hào)文件，預(yù)示著新農(nóng)村建設(shè)將成為未來幾年的熱點(diǎn)。政府加大對(duì)于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的投入，如公路交通、供電、供水等，這些都為農(nóng)村房地產(chǎn)的開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)。農(nóng)村房地產(chǎn)是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中滲透農(nóng)業(yè)文化所形成的一種延伸模式。土地流轉(zhuǎn)信托2013年10月10日，中信信托與安徽宿州踴橋區(qū)政府合作，成立了國內(nèi)第一支土地流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃。在以地方政府為委托人的前提下，信托公司一方面通過土地流轉(zhuǎn)形成

40、集約化經(jīng)營，另一方面也通過信托資金的介入對(duì)接農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的資金需求和短期流動(dòng)性缺口。中信信托先后在山東省青州市和貴州省開陽縣分別啟動(dòng)了土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目，可流轉(zhuǎn)面積為1850畝和1000畝。據(jù)上述人士介紹，目前該公司正在落實(shí)河北、內(nèi)蒙古和四川等多地的項(xiàng)目。中信信托副總經(jīng)理此前表示，中信信托現(xiàn)階段也并沒有把項(xiàng)目的盈利性作為最重要的考慮，就像2004年、2005年馬云做淘寶的時(shí)候，業(yè)內(nèi)也覺得這是純粹的服務(wù)性質(zhì)的事情，但是用土地的使用經(jīng)營權(quán)建立起的平臺(tái)，當(dāng)其規(guī)模達(dá)到相當(dāng)水平的時(shí)候，其上面承載的資源和價(jià)值，以及在這基礎(chǔ)上衍生出來的金融機(jī)會(huì)將是巨大的。目前業(yè)內(nèi)還有北京信托也已正式成立了土地流轉(zhuǎn)信

41、托項(xiàng)目。中糧信托、華寶信托、中航信托等多家信托公司都相繼傳出在布局土地流轉(zhuǎn)信托。雖然信托公司參與土地流轉(zhuǎn)得到了地方政府與產(chǎn)業(yè)方的很大關(guān)注，但更多的信托公司仍將土地流轉(zhuǎn)信托停留在籌備階段。第六部分，養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式主要財(cái)稅問題分析主要政策：國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見（國發(fā)201335號(hào)）國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見.doc盈利性老年公寓收費(fèi)服務(wù)方式：固定收費(fèi)有入住時(shí)的一次性收費(fèi)和每月收費(fèi)兩種模式，主要針對(duì)入住的環(huán)境來制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)常性收費(fèi)、內(nèi)容包括護(hù)理費(fèi)和醫(yī)療費(fèi)用，很據(jù)服務(wù)成都的不同來制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；不固定收費(fèi)，主要體現(xiàn)在耨寫特殊服務(wù)方面。會(huì)員制盈利模式會(huì)員制盈利模式：以出租

42、為主要經(jīng)營方式，收費(fèi)水平要比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費(fèi)。管理機(jī)構(gòu)通過專業(yè)護(hù)理提高收費(fèi)水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將押金進(jìn)行投資以謀取利潤，具有壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營性質(zhì)。 根據(jù)中國傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣和置業(yè)慣性，上海親和源對(duì)會(huì)員制模式采取了創(chuàng)新，增加了記名會(huì)員制盈利模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購得會(huì)員卡，每月交納一定的管理費(fèi)的基礎(chǔ)上，記名會(huì)員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營狀況，這種模式相對(duì)于非記名會(huì)員制度來講，更容易被中國市場(chǎng)接收。 逆抵押貸款購房逆抵押貸款購房：這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從

43、開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有，這種模式對(duì)老年人的入駐條件有比較嚴(yán)格的審核，一般規(guī)定老年人的年齡在55周歲以上。轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式在項(xiàng)目存在不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售的實(shí)際條件下，堅(jiān)持買賣不破租賃原則，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式也是資金快速回籠和項(xiàng)目運(yùn)營的理想模式之一，在固定年限內(nèi)，使用權(quán)在使用權(quán)人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費(fèi)的近親屬繼續(xù)使用，但應(yīng)重新簽訂使用合同，所有權(quán)人也可以調(diào)整使用權(quán)人。分散租賃模式即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，且非一次性付

