東方文化園改造項目決策案例

1、東方文化園改造項目決策案例第一頁，共52頁。一、項目簡介二、決策策劃程序三、結(jié)果與分析第二頁，共52頁。一、項目簡介第三頁，共52頁。一、項目簡介杭州東方文化園位于錢塘江、富春江、浦陽江三江匯合處的蕭山義橋楊岐山南麓。占地2700畝，總投資5億元，是杭州市的重點旅游項目。園區(qū)距杭州市區(qū)、蕭山城區(qū)各為15公里，區(qū)域位置優(yōu)越，這里左鄰湘湖，右連漁浦，田園村落，鶯飛草長。第四頁，共52頁。一、項目簡介園區(qū)主要由4個大的功能塊組成太虛湖假日酒店（五星級酒店）；東方水世界（建筑面積為1.5萬平方米，總投資為1.5億元人民幣，是浙江省內(nèi)最大的室內(nèi)水上恒溫休閑項目）；東方療養(yǎng)院（建立在星級服務(wù)基礎(chǔ)上的現(xiàn)代化

2、療養(yǎng)院。第五頁，共52頁。一、項目簡介院內(nèi)配有標準客房48間，提供健身、保健、推拿、健康教育、心理咨詢服務(wù)及多項娛樂活動）以及大型旅游景區(qū)（國家A級旅游景區(qū)，共分世紀廣場（觀音顯圣）、佛教區(qū)、道家區(qū)、儒家區(qū)、東方度假區(qū)、山瑞攬勝區(qū)、草原生態(tài)區(qū)和中藥百草園等功能區(qū)）。第六頁，共52頁。二、決策策劃程序第七頁，共52頁。二、決策策劃程序圖1 通常的決策策劃工作程序示意第八頁，共52頁。二、決策策劃程序（一）環(huán)境調(diào)查、信息收集與分析環(huán)境調(diào)查、信息收集是項目決策策劃的第一步，也是最基礎(chǔ)的一環(huán)。策劃的第一步必須是對影響項目策劃工作的各個方面進行調(diào)查，并調(diào)查的基礎(chǔ)上進行認真分析，找出影響項目建設(shè)與發(fā)展的主

3、要因素，為后續(xù)策劃工作提供較好的基礎(chǔ)。第九頁，共52頁。二、決策策劃程序（一）環(huán)境調(diào)查、信息收集與分析1.項目周邊自然環(huán)境和條件園區(qū)臨三江：錢塘江、富春江、浦陽江。距杭州市區(qū)、蕭山城區(qū)各為15公里，區(qū)域位置優(yōu)越，這里左鄰湘湖，右連漁浦，田園村落，鶯飛草長，具有良好的自然條件，是養(yǎng)老休閑的理想環(huán)境。為東方療養(yǎng)院的升級提供了良好的發(fā)展空間。第十頁，共52頁。二、決策策劃程序（一）環(huán)境調(diào)查、信息收集與分析2.項目歷史文化環(huán)境園區(qū)內(nèi)有草藥種植區(qū)，楊岐禪寺、觀音現(xiàn)世、華藏世界、萬佛金塔、地宮道苑、天宮玉皇閣以及2728米的彩繪文化藝術(shù)長廊具有深厚的文化內(nèi)涵和豐富的休閑內(nèi)容。作為中小學(xué)第二課堂教育基地有其

4、文化基礎(chǔ)。第十一頁，共52頁。二、決策策劃程序（一）環(huán)境調(diào)查、信息收集與分析3.項目建筑環(huán)境條件園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的主要建筑是太虛湖假日酒店，東方療養(yǎng)院和東方水世界。第十二頁，共52頁。二、決策策劃程序（1）太虛湖假日酒店：依山面湖而建的高星級旅游酒店。酒店總建筑面積近8萬平方米，擁有豪華客房526間/套，55平方米的超大面積生態(tài)標房，堪稱浙江酒店之一絕。多元化的娛樂設(shè)施、功能齊全的會議中心、可容納1700人開會的多功能紫光廳，多個室外游樂配套場所，能讓客人充分享受“陽光、空氣和綠色”。第十三頁，共52頁。二、決策策劃程序（1）太虛湖假日酒店：第十四頁，共52頁。二、決策策劃程序（1）太虛湖假日酒店：

