房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究

1、第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)程的可行研究一、房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究的內(nèi)容(一房產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)工程投資決策的依據(jù)和首要環(huán)節(jié)，它是指 運用適當(dāng)?shù)募夹g(shù)經(jīng)濟(jì)研究方法對房地產(chǎn)擬建工程進(jìn)行全面的分析圖對房地產(chǎn)開發(fā) 工程作出可行或不可行的一種科學(xué)方法。工程評價可行性研究的理論和方法在國際上已相當(dāng)完善。它是在 20 世紀(jì)葉隨著社會 生產(chǎn)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)的開展而產(chǎn)生的早是在 20 世紀(jì) 30 年美國開發(fā)田納西河流 域時開始試行采用。在我國，那么是從 1979 年開始引進(jìn)并應(yīng)用于工業(yè)工程建設(shè)前期的技術(shù) 經(jīng)濟(jì)分析并于 1981 年明確規(guī)定把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個重要技術(shù)

2、經(jīng)濟(jì)論證 階段，納入根本建設(shè)程序。在 1983 年發(fā)了關(guān)于建設(shè)工程進(jìn)行可行性研究的試行管理方 法。在房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域采用可行性工作的時間更晚一些。房地產(chǎn)工程具有投資額巨大工建設(shè)周期長不確定因素多等特征其功的關(guān)鍵取 決于決策的正確與否策重要依據(jù)是可行性研究對工程進(jìn)行科學(xué)的分析與預(yù)測后所得 的結(jié)論，所以地產(chǎn)投資工程的可行性研究對房地產(chǎn)開發(fā)起到關(guān)鍵的作用。具體而言，可 行性研究是投資決策的重要依據(jù)是工程審批和工程資金籌措的依據(jù)工建設(shè)中可 行性研究報告又成為編制設(shè)計任務(wù)書所依賴的重要文件發(fā)商與各方簽訂合同的指導(dǎo)框 架。(二)房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究階段劃分可行性研究作為工程投資前期的一項重要任務(wù)和環(huán)

3、節(jié)一可以劃分為三個階段 投資時機(jī)研究階段、初步可行性研究階段、詳細(xì)可行性研究或正式的可行性研究階段。投資時機(jī)研究主要是為工程投資者選擇投資時機(jī)和方向提出輪廓性建議分為一般 時機(jī)研究和工程時機(jī)研究。初步可行性研究那么是介于投資時機(jī)研究和詳細(xì)可行性研究的一個研究階段是 對房地產(chǎn)工程投資中一些關(guān)鍵問題和重要環(huán)節(jié)進(jìn)行專題研究步明投資工程的價值所 在。詳細(xì)的可行性研究那么是指對工程建設(shè)進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比擬論證 程決策提供評價依據(jù)?？尚行匝芯康倪@三個階段是一個相對完整的可行性研究過程的有機(jī)組成局部整 的可行性研究工作的完成必須經(jīng)過工程的立項、界定、籌劃；市場調(diào)查、研究；投資方案的 分析、比擬；

4、預(yù)測方案的預(yù)期收益及其評價；編制可行性研究報告書等程序。三個階段的重要性有所差異，在精確度要求及時間費用上略有不同。表 3-1工程可行性研究階段及精度工程內(nèi)容投資時機(jī)研階段初步可行性究階段詳細(xì)可行性究階段時間月136費用0.2%0.8%0.25%7.5%0.2%1.0%允許誤差現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)投資決策過程中產(chǎn)工程的可行性研究階段一般只劃分為工程 建議書階段和可行性研究階段。工程建議書階段作為一個單獨的階段而存在。(三)房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究的主要內(nèi)容包括三個方面：一是通過市場調(diào)查預(yù)測及其研 究說投資工程建設(shè)存在的必要性是進(jìn)行開發(fā)與施工技術(shù)方案的研究論證其技術(shù)

5、上 的可行性三是通過根底數(shù)據(jù)和測和工程的效益分析明在財務(wù)上的盈利性和在經(jīng)濟(jì) 上的合理性從房地產(chǎn)工程開發(fā)實際情況來看從建筑施工技術(shù)上講一不存在一時 無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋， 及高達(dá) 420 米、 88 層的茂大廈和高達(dá) 468 的東方明珠塔就是很好的佐證。可見，關(guān) 鍵在于投資的回報即否取得正確的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益以，工 程的經(jīng)濟(jì)效益分析是可行性研究的核心內(nèi)容主要通過工程的經(jīng)濟(jì)評價工作來完成的 體有以下主要內(nèi)容：1、投資工程的背景和根本概況它主要包括：工程名稱及投資單位特點發(fā)程所具備的自然經(jīng)、水文地質(zhì)等根 本條件，開發(fā)對象的社

