某地產(chǎn)基金專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告

1、PAGE 82 PAGE 68 一、資管計(jì)計(jì)劃簡介介（一）方案案簡介經(jīng)辦部門北京業(yè)務(wù)二二部經(jīng)辦人員信托經(jīng)理：李世濤濤項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理：金金奕含部部門負(fù)責(zé)責(zé)人：劉劉昌國項(xiàng)目特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)資本分分類：投投資類資金運(yùn)用領(lǐng)領(lǐng)域：房房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)：是否屬于銀銀信合作作:否是否屬于關(guān)關(guān)聯(lián)交易易：否管理方式：主動(dòng)業(yè)務(wù)部門意意見投資對象河北鵬森房房地產(chǎn)開開發(fā)股份份有限公公司（下下稱“鵬森股份份”）是河北北省香河河“央企國國際健康康養(yǎng)生中中心項(xiàng)目目”的開發(fā)發(fā)主體，公司成成立于220122年100月300日，注冊資資本為人人民幣550000萬元，主要經(jīng)經(jīng)營范圍圍包括房房地產(chǎn)開開發(fā)；商商品房，建建筑材料料銷售。深圳德信聯(lián)聯(lián)合股

2、權(quán)權(quán)基金管管理有限限公司（下稱“德信資本”）、信瑞（北京）股權(quán)投資基金管理有限公司（下稱“信瑞基金”）與“鵬森股份”共同發(fā)起設(shè)立德信鵬森系列地產(chǎn)投資基金，用于投資鵬森股份所開發(fā)的“央企國際健康養(yǎng)生中心”項(xiàng)目。該系列地產(chǎn)投資基金擬分四支基金分批分期進(jìn)行募集，規(guī)模為10億元，河北融投擔(dān)保集團(tuán)有限公司（下稱“河北融投”）承諾為該系列基金發(fā)放的委托貸款本金及利息提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。其中，第二支地產(chǎn)投資基金“石家莊高新區(qū)德鵬投資信息咨詢中心（有限合伙）”（下稱“基金2號”）擬募集資金3.3億元，用于開發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目一期A區(qū)（下稱“標(biāo)的項(xiàng)目”），由河北融投為該支基金的委托貸款提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，基金2號

3、采用分級融資模式，長安財(cái)富資產(chǎn)管理有限公司（以下稱“長安資管”）擬發(fā)行本專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃認(rèn)購基金2號下的優(yōu)先級份額。發(fā)行方資金運(yùn)用方方式長安資管擬擬設(shè)立德德信鵬森森地產(chǎn)基基金2號號專項(xiàng)資資產(chǎn)管理理計(jì)劃，募募集資金金248850萬萬元，用用于與中中國長城城資產(chǎn)管管理公司司北京辦辦事處（下下稱“長城北北辦”）、德德信資本本、信瑞瑞基金共共同出資資設(shè)立基基金2號號，用于標(biāo)標(biāo)的項(xiàng)目目開發(fā)建建設(shè)。基基金2號號設(shè)立后后，長安安財(cái)富與與長城北北辦簽署署協(xié)議委委托長城城北辦作作為合伙伙企業(yè)聯(lián)聯(lián)席管理理人參與與合伙企企業(yè)事務(wù)務(wù)管理，并并參與制制定合伙伙協(xié)議，約定鵬鵬森股份份對外擔(dān)擔(dān)保和對對外融資資等重大大事項(xiàng)需

4、需經(jīng)全體體合伙人人同意。專項(xiàng)資產(chǎn)管管理計(jì)劃劃資金募募集到位位后將投投入基金金2號，基基金2號號將委托托銀行向向鵬森股股份發(fā)放放貸款，貸款將用于標(biāo)的項(xiàng)目建設(shè)。規(guī)模248500萬元。期限24個(gè)月信托報(bào)酬2%/年財(cái)務(wù)顧問費(fèi)費(fèi)無增信措施/保障措措施1、河北融融投為本本項(xiàng)目項(xiàng)項(xiàng)下委托托貸款提提供連帶帶責(zé)任保保證擔(dān)保保，鵬森森股份以以標(biāo)的項(xiàng)項(xiàng)目土地地及在建建工程抵抵押、公公司全部部股權(quán)質(zhì)質(zhì)押及股股東王林林、王志志庭、邢邢洪義、豐豐縣國泰泰房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司連帶責(zé)責(zé)任保證證向河北北融投提提供反擔(dān)擔(dān)保。2、長安資資管做為為聯(lián)席基基金管理理人參與與基金22號事務(wù)務(wù)管理，并并對鵬森森股份的的資金使使用情況況

5、及公司司證照、公公章等重重要物件件進(jìn)行監(jiān)監(jiān)管。發(fā)行前需落落實(shí)條件件相關(guān)合同已已簽署，包包括：德信資本代代表基金金2號與與鵬森股股份、河河北融投投簽署的的投資資協(xié)議，與委托貸款銀行、鵬森股份簽署的委托貸款合同，與河北融投簽署該筆貸款項(xiàng)下的最高額保證合同，與實(shí)際控制人（王林）、股東（王志庭、邢洪義、豐縣國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）簽署最高額保證合同，與農(nóng)業(yè)銀行簽署專項(xiàng)資金監(jiān)管協(xié)議；德信資本代代表基金金2號與與長安信信托簽署署合伙伙協(xié)議書書合合伙補(bǔ)充充協(xié)議書書、預(yù)預(yù)期投資資收益計(jì)計(jì)算及分分配的補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議書、入入伙協(xié)議議、投投資確認(rèn)認(rèn)書等等；2、鵬森股股份取得得標(biāo)的項(xiàng)項(xiàng)目所有有土地，并并按期付清清全部土

6、土地款，取得土土地使用用權(quán)證。信托收入收收取方式式貸款銀行按按照委托托貸款合合同約定定向鵬森股份份按期收收回貸款款本息并并支付至至基金22號，德信資資本代表表基金22號向長安財(cái)財(cái)富分配配優(yōu)先級級有限合合伙人投投資人收收益及本本金。信托財(cái)產(chǎn)分分配方式式長安資管根根據(jù)資管管計(jì)劃收收入實(shí)現(xiàn)現(xiàn)情況，向向投資人人分配投投資收益益預(yù)期收益率率委托人收益益率不低低于100.4%/年。相關(guān)機(jī)構(gòu)和和費(fèi)用發(fā)行方及費(fèi)費(fèi)用：不不高于11.1%/年。（二）項(xiàng)目目背景德信資本、信信瑞基金金與鵬森森股份共共同發(fā)起起設(shè)立德德信鵬森森系列地地產(chǎn)投資資基金，用用于投資資鵬森股股份所開開發(fā)的“央企國國際健康康養(yǎng)生中中心”項(xiàng)目。該該

7、系列地地產(chǎn)投資資基金擬擬分四支支基金分分批分期期進(jìn)行募募集，規(guī)規(guī)模為110億元元， 河河北融投投承諾為為該系列列基金發(fā)發(fā)放的委委托貸款款本金及及利息提提供連帶帶責(zé)任保保證擔(dān)保保。其中中，基金金2號擬募集集資金33.3億元元，用于于開發(fā)建建設(shè)本項(xiàng)項(xiàng)目一期期A區(qū)，由由河北融融投為該該支基金金的委托托貸款提提供連帶帶責(zé)任保保證擔(dān)保保，基金金2號采采用分級級融資模模式，我我公司擬擬通過認(rèn)認(rèn)購基金金交易結(jié)結(jié)構(gòu)中的的優(yōu)先級級份額。（三）交易易結(jié)構(gòu)圖圖普通合伙人：普通合伙人：德信資本（首席管理人）鵬森股份（聯(lián)席管理人）鵬森股份（融資方）農(nóng)業(yè)銀行石家莊分行有限合伙人：優(yōu)先級：長安資管24850萬元一般級：長城

