杭州開發(fā)區(qū)廉租公寓物業(yè)管理投標書90

1、PAGE 第 一 部 分 綜合說明書一、投標書書二、營業(yè)執(zhí)執(zhí)照三、法人資資格證明明書四、法人代代表授權(quán)權(quán)書五、公司介介紹六、資質(zhì)證證書七、其他相相關(guān)證書書八、物業(yè)管管理費收收費標準準及費用用的收支支預(yù)算九、項目人人員安排排表、主主要人員員簡歷表表十、近期類類似項目目業(yè)績表表投 標 書致：杭州經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)北方總總公司 :我方已全部部閱讀和和研究了了杭州經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)廉租公公寓物業(yè)業(yè)管理招招標文件件和招標標補充文文件，已已充分理理解并掌掌握了本本項目招招標的全全部有關(guān)關(guān)情況。同同意接受受招標文文件的全全部內(nèi)容容和條件件，并按按此確定定本項目目投標的的要約內(nèi)內(nèi)容，以以本投標標書向向向你

2、方的的廉租公公寓物業(yè)業(yè)管理招招標文件件全部內(nèi)內(nèi)容進行行投標。我方將嚴格格按照招招標投標標法、有有關(guān)規(guī)定定及招標標文件的的規(guī)定參參加投標標，并理理解貴方方不一定定接受最最低標價價的投標標，對評評標結(jié)果果也沒有有解釋義義務(wù)。如如由我方方中標，按按中標通通知書，招招標文件件和本投投標書的的約定與與我方簽簽定專業(yè)業(yè)服務(wù)合合同，履履行規(guī)定定的一切切責(zé)任和和義務(wù)。本投標書自自遞交你你方之日日起600天內(nèi)有有效，在在此有效效期內(nèi)，全全部條款款內(nèi)容對對我方具具有約束束力。我我方如出出現(xiàn)以下下行為者者，即無無條件支支付投標標保證金金人民幣幣壹萬元元：（1）撤撤還投標標書；（22）擅自自修改或或拒絕接接受已經(jīng)經(jīng)承

3、諾確確認的條條款；（33）在規(guī)規(guī)定的時時間內(nèi)拒拒簽合同同。一旦我方被被推薦為為中標候候選人而而放棄中中標資格格，除被被沒收投投標保證證金外，愿愿承擔由由此對招招標方造造成的一一切經(jīng)濟濟損失。法定代表人人或授權(quán)權(quán)代表簽簽字：投標方名稱稱： 杭杭州xxxx物業(yè)業(yè)管理有有限公司司 公章： 日期：220077年5月月8日地址：杭州州市xxxx路770號傳傳真：xxxxxxx0 電話：xxxxxxx38 電電子函件件：xxxxxxxhwyyyaahooo.coom.ccn營業(yè)執(zhí)照法定代表人人資格證證明書姓名：xxxx 性別： 男 身份證號：xxxxxxxxxxxxxxxx12772 職務(wù)：總經(jīng)理理 系系

4、 杭州州xxxx物業(yè)管管理有限限公司 的法定定代表人人。 特此證明。投標方： 杭州xxxx物物業(yè)管理理有限公公司 （蓋蓋公章）日期： 20007 年 55 月月 88 日日法定代表人人授權(quán)書書本授權(quán)書聲聲明：注注冊于 浙江江省杭州州市 的的 杭杭州xxxx物業(yè)業(yè)管理有有限公司司 的的在下面面簽字的的xxxx總經(jīng)理理 代代表本公公司授權(quán)權(quán) 杭杭州xxxx物業(yè)業(yè)管理有有限公司司 的的在下面面簽字的的xxxx副總經(jīng)經(jīng)理 為本公公司授權(quán)權(quán)代表，就就 杭杭州經(jīng)濟濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)廉廉租公寓寓 的的 物物業(yè)管理理 投投標，以以本公司司名義處處理一切切與之有有關(guān)的事事物。本授權(quán)書于于20007年 5 月 8 日

5、簽字字生效，特特此聲明明。法定代表人人簽字：被授權(quán)人簽簽字：投標方蓋章章：公司介紹x管限注立0年月司資百總x具業(yè)國級專事物質(zhì)目前，公司接管物業(yè)類型有別墅、寫字樓、多層公寓、多層電梯公寓、高層電梯公寓等；介入前期顧問咨詢和接管物業(yè)總建筑面積近70余萬平方米。已成為省內(nèi)介入前期顧問咨詢、類型多、覆蓋區(qū)域廣的優(yōu)秀物業(yè)管理公司之一。綠洲灣公寓、龍禧公寓、龍安大廈、筑境花園、西雅園、星港9月、華海園等8個住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理工作，其中華海園小區(qū)是業(yè)主委員會公開選聘，我公司中標。公司設(shè)有總經(jīng)理辦公室、財務(wù)部、行政部、品質(zhì)管理部、市場拓展部、物業(yè)管理部、工程維修部等部門和8個管理中心，在安吉、臨安設(shè)立2

6、家分公司。實行統(tǒng)一管理、分區(qū)服務(wù)，全員持證上崗制度?，F(xiàn)有員工200多人，其中管理人員本科學(xué)歷的占11%，大專學(xué)歷的占20%。公司自成立立以來，內(nèi)內(nèi)部管理理不斷完完善，經(jīng)經(jīng)營機制制不斷創(chuàng)創(chuàng)新，并并嚴格遵遵循“業(yè)主至至上，服服務(wù)第一一”的企業(yè)業(yè)服務(wù)宗宗旨，以以“形象樹樹品牌，品品牌創(chuàng)市市場”的經(jīng)營營理念，大大力倡導(dǎo)導(dǎo)“熱忱、優(yōu)優(yōu)質(zhì)、團團結(jié)、奉奉獻”的工作作精神，提提出了“真誠服服務(wù)千萬萬家”的口號號，全方方位的開開展科學(xué)學(xué)管理和和親情式式的優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)，把把業(yè)主當當作自家家人，以以“業(yè)主滿滿意”作為衡衡量我們們工作的的標準。我們經(jīng)過了了7年的的銳意改改革和不不段進取取，已形形成了自自己的經(jīng)經(jīng)營特色色

7、：務(wù)實的管理理理念1、我們實實行嚴格格的成本本管理體體系，為為業(yè)主節(jié)節(jié)約每一一分是物物業(yè)管理理人應(yīng)盡盡的職責(zé)責(zé)。為此此，我們們在物業(yè)業(yè)管理成成本控制制的理論論和時間間上進行行了深度度探索。特特別是從從20001年以以來，不不斷調(diào)整整機制，實實行“分級管管理，兩兩級財務(wù)務(wù)”責(zé)任制制，使管管理處的的主動性性、積極極性，責(zé)責(zé)任性更更加明確確，以達達到社會會、環(huán)境境、經(jīng)濟濟三個效效益同步步增長。2、創(chuàng)優(yōu)之之路，我我們在接接盤之初初，便制制定創(chuàng)優(yōu)優(yōu)計劃，使使全員有有目的地地努力工工作。同同時也作作為一個個服務(wù)質(zhì)質(zhì)量的標標準，來來檢驗我我們所做做的工作作。通過過扎扎實實實做好好各項服服務(wù)來達達到創(chuàng)優(yōu)優(yōu)目標