6、會、經(jīng)濟(jì)開展前景以及工程開發(fā)的宗旨、規(guī)模和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)等。1、 市調(diào)查分析及需求預(yù)測。3、投資工程的根本數(shù)據(jù)。主要括(1)地面積(2)投資總額。(3)工規(guī)劃數(shù)據(jù)， 包括工程開發(fā)總面積、建筑密或筑覆蓋)容積率、各類用途建筑的構(gòu)成底施 和配套設(shè)施的條件及要求(4)工所占用土地的原使用狀況、需要撤除原有房屋的面積， 需要給予經(jīng)濟(jì)補償?shù)母亍⒉说?、綠地，需要安置的住戶和人口，以及需要安排的勞動力人 數(shù)等。(5)建物的主要技術(shù)參(6)工程開工和竣工日期以及進(jìn)度安排。4、投資工程所在區(qū)位和周圍環(huán)狀況。5、工程總投資概算其估算內(nèi)容包括(1)土地征用估算，主要有征地費、青苗補償費、勞動力安置費和 耕地占

7、用稅等(2)拆遷安置、償費估算，包括各種拆遷費用、賠償費用及安置拆遷戶用 房建設(shè)費用(3)前期工程費用估算，包括勘察設(shè)計費、可行性研究費平或“七 通一平費等房建筑安工程費，主要包括建筑安裝過程中的直接費、間接費、方 案利潤及稅金等(5)根底設(shè)施設(shè)費(6)共配套設(shè)施建設(shè)費。管理費用、包括建設(shè) 期的管理費用及籌集資金而發(fā)生的費用、本錢(8)他支出，包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié) 稅及預(yù)備費等。6投資工程所需資源的保證程度分析地產(chǎn)開發(fā)工程所需資源主要包括(1)資金籌集及其使用方案(2)建材料的需要量及其供給方案購與運輸方式(3)施工力量的組 織、協(xié)調(diào)和施工方案(4)工程工期間所需動水、電、氣)的量及其供給

8、。7、資工程的經(jīng)濟(jì)效果的分析評價。它主要包括： (1)務(wù)評價，通過對工程開發(fā) 建成后的租、售情況及其收入預(yù)測，經(jīng)營、銷售費用、銷售稅金的預(yù)測，工程的盈利能力和 歸還能力分析等(2)工程的國經(jīng)濟(jì)評價及社會評價、主要評價工程對國民經(jīng)濟(jì)及社臺的 凈奉獻(xiàn)。8、投資工程的風(fēng)險分析。風(fēng)險析主要是通過一定的分析方法盈虧平衡分析、概率 分析敏感性分析等說明投工程可能遇到的風(fēng)險及其他不確定性因素對工程的預(yù)期收 益評價指標(biāo)可能產(chǎn)生的影響以及這種影響可允許的幅度和控制的措施。9、工程的結(jié)論與建議。根據(jù)對關(guān)因素的分析和各項評價指標(biāo)的估算，對工程的可行 與否作出明確結(jié)論，并針對工程存在的問題提出建議，對建議的效果作出估

9、計。二、房地產(chǎn)工程的市場分析與預(yù)測一市場分析、宏觀因素分析。房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，首先 考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無地區(qū) 沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。、區(qū)域性因素分析。一般來講，工程所在國內(nèi)部地區(qū)之間的開展是不平衡的，差異 是不同程度地存在僅究其宏因素還不夠還必須對工程所在區(qū)域進(jìn)行因素分析是 因為：首先 宏觀濟(jì)對區(qū)域經(jīng)的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??； 其次 區(qū)經(jīng)濟(jì)開展受宏觀經(jīng)濟(jì)影響存在著“時滯現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一 段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的開展產(chǎn)生影響的地區(qū)反響快的區(qū)那么滯后性較為 明顯，