8、北辦4000萬元 【 】1000萬元還本付息德信鵬森系列基金2號（母基金）出資資金回籠發(fā)放委托貸款股東王林、王志庭和邢洪義“央企國際健康養(yǎng)生中心”項(xiàng)目一期A區(qū)投向保證擔(dān)保河北融投股權(quán)質(zhì)押承諾抵押持股保證擔(dān)保信瑞基金（聯(lián)席管理人）長城北辦（聯(lián)席管理人）長安資管（聯(lián)席管理人）二、合規(guī)性性分析（一）資金金來源本資管計(jì)劃劃資金來來源為長長安資管管發(fā)行專專項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)管理計(jì)計(jì)劃募集集資金，參參與認(rèn)購購者要求求為合格格投資者者，資金金來源合合規(guī)。（二）資金金投向本次交易結(jié)結(jié)構(gòu)中基基金采用用有限合合伙的法法律組織織形式，符符合中中華人民民共和國國合伙企企業(yè)法的的相關(guān)規(guī)規(guī)定；基基金所投投向的標(biāo)標(biāo)的項(xiàng)目目屬于香香河

9、縣“新農(nóng)村村改造建建設(shè)”重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，項(xiàng)項(xiàng)目的投投資、開開發(fā)建設(shè)設(shè)符合國國家當(dāng)前前新型城城鎮(zhèn)化建建設(shè)的政政策導(dǎo)向向。本項(xiàng)目已取取得發(fā)改改委、國國土局、環(huán)環(huán)保局等等批復(fù)如如下：批復(fù)機(jī)關(guān)文件名稱文件編號發(fā)文時(shí)間香河縣水務(wù)務(wù)局關(guān)于鵬森房房地產(chǎn)開開發(fā)股份份有限公公司建設(shè)設(shè)總部國國際健康康養(yǎng)生中中心項(xiàng)目目水利規(guī)規(guī)劃的意意見2012年年8月227日香河縣國土土資源局局用地預(yù)審意意見香土預(yù)審字字200120366號2012年年8月229日香河縣城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃局局建設(shè)項(xiàng)目選選址意見見書選字第1331022420120000110號2012年年8月331日香河縣環(huán)境境保護(hù)局局關(guān)于河北鵬鵬森房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)股份有有限公司

10、司央企總總部健康康養(yǎng)生中中心（一一期）項(xiàng)項(xiàng)目環(huán)境境影響報(bào)報(bào)告書批批復(fù)香環(huán)管220122第98號2012年年8月331日香河縣發(fā)展展改革局局關(guān)于央企總總部健康康養(yǎng)生中中心（一一期）項(xiàng)項(xiàng)目節(jié)能能評估報(bào)報(bào)告書的的審查意意見香發(fā)改22012255號2012年年9月44日香河縣發(fā)展展改革局局河北省固定定資產(chǎn)投投資項(xiàng)目目核準(zhǔn)證證香發(fā)改核字字2001216號號2012年年11月月1日三、標(biāo)的項(xiàng)項(xiàng)目概況況（一）項(xiàng)目目簡況1、項(xiàng)目名名稱“央企國際際健康養(yǎng)養(yǎng)生中心心”一期AA區(qū)2、開發(fā)單單位河北鵬森房房地產(chǎn)開開發(fā)股份份有限公公司3、項(xiàng)目選選址項(xiàng)目位于廊廊坊香河河經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)淑陽陽鎮(zhèn)，潮潮白河與與京杭大大運(yùn)河

11、交交匯處，三三面環(huán)河河，一面面臨公路路，北至至京哈高高速，南南至唐通通線，西西至凌家家吳村村村址西，東東至河南南吳家村村址東。項(xiàng)項(xiàng)目距離離香河縣縣城核心心商圈約約5公里里，距離離北京通通州（區(qū)區(qū)政府）約約37公公里，距距離首都都國際機(jī)機(jī)場約660公里里。 項(xiàng)目地理理位置示示意圖如如下：項(xiàng)目地理位位置示意意圖項(xiàng)目分區(qū)圖圖4、建設(shè)內(nèi)內(nèi)容及投投資規(guī)模?！把肫髧H際健康養(yǎng)養(yǎng)生中心心”一期AA區(qū)占地地3000畝，規(guī)規(guī)劃總建建筑面積積37880000平方米米，其中中地上建建筑面積積29998688平方米米，地下下建筑面面積7881322平方米米，項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃建設(shè)設(shè)總投資資1288,1119萬元元。具體體規(guī)劃

12、指指標(biāo)如下下表所示示：“央企國際際健康養(yǎng)養(yǎng)生中心心”一期AA區(qū)規(guī)劃劃指標(biāo)表表序號項(xiàng)目單位指標(biāo)值1占地面積畝3002總建筑面積積37800003地上總建筑筑面積2998668其中：獨(dú)棟棟別墅204000聯(lián)排別墅316800花園洋房280000小高層及高高層1700000安養(yǎng)綜合體體4978884地下總建筑筑面積7813225容積率1.89項(xiàng)目投資概概算表 項(xiàng)目項(xiàng)目明細(xì)已投入(萬元）待投入（萬元）總投入（萬元）土地購置綜綜合成本本土地出讓金金及契稅稅024,000024,0000拆遷補(bǔ)償04,83444,8344回遷房建設(shè)設(shè)成本7,69118,874416,5665前期費(fèi)用咨詢、勘察察、規(guī)費(fèi)費(fèi)等1

13、773,82334,0000房屋開發(fā)費(fèi)費(fèi)建筑安裝工工程費(fèi)075,600075,6000不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)用03,12003,1200合計(jì)7868120,2251128,11195、計(jì)劃建建設(shè)期限限“央企國際際健康養(yǎng)養(yǎng)生中心心”一期AA區(qū)計(jì)劃劃20113年第第三季度度拍得土土地，從從20113年110月開開工建設(shè)設(shè)，20014 年8月達(dá)達(dá)到可銷銷售條件件；開發(fā)發(fā)周期約約為2年年。6、項(xiàng)目所所屬區(qū)域域概況標(biāo)的項(xiàng)目位位于香河河經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)淑陽陽鎮(zhèn)，立立足潮白白河與京京杭大運(yùn)運(yùn)河的交交匯處，三三面環(huán)河河，一面面臨公路路，北至至京哈高高速以北北，南至至唐通線線，西至至凌家吳吳村村址址西，東東至河南南吳家

14、村村址東。標(biāo)標(biāo)的項(xiàng)目目總用地地合計(jì)約約30000畝，地地形呈鑰鑰匙狀。京京哈高速速北側(cè)整整體及南南側(cè)部分分共計(jì)約約15000畝為為景觀改改造用地地，高速速南側(cè)約約15000畝為為建設(shè)用用地。香河縣位于于京津之之間，隸隸屬河北北省 HYPERLINK /view/14861.htm 廊坊坊市，幅幅員面積積4588平方公公里，人人口311萬人，綜綜合經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力及及 HYPERLINK /view/168006.htm 城市化化率位居居河北省省前列，素素有“京畿明明珠”之美譽(yù)譽(yù)，是環(huán)環(huán)首（都都）經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈乃至至環(huán)渤海海經(jīng)濟(jì)圈圈中最具具活力和和發(fā)展?jié)摑摿Φ狞S黃金板塊塊之一。該該縣是河河北省僅僅有的33個(gè)

15、同時(shí)時(shí)接壤京京津的縣縣份之一一，也是是全省環(huán)環(huán)首都綠綠色經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈144縣之一一。交通通路網(wǎng)便便捷暢達(dá)達(dá)，擁有有京哈高高速、1103國國道、大大香線、通通唐線、平平香線等等5條國國省級交交通干線線，北京京9388、8110路公公交車由由縣城直直達(dá)北京京站；全全縣可半半小時(shí)進(jìn)進(jìn)京。香香河地區(qū)區(qū)擁有潮潮白河、北北運(yùn)河、引引泃入潮潮河、青青龍灣河河四條主主要河流流水系，形形成都市市之間難難得的天天然氧吧吧和城市市綠肺。項(xiàng)目周邊環(huán)環(huán)境項(xiàng)目周邊城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完完善、路路面寬敞敞、路網(wǎng)網(wǎng)齊全。目目前尚無無公共交交通通達(dá)達(dá)及醫(yī)療療、教育育、商業(yè)業(yè)等配套套設(shè)施。7、項(xiàng)目權(quán)權(quán)益狀況況本項(xiàng)目所對對應(yīng)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目