8、，從從市優(yōu)到到國家級級優(yōu)秀，我我們一步步一個腳腳印不斷斷地超越越自我。公公司管理理的“杭州xxxx小康康居住區(qū)區(qū)”是國家家科委、建建設(shè)部共共同制定定的國家家十大科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)工程之之一，被被評為省省、市“物業(yè)管管理優(yōu)秀秀小區(qū)”；在220000年又被被評為杭杭州市“物業(yè)管管理優(yōu)秀秀小區(qū)”。臨安安分公司司入選220055年度 “浙江省省首批行行業(yè)質(zhì)量量服務(wù)誠誠信領(lǐng)先先示范單單位”。3、我們通通過建立立完善的的質(zhì)量保保證體系系，為業(yè)業(yè)主提供供規(guī)范的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)。公司司于20006年年8月全全面導(dǎo)入入ISOO900001：20000版質(zhì)質(zhì)量保證證體系，以以確保物物業(yè)管理理服務(wù)更更趨規(guī)范范。通過過宣

9、傳和和示范，公公司上下下員工都都認識到到，通過過導(dǎo)入質(zhì)質(zhì)量保證證體系，是是為了更更好地服服務(wù)于業(yè)業(yè)主而確確定的一一個服務(wù)務(wù)標準和和要求，也也同時為為公司更更好地發(fā)發(fā)展奠定定了基礎(chǔ)礎(chǔ)。公司司還建立立了品質(zhì)質(zhì)保障督督查組，對對各管理理處的工工作每月月進行全全面督查查，及時時發(fā)現(xiàn)問問題，及及時研究究整改措措施，并并跟蹤整整改落實實。每年年兩次定定期向業(yè)業(yè)主、住住戶征詢詢對物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的意意見和建建議，認認真對待待業(yè)主的的每個意意見和建建議，做做到件件件有落實實，事事事有回音音，使業(yè)業(yè)主真實實的感受受到xxxx物業(yè)業(yè)“真誠服服務(wù)千萬萬家”的服務(wù)務(wù)過程和和意識。幾幾年來xxxx物物業(yè)所屬屬小區(qū)的的物

10、業(yè)管管理服務(wù)務(wù)收繳率率均在996%以以上。經(jīng)經(jīng)過多年年的實際際運作和和完善，我我們的質(zhì)質(zhì)量體系系嚴密而而富有可可操作性性，并涵涵蓋了物物業(yè)管理理的所有有范疇。親情式的服服務(wù)理念念公司始終堅堅持“以人為為本、以以情為線線”的服務(wù)務(wù)理念，用用我們的的親情式式服務(wù)來來換來每每一位業(yè)業(yè)主的笑笑容。每每位員工工誠信待待人，與與業(yè)主建建立相互互信任的的良好關(guān)關(guān)系，一一輛便民民車、一一個笑容容、一聲聲問候，處處處傳遞遞著我們們的親情情。我們們還積極極組織業(yè)業(yè)主參加加各類文文體活動動，如：迎中秋秋琴、棋棋、書、畫畫比賽、納納涼晚會會、球迷迷沙龍活活動，慶慶祝“六一”少兒活活動、暑暑期少兒兒夏令營營等活動動，努

11、力力營造xxxx所所管小區(qū)區(qū)大家庭庭的氛圍圍?？茖W(xué)的人才才培訓(xùn)機機制我們擁有一一批極具具敬業(yè)精精神和管管理服務(wù)務(wù)水準的的管理人人員及員員工隊伍伍。在這這7年的的市場磨磨煉中，我我們十分分重視對對員工的的選聘和和培訓(xùn)。公公司制定定了完善善的員工工培訓(xùn)計計劃并建建立了獎獎學(xué)資助助基金，先先后出資資鼓勵和和支持員員工參加加各類業(yè)業(yè)余在職職學(xué)習(xí)深深造和培培訓(xùn)。同同時還聘聘請相關(guān)關(guān)專業(yè)的的社會機機構(gòu)資深深人士、專專家來公公司講課課和培訓(xùn)訓(xùn)，并指指導(dǎo)員工工理論聯(lián)聯(lián)系實踐踐，有效效地提高高員工的的綜合素素質(zhì)和能能力。從從20002年我我們在企企業(yè)內(nèi)部部實施了了全員競競爭上崗崗制度，通通過競爭爭上崗，有有效的

12、調(diào)調(diào)動了員員工積極極性，并并保證了了員工的的整體素素質(zhì)。在經(jīng)過7年年的市場場磨煉后后，我們們清楚地地認識到到，物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)要生生存和發(fā)發(fā)展，只只有走規(guī)規(guī)模化經(jīng)經(jīng)營之路路，為此此，我們們苦煉內(nèi)內(nèi)功，銳銳意進取取，大力力培養(yǎng)人人才，狠狠抓制度度落實。努努力實現(xiàn)現(xiàn)以服務(wù)務(wù)質(zhì)量樹樹立品牌牌，在經(jīng)經(jīng)營方式式上，我我們努力力探索物物業(yè)顧問問咨詢、經(jīng)經(jīng)營性物業(yè)業(yè)道路，擴擴大經(jīng)營營服務(wù)內(nèi)內(nèi)容，實實現(xiàn)服務(wù)務(wù)方式多多樣化；在規(guī)范范運作上上，在政政府及行行政主管管部門的的指導(dǎo)下下，一如如既往地地建立與與業(yè)主、發(fā)發(fā)展商之之間的現(xiàn)現(xiàn)代契約約關(guān)系，使使企業(yè)的的運作擁擁有規(guī)范范、良性性的外部部環(huán)境；在管理理手段上上，我

13、們們將不斷斷完善現(xiàn)現(xiàn)有的辦辦公自動動化及物物業(yè)管理理系統(tǒng)，并并通過現(xiàn)現(xiàn)代通訊訊手段實實現(xiàn)遠程程管理；在發(fā)展展目標上上，我們們將以良良好的形形象和品品牌贏得得市場的的認可，實實現(xiàn)規(guī)模模經(jīng)營，努努力打造造xxxx物業(yè)新新品牌。資質(zhì)證書其他相關(guān)證證書投標報價表表投標項目名名稱：杭杭州經(jīng)濟濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)廉廉租公寓寓本項目的年年物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)投標總總報價1120770666元，各各物業(yè)類類型的月月物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)單價報報價見下下表：類 型投標報價備 注注住宅1075元元/月/平方米米多層住宅2110元元/月/平方米米高層（包含含電梯運運營費）住宅3/商鋪120元元/月/平方米米/車庫/超市、餐飲飲07

14、5元元/月/平方米米/露天停車位位/室內(nèi)停車位位/其他用房/年度物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)費支出出預(yù)算表表序號項目常年支出備注1員工工資及及附加費費（表一一）7556668/2公用設(shè)施設(shè)設(shè)備維保保費（表表二）479000/3保潔綠化費費（表三三）992300/4辦 公 費（表表四）356000/5固定資產(chǎn)折折舊費（表表五）3258/6低值易耗品品攤銷（表表六）7300/7公用能耗電電費（表表七）702922/9不可預(yù)見費費(1277)2203855/10管理酬金(1229)101039663/11稅金(12110)5.555%634700/合 計12070066/附表一：序號部門職位人數(shù)月工資（元元）月

15、附加（元元）合 計（元元）1主任室主任1250087033702主任室副主任1200069626963客戶服務(wù)部部客服21200283532354保安部主管1150052220225保安部領(lǐng)班21200241828186保安部保安員1411501456022170227綠化保潔部部主管1100034813488綠化保潔部部保潔員975099234990999綠化保潔部部綠化工11000348134810工程維修部部主管11500522202211工程維修部部房管員11200418161812工程維修部部水電工213002905350513月度支出40950013833354783314年度支出