10、投資時必須加以考慮；其三 國家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀 經(jīng)濟(jì)波動的影響至成于宏經(jīng)濟(jì)趨勢相反的逆向走勢國的經(jīng)濟(jì)特區(qū)由易區(qū)、 保稅區(qū)對國內(nèi)資本依賴程度相對較低使在我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整期間內(nèi)資金緊張的情況 下，其國際資本所受影響較小，這些地區(qū)的工程受到?jīng)_擊也較小。、微觀市場分析。對擬投資工程所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場的分析可以分成以下兩 局部，其一是對擬投資房地產(chǎn)市場的分析，其二是對與投資工程同類型的物業(yè)市場分析。二房地產(chǎn)工程投資的戰(zhàn)略分析。戰(zhàn)略分析實際已涉及工程建成后的營銷問題，可以從幾個角度來分析討論。、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)市場的影響。房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立的行業(yè)，是典型的周期 行業(yè)即

11、宏觀經(jīng)濟(jì)的周期性波影響較大房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國民經(jīng)濟(jì)噴頭產(chǎn)業(yè)來看 待且為是房地產(chǎn)業(yè)帶動國經(jīng)濟(jì)的開展這種觀點是錯誤的形勢的判斷上會出現(xiàn)根 本性的失誤。無論政府還是企業(yè)都會導(dǎo)致“先入為主的決策傾向。如 1990 年初海南、 惠州北等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸膨脹大起大落，都是無視當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)開展情況次 顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來的后果。、當(dāng)?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊?。一些地方政府的城市?guī)劃及規(guī)劃控制水平對當(dāng) 房地產(chǎn)開發(fā)有著直接的影響比在市規(guī)劃管理比擬好的江蘇張家港市及江陰市地 產(chǎn)開發(fā)一直處于比擬平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)?？刂?、嚴(yán)格的規(guī)劃管理， 使這兩個城市的房地產(chǎn)開發(fā)防止了盲目的、一窩蜂的現(xiàn)

12、象，本著配套一片一管 一片的原那么里的小區(qū)住宅市場根本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況有樓盤的預(yù)售成績 都很好。與此形成比照的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控如廣東惠州、廣西北 房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供給量過大，市場價格起落過劇，地 方政府規(guī)劃管理不妥，給開展商們帶來了很大的風(fēng)險。、街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響。古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價何以如此昂貴？ 來，由 年起率先開發(fā)的第個上海外貿(mào)區(qū)一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐 辦公鄰的古北新區(qū)自然成為商購置或租賃住宅的主要目標(biāo)內(nèi)滿是豪華住宅住戶 大局部是港臺同胞及外國人所以成為上海唯一個名副其實的境外人士居住區(qū)使古 北新區(qū)享有

13、很高的知名度自形成了一個獨特的社交圈及生活社區(qū)內(nèi)宇質(zhì)素又不 賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚。進(jìn)1996 年以后，該 小區(qū)房價雖有所下跌但仍是國最貴的地方從北新區(qū)的例子可以看出地產(chǎn)的價值 似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)因有虹橋開發(fā) 區(qū)的開展才產(chǎn)生了對古北新區(qū)尚住宅的需求橋發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功 能上的互補關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實現(xiàn)其市場價值的外在動因。三市場預(yù)測、需求預(yù)測。需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科 的方法某物業(yè)的市場需求律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測而斷出為了市場對該 類物業(yè)的需求。、供給預(yù)測。供給

14、預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學(xué) 方法對某類物業(yè)的市場供給規(guī)和變化趨勢進(jìn)行分析而測出市場上該類物業(yè)的供給 情況。、價格趨勢預(yù)測。即對房地產(chǎn)商品價格在未來一定時期內(nèi)的走勢所進(jìn)行的預(yù)測。、預(yù)測方法。通?？梢苑譃闀r間序列預(yù)測法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又 分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、 模擬法等。三、房地產(chǎn)投資工程經(jīng)濟(jì)評價房地產(chǎn)投資工程評價一般從本錢測算和財務(wù)評估兩個方面展開。房地產(chǎn)投資工程財務(wù) 評估從是否考慮時間價值因素的角度可分為靜態(tài)分析和動態(tài)分析兩類。下面分別加以介紹。一房地產(chǎn)工程本錢測算在房地產(chǎn)開發(fā)工程的可行性研

15、究中程的本錢測算是重要的一環(huán)由價師會同造 價工程師完成本測算的正確否如對租售市場的預(yù)測一樣對工程的經(jīng)濟(jì)效益有重 大的影響，但相對而言，本錢測算較易把握。房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢及費用由開發(fā)直接費用和間接費用兩大局部組成，具體構(gòu)成如下。 、 開直接費用1土地費用。包括土地出讓金或征地費、城市建設(shè)配套費、拆遷安置補償費。 2前期工程費。包括規(guī)劃勘設(shè)計費、可行性研究費平或“七通一平費。3房屋開發(fā)費。包括建安工費、附屬工程費、室外工程費、其他費用。2、開發(fā)間接費。包括管理費用銷售費用、財務(wù)費用、其它費用、不可預(yù)見費、稅費。 (二)房地產(chǎn)投資工程的財務(wù)評價1、靜態(tài)分析(1)投資回報率或投資收益率。房地產(chǎn)開發(fā)企