5、主要面對團體及會議居住，目前的旅游休閑居住并不多。由于其地理位置距離杭州中心景區(qū)較遠，對于普通休閑人群的吸引力較小，而本身投資巨大，改造可能性較小?？蛻舳ㄎ患敖?jīng)營方向基本不變。第十五頁，共52頁。二、決策策劃程序（2）東方療養(yǎng)院：療養(yǎng)院是建立在星級服務(wù)基礎(chǔ)上的現(xiàn)代化療養(yǎng)院。院內(nèi)配有標準客房48間，提供健身、保健、推拿、健康教育、心理咨詢服務(wù)及多項娛樂活動，并配有各檔會議室、多功能廳；第十六頁，共52頁。二、決策策劃程序（2）東方療養(yǎng)院：有國際先進的診療儀器，由30年以上資深的省內(nèi)外醫(yī)學(xué)專家(主任、副主任)擔任主檢醫(yī)師。體檢全程由護士小姐導(dǎo)引，150余項體檢項目采用國際流行快速、無痛、科學(xué)診斷技

6、術(shù)，為每位療養(yǎng)賓客提供一份詳盡周到的體檢結(jié)果報告書。第十七頁，共52頁。二、決策策劃程序（2）東方療養(yǎng)院：第十八頁，共52頁。二、決策策劃程序（2）東方療養(yǎng)院：東方療養(yǎng)院修建較早，僅有48間標準客房，而目前比較普遍，性價比較高的療養(yǎng)院的規(guī)模是150人200人。由于園區(qū)占地總共2700畝。完全有條件進行養(yǎng)老院的擴建及相關(guān)養(yǎng)老設(shè)施的進一步完善，具有改造的可能性。第十九頁，共52頁。二、決策策劃程序（3）東方水世界：面積為2萬平方米，總投資為1.5億元人民幣。內(nèi)設(shè)激情沖浪、養(yǎng)生藥浴、地熱、芬蘭浴、親子泳池、 兒童戲水、綜合休閑、東方印記SPA會館、百草養(yǎng)生餐廳。第二十頁，共52頁。二、決策策劃程序（

7、3）東方水世界：第二十一頁，共52頁。二、決策策劃程序（3）東方水世界：其中特色藥療區(qū)利用文化園中草藥種植基地的中草藥，取新鮮美容養(yǎng)生中草藥榨汁融入經(jīng)過凈化的水中，開辟藥浴、藥療與傳統(tǒng)中醫(yī)的水療醫(yī)術(shù)結(jié)合，迎合養(yǎng)生保健、延年益壽老人的需求，為東方療養(yǎng)院提供了設(shè)施支持。第二十二頁，共52頁。二、決策策劃程序（一）環(huán)境調(diào)查、信息收集與分析4.宏觀經(jīng)濟環(huán)境及項目所在地政策環(huán)境（1）中國養(yǎng)老現(xiàn)狀全國老齡委辦公室公布數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，中國60歲及以上老年人口已達1.85億人，占總?cè)丝诘?3.7%。預(yù)計到2013年底，中國老年人口總數(shù)將超過2億，到2025年，老年人口總數(shù)將超過3億，2033年超過

8、4億，平均每年增加1000萬老年人口。第二十三頁，共52頁。二、決策策劃程序（一）環(huán)境調(diào)查、信息收集與分析4.宏觀經(jīng)濟環(huán)境及項目所在地政策環(huán)境（1）中國養(yǎng)老現(xiàn)狀中國是世界上唯一老年人過億的國家，也呈現(xiàn)出老年人口規(guī)模大、老齡化速度快峰值高、老齡化程度不均衡的特點。養(yǎng)老缺口巨大，為養(yǎng)老院的擴大提供了市場基礎(chǔ)。第二十四頁，共52頁。二、決策策劃程序（一）環(huán)境調(diào)查、信息收集與分析4.宏觀經(jīng)濟環(huán)境及項目所在地政策環(huán)境（2）杭州市關(guān)于“青少年第二課堂建設(shè)”的支持文件。2007年12月，中共杭州市委辦公廳、杭州市人民政府辦公廳下發(fā)了關(guān)于印發(fā)杭州市青少年學(xué)生第二課堂行動計劃的通知。第二十五頁，共52頁。二、決