16、49140001659996657399615國定假日加加班費90元/天天10天天36人人32400016年終獎金發(fā)每人一個個月工資資13833317高溫費200元/月/人人4月36人人28800018福利按總工資114%計計提1665999614%23239919合 計7556668工資附加費費：養(yǎng)老老金（220%）、失失業(yè)金（22%）、工工傷保險險（0.5%）、生生育金（00.8%）、醫(yī)醫(yī)療（111.55%）、福福利：（114%）附表二、公公用設(shè)施施、設(shè)備備，年檢檢、維修修及保養(yǎng)養(yǎng)費序號項目常年（元）備注年檢費維保費1給排水系統(tǒng)統(tǒng)/20002土建維修/15003弱電系統(tǒng)/30004變配電系

17、統(tǒng)統(tǒng)/20005照明系統(tǒng)/20006消防系統(tǒng)10002000007電梯2000144000小計3000449000合計479000注：消防系系統(tǒng)每22年檢修修一次，一一次約220000元，平平均每年年10000元附表三、綠綠化保潔潔費序號項目常年（元）1物料費用（335元/人.月月9人）12月月37802垃圾處置費費用（330元/年/間間27115間）8145003化糞池清理理費用（33個20000元/年）60004日常清潔及及綠化用用水等55005綠化養(yǎng)護費費用：工工具、肥肥料、殺殺蟲藥、汽汽機油15006水池清洗費費：5000元/次2次1000合 計計992300附表四、辦辦公費用用序號項

18、 目常年（元）1管理人員服服裝費用用（10000元元/人6人）3年20002技工、保潔潔人員工工作服（4400元元/人.套2套14人人）3年37333保安制服（8800元元/套.人16人人）3年42674辦公用品、電電話費、水水電費（110000元/月月12月月）1200005節(jié)日裝飾費費20006主任手機補補貼1550元/月12月月18007副主任、主主管手機機補貼1100元元/月12月月4人48008社區(qū)文化活活動費（每每年開展展四次社社區(qū)文化化活動）50009合 計356000附表五、固固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊費費用序號項目數(shù)量支出（元）1辦公家具若干50002電腦21000003打印機16004

19、檔案柜5500025005合 計181000年折舊（按按5年期期限，殘殘值100%）3258附表六、低低值易耗耗品攤銷銷名稱單位數(shù)量單價（元）金額（元）辦公用品飲水機只3200600電 話部3150450標 識套若干200工程用品1.5米鋁鋁合金梯梯只2300600萬用表（帶帶電流表表）只1150150應(yīng)急水泵只140040050米卷筒筒式線板板副1400400便攜式工具具箱只5100500應(yīng)急燈只2100200沖擊鉆只1800800電 錘只112001200熔接器只13003003米鋁合金金梯子只1500500管鉗套1300300管道疏通機機部110001000其他工具若干500保潔用品垃圾

20、車輛1950950其他用品若干300保安用品對講機只81500120000橡膠警棍根530150應(yīng)急燈只2100200小件易耗品品若干200合 計219000年攤銷（低低值品按按3年攤攤銷）7300附表七、公公用能耗耗電費序號名稱功率耗時/年數(shù)量電費（元）總價（年）備注1電梯18KW/臺4小時/天天20.784099772風(fēng)機6KW2小時/月月10.78112正常檢查電電費3排污泵1.1KWW2小時/月月20.7841生活泵11KW6小時/天天10.78187900消防泵30KW2小時/年年10.781034安防1KW24小時/天0.7868337消防0.5KWW24小時/天0.7834168

21、總計702922項目人員安安排表姓名擬任崗位性別年齡專業(yè)職稱本崗年齡備注xxx主任男38物業(yè)管理12xxx副主任男物業(yè)管理xxx客服主管女物業(yè)管理余省軍工程主管男水電維修王云星保安隊長男安全防范在本項目中中任職的的主要人人員簡歷歷表表一：姓名xxx性別男擬任職務(wù)公司副總經(jīng)經(jīng)理兼主主任 學(xué)歷初中畢業(yè)學(xué)校河南鞏義十十三中學(xué)學(xué) 年年 工作作經(jīng)歷 擔擔任職務(wù)務(wù) 198919992 空空軍杭州州筧橋場場站 中士班班長199219994鞏義義耐火材材料廠 工人 199519999 浙浙江xxxx物業(yè)業(yè)管理有有限責(zé)任任公司 保安安隊長 200020004 浙浙江金成成物業(yè)管管理有限限公司 管管理處主主任20

22、05至今杭杭州xxxx物業(yè)業(yè)管理有有限公司司 副總經(jīng)經(jīng)理獲得建設(shè)部部物業(yè)經(jīng)經(jīng)理上崗崗證書、杭杭州市房房管局項項目主任任證書份印學(xué)明關(guān)證相作的文表二：姓 名xxx性別男擬任職務(wù)副主任學(xué)歷高中畢業(yè)學(xué)校陜西渭南第第四高級級中學(xué) 年年 工作經(jīng)經(jīng)歷 擔擔任職務(wù)務(wù) 199719999， 香港港王室投投資集團團 保安安隊長200020001， 陜西省省2066號信箱箱 警消消消防干事事2002年年， 上海海上房物物業(yè)管理理有限公公司杭州州分公司司管理部部主管200320004， 浙江廣廣廈物業(yè)業(yè)管理有有限公司司 管管理部主主管2005年年至今杭杭州xxxx物業(yè)業(yè)管理有有限公司司 管理處處副主任任份印學(xué)明關(guān)證

23、相作的文表三：姓名xxx性別女擬任職務(wù)客服主管學(xué)歷中專畢業(yè)學(xué)校臨安錦城職職業(yè)高級級中學(xué) 年年 工工作經(jīng)歷歷 擔任職職務(wù) 199820000，臨臨安國貿(mào)貿(mào)大廈 促銷銷員 200020002，臨臨安家電電城 營銷銷領(lǐng)班 200220005，臨臨安佳誠誠凈化設(shè)設(shè)備廠 管理理員 20055至今今杭州xxxx物業(yè)業(yè)管理有有限公司司 客客服助理理份印學(xué)明關(guān)證相作的文表四：姓名余xx性別男擬任職務(wù)工程維修主主管學(xué)歷中專畢業(yè)學(xué)校臨安錦城職職業(yè)高級級中學(xué)年年 工作經(jīng)經(jīng)歷 擔任任職務(wù) 20028220033.4， 浙江林林學(xué)院 學(xué)生生公寓服服務(wù)中心心管理員員2003.4220033.100， 浙浙江林學(xué)學(xué)院防非非

24、典值班班人員2003.1020004.66， 浙浙江林學(xué)學(xué)院 教教工宿舍舍管理員員2004.6220066.7， 浙江江林學(xué)院院 學(xué)學(xué)生、教教工宿舍舍維修員員2006.8至今今 杭州xxxx物物業(yè)管理理有限公公司 工程維維修主管管份印學(xué)明關(guān)證相作的文我們的項目目業(yè)績表表序號項目名稱管理起止時時間管理內(nèi)容備注1xxx小區(qū)區(qū)1995年年起普通住宅杭州市2綠洲灣公寓寓2000年年起普通住宅杭州市3龍禧公寓2001年年起普通住宅安吉縣4龍安大廈2001年年起寫字樓安吉縣5筑境花園2004年年起高層住宅、別別墅臨安市6西雅園2005年年起高層住宅臨安市7星港9月2006年年起高層住宅臨安市8華海園200