44、清的經(jīng)營模式，在這種模式下，一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作開發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的經(jīng)營模式。盈利模式分析以上各種盈利模式在經(jīng)營效益和資金回籠的速度上各有利弊，中國式創(chuàng)新的會(huì)員制盈利模式在一定程度上抬高了目標(biāo)客戶入駐的門檻，在消費(fèi)理念相對(duì)先進(jìn)和經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)雄厚的上海，或許能贏得市場(chǎng)的認(rèn)同，但在本市是否能被老年群體認(rèn)可，尚不得知，它的操作經(jīng)驗(yàn)固然值得我們借鑒，但在未進(jìn)行充分的市場(chǎng)研究之前，不可輕易的盲目的全盤照搬。逆抵押貸款購房的盈利模式在一定程度上，比較適合較為獨(dú)立的老人，對(duì)消費(fèi)理念水平也有著較高的要求轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的盈利模式，是目前無法產(chǎn)權(quán)銷售的項(xiàng)目最多采取的手段之一，但在繼承

45、和轉(zhuǎn)讓上，又較多的受到政策法規(guī)的約束，市場(chǎng)的認(rèn)同度也會(huì)受到一定的影響；分散租賃的盈利模式對(duì)前期投入和設(shè)施服務(wù)配套要求比較高，但在經(jīng)營狀況較好的狀況下，利潤也最為可觀，但資金回籠速度也最慢。盈利模式建議在綜合分析以上盈利模式之后，建議根據(jù)開發(fā)周期，走多元化盈利模式。在項(xiàng)目開發(fā)前期，以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)和逆抵押貸款購房兩種模式作為最主要的盈利模式，要根據(jù)項(xiàng)目老年住宅性質(zhì)優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取在政策上獲得較大支持，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體，增加優(yōu)惠力度，以增強(qiáng)目標(biāo)客戶投資信心。在項(xiàng)目開發(fā)中期，在配套服務(wù)設(shè)施呈現(xiàn)一定規(guī)?；蜷_始運(yùn)營的情況下，采取以會(huì)員制盈利型和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式為主的盈利模式，對(duì)于會(huì)員制盈利型模式要注意適當(dāng)降低入駐門

46、檻。在項(xiàng)目開發(fā)后期，在前期配套服務(wù)等日趨完善的基礎(chǔ)上，以會(huì)員制盈利模式和分散租賃模式為最主要的盈利模式。價(jià)格初步定位在價(jià)格定位上，針對(duì)項(xiàng)目客觀條件，按照各盈利模式的盈利水平和可比樓盤量化定價(jià)法方法進(jìn)行價(jià)格定位。1.采取會(huì)員制盈利模式的價(jià)格定位會(huì)員卡*萬元，*平米，此卡可繼承可轉(zhuǎn)讓（不可退還本金），但與具體物業(yè)不掛鉤，會(huì)員卡發(fā)行數(shù)量以可售房屋數(shù)量為上限。交房標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)價(jià)300元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置。價(jià)格初步定位2.采取逆抵押貸款購房的價(jià)格定位參照項(xiàng)目周邊未來一年內(nèi)可預(yù)期的市場(chǎng)

47、價(jià)格4000元/平米的價(jià)格水準(zhǔn)，項(xiàng)目價(jià)格定位在3180/平米的水準(zhǔn)，入駐者需滿足40周歲以上的條件，按照50年期限標(biāo)準(zhǔn)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，所居住期間按照房產(chǎn)總額的整存一年的利息模式每月發(fā)放生活費(fèi)，45平米的業(yè)主每月發(fā)放600元左右生活費(fèi)；65平米的業(yè)主每月發(fā)放750元左右生活費(fèi)；90平米的業(yè)主每月發(fā)放1050元左右生活費(fèi)；（剩余房款購房總款*(90-去世年齡)/50）。交房標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)價(jià)300元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置。價(jià)格初步定位3.采取轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式的價(jià)格定位