16、為河北北鵬森房房地產(chǎn)開開發(fā)股份份有限公公司所開開發(fā)的位位于廊坊坊香河經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)淑陽鎮(zhèn)鎮(zhèn)的“央企國國際健康康養(yǎng)生中中心”一期AA區(qū)。鵬森地產(chǎn)公公司尚未未取得項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)所用土土地，故故企業(yè)尚尚不擁有有對該項(xiàng)項(xiàng)目的權(quán)權(quán)益。8、項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)狀該項(xiàng)目屬于于香河縣縣“新農(nóng)村村改造建建設(shè)”重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，國國隆地產(chǎn)產(chǎn)公司已已針對本本項(xiàng)目前前期投入入近6億億元人民民幣，主主要用于于支付約約4億元元土地運(yùn)運(yùn)作費(fèi)用用（獲取取土地指指標(biāo)產(chǎn)生生相關(guān)費(fèi)費(fèi)用）、約約1.33億元的的回遷房房建設(shè)工工程款等等費(fèi)用。鑒于該項(xiàng)目屬于舊改項(xiàng)目，國隆地產(chǎn)公司按照當(dāng)?shù)卣蠼ㄔO(shè)回遷安置房和相關(guān)配套，參與標(biāo)的項(xiàng)目土地一級開發(fā)，并通

17、過一級、二級土地開發(fā)聯(lián)動(dòng)對項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。國隆地產(chǎn)公司進(jìn)行標(biāo)的項(xiàng)目土地前期運(yùn)作，再由鵬森地產(chǎn)公司進(jìn)行標(biāo)的項(xiàng)目土地摘牌且后續(xù)進(jìn)行二級開發(fā)，土地實(shí)際成本主要由回遷房建設(shè)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用構(gòu)成。（1）土地地現(xiàn)狀項(xiàng)目建設(shè)用用地范圍圍東至潮潮白河沿沿岸，北北至京哈哈高速，周周邊道路路已基本本修好，達(dá)達(dá)到基本本“三通”的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場了解解，用地地范圍內(nèi)內(nèi)西北側(cè)側(cè)有兩個(gè)個(gè)村落，東東南側(cè)種種植大量量綠植并并開設(shè)農(nóng)農(nóng)業(yè)大棚棚。項(xiàng)目目現(xiàn)狀示示意圖如如下所示示：項(xiàng)目現(xiàn)狀（2）回遷遷房建設(shè)設(shè)現(xiàn)狀國隆地產(chǎn)公公司正建建設(shè)“望運(yùn)觀觀潮”社區(qū)，位位于香河河縣淑陽陽鎮(zhèn)郭辛辛莊南側(cè)側(cè)，即標(biāo)標(biāo)的項(xiàng)目目的回遷遷安置區(qū)區(qū)，共計(jì)計(jì)九幢

18、樓樓，總規(guī)規(guī)劃建筑筑面積合合計(jì)約114萬，施工工單位為為河北建建設(shè)集團(tuán)團(tuán)有限公公司。目目前已投投入逾11.3億億元，已已基本完完成六幢幢回遷樓樓建設(shè)，主主體已竣竣工建筑筑面積約約11萬萬，處處于內(nèi)外外裝修階階段；預(yù)預(yù)計(jì)20013年年9月達(dá)達(dá)到入住住條件；剩余三三幢回遷遷樓建筑筑面積近近3萬擬于今今年9月月份開工工建設(shè)，計(jì)計(jì)劃一年年內(nèi)達(dá)到到入住條條件，以以解決凌凌家吳、河河南吳兩兩村居民民回遷安安置問題題?；剡w樓施工工現(xiàn)場見見下圖：回遷房施工工現(xiàn)場（3）土地地取得情情況說明明根據(jù)查閱鵬鵬森地產(chǎn)產(chǎn)公司及及其關(guān)聯(lián)聯(lián)企業(yè)與與淑陽鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府及村村委會(huì)簽簽署的土土地使用用相關(guān)協(xié)協(xié)議，目目前已約約200

19、00畝標(biāo)標(biāo)的項(xiàng)目目土地流流轉(zhuǎn)至鵬鵬森地產(chǎn)產(chǎn)公司及及其關(guān)聯(lián)聯(lián)企業(yè)名名下，計(jì)計(jì)劃分批批辦理適適量變性性手續(xù)，逐逐步形成成建設(shè)用用地，其其中項(xiàng)目目一期5585畝畝土地已已取得建建設(shè)用地地土地指指標(biāo)；經(jīng)經(jīng)香河縣縣發(fā)展改改革局和和國土資資源局等等相關(guān)政政府部門門的預(yù)審審?fù)獠⒉⒄胶撕税l(fā)河河北省固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目核準(zhǔn)準(zhǔn)證（證證號：香香發(fā)改核核字220122166號），鵬鵬森地產(chǎn)產(chǎn)公司取取得凌家家吳、河河南吳兩兩村村址址近5885畝宅宅基地（即即標(biāo)的項(xiàng)項(xiàng)目一期期）的開開發(fā)權(quán)。鑒鑒于目前前標(biāo)的項(xiàng)項(xiàng)目一期期的重要要性及存存在拆遷遷安置事事宜，國國隆地產(chǎn)產(chǎn)公司與與淑陽鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府共共同簽訂訂香河河縣村莊莊整理工

20、工作框架架協(xié)議書書，由由淑陽鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府協(xié)協(xié)助國隆隆地產(chǎn)公公司辦理理相關(guān)行行政許可可手續(xù)，做做好組團(tuán)團(tuán)建設(shè)土土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)、整體體規(guī)劃及及相關(guān)手手續(xù)上報(bào)報(bào)，同時(shí)時(shí)負(fù)責(zé)拆拆遷相關(guān)關(guān)事宜。鵬森地產(chǎn)公公司計(jì)劃劃于20013年年第三季季度以競競拍方式式取得項(xiàng)項(xiàng)目一期期土地AA區(qū)3000畝國國有建設(shè)設(shè)土地使使用權(quán)。根根據(jù)香河河縣人民民政府頒頒布的香香河縣城城城中村村、舊城城改造管管理辦法法（試行行），即即香政【220122】677號文件件第十二二條規(guī)定定，城中中村、舊舊城改造造項(xiàng)目中中，安置置村民回回遷占地地，縣政政府實(shí)行行土地出出讓零收收益；城城中村改改造項(xiàng)目目中其他他開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目占地地，縣政政府土地地純收益益

21、按土地地出讓總總價(jià)款的的10%收取。鑒于標(biāo)的項(xiàng)目一期城中村改造項(xiàng)目性質(zhì)，享受上述土地款優(yōu)惠政策，預(yù)計(jì)鵬森地產(chǎn)公司需繳納A區(qū)土地出讓金約2.4億元，政府相關(guān)部門后期向鵬森地產(chǎn)公司返回土地款約2.1億元，并辦理項(xiàng)目相關(guān)權(quán)證，位置在總規(guī)劃地塊的西部，其中大部分是淑陽鎮(zhèn)凌家吳村原村址。（二）項(xiàng)目目定位根據(jù)香河縣縣發(fā)展總總體規(guī)劃劃，借鑒鑒國內(nèi)外外已有的的成功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，建建立一個(gè)個(gè)完整的的養(yǎng)老服服務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈。本本項(xiàng)目是是集行、住住、食、醫(yī)醫(yī)、養(yǎng)、學(xué)學(xué)、用、樂樂于一體體的養(yǎng)老老服務(wù)體體系。項(xiàng)項(xiàng)目的管管理機(jī)制制和運(yùn)營營模式，成成為以社社會(huì)力量量發(fā)展養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)務(wù)事業(yè)的的典范。該該項(xiàng)目將將是集五五星級一一站式綜綜合