25、6年年起高層住宅杭州市類似項目管管理業(yè)績績說明臨安筑境花花園地處處浙江林林學(xué)院旁旁，小區(qū)區(qū)內(nèi)有大大量空置置房，原原因是炒炒房，業(yè)業(yè)主大部部分不來來居住，物物業(yè)公司司了解后后，積極極向林學(xué)學(xué)院后勤勤集團聯(lián)聯(lián)系，將將房源及及時告知知學(xué)院，歡歡迎學(xué)校校師生來來租房，再再向空置置房的業(yè)業(yè)主聯(lián)系系，通過過物業(yè)公公司的橋橋梁作用用，通過過房屋的的出租，房房屋空置置率大大大降低，但但學(xué)校師師生的入入住，他他們和業(yè)主的的需求又又有所不不同，因因為出租租戶是短短期行為為，需求求的是針針對個人人的服務(wù)務(wù)要做到到位，對公共共服務(wù)意意識不強強；和業(yè)業(yè)主的長長期行為為不同，業(yè)主因長期居住在此，業(yè)主需要的是全方位的服務(wù)，

26、正因為如此，我們更要作好這個短期的物業(yè)服務(wù)工作，就象賓館服務(wù)一樣，做好短期服務(wù)每一分鐘，做好長期品牌，吸引更多的客戶和更多的回頭客人來我們小區(qū)租房入住。 因此，在在針對廉廉租公寓寓的使用用人來講講，他們們需求的的是他們們在生活活中能看看的見，感感受的到到的真切切服務(wù)，能能在日常常生活中中解決他他們的衣衣食住行行所遇到到的困難難，讓他他們感受受到廉租租公寓大大家庭的的溫暖和和來自杭杭州經(jīng)濟濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)政政府對所所有使用用人的關(guān)關(guān)愛，為為創(chuàng)建開開發(fā)區(qū)和和諧社會會而努力力。第 二 部部 分技術(shù)方案第一章 廉租公公寓管理理服務(wù)目目標、服服務(wù)分項項標準與與承諾一、廉租公公寓管理理服務(wù)目目標：1、爭創(chuàng)開

27、開發(fā)區(qū)物物業(yè)管理理優(yōu)秀樓樓盤；2、兩年后后創(chuàng)杭州州市優(yōu)秀秀物業(yè)管管理小區(qū)區(qū)；二、服務(wù)分分項標準準及完成成承諾指指標采取取的措施施：序號指標名稱指標完成承諾指指標采取取的措施施1套的率98%以上上落實責(zé)任人人，實行行巡視制制度，建建檔記錄錄，由分分公司監(jiān)監(jiān)督執(zhí)行行，并定定期維護護和維修修，確保保房屋及及配套設(shè)設(shè)施完好好無損，正正常使用用。2治安、消防防重大責(zé)責(zé)任事故故1%以下保安員經(jīng)培培訓(xùn)考核核后上崗崗，每周周訓(xùn)練11次，每每次2小小時；落落實保安安崗位職職責(zé)，明明確責(zé)任任，實行行24小小時巡視視制度，以以確保廉廉租公寓寓安全。3保潔完好率率99%落實責(zé)任人人進行日日常保潔潔工作，并并由保潔潔主

28、管監(jiān)監(jiān)督執(zhí)行行，以確確保廉租租公寓內(nèi)內(nèi)垃圾日日產(chǎn)日清清，空氣氣清新，設(shè)設(shè)施完好好。4綠化完好率率98%落實責(zé)任人人養(yǎng)護，并并由分管管主管監(jiān)監(jiān)督執(zhí)行行，以確確保公共共綠化、綠綠地?zé)o破破壞，無無黃土裸裸露現(xiàn)象象，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題立立即修復(fù)復(fù)。5使用人有效效投訴、處處理率3件/年以以下1000%按照政策規(guī)規(guī)定，做做好各項項工作，同同時加強強與使用用人的溝溝通，定定期進行行調(diào)查，了了解使用用人的愿愿望和要要求，滿滿足使用用人的合合理需要要，發(fā)生生投訴及及時處理理并記錄錄，同時時建立檔檔案跟蹤蹤處理結(jié)結(jié)果。6用戶滿意率率85%以上上加強規(guī)范服服務(wù)，確確保各項項管理服服務(wù)工作作質(zhì)量，在在日常工工作中及及時收集集

29、客戶的的需求信信息，盡盡可能的的滿足客客戶的需需求，加加強雙方方的溝通通，以確確保業(yè)主主對物業(yè)業(yè)管理工工作的滿滿意。7零修、急修修及時率率100%接到維修通通知半小小時內(nèi)到到現(xiàn)場，及及時完成成并建立立回訪檔檔案記錄錄。8維修合格率率回訪率99%以上上1000%分項檢查，一一步到位位，并進進行回訪訪制度，以以確保維維修工程程合格，滿滿足使用用人需要要。9管理服務(wù)費費收繳費費98%以上上按照規(guī)定收收費，不不擅自提提高收費費，使管管理收費費取之于于民，用用之于民民。10路燈完好率率99%以上上每周檢查一一次，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題，及時時維修，平平時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題隨隨時維修修。11大型及重要要機電設(shè)設(shè)備完好好率1

30、00%機電設(shè)備每每天巡查查，消防防設(shè)備每每周檢查查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題及及時維修修。12違章發(fā)生率率、處理率1%100%以預(yù)防為主主，加強強監(jiān)管，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題，及時時處理13道路、車場場完好率率99%以上上每周檢查一一次，發(fā)發(fā)現(xiàn)破損損，及時時維修，平平時隨壞壞隨修。第二章 擬采取取的管理理理念與與實施方方式隨著杭州經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)城市化化、工業(yè)業(yè)化進程程不斷加加快，經(jīng)經(jīng)濟社會會持續(xù)快快速發(fā)展展，吸引引著越來來越多的的企業(yè)進進駐開發(fā)發(fā)區(qū)，企企業(yè)的員員工多來來自外地地，廣大外來務(wù)務(wù)工人員員積極參參加杭州州建設(shè)與與發(fā)展，成成為杭州州產(chǎn)業(yè)工工人的重重要組成成部分，成成為推進進杭州現(xiàn)現(xiàn)代化建建設(shè)的一一支重要

31、要力量。杭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)北方總公司為來杭州外來務(wù)工人員創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，保障外來務(wù)工人員安心在杭州工作創(chuàng)業(yè)而建造廉租公寓，引進專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，解決企業(yè)和外來務(wù)工人人員的生生活困難難，使他們安安居樂業(yè)業(yè)；是引引領(lǐng)“和和諧創(chuàng)業(yè)業(yè)”，構(gòu)構(gòu)建和諧諧社會的的而作出出了楷模模。一、廉租公公寓總體體概況廉租公寓位位于杭州州經(jīng)濟技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)東部部區(qū)塊,是杭州州經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)北北方總公公司為來來杭州外外來務(wù)工工人員創(chuàng)創(chuàng)造良好好的生活活環(huán)境，保保障外來來務(wù)工人人員安心心在杭州州工作而而建造.總建筑筑面積11303342平平方米,其中總總居住面面積12239002平方方米,綠綠化面積積168850平平方米,廉租公

32、公寓內(nèi)設(shè)設(shè)施設(shè)備備齊全到到位,有有商鋪、超超市、餐餐飲等。共共有144幢樓房房,其中中12幢幢多層,2幢高高層,入入住人數(shù)數(shù)可達到到1600001180000人；第一期期工程與與20007年55月底共共7幢投投入使用用，共110366個房間間，均為為6人房房，第二二期6月月25日日前入住住，共88幢，66人房114499個房間間，8人人房2330個房房間。二、廉租公公寓使用用人的特特征：第一：公寓寓入住人人員是來來自全國國不同地地方，生生活觀念念和習(xí)性性都不同同，文化化知識和和素養(yǎng)也也存在差差異。其二：入住住人員流流動性較較大，更更換頻率率過高。第三，將有有可能出出現(xiàn)老鄉(xiāng)鄉(xiāng)幫派現(xiàn)現(xiàn)象，經(jīng)經(jīng)常在

