某地二手房專題調(diào)查報告

1、杭州二手房專題調(diào)查報告第10屆杭州市房交會期間，都市快報委托權(quán)威調(diào)查機構(gòu)杭州華坤市場研究有限公司在房交會現(xiàn)場針對二手房購房群體進行調(diào)查，采用隨機抽樣的方式對參加房交會的人群進行訪問，最終成功抽取569個樣本，并結(jié)合華坤杭州房地產(chǎn)市場深度研究報告大型數(shù)據(jù)庫，對杭州二手房市場進行全面分析。一、 二二手房市市場異軍軍突起地段段好、總總價低為為購房者者所看重重近兩年，不不僅杭城城一手房房市場購購銷兩旺旺，二手手房市場場也一路路火爆。相相對于一一手房而而言，二二手房具具有面積積小、總總價低，地地段好，配配套成熟熟的優(yōu)點點。從本本次調(diào)查查來看，224.22的受受訪者認(rèn)認(rèn)為二手手房的優(yōu)優(yōu)點是“地段好好”；其

2、次次20.6的的受訪者者提到二二手房“面積相相對較小小，房屋屋總價自自然低”是二手手房的優(yōu)優(yōu)點；再再次有116.55的受受訪者提提到“現(xiàn)房交交易、即即買即住住”是二手手房吸引引力所在在；有111.99的人人認(rèn)為二二手房的的周邊配配套成熟熟，生活活起來方方便。此此外，“環(huán)境好好，干擾擾少”、“居住氣氣氛好”也為二二手房購購買者所所看重。當(dāng)問及“您您在購買買二手房房是都看看重哪些些方面因因素”時，購購房者在在購房時時考慮的的因素有有很多，118.88的人人看重交交通的便便利性；15.6的的人看重重房子的的總價；12.5的的人看重重房子的的地段；其它還還有周邊邊人文環(huán)環(huán)境、房房屋質(zhì)量量、戶型型設(shè)計等

3、等等因素素。為了了深入發(fā)發(fā)現(xiàn)二手手房購買買者購房房的考慮慮因素，我我們繼續(xù)續(xù)詢問“其中您您最看重重的因素素是什么么”，前面面的名次次發(fā)生了了變化，房房子總價價以244.9的比例例一躍上上升到第第一位，其其次是交交通的便便利性以以19.8的的比例占占第二位位，再次次是房子子的地段段以155.2的比例例占第三三位，然然后是房房屋的質(zhì)質(zhì)量及周周邊的人人文環(huán)境境等。 二二、二手手房購買買目的首次次購房占占多數(shù) 眼眼看著杭杭城房價價一路飆飆升，而而單體面面積較大大、房屋屋總價較較高的一一手房讓讓很多購購房者望望而卻步步，因而而眾多的的購房者者退而求求其次選選擇購買買二手房房，因此此“首次購購買，滿滿足自

4、己己基本住住房需要要”者成為為二手房房購房主主力，占占到了660.99的比比例；其其次是為為了工作作和生活活方便而而就近購購買二手手房者占占15.8的的比例；再次是是為子女女購買住住房的占占7.00；另另外6.5的的人認(rèn)為為自己的的事業(yè)發(fā)發(fā)展處于于起步階階段，手手頭可以以利用資資金有限限，進而而選擇購購買二手手房作為為過渡性性居?。贿€有55.1的人認(rèn)認(rèn)為二手手房價格格還有上上漲空間間，主要要出于投投資收益益的考慮慮。 我們再來來看一下下購房者者對對二二手房的的房價的的預(yù)期，99.8的受訪訪者認(rèn)為為杭州二二手房房房價“肯定不不會上漲漲”，222.0的人認(rèn)認(rèn)為可能能不會上上漲，223.33的人人表