22、養(yǎng)老老示范社社區(qū)、全全齡化持持續(xù)關(guān)照照的活力力老年社社區(qū)、創(chuàng)創(chuàng)新型綜綜合養(yǎng)老老服務(wù)業(yè)業(yè)社區(qū)、田田園都市市宜居環(huán)環(huán)保低碳碳養(yǎng)老社社區(qū)、生生態(tài)智能能人性化化的老年年宜居社社區(qū)于一一身的養(yǎng)養(yǎng)老中心心。央企企總部健健康養(yǎng)生生中心的的一大特特色是老老年人養(yǎng)養(yǎng)生的同同時(shí)利用用老年資資源進(jìn)行行二次創(chuàng)創(chuàng)業(yè)，項(xiàng)項(xiàng)目將充充分利用用央企老老干部的的科研能能力進(jìn)行行科技成成果轉(zhuǎn)化化。央企企總部健健康養(yǎng)生生中心項(xiàng)項(xiàng)目占地地19334.888畝，本本期項(xiàng)目目是建設(shè)設(shè)央企總總部健康康養(yǎng)生中中心（一一期）5585畝畝。A、安養(yǎng)綜綜合體安養(yǎng)綜合體體根據(jù)住住戶需求求打造核核心功能能體系和和設(shè)施，業(yè)業(yè)態(tài)以社社區(qū)商業(yè)業(yè)、養(yǎng)生生會(huì)所、

23、醫(yī)醫(yī)療配套套、生活活?yuàn)蕵分兄行臑橹髦?，打造造多元化化、現(xiàn)代代的復(fù)合合居住功功能，關(guān)關(guān)注人性性化的細(xì)細(xì)節(jié)以及及完整的的醫(yī)療服服務(wù)。圖：安養(yǎng)綜綜合體B、小高層層小高層區(qū)以以11層層板式小小高層為為主要建建筑形式式，開發(fā)發(fā)容積率率在2.0左右右（以相相關(guān)部門門審批及及測繪結(jié)結(jié)果為準(zhǔn)準(zhǔn)），注注重環(huán)境境品質(zhì)和和建筑形形象的塑塑造。圖：小高層層圖：小高層層C、高層區(qū)區(qū)高層區(qū)規(guī)劃劃采取高高層住宅宅為主，建建筑層數(shù)數(shù)在188266層之間間，容積積率在33.0左左右（以以相關(guān)部部門審批批及測繪繪結(jié)果為為準(zhǔn)）。圖：高層區(qū)區(qū)D、濱水別別墅區(qū)圖：濱水別別墅區(qū)濱水別墅區(qū)區(qū)規(guī)劃采采取獨(dú)立立別墅住住宅為主主，引入入西部游游

24、艇碼頭頭視野，打打造安逸逸、綠色色生態(tài)一一體的居居住區(qū)。E、聯(lián)排別別墅區(qū)圖：聯(lián)排別別墅區(qū)聯(lián)排別墅區(qū)區(qū)強(qiáng)調(diào)社社區(qū)的緊緊湊，公公共空間間的重要要，適合合步行的的環(huán)境和和尺度，以以及有清清晰中心心和邊界界的鄰里里結(jié)構(gòu)，詮詮釋傳統(tǒng)統(tǒng)院落空空間以新新的意義義。F、花園洋洋房圖：花園洋洋房區(qū)花園洋房區(qū)區(qū)以6層層帶電梯梯的花園園洋房為為主要建建筑形式式，開發(fā)發(fā)容積率率在1.6左右右（以相相關(guān)部門門審批及及測繪結(jié)結(jié)果為準(zhǔn)準(zhǔn)），注注重環(huán)境境品質(zhì)和和建筑形形象的塑塑造。G、幼兒園園、小學(xué)學(xué)、社區(qū)區(qū)服務(wù)本區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃主要要以幼兒兒園、小小學(xué)（貴貴族學(xué)校校）及各各種社區(qū)區(qū)服務(wù)配配套為主主，建立立文體中中心與活活動(dòng)中心

25、心，注重重社區(qū)生生活配套套服務(wù)質(zhì)質(zhì)量與便便民性。圖：教育及及社區(qū)服服務(wù)圖：教育及及社區(qū)服服務(wù)H、臨街商商鋪、鄰鄰里商業(yè)業(yè)中心 本區(qū)利用非非產(chǎn)權(quán)用用地和底底商，建建造服務(wù)務(wù)先發(fā)社社區(qū)的商商鋪及鄰鄰里商業(yè)業(yè)中心，建建設(shè)完善善的社區(qū)區(qū)商業(yè)配配套，帶帶動(dòng)周邊邊房產(chǎn)增增值。圖：臨街商商鋪及鄰鄰里商業(yè)業(yè)中心圖：臨街商商鋪及鄰鄰里商業(yè)業(yè)中心I、商業(yè)中中心圖：商業(yè)中中心本區(qū)擬規(guī)劃劃為區(qū)域域級商業(yè)業(yè)中心，集集百貨商商店、大大型超市市、商業(yè)業(yè)街、餐餐飲、影影院、娛娛樂設(shè)施施、高層層公寓、星星級酒店店等功能能與一身身，商業(yè)業(yè)綜合體體將進(jìn)行行高強(qiáng)度度開發(fā)，容容積率將將在4.0以上上（以相相關(guān)部門門審批及及測繪結(jié)結(jié)果為

26、準(zhǔn)準(zhǔn)）。服服務(wù)半徑徑向東觸觸及香河河中心區(qū)區(qū)，西側(cè)側(cè)吸引西西集及通通州的購購物人群群。J、生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)園圖：生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)園（三）香河河房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析圖：大北京京空間發(fā)發(fā)展示意意圖標(biāo)的項(xiàng)目所所在地香香河縣位位于京津津之間，隸隸屬河北北省 HYPERLINK /view/14861.htm 廊坊坊市，幅幅員面積積4588平方公公里，人人口311萬人，綜綜合經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力及及 HYPERLINK /view/168006.htm 城市化化率位居居河北省省前列，素素有“京畿明明珠”之美譽(yù)譽(yù)，是環(huán)環(huán)首（都都）經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈乃至至環(huán)渤海海經(jīng)濟(jì)圈圈中最具具活力和和發(fā)展?jié)摑摿Φ狞S黃金板塊塊之一。環(huán)首經(jīng)濟(jì)圈圈是指在在首都

27、 HYPERLINK /view/2621.htm 北北京周邊邊的包括括香河縣縣、涿州州市等在在內(nèi)的十十余個(gè) HYPERLINK /view/7353331.htm 區(qū)區(qū)縣，建建設(shè)高層層次人才才創(chuàng)業(yè)園園區(qū)、科科技成果果孵化園園區(qū)、新新興產(chǎn)業(yè)業(yè)示范園園區(qū)、現(xiàn)現(xiàn)代 HYPERLINK /view/1495.htm 物流流園區(qū)，以以 HYPERLINK /view/631409.htm 新興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主主導(dǎo)的 HYPERLINK /view/259499.htm 經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈，并并在在環(huán)環(huán)首都經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)內(nèi)建設(shè)養(yǎng)養(yǎng)老、健健身、休休閑度假假、 HYPERLINK /view/1356686.htm 觀光光旅游

28、、有有機(jī)蔬菜菜、宜居居生活基基地。1、環(huán)首經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈房房地產(chǎn)市市場分析析北京城區(qū)因因高房價(jià)價(jià)等因素素所帶來來的“擠出效效應(yīng)”，加之之北京房房企針對對歷次新新政的觀觀望態(tài)度度，環(huán)首首經(jīng)濟(jì)圈圈（尤其其香河）的的樓市前前景得到到了前所所未有的的助益與與推動(dòng)。北京房價(jià)高高企，部部分剛需需迅速涌涌向環(huán)首首經(jīng)濟(jì)圈圈（尤其其香河）表：新房均均價(jià)比較較區(qū)域北京北京通州香河均價(jià)（元/）3300002000005300注：數(shù)據(jù)摘摘錄自搜搜房網(wǎng)圖：北京房房價(jià)走勢勢高企注：數(shù)據(jù)摘摘錄自搜搜房網(wǎng)根據(jù)下圖可可知，從從購房總總價(jià)上細(xì)細(xì)分，承承受總價(jià)價(jià)在3000萬以以下的購購房者占占到近99成，而而其中絕絕大部分分是只能能承受