16、業(yè)來說，其收益主要表達(dá)為出租或出售 開發(fā)的房地產(chǎn)商品所取得的凈利潤資報或投資收益)為工程總利潤額與工程總 投資額之比，計算公式為：投資收益率 項目的總凈利額 項目的總投資額(3.1)n n 對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這個比率是越大越好。(2)投資回收期或返本期。所謂工程的投資回收期，是指以工程的凈現(xiàn)金流量來抵 償工程全部投資所需要的時間括工程的開發(fā)建設(shè)期對房地產(chǎn)開發(fā)商來說投資回收 期期限越短越好。其公式為(CI CO )t0(3.2)t 式中：Pt工程的投資回收期CI工程的現(xiàn)金流人量；CO 一程的現(xiàn)金流出量；CI 一 CO或 NCF工程的凈金流量。(3)借款歸還期是指在房地產(chǎn)程在開發(fā)完成進(jìn)入租售階

17、段后凈利在 作法定及必要的扣除后舊其它收益等歸還抵押貸款所需要的時間。一般來說，如果 工程有較高的投資收益能力那這個指標(biāo)的數(shù)值就較小還借款所需的期限就較短反 之亦然。2動態(tài)指標(biāo)分析(1)凈現(xiàn)值法。所謂凈現(xiàn)值( Present Value簡稱 NPV)是把工程壽命期內(nèi)不同時 間發(fā)生的資金流入量和流出量之間的差額即凈資金流量按設(shè)定的折現(xiàn)率貼現(xiàn)到工程開始時 點上的價值其中現(xiàn)金流入量主包括租售入及其他收入回的流動資金和固定資產(chǎn) 余值現(xiàn)流出量包括工程的投額程的年經(jīng)營本(不包括折舊及投資借款利息)工 程的流轉(zhuǎn)稅及所得稅、歸還投資借款的本息等。凈現(xiàn)值計算公式為：NPV CI )t r (3.3)t 式中：工

18、程經(jīng)濟(jì)壽命期；r設(shè)定的折現(xiàn)率(或行業(yè)基準(zhǔn)資收益。當(dāng) 0 時，程在財務(wù)上是獲利的或持平的，即該工程在財務(wù)上是可行的；當(dāng)凈現(xiàn) 值 時說明工程在財務(wù)上是虧損的，此時，該房地產(chǎn)工程在財務(wù)上是不可行的。凈現(xiàn)值是工程在其經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年凈收益現(xiàn)值的總和，它反映工程獲利能力的大小。 如果是多方案或多工程比擬、選擇時，工程的凈現(xiàn)值越大，說明工程的財務(wù)盈利能力越高， 反之盈利能力就低。例如宗房地產(chǎn)投資工程年投資 3000 萬元各年的凈現(xiàn)金流量分別為 、 1000、1000 萬。試判在設(shè)定折現(xiàn)率為 12%情況下，該工程在財務(wù)上的可行性。表 3-2工程凈現(xiàn)值計算表單位：萬元年數(shù) 凈現(xiàn)金流量1-30002800310

19、004100052000合計1800折 現(xiàn) 系 數(shù)r=12%凈現(xiàn)值61134上述計算結(jié)果說明，該工程的凈現(xiàn)值為 萬，大于零，在財務(wù)上是可行的。 2內(nèi)部收益率法。內(nèi)部收益Internal of Return,簡 IRR法是用內(nèi)部收益率來評價投資工程經(jīng)濟(jì)效果的一種動態(tài)方法謂部收益率指金流入現(xiàn)值總額與現(xiàn)金流出再會總額相等時，即工程的凈現(xiàn)值為零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率的計算公式為：n(CI )t ) (3.4)t 式中：IRR-內(nèi)部收益率。在實際工作中，內(nèi)部收益率的計算是相當(dāng)困難的，故往往通過“試差法來近似求得。 即通過連續(xù)計算兩個相鄰的兩個折現(xiàn)率之間的差應(yīng)0 和 NPV 12%，以工程在財上是可行的。