5、示“很難說說”，366.0的人認(rèn)認(rèn)為可能能會上漲漲，8.9的的人認(rèn)為為肯定會會上漲。由由此可見見，受訪訪的購房房者看漲漲者多于于看跌者者。 三、二二手房需需求描述述1、最想購購買已投投入使用用的商品品房二手房的房房源很多多，那么么購房者者喜歡什什么樣的的房子？調(diào)查表表明：661.11的受受訪者最最希望購購買已投投入使用用的商品品房，可可以即買買即住，也也順便節(jié)節(jié)省房租租；其次次有188.1的人處處于經(jīng)濟濟方面的的考慮最最希望購購買已經(jīng)經(jīng)上市交交易的經(jīng)經(jīng)濟適用用房；再再次有112.99的人人最希望望購買房房改房，他他們認(rèn)為為盡管房房改房建建造較早早、戶型型老一些些，但對對他們而而言卻是是最實惠惠

6、的選擇擇；還有有7.44的人人最希望望購買尚尚在建設(shè)設(shè)中未交交付的商商品房。 2、最熱熱的地段段城中中如前所述，購購房者眼眼中二手手房的最最大優(yōu)勢勢是地段段好，城城中地塊塊二手房房自然以以其地段段優(yōu)勢成成為最熱熱銷地段段，255.1的受訪訪者最希希望在城城中購買買二手房房；其次次有144.4的人最最希望在在城東購購買二手手房；再再次9.3的的人最希希望在杭杭州城北北購買二二手房。還還有就是是老城城城南、留留下也是是二手房房購買者者看好的的區(qū)域，分分別為55.6%、3.3%的的二手房房購買者者所看好好。相對對而言，濱濱江、下下沙、臨臨平等地地塊的二二手房則則少有問問津。3、考慮購購買的小小區(qū)翠苑

7、最最聚人氣氣下面讓我們們看一下下二手房房市場上上哪個小小區(qū)最為為熱銷，人人氣最旺旺。調(diào)查查表明：15.2的的受訪者者首要考考慮購買買翠苑小小區(qū)的房房子，人人氣幾乎乎是位于于第二位位古蕩小小區(qū)（77.9）的兩兩倍；人人氣排在在第三的的是朝暉暉小區(qū)和和大關(guān)小小區(qū)，均均為4.2的的受訪者者所看中中；排在在第四位位的是康康樂新村村及三塘塘小區(qū)（33.0），此此外還有有采荷小小區(qū)、德德勝小區(qū)區(qū)、九蓮蓮新村等等等（比比例小于于1.88的小小區(qū)在此此省略）。 4、二手房房需求的的主流戶戶型二室一一廳結(jié)合華坤公公司20003年年7月發(fā)發(fā)布杭杭州房地地產(chǎn)市場場深度研研究報告告，一一手房購購買者有有43.3%的的

8、人最希希望購買買三室兩兩廳戶型型，僅有有13.5%的的人打算算購買二二室一廳廳。與一一手房市市場不同同，二手手房市場場上購房房者需求求的主流流戶型為為二室一一廳，為為47.9的的受訪者者所鐘愛愛；其次次17.8的的人打算算購買“三室兩兩廳”；再次次有155.7的人打打算購買買三室一一廳；打打算購買買二室二二廳的人人占111.1；打算算購買其其它戶型型的人群群比例均均在2.0以以下。5、二手房房需求的的主流面面積8099平平方米同樣，結(jié)合合華坤公公司20003年年7月發(fā)發(fā)布杭杭州房地地產(chǎn)市場場深度研研究報告告，一一手房購購房者需需求平均均面積為為1111.7平平方米，其其中411.1%的人選選擇

9、1000-1119平平方米的的住房，119.00%的人人選擇購購買1220-1139平平方米的的住房，僅僅有144.3%的人選選擇800-999平方米米的面積積。與一一手房不不同，二二手房需需求的主主流面積積較小。整整體情況況來看，二二手房需需求面積積平均為為84.2平方方米，低低于一手手房平均均面積227.55平方米米。從具具體面積積來看，二二手房需需求面積積在80099平平方米的的最多，占占30.0；其次需需求面積積在60079平平方米的的占277.1；再次次需求面面積在11001199平方米米占199.5；打算算購買1120-1399平方米米二手房房的人所所占的比比例僅為為7.66。6、