9、策策劃程序（一）環(huán)境調(diào)查、信息收集與分析4.宏觀經(jīng)濟環(huán)境及項目所在地政策環(huán)境（2）杭州市關(guān)于“青少年第二課堂建設(shè)”的支持文件。第二十六頁，共52頁。二、決策策劃程序（一）環(huán)境調(diào)查、信息收集與分析4.宏觀經(jīng)濟環(huán)境及項目所在地政策環(huán)境（2）杭州市關(guān)于“青少年第二課堂建設(shè)”的支持文件。2008年1月，杭州市委、市政府正式啟動杭州市青少年學(xué)生第二課堂行動計劃。省委常委、市委書記、市人大常委會主任王國平在全市青少年學(xué)生第二課堂工作會議上提出，要進一步深化改革，整合資源，突出主體，建好隊伍，用好政策，確保杭州市青少年學(xué)生第二課堂行動計劃取得成效。第二十七頁，共52頁。二、決策策劃程序（一）環(huán)境調(diào)查、信息收

10、集與分析4.宏觀經(jīng)濟環(huán)境及項目所在地政策環(huán)境（2）杭州市關(guān)于“青少年第二課堂建設(shè)”的支持文件。同時政府為其提供經(jīng)費保障。堅持“政府為主，多方籌措，適當有償“的方針，進一步完善第二課堂活動場館的經(jīng)費投入機制。實行支持第二課堂發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策，采用“存量加增量“的補助方式。第二十八頁，共52頁。二、決策策劃程序（一）環(huán)境調(diào)查、信息收集與分析4.宏觀經(jīng)濟環(huán)境及項目所在地政策環(huán)境（2）杭州市關(guān)于“青少年第二課堂建設(shè)”的支持文件。政策支持以及稅收補助都為第二課堂的修建提供了條件。第二十九頁，共52頁。二、決策策劃程序（二）項目構(gòu)思項目構(gòu)思是指對策劃整體的抽象描述。首先要考察項目的構(gòu)思是否具有現(xiàn)實性，其

11、次還有考慮項目是否符合法律法規(guī)的要求，同時應(yīng)考慮項目的背景和環(huán)境條件，并結(jié)合自身的能力選擇最佳的構(gòu)思。第三十頁，共52頁。二、決策策劃程序（二）項目構(gòu)思在本改造項目中，針對園區(qū)原有的“太虛湖假日酒店”“東方療養(yǎng)院”“東方水世界”以及“文化園旅游區(qū)”的環(huán)境建筑現(xiàn)狀，綜合政策信息，作出如下判斷：第三十一頁，共52頁。二、決策策劃程序（二）項目構(gòu)思（1）太虛湖假日酒店的客源固定，主要為團體和會議。但由于地理位置距離市中心景區(qū)較遠，客流擴大可能性較小，改造投資較大。改造可能性不大。第三十二頁，共52頁。二、決策策劃程序（二）項目構(gòu)思（2）東方療養(yǎng)院目前規(guī)模較小，醫(yī)療設(shè)備先進，配套設(shè)施較為完善。結(jié)合其地

12、理位置依山傍水，適合養(yǎng)生，旁邊有“東方水世界的水療”支持，以及中國目前的養(yǎng)老現(xiàn)狀，政府的養(yǎng)老支持。第三十三頁，共52頁。二、決策策劃程序（二）項目構(gòu)思（2）東方療養(yǎng)院可以進行規(guī)模擴大，如擴大到正常規(guī)模150人或200人，成為重要的贏利點，是園區(qū)改造的一個中心點。第三十四頁，共52頁。二、決策策劃程序（二）項目構(gòu)思（3）園區(qū)文化氛圍濃厚，是儒釋道文化的重要承載體，結(jié)合政府的政策及資金支持，可以以較小的資金建立第二課堂基地，擴大園區(qū)的知名度以及影響力，為園區(qū)注入新的活力。第三十五頁，共52頁。二、決策策劃程序（三）項目目標系統(tǒng)設(shè)計項目目標可以分為總目標和子目標。工程程項目的目標系統(tǒng)設(shè)計需要按照不同