20、需要注意的是，由于內(nèi)部收益率在理論上是由高次方程來求得的，故內(nèi)部收益率的值 可能只有一個也可能出現(xiàn)多解甚無實數(shù)解這涉及到一個項日是常規(guī)類型工程 還是非常規(guī)類型工程的問題規(guī)類型工程是指在現(xiàn)金流量系列中開有一個或幾個負(fù) 現(xiàn)金流量其后出現(xiàn)的是一個或個正現(xiàn)金流量金量的符號由負(fù)到正的變換次數(shù)只有 一次部益率只有一個常規(guī)類型工程現(xiàn)金流量的正負(fù)符號的變換次數(shù)超過一次， 其內(nèi)部收益率可能有多個，也可能無解。(三)房地產(chǎn)開發(fā)工程的國民經(jīng)濟(jì)分析1國民經(jīng)濟(jì)分析的主要評價系國民經(jīng)濟(jì)分析是從社會和國家的整體利益出發(fā)，以資源配置和國民收人的增長為目標(biāo)，運用適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評價參數(shù)考察投資工程的費用和效益工程對國民經(jīng)濟(jì)的凈奉獻(xiàn)及

21、其經(jīng) 濟(jì)上的合理性的一種方法。這里有必要說明一下國民經(jīng)濟(jì)分析所采用的一些主要評價參數(shù)。(1)影子價格，亦稱“完全市場格，它是指資源在最優(yōu)利用情況下，單位資源所產(chǎn) 生的效益增量。在國民經(jīng)濟(jì)評價中，應(yīng)將商品的市場價風(fēng)格整為影子價格。(2)社會折現(xiàn)率。它是工程國民濟(jì)評估的重要通用參數(shù)。它表示從國家角度對資金時 機(jī)本錢和資金時間價值的估量示會可接受的最低投資收益率的限度是工程投資應(yīng) 使社會得到收益的最低標(biāo)準(zhǔn)在工程國民經(jīng)濟(jì)評價中作為計算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率作 為衡量經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率的基準(zhǔn)值。(3)影子匯率。它是指外匯的影價格，是工程國民經(jīng)濟(jì)評價的重要通用參數(shù)。它表達(dá) 從國家角度對外匯價值的估量程國民經(jīng)濟(jì)評價

22、中用于外匯與人民幣之間的換算并作為 經(jīng)濟(jì)換匯本錢匯本錢的判斷依據(jù)子匯率在數(shù)值上等于國家外匯牌價與影子匯率換算 系數(shù)的積。(4)影子工資及其換算系數(shù)。影工資表達(dá)國家和社會為投資工程使用勞動力而付出的 代價，它由勞動力的邊際產(chǎn)出工所占用的勞動力，在其他使用時機(jī)下可能創(chuàng)造的最大效 益和動力就業(yè)或轉(zhuǎn)移而引起的社會資源消耗兩局部構(gòu)成。影子工資換算系數(shù)那么是指影 子工資與財務(wù)評價中的職工個人實得貨幣工資加提取的福利費之比程使用的勞動力 具體狀況進(jìn)行確定。(5)土地影子費用。土地作為工的特殊投入物，其影子費用包括擬建工程占用土地而 使國民經(jīng)濟(jì)為此放棄的效益即土地的時機(jī)本根該土“最好可行替代用途的凈 效益測算

23、國經(jīng)濟(jì)為工程占用土地而新增加的資源消(如折遷費用置費用等)。2國民經(jīng)濟(jì)評價的內(nèi)容(1)評價工程對國民經(jīng)濟(jì)增長的獻(xiàn)考察工程需要社會和國家付出的代價及其對社會和國家所作出的奉獻(xiàn)，即工程投資所 能增加的國民收(v 十 M)和社凈收益，以確定其宏觀上的可行性。其主要指標(biāo)有：工程在正常使用年份所獲得的國民收入凈增值和社會凈收益及其占整個投資的比 重。這個指標(biāo)表示工程對國家和社會的實際奉獻(xiàn)。工程在整個壽命期內(nèi)獲得的國民收入凈增值和社會凈收益總量，及其占總投資的比 率，以衡量工程對國家和社會的總奉獻(xiàn)。工程的投資回收期及工程借款歸還期等?？陀^因素對工程獲得國民收入凈增值和社會凈收益能力的影響，即風(fēng)險分析。 (