10、對樓盤盤類型的的要求多層層最走俏俏 711.9的受訪訪者打算算購買多多層的房房子；其其次是有有22.1的的受訪者者打算購購買小高高層；再再次是有有4.66的受受訪者打打算購買買高層的的房子，打打算購買買二手別別墅/排排屋的僅僅為1.4%。調(diào)調(diào)查還顯顯示：335.22的受受訪者打打算購買買處在33層的房房子，226.44的受受訪者打打算購買買處在44層的房房子，有有5.66的受受訪者打打算購買買第5層層的房子子。7、打算購購買二手手房的建建筑年份份 二手手房市場場上，房房子的建建筑年份份也是一一個非常常重要的的因素。由由下圖發(fā)發(fā)現(xiàn)幾個個主要臨臨界點年年份即119900年、119955年、1199

11、88年、220000年。有有19.8的的受訪者者打算購購買19990年年以后建建造的房房子，有有21.2的的受訪者者打算購購買19995年年以后建建造的房房子，有有12.0的的受訪者者打算購購買19998年年以后建建造的房房子，有有25.1的的受訪者者打算購購買20000年年以后建建造的房房子，僅僅有4.3%的的人打算算購買119900年之前前建造的的房子。四、超過一一半購房房者的預(yù)預(yù)算總價價30-500萬結(jié)合華坤公公司20003年年7月發(fā)發(fā)布杭杭州房地地產(chǎn)市場場深度研研究報告告，一一手房購購房者心心理預(yù)算算總價平平均為554.99萬,中中位數(shù)為為50萬萬(即心心理預(yù)算算總價在在50萬萬元以上

12、上和500萬元以以下的人人群相等等)，預(yù)預(yù)算總價價在700萬元以以上的高高端群體體為222.9%。而二二手房購購房者心心理預(yù)算算總價平平均為443.22萬,比比一手房房平均總總價低111.77萬，中中位數(shù)440.00萬(即即心理預(yù)預(yù)算總價價在400萬元以以上和440萬元元以下的的人群相相等)。具具體來看看，預(yù)算算總價在在3039萬萬的人所所占比例例高達229.99，其其次是44049萬萬所占比比例達228.11，即即預(yù)算在在3050萬萬人群占占了總體體的588.0。預(yù)算算總價在在70萬萬元以上上的高端端群體僅僅占100.7%的比例例。為了深入研研究受訪訪者對房房屋總價價的接受受水平，我我們引入

13、入妥協(xié)系系數(shù)的概概念。研研究發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，受訪訪者正常常總價妥妥協(xié)系數(shù)數(shù)為0.17，最最大總價價妥協(xié)系系數(shù)為00.322。即當(dāng)當(dāng)房屋總總價高于于心理預(yù)預(yù)算總價價的0.17倍倍時，受受訪者在在綜合各各方面利利弊后愿愿意接受受；當(dāng)房房屋總價價高于心心理預(yù)算算總價的的0.332倍時時，房屋屋總價明明顯超出出受訪者者的承受受能力，受受訪者寧寧愿放棄棄購買。下面我們在在來看二二手房購購房者心心理預(yù)算算單價（元元/平方方米）。整整體來看看，受訪訪者心理理預(yù)算單單價均值值為48864.5元，中中位數(shù)550000.0元元(即心心理預(yù)算算單價在在50000.00元以上上和50000.0元以以下的人人群相等等)。具具體

14、來看看，預(yù)算算單價在在40001550000元的人人所占比比例最高高達322.3（其中中出價在在50000.00元的人人達255.3），其其次是55001160000元元所占比比例達228.11，再再次是在在30001440000元所占占比例達達25.3。由以上可以以看出，受受訪者心心理預(yù)算算的房屋屋單價遠遠遠低于于市場上上的二手手房房價價水平，如如果不增增加對房房屋單價價的預(yù)算算，很多多人將買買不到稱稱心如意意的二手手房。而而事實證證明，當(dāng)當(dāng)消費者者買不到到心理預(yù)預(yù)算單價價的二手手房時，他他們會綜綜合房屋屋總價、地地段、戶戶型、交交通的便便利性等等因素向向市場妥妥協(xié)，進進而可以以接受略略微超