48、參照項(xiàng)目周邊未來一年內(nèi)可預(yù)期的市場(chǎng)價(jià)格4000元/平米的價(jià)格水準(zhǔn)，根據(jù)其它項(xiàng)目70年使用年限和有產(chǎn)權(quán)可升值的實(shí)際情況，以項(xiàng)目的使用年限為50年的標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目在采取轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式的價(jià)格應(yīng)定位在3100元/平米左右。交房標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)價(jià)300元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置。價(jià)格初步定位4.采取分散租賃模式的價(jià)格定位參照目前租賃市場(chǎng)的價(jià)格水準(zhǔn)，在高品質(zhì)配套服務(wù)設(shè)施的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的分散租賃價(jià)格應(yīng)放在*元/平米/月的水準(zhǔn)上，在加上經(jīng)常性和特殊性收費(fèi)的盈利，整體的盈利水平可達(dá)到*元平米/月左右。交房

49、標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)價(jià)300元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置。中國養(yǎng)老地產(chǎn)先例1. 保利地產(chǎn)：獨(dú)創(chuàng)“微利盈利模型”保利通過不同產(chǎn)品的實(shí)驗(yàn)，建立了自己的“微利盈利模型”：居家養(yǎng)老收取一定的服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼成本，社區(qū)養(yǎng)老采取使用權(quán)限時(shí)租賃費(fèi)和四大社區(qū)配套服務(wù)收費(fèi)，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老以會(huì)籍收入平衡運(yùn)營成本。保利試圖通過專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)去帶動(dòng)居家養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老。未來10 年保利會(huì)在國內(nèi)主要的省會(huì)城市建立這樣的機(jī)構(gòu)，包括在大型社區(qū)內(nèi)配建5 萬-10 萬平方米的持有型養(yǎng)老公寓。中國養(yǎng)老地產(chǎn)先例2. 綠城集團(tuán)：“學(xué)院式養(yǎng)老”

50、關(guān)注精神需求普通開發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)配備老年護(hù)理服務(wù)和醫(yī)療硬件，綠城做養(yǎng)老地產(chǎn)卻主打?qū)W院式，成立專門的教育公司做“老年大學(xué)”。學(xué)院式養(yǎng)老即在提供基礎(chǔ)的日常生活與醫(yī)療服務(wù)之外，在園區(qū)中以學(xué)校為組織形態(tài)，以開展符合老年人生理和心理特征的學(xué)習(xí)、活動(dòng)為核心內(nèi)容的一種新型養(yǎng)老模式，實(shí)現(xiàn)老年人物質(zhì)與精神的“雙盈晚年”。根據(jù)實(shí)際情況，又分為“走讀式”、“寄宿式”和“混合式”三種。2011年組建學(xué)院式養(yǎng)老運(yùn)營平臺(tái)綠城頤樂教育公司，15個(gè)城市成立29個(gè)校區(qū)，注冊(cè)學(xué)員2000多人，目前無法盈利。宋老師的志愿：50年后，家家都以送老人去養(yǎng)老學(xué)院為正常之事。中國養(yǎng)老地產(chǎn)先例3. 萬科：自持社區(qū)養(yǎng)老配套萬科始終強(qiáng)調(diào)在養(yǎng)

51、老地產(chǎn)上做的是服務(wù)，而非開發(fā)，即更多是提供養(yǎng)老服務(wù)支持方面的服務(wù)屬性，不是地產(chǎn)屬性。萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶說：未來北京萬科的每一個(gè)項(xiàng)目中，都將自持一棟做養(yǎng)老多功能樓宇，該養(yǎng)老樓宇并不對(duì)外銷售，僅為滿足萬科小區(qū)的老人。2010年，北京房山竇店試點(diǎn)：萬科幸福匯，租售并舉，萬科業(yè)務(wù)主要集中在建設(shè)養(yǎng)老住宅和提供養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)方面。養(yǎng)老地產(chǎn)如何賺錢？賺土地的錢相比之下，遠(yuǎn)郊地產(chǎn)反而在一定程度上更適合養(yǎng)老，因而土地價(jià)值得以提升。這部分是最容易，也是開發(fā)商最想賺到的錢。 賺服務(wù)的錢養(yǎng)老人群處于身心衰退期，就有消費(fèi)的需求，所以發(fā)展商在護(hù)理方面、服務(wù)方面供應(yīng)品種豐富，就有賺錢的機(jī)會(huì)。 賺設(shè)施的錢