33、一一起聚會會鬧事等等現(xiàn)象。三、廉租公公寓管理理服務(wù)總總體理念念和思路路我公司若取取得廉租租公寓項項目的管管理權(quán)，針對以上特征我公司擬訂提出以下管理服務(wù)理念：與用人單位位加強協(xié)協(xié)作，共共同為了了保障各各企業(yè)員員工安居居樂業(yè)的的原則下下，制定定切合實實際服務(wù)務(wù)與管理理相結(jié)合合的務(wù)工工人員服服務(wù)管理理體系，雙管齊齊下。既既做好外外來務(wù)工工人員的的服務(wù)工工作，又又要切實實加強管管理，做做到服務(wù)務(wù)與管理理雙管齊齊下，以以服務(wù)為為載體，寓寓管理于于服務(wù)之之中，實實現(xiàn)服務(wù)務(wù)與管理理兩個到到位，使使外來務(wù)務(wù)工人員員基本實實現(xiàn)安居居樂業(yè)。廉租公寓的的物業(yè)管管理總體體思路是是：運用用公司成成熟的管管理服務(wù)務(wù)理念和

34、和經(jīng)驗，制制定相應(yīng)應(yīng)的管理理服務(wù)制制度和操操作規(guī)程程，通過過現(xiàn)代化化的管理理服務(wù)方方法和手通種的服踐廉寓優(yōu)物理物業(yè)管理不不僅是對對物業(yè)進進行有效效管理和和維護，更更重要的的是使物物業(yè)發(fā)揮揮最大的的效用，同同時使維維護成本本最低化化，根據(jù)據(jù)xxxx物業(yè)多多年來管管理實踐踐經(jīng)驗，針針對廉租租公寓的的實際情情況，提提出如下下管理思思路：1、待項目目正式簽簽定后，我我司將在在廉租公公寓成立立管理處處專門提提供完善善的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)，以以屬地化化管理為為原則，管管理處主主要領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)由公司司派駐有有經(jīng)驗的的骨干擔擔任，其其余工作作人員現(xiàn)現(xiàn)時招聘聘。2、根據(jù)政政府有關(guān)關(guān)物業(yè)管管理的法法規(guī)、政政策制定定符合民

35、民意的公公共管理理制度匯匯編，包包括：治治安管理理規(guī)定、消消防安全全管理規(guī)規(guī)定、車車輛交通通停車場場管理規(guī)規(guī)定、園園林綠化化管理規(guī)規(guī)定、電電梯使用用管理規(guī)規(guī)定等等。3、進場后后，第一一項重要要工作，是是切實抓抓好安全全保障等等公共管管理制度度的制定定、宣傳傳、培訓(xùn)訓(xùn)和管理理工作。對對入住在在廉租公公寓的所所有人員員必須持持有廉租租公寓出出入證件件，憑廉廉租公寓寓證件進進出廉租租公寓；對自行行車等非非機動車車實行掛掛牌入庫庫專人看看管制度度，憑停停車證進進出廉租租公寓和和自行車車庫停放放，非廉廉租公寓寓人員實實行有效效證件登登記制度度和限時時訪客制制度，不不準外來來人員或或老鄉(xiāng)在在廉租公公寓過夜

36、夜。外來來人員車車輛一律律停放在在廉租公公寓外，不不準進入入廉租公公寓停放放，避免免發(fā)生內(nèi)內(nèi)盜。通通過合情情合理的的有效管管理，要要保證廉廉租公寓寓安全和和廉租公公寓內(nèi)公公共秩序序的安全全。廉租租公寓入入住人員員全部建建立花名名冊，和和當?shù)嘏膳沙鏊苊芮新?lián)系系，加強強合作；和各企企業(yè)人事事部門保保持協(xié)作作溝通機機制，對對流動人人員和不不服從物物業(yè)管理理的企業(yè)業(yè)員工建建立信息息報告機機制。物物業(yè)公司司與各企企業(yè)建立立聯(lián)系人人機制。4、根據(jù)廉廉租公寓寓的特點點，在日日常管理理中切實實加強治治安管理理和消防防管理是是重中之之重，必必須高度度重視做做好此項項工作。首首先要建建立一支支足夠數(shù)數(shù)量、政政治

37、、業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)質(zhì)好、事事業(yè)心責(zé)責(zé)任心強強、工作作肯吃苦苦的保安安隊伍，使使廉租公公寓先進進的安保保設(shè)施充充分地發(fā)發(fā)揮作用用，同時時開展經(jīng)經(jīng)常性的的宣傳教教育和培培訓(xùn)，提提高使用用人自我我防范意意識，三三者缺一一不可。5、組建好好精干高高效的管管理班子子，由一一定管理理經(jīng)驗的的公司副副總兼任任管理處處主任；具有豐豐富保安安工作經(jīng)經(jīng)驗、事事業(yè)心責(zé)責(zé)任感強強、忠于于職守、能能帶好一一支隊伍伍的保安安主管；具有學(xué)學(xué)生公寓寓管理經(jīng)經(jīng)驗、掌掌握電梯梯、供配配電和水水電維修修技術(shù)、事事業(yè)心責(zé)責(zé)任感強強、會做做群眾工工作的工工程主管管和技術(shù)術(shù)員。四、管理模模式管理處是相相對獨立立的質(zhì)量量中心，主主要任務(wù)務(wù)是根據(jù)

38、據(jù)業(yè)主的的需要和和委托合合同要求求，在公公司制定定的原則則下負責(zé)責(zé)執(zhí)行管管理和服服務(wù)的業(yè)業(yè)務(wù)。管管理處實實行獨立立核算，根根據(jù)以收收定支原原則，自自主經(jīng)營營，自負負盈虧，管管理效益益與經(jīng)濟濟效益直直接掛鉤鉤。管理理處主任任是廉租租公寓實實施管理理服務(wù)的的第一責(zé)責(zé)任人，公公司實行行風(fēng)險責(zé)責(zé)任基金金，由管管理處主主任直接接組織實實施廉租租公寓管管理服務(wù)務(wù)方案。五、管理處處組織架架構(gòu)根據(jù)廉租公公寓服務(wù)務(wù)內(nèi)容和和要求，管管理處下下設(shè)客戶戶服務(wù)部部、保安安部、工工程維修修部、綠綠化保潔潔部。管管理處對對各部門門、各崗崗位建立立明確的的崗位職職責(zé)和嚴嚴格的考考核制度度，實施施有效管管理。（一）管理理處機構(gòu)

39、構(gòu)架構(gòu)圖圖杭州物華物業(yè)管理有限公司杭州物華物業(yè)管理有限公司廉租公寓管理處保安部客戶服務(wù)部部治安消防車輛管理保潔綠化 接待投訴檔案管理特約服務(wù)社區(qū)文化裝修管理業(yè)主報修維修養(yǎng)護質(zhì)量跟蹤綠化保潔部工程維修部（二）管理理服務(wù)中中心報修修/投訴訴/反饋饋工作運運行機制制圖執(zhí)行機構(gòu)(各部門主管、專業(yè)人員)執(zhí)行機構(gòu)(各部門主管、專業(yè)人員)指揮機構(gòu)(主任室) 指指令監(jiān)督機構(gòu)(主任和公司質(zhì)量管理部)監(jiān)督機構(gòu)(主任和公司質(zhì)量管理部)反饋渠道（業(yè)主、客服人員）反饋渠道（業(yè)主、客服人員）六、物業(yè)服服務(wù)人員員配備（一）人員員配備數(shù)數(shù)量及分分工 計計36人人 主 任 室 2人（主主任1名名、副主主任1名名）客戶服務(wù)部部