29、總總價(jià)在1100萬萬以下房房屋的剛剛需人群群。另外外，9成成以上購購房需要要貸款者者中，223%能能承受的的首付額額度為11520萬萬，355%能承承受20030萬萬的首付付，能承承受首付付30-40萬萬的占比比17%，133%的購購房者可可承受44050萬萬的首付付。從購購房目的的來看，885%的的看房人人購房目目的是為為了自住住，解決決居住需需求，110%打打算換房房，改善善居住環(huán)環(huán)境?？梢姡彿糠空叩某谐惺苣芰αh(yuǎn)未趕趕上北京京高企的的房價(jià)水水平，部部分置業(yè)業(yè)者將會(huì)會(huì)選擇在在北京周周邊區(qū)域域（環(huán)首首經(jīng)濟(jì)圈圈）購房房安家。而而隨著北北京城市市的不斷斷往外擴(kuò)擴(kuò)展，加加上包括括交通在在內(nèi)的相相

30、應(yīng)配套套設(shè)施的的完善，標(biāo)標(biāo)的項(xiàng)目目規(guī)劃內(nèi)內(nèi)還將建建設(shè)幼兒兒園、國國際學(xué)校校（貴族族學(xué)校）、醫(yī)院等居家配套設(shè)施，“擠出效應(yīng)”將更加明顯。圖：北京購購房者市市場調(diào)查查注：數(shù)據(jù)摘摘錄自騰騰訊房產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)北京全面限限購限貸貸，部分分投資投投機(jī)需求求涌現(xiàn)環(huán)環(huán)首經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈（尤尤其香河河）隨著“京十十五條”、“國五條條”等政策策的出臺臺與實(shí)施施，北京京全轄區(qū)區(qū)實(shí)行全全面限購購限貸政政策，與與此形成成鮮明對對比的是是環(huán)首經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈不不受限購購政策限限制，市市場優(yōu)勢勢明顯，吸吸引了大大量北京京投資投投機(jī)客戶戶，房地地產(chǎn)市場場價(jià)格一一路走高高。據(jù)燕燕郊、香香河多個(gè)個(gè)售樓中中心的反反饋，走走訪上述述地區(qū)看看樓的北北京客戶戶

31、增加33至5成成，目前前近7成成購房者者來自北北京地區(qū)區(qū)。其中中部分購購房者為為北京地地區(qū)或其其它地區(qū)區(qū)的投資資客，此此類人群群多關(guān)注注國家與與地方政政策，投投資投機(jī)機(jī)主要考考慮區(qū)域域的升值值潛力，與與本地置置業(yè)群體體對比更更看重開開發(fā)商的的品牌價(jià)價(jià)值與項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)期期，此類類客戶置置業(yè)方向向多集中中在城市市北部為為主的周周邊區(qū)域域，緊跟跟一線開開發(fā)商腳腳步。此此類客戶戶為目前前香河的的主力置置業(yè)群體體，市場場份額占占到總成成交量的的50%以上。北京的生活活環(huán)境質(zhì)質(zhì)量較差差，部分分改善性性需求涌涌現(xiàn)環(huán)首首經(jīng)濟(jì)圈圈（尤其其香河）鑒于北京空空氣污染染嚴(yán)重等等環(huán)境問問題，部部分購房房人群（尤尤其有一一定

32、物質(zhì)質(zhì)基礎(chǔ)的的退休干干部）將將主動(dòng)選選擇環(huán)首首經(jīng)濟(jì)圈圈內(nèi)環(huán)境境生態(tài)優(yōu)優(yōu)越的區(qū)區(qū)縣如香香河進(jìn)行行養(yǎng)老、度度假等。按按照北京京市制定定的養(yǎng)老老規(guī)劃設(shè)設(shè)想，到到20220年，將將有900%的老老年人能能夠在社社會(huì)化服服務(wù)協(xié)助助下通過過家庭照照顧養(yǎng)老老，6%的老年年人可通通過政府府購買社社區(qū)照顧顧服務(wù)養(yǎng)養(yǎng)老，其其余4%的老年年人則入入住養(yǎng)老老機(jī)構(gòu)集集中養(yǎng)老老，簡稱稱為“90664”養(yǎng)老服服務(wù)新模模式。標(biāo)標(biāo)的項(xiàng)目目在這樣樣的背景景中應(yīng)運(yùn)運(yùn)而生，符符合市場場需求，市市場前景景看好。2、香河區(qū)區(qū)位介紹紹及市場場分析（1）香河河區(qū)位介介紹香河縣位于于北京市市和天津津市之間間，隸屬屬河北省省 HYPERLINK

33、 /view/14861.htm 廊坊市，幅幅員面積積4588平方公公里，人人口311萬人，素素有“京京畿明珠珠”之美美譽(yù)。香香河距 HYPERLINK /view/2431.htm 北北京市中中心455公里，距距 HYPERLINK /view/98431.htm 首都國國際機(jī)場場60公公里；距距 HYPERLINK /view/2828.htm 天津機(jī)場場70公公里，距距天津新新港1110公里里，距 HYPERLINK /view/74520.htm 京京唐港1150公公里。香香河縣域域戶籍人人口333萬，流流動(dòng)人口口超過330萬，220122年，地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值完完成1227億元元。香河

34、河綜合經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力在全省省處于領(lǐng)領(lǐng)先地位位，形成成了自身身獨(dú)特的的產(chǎn)業(yè)，如如家具制制造、房房地產(chǎn)、 HYPERLINK /view/9103.htm 旅游會(huì)展等。2012年度全省民營經(jīng)濟(jì)考核中獲得第一名，成為唯一連續(xù)三年被評為全省民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)市稱號的設(shè)區(qū)市。香河境內(nèi)及及周邊交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)密集，擁擁有京秦秦、 HYPERLINK /view/7524.htm 京山山、京津津鐵路和和京哈、京京津、京京福、京京廣四條條國家級級公路干干線，以以及京沈沈、京滬滬、 HYPERLINK /view/4342205.htm 京津津塘、京京開、津津保、京京石六條條高速公公路干線線。 HYPERLINK /v

35、iew/2431.htm 北京京市目前前正在規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)“大七七環(huán)”和和第二條條 HYPERLINK /view/1727623.htm 京津高高速公路路。而這這兩條公公路恰好好從香河河穿過。屆屆時(shí)，香香河與 HYPERLINK /view/2621.htm 北北京周邊邊縣區(qū)的的交往會(huì)會(huì)更加方方便，與與天津的的距離也也會(huì)大大大縮短。全全縣環(huán)境境優(yōu)美，綠綠樹成蔭蔭，空氣氣清新， HYPERLINK /view/92290.htm 森林覆蓋率達(dá)到37%。區(qū)域優(yōu)勢明明顯：是是河北省省僅有的的3個(gè)同同時(shí)接壤壤京津的的縣份之之一，也也是全省省環(huán)首都都綠色經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈114縣之之一，正正處于環(huán)環(huán)渤海經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈的

36、的核心腹腹地、京京津“一小時(shí)時(shí)經(jīng)濟(jì)圈圈”的黃金金節(jié)點(diǎn)。交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)發(fā)達(dá)：交交通路網(wǎng)網(wǎng)便捷暢暢達(dá)，擁擁有京哈哈高速、1103國國道、大大香線、通通唐線、平平香線等等5條國國省級交交通干線線，北京京9388、8110路公公交車由由縣城直直達(dá)北京京站；全全縣可半半小時(shí)進(jìn)進(jìn)京。圖：交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)達(dá)自然環(huán)境優(yōu)優(yōu)美：香香河地區(qū)區(qū)擁有潮潮白河、北北運(yùn)河、引引泃入潮河河、青龍龍灣河四四條主要要河流水水系，形形成都市市之間難難得的天天然氧吧吧和城市市綠肺。國國家、國國安兩大大足球訓(xùn)訓(xùn)練基地地即因香香河的良良好生態(tài)態(tài)，而落落戶于香香河。圖：潮白河河畔地產(chǎn)大鱷必必爭之地地：借助助自身優(yōu)優(yōu)美的自自然景觀觀與利好好的市場