15、出出心理預(yù)預(yù)算的單單價。同同樣，為為了深入入研究受受訪者對對房屋單單價的接接受水平平，我們們引入妥妥協(xié)系數(shù)數(shù)的概念念。研究究發(fā)現(xiàn)，受受訪者正正常單價價妥協(xié)系系數(shù)為00.2，最最大單價價妥協(xié)系系數(shù)為00.3(在0.25-0.332間波波動)。即即當(dāng)房屋屋單價高高于心理理預(yù)算單單價的00.2倍倍時，受受訪者在在綜合各各方面利利弊后愿愿意接受受；當(dāng)房房屋單價價高于心心理預(yù)算算單價的的0.33倍時，受受訪者寧寧愿放棄棄購買。對比房屋總總價的正正常妥協(xié)協(xié)系數(shù)與與房屋單單價正常常妥協(xié)系系數(shù)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，總價價正常妥妥協(xié)系數(shù)數(shù)(0.17)略低于于單價正正常妥協(xié)協(xié)系數(shù)(0.22)。這這說明二二手房的的購買者者對房屋

16、屋總價更更敏感，就就算房屋屋單價符符合預(yù)算算，如果果房屋總總價超出出預(yù)算太太多，受受訪者更更傾向于于放棄購購買。而而受訪者者對房屋屋單價接接受能力力高于房房屋總價價，說明明受訪者者在房屋屋總價符符合自己己預(yù)算的的情況下下，愿意意接受較較高的房房屋單價價。五、購買二二手房的的付款方方式近7成成分期付付款二手房市場場發(fā)展的的一個重重要原因因就是二二手房也也可以通通過銀行行信貸進進行分期期付款。參參加本屆屆二手房房交易會會的購房房者中，668.22的人人選擇分分期付款款，其余余31.8的的人愿意意一次性性付清。打打算分期期付款的的購房者者中有776.22的分分期購房房者首付付款分布布在10020萬萬

17、范圍內(nèi)內(nèi)，首付付款均值值為166.4萬萬，中位位數(shù)為115.00萬（即即打算首首付款高高于155.0萬萬元和低低于155.0萬萬元的人人數(shù)相等等），其其中首府府款打算算付100.0萬萬的人最最多達334.00。下面我們再再來看一一下月付付款情況況。受訪訪者的月月付款少少者在110000元以下下，多者者也不乏乏有月付付50000元以以上的買買家，但但大多數(shù)數(shù)購買者者的月付付款數(shù)額額集中在在10000-20000元之之間，占占了分期期付款者者的777.0的比例例。 六、 誰誰在買二二手房購買買者特征征描述從購買人群群來看，二二手房的的購買者者中500.7的人是是土生土土長的杭杭州本地地人，331.

18、33的人人是由外外地來杭杭州落戶戶的常住住人口，有有18.0的的人是還還沒有在在杭州落落戶的外外來人口口。從二手房購購房者目目前的住住房狀況況來看，334.77的預(yù)預(yù)購群體體目前租租房居住住；其次次累計有有21.8的的預(yù)購群群體現(xiàn)在在居住單單位的房房子，再再次已經(jīng)經(jīng)購買了了房改房房的預(yù)購購群體占占20.4；另外還還有已購購買了商商品房的的預(yù)購群群體占115.77。此此外，還還有部分分預(yù)購群群體居住住的是自自建房或或已經(jīng)購購買經(jīng)濟濟適用房房等。從預(yù)購者對對現(xiàn)在居居住的滿滿意度情情況來看看，表示示滿意、不不滿意以以及認(rèn)為為一般者者比例呈呈現(xiàn)三足足鼎立態(tài)態(tài)勢。從從受訪者者目前住住房狀況況來看，現(xiàn)現(xiàn)在