40、2人人（客戶戶接待兼兼收費22名）保 安 部 17人人（主管管1名、領(lǐng)領(lǐng)班2名名、監(jiān)控控2名、隊隊員122名）工程維修部部 4人人（主管管1名、房房管1名名、水電電工2名名）部1主名內(nèi)6室名化名（二）部門門主要工工作職責(zé)責(zé) 1、客戶服服務(wù)部：主要負負責(zé)業(yè)主主接待和和計算機機檔案文文件資料料的處理理以及后后勤、人人事、信信訪工作作、財務(wù)務(wù)和商務(wù)務(wù)事務(wù)；負責(zé)與與當?shù)卣块T門的聯(lián)絡(luò)絡(luò)工作、特特約服務(wù)務(wù)等。2、保安部部：主要要協(xié)助公公安部門門維護物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的公共共秩序進進行安全全防范、負負責(zé)物業(yè)業(yè)道路的的暢通、車車輛的有有序停放放管理、消消防安全全管理以以及人員員進出管管理等。3、工程維

41、維修部：負責(zé)物物業(yè)及設(shè)設(shè)施設(shè)備備的維修修保養(yǎng)、業(yè)業(yè)主委托托的維修修服務(wù)項項目、工工程項目目外包、裝裝飾裝修修監(jiān)督管管理等工工作。4、綠化保保潔部：負責(zé)環(huán)環(huán)境保潔潔、綠化化維護、衛(wèi)衛(wèi)生消殺殺、滅蟲蟲治蟲和和委托的的保潔服服務(wù)項目目等。（三）廉租租公寓外外包項目目：廉租租公寓電電梯設(shè)備備對外承承包給電電梯商進進行專業(yè)保保請保司他項我實務(wù)七、相關(guān)管管理制度度公司建立完完善的人人才管理理制度和和激勵機機制，且且獎懲并并施，以以做到人人盡其才才，才盡盡其用，最最大限度度地發(fā)揮揮人才效效能。（一）督查查機制為全面落實實物業(yè)管管理的各各項工作作任務(wù)，確確保各項項服務(wù)質(zhì)質(zhì)量到位位，根據(jù)據(jù)公司的的監(jiān)督管管理制度

42、度，每月月由公司司督查組組對管理理處的各各項工作作進行檢檢查、監(jiān)監(jiān)督、考考核、指指導(dǎo)。每每次督查查都有側(cè)側(cè)重點，從從督查事事深入到到督查人人。找準準薄弱環(huán)環(huán)節(jié)，善善于發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題，分分析原因因，提出出整改或或處理意意見，并并幫助當當事人做做好對其其的教育育工作，也也作為對對有關(guān)人人員平時時工作考考核的客客觀依據(jù)據(jù)。每月月堅持平平時督查查與集中中督查相相結(jié)合，除除深入認認真檢查查現(xiàn)場、查查看臺帳帳外，還還廣泛聽聽取業(yè)主主、職工工意見，月月底寫出出有深度度的督查查報告，呈呈報公司司總經(jīng)理理和通報報各管理理處。（二）激勵勵機制企業(yè)要想保保持長久久的活力力，就要要有良好好的獎勵勵機制，鼓鼓勵員工工奮發(fā)向

43、向上、努努力工作作；通過過致力于于開展企企業(yè)文化化建設(shè)，加加強上下下級和同同事之間間的溝通通和交流流，培養(yǎng)養(yǎng)集體主主義精神神，增強強團隊意意識和集集體的凝凝聚力。公司在人力力資源配配置上堅堅持精神神激勵和和物資激激勵雙管管齊下的的員工激激勵原則則。鼓勵勵每位員員工都成成為各自自崗位上上的專家家能手，實實施競爭爭上崗，給給每一位位員工搭搭建充分分發(fā)展的的平臺，讓讓一線的的優(yōu)秀員員工能有有機會脫脫穎而出出，同時時也避免免了企業(yè)業(yè)人事決決策中的的人情因因素和憑憑工齡提提拔的不不良弊端端。最終終形成員員工能上上能下，職職位能升升能降、待待遇能高高能低的的員工管管理良性性機制，真真正盤活活人力資資源。（

44、三）制約約機制員工管理中中的績效效考核是是充分發(fā)發(fā)揮人員員素質(zhì)效效能的內(nèi)內(nèi)在保障障。通過過實踐，公公司制訂訂了科學(xué)學(xué)合理的的工作服服務(wù)標準準和量化化考核標標準，并并推出一一整套突突出績效效和綜合合測評相相結(jié)合的的考核實實施方案案，使考考核起到到獎勵先先進、鞭鞭策后進進的作用用，同時時也使員員工有壓壓力感、責(zé)責(zé)任感和和緊迫感感。公司建立和和健全勞勞動力與與人才的的競爭機機制，鼓鼓勵杰出出人才脫脫穎而出出，讓更更多的優(yōu)優(yōu)秀人員員進入公公司，在在保持隊隊伍相對對穩(wěn)定的的同時，及及時優(yōu)化化隊伍結(jié)結(jié)構(gòu)，結(jié)結(jié)合考核核，實行行未位淘淘汰制，有有效地提提高員工工隊伍的的整體素素質(zhì)。（四）各項項專業(yè)物物業(yè)管理理

45、制度健全的、規(guī)規(guī)范的物物業(yè)管理理規(guī)章制制度是高高質(zhì)量物物業(yè)管理理的基礎(chǔ)礎(chǔ)與保證證。為了了實現(xiàn)高高標準的的管理服服務(wù)質(zhì)量量，根據(jù)據(jù)廉租公寓寓的實際際情況，結(jié)結(jié)合杭州州市物業(yè)業(yè)管理的的行業(yè)法法規(guī)制定定了完善善的管理理規(guī)章制制度，要要求在整整個管理理和服務(wù)務(wù)過程中中必須嚴嚴格遵循循本公司司已形成成的規(guī)范范和標準準。公眾制度度業(yè)主公約約物業(yè)使用用及維護護管理規(guī)規(guī)定電梯管理理規(guī)定裝修管理理規(guī)定安全用水水管理規(guī)規(guī)定花園使用用管理規(guī)規(guī)定治安管理理規(guī)定消防管理理規(guī)定綠化管理理規(guī)定環(huán)境衛(wèi)生生管理規(guī)規(guī)定房屋管理理規(guī)定營業(yè)房管管理規(guī)定定車輛管理理規(guī)定犬類管理理規(guī)定崗位職責(zé)責(zé)管理處主主任崗位位職責(zé)管理處副副主任崗崗位

46、職責(zé)責(zé)財務(wù)部會會計崗位位職責(zé)財務(wù)部出出納崗位位職責(zé)客戶服務(wù)務(wù)部主管管崗位職職責(zé)客戶服務(wù)務(wù)部收費費文員崗崗位職責(zé)責(zé)客戶服務(wù)務(wù)部接待待員崗位位職責(zé)保安主管管崗位職職責(zé)保安員崗崗位職責(zé)責(zé)工程維修修主管崗崗位職責(zé)責(zé)工程部房房管員崗崗位職責(zé)責(zé)電梯工崗崗位職責(zé)責(zé)水電工崗崗位職責(zé)責(zé)綠化保潔潔主管崗崗位職責(zé)責(zé)保潔員崗崗位職責(zé)責(zé)綠化員崗崗位職責(zé)責(zé)考核制度度標準管理處主主任工作作績效考考核辦法法及細則則管理處副副主任工工作績效效考核辦辦法及細細則會計工作作績效考考核辦法法及細則則出納工作作績效考考核辦法法及細則則客戶服務(wù)務(wù)部主管管工作績績效考核核辦法及及細則客戶服務(wù)務(wù)部服務(wù)務(wù)人員工工作績效效考核辦辦法及細細則衛(wèi)生