37、場行情，香香河逐漸漸成為各各大房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商必爭爭之地。萬萬科集團(tuán)團(tuán)、綠地地集團(tuán)、富富力集團(tuán)團(tuán)及榮盛盛集團(tuán)紛紛紛加入入香河地地產(chǎn)大營營，各大大優(yōu)質(zhì)生生活社區(qū)區(qū)紛紛涌涌現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突突出：作作為全國國知名的的家具生生產(chǎn)基地地，香河河目前已已經(jīng)形成成了完整整的家具具產(chǎn)業(yè)鏈鏈，形成成了以香香河家具具城為龍龍頭，家家具產(chǎn)業(yè)業(yè)生產(chǎn)基基地為支支撐、倉倉儲物流流、餐飲飲服務(wù)為為配套的的生產(chǎn)銷銷售體系系。其中中淑陽工工業(yè)園區(qū)區(qū)內(nèi)的中中國香河河家具城城已建成成家具展展廳面積積達(dá)1550萬平平方米，現(xiàn)現(xiàn)家具城城擁有展展銷廠商商50000余家家，年成成交額達(dá)達(dá)到300億元，成成為全國國第二大大家具市市場，先先后被

38、命命名為“全國鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)示范區(qū)區(qū)”和“全國鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)科技園園區(qū)”。旅游會(huì)展中中心：香香河縣風(fēng)風(fēng)景優(yōu)美美，擁有有國內(nèi)頂頂尖休閑閑度假、會(huì)會(huì)展旅游游中心“天天下第一一城”。“天下第第一城”為中國國4A級級景區(qū)，總總投資337億元元，按照照中國明明清時(shí)期期的老北北京城舊舊貌按11：1比比例建設(shè)設(shè)，內(nèi)設(shè)設(shè)27洞洞高爾夫夫球場。 “天下第第一城”成功承承辦了國國際金融融論壇年年會(huì)、CCEO高高峰論壇壇等各類類會(huì)議超超過10000多多次，曾曾承辦了了第三屆屆國際金金融論壇壇年會(huì)、220國財(cái)財(cái)長會(huì)議議等大型型國際和和區(qū)域性性會(huì)議。圖：“天下下第一城城”（2）香河河房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析 受環(huán)首經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈的的影

39、響，香香河房價(jià)價(jià)歷年一一路走高高，據(jù)房房價(jià)網(wǎng)數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，成交交價(jià)已由由20009年111月份份的30000元元/波波動(dòng)上漲漲至20013年年3月份份53000元/，現(xiàn)現(xiàn)因北京京全轄區(qū)區(qū)（包括括通州）全全面實(shí)行行限購政政策，必必將分流流部分購購買力轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向北京京近郊的的香河區(qū)區(qū)域，預(yù)預(yù)計(jì)香河河房價(jià)上上漲趨勢勢還將延延續(xù)。圖：香河二二手房房房價(jià)走勢勢圖綜上，香河河縣房地地產(chǎn)市場場長期處處于波動(dòng)動(dòng)上升態(tài)態(tài)勢，與與北京及及通州房房價(jià)有較較大的落落差，剛剛需及投投資需求求旺盛，市市場前景景可觀。（3）香河河房地產(chǎn)產(chǎn)同類產(chǎn)產(chǎn)品A華夏潮白河河孔雀城城藍(lán)色色水街，創(chuàng)創(chuàng)意港灣灣 開發(fā)商：京京御房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限

40、公公司項(xiàng)目特色：潮白河河畔美景景宜居樓樓盤，產(chǎn)產(chǎn)品從容容積率00.7的的聯(lián)排別別墅到22.0高高層，聯(lián)聯(lián)排別墅墅銷售均均價(jià)逾1130000元/，高高層產(chǎn)品品逾70000元元/。 B富力新新城開發(fā)商：富富力（香香河）房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司項(xiàng)目特色：香河京京哈高速速出口綜綜合性樓樓盤，新新推樓盤盤具體數(shù)數(shù)據(jù)如下下：表：成交數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)表日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)（元/）成交金額(萬元)2013年年3月普通住宅8190998386048495411別墅4904241019554999合計(jì)868133862545400C珠光御御景開發(fā)商：香香河珠光光房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司項(xiàng)目特色：香河京

41、京哈高速速出口高高端住宅宅，新推推盤樓房房以大戶戶型高層層住宅為為主，均均價(jià)65500元元/。（四）項(xiàng)目目成本效效益分析析1、“央企企國際健健康養(yǎng)生生中心”一期AA區(qū)可售售物業(yè)銷銷售收入入如下圖圖所示：物業(yè)類型可售面積（）單價(jià)（元/）總價(jià)（萬元元）獨(dú)棟別墅204000141411288488聯(lián)排別墅316800108788344622花園洋房2800008159228444小高層及高高層17000005452926844安養(yǎng)綜合體體4978887343365588合計(jì)29986682153996注：上表中中的單價(jià)價(jià)經(jīng)市場場比較法法取得。（2）“央央企國際際健康養(yǎng)養(yǎng)生中心心”一期AA區(qū)成本本效益

42、分分析如下下表：項(xiàng)目成本效效益分析析序號名稱總計(jì)（萬元元）一銷售總收入入215,3396.00二經(jīng)營成本128,1119.001土地出讓金金及契稅稅24,0000.0002拆遷補(bǔ)償4,8344.0003回遷房建設(shè)設(shè)成本16,5665.0004咨詢、勘察察、規(guī)費(fèi)費(fèi)等4,0000.0005建筑安裝工工程費(fèi)75,6000.0006不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)用3,1200.000三期間費(fèi)用33,5669.8801銷售費(fèi)用4,3077.9222管理費(fèi)用6,4611.8883財(cái)務(wù)費(fèi)用22,8000.000四應(yīng)交稅費(fèi)16,3770.1101營業(yè)稅金及及附加12,0662.1182土地增值稅稅4,3077.922五營業(yè)利潤

43、37,3337.110六所得稅9,3344.288七營業(yè)凈利潤潤28,0002.883八財(cái)務(wù)指標(biāo)1項(xiàng)目建設(shè)總總投資128,1119.002銷售凈利率率13.000%3投資報(bào)酬率率29.144%4投資凈利率率21.866%經(jīng)估算，“央企國國際健康康養(yǎng)生中中心”一期AA區(qū)銷售售凈利率率為133.000%、投投資報(bào)酬酬率為229.114%、投投資凈利利率為221.886%。四、合作主主體簡介介（一）普通通合伙人人- 鵬鵬森股份份1、鵬森集集團(tuán)鵬森集團(tuán)創(chuàng)創(chuàng)立于220088年，總總部位于于北京市市朝陽區(qū)區(qū)望京大大廈，集集團(tuán)由鵬鵬森股份份、河北北國隆房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司（下下稱“河北國國隆”）、豐豐縣

44、國泰泰房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司（下稱稱“豐縣國國泰”）、涿涿州?？悼岛臧l(fā)房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司（下下稱“涿州海海康”）等公公司組成成，正式式員工逾逾百名，核核心業(yè)務(wù)務(wù)涉及房房地產(chǎn)開開發(fā)、銷銷售商品品房、物物業(yè)管理理、房屋屋工程設(shè)設(shè)計(jì)、舊舊樓拆遷遷及道路路與土方方工程施施工等房房地產(chǎn)開開發(fā)領(lǐng)域域，業(yè)務(wù)務(wù)區(qū)域主主要聚集集于環(huán)首首（北京京）經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈，合合作企業(yè)業(yè)數(shù)十家家。集團(tuán)團(tuán)旗下關(guān)關(guān)聯(lián)公司司擁有多多年的地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，已已開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目建筑筑面積逾逾50萬萬，現(xiàn)現(xiàn)已成為為華北區(qū)區(qū)域的地地產(chǎn)新銳銳力量，是是中國房房地產(chǎn)企企業(yè)養(yǎng)老老地產(chǎn)板板塊的領(lǐng)領(lǐng)先企業(yè)業(yè)之一。（1）鵬森森集團(tuán)架架構(gòu)圖鵬森集團(tuán)下下轄企