19、租房房居住和和已購買買房改房房的人群群中對現(xiàn)現(xiàn)有住房房表示一一般的人人所占的的比例最最高。單單位分房房短期使使用無所所有權(quán)者者以及自自己購買買的經(jīng)濟濟適用房房者對現(xiàn)現(xiàn)在的居居住情況況表示“不滿意意”的比例例較高。而而那些自自己購買買的商品品房已有有所有權(quán)權(quán)和單位位分房有有所有權(quán)權(quán)的人群群對現(xiàn)有有住房滿滿意度很很高。從年齡分布布情況來來看，整整體上呈呈現(xiàn)處一一個“W”型分布布。25529歲歲年齡段段人群所所占比例例最大達達21.7，該該年齡段段群體處處在事業(yè)業(yè)發(fā)展中中準(zhǔn)備組組織家庭庭，其購購買力有有限，所所以選擇擇購買二二手房。其其次是555歲以以上的人人群比例例占到117.11，該該年齡段段人

20、群基基本上都都已經(jīng)退退休，手手頭有一一定積蓄蓄，購房房主要以以養(yǎng)老為為主。而而處于中中間的年年齡階段段的人群群，有的的是為子子女購房房，有的的是為父父母購房房，也有有的是為為了改善善自己的的居住條條件，當(dāng)當(dāng)然還有有部分人人是為了了投資。從職業(yè)上看看，二手手房購房房者在國國有/集集體企業(yè)業(yè)/公司司工作的的人最多多，占受受訪人群群總體的的34.3，他他們中以以中層管管理管理理人員所所占比例例最高占占27.4，其其次是基基層管理理人員占占23.3，其其余是一一般職員員和普通通工人，高高層管理理人員所所占比例例非常低低。在合合資/外外資/獨獨資/民民營企業(yè)業(yè)工作的的購房者者的比例例稍低，占占二手房房人

21、群總總?cè)藬?shù)的的26.8，他他們中以以普通職職員所占占的比例例最高達達38.6，中中層和基基層管理理者也占占了比較較大的比比例。在在黨政機機關(guān)/行行政事業(yè)業(yè)單位工工作打算算購買二二手房的的人群占占受訪人人群133.1的比例例。從婚姻狀況況來看，購購房者中中已婚群群體所占占比例最最大達663.11，未未婚者比比例為335.55。在在已婚的的人群當(dāng)當(dāng)中，婚婚齡在112年以以上所占占的比例例最大達達61.7，其其次是婚婚齡8-12年年的為114.99。從個人的平平均月總總收入來來看，以以中、低低收入者者占了較較大比例例。其中中月總收收入在115000元以下下的占226.77，其其次15501-2000

22、0元段段占了118.44，再再次是330000-34499元元段占111.55。從家庭年平平均總收收入情況況來看，家家庭年總總收入在在3-66萬的人人群所占占比例最最高達339.66，其其次是66-100萬占220.77，再再次是家家庭年平平均總收收入在33萬元以以下的占占15.7。七、 二二手房購購買者獲獲取信息息的渠道道了解二手房房房源信信息的渠渠道多種種多樣，而而且了解解同樣的的信息也也是同時時通過多多個渠道道。488.3的人有有通過報報紙了解解過房源源信息的的經(jīng)歷，222.00的人人通過網(wǎng)網(wǎng)上交易易信息，115.33的人人通過房房產(chǎn)中介介公司，有有11.0的的人通過過房交會會，還有有2

23、.99的人人通過親親友/同同事介紹紹來尋找找房源。八、二手房房20的個人人所得稅稅專題9月15日日杭州市市政府對對外發(fā)布布消息，即即將對二二手房交交易征收收20的個人人所得稅稅，此消消息如一一顆重磅磅炸彈投投入了二二手房市市場。調(diào)調(diào)查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有900.3的二手手房預(yù)購購者表示示從不同同渠道對對此消息息有所了了解，僅僅有9.7的的受訪者者表示不不清楚。 1、 20所得稅稅對房價價的影響響即將征稅的的消息一一出，各各房產(chǎn)中中介公司司首先感感到了二二手房市市場的變變化，掛掛牌交易易的房屋屋數(shù)量明明顯增多多。那么么讓我們們看一下下參加房房交會的的購房者者對二手手房房價價的看法法?？傮w體來講，443.11