47、保潔潔員工作作績效考考核辦法法及細則則綠化養(yǎng)護護員工作作績效考考核辦法法及細則則保安領(lǐng)班班工作績績效考核核辦法及及細則保安員工工作績效效考核辦辦法及細細則消監(jiān)控值值班人員員工作績績效考核核辦法及及細則工程維修修主管工工作績效效考核辦辦法及細細則水電工工工作績效效考核辦辦法及細細則電梯維修修員工作作績效考考核辦法法及細則則質(zhì)量體系操操作文件件質(zhì)量手冊冊（一級級文件）：闡明公公司質(zhì)量量方針和和質(zhì)量目目標、描描述質(zhì)量量體系的的文件，對對內(nèi)是綱綱領(lǐng)性文文件，對對外是企企業(yè)質(zhì)量量保證能能力的文文字表達達。程序文件件（二級文文件）：是質(zhì)量量保證手手冊的基基礎(chǔ)文件件，涉及及所選要要素的各各項活動動，闡明明活

48、動的的組織分分工、活活動的方方式方法法，應(yīng)采采用的文文件、資資源和控控制方法法等。它它對確保保質(zhì)量體體系運行行的有效效性起重重要作用用。規(guī)范手冊冊（三級級文件）員工守則則人事管理理文件及檔檔案管理理綜合服務(wù)務(wù)規(guī)范房屋接管管驗收服服務(wù)規(guī)范范房屋鑰匙匙領(lǐng)用管管理裝修管理理服務(wù)規(guī)規(guī)范設(shè)備管理理服務(wù)規(guī)規(guī)范電梯管理理服務(wù)規(guī)規(guī)范公共設(shè)施施維護和和房屋維維修服務(wù)務(wù)規(guī)范倉庫管理理廉租公寓寓配套設(shè)設(shè)施服務(wù)務(wù)規(guī)范綠化服務(wù)務(wù)規(guī)范保潔服務(wù)務(wù)規(guī)范安全服務(wù)務(wù)規(guī)范車輛管理理規(guī)范消防服務(wù)務(wù)規(guī)范專項活動動規(guī)范統(tǒng)計分析析方法八、物業(yè)維維修養(yǎng)護護計劃和和裝備情情況（一）物業(yè)業(yè)共用部部位維修修計劃房屋及共用用部位長長期保持持完好的的

49、狀態(tài)，對對物業(yè)的的保值增增值具有有重大意意義，也也是對物物業(yè)管理理的最基基本要求求。制定定短、中中、長期期維護保保養(yǎng)制度度，并及及時完成成各項維維護保養(yǎng)養(yǎng)工作，通通過制定定相關(guān)管管理制度度進行落落實，經(jīng)經(jīng)常對員員工進行行各種技技術(shù)培訓(xùn)訓(xùn)，努力力培養(yǎng)一一專多能能多能的的技術(shù)人人員。根據(jù)物業(yè)配配置的建建筑，培培訓(xùn)工程程技術(shù)人人員正確確操作和和保養(yǎng)，并并制定維維修養(yǎng)護護計劃。1、房屋及及共用部部位日常常維修養(yǎng)養(yǎng)護計劃劃序號項 目維修類別日 常 維維 修計 劃方 案標 準實施效果1房屋承重結(jié)結(jié)構(gòu)部位位局部受損，施施工質(zhì)量量原因造造成的結(jié)結(jié)構(gòu)問題題每周巡查一一次，如如裝修階階段每天天巡查，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題立

50、即處處理、維維修由工程部按按照房屋屋修繕規(guī)規(guī)定實施施維修；如受損損較重請請專家會會審，提提出方案案，委托托專業(yè)公公司實施施有關(guān)房屋修修繕工程程施工技技術(shù)規(guī)范范安全、正常常使用功功能完好好2外墻面局部或大面面積滲漏漏、翻新新每周檢查一一次，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時維維修由工程部按按有關(guān)修修繕規(guī)程程實施外墻面修繕繕作業(yè)規(guī)規(guī)程無空鼓、無無脫落、無無滲漏、無無違章、整整潔統(tǒng)一一3屋面隔熱層破損損，防水水層破損損造成屋屋面滲漏漏，屋面面積水每周檢查一一次，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時維維修由工程部按按有關(guān)作作業(yè)規(guī)程程實施維維修，按按年度普普查計劃劃維修房屋修繕標標準無積水、無無滲漏、隔隔熱層完完好4門樓公用地面的的維修改改

51、造；公公共通道道、門廳廳內(nèi)墻、天天棚維護護；樓梯梯間墻面面、扶手手、踏步步的維護護。每周檢查一一次，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題，及時時維修。由工程部按按相應(yīng)技技術(shù)作業(yè)業(yè)規(guī)程實實施維修修。相應(yīng)建筑部部分修繕繕技術(shù)規(guī)規(guī)程；房房屋修繕繕標準整潔，無損損，無霉霉跡；扶扶手完好好，無張張貼痕跡跡。5上下水主管管接口及砂眼眼漏水；管道堵堵塞、破破裂；固固定碼松松脫。每半年檢查查一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題，及時時維修。由工程部負負責(zé)維修修。排水管維護護修繕標標準；給給水管維維護修繕繕標準上下水通暢暢，無滲滲漏2、房屋及及共用部部位定期期維修養(yǎng)養(yǎng)護計劃劃及實施施方案序號項目維修類別定 期 維維 修計 劃方 案標 準實施效果1房屋承

52、重結(jié)結(jié)構(gòu)部位位局部受損，施施工質(zhì)量量原因造造成的結(jié)結(jié)構(gòu)問題題每年對房屋屋基礎(chǔ)進進行一次次檢查；及時了了解房屋屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)性能，做做到早發(fā)發(fā)現(xiàn)，早早處理由工程部負負責(zé)實施施建筑物白蟻蟻防治標標準；建建筑物完完好等級級標準結(jié)構(gòu)安全，正正常使用用。結(jié)構(gòu)性能完完好。2外墻面外墻局部滲滲漏；外外墻大面面積滲漏漏；每年雨季前前對住戶戶外窗臺臺進行一一次密封封維護檢檢查，杜杜絕雨水水侵入。由工程部負負責(zé)實施施。房屋修標準準；外墻平整，無無滲水；整潔統(tǒng)統(tǒng)一。3屋面隔熱層破損損，防水水層破損損造成屋屋面滲漏漏，屋面面積水。避雷網(wǎng)每22年刷一一次油漆漆，防止止銹蝕；每半年年疏通一一次屋面面雨水口口；每年年對屋面面防

53、水層層檢修一一次；每每年翻新新更換老老化部分分。由工程部負負責(zé)實施施。房屋修繕標標準；相相應(yīng)修繕繕作業(yè)規(guī)規(guī)程。無積水，防防水層正正常，有有效發(fā)揮揮功用，無無滲漏；隔熱層層完好。4公共通道門門廳、樓樓梯間公用地面的的維修改改造；公公共通道道、門廳廳內(nèi)墻、天天棚維護護；樓梯梯間墻面面、扶手手、踏步步的維護護。每半年對公公共地面面進行一一次維護護，補換換損壞或或空鼓地地磚；每2年刷新新一次通通道門廳廳及樓梯梯間墻壁壁天棚、扶扶手及欄欄桿。由工程部按按照相應(yīng)應(yīng)技術(shù)作作業(yè)規(guī)程程實施；每3年年鏟除抹抹灰翻新新一次。房屋修繕標標準；相相應(yīng)建筑筑部分修修繕技術(shù)術(shù)規(guī)程。美觀、完好好、整潔潔、清爽爽。5上下水主管