52、為老年人配制的會(huì)所，跟平時(shí)上班族配制的會(huì)所完全不一樣，因?yàn)槔夏耆艘惶斓酵碓谀抢锘顒?dòng)，只要把這個(gè)地方做好，老年人就愿意在那里買單。 服務(wù)和設(shè)施是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，但這一部分是目前國內(nèi)項(xiàng)目的短板，未來需要開發(fā)商進(jìn)一步加強(qiáng)。 養(yǎng)老地產(chǎn)如何賺錢？賺人群的錢當(dāng)一個(gè)社區(qū)成熟之后，會(huì)形成老年人群的文化、社交集聚的圈層效應(yīng)，從而有利于提升地產(chǎn)價(jià)值。 賺量身定做的錢細(xì)分市場(chǎng)、研究老年人的活動(dòng)規(guī)律，進(jìn)行有針對(duì)性的設(shè)置，即量身定做，形成一套成熟服務(wù)體系、管理體系，從而提升價(jià)值。從精神層面和量身定做提升價(jià)值需要開發(fā)商進(jìn)行長時(shí)間的探索，才有可能實(shí)現(xiàn)。 養(yǎng)老地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠政策營業(yè)稅：養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚

53、姻介紹，殯葬服務(wù)取得的收入免征營業(yè)稅。依據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例養(yǎng)老地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠政策財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知財(cái)稅200097號(hào) 2000-11-24為貫徹中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定（中發(fā)200013號(hào)）精神，現(xiàn)對(duì)政府部門和社會(huì)力量興辦的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題通知如下：一、對(duì)政府部門和企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。二、對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人等社會(huì)力量，通過非營利性的社會(huì)團(tuán)體和政府部門向福

54、利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。三、本通知所稱老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，是指專門為老年人提供生活照料、文化、護(hù)理、健身等多方面服務(wù)的福利性、非營利性的機(jī)構(gòu)，主要包括：老年社會(huì)福利院、敬老院（養(yǎng)老院）、老年服務(wù)中心、老年公寓（含老年護(hù)理院、康復(fù)中心、托老所）等。本通知自2000年10月1日起執(zhí)行。北京優(yōu)惠政策3.地方稅：對(duì)政府部門和企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)暫免自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。依據(jù)： 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知4.財(cái)政補(bǔ)貼社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每新

55、建一張養(yǎng)老床位，最高補(bǔ)貼1.6萬元，最低補(bǔ)貼800元;每實(shí)際入住一位老人，按床位每月補(bǔ)貼100元。5.開發(fā)建設(shè)在規(guī)劃、建設(shè)、稅費(fèi)減免、醫(yī)療、用地、用水、用電等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，鼓勵(lì)和支持企事業(yè)單位、民間組織、個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見由于養(yǎng)老住宅具有社會(huì)公益性，一般地方政府會(huì)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目給予土地、資金等方面的優(yōu)惠政策。但是由于國家土地法律法規(guī)的限制，以及政府劃撥給企業(yè)的土地沒有產(chǎn)權(quán)等都為項(xiàng)目的后期運(yùn)作埋下了障礙。1. 上海親和源得到了南匯區(qū)政府提供的50 年產(chǎn)權(quán)的公建配套用地，土地成本較普通商品住宅低很多。政府的政策支持無疑為企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)

56、老地產(chǎn)解決了高昂的成本問題。2. 廣州頤年園作為 20 世紀(jì)90 年代的以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主，政府支持為輔進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的大型創(chuàng)意性公益養(yǎng)老工程，在建設(shè)初期得到了廣州市政府土地和資金的支持。廣州市政府通過設(shè)立老年村籌建處全程參與該項(xiàng)目的開發(fā)，并劃撥500 畝土地和1400 萬元啟動(dòng)資金。但是運(yùn)作混亂，最終，廣州市民政局退出該項(xiàng)目，市政府先前給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策全部取消，按照純粹的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)重新核算該項(xiàng)目的地價(jià)及所需繳納的各種費(fèi)用。3. 杭州金色年華：民營公助，在土地方面也享受到來地方政府的優(yōu)惠政策，只支付了土地的拆遷、補(bǔ)償?shù)韧恋厝〉觅M(fèi)用，由于沒有繳納土地出讓金，土地性質(zhì)屬于行政劃撥，不能進(jìn)行出