24、的受受訪者認(rèn)認(rèn)為該政政策會導(dǎo)導(dǎo)致杭州州二手房房價上漲漲，177.1的受訪訪者認(rèn)為為會導(dǎo)致致二手房房房價下下降，另另有399.8的人表表示“很難說說”，對房房價漲跌跌不確定定。深入入分析發(fā)發(fā)現(xiàn)尤其其是購房房作為過過渡性居居住人群群，認(rèn)為為漲、跌跌的比例例落差最最大。而而想購二二手房做做投資的的人群對對二手房房房價的的判斷最最不明朗朗，認(rèn)為為漲、跌跌的比例例落差最最小，表表示“很難說說“的比例例最高占占了一半半。2、 220所所得稅的的承擔(dān)對對象 要要對二手手房交易易征收220的的個人所所得稅，那那么這220的的個人所所得稅應(yīng)應(yīng)該由誰誰來承擔(dān)擔(dān)？下面面我們來來看一下下調(diào)研結(jié)結(jié)果。111.11的購購

25、房者認(rèn)認(rèn)為“羊毛出出在羊身身上”最后肯肯定由購購房者承承擔(dān)；而而50.2的的受訪者者認(rèn)為應(yīng)應(yīng)該由售售房者承承擔(dān)，畢畢竟售房房者獲取取了投資資收益，繳繳納個人人所得稅稅是理所所當(dāng)然之之事；余余下388.7的購房房者做了了個折中中，認(rèn)為為應(yīng)該由由買賣雙雙方共同同承擔(dān)。不不同年齡齡段人群群對此看看法略有有差異，225-229歲、440-444歲年年齡段人人群中認(rèn)認(rèn)為由雙雙方共同同承擔(dān)稅稅款的人人占的比比例最高高，其它它年齡段段皆認(rèn)為為應(yīng)當(dāng)由由售訪者者承擔(dān)稅稅款的比比例最高高。355-399歲、445-449歲年年齡段人人群認(rèn)為為稅款不不能由購購房者承承擔(dān)，應(yīng)應(yīng)該由售售房者或或者雙方方共同承承擔(dān)。3、

26、征收220所所得稅政政策對購購房時間間的影響響 二手手房交易易個人所所得稅的的征收，對對二手房房交易時時間產(chǎn)生生了較大大的影響響。超過過一半（554.22）的的購房者者的購房房行為發(fā)發(fā)生了變變化。其其中，224.11的受受訪者表表示會提提早購房房，300.1的受訪訪者表示示要延緩緩購房，有有45.8的的受訪者者表示“很難說說”。4、對征收收個人所所得稅作作用的看看法 對于于政府即即將實施施的對二二手房交交易征收收20的個人人所得稅稅的舉措措，411.5的人認(rèn)認(rèn)為它能能夠抑制制二手房房的人為為炒作，222.66的人人認(rèn)為能能夠控制制杭州房房價，116.66的人人認(rèn)為這這樣會導(dǎo)導(dǎo)致賣房房者將“個人所所得稅”轉(zhuǎn)嫁到到買房者者身上，反反而讓買買房者的的負(fù)擔(dān)加加重，還還有144.3的人認(rèn)認(rèn)為這個個舉措沒沒有什么么作用。調(diào)查側(cè)記本次調(diào)查由由都市快快報委托托權(quán)威調(diào)調(diào)查機構(gòu)構(gòu)杭州州華坤市市場研究究有限公公司在房房交會現(xiàn)現(xiàn)場進行行，同時時本次調(diào)調(diào)查受到到了南都都房產(chǎn)、佳佳華置業(yè)業(yè)的大力力幫助與與支持。調(diào)查結(jié)束后后，將