45、業(yè)業(yè)均為王王林實(shí)際際控制。公司全稱注冊資本（萬萬元）成立時(shí)間開發(fā)資質(zhì)法定代表人開發(fā)項(xiàng)目河北鵬森房房地產(chǎn)開開發(fā)股份份有限公公司50002012/10/30暫定王林河北香河縣縣“央企國國際健康康養(yǎng)生中中心”（在建建）河北國隆房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司30002009/10/1暫定王林河北香河縣縣“國隆府府”（在建）涿州?？岛旰臧l(fā)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司20002008/7/33暫定閆德勝河北涿州“世外桃桃源”（在建）豐縣國泰房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司50002007/4/11二級楊仁杰江蘇豐縣“在水一一方”（已售罄）（2）鵬森森集團(tuán)不不動(dòng)產(chǎn)信信息序號資產(chǎn)類別權(quán)利人面積（萬）權(quán)證號資產(chǎn)狀況估值/億元1“

46、國隆府”項(xiàng)目土土地及其其在建工工程河北國隆12.428.8香國用（220100）第002688號香國用用（20010）第第02881號抵押10.32“望運(yùn)觀潮潮”回遷社社區(qū)在建建工程河北國隆11已簽署相關(guān)關(guān)協(xié)議，待待辦證無抵押1.33“世外桃源源”項(xiàng)目土土地及其其在建工工程涿州海康217.22涿（國土）建建20112-006-0005號號抵押2.5經(jīng)初步核算算，鵬森森集團(tuán)名名下所有有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)估估值約114.11億元人人民幣。2、鵬森股股份鵬森股份作作為鵬森森集團(tuán)未未來發(fā)展展的核心心企業(yè)，是是河北省省香河“央企國國際健康康養(yǎng)生中中心項(xiàng)目目”的開發(fā)發(fā)公司。（1）鵬森森股份基基本情況況項(xiàng)目公司河

47、北鵬森房房地產(chǎn)開開發(fā)股份份有限公公司住所香河縣淑陽陽鎮(zhèn)河南南吳村法定代表人人王林企業(yè)類型股份有限公公司（非非上市）注冊資本5000萬萬元實(shí)收資本5000萬萬元經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)；商品品房，建建筑材料料銷售營業(yè)期限2012/10/30-營業(yè)執(zhí)照注冊號為11310000000000305597組織機(jī)構(gòu)代代碼證代碼為055650026224稅務(wù)登記證證證號為冀廊廊地稅香香河字11310024005655026624房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資質(zhì)暫定河北鵬森房房地產(chǎn)開開發(fā)股份份有限公公司是專專門為開開發(fā)建設(shè)設(shè)“央企國國際健康康養(yǎng)生中中心”項(xiàng)目而而成立的的項(xiàng)目公公司。（2）鵬森森股份股股權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)鵬森地產(chǎn)公公司股權(quán)權(quán)

48、情況如如下：股東名稱出資額出資形式股權(quán)比例股東的實(shí)際際控制人人王林500萬元元貨幣10%無王志庭250萬元元貨幣5%無邢洪義250萬元元貨幣5%無豐縣國泰房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司3000萬萬元貨幣60%王林河北國隆房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司1000萬萬元貨幣20%王林合計(jì)5000萬萬元100%（3）鵬森森股份管管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)= 1 * GB3董事長:王林男，生于119700年9月月1日，籍籍貫河北北元氏縣縣，漢族族，民盟盟委員。1988年年-20000年年，就職職于石家家莊寶石石集團(tuán)銷銷售部；2000年年至今，任任石家莊莊天工科科技開發(fā)發(fā)有限公公司董事事長；2001年年-20007年年，任河河北天海

49、海物流有有限公司司董事長長；2007年年至今，任任河北建建設(shè)集團(tuán)團(tuán)香河盛盛世房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司總經(jīng)經(jīng)理；2009年年至今，任任河北國國隆房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司董事事長；2009年年至今，任任河北國國仁投資資有限責(zé)責(zé)任公司司董事長長；2009年年至今，任任河北建建設(shè)集團(tuán)團(tuán)總裁助助理；2012年年至今，任任河北鵬鵬森房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)股份有有限公司司董事長長。= 2 * GB3總經(jīng)理:邢洪義義男，生于119666年122月233日，本本科學(xué)歷歷，工程程師。2001年年12月月畢業(yè)于于黑龍江江省經(jīng)濟(jì)濟(jì)管理干干部學(xué)院院；1989年年9月-19990年99月，在在黑龍江江省政法法管理干干部學(xué)院院工作

50、；1990年年10月月-19999年年6月，在在黑龍江江鐵力國國家稅務(wù)務(wù)局工作作任稽查查員；1999年年6月-20009年66月，任任河北秦秦皇島秀秀源房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司總經(jīng)經(jīng)理；2009年年7月-20111年22月，任任河北義義林源房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司總總經(jīng)理；2011年年2月至至今，任任涿州海海康宏發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司總經(jīng)理理；2012年年10月月至今，任任河北鵬鵬森房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)股份有有限公司司總經(jīng)理理。= 3 * GB3財(cái)務(wù)總監(jiān)監(jiān):李宗曄曄男，漢族，生生于19970年年4月118日，注注冊會(huì)計(jì)計(jì)師、高高級會(huì)計(jì)計(jì)師。1992年年-20001年年，就職職于黑龍龍江省安安裝

51、工程程公司，歷歷任財(cái)會(huì)會(huì)系列各各崗位職職務(wù)；2002年年-20005年年，在黑黑龍江省省財(cái)政廳廳工作，其其中2000320005年，受受黑龍江江省政府府委派，擔(dān)擔(dān)任黑龍龍江龍滌滌集團(tuán)有有限公司司財(cái)務(wù)總總監(jiān)，并并任黑龍龍江省政政府龍滌滌改制推推進(jìn)組成成員；2006年年-20008年年，任中中達(dá)國際際經(jīng)貿(mào)集集團(tuán)董事事長助理理兼集團(tuán)團(tuán)副總裁裁；2009年年-20010年年，任湖湖北宜化化集團(tuán)副副總會(huì)計(jì)計(jì)師；2011年年主要致致力于經(jīng)經(jīng)濟(jì)、歷歷史等領(lǐng)領(lǐng)域的研研究和個(gè)個(gè)人著述述活動(dòng)；2012年年至今，任任河北鵬鵬森房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)股份有有限公司司財(cái)務(wù)總總監(jiān)。（4）企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)狀狀況分析析鵬森地產(chǎn)公公司200

52、12年年度及220133年5月月的財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表均均未經(jīng)審審計(jì)，企企業(yè)20012年年度及220133年5月月的財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表簡簡表如下下：財(cái)務(wù)報(bào)表簡簡表單位：萬元元資產(chǎn)負(fù)債表表項(xiàng)目名稱2012/12/312013/5/331資產(chǎn)貨幣資金 0.47 6626.55 預(yù)付賬款 5,0000.00 5,0050.50 其他應(yīng)收款款 - 1103.50 存貨 1162.53 2285.72 流動(dòng)資產(chǎn)合合計(jì) 5,1162.99 6,0066.27 固定資產(chǎn) - 4.55 無形資產(chǎn) 2.38 2.87 非流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)合計(jì) 2.38 7.41 資產(chǎn)總計(jì) 5,1165.37 6,0073.69 負(fù)債應(yīng)付賬款 22.40