24、2)評價工程的社會效果目標(biāo)收人分配目標(biāo)。即工程為國家提供的國民收入凈增值和社會凈收益，是否在國家、 地區(qū)部、企業(yè)和職工個人之得到了合理分配，是否正確表達(dá)了國家和人三者 之間的經(jīng)濟(jì)利益。勞動就業(yè)目標(biāo)。即工程建后能為社會提供的勞動就業(yè)時機(jī)。一般用每萬元投資提供 的總就業(yè)人(人萬元，每供一個就業(yè)時機(jī)所需的投資(元人指來衡量。環(huán)境保護(hù)目標(biāo)。即工程對改善生態(tài)環(huán)境的影響及如何以最經(jīng)濟(jì)的費用支出保障人民 正常生產(chǎn)和生活環(huán)境的需要。創(chuàng)匯節(jié)匯目標(biāo)。即通過考察工程經(jīng)濟(jì)換匯本錢和經(jīng)濟(jì)節(jié)匯本錢、以確定其創(chuàng)匯、節(jié) 匯是否合理。(3)國民經(jīng)濟(jì)效益分析評估指標(biāo)國民經(jīng)濟(jì)效益分析與評估主要通過以下指標(biāo)進(jìn)行：經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率 (E

25、IRR)，即工的經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值 的計值等于零時的折現(xiàn)率。n nn n其表達(dá)式為：( )t ) 0t 式中：EIRR經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率B效益流量C費用流量B-C-凈效益流量。當(dāng) EIRR?社會折現(xiàn)率時，工程被為是合理的。經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值 (ENPV)，將工程設(shè)和生產(chǎn)效勞年限內(nèi)各年的凈資金流量折現(xiàn)到初始 年的現(xiàn)值之和。其表達(dá)式為：FENPV B )t r )t 式中：社會折現(xiàn)率。只有當(dāng) ENPV?0 時工程才被認(rèn)是可行合理的投資凈增值率和投資凈收益率。投資凈增值率年國民收入凈增值工程總投資額投資凈收益率年凈收益工程總投資額對工程來說，這兩個指標(biāo)屬靜態(tài)指標(biāo)。指標(biāo)值越大，說明工程對國民經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)越大。 四、房地產(chǎn)投

26、資工程風(fēng)險分析、盈虧平衡分析盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下， 通過分析擬建工程的產(chǎn)出量本和收益利之間的關(guān)系，來判斷工程優(yōu)劣及 盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點Break BEP即程到達(dá)盈虧平衡狀態(tài) 利潤為零的點一來講，在工產(chǎn)出能力一定的前提下，盈虧平衡點越低，工程的盈利可 能性就越大經(jīng)營平安性越好在房地產(chǎn)工程的可行性研究中謂盈虧平衡分析指對特定 的工程而言，要找出預(yù)計銷售收入恰好能彌補本錢時的銷售量又稱保本銷售量。、敏感性分析敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時程經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化判這些因 素對工程經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度性分析不僅可以

27、使開發(fā)商了解因素變動對工程財務(wù)評價 指標(biāo)的影響程度可使他們那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究提高工 程可行性研究的準(zhǔn)確性。反響敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系=標(biāo)值的變化百分比參數(shù)值變動的百分比例如：以售價為參數(shù)值，以工程的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，售價增加 ，凈現(xiàn) 金流量現(xiàn)值增加 ，那么售價的敏感系=20/10%=2。敏感系數(shù)可正可負(fù)。假設(shè)敏感系數(shù)為負(fù)，說明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反， 敏感系數(shù)越大說該參量目標(biāo)值越敏感行性研究中對該參量確實定須越謹(jǐn)慎。、概率分析。利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分 及對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響方的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述

28、而對方案的風(fēng)險情 況作出比擬準(zhǔn)確的判斷。附：可行性研究報告的撰寫參考格式A可行性研究報告的主要內(nèi)容一般來講，專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫一個工程的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要、目標(biāo)、正文、 附件和附圖六個局部。、封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機(jī)構(gòu)名稱及編寫報告的時間 個內(nèi)容。、摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹工程的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論 有關(guān)說明或假設(shè)條件要突出重假條件清楚使讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的 精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。、目錄：由于一份可行性報告少那么十余頁，多那么數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀 員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。、正文：它是可行性報告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容：a概況包括：工程背景、工程概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性 研究的編寫人員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明、市場調(diào)查和分析；c、規(guī)劃設(shè)計方案；、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度；e投資估算及資金籌措；f、工程財務(wù)評價；、風(fēng)險分析；、可行性研究的結(jié)論；i研究人員對工程的建議；j相應(yīng)的附表。、附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的局部。一般 講一工程在做正式的可行性研究時須有政府有關(guān)