54、管接口及砂眼眼漏水；管道堵堵塞、破破裂；固固定碼松松脫。每年刷一次次管道油油漆；每每年檢修修一次，并并緊固管管道固定定碼；每每年雨季季前檢查查一次雨雨水口，更更換不合合格部分分 。由工程部按按相關(guān)作作業(yè)規(guī)范范實施。排水管維護護修繕標標準；給給水管維維護修繕繕標準。美觀完好；上下水水通暢；無滲漏漏。（二）公用用設(shè)施設(shè)設(shè)備維修修養(yǎng)護方方案公用設(shè)施設(shè)設(shè)備長期期保持完完好的狀狀態(tài)，對對物業(yè)的的保值增增值具有有重大意意義，也也是對物物業(yè)管理理的最基基本要求求。制定定短、中中、長期期維護保保養(yǎng)制度度，并及及時完成成各項維維護保養(yǎng)養(yǎng)工作，通通過制定定相關(guān)管管理制度度進行落落實，經(jīng)經(jīng)常對員員工進行行各種技技術(shù)

55、培訓(xùn)訓(xùn)，努力力培養(yǎng)一一專多能能多能的的技術(shù)人人員。根據(jù)物業(yè)配配置的設(shè)設(shè)施設(shè)備備情況，培培訓(xùn)工程程技術(shù)人人員正確確操作和和保養(yǎng)，并并制定維維修養(yǎng)護護計劃。1、公用設(shè)設(shè)備日常常維修養(yǎng)養(yǎng)護計劃劃（保修修期內(nèi)由由保修單單位保修修）序號項 目維修類別日 常 維維 修計 劃方 案標 準實施效果1機電設(shè)備電梯、鍋爐爐、水泵泵等機電電設(shè)備的的維護保保養(yǎng)、另另配件、易易耗品的的維修更更換每天巡視檢檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時維維修由工程部組組織實施施，有關(guān)關(guān)承包商商配合各項機電設(shè)設(shè)備、鍋鍋爐維修修保養(yǎng)規(guī)規(guī)程無故障停運運，保障障安全運運行2消防設(shè)施疏散標志的的維護和和維修，室室內(nèi)消火火栓（箱箱）的維維護及檢檢修每周檢查

56、一一次，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時維維修由工程部按按有關(guān)作作業(yè)規(guī)程程實施維維修標識制定及及維護規(guī)規(guī)定，消消火栓維維修規(guī)程程設(shè)施有效，標標志清楚楚，完好好無損2、公用設(shè)設(shè)備定期期維修養(yǎng)養(yǎng)護計劃劃及實施施方案（保保修期內(nèi)內(nèi)由保修修單位保保修）序號項目維修類別定 期 維維 修計 劃方 案標 準實施效果1機電設(shè)備電梯、水泵泵等機電電設(shè)備的的維護保保養(yǎng)；日日常機電電設(shè)備的的零部件件易耗品品維修、更更換 月檢制控設(shè)設(shè)備一次次；季檢檢開關(guān)靈靈敏及開開關(guān)堅固固件完好好情況；年檢電電源切換換及自動動保護裝裝置。由工程部負負責(zé)實施施，相關(guān)關(guān)承包商商配合；重大設(shè)設(shè)備每33年大修修一次各項機電設(shè)設(shè)備、鍋鍋爐維修修保養(yǎng)規(guī)規(guī)程。運

57、轉(zhuǎn)正常，安安全；設(shè)備完好率率1000%。2消防設(shè)施疏散標志的的維護和和維修，室室內(nèi)消火火栓（箱箱）的維維護及檢檢修。每年對消防防箱油漆漆一遍，并并將消防防帶晾曬曬一次以以防發(fā)霉霉；每年年對消防防疏散進進行一次次維護。機維業(yè)對責(zé)；系要設(shè)年一消防設(shè)施保保養(yǎng)規(guī)程程。設(shè)備完好率率1000%。3、公共設(shè)設(shè)施日常常維修計計劃及實實施方案案（保修修期內(nèi)由由保修單單位保修修）序號項目維修類別日 常 維維 修計 劃方 案標 準實施效果1道路路面、人行行路、砼道每周檢查一一遍，隨隨壞隨修修。由工程部專專業(yè)維修修工實施施。路面修繕質(zhì)質(zhì)量標準準；人行行道鋪設(shè)設(shè)修繕標標準。無無無完達%2公共照明庭院燈、樓樓道燈、其其他

58、照明明燈每周檢查一一遍，隨隨壞隨修修由工程部專專業(yè)維修修工按操操作規(guī)程程實施。電氣作業(yè)安安全操作作規(guī)程；燈具施工技技術(shù)標準準。燈泡正常使使用，燈燈罩完好好清潔，燈燈桿及燈燈座無破破損，完完好率達達99%以上。3溝渠池井雨水口、雨雨水井、污污水井、閥閥門井每周檢查一一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題，及時時維修由工程部專專業(yè)維修修工按操操作規(guī)程程實施維維修。井內(nèi)無積物物，井壁壁無脫落落；井蓋上標志志清晰。井蓋完好率率達1000%；有效發(fā)發(fā)揮功用用，無滲滲；無缺損，少少污積；無堵4停車場地下停車場場每周檢查一一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題，及時時維修。由工程部專專業(yè)維修修實施。砼路面修繕繕質(zhì)量標標準：停停車場地地修繕標標準。

59、平整、無積積水、無無缺損、完完好率999%以以上。5消防設(shè)施、管管網(wǎng)給排水管、室室外消防防栓每周檢查一一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題，及時時維修。由工程部專專業(yè)維修修工按相相關(guān)維修修規(guī)程實實施。給排水施工工技術(shù)標標準；消防設(shè)施施施工技術(shù)術(shù)標準。管道暢通，無無堵塞、無無泄漏；消防設(shè)設(shè)施正常常有效。6公用標 志志標識牌、警警示牌每周檢查一一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題，及時時維修。由工程部實實施標示清楚，無無污跡、破破損；安放牢固。標示設(shè)施完完好率1100%；標示無損壞壞。7自行車 庫庫走廊、自行行車庫每周檢查一一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題，及時時維修。由工程部實實施墻、地面整整潔，無無損壞；連廊通通暢；結(jié)結(jié)構(gòu)完好好。無亂搭建；整

60、潔、通暢暢；墻面無破損損或污跡跡。4、公共設(shè)設(shè)施定期期維修計計劃及實實施方案案（保修修期內(nèi)由由保修單單位保修修）序號項目維修類別定 期 維維 修計劃方案標準實施效果1道路路面人行路砼側(cè)石每年對局部部破損嚴嚴重的路路面、人人行道、側(cè)側(cè)石應(yīng)控控制在11每年內(nèi)內(nèi)，其他他控制在在5每年內(nèi)內(nèi)。翻新工作由由工程部部自行組組織專業(yè)業(yè)維修工工或委托托有關(guān)施施工單位位實施。道路使用管管理規(guī)定定；路面施工質(zhì)質(zhì)量標準準。減少不必要要的路面面受污損損和破壞壞；使局部損壞壞嚴重路路面，通通過翻新新延長壽壽命，從從而使整整個道路路保持均均衡使用用功能。2公共照明道路燈樓道燈其他照明燈燈每月清潔燈燈具一次次；每季檢修線線路