53、 2.40 應(yīng)付職工薪薪酬 8.45 - 應(yīng)交稅費(fèi) 0.00 0.00 其他應(yīng)付款款 1161.92 1,1156.80 流動(dòng)負(fù)債合合計(jì) 1192.77 1,1159.20 非流動(dòng)負(fù)債債合計(jì) - - 負(fù)債合計(jì) 1192.77 1,1159.20 所有者權(quán)益益實(shí)收資本 5,0000.00 5,0000.00 未分配利潤潤 -27.40 -85.51 所有者權(quán)益益合計(jì) 4,9972.60 4,9914.49 負(fù)債及所有有者權(quán)益益合計(jì) 5,1665.337 6,0073.69 利潤表項(xiàng)目名稱2012年年度2013年年5月一、主營業(yè)業(yè)務(wù)收入入 - - 營業(yè)稅稅金及附附加 0.00 0.00 二、主營業(yè)

54、業(yè)務(wù)利潤潤 -0.00 -0.00 減：銷銷售費(fèi)用用 20.00 - 管理理費(fèi)用 7.440 58.21 財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用 - -0.10 三、營業(yè)利利潤 -27.40 -58.11 四、利潤總總額 -27.40 -58.11 減：所所得稅 0.00 0.00 五、凈利潤潤 -27.40 -58.12 現(xiàn)金流量表表項(xiàng)目名稱2012年年度2013年年5月一、經(jīng)營活活動(dòng)產(chǎn)生生的現(xiàn)金金流量收到的其他他與經(jīng)營營活動(dòng)有有關(guān)的現(xiàn)現(xiàn)金 - 0.05 現(xiàn)金流入小小計(jì) - 0.05 購買商品，接接受勞務(wù)務(wù)支付的的現(xiàn)金 5,0005.51 0.90 支付給職工工以及為為職工支支付的現(xiàn)現(xiàn)金 - 10.93 支付的各項(xiàng)項(xiàng)稅

55、費(fèi) 0.03 0.18 支付的其他他與經(jīng)營營活動(dòng)有有關(guān)的現(xiàn)現(xiàn)金 - 10.07 現(xiàn)金流出小小計(jì) 5,0005.53 22.08 經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)現(xiàn)金流量量凈額(A) -5,0005.53 -22.03 二、投資活活動(dòng)產(chǎn)生生的現(xiàn)金金流量收到的其他他與投資資活動(dòng)有有關(guān)的現(xiàn)現(xiàn)金 - 1.110 現(xiàn)金流入小小計(jì) - 1.10 購建固定資資產(chǎn)無形形資產(chǎn)其其他資產(chǎn)產(chǎn)支付的的現(xiàn)金 - 0.81 支付的其他他與投資資活動(dòng)有有關(guān)的現(xiàn)現(xiàn)金 - 1100.00 現(xiàn)金流出小小計(jì) - 1100.81 投資活動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)現(xiàn)金流量量凈額 - -99.71 三、籌資活活動(dòng)產(chǎn)生生的現(xiàn)金金流量吸收投資收收到的現(xiàn)現(xiàn)金 5,000

56、0.00 - 借款所收到到的現(xiàn)金金 6.00 1120.00 收到的其他他與籌資資活動(dòng)有有關(guān)的現(xiàn)現(xiàn)金 - 6610.00 現(xiàn)金流入小小計(jì) 5,0006.00 7730.00 現(xiàn)金流出小小計(jì) - - 籌資活動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)現(xiàn)金流量量凈額 5,0006.00 7730.00 四，匯率變變動(dòng)對現(xiàn)現(xiàn)金的影影響 - - 五，現(xiàn)金及及現(xiàn)金等等價(jià)物增增加凈額額 0.47 6608.26 六，期末現(xiàn)現(xiàn)金及現(xiàn)現(xiàn)金等價(jià)價(jià)物余額額 0.47 6608.26 截止20113年55月311日，企企業(yè)主要要會(huì)計(jì)科科目明細(xì)細(xì)如下：1）貨幣資資金賬面面余額為為6266.555萬元，分分為現(xiàn)金金和銀行行存款，科科目明細(xì)細(xì)如下： 項(xiàng)

57、 目金額（萬元元）現(xiàn)金0.06銀行存款626.449合 計(jì)626.5552）預(yù)付賬賬款賬面面余額為為50550.550萬元元，科目目明細(xì)如如下：單位名稱余額（萬元元）款項(xiàng)性質(zhì)是否關(guān)聯(lián)方方河北國隆房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司5000其他是北京中視千千宇文化化傳媒有有限公司司40.5攝制費(fèi)否深圳德信聯(lián)聯(lián)合資產(chǎn)產(chǎn)管理企企業(yè)10手續(xù)款否合計(jì)5050.5注：預(yù)付河河北國隆隆房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司的50000萬萬元為支支付的“央企國國際健康康養(yǎng)生中中心”項(xiàng)目回遷遷房部分分建設(shè)款款。3）其他應(yīng)應(yīng)收款賬賬面余額額為1003.55萬元，科科目明細(xì)細(xì)如下： 單位名稱余額（萬元元）款項(xiàng)性質(zhì)是否關(guān)聯(lián)方方北京森宇公公司0

58、.5押金否深圳市萬信信鴻資產(chǎn)產(chǎn)管理中中心100保證金否北京辦事處處3備用款否合 計(jì)103.554）存貨賬賬面余額額為2885.772萬元元，科目目明細(xì)如如下： 項(xiàng)目金額（萬元元）前期工程費(fèi)費(fèi)228.445開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)57.277合計(jì)285.7725）其他應(yīng)應(yīng)付款的的賬面余余額為111566.800萬元，科科目明細(xì)細(xì)如下： 單位名稱金額（萬元元）款項(xiàng)性質(zhì)是否關(guān)聯(lián)方方河北國隆房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司-42.990往來款否社保（公司司）9.45保險(xiǎn)款否社保（個(gè)人人）3.80保險(xiǎn)款否石家莊天工工科技有有限公司司100往來款否 石石家莊瀚瀚源商貿(mào)貿(mào)有限公公司610往來款否王林356.445往來款是閆德勝

59、120往來款否合計(jì)1156.80注：其中應(yīng)應(yīng)付王林林3566.455萬元、閆閆德勝1120萬萬元，均均為關(guān)聯(lián)聯(lián)方借款款；應(yīng)付付石家莊莊瀚源商商貿(mào)有限限公司6610萬萬元為企企業(yè)一般般借款。根據(jù)鵬森地地產(chǎn)公司司提供的的資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表計(jì)計(jì)算得出出的主要要財(cái)務(wù)指指標(biāo)如下下： 財(cái)務(wù)指標(biāo)2012/12/312013/5/331資產(chǎn)負(fù)債率率3.73%19.099%流動(dòng)比率26.7885.23速動(dòng)比率0.24%62.988%從以上企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)可以以看出： 1）從資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債結(jié)結(jié)構(gòu)看，截止2013年5月31日的企業(yè)資產(chǎn)總額為6,073.69萬元，負(fù)債總額為 1,159.20萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為19.09%。資產(chǎn)

60、中流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)占比分別為99.88%和0.12%。流動(dòng)資產(chǎn)中貨幣資金賬面余額為626.55萬元，占比10.33%；預(yù)付賬款賬面余額為5,050.50萬元，占比83.26%，由于“央企國際健康養(yǎng)生中心”項(xiàng)目回遷房建設(shè)及前期土地整理均由鵬森地產(chǎn)公司關(guān)聯(lián)方河北國隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代為開發(fā)建設(shè)，待開發(fā)建設(shè)完畢以后，鵬森地產(chǎn)公司支付相應(yīng)開發(fā)建設(shè)費(fèi)用用以購買回遷房等，截止2013年5月31日河北國隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司確認(rèn)的回遷房建設(shè)開發(fā)成本約為3.62億元，此預(yù)付賬款為鵬森地產(chǎn)公司支付的部分回遷房建設(shè)款項(xiàng)。非流動(dòng)資產(chǎn)余額僅為7.41萬元，分為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。負(fù)債中全部為流動(dòng)負(fù)債。在流動(dòng)負(fù)債中