讀書札記商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)基本概念及模式

1、讀書札記商業(yè)地產(chǎn)項目操盤指南從定位規(guī)劃到招商運營的開發(fā)實戰(zhàn)寫在前面：掃盲級作品，外行入門用書。這篇主要是記錄了一些術(shù)語和萬達、恒隆、嘉德、華潤四家公司商業(yè)模式的比對。小帆自我掃盲的過程順路和大家一起學習咯，么么噠【開篇：基礎(chǔ)概念】一、房地產(chǎn)使用年限居住用地 70年 工業(yè)用地 50年科教文衛(wèi)用地 50年商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年綜合或其他用地 50年二、房地產(chǎn)基本術(shù)語總建筑面積：也叫建筑展開面積，是建筑物各層水平投影面積的綜合，包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項。容積率一定地塊內(nèi)，總建筑面積和建筑用地面積的比值。建筑密度一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。七通一平通水、通電、通

2、路、通郵、通訊、通暖氣、通天然氣or煤氣、平整土地三、商業(yè)房地產(chǎn)基本概念定義商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是指通過地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務整合商業(yè)（含商業(yè)活動的過程）；通過整合各種業(yè)態(tài)和業(yè)種，以最合理的地產(chǎn)設(shè)計和開發(fā)模式盡量滿足消費需求；是提供滿足商業(yè)、商務活動的房地產(chǎn)載體的開發(fā)過程；并通過銷售及持有運營收取租金等收益達到滿足投資者投資回報的商業(yè)行為。商業(yè)地產(chǎn)的10類基本開發(fā)形態(tài)購物中心、百貨、城市綜合體、商業(yè)街、寫字樓、批發(fā)市場、酒店、社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場、復合型地產(chǎn)新時期9種典型商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)購物公園、城市綜合體、鄰里中心、奧特萊斯、休閑地產(chǎn)、主題式購物中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、文化旅游產(chǎn)業(yè)、新城區(qū)產(chǎn)業(yè)四、4個典型企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)

3、運營模式萬達：專注于商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，也是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的標桿企業(yè)，以地產(chǎn)驅(qū)動的模式是業(yè)界競相學習的典范；嘉德置地：以基金投資出身，哪里回報率高去哪里投資，形成以金融驅(qū)動的商業(yè)模式；華潤置地：從零售經(jīng)營起步，專注于商場的研究，不講租金放在第一位，成就了以商業(yè)驅(qū)動的經(jīng)營模式；恒隆地產(chǎn)：在出租物業(yè)上求穩(wěn)，在開發(fā)物業(yè)上套利，一步步形成重資產(chǎn)持有經(jīng)營的開發(fā)模式。萬達集團：地產(chǎn)驅(qū)動模式萬達商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成績讓其在業(yè)內(nèi)稱為標桿，但是需要說明一點，萬達企業(yè)的商業(yè)模式本質(zhì)還是做房地產(chǎn)。萬達能迅速發(fā)展壯大，核心是商用房產(chǎn)的銷售與快速回款，而不是靠購物中心。審視萬達每個城市的購物中心，在設(shè)計、規(guī)劃、營運上都非常符

4、合快速發(fā)展克隆的要求，口訣是“模塊”，即“不能變”。萬達經(jīng)營的購物中心的標準里保證基本保證安全，保證出租率。因為購物中心積累到一定的面積，可以拿去上市，能賺取數(shù)十倍的PE，那時的購物中心才能真正賺錢。至于開發(fā)時的購物中心價值，主要是作為拿地籌碼。嘉德置地：金融驅(qū)動模式嘉德商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是做基金投資，基金對匯報的主要要求就是穩(wěn)定，回報比銀行高。而嘉德正好在海外做了十多只基金，這些錢夠他們在中國開發(fā)很多商場，然后給予基金投資人穩(wěn)定的回報，最重要的是，嘉德是上市公司。否則，以嘉德商場的形象、檔次、地段、盈利性等，加上嘉德不賣鋪，企業(yè)賺錢與發(fā)展會比較難?；貓舐适敲總€嘉德人的緊箍咒，由于回報率要求是嘉德

5、的第一重要指標，經(jīng)理人總是努力在挖掘出租面積賺取租金?；鹜顿Y人都看重未來潛力，所以商場人流量是第二個鐵的指標。租售并舉的發(fā)展路徑。從建立之初就確定金融地產(chǎn)戰(zhàn)略用戰(zhàn)略推進地產(chǎn)基金的發(fā)展順利完成資產(chǎn)轉(zhuǎn)型私募基金與REITS同步發(fā)展零售房地產(chǎn)管理 + 零售房地產(chǎn)資本管理的模式物業(yè)管理 購物中心管理及經(jīng)營性租賃 策略營銷 設(shè)計及發(fā)展管理 資產(chǎn)管理 策略性規(guī)劃及投資 基金的架構(gòu)及管理華潤置地：商業(yè)驅(qū)動模式華潤的商業(yè)項目總是不厭其煩地研究動線，商場設(shè)計得美輪美奐，招商追求品牌和形象，租金并非首要要求，國企背景帶來了華潤“做商業(yè)”的思路。保持形象比短期收入更重要。堅持商業(yè)第一的原則。恒隆地產(chǎn)：資產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)模式恒隆地產(chǎn)發(fā)展歷程可以概括成從“兩條腿走路”到“重資產(chǎn)持有”經(jīng)營。在出租物業(yè)采取“順周期”和開發(fā)物業(yè)上采取“逆周期”。出租物業(yè)的價值在于穩(wěn)定現(xiàn)金保障公司開發(fā)物業(yè)的耐心，把我最佳套利機會，出租物業(yè)所支持的穩(wěn)定分紅為公司股票價值構(gòu)筑了一個底線，與之相對，開發(fā)物業(yè)的靈活買賣和高額套利收益則為出租物業(yè)跨越式發(fā)展提供了充足的現(xiàn)金支持。這個策略的商業(yè)邏輯是，在出租物業(yè)上求穩(wěn)，