13、的性質(zhì)和不同的層次定義系統(tǒng)的各級目標。項目目標是可行性研究的尺度，經(jīng)過論證和批準后作為項目設(shè)計和計劃、實施、控制的依據(jù)，最后作為項目后評估的標準。第三十六頁，共52頁。二、決策策劃程序（三）項目目標系統(tǒng)設(shè)計項目目標設(shè)計包括項目總目標體系設(shè)定和將總目標按項目、項目參與主體、實施階段等進行分解的子目標設(shè)定。在項目決策策劃階段的目標設(shè)計屬于項目總目標的設(shè)定。本項目可以設(shè)置如下所示的目標系系統(tǒng)。第三十七頁，共52頁。二、決策策劃程序（三）項目目標系統(tǒng)設(shè)計 第三十八頁，共52頁。二、決策策劃程序（四）項目的定位與定義 1)項目定位 項目定位是指在項目構(gòu)思的基礎(chǔ)上，確定項目的性質(zhì)、地位和影響力。第三十九頁

14、，共52頁。二、決策策劃程序（四）項目的定位與定義 1)項目定位 項目定位首先要明確項目的性質(zhì)：養(yǎng)生旅游教育 項目定位要明確項目的地位：深化企業(yè)原有發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位還需要確定項目的影響力：杭州周邊老年人以及杭州市內(nèi)中小學(xué)生第四十頁，共52頁。二、決策策劃程序（四）項目的定位與定義 2)項目定義 項目的定義就是描述項目的性質(zhì)、用途、建設(shè)范圍和基本內(nèi)容等。 有以下內(nèi)容：第四十一頁，共52頁。二、決策策劃程序（四）項目的定位與定義 2)項目定義 a 項目的名稱、范圍和構(gòu)成定界； b 擬解決的問題以及解決問題的意義； c 項目目標系統(tǒng)說明； d 項目的邊界條件分析；第四十二頁，共52頁。二、決策策劃

15、程序（四）項目的定位與定義 2)項目定義 e 關(guān)于項目環(huán)境和對項目有重大影響的因素的描述； f 關(guān)于解決問題的方案和實施過程的建議； g 關(guān)于項目總投資、運營費用的說明等。第四十三頁，共52頁。二、決策策劃程序（五）項目系統(tǒng)構(gòu)成項目系統(tǒng)應(yīng)能詳細描述項目的總體功能，項目系統(tǒng)內(nèi)部各單項單位工程的構(gòu)成以及各自的功能和相互關(guān)系，項目內(nèi)部系統(tǒng)與外部系統(tǒng)的協(xié)調(diào)和配套關(guān)系實施方案可能性及其可能性分析。第四十四頁，共52頁。二、決策策劃程序（五）項目系統(tǒng)構(gòu)成 對文化園改造項目進行分析，可知其具有如下的總體功能，外部系統(tǒng)及單項單位工程構(gòu)成。 總體功能：在盡可能小的新增加投資的情況下，在充分利用現(xiàn)有建筑及環(huán)境的情況下，挖掘文化園的新的投資盈利點，擴大園區(qū)影響力。第四十五頁，共52頁。二、決策策劃程序（五）項目系統(tǒng)構(gòu)成 外部系統(tǒng)：主要為其目前的周圍自然環(huán)境系統(tǒng)，歷史文化環(huán)境系統(tǒng)，中國養(yǎng)老現(xiàn)狀社會環(huán)境系統(tǒng)，還有“杭州市關(guān)于“青少年第二課堂建設(shè)”的支持文件”等地區(qū)政策系統(tǒng)。第四十六頁，共52頁。二、決策策劃程序（五）項目系統(tǒng)構(gòu)成 經(jīng)過外部投資環(huán)境與市場環(huán)境的綜合分析，改造可以分為以下兩個子項目：東方療養(yǎng)院擴建系統(tǒng)（包含客房擴大系統(tǒng)和配套設(shè)施補充系統(tǒng)，這兩個系統(tǒng)相互關(guān)聯(lián)，合作為一個整）；第二課堂實踐基地建設(shè)