57、售，導(dǎo)致企業(yè)資金占用時(shí)間太長，利潤較低，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也較大。4. 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：做半護(hù)理服務(wù)機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)洋的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式就是做半護(hù)理的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，規(guī)模適度，靠網(wǎng)點(diǎn)布局?jǐn)U張，主要在一線城市復(fù)制。遠(yuǎn)洋進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，采取的策略是和國際知名養(yǎng)老服務(wù)商進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。椿萱茂是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“跨洋合作”的首例，遠(yuǎn)洋和哥倫比亞太平洋公司、美國知名養(yǎng)老服務(wù)商Emeritus 集團(tuán)簽署協(xié)議，共同組建中外合資企業(yè)進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營。另外一個(gè)策略就是多點(diǎn)布局。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)目前成立了專門的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心，“3-5 年內(nèi)，遠(yuǎn)洋將完成北京、上海、大連等一線或熱點(diǎn)城市在養(yǎng)老領(lǐng)域內(nèi)的多點(diǎn)布局”。第七部分，一級(jí)土地開發(fā)盈利模式財(cái)稅問題解析 7

58、.1 固定比例模式7.2 分享土地出讓金模式7.3 分享土地增值收益7.4 持有部分優(yōu)質(zhì)公建配套設(shè)施7.5 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，低價(jià)拿地7.6 政策性拆遷的拆遷人和被拆遷人的財(cái)稅問題7.7 純商業(yè)性拆遷的悲哀7.8 TOD模式的財(cái)稅問題7.9 BT模式的財(cái)稅問題7.10 BOT（BOOT,BOO,BLT,TOT,SOT,DBOT,OMT,DBFO,DCMF等）7.11 公私合營的不同方式及盈利模式7.12 舊城改造的系列稅收優(yōu)惠政策7.13 ABS在一級(jí)開發(fā)中的核心作用及財(cái)稅問題7.1 固定比例模式該模式是指土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)接受政府的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對(duì)確定的存量國有土地、擬

59、征用和農(nóng)轉(zhuǎn)非土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)非、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。政府統(tǒng)一支付固定的一級(jí)開發(fā)利潤及保證增值收益底線。該模式僅從土地一級(jí)開發(fā)本身獲利。該模式有三種具體形式：一是土地一級(jí)開發(fā)由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。開發(fā)企業(yè)僅僅作為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的受托人，具體執(zhí)行一級(jí)開發(fā)相關(guān)事務(wù)，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)（利潤率）為開發(fā)成本的2%；二是開發(fā)企業(yè)自行負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施的，利潤率為開發(fā)成本的8%。三是政府承諾收益保底，政府承諾開發(fā)企業(yè)投入土地一級(jí)開發(fā)資金每年將獲得最低收益（通常為12-

60、15%），所提取的收益不足開發(fā)總成本的5%時(shí)，政府將補(bǔ)足差額。7.1 固定比例模式北京是采用這一模式的典型。北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法第十四條就規(guī)定：“通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%?！?009年8月，漳州發(fā)展在漳州當(dāng)?shù)啬孟铝?640畝土地的一級(jí)開發(fā)權(quán)，漳州市龍文區(qū)政府與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開發(fā)中心給該企業(yè)承諾：該企業(yè)投入土地一級(jí)開發(fā)資金每年將獲得12%的最低收益。7.2 分享土地出讓金模式是指一級(jí)開發(fā)企業(yè)與項(xiàng)目所在地政府聯(lián)手，按照雙方商議確定的一定比例進(jìn)行直接的土地出讓金分成，以此獲取一級(jí)開發(fā)企業(yè)的合法收益。在此模式